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4月12日下午，洞察 新的模式 2022觀點(diǎn)年度論壇隆重啟幕。

 

2021年，行業(yè)進(jìn)入了全新的發(fā)展階段。調(diào)控政策持續(xù)收緊、融資通道收縮趨勢(shì)之下，過(guò)往高周轉(zhuǎn)模式的榮光正在褪去。對(duì)于企業(yè)而言，這一年的經(jīng)歷都值得去銘記、去思考、去做出改變，以便更好地適應(yīng)時(shí)代發(fā)展。

在未來(lái)的發(fā)展道路上，房地產(chǎn)企業(yè)如何更新底層的經(jīng)營(yíng)邏輯，應(yīng)對(duì)新時(shí)代的危與機(jī)？宏觀層面上，行業(yè)陣痛期后的變革引發(fā)熱議，究竟哪種觀點(diǎn)更符合當(dāng)下之道；長(zhǎng)效機(jī)制與新常態(tài)下的戰(zhàn)略抉擇，專家學(xué)者們對(duì)政策有何新的解讀；地產(chǎn)的存在模式，如何能洞察先機(jī)，拓展多元去路，實(shí)現(xiàn)格局重塑，憑借產(chǎn)品力與服務(wù)力在行業(yè)站高站穩(wěn)……

系列話題議題將一一在2022觀點(diǎn)年度論壇展開(kāi)討論，為新開(kāi)始的2022年提供借鑒。

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓：

下午好！

歡迎蒞臨2022觀點(diǎn)年度論壇。度過(guò)特別艱難的2021年，在這仍然需要持續(xù)努力和不懈奮斗的特殊時(shí)刻，我們克服了種種困難，齊聚于此。

兩年前，因?yàn)橐咔椋^點(diǎn)年度論壇首次采用線上直播的方式與大家見(jiàn)面。一年前，因?yàn)橛行?、精?zhǔn)的防控措施，我們恢復(fù)了線下面對(duì)面的交流。今年，變異的病毒再一次阻止了來(lái)自全國(guó)各地的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)，有許多嘉賓臨時(shí)改為線上出席，有一些活動(dòng)流程發(fā)生了根本性改變。但我們不變的是信心，以及對(duì)未來(lái)的期望。

回顧過(guò)去幾年，相信每一個(gè)人都有許多感慨，有許多思考，也有許多改變。于中國(guó)房地產(chǎn)而言，在疫情防控常態(tài)下依然取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊、毛利率下行和融資通道收縮影響下，地產(chǎn)行業(yè)正在迎來(lái)一場(chǎng)全新的變革。

當(dāng)下，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤(rùn)的模式已不再適用，三條紅線政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)都在倒逼房地產(chǎn)企業(yè)更加注重降低杠桿，追求更高的管理紅利和經(jīng)營(yíng)效益。部分房地產(chǎn)信貸事件發(fā)生導(dǎo)致融資環(huán)境惡化，現(xiàn)金流成為了房企生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。

顯然，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)到了發(fā)展的拐點(diǎn)，正如本屆觀點(diǎn)年度論壇主題"洞察新的模式"所定義的內(nèi)涵，未來(lái)發(fā)展道路上，房地產(chǎn)企業(yè)如何重構(gòu)底層運(yùn)營(yíng)邏輯，應(yīng)對(duì)變革中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇？

尊敬的各位來(lái)賓，接下來(lái)請(qǐng)?jiān)试S我代表主辦方觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)，以及聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞、華夏時(shí)報(bào)、搜狐焦點(diǎn)、巨量引擎，首席財(cái)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)媒體和訊網(wǎng)，特約財(cái)經(jīng)支持媒體財(cái)經(jīng)網(wǎng)，戰(zhàn)略合作網(wǎng)絡(luò)媒體三六五網(wǎng)，門戶戰(zhàn)略合作伙伴新浪財(cái)經(jīng)等，感謝指導(dǎo)單位中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，感謝蒞臨"2022觀點(diǎn)年度論壇"現(xiàn)場(chǎng)及線上嘉賓。

主持人：再一次感謝所有領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，謝謝！此外，論壇獲得了全國(guó)標(biāo)桿以及地方實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人、管理層參與，但是大部分嘉賓因?yàn)橐咔樵虿荒艿竭_(dá)現(xiàn)場(chǎng)，改為通過(guò)視頻連線發(fā)表主題演講或者參與主題對(duì)話討論，在此特別感謝他們的支持。

 

主持人：接下來(lái)進(jìn)入致辭暨主旨演講環(huán)節(jié)，首先請(qǐng)出致辭嘉賓，掌聲有請(qǐng)：

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

為我們致辭，有請(qǐng)朱中一先生，您的致辭時(shí)間是10分鐘，謝謝。

朱中一：各位專家、各位朋友，大家好！

應(yīng)《觀點(diǎn)》機(jī)構(gòu)的邀請(qǐng)，我在北京，以視頻方式，就房地產(chǎn)新的發(fā)展模式等問(wèn)題，談點(diǎn)個(gè)人看法，與大家交流。

探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，是去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出的。我覺(jué)得，中央提出的新的發(fā)展模式，是一個(gè)大題目，是依據(jù)新時(shí)期新發(fā)展理念，立足當(dāng)前、面向未來(lái)，與長(zhǎng)效機(jī)制呼應(yīng)，與投資、金融、土地、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅等協(xié)調(diào)認(rèn)可的模式。

這里，我講的主要是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的發(fā)展模式。

多年來(lái)，我們多數(shù)企業(yè)踐行的是穩(wěn)健發(fā)展模式。也有企業(yè)選擇了"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，兩類企業(yè)都獲得了發(fā)展，后者的發(fā)展有時(shí)還快一些。但在市場(chǎng)變化、政策調(diào)整、政府提出由規(guī)模擴(kuò)張型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)型時(shí)，有的企業(yè)沒(méi)有及時(shí)調(diào)整。去年，金融調(diào)控發(fā)力。從房地產(chǎn)融資"三線四檔"管理，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，多項(xiàng)政策壘加，使一些企業(yè)猛然感到還債壓力和現(xiàn)金流危機(jī)，有的"躺平"，有的"爆雷"。企業(yè)的"爆雷"，對(duì)企業(yè)的傷害肯定很大，但對(duì)社會(huì)、對(duì)行業(yè)的警示作用明顯，引發(fā)業(yè)內(nèi)人員都在反思過(guò)去的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式和探討新的發(fā)展模式。

 

朱中一：2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱的三重壓力，再加上疫情和地緣政治沖突的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了20多年的快速發(fā)展、多數(shù)居民的住房條件有了明顯改善后，也面臨著需求結(jié)構(gòu)性短缺、土地、金融等供給受條件約束、大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等壓力。房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到"房住不炒"、租購(gòu)并舉、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提質(zhì)改造與增量開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的時(shí)期，發(fā)展速度自然減慢，房企利潤(rùn)自然下降。房企在發(fā)展中也必然會(huì)遇到不少新困難、新問(wèn)題。但我們同時(shí)要看到：

（一）我國(guó)2021年常住人口的城鎮(zhèn)化率為64.72%，城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在不斷增加，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，住房需求依然存在，特別是人口凈流入的大城市，住房需求依然旺盛。

（二）2000年前建成的老舊小區(qū)面廣量大，居民迫切需要改造。

（三）為滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企還可向房屋租賃、維修、社區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅與健康地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等方面延伸與發(fā)展?？傊?，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)規(guī)模大的市場(chǎng)，我們對(duì)未來(lái)的發(fā)展要保持信心。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生的重要方面，同時(shí)也是防風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。要堅(jiān)持"房住不炒"定位，突出居住屬性，充分發(fā)揮其基礎(chǔ)性民主產(chǎn)業(yè)的作用，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，抑制投機(jī)炒作，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的抬頭與延伸，促進(jìn)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。今年的《政府工作報(bào)告》明確提出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。一些地方和部門正在按照《政府工作報(bào)告》的要求，陸續(xù)制定出臺(tái)支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。房企應(yīng)結(jié)合實(shí)際，謀劃好未來(lái)。

朱中一：希望房企要順應(yīng)新形勢(shì)、新任務(wù)，積極探索向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，努力實(shí)現(xiàn)由大規(guī)模快速開(kāi)發(fā)、粗放式發(fā)展向綠色、低碳、循環(huán)的建設(shè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式向質(zhì)量效益型的模式轉(zhuǎn)變。要協(xié)助政府探索形成與成片老舊小區(qū)提質(zhì)改造相適應(yīng)的體制機(jī)制與政策措施。要關(guān)注一些城市出臺(tái)的"十四五"住房發(fā)展規(guī)劃，積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，使提供的產(chǎn)品符合政策的導(dǎo)向和百姓的要求。要積極發(fā)展裝配式建筑，使新建建筑中裝配式建筑面積占比達(dá)到當(dāng)?shù)卣囊?。要?gòu)建完善綠色產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈體系，推進(jìn)數(shù)字技術(shù)在建造、營(yíng)銷、家居、服務(wù)等方面的應(yīng)用，努力提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)信譽(yù)。新建小區(qū)要按照住建部近期發(fā)布的《完整居住社區(qū)建設(shè)指南》進(jìn)行建設(shè)，以增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感！

負(fù)債重的企業(yè)，特別是今年到期償還債務(wù)重的企業(yè)，要主動(dòng)與有關(guān)單位溝通，認(rèn)真研究落實(shí)償還債務(wù)的措施；也可與優(yōu)質(zhì)房企協(xié)商，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或企業(yè)的兼并重組。

所有企業(yè)都要配合預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的管理與使用，嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金，確保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影響的，應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者解釋。

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步轉(zhuǎn)暖。相信2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也一定能夠按照中央政府穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的總要求，向著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

我就講這些。謝謝大家！

主持人：謝謝朱中一先生，請(qǐng)休息；下面我們進(jìn)入每一年觀點(diǎn)年度論壇開(kāi)幕儀式的重磅環(huán)節(jié)，有請(qǐng)：

觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

陳詩(shī)濤女士將為本次論壇致辭，同時(shí)發(fā)布卓越指數(shù)·2022房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)。

掌聲有請(qǐng)！

陳詩(shī)濤：尊敬的各位現(xiàn)場(chǎng)及線上的來(lái)賓朋友們，下午好！

面對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該走過(guò)了歷史上最為艱難的2021年，不少房企目前還在困難中煎熬。

不過(guò)，縱觀歷史，行業(yè)發(fā)展永遠(yuǎn)都是起起伏伏，有低谷就有高峰；企業(yè)永遠(yuǎn)都有勇者、智者或者被淘汰者，命運(yùn)最終如何還是掌握在企業(yè)的手里。

為此，請(qǐng)?jiān)试S我代表觀點(diǎn)指數(shù)研究院在此發(fā)布《卓越指數(shù)2022房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，向在困境中的堅(jiān)守者表達(dá)我們的致敬與尊重，也是我們對(duì)2021年的總結(jié)，大家可以探討2022年我們將走向何處。

現(xiàn)在由我正式發(fā)布《卓越指數(shù)2022房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》。

陳詩(shī)濤：由于時(shí)間關(guān)系，我就非常簡(jiǎn)單的向各位做一個(gè)匯報(bào)。

我們總共有27個(gè)報(bào)告，我們對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)年度的盤點(diǎn)，去年宏觀印象給的關(guān)鍵詞是：“三條紅線、兩集中、房地產(chǎn)稅、良性循環(huán)”，大家可以看一下這些表。

行業(yè)給的關(guān)鍵詞是“年中拐點(diǎn)、投資放緩、償債高峰”，我們會(huì)看到全年商品房突破18萬(wàn)億，開(kāi)發(fā)增速其實(shí)是放緩，房企融資受阻，銷售回款動(dòng)能下降，右邊各種報(bào)表和柱狀圖可以看看，債務(wù)迎來(lái)了兌付的高峰，房企資金存押。

這是2022房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告，尋求有質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)穿越紅線的周期。

這里有21份研究成果，具體的一些細(xì)節(jié)這里就不再贅述，大家請(qǐng)看大屏幕。這是透過(guò)四大研究指標(biāo)體系發(fā)布的前100家，在2021年堪稱卓越的房企，我們可以看到有運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)今年做了調(diào)整，有權(quán)益銷售和權(quán)益的土地，有品牌指標(biāo)、管理指標(biāo)和模式指標(biāo)。我們看到碧桂園拔得頭籌，萬(wàn)科、保利緊隨其后。碧桂園去年整體的回款核項(xiàng)目開(kāi)工獲得穩(wěn)定支撐，保利最重要有充足的統(tǒng)籌，計(jì)劃周期可以到6年以上。

房地產(chǎn)去年大家也知道，因?yàn)榈凸鹊脑蛘麄€(gè)收并購(gòu)案例是有增加。

這份權(quán)益銷售報(bào)告在1月份已經(jīng)公布過(guò)，這里就不再細(xì)講。全年里面有27家突破了千億，跟前年同比差不多，有10家突破了2000億，這些區(qū)間、中位數(shù)大家可以看一下。

非內(nèi)地房企報(bào)告，恒隆地產(chǎn)這次拔得鰲頭。恒隆主要是高端商業(yè)收入在低谷時(shí)候強(qiáng)勁，內(nèi)房和外資在積極尋找投資機(jī)遇。

品牌價(jià)值，我們的參考指標(biāo)在右邊，有研究體系，總共有30家品牌價(jià)值獲得入選，碧桂園獲得榜首。

這是管理與團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)報(bào)告，龍虎奪得榜首。

這是商業(yè)模式表現(xiàn)報(bào)告，大家也知道昨天有領(lǐng)導(dǎo)在問(wèn)我房企究竟未來(lái)怎么走，商業(yè)模式會(huì)出現(xiàn)哪些變化？我們看到萬(wàn)科在積極改變，萬(wàn)科在這個(gè)榜單上奪得頭籌。

這是代建管理，過(guò)去一年，國(guó)企、城投公司成為拿地主題，這帶來(lái)了大量的代建需求。

這是房企ESG表現(xiàn)報(bào)告，這是今年新增的報(bào)告，對(duì)于企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展我們認(rèn)為有積極意義，我們看到有10家。我們會(huì)從社會(huì)責(zé)任、環(huán)境、公司治理多個(gè)緯度進(jìn)行調(diào)研。

現(xiàn)在是發(fā)布地產(chǎn)G30表現(xiàn)報(bào)告，去年是非常低谷的一年，所有風(fēng)吹草動(dòng)都有影響，所以今年入選的地產(chǎn)G30是歷史上變化最大的一年，中海是繼續(xù)蟬聯(lián)冠軍。30強(qiáng)里面大量的企業(yè)有一部分的銷售并不是很高，但是因?yàn)樨?cái)務(wù)的穩(wěn)健性和安全性讓他們?nèi)脒x。

中海蟬聯(lián)首位、萬(wàn)科、碧桂園優(yōu)勢(shì)凸顯。中海財(cái)務(wù)杠桿非常健康，資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸率處于行業(yè)低位，所以繼續(xù)獲得冠軍。

這是我們對(duì)各種投資匯報(bào)做了一些分類，ROE可以看一下，樣本企業(yè)毛利率中位數(shù)的走勢(shì)表，收益的質(zhì)量，包括三條紅線的政策，行業(yè)的杠桿水平我們可以看到其實(shí)是下降了。償債能力，雖然說(shuō)去年有很多暴雷，但是現(xiàn)在看到有提升，企業(yè)目前處于一個(gè)分化的階段。

第二個(gè)償債能力，去年暴雷的情況下這個(gè)指標(biāo)非常關(guān)鍵，排行第一是華潤(rùn)置地。前三華潤(rùn)、中海、招商都是國(guó)企，行業(yè)目前償債的壓力非常大。

三條紅線整體是改善，目前流動(dòng)資金還是缺乏，行業(yè)分化程度是比較高。

上市房企融資能力，這是保利奪得冠軍。保利連續(xù)五年發(fā)展業(yè)績(jī)比較平穩(wěn)，這也給它帶來(lái)了一個(gè)優(yōu)勢(shì)，去年5月份民企拿地愿望下降的時(shí)候，保利在逆勢(shì)擴(kuò)張。

行業(yè)債券到期規(guī)模，大家可以看一下表。

房企信用，這也是對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展非常有用的調(diào)研研究，萬(wàn)科奪得頭統(tǒng)，中海、龍湖也比較好。

自由現(xiàn)金流現(xiàn)在是生命，大家可以看一下。

還有一個(gè)是上市房企投資回報(bào)報(bào)告，龍湖奪得冠軍，作為民營(yíng)企業(yè)非常不容易。

財(cái)務(wù)指標(biāo)我們列得比較多，龍湖奪得冠軍，我們覺(jué)得行業(yè)投資回報(bào)將會(huì)回歸正常水平。

下面進(jìn)入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的報(bào)告。

去年產(chǎn)業(yè)園有喜有憂，我們可以看到這張表，甄選了20家比較優(yōu)秀的企業(yè)，有招商、張江、中電等等。產(chǎn)城地產(chǎn)是國(guó)家政策上比較推崇的，時(shí)間關(guān)系就不詳細(xì)講解，包括我們看到各種產(chǎn)業(yè)用地規(guī)定，還有醫(yī)藥類的投資方式也是一個(gè)良機(jī)，包括各種財(cái)務(wù)報(bào)表，還有一個(gè)是民企產(chǎn)城退潮。

這是養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)報(bào)告，上午物業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)講到了物業(yè)跟養(yǎng)老的結(jié)合，這是國(guó)家的政策，接下來(lái)會(huì)全面覆蓋老年群體。泰康、復(fù)星、保利奪得前三。

全覆蓋里面市場(chǎng)是有缺口的，我們這里列舉了各種政策，養(yǎng)老政策，也有社區(qū)養(yǎng)老的形態(tài)，物業(yè)+養(yǎng)老。我們看到房企比較有顧慮，保利、萬(wàn)科主要開(kāi)設(shè)的是社區(qū)驛站。

這是文旅運(yùn)營(yíng)報(bào)告，過(guò)去三年，文旅的運(yùn)營(yíng)壓力巨大，出入境持續(xù)寒冷，他們也在不斷革新，有高興的，也有悲哀的。我們列出了十幾家融資情況。

這是辦公空間服務(wù)報(bào)告，隨著后疫情時(shí)代這是逆勢(shì)擴(kuò)張的行業(yè)，我們甄選了10家，有WeWork中國(guó)，IWG，還有優(yōu)客工廠，盈利如何解決還是個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)。

住房租賃大家都比較熟悉了，這是國(guó)家現(xiàn)在非常支持的。

一線城市的租金水平可以看得出，包括這里有12家企業(yè)租賃社區(qū)的增長(zhǎng)，還有保障房各個(gè)金融的推動(dòng)是比較關(guān)鍵。

物業(yè)服務(wù)上午已經(jīng)發(fā)布了，這里我就跳過(guò)了。

最后我們又甄選了5個(gè)有代表性的城市做了發(fā)布，北京去年主要是政策，但是流派不高，北京堅(jiān)持“房住不炒”，租售并舉。這是上海，上海有一個(gè)“滬十條”比較關(guān)鍵。廣州全年成交是創(chuàng)了新高，不過(guò)二手房明顯下滑，越秀是第一次奪得本土冠軍，這是廣州一系列的政策。還有深圳，深圳一手網(wǎng)簽是高開(kāi)低走，華潤(rùn)、招商、萬(wàn)科幾大國(guó)企拿到前三。深圳主要探索大學(xué)區(qū)房住制度。

我們看一下山東本土房地產(chǎn)的表現(xiàn)，山東本土的房企還是占據(jù)前十。

因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們發(fā)布就到此，全文PDF大家登陸觀點(diǎn)網(wǎng)和觀點(diǎn)微信號(hào)可以全文下載，謝謝大家！

主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士為我們致辭和發(fā)布卓越指數(shù)·2022房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)。這系列報(bào)告已經(jīng)連續(xù)發(fā)布十五年，記錄了一路走來(lái)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)與品牌，相信未來(lái)還有更多，再一次謝謝陳詩(shī)濤女士。

主持人：下面，我們正式進(jìn)入本次論壇第一環(huán)節(jié)的議程。

來(lái)到發(fā)展的拐點(diǎn)，在金融屬性減弱、利潤(rùn)回歸行業(yè)正常競(jìng)爭(zhēng)水平趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行調(diào)整？應(yīng)對(duì)變革中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇？

尊敬的各位來(lái)賓，2022觀點(diǎn)年度論壇第一環(huán)節(jié)議程主題是：宏觀篇：未有之變

主持人：本環(huán)節(jié)首先展開(kāi)的是主題演講，我們很榮幸的邀請(qǐng)到：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華先生

邱曉華先生的演講題目是：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與展望

掌聲有請(qǐng)邱曉華先生！您的演講時(shí)間為25分鐘，謝謝！

邱曉華：謝謝詩(shī)濤盛情邀請(qǐng)，本來(lái)訂好票了要到現(xiàn)場(chǎng)去的，結(jié)果疫情的變化只能在北京和大家見(jiàn)面交流了。

今天這個(gè)會(huì)非常重要，大家都在關(guān)心房地產(chǎn)的未來(lái)，我想房地產(chǎn)畢竟只是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)方面，所以我想首先和大家介紹一下當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一些看法，因?yàn)橹挥邪盐樟撕暧^的方向，我們才能對(duì)具體行業(yè)的演變有更深刻的認(rèn)識(shí)。

我和大家匯報(bào)三個(gè)方面的問(wèn)題：

第一個(gè)方面是今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化。

這張圖大家可以看到，今年以來(lái)世界和國(guó)內(nèi)一個(gè)突出的特點(diǎn)就是全球風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。從俄烏沖突的爆發(fā)到疫情的再次反復(fù)，再到?jīng)_突和疫情帶來(lái)的大宗商品價(jià)格的大幅度上漲，通脹再次成為不少國(guó)家面臨的突出問(wèn)題等等，我覺(jué)得這都是今天我們開(kāi)年以來(lái)所遇到的一些問(wèn)題。因此，看中國(guó)也好，看世界也好這幾張圖其實(shí)是幫助我們認(rèn)識(shí)今年是在一個(gè)什么起點(diǎn)上往前走，我想是具有特殊意義。

中國(guó)共產(chǎn)黨百年華誕，順利達(dá)成第一個(gè)百年目標(biāo)，國(guó)家由全面小康社會(huì)邁向了第二個(gè)百年目標(biāo)的新征程，我們是站在這樣一個(gè)新的歷史起點(diǎn)上繼續(xù)往前走。展望新的一年，雖然已經(jīng)過(guò)去1/3的時(shí)間了，但是總的來(lái)看挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，好消息與壞消息交織，我們既不能盲目樂(lè)觀，也不能過(guò)份悲觀，總體上應(yīng)該保持一種謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。一方面要看到國(guó)際環(huán)境更加嚴(yán)峻復(fù)雜，俄烏沖突爆發(fā)，地緣政治變局更加頻繁，加上西方大國(guó)宏觀政策調(diào)整，疫情的反復(fù)，使得世界經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)存在著變數(shù)。另一方面要看到國(guó)內(nèi)面臨三重壓力，舊傷未愈，新病又起，供求形勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)期能不能轉(zhuǎn)向正常，也給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景增添了變數(shù)。好消息的是，面對(duì)國(guó)內(nèi)外新形勢(shì)，中央釋放出了強(qiáng)烈的“穩(wěn)”字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)的政策信號(hào)，宏觀政策取向更加友好，如果能夠及時(shí)有效落實(shí)，將有利于應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

面對(duì)變局，我想做好我們自己的事情是根本，這需要激活保護(hù)微觀的活力，更需要寬松公正的營(yíng)商環(huán)境。

下面和大家匯報(bào)一下，覺(jué)得我們觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)論是今天還是明天，有四個(gè)要點(diǎn)是需要我們自己把握的：

第一個(gè)確實(shí)我們應(yīng)當(dāng)用世界的眼光來(lái)看待中國(guó)經(jīng)濟(jì)。中國(guó)已經(jīng)高度融入了世界，世界已經(jīng)深深的烙上了中國(guó)的痕跡，因此作為一個(gè)世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在整個(gè)全球中確實(shí)中國(guó)的影響力在明顯的上升。另外一方面中國(guó)因?yàn)楦叨鹊膰?guó)際化、高度的融入全球經(jīng)濟(jì)，因此外部環(huán)境的變化對(duì)中國(guó)的影響也越來(lái)越深刻、越來(lái)越廣泛。因此我們看待中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變化一定不能夠封閉地看問(wèn)題，要把中國(guó)放在世界來(lái)看，這樣我們就能避免極端。

第二點(diǎn)我覺(jué)得要用歷史的眼光來(lái)看中國(guó)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，不同階段有不同的特點(diǎn)，中國(guó)過(guò)去40多年的發(fā)展之所以快速，之所以走得比較令世界矚目，我想關(guān)鍵的是因?yàn)椋旱谝晃覀冓s上了全球化的好時(shí)代；第二我們趕上了全球冷戰(zhàn)結(jié)束之后的全球局勢(shì)緩和、趨向和平的好時(shí)代；第三又趕上了我們自己打開(kāi)國(guó)門、引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，使得各種生產(chǎn)要素由原來(lái)低效率轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝实淖兏飵?lái)的變化。這三個(gè)方面我覺(jué)得是我們過(guò)去40多年之所以走得快的很重要的原因，就是我們分享了全球化的紅利，分享了世界和平的紅利，我們也分享了改革開(kāi)放所帶來(lái)的紅利。而今天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新的階段，外部的世界也發(fā)生了很大的變化，因此站在新的歷史起點(diǎn)上看中國(guó)，我們就要看到全球化趨勢(shì)在發(fā)生變化，和平的環(huán)境在發(fā)生變化，原有支撐中國(guó)數(shù)量擴(kuò)張的一些要素條件在發(fā)生變化，因此我們?cè)僖膊荒軌蚶^續(xù)用不變的眼光來(lái)看待今天的中國(guó)，一定要在變的過(guò)程中去看中國(guó)。而今天，中國(guó)正處在一個(gè)變的敏感階段，變的相對(duì)比較不確定的階段，因此我們不能用靜止的眼光看問(wèn)題，要不然我們就會(huì)容易迷失眼睛。

第三點(diǎn)用系統(tǒng)眼光看中國(guó)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，受各種因素影響，今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)我們看到各種問(wèn)題的疊加，看到各種矛盾的疊出，看到各種政策調(diào)整變化，看到各種行業(yè)的演變，其實(shí)背后都折射出一個(gè)重要的觀點(diǎn)，那就是很多經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的因素已經(jīng)發(fā)生變化了。因此看中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，如果我們只從房地產(chǎn)的角度，那可能是看到階段性的變化，看到金融屬性的變化，看到泡沫化的一些變化，但是我們看不到其他行業(yè)受房地產(chǎn)變化的影響，看不到消費(fèi)從房地產(chǎn)政策的影響，因此我們要從多個(gè)角度看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不能孤立看完成，這樣就會(huì)避免偏頗。

第四點(diǎn)我覺(jué)得我們還是要帶著感情眼光看中國(guó)。所謂“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”，關(guān)鍵是要有對(duì)國(guó)家、對(duì)人民的基本感情，絕不能冷血看問(wèn)題。中國(guó)走在第二個(gè)百年目標(biāo)新的歷史征程上面，確實(shí)面臨著各種各樣的矛盾、面臨著各種各樣的挑戰(zhàn)，但是如果我們帶著對(duì)這個(gè)國(guó)家的熱愛(ài)，帶著對(duì)這個(gè)民族的熱愛(ài)，我想我們就能夠在挑戰(zhàn)、困難中間看到希望的曙光，看到孕育在這個(gè)過(guò)程中間內(nèi)在的源源不斷的希望，希望這個(gè)國(guó)家好，希望民族好，希望老百姓生活好的最樸實(shí)、最持久的發(fā)展動(dòng)力。因此，我想只要有這樣一種感情，我覺(jué)得我們就不會(huì)被那個(gè)唱衰中國(guó)的觀點(diǎn)，看衰中國(guó)的認(rèn)識(shí)所迷惑，我們就能夠堅(jiān)定信心。

邱曉華：地緣政治不穩(wěn)定、地緣風(fēng)險(xiǎn)的上升產(chǎn)生了斷供風(fēng)險(xiǎn)，比如石油、天然氣的進(jìn)口，依賴度高達(dá)72%、46%，集成電路、大豆進(jìn)口依賴度接近90%，像這些都意味著如果外部環(huán)境生病，那么對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊就是不可忽視的。

第3環(huán)境，就是所謂的美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟了緊縮政策的周期帶來(lái)的外溢效應(yīng)不能不重視。

中國(guó)的宏觀政策還是以積極穩(wěn)健為基調(diào)，而美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)開(kāi)啟了加息、縮表的進(jìn)程。作為一個(gè)世界最大的經(jīng)濟(jì)體，它的宏觀政策是具有全球性的影響的。目前來(lái)看，我們已經(jīng)看到大量資金回流，美國(guó)的趨勢(shì)在形成，加上俄烏沖突又更加放大了海外其他國(guó)家的資金回流美國(guó)市場(chǎng)的數(shù)量。同樣對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)，我們已經(jīng)看到由于地緣政治的不穩(wěn)定，境外投資者減持中國(guó)債券的數(shù)量，2月份800多億，3月份1000多億，應(yīng)該說(shuō)這都是一個(gè)信號(hào)，這值得我們關(guān)注。

外部環(huán)境我們要看到，同時(shí)內(nèi)部環(huán)境也要看到。內(nèi)部環(huán)境就是今年以來(lái)疫情大面積反復(fù)，這次疫情大面積反復(fù)主要是因?yàn)槎技薪?jīng)濟(jì)相對(duì)比較發(fā)達(dá)的珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)，因此這次疫情的沖擊在某種程度上面一點(diǎn)不亞于2020年湖北疫情爆發(fā)的沖擊點(diǎn)，這一點(diǎn)對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是要高度重視的。

第二方面由于中外疫情防疫策略的差異，對(duì)我們的影響可能也是要高度重視，我們現(xiàn)在繼續(xù)堅(jiān)持動(dòng)態(tài)清零的策略，短期內(nèi)還是會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持。但是海外主要國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始推動(dòng)全面放松疫情管制，因此在這樣一個(gè)疫情態(tài)度不一樣的形勢(shì)下面，國(guó)際供應(yīng)鏈、輸入性病例壓力，國(guó)際人員交往的中斷，海外對(duì)中國(guó)的壓力加大等等，這些問(wèn)題都會(huì)接踵而來(lái)，我們是需要引起重視的，因?yàn)檫@涉及到中國(guó)這兩年外部需求保持比較好的情形會(huì)不會(huì)改變的一個(gè)大問(wèn)題。

內(nèi)部環(huán)境第2點(diǎn)，就是原有嚴(yán)監(jiān)管強(qiáng)整治措施的收縮影響短期內(nèi)難以完全消除。房地產(chǎn)去年跌入谷底，目前來(lái)看房地產(chǎn)的寒冬還沒(méi)有完全的解凍，盡管已經(jīng)看到了解凍的春風(fēng)，但是目前整個(gè)領(lǐng)域還是一個(gè)相對(duì)比較低迷的狀態(tài)。而另一方面互聯(lián)網(wǎng)、教育、傳媒等行業(yè)監(jiān)管政策導(dǎo)致相應(yīng)的市場(chǎng)的變化、就業(yè)的變化、行業(yè)發(fā)展變化目前來(lái)看也還沒(méi)有完全的消除。

因此總體上來(lái)看國(guó)內(nèi)需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力依然存在。這是我們看今年經(jīng)濟(jì)的時(shí)候要看到國(guó)內(nèi)環(huán)境的一些變化。

好消息就是今年以來(lái)宏觀政策已經(jīng)把“穩(wěn)”字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)、“六保”“六穩(wěn)”放在更加突出的位置，全面穩(wěn)增長(zhǎng)的政策已經(jīng)開(kāi)啟，可以預(yù)期在在全面穩(wěn)增長(zhǎng)政策節(jié)奏加快、力度加大的情形下面，應(yīng)對(duì)上面所講的外部環(huán)境的挑戰(zhàn)和內(nèi)部環(huán)境的壓力，我覺(jué)得就會(huì)有一個(gè)對(duì)沖效應(yīng)。

財(cái)政已經(jīng)發(fā)出了要更大的發(fā)揮財(cái)政政策的信號(hào)，從特定的金融機(jī)構(gòu)到特定行業(yè)里面的上繳利潤(rùn)來(lái)增大積極財(cái)政政策的支持的力度，從加大轉(zhuǎn)移支付來(lái)緩解地方財(cái)政的一些壓力我們都看到了端倪。貨幣政策應(yīng)該說(shuō)今年已經(jīng)在逐步放松，剛剛公布3月份的數(shù)字應(yīng)該說(shuō)就是一個(gè)放松的最具體的表現(xiàn)，可以預(yù)期未來(lái)貨幣政策還會(huì)繼續(xù)在穩(wěn)健中結(jié)構(gòu)性的，甚至不排除整體性的放松。

房地產(chǎn)政策的松動(dòng)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)也是今年政策信號(hào)的第三個(gè)方面。到目前為止已經(jīng)有65個(gè)地方政府出臺(tái)了穩(wěn)樓市和拉動(dòng)需求等優(yōu)化政策，主要是以取消限購(gòu)、限售和加大金融扶持最為突出。我想，從這三個(gè)方面的政策角度來(lái)說(shuō)確實(shí)折射出了政府對(duì)待今年穩(wěn)政策的一個(gè)認(rèn)真的態(tài)度。

這是我想和大家匯報(bào)的第二方面。

第三方面和大家簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)今年經(jīng)濟(jì)的一個(gè)走向。

大家知道今年政府已經(jīng)確立了5.5%左右的預(yù)期目標(biāo)，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了快1/3，這個(gè)目標(biāo)能不能實(shí)現(xiàn)我想目前由于疫情的反復(fù)，加上俄烏沖突的爆發(fā)確實(shí)是加大了今年完成5.5%預(yù)期目標(biāo)的難度。僅僅從疫情反復(fù)角度來(lái)看，根據(jù)我們的研究，至少影響全年GDP有可能在0.6個(gè)百分點(diǎn)左右，換句話說(shuō)，一季度經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行可能由于疫情的反復(fù)，加上二季度的情況短期內(nèi)還會(huì)受影響，可能有0.6個(gè)百分點(diǎn)的GDP增長(zhǎng)速度受到影響。因此未來(lái)8個(gè)月我們能不能夠把疫情影響的0.6個(gè)百分點(diǎn)降到最低或者搶奪回來(lái)，這決定今年能不能完成5.5%左右預(yù)期目標(biāo)很重要的一方面。

目前來(lái)看，我們出口這方面應(yīng)該說(shuō)至少要整體實(shí)現(xiàn)1個(gè)點(diǎn)對(duì)GDP的拉動(dòng)力，投資至少要保持2個(gè)點(diǎn)的拉動(dòng)力，消費(fèi)要接近3個(gè)點(diǎn)的拉動(dòng)力，如果能夠有這三個(gè)方面需求的貢獻(xiàn)度的話，今年5%以上還是有可能的，問(wèn)題就是1個(gè)點(diǎn)的外需拉動(dòng)力能不能實(shí)現(xiàn)還存在著很大的難度。2個(gè)點(diǎn)以上的投資拉動(dòng)力能不能做到，目前來(lái)看政府是把很大的重心花在這上面了，所以穩(wěn)投資已經(jīng)成為從中央政府到地方政府穩(wěn)增長(zhǎng)最重要的一環(huán)，地方政府更多是以穩(wěn)房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)政策的修訂來(lái)下力氣，而中央政府更多是以新基建、老基建、基礎(chǔ)設(shè)施、還有一些重點(diǎn)的民生工程大項(xiàng)目的建設(shè)來(lái)推動(dòng)投資，目前來(lái)看中央領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)明確在上半年要有大的進(jìn)展。如果真的像領(lǐng)導(dǎo)們表示的政策落地的進(jìn)程，投資今年給GDP帶來(lái)2個(gè)點(diǎn)的貢獻(xiàn)力度還是希望比較大的。問(wèn)題是消費(fèi)能不能有3個(gè)點(diǎn)的貢獻(xiàn)，目前來(lái)看難度非常大。一方面疫情使得消費(fèi)再度陷入低迷的狀態(tài)，另一方面由于疫情的影響，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域就業(yè)的問(wèn)題也更加突出，所以在這樣一些情況下面，消費(fèi)者在未來(lái)8個(gè)月能不能恢復(fù)消費(fèi)能力，能不能有消費(fèi)能力可能是一個(gè)很大的問(wèn)題。因此政府把穩(wěn)就業(yè)放在很突出的問(wèn)題，估計(jì)就是想通過(guò)穩(wěn)就業(yè)來(lái)穩(wěn)消費(fèi)或者來(lái)穩(wěn)定收入。因此，對(duì)消費(fèi)而言，3個(gè)點(diǎn)的貢獻(xiàn)能不能實(shí)現(xiàn)確實(shí)還需要花更大的力氣，這是一方面。

5.5%的GDP，從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看，農(nóng)業(yè)從疫情爆發(fā)之后，從2020年到現(xiàn)在農(nóng)業(yè)基本上已經(jīng)恢復(fù)到正常狀態(tài)，盡管吉林疫情爆發(fā)，其他一些地方疫情爆發(fā)可能影響農(nóng)業(yè)一些局部的播種，因此農(nóng)業(yè)今年估計(jì)恢復(fù)常態(tài)的趨勢(shì)不會(huì)改變，因?yàn)橹醒敫又匾曓r(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)能夠?qū)DP有0.5個(gè)百分點(diǎn)的貢獻(xiàn)度是存在的。

工業(yè)和建筑業(yè)，今年政府已經(jīng)把穩(wěn)工業(yè)，支持投資作為重點(diǎn)。因此從第二產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，保持2個(gè)點(diǎn)的拉動(dòng)力今年經(jīng)過(guò)努力是可以實(shí)現(xiàn)的。

現(xiàn)在問(wèn)題是還有將近3個(gè)點(diǎn)要靠服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)能不能有3個(gè)點(diǎn)的貢獻(xiàn)？目前來(lái)看難度比較大。

因此綜合前面來(lái)看，能不能完成5.5%，需求看消費(fèi)，產(chǎn)業(yè)看服務(wù)業(yè)，這兩個(gè)如果達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，5.5%要完成就很困難了。但是不管怎么說(shuō)，根據(jù)我們目前的測(cè)算如果疫情在4月份能夠逐步化解，俄烏沖突能夠逐步趨于明朗化，今后8個(gè)月我們?cè)诔B(tài)下面發(fā)展經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的話今年略高于5%的前景還是可以實(shí)現(xiàn)的。

這就是我今天要和大家匯報(bào)的。再利用幾秒鐘時(shí)間提醒大家一下，今年物價(jià)的問(wèn)題還是一個(gè)不能忽視的問(wèn)題，盡管生產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)格由于俄烏沖突可能還會(huì)在高位上持續(xù)，剛公布的是8.3%，但消費(fèi)價(jià)格已經(jīng)上升到了1.5%，因此今年對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)消費(fèi)價(jià)格的上升是影響的一個(gè)因素，需要去關(guān)注。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)生產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)還是維持一個(gè)高位，到下半年會(huì)逐步有所緩和，這是一個(gè)物價(jià)的走勢(shì)。

這就是我今天要說(shuō)的，謝謝大家！

主持人：謝謝邱曉華先生，為我們帶來(lái)的精彩演講。接下來(lái)請(qǐng)繼續(xù)參加下面的觀點(diǎn)鏗鏘行對(duì)話環(huán)節(jié)。

從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，未曾想中國(guó)房地產(chǎn)如此之快就被定義為“黑鐵時(shí)代”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在穩(wěn)定和增長(zhǎng)發(fā)展道路上砥礪前行，而中國(guó)房地產(chǎn)亦需要一場(chǎng)變革。

尊敬的各位來(lái)賓，本次觀點(diǎn)鏗鏘行的主題是：“黑鐵”之辯。

接下來(lái)首選有請(qǐng)主持嘉賓：

世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生；

繼續(xù)請(qǐng)出參與討論的嘉賓，有請(qǐng)：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華先生；

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云女士；

中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明先生；

新世界中國(guó)華南區(qū)域總經(jīng)理梁國(guó)強(qiáng)先生

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)先生。

謝謝，下面正式進(jìn)入觀點(diǎn)鏗鏘行主題討論，請(qǐng)黎振偉先生為我們開(kāi)啟對(duì)話，本次對(duì)話時(shí)間為40分鐘。

黎振偉：好的，謝謝各位嘉賓們，大家好！

很特別，我們20年來(lái)的觀點(diǎn)論壇是第一次用這種方式開(kāi)展的我們的“鏗鏘行”，因?yàn)榈拇_我們面臨非常多的不確定，連我們的會(huì)議也不確定了，所以我們用一個(gè)創(chuàng)新的模式來(lái)進(jìn)行我們這次的對(duì)話。

這次對(duì)話的題目“黑鐵”之辯，這個(gè)題目很亮眼，也很特別。的確我們這個(gè)行業(yè)二三十年的發(fā)展，也許今年、去年是我們所經(jīng)歷的最大變化的一年。過(guò)去每年的觀點(diǎn)論壇都說(shuō)寒冬，都說(shuō)要過(guò)冬，但其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)過(guò)去的冬跟這次的冬相比，這次真的太冷了。我們也看到很多開(kāi)發(fā)商，特別在廣州我知道他們已經(jīng)看不透這個(gè)市場(chǎng)了，有些不想繼續(xù)往前大干了，有些已經(jīng)躺下了，這個(gè)時(shí)候我們?nèi)绾谓o我們的，給我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)，曾經(jīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大貢獻(xiàn)的行業(yè)，如何看清它的未來(lái)可能非常重要，所以這次鏗鏘行希望能夠給我們的嘉賓，給我們的企業(yè)，給我們網(wǎng)上的嘉賓們一些新的、更清晰的觀點(diǎn)。

我們的討論是這樣的，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們嚴(yán)格控制在40分鐘，我們把原來(lái)提的兩個(gè)問(wèn)題壓縮到一個(gè)問(wèn)題來(lái)提問(wèn)。

首先問(wèn)邱博士，您剛才談到的四個(gè)眼光看中國(guó)，您從極為精辟經(jīng)濟(jì)的角度看我們的行業(yè)，也看中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，給我們帶來(lái)了新的視角。我的問(wèn)題是，中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去這么多年總是在不斷調(diào)控中發(fā)展，這個(gè)行業(yè)也是變化多端，但是依然不斷增長(zhǎng)，我們將如何看待中國(guó)房地產(chǎn)它給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，它的得與失，以及我們制定政策，如果今天房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)減少了會(huì)怎么樣？

第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，今天國(guó)家給的“房住不炒”與穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，房企將如何把握國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，如何去看長(zhǎng)方針及短措施？因?yàn)槲覀兊恼叽_實(shí)有時(shí)候在不斷調(diào)整中，我們?nèi)绾稳タ撮L(zhǎng)與短的政策呢？

這兩個(gè)方面請(qǐng)邱局長(zhǎng)給大家一個(gè)見(jiàn)解。

邱曉華：謝謝主持人。

其實(shí)我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，我的觀點(diǎn)始終如一。實(shí)事求是地講，自從90年代開(kāi)啟住房政策的改革之后，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)推動(dòng)力，它對(duì)改變中國(guó)的城市面貌，對(duì)改變中國(guó)老百姓的居住條件應(yīng)當(dāng)說(shuō)它的貢獻(xiàn)是有目共睹的。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)中間最重要的一個(gè)動(dòng)力，投資三分天下有其一，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了投資1/3的貢獻(xiàn)。

從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)說(shuō)，60多個(gè)行業(yè)跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，因此它拉動(dòng)了60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

從就業(yè)角度來(lái)說(shuō)，直接和間接就業(yè)的人數(shù)以億為計(jì)，因此它對(duì)解決就業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。

從政府財(cái)政角度來(lái)說(shuō)，大家知道每年賣地收入就是數(shù)萬(wàn)億。

房地產(chǎn)的各種稅就更多了，因此房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)事求是地講，歷史角度回顧地講，它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，對(duì)中國(guó)民生的改善，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)面貌的改善都是起到了極其重要作用，這也是為什么把它作為支柱行業(yè)來(lái)認(rèn)識(shí)的結(jié)論。

今天，時(shí)代變化了，因?yàn)槲覀兊陌l(fā)展階段變了。因此房地產(chǎn)的作用當(dāng)然會(huì)隨著發(fā)展階段的改變而發(fā)生變化，如果大家認(rèn)為那個(gè)年代是黃金時(shí)期，又過(guò)渡到白銀時(shí)期，現(xiàn)在是不是到了黑鐵時(shí)代，我倒不認(rèn)同黑鐵時(shí)期的說(shuō)法，雖然我們認(rèn)同老齡化的問(wèn)題出現(xiàn)了，雖然人口增長(zhǎng)方面了，但是不可否認(rèn)中國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程也還沒(méi)有完全的完成。

因此，從大的宏觀角度來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)成長(zhǎng)的空間并沒(méi)有完結(jié)，它還是具備成長(zhǎng)的空間和市場(chǎng)的，只是我們?cè)瓉?lái)所習(xí)慣的投資動(dòng)不動(dòng)就二位數(shù)，銷售動(dòng)不動(dòng)就二位數(shù)的那種景象結(jié)束了。我們能看到更多的可能是個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)，這可能是一個(gè)常態(tài)的。

我想領(lǐng)導(dǎo)人也好，主管部門也好都已經(jīng)很明確，那些年房地產(chǎn)的問(wèn)題不在于它的居住性質(zhì)，不在于它改善民生這方面的問(wèn)題，而在于它的金融屬性，在它所謂高杠桿問(wèn)題的存在。而今天，我們主管部門已經(jīng)明確了，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化、金融化現(xiàn)象已經(jīng)得到根本性的改變。

好了，既然我們?cè)谶@方面存在的問(wèn)題已經(jīng)得到了根本性的改變，那么我們就進(jìn)入了一個(gè)正常環(huán)境下如何使得房地產(chǎn)能夠順利的循環(huán)、健康的發(fā)展的一個(gè)新階段。

在這個(gè)新階段下面我想我們已經(jīng)看到了政策的信號(hào)是很明確的，那就是“房住不炒”這個(gè)長(zhǎng)期方針要堅(jiān)持，但是保證居民的剛性需求，支持居民的改善性需求這才是政府政策堅(jiān)定不移的方向。因此我們考慮房地產(chǎn)的發(fā)展，可能更多的就是要考慮在剛性需求方面，也就是基本的居住需求方面是通過(guò)什么手段去解決，在改善性需求方面通過(guò)什么手段去解決，在這方面政策可能需要進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)剛性需求、基本需求確實(shí)政府應(yīng)該發(fā)揮更大的作用。在租賃房建設(shè)，弱視群體住房的援助和資助，這方面政府要多多關(guān)注。反過(guò)來(lái)對(duì)改善性需求，我覺(jué)得政府還是應(yīng)當(dāng)更多相信市場(chǎng)，更多用經(jīng)濟(jì)的辦法，絕不能用所謂行政辦法來(lái)解決這方面的需求。

如果我們能在這方面形成共識(shí)，我想房地產(chǎn)在未來(lái)階段它就能夠在不同的賽道上面去實(shí)現(xiàn)不同的發(fā)展，剛性需求可能在政府政策的呵護(hù)下面實(shí)行它的穩(wěn)步發(fā)展，改善性需求可能在市場(chǎng)作用下面實(shí)現(xiàn)它的穩(wěn)健發(fā)展、健康發(fā)展，我想可能會(huì)形成這樣一種局面，這是我們希望所看到的。

從這樣的角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)5—10年我認(rèn)為還是有它保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的市場(chǎng)空間，我們要做的就是怎么樣去呵護(hù)，不要去折騰。

這就是我的看法。

黎振偉：謝謝邱局，您提到的這些貢獻(xiàn)我們都清晰了，我們行業(yè)也應(yīng)該為自己的貢獻(xiàn)所感到欣慰。同時(shí)我們也看到您說(shuō)的一個(gè)根本性的問(wèn)題，我們這次問(wèn)題在于金融屬性過(guò)大，我們看到長(zhǎng)方針應(yīng)該是“房住不炒”，我們要解決剛需，解決改善性住房的需求，而金融的手段以及對(duì)一些政策的調(diào)控這是短期的措施，所以第一點(diǎn)大家應(yīng)該明白了，我們企業(yè)應(yīng)該抓住這些措施迎接新的地產(chǎn)，至于黑鐵，我也覺(jué)得并非這么悲觀，還是有很多空間可做的，謝謝邱局。

第二位朋友是蔡秘書長(zhǎng)，我的提問(wèn)是這樣，本次調(diào)控很多房企，尤其民企都深受重創(chuàng)，從行業(yè)協(xié)會(huì)的角度我們看看根本原因是什么？?jī)H僅是企業(yè)的問(wèn)題，政府與社會(huì)是否應(yīng)該反思？

第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，在房地產(chǎn)真正下半場(chǎng)，我們政府、行業(yè)以及社會(huì)如何為房地產(chǎn)做好定位，共同幫助它、善待它，同時(shí)共同培育其健康發(fā)展，畢竟這個(gè)行業(yè)跟我們的經(jīng)濟(jì)，跟我們的民生密切相關(guān)。

蔡云：謝謝。

從整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)來(lái)看，我們可以看到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的構(gòu)成是有管理者、有企業(yè)、有消費(fèi)者，有整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制的共同協(xié)調(diào)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展它是一個(gè)關(guān)聯(lián)復(fù)雜的系統(tǒng)。我們從管理者的角度來(lái)講既要防止出現(xiàn)負(fù)面效應(yīng)，同時(shí)要防止把整體一攬子的責(zé)任簡(jiǎn)單一分了之，特別還容易出現(xiàn)層層加碼的政策，這樣會(huì)導(dǎo)致我們企業(yè)和市場(chǎng)難以承受。

從企業(yè)來(lái)看，我們知道以前房地產(chǎn)的高速發(fā)展造就了這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，這種時(shí)代確實(shí)不適合我們行業(yè)發(fā)展，也不是我們行業(yè)發(fā)展的道路。到了放緩、高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代必須要有所調(diào)整，這是從管理者和企業(yè)來(lái)看。

我看我們的行業(yè)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這個(gè)定位已經(jīng)得到了整個(gè)全社會(huì)的共識(shí)了。我們房地產(chǎn)企業(yè)正處在這種探索發(fā)展新模式的關(guān)鍵責(zé)任。

我剛才說(shuō)的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)經(jīng)營(yíng)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化了，我們看最近貧乏暴雷的企業(yè)，確實(shí)弦繃得特別緊，所以房地產(chǎn)底層邏輯發(fā)生變化的時(shí)候，房地產(chǎn)作為高質(zhì)量引領(lǐng)基礎(chǔ)民生的地位要進(jìn)一步鞏固，確實(shí)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

隨著人民日益增長(zhǎng)對(duì)美好生活的增長(zhǎng)，這是推動(dòng)我們房地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力，老百姓對(duì)美好生活的需求肯定是長(zhǎng)期的，持續(xù)的，我們以小換大，以舊換新，我們?yōu)槔习傩仗峁┛韶?fù)擔(dān)的居住條件，環(huán)境優(yōu)美的住房，讓全體人民的人居環(huán)境得到一種改善，這也是促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)根本意義。

我們知道這兩年來(lái)，突如其來(lái)的疫情百年不遇，我們?nèi)袠I(yè)正在經(jīng)歷著極不平凡的時(shí)刻。以往我們準(zhǔn)備一整年的會(huì)議、會(huì)展計(jì)劃，到國(guó)內(nèi)國(guó)外交流全部頻繁按下暫停鍵了，從行業(yè)協(xié)會(huì)角度來(lái)看，我們服務(wù)社會(huì)，服務(wù)會(huì)員，服務(wù)企業(yè)，這是我們的宗旨，面對(duì)這種情況，作為行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)講我們非常非常著急。

今年我們準(zhǔn)備和中國(guó)百貨業(yè)協(xié)會(huì)共同打造商業(yè)、文化、旅游、IP等場(chǎng)景化、體驗(yàn)化的供需交流的平臺(tái)，為廣大物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供豐富多彩的項(xiàng)目選擇，為這個(gè)來(lái)支持我們的行業(yè)發(fā)展。在這種情況下我們也發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，跟國(guó)家體育總局等等進(jìn)行合作，我們想通過(guò)這個(gè)為企業(yè)提供更新更高的平穩(wěn)發(fā)展的平臺(tái)，這是我們要為會(huì)員單位服務(wù)的內(nèi)容。

總而言之，我們肯定會(huì)在整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中發(fā)揮我們的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要為市場(chǎng)提供更好的產(chǎn)品，這也是我們長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的依據(jù)，所以我期待我們的明天會(huì)更好。

我的發(fā)言就到這兒。

邱曉華：謝謝蔡秘書長(zhǎng)，您特別提出的科學(xué)發(fā)展，政府科學(xué)管理，消費(fèi)者要合理、理性地消費(fèi)，當(dāng)然協(xié)會(huì)也要積極主動(dòng)幫助行業(yè)發(fā)展，我覺(jué)得非常好，經(jīng)過(guò)這一輪我想房地產(chǎn)會(huì)有新的發(fā)展，所以房地產(chǎn)不是黑鐵，可能是新的銅或者銀，總之我們不要悲觀。

下一位劉愛(ài)明總，是行業(yè)的資深企業(yè)家，也是行業(yè)勇于創(chuàng)新的企業(yè)家，你所做的產(chǎn)業(yè)園給我們印象很深刻。

我的問(wèn)題是這樣，您對(duì)我們行業(yè)是很熟悉的，中國(guó)房地產(chǎn)30年，也是被調(diào)控的30年，到了今年為什么我們還會(huì)出現(xiàn)如此大的問(wèn)題，像某些企業(yè)的暴雷那么厲害，影響還是很深遠(yuǎn)的，您覺(jué)得原因是什么？

第二個(gè)問(wèn)題經(jīng)過(guò)深刻的教訓(xùn)以及國(guó)家發(fā)展方式的改變，當(dāng)然這個(gè)教訓(xùn)不僅僅是企業(yè)，您認(rèn)為中國(guó)房企能夠真正轉(zhuǎn)型呢，房企轉(zhuǎn)型成功的體系是什么？

劉愛(ài)明：謝謝主持人，你這個(gè)問(wèn)題提得很好，但是確實(shí)很大，我不知道說(shuō)到點(diǎn)子上，我盡力而為，確實(shí)我一畢業(yè)就到這個(gè)行業(yè)，搞了30年，后來(lái)自己創(chuàng)業(yè)做產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行了一個(gè)轉(zhuǎn)型。

就我自己的經(jīng)歷談一點(diǎn)體會(huì)，我覺(jué)得今天很多的問(wèn)題有一個(gè)很大的點(diǎn)，它是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題或者定位問(wèn)題，這是什么意思呢？我們說(shuō)的房地產(chǎn)，究竟什么是房地產(chǎn)？這是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題，這里面有太多的模糊、片面，總的來(lái)說(shuō)跟這個(gè)有關(guān)系。

這里面可以說(shuō)的很點(diǎn)很多，我就說(shuō)幾個(gè)重要的方面。第一個(gè)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱，是不是我們從頭到尾都承認(rèn)它的經(jīng)濟(jì)支柱作用，這個(gè)很重要。我們經(jīng)常說(shuō)支柱，就像一個(gè)樓的柱子，柱子就是穩(wěn)定作用，這實(shí)際上是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題，就算在美國(guó)的今天，房地產(chǎn)依然是它的經(jīng)濟(jì)支柱，這個(gè)我們不能回避。當(dāng)然我們出了很多政策，初衷也是為了穩(wěn)定這個(gè)市場(chǎng)，但是實(shí)際上這么多年下來(lái)我們是狂飆踩剎車的一個(gè)過(guò)程，不但沒(méi)有穩(wěn)定，反而是一個(gè)放松的作用。

但是好在我相信未來(lái)，大家今天談未來(lái)，我覺(jué)得未來(lái)它依然是支柱，一年可能十萬(wàn)億左右，這個(gè)市場(chǎng)是跑不了的，今天看來(lái)依然是第一大市場(chǎng)，無(wú)人取代，而且不單是支柱，而且是最大的支柱。所以今天我們?cè)趺匆?guī)劃好，呵護(hù)好？我們用呵護(hù)兩個(gè)字，讓它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到一個(gè)穩(wěn)定的作用，它是一個(gè)定海神針。

第二個(gè)問(wèn)題，這里面有一個(gè)模式問(wèn)題。實(shí)際上我們說(shuō)房地產(chǎn)它有很多種模式，現(xiàn)在的模式就做成了一個(gè)基本上住宅為主的一個(gè)制造業(yè)的模式，就是買地、制造、銷售，大概是這么一個(gè)過(guò)程。其實(shí)這個(gè)模式只是其中的一種，還有運(yùn)營(yíng)的模式，這個(gè)也是我們的一個(gè)認(rèn)知，我們只選擇了一個(gè)最容易做的一個(gè)模式，在這個(gè)模式上狂飆。當(dāng)然我覺(jué)得也有一些企業(yè)實(shí)際上提前做了很多的轉(zhuǎn)型，例如說(shuō)一些央企，華潤(rùn)、龍湖，這一輪發(fā)展中表現(xiàn)比較好，是因?yàn)樘崆白隽藴?zhǔn)備，所以這也是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題，就是房地產(chǎn)究竟要用什么模式來(lái)做，是不是永遠(yuǎn)用制造業(yè)簡(jiǎn)單的模式往下發(fā)展，這個(gè)答案肯定是不可以的。我早年提出一個(gè)觀點(diǎn)，你連制造業(yè)都不如，制造業(yè)每年還要花巨資去研發(fā)，比如說(shuō)華為，但是我不知道哪一個(gè)房地產(chǎn)公司做了研發(fā)，可能你連很多制造業(yè)都不如，所以這個(gè)模式也不可持續(xù)，這是我們企業(yè)的一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題。

我們還是看未來(lái)，越來(lái)越多城市，像深圳、北京、上海，這種城市房地產(chǎn)肯定可以做很多很多年，但是它是什么模式，還是開(kāi)發(fā)銷售的模式嗎？肯定不是。其實(shí)這些城市最賺錢的不是開(kāi)發(fā)銷售模式，而是持有運(yùn)營(yíng)的模式，最賺錢的是在這些城市持有運(yùn)營(yíng)，你自己沒(méi)有資金實(shí)力在這些城市就不要玩了，我們總用投機(jī)取巧的方式來(lái)做是不行的。

還有一個(gè)就是金融屬性，前面邱總也說(shuō)了這個(gè)事。實(shí)際上我理解這個(gè)行業(yè)不能只強(qiáng)調(diào)它的金融屬性，還有居住屬性，牽扯到一個(gè)國(guó)計(jì)民生的問(wèn)題。哪怕從金融屬性來(lái)說(shuō)，大家有時(shí)候會(huì)用綁架這兩個(gè)字，但是從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)大家談的土地，土地上是這個(gè)世界上離錢近的，別的也沒(méi)辦法取代，但是實(shí)際上把它變成金錢的一個(gè)盛宴的時(shí)候，參與者絕對(duì)不僅僅是開(kāi)發(fā)商一家，得益最多的也不是開(kāi)發(fā)商，大家把房地產(chǎn)變成一種工具，一種游戲來(lái)取得另外一個(gè)盛宴。

今天你說(shuō)談問(wèn)題，可能我覺(jué)得是這樣一個(gè)問(wèn)題，就是怎么樣認(rèn)知這個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，我也說(shuō)不全，但是大概想表達(dá)的問(wèn)題是。

另外你說(shuō)到轉(zhuǎn)型，前面我都講得很清楚了。簡(jiǎn)單的說(shuō)，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型一定有一個(gè)標(biāo)志，比如說(shuō)財(cái)務(wù)上它有一個(gè)標(biāo)志，能力上要有一個(gè)標(biāo)志，我們一定要以運(yùn)營(yíng)為主，而不是銷售為主，就是建立強(qiáng)有力的銷售能力，未來(lái)轉(zhuǎn)型一定要有很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)本身除了住宅之外還有非常廣的東西，產(chǎn)業(yè)園也好、酒店也好、商場(chǎng)也好、文旅也好、工具也好，這個(gè)世界上的建筑都存在運(yùn)營(yíng)，你要想轉(zhuǎn)型，你有沒(méi)有建立起強(qiáng)有利的運(yùn)營(yíng)能力，你沒(méi)有這個(gè)運(yùn)營(yíng)能力也就比較難轉(zhuǎn)型成功。

黎振偉：謝謝劉總，這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得劉總說(shuō)得蠻到位的，說(shuō)到底還是認(rèn)知的問(wèn)題，不僅僅是企業(yè)，還有國(guó)家、社會(huì)，對(duì)這個(gè)問(wèn)題還要不斷去研究，不斷去討論。轉(zhuǎn)型能力、財(cái)務(wù)能力，能力除了運(yùn)營(yíng)之外研發(fā)真的非常重要，我們行業(yè)如果不去研發(fā)，我們的投入都去做銷售其實(shí)是不夠的，我們應(yīng)該加大研發(fā)，所有的運(yùn)營(yíng)都是好的研發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行的。感謝劉總的回答，但是我覺(jué)得還得要不斷探討，深入。

下一位問(wèn)題是給新世界中國(guó)華南區(qū)域總經(jīng)理梁國(guó)強(qiáng)總的，我們知道去年到今年有很多暴雷的企業(yè)，但是竟然沒(méi)有一家港資企業(yè)，我們一直覺(jué)得港資企業(yè)是比較保守的，但是他們很穩(wěn)健，可以看到他們有豐富的經(jīng)驗(yàn)去應(yīng)對(duì)。梁總，新世界作為優(yōu)秀的港資代表，你們是最早進(jìn)入內(nèi)地的港資企業(yè)，有豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，善于把握機(jī)遇，過(guò)去如此，今天大灣區(qū)迎來(lái)了新的機(jī)遇，也是你們重點(diǎn)布局的，你如何看今天的灣區(qū)市場(chǎng)跟早期內(nèi)地市場(chǎng)的差異？同時(shí)你對(duì)“黑鐵”時(shí)代這個(gè)說(shuō)法怎么看？

后面一個(gè)問(wèn)題就是在這個(gè)時(shí)代不斷變革的環(huán)境下，我們的企業(yè)，我們的老牌港資企業(yè)如何面對(duì)新的市場(chǎng)，你們將做什么？有些好的經(jīng)驗(yàn)可以分享一下嗎？

梁國(guó)強(qiáng)：謝謝主持人。

作為房地產(chǎn)里面的老隊(duì)友，從金銀銅到了鐵，與其說(shuō)是黑鐵時(shí)代是一個(gè)產(chǎn)業(yè)時(shí)代的標(biāo)志，我更愿意把它理解為是對(duì)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)警示和激發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的編劇，也就是房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值連在變化。當(dāng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新特征是轉(zhuǎn)向全面的高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)其實(shí)也是這樣的，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，我們現(xiàn)在已經(jīng)基本告別了絕對(duì)的住房短缺的階段，房地產(chǎn)新的一個(gè)階段，商業(yè)模式將會(huì)徹底的告別粗放式的、規(guī)模式的增長(zhǎng)，也是拒絕簡(jiǎn)單項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)制的模式，包括高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)，在住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生新的產(chǎn)品變革，也會(huì)實(shí)現(xiàn)真正的一個(gè)價(jià)值需求的導(dǎo)向，進(jìn)入到品質(zhì)為王的一個(gè)時(shí)代。

剛才主持人也問(wèn)到灣區(qū)市場(chǎng)它的特征是什么？其實(shí)灣區(qū)市場(chǎng)給予我們的是消費(fèi)者的眼界、消費(fèi)者的需求走在了前面，他需要高品質(zhì)的產(chǎn)品，高品質(zhì)的居住跟生活，他們有更前瞻的認(rèn)知跟引領(lǐng)。也正是因?yàn)檫@樣，經(jīng)過(guò)規(guī)模主導(dǎo)之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)針對(duì)市場(chǎng)不同的層次，在不同層次賽道上面塑造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們也看到房地產(chǎn)在這樣的賽道上發(fā)展企業(yè)的數(shù)量接下來(lái)有可能會(huì)明顯下降，但是發(fā)展企業(yè)優(yōu)勢(shì)能力的聚集將會(huì)進(jìn)一步的提升，也會(huì)出現(xiàn)更多的以提升生活品質(zhì)為己任的，走專業(yè)化、精品化道路的優(yōu)秀品牌去實(shí)現(xiàn)共同高質(zhì)量發(fā)展。

實(shí)際上多年在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，在灣區(qū)的發(fā)展，我們也深刻的感受到在我們身邊有很多優(yōu)秀的企業(yè)在跟我們一起并肩前行，無(wú)論是金銀銅或者鐵。

所以在產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也必然會(huì)激發(fā)市場(chǎng)模式的更迭和創(chuàng)新，我有足夠的信心，任何一個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)換的過(guò)程可能會(huì)經(jīng)歷陣痛，甚至劇痛，但是如同剛才專家提到的，在現(xiàn)在發(fā)展全球化的市場(chǎng)里面，即使是此時(shí)此刻的今天，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)秀的行業(yè)代表依然在分享這個(gè)產(chǎn)業(yè)的紅利。

新世界中國(guó)一直擁有一套長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展模式，在這里我可以跟大家分享我們一直在進(jìn)行這三方面的努力：

一方面我們一直在堅(jiān)持長(zhǎng)期主義和產(chǎn)品精品主義，剛才主持人提到了港資的保守。新世界發(fā)展到今天跨入了50年，與其說(shuō)它保守，倒不如它一直在踐行長(zhǎng)期、可持續(xù)發(fā)展高質(zhì)量的軌道。目前眾多優(yōu)質(zhì)的品牌發(fā)展商也在努力尋求商業(yè)模式的創(chuàng)新和市場(chǎng)的破局，高品質(zhì)的產(chǎn)品始終是消費(fèi)者所追求的、所關(guān)注的以及所需求的產(chǎn)品跟服務(wù)，在這一點(diǎn)上面新世界的優(yōu)勢(shì)其實(shí)多年所積累的優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。

專業(yè)化、高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)了我們高品質(zhì)的產(chǎn)品，高水平的創(chuàng)新以及健康可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)實(shí)踐，我們也一直在堅(jiān)持極致的工匠精神，多年來(lái)打造一些示范性、標(biāo)桿性的產(chǎn)品去取得市場(chǎng)的忠誠(chéng)度跟認(rèn)同。

第二個(gè)就是實(shí)際上我們一直強(qiáng)調(diào)關(guān)注在中國(guó)發(fā)展前瞻性的一個(gè)策略布局。新世界中國(guó)對(duì)粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀這些城市都市圈都有一個(gè)前瞻性的布局，尤其是在一線極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘杏葹殛P(guān)注產(chǎn)城融合的思路，以及協(xié)力做好城市運(yùn)營(yíng)者的角色，作出了一系列的嘗試，城市人文結(jié)合，創(chuàng)造一些綜合體的標(biāo)桿以及人居生活的標(biāo)桿。

第三方面就是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，也是我們?cè)趪?guó)內(nèi)發(fā)展的一個(gè)重要經(jīng)驗(yàn)。新世界一直堅(jiān)持銷售型物業(yè)發(fā)展和投資型物業(yè)齊頭并進(jìn)的策略，為集團(tuán)的經(jīng)常性的收入帶來(lái)穩(wěn)定的增長(zhǎng)動(dòng)力，這也是經(jīng)歷50年來(lái)集團(tuán)一致行穩(wěn)致遠(yuǎn)的原因。

在這里就分享這些，謝謝。

黎振偉：謝謝梁總，珠江新城的凱悅匯，還有你們?cè)诎自粕较碌膸X南新世界，這些項(xiàng)目都經(jīng)歷了20年的發(fā)展，這種長(zhǎng)期主義所體現(xiàn)的穩(wěn)健、高品質(zhì)、前瞻以及城市運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該說(shuō)香港優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商他們的經(jīng)驗(yàn)是值得我們轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)所需要的，謝謝梁總，希望疫情后一起去參觀廣州的項(xiàng)目。

最后一位嘉賓，就是奧陸資本的首席投資官蔡金強(qiáng)。這次房地產(chǎn)的爆雷跟金融密切相關(guān)，成也金融，敗也金融，所以剛才在討論的問(wèn)題都關(guān)聯(lián)到了金融。

蔡總，我的問(wèn)題是如何看金融在這次爆雷中的關(guān)系跟影響？今后房地產(chǎn)依然不能離開(kāi)金融支持，但是在國(guó)家高杠桿的時(shí)候，您有什么建議呢？

蔡金強(qiáng)：首先我覺(jué)得房地產(chǎn)這幾年有點(diǎn)被污名化，首先地產(chǎn)跟金融的高度結(jié)合本身就是一個(gè)很正常的事情，可是現(xiàn)在變成了地產(chǎn)公司用了杠桿，用了金融以后變成一個(gè)原罪，所以這個(gè)東西也需要比較坦誠(chéng)說(shuō)出這個(gè)東西。剛才黎總談到現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)公司爆雷，很多是關(guān)于高杠桿的問(wèn)題，但是也不能一概而論，比如從去年下半年到現(xiàn)在爆雷的企業(yè)，如果我們事先分析可以分為兩方面：去年爆雷的企業(yè)大部分都是屬于高杠桿的企業(yè)，其中也不諱言，像恒大或者其他類似的企業(yè)，真的是因?yàn)楦軛U非常的高，總債務(wù)非常的大。

可是踏入到今年問(wèn)題又有一些不同，今年爆雷的公司有很多杠桿不是非常高的，更多的是來(lái)自于兩個(gè)問(wèn)題：第一是信用債的剛兌，而且資本市場(chǎng)無(wú)法融資，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外市場(chǎng)都是這樣的情況，所以是信用債剛兌，而又無(wú)法融資的情況。第二個(gè)就是從去年年底開(kāi)始，銷售幾乎是崩盤了，尤其是進(jìn)入到今年2月份、3月份、4月份，這個(gè)情況更加嚴(yán)峻。

所以我覺(jué)得不能單純把房地產(chǎn)公司的爆雷說(shuō)它是金融依賴度過(guò)高、杠桿過(guò)高，我覺(jué)得應(yīng)該分為這兩個(gè)階段。像去年很多爆雷的情況，第一確實(shí)是杠桿過(guò)高，第二它有很多表外的東西，比如說(shuō)信托等等，這些東西企業(yè)本身的行為確實(shí)需要檢討，但是監(jiān)察何嘗不應(yīng)該嚴(yán)呢。無(wú)論怎樣來(lái)說(shuō)，確實(shí)現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的爆雷，無(wú)論最早高杠桿、高總債到今年的信用鋼兌以及信用崩盤這幾個(gè)原因，總結(jié)來(lái)說(shuō)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了狂風(fēng)暴雨供給側(cè)改革的情況，所以我們可以預(yù)見(jiàn)在今年大量的民企應(yīng)該還是陸續(xù)的倒下，這應(yīng)該是一個(gè)狂風(fēng)暴雨式的供給側(cè)的一個(gè)改革，這是第一點(diǎn)。

第二點(diǎn)，像剛才我說(shuō)的沒(méi)有必要把地產(chǎn)跟金融一定要分開(kāi)，這兩個(gè)本身就是有機(jī)的結(jié)合。未來(lái)，金融在地產(chǎn)里面會(huì)扮演怎樣的角色呢？我覺(jué)得依然是非常重要的角色，只不過(guò)角色有一點(diǎn)變化。未來(lái)，當(dāng)整個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)狂風(fēng)暴雨的供給側(cè)改革之后，會(huì)誕生出一批優(yōu)質(zhì)的頭部性企業(yè)出來(lái)，不管是國(guó)企，民企也會(huì)有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)出來(lái)，這些企業(yè)在未來(lái)更多是隨著整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)模式的改變慢慢走向多元化。比如說(shuō)以前大家都是絕對(duì)規(guī)模為本，絕對(duì)周轉(zhuǎn)為本來(lái)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)模式，未來(lái)咱們可以看到企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)上的多元化，比如說(shuō)進(jìn)入到物管，進(jìn)入到商場(chǎng)，進(jìn)入到物流這些，這些本質(zhì)上也只適合優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)做，因?yàn)樗娜谫Y成本不能太高，然后慢慢這些企業(yè)慢慢產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)出來(lái)，而重資產(chǎn)背后的成功肯定也會(huì)跟結(jié)合在一起。比如說(shuō)咱們看海外的案例，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)有大量房地產(chǎn)基金的參與，有大量REITs的參與，這也是一個(gè)行業(yè)往不同階段發(fā)展，跟金融不同階段的結(jié)合，所以我覺(jué)得沒(méi)有必要把地產(chǎn)跟金融的結(jié)合視為原罪，而是在不同階段有不同結(jié)合的契機(jī)。

我就分享這么多。

黎振偉：謝謝，也給我們?cè)谧魑灰恍┬碌恼J(rèn)識(shí)，不要把它原罪化，也不要污名化，當(dāng)然也有它真的問(wèn)題，要把問(wèn)題分開(kāi)，并非所有爆雷都是高杠桿，也也企業(yè)本身的問(wèn)題。另外您也談到金融角色的改變也會(huì)促進(jìn)我們企業(yè)良性的發(fā)展，當(dāng)然也會(huì)使得我們一些好的企業(yè)更加多元化，更加健康的成長(zhǎng)，這樣的話我們的金融跟地產(chǎn)就真的是相互推進(jìn)了，特別是REITs。

我們的討論就到這里，在這里我也回應(yīng)一下黑鐵之變。我的觀點(diǎn)是過(guò)去用打鐵的是，打銅的方式創(chuàng)造了一個(gè)以量體現(xiàn)的黃金時(shí)代，今天應(yīng)該是煉金煉銀的方式去打造一個(gè)房地產(chǎn)真正的黃金時(shí)代。

謝謝各位！

主持人：謝謝黎振偉先生的主持，謝謝幾位參與嘉賓為我們帶來(lái)的精彩言論和觀點(diǎn)；另外，請(qǐng)蔡云女士做好下一環(huán)節(jié)的演講準(zhǔn)備，謝謝。

尊敬的各位來(lái)賓，本次論壇第一環(huán)節(jié)議程到此結(jié)束，下面開(kāi)啟第二環(huán)節(jié)。

高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤(rùn)的“三高”模式已不再適用，三條紅線政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)都在倒逼房地產(chǎn)企業(yè)更加注重降低杠桿，追求更高的管理紅利和經(jīng)營(yíng)效益。故此，本次論壇第二環(huán)節(jié)議程的主題是：行業(yè)篇：新的模式

接下來(lái)先進(jìn)行的仍是演講環(huán)節(jié)，有請(qǐng)演講嘉賓：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云女士，蔡云女士的演講題目是：多元化發(fā)展之路。

掌聲有請(qǐng)蔡云女士！您的演講時(shí)間為15分鐘，謝謝！

蔡云：尊敬的各位同行，大家下午好！

一年一度的聚會(huì)我們終于在特殊的日子里頭以這樣特殊的方式匯聚在一起了，今年我們討論的問(wèn)題仍然是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多元化的問(wèn)題，接下來(lái)我們可以從我的研究，從我們協(xié)會(huì)對(duì)多元化問(wèn)題的一些思考可以給大家提供一個(gè)共同探討的基本。

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了多元化的時(shí)代，實(shí)際上是老生常談的。在大概2010年的時(shí)候就有一些企業(yè)已經(jīng)參與到房地產(chǎn)多元化的運(yùn)動(dòng)當(dāng)中、活動(dòng)當(dāng)中，但是現(xiàn)在目前我們也遇到了一個(gè)非常緊迫的形勢(shì)，調(diào)整策略、適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展是我們每一個(gè)企業(yè)要思考的問(wèn)題，我今天就從多元化的角度跟大家共同探討一下多元化的發(fā)展問(wèn)題。

首先我們知道多元化的發(fā)展取決于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了成熟發(fā)展的軌道，我們可以看剛剛過(guò)去的一季度之內(nèi)，1—2月份我們整個(gè)商品房的銷售大概是1.5億平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%，商品房銷售額1.5萬(wàn)億，同時(shí)也在下降。但是這個(gè)數(shù)據(jù)當(dāng)中百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)占到6成。我們可以回顧一下從2016年開(kāi)始百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額、份額快速增長(zhǎng)到40%，同時(shí)在2018面的時(shí)候占到了58%了，所以我們可以看到行業(yè)的集中度是越來(lái)越強(qiáng)了。在這種情況下我們可以看到一個(gè)行業(yè)的集中增強(qiáng)，說(shuō)明這個(gè)行業(yè)的發(fā)展是聚集性非常高的一個(gè)發(fā)展。

第2個(gè)標(biāo)志就是我們房地產(chǎn)行業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展也進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展的階段。我們知道數(shù)十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除住宅以外，開(kāi)發(fā)企業(yè)把依托業(yè)務(wù)資源，城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商變得更加順理成章了。我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)、物流、物業(yè)、養(yǎng)老、文旅、健康等方面都做了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)更愿意圍繞房子來(lái)進(jìn)行多元化的發(fā)展，這是我們發(fā)展的一個(gè)很大的特點(diǎn)。

第二點(diǎn)從整個(gè)產(chǎn)業(yè)生命周期來(lái)看，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的顯著，我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于從成長(zhǎng)期到成熟期的過(guò)渡階段，行業(yè)集中度也越來(lái)越提升了，這是我們多元化市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)因素。

第2點(diǎn)就是存量市場(chǎng)是企業(yè)多元化開(kāi)拓的基礎(chǔ)，房子是一切的載體。我們可以看到以住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)有一部分轉(zhuǎn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃地產(chǎn)、小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的拓展。比如說(shuō)像行業(yè)的龍頭企業(yè)萬(wàn)科，它主要集中于萬(wàn)科的物業(yè)、租賃住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等等服務(wù)，所以在物業(yè)的板塊萬(wàn)科提出了總的綜合性資產(chǎn)服務(wù)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了業(yè)主利益最大化。我們一些綜合性的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以房為基礎(chǔ)開(kāi)展多種行業(yè)的銷售模式或者是運(yùn)營(yíng)模式，我們開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)全新的賽道當(dāng)中也有它們的一個(gè)長(zhǎng)足發(fā)展。比如說(shuō)融創(chuàng)做的融創(chuàng)文旅城，碧桂園企業(yè)做到了地產(chǎn)、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)三大板塊的布局，所以開(kāi)發(fā)企業(yè)這種布局很早就意識(shí)到了，也在開(kāi)發(fā)中不斷發(fā)展。

我們開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)識(shí)到從簡(jiǎn)單的賣房子，原來(lái)的住宅地產(chǎn)銷售掉以后交給物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，到現(xiàn)在把賣房子轉(zhuǎn)變成房子如何價(jià)值最大化，我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)從2007年開(kāi)始就涉入到了商業(yè)地產(chǎn)。所以2007年以來(lái)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)都高調(diào)提出持有性物業(yè)的比例。以前持有物業(yè)收入在5%以下，可是我們看現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例越來(lái)越高，大家看到這是我們未來(lái)發(fā)展的一個(gè)渠道。

所以我們從簡(jiǎn)單賣房子把房子最大化，我們認(rèn)識(shí)到在整個(gè)管理運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)的時(shí)候，運(yùn)營(yíng)管理是能夠提高整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值一個(gè)最根本的出路，所以運(yùn)營(yíng)管理可以有效的通過(guò)租金收入，通過(guò)運(yùn)營(yíng)收入，提高運(yùn)營(yíng)能力，使我們的物業(yè)得到一個(gè)增值和保值，同時(shí)我們更可以在整個(gè)運(yùn)營(yíng)收入當(dāng)中把我們的資產(chǎn)證券化引入，實(shí)行退出。

所以現(xiàn)在整個(gè)來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)也好，寫字樓也好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也好等等這些沉淀下來(lái)的物業(yè)都在開(kāi)發(fā)企業(yè)的思維當(dāng)中、轉(zhuǎn)型當(dāng)中、多元化當(dāng)中得到一定的發(fā)展，這是我們市場(chǎng)發(fā)展多元化存在的基礎(chǔ)。

我們想討論的是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略的意義，就是為什么要發(fā)展企業(yè)的多元化，為什么要做企業(yè)戰(zhàn)略的多元化發(fā)展？

首先房地產(chǎn)企業(yè)多元化它的戰(zhàn)略發(fā)展是一個(gè)全面型的，它要有效分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，多元化的經(jīng)營(yíng)策略可以把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分散，比如說(shuō)多元化的投放可以使企業(yè)在運(yùn)營(yíng)不同產(chǎn)業(yè)當(dāng)中降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使企業(yè)內(nèi)部對(duì)資金的需求得到提升，增加資金流動(dòng)性，同時(shí)也使整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)得到更安全的保證，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，這是多元化的戰(zhàn)略意義。

第二點(diǎn)我們可以通過(guò)多元化使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)資源得到充分挖掘出來(lái)，比如說(shuō)有些企業(yè)利用自己的物業(yè)管理和掌握大量C端的客戶，對(duì)開(kāi)展服務(wù)型的業(yè)務(wù)增加和拓寬企業(yè)營(yíng)業(yè)收入。可以說(shuō)我們挖掘出來(lái)的企業(yè)潛能，同時(shí)把我們自己的新思路、空間和新能源、新產(chǎn)業(yè)提供給企業(yè)開(kāi)展多元化運(yùn)營(yíng)，這樣可以使企業(yè)經(jīng)營(yíng)得到協(xié)調(diào)化的發(fā)展。

第三個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展多元化，是它的發(fā)展空間得到拓展。我們?cè)诒姸嗟慕?jīng)營(yíng)模式下面，不僅可以有自身的產(chǎn)品，也可以在眾多領(lǐng)域中得到一個(gè)發(fā)展，這樣把我們的企業(yè)發(fā)展跟社會(huì)的適應(yīng)進(jìn)行相匹配，也就是說(shuō)多元化的模式下不僅擁有企業(yè)自身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品，更多可以在眾多領(lǐng)域當(dāng)中找到基礎(chǔ)，讓社會(huì)、企業(yè)發(fā)展相互適應(yīng)，這是多元化發(fā)展一個(gè)很重要的戰(zhàn)略意義。

我們現(xiàn)在面對(duì)著整個(gè)紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化的路徑應(yīng)該是什么呢？我們也知道這些年企業(yè)做了很多多元化的嘗試。比如說(shuō)有的企業(yè)進(jìn)行了不同行業(yè)的收購(gòu)，比如說(shuō)收購(gòu)了建材行業(yè)、人工智能行業(yè)、智能家居行業(yè)等等，建立了一條新的賽道。

所以在這個(gè)情況下，我們想企業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展多元化是大勢(shì)所趨，這種情況下企業(yè)發(fā)展一定是審之又慎。同時(shí)我們也看到企業(yè)在轉(zhuǎn)軌變形當(dāng)中遭遇到了失敗，所以我們?cè)谔接懛康禺a(chǎn)實(shí)現(xiàn)多元化路徑大概有這么幾個(gè)方向去發(fā)展：

第一個(gè)我們要有現(xiàn)有的資源和優(yōu)勢(shì)共享。為什么要有現(xiàn)有的資源呢？就是這種多元化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)首先基于各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的相似性，這種相似性是企業(yè)的資源，還有優(yōu)勢(shì)拓展到現(xiàn)有的企業(yè)之外，并且得到充分利用，各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的資源的優(yōu)勢(shì)得到共享，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有的企業(yè)品牌，現(xiàn)有技術(shù)，研發(fā)實(shí)力，市場(chǎng)運(yùn)作方面，這些都是降低多元化成本的一個(gè)方向。比如說(shuō)海爾，是一個(gè)簡(jiǎn)單的冰箱制造企業(yè)，但是海爾現(xiàn)在的產(chǎn)品有若干個(gè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)還是要基于自己業(yè)務(wù)資源拓展自己的優(yōu)勢(shì)。

第二個(gè)就是充分利用現(xiàn)有資源，加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。我們整個(gè)技術(shù)市場(chǎng)是一個(gè)不斷發(fā)展的市場(chǎng)，這需要我們企業(yè)提供一攬子方案，企業(yè)必須通過(guò)多元化的經(jīng)營(yíng)提供多元化的一攬子服務(wù)。比如說(shuō)通過(guò)物業(yè)管理，物業(yè)涉及到不同的行業(yè)，拉升我們的服務(wù)水平。

第三個(gè)就是擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模和整個(gè)成長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)多元化通過(guò)資本介入運(yùn)作，或者介入到高成長(zhǎng)市場(chǎng)，首先要有什么，然后才可以實(shí)現(xiàn)用我們現(xiàn)有的東西通過(guò)資本運(yùn)作達(dá)到高成長(zhǎng)市場(chǎng)，這個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中體現(xiàn)比較多，比如說(shuō)寫字樓、購(gòu)物中心，通過(guò)提高運(yùn)營(yíng)的方式增加我的營(yíng)業(yè)收入，增加我的收益，引入資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)退出，也就是說(shuō)達(dá)到社會(huì)價(jià)值同時(shí)增長(zhǎng)的路徑。

第四個(gè)我們要培養(yǎng)企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。任何一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展都有一個(gè)生命周期的曲線，無(wú)論你做什么，房地產(chǎn)同樣也是有這么一個(gè)曲線，所以當(dāng)處在行業(yè)步入成熟期，企業(yè)必須思考兩條道路，一條就是通過(guò)本身的技術(shù)上、市場(chǎng)上的管理讓行業(yè)從一條生命曲線過(guò)渡到另一條，也就是通過(guò)我們的努力，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的努力將企業(yè)引導(dǎo)到新興行業(yè)，用現(xiàn)有資源創(chuàng)造未來(lái)的現(xiàn)金流。同時(shí)我們對(duì)消費(fèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行投入，這樣可能是我們實(shí)現(xiàn)多元化，或者依照本體的資源實(shí)現(xiàn)多元化的一個(gè)路徑表達(dá)。

最后一個(gè)就是房地產(chǎn)企業(yè)多元化的風(fēng)險(xiǎn)防范。

我們知道任何一個(gè)企業(yè)投入新的行業(yè)當(dāng)中肯定會(huì)存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)多元化當(dāng)中的穩(wěn)健增長(zhǎng)是我們必做的基本工作。

房地產(chǎn)多元化的風(fēng)險(xiǎn)防范，第一風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于什么？來(lái)自于原有運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)谶M(jìn)行這種多元化的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)生行業(yè)的轉(zhuǎn)移，那意味著企業(yè)的資源從原來(lái)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域逐漸的抽離出來(lái)，或者重心投入到另一個(gè)行業(yè)當(dāng)中。在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中我們知道產(chǎn)業(yè)的新舊過(guò)渡的成功取決于這個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，你是否能正確把握這個(gè)趨勢(shì)，對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的判斷目前我們看來(lái)還是很困難的，因?yàn)樗胁煌囊蛩貋?lái)控制。所以行業(yè)在新的轉(zhuǎn)變過(guò)程當(dāng)中一定要有足夠的把握，并且對(duì)任何不利要及時(shí)作出調(diào)整，這是我們對(duì)原有行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)防范。

另外一個(gè)就是市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。首先多元化經(jīng)營(yíng)是一個(gè)流行說(shuō)法，任何行業(yè)都會(huì)有一個(gè)流行說(shuō)法，就是把雞蛋放在不同籃子里頭化解風(fēng)險(xiǎn)，但是市場(chǎng)上廣泛的關(guān)聯(lián)性決定了整個(gè)多元化經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)仍然互相之間業(yè)面臨著風(fēng)險(xiǎn)，特別是宏觀力量的沖擊下，企業(yè)多元化資源分散反而加大了風(fēng)險(xiǎn)，這是整體風(fēng)險(xiǎn)。

第三個(gè)點(diǎn)就是換入一個(gè)新行業(yè)的發(fā)展，我們主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到現(xiàn)在換到一個(gè)新的行業(yè)去。我們的行業(yè)進(jìn)入不是一個(gè)簡(jiǎn)單的買賣過(guò)程，也不是兼并以后就可以萬(wàn)事大吉了，真正的企業(yè)在進(jìn)入新的產(chǎn)業(yè)以后還要不斷的注入資源，去學(xué)習(xí)、完善這個(gè)行業(yè)，包括培養(yǎng)自己的員工單位，塑造產(chǎn)品的品牌。另外一方面行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也是不斷在變化的，所以競(jìng)爭(zhēng)者的策略對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)未知數(shù)，企業(yè)要不斷調(diào)整策略，進(jìn)入某一個(gè)行業(yè)是長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過(guò)程，所以很難通過(guò)簡(jiǎn)單的投資額等等動(dòng)態(tài)去分散我們的風(fēng)險(xiǎn)和體現(xiàn)我們的風(fēng)險(xiǎn)，這是換入行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

第四個(gè)是退出的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在有很多房地產(chǎn)企業(yè)在多元化投資當(dāng)中，錢往往很少考慮到退出的問(wèn)題，但是如果企業(yè)陷入了一個(gè)錯(cuò)誤的投資，無(wú)法全身而退，這時(shí)候很容易導(dǎo)致企業(yè)全軍覆沒(méi)，事實(shí)上有很多企業(yè)正在遇到換行業(yè)，換賽道帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，怎么退出？我們必須有一個(gè)計(jì)劃，也能防止多元化的風(fēng)險(xiǎn)。

最后一個(gè)是內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)企業(yè)整個(gè)賽道發(fā)生變化了，投資環(huán)境發(fā)生變化了，因?yàn)槠髽I(yè)的資源是有限的，我們?nèi)绻尤攵嘣慕?jīng)營(yíng)，往往意味著原有企業(yè)受到影響、限制，這個(gè)不僅僅是理解資金方面的，管理層注意力分散也是一方面，所以它帶來(lái)的后果往往是嚴(yán)重后果。

所以我們要逐步構(gòu)建起自己的護(hù)城河，另外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揮它的整體優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)的資源豐富，創(chuàng)新的能力和專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，我們?cè)诓煌沫h(huán)境當(dāng)中，不同運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，不同產(chǎn)業(yè)當(dāng)中把我們的運(yùn)營(yíng)能力提升，再開(kāi)展多元化運(yùn)營(yíng)，這樣使我們企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大。

這就是我今天要跟大家探討的多元化的問(wèn)題，謝謝！

主持人：謝謝蔡云女士帶來(lái)的演講，請(qǐng)您休息。接下來(lái)有請(qǐng)下一位演講嘉賓，他是：中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明先生。劉愛(ài)明先生的演講題目是：窄門之路踐行漸寬。

掌聲有請(qǐng)劉愛(ài)明先生！您的演講時(shí)間為15分鐘，謝謝！

劉愛(ài)明：謝謝，觀點(diǎn)論壇每年我都參加，其實(shí)講的話題都差不多，大家知道后來(lái)我只有出來(lái)做產(chǎn)業(yè)，6、7年我一路都是講窄門，因?yàn)檫@條路沒(méi)那么好走，就要很堅(jiān)定的走下去，每年我們都不斷實(shí)踐，不斷有一些新的體會(huì)，業(yè)務(wù)上不斷也有一些新的結(jié)果，今天利用這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家匯報(bào)一下。

前面我在論壇當(dāng)中說(shuō)了這個(gè)觀點(diǎn)，2015年我出來(lái)創(chuàng)業(yè)的時(shí)候體會(huì)非常非常深，從銷售為主轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)為主。我覺(jué)得房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是一個(gè)黃金行業(yè)，這個(gè)在中國(guó)來(lái)說(shuō)至少二十年，三十年都是這樣一個(gè)行業(yè)，我們做的模式要跟原來(lái)不一樣，原來(lái)可能以銷售為主，這就是制造業(yè)的模式，買原材料，買生產(chǎn)產(chǎn)品，然后把它賣掉，但是今天沒(méi)有多少可以賣的住宅，量已經(jīng)非常少，所以接下來(lái)就是運(yùn)營(yíng)為主，持有一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，從城市不斷增值到資產(chǎn)不斷增值，我們要有這么一個(gè)過(guò)程，所以接下來(lái)就是運(yùn)營(yíng)為主。

所謂運(yùn)營(yíng)，不是普通房地產(chǎn)所說(shuō)的，更多是空間的運(yùn)營(yíng)和商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，酒店的運(yùn)營(yíng)，寫字樓的運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)，文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)等等，它是這樣一些運(yùn)營(yíng)，這個(gè)方面能力的要求就很高了，大家比較熟悉的商業(yè)運(yùn)營(yíng)在中國(guó)兩只手是可以數(shù)得過(guò)來(lái)的，如果運(yùn)營(yíng)做得不好這個(gè)商場(chǎng)就不賺錢，如果做成像萬(wàn)象城這樣的，運(yùn)營(yíng)就非常值錢。比如萬(wàn)象生活有一千多億的市值，實(shí)際上萬(wàn)象生活就是住宅的物業(yè)管理+商業(yè)運(yùn)營(yíng)，因?yàn)樗纳虡I(yè)運(yùn)營(yíng)做得非常好，所以市場(chǎng)會(huì)給予比較高的估值，所以我覺(jué)得未來(lái)是要變成這么這樣一個(gè)為主。

我是做產(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)是做什么呢？我們拿智能硬件園區(qū)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們做一個(gè)智能硬件園區(qū)有什么服務(wù)呢？我們有一個(gè)智能降本的服務(wù)，比如說(shuō)在手機(jī)前期設(shè)計(jì)階段通過(guò)設(shè)計(jì)降低成本，這是一個(gè)很專業(yè)的服務(wù)，這兒就不細(xì)講了。我們還做了一個(gè)智能硬件加速器，快速的資源對(duì)接，是全環(huán)節(jié)供應(yīng)鏈的一個(gè)平臺(tái)。我們還有分析中心，這是解決市長(zhǎng)的問(wèn)題，就是你能不能幫助硬件企業(yè)打開(kāi)銷路，打造訂單。還有傳統(tǒng)的金融服務(wù)，還有一個(gè)中城金服技術(shù)服務(wù)，這方面我們能力很強(qiáng)，在機(jī)器視覺(jué)、動(dòng)態(tài)穩(wěn)定性、智能測(cè)試能力都很強(qiáng)的。

圍繞智能硬件這個(gè)企業(yè)，我們解決它的設(shè)計(jì)成本的問(wèn)題，解決訂單的問(wèn)題，解決金融服務(wù)的問(wèn)題，解決技術(shù)問(wèn)題，這個(gè)稱之為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，圍繞這個(gè)行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。還有傳統(tǒng)的企業(yè)服務(wù)，比如說(shuō)物業(yè)管理，企業(yè)管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、工商稅務(wù)，把這兩個(gè)加起來(lái)是一個(gè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這個(gè)原來(lái)講過(guò)了。實(shí)際上談到這些事，就跟我們房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相差太遠(yuǎn)了，今天我利用這個(gè)機(jī)會(huì)也說(shuō)一下窄門之路，踐行漸寬。

我們跟華潤(rùn)成立了一個(gè)重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，叫華城，做產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目。我們還做了一個(gè)全流程業(yè)務(wù)服務(wù)，這都是跟華潤(rùn)成立的合資公司。還有一個(gè)是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但實(shí)際上是中資產(chǎn)，這一塊大概有一百多萬(wàn)的規(guī)模。我們走窄門之路背后都是一套專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。這三個(gè)業(yè)務(wù)現(xiàn)在都有規(guī)模，有盈利，我們可以看清晰看到它未來(lái)得發(fā)展和市場(chǎng)需求，這一塊作為我們來(lái)說(shuō)就是在市場(chǎng)變化當(dāng)中處于有利的位置。

下面我簡(jiǎn)單把這三個(gè)業(yè)務(wù)跟大家簡(jiǎn)單匯報(bào)匯報(bào)。

跟華潤(rùn)置地那邊的合作，我們希望打造一個(gè)華潤(rùn)置地的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，重的側(cè)重于產(chǎn)業(yè)載體的開(kāi)發(fā)，輕的側(cè)重于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的運(yùn)營(yíng)，大概是這樣一個(gè)邏輯。對(duì)于這個(gè)平臺(tái)我們有一個(gè)定位，希望做成專業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，服務(wù)中國(guó)制造轉(zhuǎn)型升級(jí)，這是我們創(chuàng)業(yè)最開(kāi)始的初心。我們現(xiàn)在聚焦兩個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是健康領(lǐng)域，還有一個(gè)是智慧領(lǐng)域，智能制造、智能制造硬件、智慧城市等等這些。幾大產(chǎn)業(yè)，我們做了很大的服務(wù)平臺(tái)。

具體到這兩個(gè)公司，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的大概有300多米的規(guī)模，我把這個(gè)公司說(shuō)得稍微具體一點(diǎn)，再通過(guò)一些項(xiàng)目跟大家說(shuō)一說(shuō)。

我們跟華潤(rùn)這個(gè)平臺(tái)希望打造全鏈條的服務(wù)，華城是全流程的服務(wù)，我們從最開(kāi)始的產(chǎn)業(yè)定位到產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)，到招商咨詢業(yè)務(wù)，實(shí)際上我們招商是前置，然后到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，建立一套服務(wù)體系。然后才到設(shè)計(jì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)始設(shè)計(jì)，在甲方建造階段提供產(chǎn)業(yè)招商。我們希望以產(chǎn)業(yè)生態(tài)可落地為目標(biāo)，產(chǎn)業(yè)調(diào)研微機(jī)室，產(chǎn)業(yè)政策為支持，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建為路徑，產(chǎn)業(yè)聯(lián)名資源鏈接和導(dǎo)入為策略，行業(yè)影響力打造為招商及服務(wù)抓手，我們現(xiàn)在比較多的是跟地方政府取得一些合作，當(dāng)然跟開(kāi)發(fā)商也有合作，這個(gè)主要是圍繞智慧產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，打造的“潤(rùn)慧”系列。

因?yàn)榇蠹铱傇谡f(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得今天在這個(gè)時(shí)點(diǎn)說(shuō)我們做一個(gè)新的領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得還是要初心要正。大家問(wèn)我為什么要跟華潤(rùn)合作，我體會(huì)最深的是除了華潤(rùn)作為央企的品牌、資源這些之外，對(duì)我來(lái)說(shuō)最重要的你真的是做產(chǎn)業(yè)+的過(guò)程，這一個(gè)很重要，如果真的做產(chǎn)業(yè)那就是剛才說(shuō)的那一套產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系要不要下功夫，這也是我剛才在圓桌論壇說(shuō)的觀點(diǎn)。我們房地產(chǎn)發(fā)展到今天，它的問(wèn)題可能更多的是究竟什么是房地產(chǎn)，你做的是什么玩意，這個(gè)我們要有清晰的認(rèn)知，如果認(rèn)知上有模糊，有片面，有扭曲未來(lái)就會(huì)出這樣那樣的問(wèn)題。

我舉幾個(gè)例子，第一個(gè)是廣州潤(rùn)慧科技園，對(duì)我們來(lái)說(shuō)最重要的還是服務(wù)體系，我們也拿了很多獎(jiǎng)，當(dāng)然最重要的是背后有這樣一套服務(wù)體系，是以電子信息為主的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，你給產(chǎn)業(yè)園的客戶提供什么樣的專業(yè)服務(wù)，這可能是根本，在這兒也沒(méi)有時(shí)間細(xì)講，如果大家有興趣了解可以后面再交流。這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)建成了，我們從頭到尾服務(wù)到尾。這里有一個(gè)很深的體會(huì)，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商比較直接，你幫我招商，我想說(shuō)的是前端你不讓我參與，后端讓我招商是很難的，武功都廢了一半，所以核心是開(kāi)始就要參與，甚至在設(shè)計(jì)之前就參與，不能把設(shè)計(jì)定完了再談?wù)猩?，這個(gè)邏輯上不對(duì)，這是一個(gè)體會(huì)。這個(gè)園區(qū)第一期已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了，招商的結(jié)果也非常好，基本上就是規(guī)上企業(yè)。

這個(gè)是華南生命健康科技產(chǎn)業(yè)園，這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)純度在惠州排第一，80%都是醫(yī)療企業(yè)，也是一個(gè)規(guī)上企業(yè)。實(shí)際上從投資回報(bào)來(lái)看，各個(gè)方面的指標(biāo)都是不錯(cuò)的，這就是一個(gè)很好的業(yè)務(wù)，滿足了政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求。我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不要利用產(chǎn)業(yè)跟政府談判，政府賣產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)都是虧錢賣的，它希望你作出產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)來(lái)，如果做不出產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)建議你別做，它一定會(huì)有矛盾，政府要的東西你不給他，你想要的東西必須拿到手，這個(gè)玩不下去，大家應(yīng)該有這樣一些思考。我們打造這個(gè)模式以后，我覺(jué)得是一個(gè)持續(xù)的模式，我就是純做產(chǎn)業(yè)的。

最后還有一個(gè)項(xiàng)目就是深圳坪山的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，是全持有的，我們做的就是制藥。這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)就不細(xì)說(shuō)的，它更多也是體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，從供給系統(tǒng)、配套、廢水處理、?；穫}(cāng)庫(kù)，一直到四廢排放等等這一套東西都有。建設(shè)完了還要運(yùn)營(yíng)，核心是運(yùn)營(yíng)，能不能把這個(gè)租滿，能不能把產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)做，因?yàn)镽EITs的產(chǎn)品大家看重的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，否則大家很難相信你有長(zhǎng)期的未來(lái)。

剛才舉的幾個(gè)項(xiàng)目都是盈利不錯(cuò)的產(chǎn)品，并且是可持續(xù)的，我覺(jué)得這個(gè)是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的正道。

今天利用這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家做了這些匯報(bào)，謝謝！

主持人：謝謝，讓我們?cè)僖淮斡谜坡暩兄x劉愛(ài)明先生的演講。議程非常密集，我們馬上將要進(jìn)行的是“主題討論會(huì)”。

這個(gè)行業(yè)寒冬，活下來(lái)與活得好的企業(yè)，總有一些值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的成功之處。而這些，正是他們度過(guò)寒冬的棉襖。

尊敬的各位來(lái)賓，今天下午首場(chǎng)主題討論會(huì)的主題是：多元破局

首先請(qǐng)出主持嘉賓，掌聲有請(qǐng)：

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同先生；

上海證券有限責(zé)任公司首席分析師金文曦先生；

接下來(lái)請(qǐng)出我們的討論嘉賓，他們是：

中海商業(yè)OFFICEZIP全國(guó)高級(jí)總監(jiān)李雪瑞女士；

金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣先生；

下面，有請(qǐng)韓世同先和金文曦先生為我們開(kāi)啟本場(chǎng)主題討論，時(shí)間為40分鐘，謝謝。

韓世同：大家好，剛剛聽(tīng)了蔡云秘書長(zhǎng)，還有劉愛(ài)明他介紹產(chǎn)業(yè)園方面的發(fā)展，我們看到蔡云秘書長(zhǎng)從理論方面，從指導(dǎo)、原則這方面為大家探討多元化破局它的可能性以及它的風(fēng)險(xiǎn)所在，我覺(jué)得講得非常透徹，因?yàn)樗菊既珖?guó)的視角上去探討這個(gè)事情。劉愛(ài)明先生前幾年也主持過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的論壇，我們剛剛一看這幾年他完全沒(méi)有閑著，跟華潤(rùn)，跟政府一起做了大量的產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園其實(shí)是非常非常難做的事情，我看到劉總他甚至提出來(lái)，即便是銷售型的也可以持續(xù)發(fā)展，我覺(jué)得這個(gè)是非常好的。

關(guān)于多元化，我們幾乎看不到很多的成功先例，包括恒大很多的問(wèn)題也出在多元化上面，所以多元化我們一定要來(lái)探討，怎么樣把多元化跟專業(yè)化結(jié)合到一起，我覺(jué)得盲目的多元化恐怕是找死，要是不做轉(zhuǎn)型，不做多元化可能是等死。再一個(gè)肯定不能用住宅地產(chǎn)的思維去開(kāi)發(fā)，其實(shí)除了商品住宅，其他都差不多是產(chǎn)業(yè)的，就是不可以快速周轉(zhuǎn)的，就是要一次性大額的投資，要靠慢慢的回報(bào)。所以我剛剛聽(tīng)劉總介紹的一些非常好的經(jīng)驗(yàn)，包括前幾年我跟黎總一起去凱德拜訪，它就是用私募REITs來(lái)做的，幾乎好的項(xiàng)目可以不用銷售，所以我覺(jué)得要?jiǎng)?chuàng)新融資模式。前幾年我們也強(qiáng)調(diào)，不能要用債務(wù)融資，能不能用股權(quán)融資，其實(shí)REITs就是私募基金的方式，你如果有能耐就領(lǐng)頭，你看華潤(rùn)其實(shí)就是非常有勢(shì)力。張一平好像跟啟迪也沒(méi)有合作下去，啟迪沒(méi)有強(qiáng)大資金做支撐話，你要發(fā)展產(chǎn)業(yè)談何容易，恒大也是沒(méi)有實(shí)力，我覺(jué)得不能太多面的發(fā)展，選一個(gè)賽道就不錯(cuò)了。香港很穩(wěn)定，它可能通過(guò)住宅地產(chǎn)發(fā)展之后自己搞一個(gè)寫字樓，寫字樓肯定是重資產(chǎn)，這樣負(fù)債率也不超過(guò)30%，這個(gè)就非常好。

我就先說(shuō)這么多，一會(huì)兒我介紹一下中海和唐總這里，我現(xiàn)在把主持交給我的拍檔金文曦先生，他是上海證券首席分析師，由他來(lái)主持一下，一會(huì)兒由金地的王總先談?wù)?，我們探討一下怎么樣破局，既不找死，也不等死?/p>

金文曦：剛剛韓會(huì)長(zhǎng)提到這次疫情影響蠻大的，我本人也是因?yàn)樵谏虾＃獾帽容^厲害，現(xiàn)在處于一個(gè)觀察階段，此次也是非常榮幸能夠參與到觀點(diǎn)年度論壇的交流和主持活動(dòng)。

我想簡(jiǎn)單講幾個(gè)點(diǎn)，也引出后面金地的王總。

首先剛剛韓總提到了多元化，從資本市場(chǎng)角度來(lái)講多元化這一塊，過(guò)去幾年大部分房企經(jīng)歷了黃金十年的圈地運(yùn)動(dòng)，這樣的情況下，實(shí)際上當(dāng)時(shí)的使臣傾向于規(guī)模體量比較大的，同時(shí)也是利用資本市場(chǎng)，利用債務(wù)杠桿起來(lái)了房企。在去年年度策略當(dāng)中我們也提到關(guān)于整個(gè)杠桿周期，從早期的債務(wù)杠桿到權(quán)益杠桿，也就導(dǎo)致了去年恒大的爆雷事件，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈下屬大量企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)。我們自己判斷，也是從未來(lái)十年當(dāng)中比較大的點(diǎn)就是權(quán)益杠桿，權(quán)益杠桿這一塊也引申到王總提到的代建，我們自己判斷代建其實(shí)是屬于權(quán)益杠桿達(dá)到一個(gè)極致水平的標(biāo)志。大家知道，從2017年開(kāi)始整個(gè)土地價(jià)格上漲之后，實(shí)際上大量的房企采用了合作拿地，權(quán)益杠桿相對(duì)來(lái)講各家使用比較多，特別是資金實(shí)力不是非常雄厚，但在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ钠放瓶诒?，區(qū)域范圍內(nèi)有一定客戶資源的房企，他們可以通過(guò)輕資產(chǎn)，包括小股權(quán)的方式進(jìn)行操盤，或者進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

這個(gè)問(wèn)題我們自己覺(jué)得，大的趨勢(shì)肯定是往這個(gè)方向去走，但是近兩年，特別是這段時(shí)間房地產(chǎn)信用爆雷這邊，權(quán)益杠桿也會(huì)收到一些影響，有兩個(gè)原因：第一個(gè)這波爆雷之后，今年上半年出的并購(gòu)貸，往往接可能的項(xiàng)目端小股權(quán)可能只有20%或者10%的水平，這里面涉及的利益方會(huì)比較多，這也是我們自己感覺(jué)從集中供地之后，更多的國(guó)企和央企更傾向于拿集中供地項(xiàng)目的主要原因。

回到多元化的角度來(lái)講，傳統(tǒng)的杠桿已經(jīng)在往輕資產(chǎn)方式去走，經(jīng)營(yíng)方式上多元化的點(diǎn)可探索的也比較多，比如說(shuō)產(chǎn)業(yè)園模式以及做得比較多的像香港靠攏的商業(yè)管理模式，包括國(guó)外地產(chǎn)金融、地產(chǎn)基金的模式。再加上前兩年開(kāi)始，包括今年REITs這一塊，我們也從幾個(gè)方面來(lái)看。

第一個(gè)是從整個(gè)大的多元化的背景，首先還是集中在一個(gè)點(diǎn)，就是從自己優(yōu)勢(shì)區(qū)域做拓展，千萬(wàn)不要貿(mào)然進(jìn)入一些看似很好的領(lǐng)域，因?yàn)閺暮芏嗟慕?jīng)營(yíng)層面上來(lái)講，可能覺(jué)得挖一些人過(guò)來(lái)就能做，實(shí)際上不是這樣的，第一個(gè)還是要有標(biāo)桿項(xiàng)目做支撐，第二個(gè)還是要因地制宜進(jìn)行相應(yīng)的配套，所以還是要結(jié)合各家房企自身過(guò)往的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及資源優(yōu)勢(shì)來(lái)做布局，這是我們比較關(guān)注的第一個(gè)點(diǎn)。

第二點(diǎn)就是目前從各個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中資本市場(chǎng)比較關(guān)注或者說(shuō)可能會(huì)在市場(chǎng)得到大估值的領(lǐng)域。其實(shí)產(chǎn)業(yè)園這個(gè)模式應(yīng)該來(lái)說(shuō)不是說(shuō)非常新穎，這些年多這么多家企業(yè)無(wú)論重的、輕的都做過(guò)，我們研究下來(lái)大家對(duì)于產(chǎn)業(yè)園類的資產(chǎn)還是比較謹(jǐn)慎，包括對(duì)相應(yīng)的股權(quán)投資。大家都知道其實(shí)產(chǎn)業(yè)鉤地還是比較容易的，后期能不能形成正向循環(huán)還是值得去詳細(xì)探討的，而且它的可復(fù)制性并沒(méi)有大家想象的那么強(qiáng)。所以這個(gè)領(lǐng)域我們覺(jué)得多元化現(xiàn)在的壓力還是不小，可能現(xiàn)在以國(guó)企和民企合作的項(xiàng)目會(huì)比較多，大家單一項(xiàng)目出表上市的估值，或者資金募資能力會(huì)更好一點(diǎn)。

再一個(gè)就是資本市場(chǎng)非常熱的物業(yè)管理板塊，包括商業(yè)管理板塊。這兩塊我們自己感覺(jué)，經(jīng)歷了這么一波周期，應(yīng)該說(shuō)從2018年之后其實(shí)整個(gè)市場(chǎng)還是非常熱的，到了這兩年，特別是當(dāng)它的地產(chǎn)集團(tuán)母公司開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)之后，首先可能會(huì)拋售相應(yīng)的物業(yè)管理的資產(chǎn)；第二個(gè)是可能會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的物管和地產(chǎn)母公司之間現(xiàn)金流關(guān)聯(lián)性的業(yè)務(wù)問(wèn)題，這一點(diǎn)也導(dǎo)致了去年整個(gè)板塊出現(xiàn)了比較大的問(wèn)題，所以這個(gè)板塊還是要精挑細(xì)選，特別是今年還會(huì)有幾家龍頭大公司，包括像萬(wàn)科或者其他大公司陸續(xù)會(huì)上，這也是一個(gè)板塊最后一個(gè)投資的機(jī)會(huì)了。

第三個(gè)多元化的領(lǐng)域，我們自己覺(jué)得也是目前方興未艾的，就是后面王總會(huì)提到的代建這一塊。代建從上市標(biāo)的來(lái)講還是比較少的，最早上的是綠城代建。代建領(lǐng)域剛剛也提到了，我們把它看成一種輕資產(chǎn)或者是權(quán)益杠桿，到一個(gè)極限水平之后可以進(jìn)行輸出的一個(gè)模式。我們可以看到代建這一塊目前各家房企在體系內(nèi)都在進(jìn)行培育和嘗試，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)?；腿珖?guó)化的輸出相應(yīng)來(lái)講還不是特別多，我們自己感覺(jué)有幾個(gè)點(diǎn)：

第一從第三方數(shù)據(jù)來(lái)看，龍頭公司的市占率還是偏高的，這樣對(duì)很多經(jīng)營(yíng)者是有很多壓力的。

第二個(gè)像這一類公司，首先從母公司來(lái)講已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了2000多億的銷售規(guī)模了，兄弟公司或者是子公司代建這一塊，目前首先立足長(zhǎng)三角區(qū)域，再往全國(guó)化擴(kuò)張過(guò)程中綠城的品牌還是打得比較響。代建這一塊一個(gè)是操盤能力，再就是前端后端一體化解決方案，包括后端銷售能夠使用代建方的品牌，這個(gè)也是比較大的亮電。

第三個(gè)就是代建市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化，第一個(gè)是政府代建這一塊開(kāi)始大量放量，也是結(jié)合到近期各級(jí)政府提到了保障房和公租房、廉租租的修建計(jì)劃。

我就講到這里，從具體業(yè)務(wù)端有請(qǐng)金地的王總詳細(xì)介紹，謝謝！

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣，金地管理是金地集團(tuán)下面管理的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)，我從三個(gè)方面跟大家分享：第一個(gè)我理解的未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)多元化的趨勢(shì)；第二個(gè)就是在現(xiàn)在市場(chǎng)背景之下，現(xiàn)在行業(yè)背景之下輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)在市場(chǎng)的參與里面，主要參與的主體和呈現(xiàn)，它的作用會(huì)是怎么樣的；第三個(gè)講講代建或者開(kāi)發(fā)管理公司這一類的主體現(xiàn)在的發(fā)展和現(xiàn)在做的業(yè)務(wù)量，以及我們所謂的代建公司的多元化整體的路徑。

從我本人來(lái)說(shuō)我有金融公司的經(jīng)驗(yàn)，有房地產(chǎn)重資產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在在做輕資產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)。在我理解多元化無(wú)外乎有三個(gè)方向：

一個(gè)是剛才各位嘉賓都提到了，未來(lái)和過(guò)往其實(shí)很多的地產(chǎn)同行都是跨界做多元化，跨界有成功的，有不成功的，其實(shí)挑戰(zhàn)更多是新興能力和整體戰(zhàn)略眼光。

第二個(gè)多元化更多是從整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)把業(yè)務(wù)做寬，我們知道同業(yè)態(tài)角度，從品類角度是一種口徑，我們知道從住宅開(kāi)始，很多同行已經(jīng)涉及到大的商業(yè)地產(chǎn)，包括辦公、商場(chǎng)，整體承租這一類的。還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資，包括有一些體育類地產(chǎn)的投資，教育地產(chǎn)的投資，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資，這個(gè)是整體把業(yè)務(wù)面做寬。我們現(xiàn)在還有一類，在整體房地產(chǎn)里面做深，在產(chǎn)業(yè)鏈里面我們知道從一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不管是持有型的，銷售型的，從金融產(chǎn)品入手，從基金入手，從開(kāi)發(fā)管理入手，到未來(lái)運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理，包括家裝服務(wù)，包括全程代建服務(wù)，這是一個(gè)做深的角度。

現(xiàn)在有些企業(yè)多元化是在爭(zhēng)取多寬的方向，可以是重資產(chǎn)做寬，也可以是輕資產(chǎn)做寬。做深的角度更多是基于歷史上的經(jīng)驗(yàn)積累和專業(yè)積累，或者之前團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)積累，沿著產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行做深的安排。

再一個(gè)現(xiàn)在行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)階段，也就是說(shuō)現(xiàn)在有幾個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)行業(yè)在降杠桿，行業(yè)低毛利時(shí)代基本出現(xiàn)，這個(gè)會(huì)帶來(lái)幾個(gè)變化：一個(gè)我們知道整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模從趨勢(shì)來(lái)說(shuō)是長(zhǎng)期維持頂部，或者維持一定規(guī)?；A(chǔ)上運(yùn)行的，這就會(huì)帶來(lái)整體社會(huì)上投資主體的多樣化。原來(lái)開(kāi)發(fā)商是大而全，不管是售的還是持的，高杠桿之下其實(shí)都是開(kāi)發(fā)商的角色從事這樣的主體。但是現(xiàn)在投資主體多元化在發(fā)生，一個(gè)是國(guó)企、政府在下場(chǎng)，不管是產(chǎn)業(yè)類還是工業(yè)類的投資。第二個(gè)剛才提到高杠桿之下現(xiàn)在要往低杠桿去轉(zhuǎn)，我們?nèi)绻凑瞻l(fā)達(dá)國(guó)家歷史階段來(lái)說(shuō)，債轉(zhuǎn)股的投資，社會(huì)資本以權(quán)益性投資開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)。在這個(gè)基礎(chǔ)上我們知道會(huì)出現(xiàn)整體的管理賦能和對(duì)外輸出，自動(dòng)會(huì)帶來(lái)輕資本的業(yè)務(wù)，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下會(huì)出現(xiàn)變化。輕資產(chǎn)輸出有開(kāi)發(fā)專業(yè)型的輸出，有運(yùn)營(yíng)管理型的輸出，有資產(chǎn)管理型的輸出，這是未來(lái)一個(gè)輕資產(chǎn)的方向。

第三個(gè)點(diǎn)，大家知道代建整體的方向或者市場(chǎng)上比較多的是商住代建和政府代建，這是市場(chǎng)上占比很大的方向。但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，存量和增量?jī)蓚€(gè)會(huì)有一個(gè)整體逐步傾向的方向。金地整體多元化的發(fā)展方向，我們承接集團(tuán)成功的管理經(jīng)驗(yàn)、管理體系，嫁接兄弟公司的管理資源，我們其實(shí)是想在代建這一塊尋找第二曲線和新賽道，我們現(xiàn)在是代建+運(yùn)營(yíng)和代建+資本，這是一些方向。包括我們?cè)谠诤裎覀兊男沦惖篮偷诙€，也尋找在代建領(lǐng)域新的方向，比如說(shuō)我們做產(chǎn)業(yè)園+運(yùn)營(yíng)的代建服務(wù)，比如說(shuō)存量改造的市場(chǎng)做一些代建服務(wù)嘗試。最后兩點(diǎn)，我們也在做村集體或者是集資建房類的代建服務(wù)，包括一些城市地標(biāo)的代建服務(wù)。所以現(xiàn)在輕資產(chǎn)正當(dāng)其時(shí)，而代建是一個(gè)良好的出路。

我就發(fā)現(xiàn)這么多。

韓世同：謝謝。

中海其實(shí)在住宅開(kāi)發(fā)這一方面非常厲害，如果說(shuō)萬(wàn)科是北大生的話，中海就是清華生，一個(gè)是理科生，一個(gè)是文科生。剛才有一些綜合指標(biāo)方面，住宅發(fā)展的非常非常好，但是近幾年中海也開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)，我看唐總介紹過(guò)，他們現(xiàn)在有幾百萬(wàn)的寫字樓，這次就由李總代替唐總介紹一下。

李雪瑞：謝謝各位嘉賓，我是來(lái)自中海商業(yè)的李雪瑞，今天受唐安琪總的委托，非常榮幸來(lái)到今天這個(gè)圓桌論壇，我非?？斓慕榻B一下我們公司以及我們所做的業(yè)務(wù)。

中海商業(yè)主要負(fù)責(zé)中海地產(chǎn)旗下持有型的辦公、購(gòu)物中心、酒店，還有長(zhǎng)租公寓這些業(yè)態(tài)。今天我們的主題叫做多元破局，我覺(jué)得多元破局對(duì)我們來(lái)講第一個(gè)要找到錨點(diǎn)，而我們的錨點(diǎn)就是聚焦本來(lái)的業(yè)務(wù)本身。以我們團(tuán)隊(duì)所在的中海商務(wù)業(yè)務(wù)為例，中海商務(wù)持有一千萬(wàn)體量的商業(yè)項(xiàng)目，其中辦公這一塊已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目接近400萬(wàn)平米。2016年通過(guò)商務(wù)辦公的發(fā)展，目前已經(jīng)在全國(guó)布局了30多個(gè)城市。

我們所謂的這個(gè)錨點(diǎn)是什么？并不是今天有疫情就做多元破局。在2016年時(shí)候我們就在做自己本身業(yè)務(wù)的破局。2016年我們就捕捉到辦公其實(shí)發(fā)生了一些改變和變化，所以我們創(chuàng)立了自己的自有辦公品牌OfficeZIP，目前經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展，OfficeZIP集中的多種業(yè)態(tài)，同時(shí)孵化了自己的會(huì)議中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌。應(yīng)該來(lái)講，我們都是抓住辦公商務(wù)客群的錨點(diǎn)做多元布局，所以O(shè)fficeZIP變成目前國(guó)內(nèi)業(yè)態(tài)最豐富的自有辦公平臺(tái)。

前面兩位專家講的是業(yè)務(wù)橫向的發(fā)展，去年開(kāi)始在中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)方面做了非常多的努力，不僅僅是在自己樓里面，我們也在別的業(yè)主方里面，比如說(shuō)去年拿了北京非常核心地段西二環(huán)的一個(gè)項(xiàng)目，是原來(lái)的華聯(lián)商廈的一個(gè)城市更新項(xiàng)目，進(jìn)行了全新商業(yè)模式商辦聚合體的改造。除了橫向上面的發(fā)展，在縱向上面也做了一些新的探索和嘗試，業(yè)務(wù)本身現(xiàn)在來(lái)講是一些小創(chuàng)新，什么叫小創(chuàng)新？就是結(jié)合業(yè)務(wù)本身，其實(shí)我們服務(wù)的辦公人群是有一些小的幸福感的，比如說(shuō)最近疫情的原因，所以我們同步做了一個(gè)特別有趣的探索和嘗試，我們邀請(qǐng)居家辦公的人群來(lái)參與我們的打卡式的趣味體驗(yàn)，來(lái)了解每天在居家辦公里面每一位個(gè)體他的一些辦公效率的變化，對(duì)于空間理解的變化以及對(duì)于未來(lái)趨勢(shì)的一些前瞻性的體驗(yàn)，為未來(lái)的辦公產(chǎn)品研發(fā)和行業(yè)趨勢(shì)提出一個(gè)判斷，我覺(jué)得這就是一個(gè)趨勢(shì)的小創(chuàng)新。

當(dāng)然我們認(rèn)為未來(lái)的創(chuàng)新還有什么呢？一定要結(jié)合我們大的國(guó)家方針和策略，比如現(xiàn)在的低碳，比如說(shuō)現(xiàn)在的ESG，我們現(xiàn)在所有新項(xiàng)目都是圍繞著低碳產(chǎn)品的發(fā)展來(lái)去做的，在不確定世界里面低碳一定是確定的多元化的抓手。

我的分享結(jié)束了。

韓世同：非常感謝各位表達(dá)的意見(jiàn)，雖然現(xiàn)在嘉賓數(shù)量比較少，但是也能夠從中海、金地，還有上海證券的視角上透視一下多元化的路徑。

到此結(jié)束！

主持人：謝謝韓世同先和金文曦先生的辛苦主持，謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言！

再一次感謝參與討論的各位嘉賓，而本次論壇第二環(huán)節(jié)議程到此也正式結(jié)束，接下來(lái)進(jìn)入最后的第三環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)企業(yè)信貸違約事件的發(fā)生，導(dǎo)致融資環(huán)境惡化，現(xiàn)金流成為了擾動(dòng)房企神經(jīng)的最關(guān)鍵因素。這改變了許多企業(yè)，未來(lái)還將產(chǎn)生哪些影響？

觀點(diǎn)年度論壇第三環(huán)節(jié)主題是：發(fā)展篇：資本回歸。

首先有請(qǐng)本環(huán)節(jié)演講嘉賓：奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)先生，蔡金強(qiáng)先生的演講題目是：明日之后。

掌聲有請(qǐng)蔡金強(qiáng)先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，謝謝！

蔡金強(qiáng)：謝謝主辦機(jī)構(gòu)的邀請(qǐng)，今天很榮幸，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我濃縮一點(diǎn)。

大家如果看這個(gè)主題，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)主題叫“明日之后”，這不是危言聳聽(tīng)。去年5月份我?guī)鸵粋€(gè)機(jī)構(gòu)做這個(gè)題目的時(shí)候，我說(shuō)的是至暗時(shí)刻準(zhǔn)備到來(lái)，當(dāng)時(shí)主持人還認(rèn)為我有一點(diǎn)悲觀，現(xiàn)在我這個(gè)題目叫明日之后，意思就是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正在面臨一個(gè)驚天動(dòng)地的狂風(fēng)暴雨式的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，所以整個(gè)局面非常嚴(yán)峻，我大概簡(jiǎn)單說(shuō)一下現(xiàn)在市場(chǎng)上發(fā)生的情況跟大概未來(lái)一年多的展望。

這個(gè)PPT內(nèi)容比較多，所以我會(huì)跳著說(shuō)。生死存亡之秋、強(qiáng)有力的救市勢(shì)在必行，還有一個(gè)展望，我分這三部分來(lái)說(shuō)。

目前行業(yè)正在爆雷接近30家，接近整個(gè)行業(yè)銷售的2成左右。這個(gè)數(shù)字還是虛的，因?yàn)橛幸恍┕臼墙咏诒槐g，比如說(shuō)世茂、融創(chuàng)等等，這是比較邊際性的。如果說(shuō)把這些邊際性的嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，事實(shí)上真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應(yīng)該有36—37家，應(yīng)該占到整個(gè)行業(yè)的3成多。3成多是怎樣的概念？因?yàn)樵蹅冞@個(gè)行業(yè)之前國(guó)企大概占了銷售額的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是這些民企正式爆雷已經(jīng)接近一半，所以大家大概可以看到情況嚴(yán)峻的程度。尤其在這些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，這是這個(gè)行業(yè)一個(gè)特別嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。

行業(yè)現(xiàn)在除了債務(wù)爆雷以外，大量的地產(chǎn)公司都無(wú)法出報(bào)表，2021年的年報(bào)大概有一般地房企都沒(méi)有辦法出報(bào)表，或者審計(jì)師有保留的意見(jiàn)，或者說(shuō)有經(jīng)營(yíng)的擔(dān)心。這個(gè)事情事實(shí)上不太好解決，因?yàn)樗腥齻€(gè)問(wèn)題，第一就是資產(chǎn)負(fù)債表的現(xiàn)金怎樣去界定？因?yàn)槿ツ觊_(kāi)始發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金真正可用的部分是小到離奇的，這部分真實(shí)能動(dòng)用的可能只有報(bào)表上的10%左右，還有表外負(fù)債，這些都是很難解決的，這是一些會(huì)計(jì)報(bào)表的東西。

更為嚴(yán)峻的東西是這個(gè)，去年我在參加不同的論壇或者討論會(huì)的時(shí)候，我一直都是在強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)9月份、10月份市場(chǎng)還是可以救過(guò)來(lái)的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)更多是一個(gè)信用的問(wèn)題，也就是這些地產(chǎn)公司公司債各方面大幅下跌，沒(méi)有辦法剛兌，當(dāng)時(shí)是可以救過(guò)來(lái)的，我的看法是，這個(gè)就像病人身體一樣，如果這個(gè)病出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，一旦轉(zhuǎn)移到銷售，銷售出現(xiàn)雪崩很難救回來(lái)。現(xiàn)在這個(gè)病已經(jīng)從信用轉(zhuǎn)移到了銷售的血崩上面，所以這個(gè)問(wèn)題就變得很難解決，因?yàn)橘Y金的缺口非常大，已經(jīng)不是放寬一點(diǎn)點(diǎn)了。而且這個(gè)病還比較嚴(yán)峻，1—4月份跌幅太驚人了，而大家別忘記地產(chǎn)公司資金來(lái)源有70%—80%都是來(lái)自于預(yù)售款，現(xiàn)在出現(xiàn)這么大的缺口，已經(jīng)從信用端向銷售端轉(zhuǎn)移，所以我覺(jué)得民企的生命是在跟時(shí)間賽跑，靠它自身造血功能的恢復(fù)應(yīng)該是很難做的。

所以這種情況下你要靠擠牙膏政策的放松把市場(chǎng)救回來(lái)應(yīng)該是不可能的，現(xiàn)在真正能熬過(guò)這個(gè)大風(fēng)暴的民企兩只手都數(shù)得過(guò)來(lái)的，所以這個(gè)情況民企基本團(tuán)滅的，民企的生命是在跟時(shí)間賽跑，而政策是在擠牙膏的進(jìn)行。銷售的血崩造成的資金缺口不是放一點(diǎn)按揭就可以彌補(bǔ)的，現(xiàn)在的問(wèn)題是銷售什么時(shí)候能回暖？而且現(xiàn)在還有一個(gè)比較嚴(yán)峻的東西，就是整個(gè)房地產(chǎn)公司3月份美元債出現(xiàn)了一個(gè)剛兌高峰期，下一個(gè)高峰期是7月份，哪怕熬過(guò)了3月份，7月份的檻怎么過(guò)，這也是一個(gè)很大的問(wèn)題。所以我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)靠自身的恢復(fù)是非常困難的時(shí)候，所以我個(gè)人覺(jué)得在這個(gè)時(shí)候一些更為猛烈的救市應(yīng)該是可以期待的，除了限購(gòu)、限貸、按揭貸，開(kāi)發(fā)貸，在未來(lái)一個(gè)月更為猛烈的政策是可期的，如果不出來(lái)的話應(yīng)該是會(huì)團(tuán)滅的，哪怕現(xiàn)在事實(shí)上已經(jīng)接近團(tuán)滅的狀態(tài)。所以在未來(lái)的一個(gè)月，我們覺(jué)得應(yīng)該可以看到一些重點(diǎn)政策的出臺(tái)。

我再說(shuō)一說(shuō)潛在性的一些政策。

我們覺(jué)得在未來(lái)一個(gè)月左右應(yīng)該會(huì)見(jiàn)除1線、極少數(shù)1.5線城市以外，大部分城市都會(huì)放開(kāi)限購(gòu)、限貸政策，現(xiàn)在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經(jīng)出了類似的政策，這兩年蘇州跟南京都有局部放開(kāi)，蘇州跟南京是比較有代表性的，因?yàn)檫@兩個(gè)是1.5—2線里面比較重要的城市，所以后續(xù)可以期待2線城市，甚至1.5線城市在限購(gòu)方面會(huì)放開(kāi)。

政府在土地方面也會(huì)有一些更有利的政策，比如說(shuō)限價(jià)，土地垮支付方式。降低降準(zhǔn)，在按揭開(kāi)發(fā)貸發(fā)力補(bǔ)充流動(dòng)性。甚至未來(lái)一個(gè)月，我們覺(jué)得預(yù)售資金的監(jiān)管應(yīng)該包括局部性的放開(kāi)一些，因?yàn)檫@個(gè)東西屬于不放開(kāi)嚴(yán)格性很少有地產(chǎn)公司能夠存活下來(lái)。長(zhǎng)期一點(diǎn)，像金融穩(wěn)定基金也在進(jìn)行的過(guò)程當(dāng)中，而且這一兩天我得到一個(gè)信息，政府在退稅方面也在加強(qiáng)，最近有不少房企應(yīng)該都有收到政府的一些退稅。比如說(shuō)那個(gè)項(xiàng)目之前是虧損了，可是他提前交了很多土征稅或者其他稅收進(jìn)去，以前是拿不到，現(xiàn)在都有一定程度的返還，所以我估計(jì)在未來(lái)一個(gè)月會(huì)出現(xiàn)非常猛烈的救市。但是我個(gè)人也傾向比較悲觀的，因?yàn)槲覀€(gè)人覺(jué)得輕微有點(diǎn)來(lái)不及，這不是悲不悲觀，而是事實(shí)上就是這樣一個(gè)情況，而且疫情讓整個(gè)樓市小陽(yáng)春推遲了。當(dāng)時(shí)我覺(jué)得5月份會(huì)有小陽(yáng)春，現(xiàn)在覺(jué)得5月份或者6月才有小陽(yáng)春，因?yàn)橐咔樽屼N售的回款推遲了大概兩個(gè)月左右，但是5月底或者6月份還是有小陽(yáng)春，因?yàn)榍懊胬塾?jì)了太多潛在性的需求，再加上大量政策出來(lái)，所以在銷售上應(yīng)該在5月底6月應(yīng)該還是能看到一些小陽(yáng)春。

一二線城市率先反應(yīng)，二手房會(huì)更加明顯。為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在太多公司爆雷，尤其民企。真正行業(yè)的銷售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因?yàn)?、6月份的回暖也只是一個(gè)小陽(yáng)春而已，后面可能還會(huì)重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才會(huì)全面性的回暖。

到時(shí)候的回暖除了一些政策的驅(qū)動(dòng)以外，還有另外一個(gè)主要的因素是因?yàn)楣?yīng)大量的銳減，造成一二線城市供應(yīng)大量不足，這樣才可能會(huì)催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個(gè)回暖真正的時(shí)期大概要到四季度左右，這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，尤其是民企來(lái)說(shuō)是非常非常困難的一個(gè)情況，這也是我們?yōu)槭裁幢容^悲觀的，也就是陸續(xù)會(huì)有一些民企爆雷，因?yàn)閷?shí)在是未必能撐到那個(gè)時(shí)候。

我們覺(jué)得去年下半年跟今年是海嘯式的供給側(cè)改革，大量的民企會(huì)退出市場(chǎng)或者被淘汰出去，這可能也是政府想去杠桿、去泡沫的手段，這也沒(méi)有辦法。另外國(guó)企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)，整個(gè)市場(chǎng)明年之后大概國(guó)企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)銷售的主導(dǎo)力量，以前民企占2/3，可能以后國(guó)企、城投會(huì)成為2/3。

最后說(shuō)一句，民企也沒(méi)有必要非常悲觀，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就是一個(gè)周期性的行業(yè)，有時(shí)候各領(lǐng)風(fēng)騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國(guó)企或者城投，但是過(guò)幾年以后整個(gè)行業(yè)找到新的平衡以后，民企的生命力又會(huì)煥發(fā)出來(lái)。所以我個(gè)人覺(jué)得沒(méi)有那么悲觀，只不過(guò)在這一段時(shí)間，中短期會(huì)有大量的民企被淘汰，而存活在之后事實(shí)上又會(huì)煥發(fā)出新的生命力。

我今天大概用20分鐘做了一個(gè)演講。謝謝！

主持人：讓我們用熱烈的掌聲，再一次感謝蔡金強(qiáng)先生的演講，謝謝。接下來(lái)，我們進(jìn)入最后一場(chǎng)主題討論會(huì)。寒冬漸去，春天隱約走來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)如何看到隧道盡頭的光亮？

尊敬的各位來(lái)賓，今天最后一場(chǎng)主題討論會(huì)的主題是：冬天法則

首先有請(qǐng)主持嘉賓上臺(tái)，他是：

世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生；

接下來(lái)有請(qǐng)討論嘉賓，他們是：

濱江暖屋總經(jīng)理陳馳先生；

方隅控股CEO陳堅(jiān)先生；

金地商置財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理兼金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝先生；

波士頓咨詢董事總經(jīng)理郭屹先生；

深圳市東方置地集團(tuán)有限公司副總裁、商管公司總經(jīng)理王俊標(biāo)先生。

謝謝各位嘉賓，下面請(qǐng)黎振偉先生開(kāi)始主持今天最后一場(chǎng)主題討論，討論時(shí)間是40分鐘，謝謝。

黎振偉：謝謝主持人。

各位嘉賓好，我們?cè)诰W(wǎng)上已經(jīng)做了很多交流，針對(duì)今天最后這一場(chǎng)對(duì)話也做了很多準(zhǔn)備，希望最后能給大家留下深刻的印象。

剛才蔡先生講了很多的觀點(diǎn)，我相信大家都有點(diǎn)出冷汗了，我們這個(gè)行業(yè)估計(jì)會(huì)在狂風(fēng)暴雨之下，很多企業(yè)都不容易，所以我們討論冬天的法則，包括風(fēng)暴下如何存在，這個(gè)話題更有價(jià)值。

冬天的法則，我們要從好的企業(yè)身上尋找基因跟模式，這一輪討論我們希望能夠從冬天找到生存的法則。

首先問(wèn)一下第一位嘉賓，是濱江暖屋的陳馳總經(jīng)理，2021年是民企絕對(duì)的冬天，但是濱江集團(tuán)滿眼的春色，他們作為民營(yíng)企業(yè)獲得了1691億的銷售，同比增長(zhǎng)了24%，為歷史最好的成績(jī)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，三條紅線均達(dá)標(biāo)，融資利率4.9%，創(chuàng)歷史新低，三年建成了40萬(wàn)平米一萬(wàn)套支持出租商品房，成為全國(guó)標(biāo)桿。在眾多民企紛紛爆雷的今天，我們?yōu)I江集團(tuán)是怎么做到，根本原因是什么？所以第一個(gè)問(wèn)題問(wèn)陳馳總。

第二個(gè)問(wèn)題，在很多企業(yè)都難以做支持出租屋房的當(dāng)下，濱江暖屋是做到的，要做好出租屋房企業(yè)需要做好什么？

陳馳：謝謝觀點(diǎn)平臺(tái)。

第一個(gè)大的問(wèn)題，咱們董事長(zhǎng)可能是最準(zhǔn)確的，我今天分享一下他的觀點(diǎn)。

濱江能做到現(xiàn)在這樣一個(gè)狀態(tài)，根本原因一個(gè)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)加三個(gè)盈利優(yōu)勢(shì)。

絕對(duì)優(yōu)勢(shì)指的就是人員精干，同樣的時(shí)間、同樣的成本，同樣口碑之下我們能用更少的人員完成一個(gè)項(xiàng)目，完成一件事。

三個(gè)盈利優(yōu)勢(shì)指的是品牌、融資和合作。

品牌我們的含義是多的，在內(nèi)靠品牌，在外靠品質(zhì)。在內(nèi)怎么淋漓盡致發(fā)揮在浙江的品牌效應(yīng)，抓緊還是抓品質(zhì)，包括工程品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，這是品牌。

第二個(gè)就是融資，現(xiàn)在爆雷企業(yè)在融資方面出現(xiàn)的問(wèn)題主要是杠桿放大或者是渠道放寬，三條紅線放大，社會(huì)資金出現(xiàn)問(wèn)題，不管是個(gè)人還是企業(yè)等等，包括施工單位欠錢等方面，濱江在這方面總的來(lái)說(shuō)做得比較嚴(yán)謹(jǐn)。

第三個(gè)就是我們的合作。小的方面來(lái)說(shuō)，我們跟施工單位的合作從來(lái)不欠款，而且合作都是十幾年如一日。大的來(lái)講，像杭州過(guò)來(lái)的TOP3的公司絕大多數(shù)都在跟濱江合作開(kāi)發(fā)。

以前我們講的人工精干高效，現(xiàn)在加了一個(gè)經(jīng)營(yíng)精準(zhǔn)高效，財(cái)務(wù)安全高效。

上面這些是我們?yōu)I江能夠穩(wěn)健前行的原因。

回答主持人第二個(gè)問(wèn)題，我們?yōu)I江暖屋做支持商品房上面，我們做這一塊的原因有兩點(diǎn)，第一個(gè)做暖屋可以跟我們的主業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，第二個(gè)國(guó)家在倡導(dǎo)租售并舉，暖屋現(xiàn)在自持的物業(yè)貨值大概是110億，房間數(shù)大概有1萬(wàn)間，這是我們做這個(gè)業(yè)務(wù)的原因。

另外我想定義一下我們這個(gè)產(chǎn)品，我們自己定義為自持商品房，跟很多長(zhǎng)租公寓不一樣，我們做的是住房租賃行業(yè)，并不是常規(guī)意義上的長(zhǎng)租公寓，長(zhǎng)租公寓是坪效為導(dǎo)向，我們自持商品房的邏輯是客戶導(dǎo)向、產(chǎn)品導(dǎo)向、服務(wù)導(dǎo)向，也就是說(shuō)把客戶需要的陽(yáng)臺(tái)配上，廚房配上，需要的主衛(wèi)、客衛(wèi)都配上，功能比較全面，而不是以極簡(jiǎn)的方式來(lái)做。這樣的背景下就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，我們自己花了兩年時(shí)間做標(biāo)準(zhǔn)化的住宅租賃產(chǎn)品，品質(zhì)也是達(dá)到了第一梯隊(duì)，這是第一個(gè)不一樣，就是我們產(chǎn)品不一樣。

第二個(gè)是我們的服務(wù)不一樣，租戶住在這里是享受物業(yè)的服務(wù)跟自己的管家服務(wù)，也就是提倡的雙管家服務(wù)，他們的住宅體驗(yàn)會(huì)更加住宅化。

第三個(gè)是公區(qū)配套不一樣，他可以享受小區(qū)里面的會(huì)所，兒童樂(lè)園等等，真正做到租售同權(quán)。

第四個(gè)我們客戶比較全面，除了一些白領(lǐng)，絕大部分是一些小兩口者口之家。暖屋主要年齡群是25—35歲之間，而且這里老人和小孩占比達(dá)到了15%。另外我們也統(tǒng)計(jì)了一下本科占比達(dá)到70%。這樣一來(lái)整個(gè)租戶跟小區(qū)業(yè)主整體和諧度是非常高的，再加上我們的房東是開(kāi)發(fā)商自己。

結(jié)合前面四個(gè)不一樣，我們要做好五好社區(qū)，好房東、好品質(zhì)、好服務(wù)、好配套和好鄰居。

現(xiàn)在我們只能說(shuō)開(kāi)了一個(gè)好頭，有一些成績(jī)，我覺(jué)得有幾點(diǎn)可以跟大家分享：

一個(gè)是我們?yōu)I江房產(chǎn)在杭州的品牌效應(yīng)，我們集團(tuán)的宣傳就是互相協(xié)同，這樣做的好處是前期比較容易打開(kāi)市場(chǎng)，客戶接受度比較高。

第二個(gè)就是整個(gè)濱江房產(chǎn)品質(zhì)的保障，前面好的施工隊(duì)伍，還包括我們整個(gè)供應(yīng)鏈，這種保品質(zhì)的成本會(huì)控制比較好。

第三個(gè)是濱江物業(yè)整體服務(wù)保證，規(guī)范比較完善，而且暖屋跟自己物業(yè)公司配合比較就比較完整，成本比較低。

第四個(gè)是區(qū)域聚焦，集中在杭州做，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)吃得比較透，各方面產(chǎn)品比較集約，客戶也能共享，也能彌補(bǔ)租賃客戶的時(shí)效性。

第五個(gè)團(tuán)隊(duì)沿用集團(tuán)的精干，很多管理比較扁平化，執(zhí)行力更強(qiáng)。

最后就是離不開(kāi)公司經(jīng)營(yíng)層的全力支持，因?yàn)槲覀冏鲞@個(gè)業(yè)務(wù)并不是權(quán)宜之計(jì)，而是真正希望在租賃住房這個(gè)行業(yè)做出一點(diǎn)成績(jī)，踐行集團(tuán)提出讓老百姓都能住上一套好房子的企業(yè)理念。

大概就是這些，謝謝大家！

黎振偉：謝謝陳總，合作真的很重要，您給大家提了一個(gè)法則。

第二位方隅控股CEO陳堅(jiān)先生，陳總的公司很特別，我們說(shuō)中國(guó)長(zhǎng)租公寓很難做，難在重資產(chǎn)，回收長(zhǎng)，成本高、利潤(rùn)低，不易獲得低成本的投資，這幾乎成為了共識(shí)，但方隅幾乎顛覆了我們的認(rèn)識(shí)，公司開(kāi)業(yè)三年多，重資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到180億，合作資金15億美金，管理房間近4萬(wàn)間，定位高端宜居定位，把看似不可能變成了可能，其中最重要的原因是什么？給我們同行的啟發(fā)是什么？

第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，方隅公寓的經(jīng)驗(yàn)源于國(guó)際成熟的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)有沒(méi)有可學(xué)習(xí)借鑒移植發(fā)展的可能，如果可能，政府及企業(yè)需要改進(jìn)提升什么東西？陳總，這個(gè)問(wèn)題提給您了，簡(jiǎn)要回答。

陳堅(jiān)：謝謝主持人，我是陳堅(jiān)，是方隅控股的CEO。

我們現(xiàn)在管的房間數(shù)大概接近4萬(wàn)套，重資產(chǎn)超過(guò)180億人民幣的。

第一個(gè)問(wèn)題做重資產(chǎn)很難，為什么那么難呢？我先把這個(gè)認(rèn)知的問(wèn)題改一改。很多人都為的如果做重資產(chǎn)不一定是賺錢的，但是從我的角度來(lái)說(shuō)很簡(jiǎn)單，如果不賺錢的話不能做，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。還有我們一直以來(lái)做這些重資產(chǎn)的項(xiàng)目，其實(shí)所有都是賺錢的。為什么會(huì)這樣，分幾個(gè)方面：

第一個(gè)我們方隅做長(zhǎng)租公寓的時(shí)候，配合我們基金管理的業(yè)務(wù)一起，這是我們建立整個(gè)業(yè)務(wù)前提的時(shí)候已經(jīng)有這個(gè)認(rèn)知了。

第二要確保所有的項(xiàng)目都要賺錢，其實(shí)賺錢有兩個(gè)事情，第一步是投資，投資肯定不能高，我們做的投資如果太高了肯定不能做，因?yàn)橐峭顿Y錯(cuò)了以后要回本基本是不可能的。怎么做到項(xiàng)目符合我們的要求？第一精準(zhǔn)的定位，第二滿足客戶需求，第三就是我們的坪效，這三個(gè)因素都要符合我們投資人的要求。

另外一個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)的投資，存量物業(yè)的時(shí)代其實(shí)國(guó)外已經(jīng)非常成熟了，你看美國(guó)也好，澳大利亞也好，或者是歐洲也好，其實(shí)很多不同的資產(chǎn)管理人也做很多房地產(chǎn)的投資，也是用他背后的保險(xiǎn)公司、退休基金或者是股權(quán)基金的錢來(lái)投。其他國(guó)家都成熟了，中國(guó)也要做到成熟的話有幾點(diǎn)：第一政府的認(rèn)知很重要，如果要投資，每一塊地我們研判的時(shí)候都很重要，就是看收益率，看內(nèi)部回報(bào)率。第二個(gè)就是運(yùn)營(yíng)商跟資產(chǎn)管理人的認(rèn)知；還有最重要的就是事情就是真正做到所謂的基金管理責(zé)任的話或者業(yè)務(wù)的話，最重要的就是受托者。最后一點(diǎn)大家要知道長(zhǎng)租公寓都是比較長(zhǎng)期的項(xiàng)目，長(zhǎng)期項(xiàng)目肯定需要比較長(zhǎng)線的基金來(lái)配合，如果是長(zhǎng)項(xiàng)目配短基金這是死路一條，所以長(zhǎng)項(xiàng)目配長(zhǎng)基金非常重要，所以選擇基金做我們的項(xiàng)目這個(gè)非常重要。

我就分享這幾點(diǎn)。

黎振偉：謝謝陳總，今天我們都談到了認(rèn)知，其實(shí)認(rèn)知是蠻重要的，到了中國(guó)的今天，我們很多認(rèn)知需要調(diào)整，同時(shí)要做好運(yùn)營(yíng)，最后一個(gè)就是好的口碑，也就是長(zhǎng)期主義，我們不能投機(jī)取巧。

方隅的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該可以學(xué)習(xí)，我們希望更多的企業(yè)能夠向方隅一樣做長(zhǎng)期主義，把成熟的經(jīng)驗(yàn)變成中國(guó)可行，謝謝陳總。

第三位嘉賓來(lái)自金地商置財(cái)務(wù)管理部及金地草莓社區(qū)的總經(jīng)理霍炳輝。第一個(gè)問(wèn)題是“房住不炒”，租售并舉是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本要求，但行之不易，你們是如何看待長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，如何化解長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的問(wèn)題跟風(fēng)險(xiǎn)呢？

第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，從開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)，今天都說(shuō)經(jīng)營(yíng)，很多企業(yè)都很難做好，我們傳統(tǒng)的房企需要做哪些根本的改變呢？剛才就提到了認(rèn)知，特別是當(dāng)開(kāi)發(fā)規(guī)模、利潤(rùn)下降以后我們房企如何布局長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)呢？這兩點(diǎn)請(qǐng)霍總解讀一下。

霍炳輝：感謝主持人。

其實(shí)金地在2015年開(kāi)始金地設(shè)立了金地草莓社區(qū)，專門從事租賃住宅行業(yè)，一路走過(guò)來(lái)我們也經(jīng)歷過(guò)2017、2018年的瘋狂，也看到2021年這個(gè)市場(chǎng)回歸理性，中間政府的一些調(diào)控，包括同行的一些爆雷我們都一一淌過(guò)來(lái)了。

就像陳總說(shuō)的，美國(guó)收租行業(yè)是幾千億美元的市場(chǎng)，這么大的一個(gè)市場(chǎng)主體能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)這么多年，所以這個(gè)行業(yè)你說(shuō)它不存在在邏輯上是不存在的。但是這個(gè)行業(yè)落地在中國(guó)這片土地上之后，我覺(jué)得如果要長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，還是需要政府跟市場(chǎng)主體一起努力。

先講一下政府方面可能需要的一些資源，還有后續(xù)的思路。

一方面我們可以看到這個(gè)行當(dāng)都是做包租，沒(méi)有什么土地，但是近兩也年都看到各種各樣政策的松綁，給這行業(yè)提供了非常多的土地供應(yīng)的來(lái)源，至少來(lái)源比之前豐富多了。在中國(guó)要做土地相關(guān)的生意賣家只有一個(gè)，如果各地地方政府一直沒(méi)有松開(kāi)這一點(diǎn)，我們想象的空間就有限?，F(xiàn)在來(lái)看整體的方向還是比較喜人的，尤其是2020年下半年開(kāi)始，陸陸續(xù)續(xù)越來(lái)越多的城市投入到多元化供應(yīng)大行當(dāng)里面去了。

金地草莓社區(qū)在2020年也是破冰，現(xiàn)在在其他一些城市也在陸續(xù)勾兌一些土地，也在持續(xù)快速推進(jìn)。外另外一些稅務(wù)跟財(cái)務(wù)扶持上面，我們也看到政府非常多的努力，尤其是去年7月份，深圳市的領(lǐng)導(dǎo)就專門到了深圳草莓社區(qū)去做了一個(gè)視察，也很接地氣，也問(wèn)到的作為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的痛點(diǎn)、難處，當(dāng)場(chǎng)給在場(chǎng)委辦局布置了一些作業(yè)，我們作為市場(chǎng)主體看到政府給予這么大的支持跟關(guān)懷、關(guān)注，其實(shí)也反映了國(guó)家對(duì)于這個(gè)國(guó)家持續(xù)的一個(gè)發(fā)展肯定是投入非常多的精力的。

第三點(diǎn)我們畢竟是做生意的，這個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)投入肯定是非常大的規(guī)模，畢竟它是收租金，不是賣房子，如果沒(méi)有適當(dāng)金融政策配套，這個(gè)行業(yè)可能走不遠(yuǎn)，一兩年就會(huì)停下來(lái)，因?yàn)楹Ａ抠Y金投入沒(méi)有回報(bào)沒(méi)人愿意干，最后剩下政府兜底也不現(xiàn)實(shí)。我們也看到這兩年各種各樣對(duì)于這個(gè)行業(yè)一些豁免的優(yōu)惠政策，比如說(shuō)作為房企三條紅線是回避不了的問(wèn)題，但是對(duì)于租賃住宅是劃在三條紅線之外的。我們也看到了一些開(kāi)發(fā)貸的條件非常好，無(wú)論是期限還是利率，還是各種各樣的條件都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于銷售物業(yè)開(kāi)發(fā)貸的產(chǎn)品，所以金融上面的支持力度也起來(lái)了。

綜合來(lái)看，在政策政府方面的供應(yīng)，土地政策方面的一些供應(yīng)，對(duì)于這個(gè)行道持續(xù)的行穩(wěn)致遠(yuǎn)還是非常有希望的，也很有信心在這個(gè)行當(dāng)里面下去。

作為市場(chǎng)主體怎么看這個(gè)事情呢？我覺(jué)得還是維持一個(gè)長(zhǎng)期主義，這也是金地一直以來(lái)做這個(gè)房地產(chǎn)生意的宗旨，不會(huì)看一時(shí)的得失，還是要堅(jiān)定這個(gè)戰(zhàn)略，穩(wěn)定走下去。我們秉承輕重并舉的態(tài)度做長(zhǎng)租公寓，我們幾年前就重了這樣一個(gè)思路，重資產(chǎn)獲取優(yōu)質(zhì)土地自己開(kāi)發(fā)，這也是借助金地做30多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生意，對(duì)土地價(jià)值的挖掘還是有比較深厚的認(rèn)知跟積累。

輕的方面我們也會(huì)跟各地政府，包括企事業(yè)單位也會(huì)做一些聯(lián)動(dòng)，因?yàn)樯鐣?huì)上其實(shí)有很大的租賃的需求，也需要一些專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)去管理這個(gè)事情，畢竟專業(yè)的人干專業(yè)的事效益才能出來(lái)，這個(gè)行業(yè)是不可能回避的，它有很強(qiáng)的民生屬性在里面，所以我們希望這個(gè)生意做到最后不僅僅企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益，也希望能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)的給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政府帶來(lái)一個(gè)社會(huì)效益，這是我們的愿景。

剛剛主持人提到一個(gè)比較大的問(wèn)題，就是傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型，大家現(xiàn)在應(yīng)該想得比較明白的，賺快錢的年代過(guò)去了，加杠桿也到頭了，而是要掙穩(wěn)定可持續(xù)的慢錢。我提兩點(diǎn)，金地除了剛才說(shuō)的輕重并舉之外，我們還有一個(gè)比較突出的一點(diǎn)，就是多元業(yè)態(tài)發(fā)展。所以我們跟政府溝通的，他們非常歡迎我們這種開(kāi)發(fā)商，這樣對(duì)于當(dāng)?shù)卣彩且粋€(gè)雙贏的事情，后續(xù)對(duì)于持續(xù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，多元化的能力應(yīng)該是不可獲取的。

黎振偉：謝謝霍總給出的第三個(gè)過(guò)冬法則，長(zhǎng)期主義，政府的支持，還有多元物業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)，同時(shí)把自己的事做好政府也會(huì)支持，金融也會(huì)找我們，謝謝。

第四位是波士頓咨詢董事總經(jīng)理郭屹先生，我的問(wèn)題是作為著名全球性的戰(zhàn)略管理與企業(yè)管理咨詢公司，如何看中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)此次轉(zhuǎn)型變革的必要性以及可行性，能否預(yù)判一下其結(jié)果？剛才蔡先生給了比較悲觀的觀點(diǎn)。

第二個(gè)問(wèn)題緊跟著來(lái)了，我們的行業(yè)從上到下都在思考什么是中國(guó)房地產(chǎn)的新發(fā)展模式，您是否能提出一些方向跟建議呢，房企又將做好怎么樣的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備呢？這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)大，但是大家都很關(guān)注。

郭屹：大家好，我是郭屹，這個(gè)問(wèn)題很宏觀，我嘗試談一下我們的想法。

首先第一點(diǎn)我覺(jué)得大家都在談供給側(cè)改革，降杠桿。其實(shí)我覺(jué)得大家不妨關(guān)注兩組數(shù)字，第一就是中國(guó)的城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到67%，很快將會(huì)接近70%；第二個(gè)就是中國(guó)的購(gòu)房群體正在從60后、70后、8后轉(zhuǎn)入到90后、00后，這兩個(gè)變化可以說(shuō)是需求端最根本的變化。人們涌入城市之后剛需房的需求會(huì)出現(xiàn)變化，再一個(gè)就是中國(guó)90后、00后的購(gòu)房者他們購(gòu)房訴求進(jìn)60后、70后不一樣，他們對(duì)產(chǎn)品的功能屬性超過(guò)房產(chǎn)的金融屬性。

所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，像現(xiàn)在做的供給側(cè)改革，降杠桿有它的必然性，甚至說(shuō)是必須的。這個(gè)必須一方面指的是金融去風(fēng)險(xiǎn)化，因?yàn)楝F(xiàn)在無(wú)論是消費(fèi)者，還是房企，杠桿都加得比較多，去系統(tǒng)化的金融風(fēng)險(xiǎn)是一方面，但是更重要的一點(diǎn)，我同意前面幾位嘉賓的，就是需要房企慢下來(lái)。所以我覺(jué)得總體而言降杠桿本身不是最終的目的，降杠桿后能讓我們的企業(yè)慢下來(lái)，讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，它創(chuàng)造價(jià)值的方式形成一種改變，從過(guò)去更多的是滿足生活比較剛需的需求，或者是更多與金融結(jié)合起來(lái)的一種高周轉(zhuǎn)的創(chuàng)造價(jià)值的模式，變?yōu)橥瞥霎a(chǎn)品，推出運(yùn)營(yíng)服務(wù)，推出資產(chǎn)增值這種方式的一個(gè)改變，所以整體而言我個(gè)人覺(jué)得我是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。我們說(shuō)的抖泡沫，不能簡(jiǎn)單說(shuō)抖杠桿，抖泡沫是將真正貨真價(jià)實(shí)的能力留存在這個(gè)行業(yè)，同時(shí)這個(gè)行業(yè)把這個(gè)能力利用起來(lái)重塑整體價(jià)值邏輯，我覺(jué)得這個(gè)是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。開(kāi)發(fā)量見(jiàn)頂本身并不可怕，而是創(chuàng)造價(jià)值的能力持續(xù)推進(jìn)，這是兩個(gè)行業(yè)的希望。

剛才主持人問(wèn)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，我們從美、日、新加坡、歐洲等等可以看到，其實(shí)什么是成功的房企？我們經(jīng)常說(shuō)宇宙第一大房企等等，其實(shí)我覺(jué)得更多的看房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該看的是它穿越周期的能力，這一點(diǎn)從美日的經(jīng)驗(yàn)非常明顯，大不一定能夠穿越周期，而能力強(qiáng)、布局強(qiáng)，創(chuàng)造價(jià)值的能力強(qiáng)才能真正去穿越周期，而也只有真正穿越不同周期的房地產(chǎn)企業(yè)才是真正的強(qiáng)大的企業(yè)。

什么叫穿越周期？這個(gè)概念可以說(shuō)是非常的抽象或者說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可能正在經(jīng)歷它第一個(gè)周期。所以什么叫穿越周期？我們可以看一些大的概念，比如在日本，日本房企穿越周期有兩個(gè)極端的，一個(gè)是走出更多的多元化，基本上不只是建房子，而是有更多的業(yè)務(wù)對(duì)沖或者緩沖這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)是輕資產(chǎn)化，更多是做代建等等，放棄掉資本的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是日本的兩類企業(yè)做得的比較典型的。如果看美國(guó)的企業(yè)就是資管化，因?yàn)槠髽I(yè)具有更強(qiáng)的創(chuàng)造價(jià)值能力和管理的能力，最終形成了與資本市場(chǎng)的結(jié)合和打通，最后形成了一個(gè)資管的能力，這樣也具備穿越周期的能力。

我個(gè)人覺(jué)得在未來(lái)，對(duì)于咱們房企來(lái)說(shuō)最重要的核心轉(zhuǎn)型的方向應(yīng)該是如何創(chuàng)造價(jià)值，這個(gè)價(jià)值可以有多方面的。舉個(gè)例子，產(chǎn)品力是一個(gè)價(jià)值，滿足市場(chǎng)的需求，提出功能的、差異化的，有判斷性的、預(yù)判性的產(chǎn)品。比如剛才談到的長(zhǎng)租公寓，其實(shí)就是產(chǎn)品力的一種體現(xiàn)，它不再具備金融的屬性，不再說(shuō)它是一個(gè)投資工具，而更多是使用的滿足需求的工具，所以像剛才談到的長(zhǎng)租公寓都是具備產(chǎn)品的能力。

第二個(gè)要打造的就是整體運(yùn)營(yíng)的能力，像商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)等等，包括代建，項(xiàng)目管理的運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)的能力更多是從效率中創(chuàng)造價(jià)值，換句話說(shuō)別人做得更貴的事情，我能通過(guò)我的方式做到效率更高，效果更好，這也是一種專業(yè)創(chuàng)造的能力，因?yàn)槟愕男侍嵘龓?lái)的是資產(chǎn)價(jià)值提升，這也是一個(gè)方向。

第三點(diǎn)是資管打通的能力，這也就是體系化生成的能力。過(guò)去可以說(shuō)是金融服務(wù)地產(chǎn)或者萬(wàn)物服務(wù)地產(chǎn)，因?yàn)榈禺a(chǎn)是最好的紅利平臺(tái)，未來(lái)很有可能出現(xiàn)地產(chǎn)服務(wù)金融或者地產(chǎn)去服務(wù)其他的行業(yè)，地產(chǎn)在其他行業(yè)獲得收益。所以如何將地產(chǎn)與其他行業(yè)結(jié)合，這個(gè)不是簡(jiǎn)單的多元化，而是生態(tài)體系的一種搭建和建設(shè)，我覺(jué)得這個(gè)也是一個(gè)主要的變動(dòng)方向。

第四個(gè)比較重要的應(yīng)該說(shuō)是數(shù)字化的能力。過(guò)去很多房企不看重?cái)?shù)字化，原因是什么？因?yàn)閿?shù)字化所帶來(lái)的成本節(jié)省在那個(gè)時(shí)間段看，與前面所獲得的收入相比占比不高。但是就像某位嘉賓所說(shuō)的我們掙的是長(zhǎng)期主義，數(shù)字化帶來(lái)的一到兩個(gè)的成本節(jié)省，很有可能成為未來(lái)整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值提升的撬動(dòng)點(diǎn)，所以房企如果能做好數(shù)字化的能力，在自身內(nèi)部運(yùn)營(yíng)中去找尋這1—2個(gè)成本的撬動(dòng)就非常重要。

這四個(gè)方向就是房企未來(lái)的方向。

黎振偉：我也不歸納總結(jié)了，我覺(jué)得說(shuō)得非常棒，來(lái)自國(guó)際的過(guò)冬法則。

最后一個(gè)嘉賓，這個(gè)問(wèn)題是給深圳東方置地的王俊標(biāo)總裁，東方置地企業(yè)定位和結(jié)構(gòu)是比較合適的，王總也是3月份加入該集團(tuán)，并主管商管業(yè)務(wù)。我問(wèn)一下王總，您如何評(píng)價(jià)這個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，它對(duì)行業(yè)有什么借鑒之處，如果要調(diào)整的話，要改進(jìn)的話有什么需要改進(jìn)？

王俊標(biāo)：謝謝觀點(diǎn)地產(chǎn)提供了這么一個(gè)平臺(tái)。

前面幾位嘉賓講得非常好，包括長(zhǎng)期主義，多元化、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)等等。

先回答第一個(gè)問(wèn)題，目前東方置地主要業(yè)務(wù)是聚焦在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，還有金融板塊。其實(shí)集團(tuán)是比較早進(jìn)行了戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移跟布局，從之前聚焦房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)移到目前持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)，還有金融板塊投資。整體上公司目前的業(yè)務(wù)，我們既看好當(dāng)前的持有業(yè)務(wù)和賽道，又看好國(guó)家新成長(zhǎng)性的市場(chǎng)。

我們這家公司的業(yè)主是比較低調(diào)的，也是我們穩(wěn)重的，目前公司也不存在什么銀行貸款，我們只會(huì)做好自己手頭的事情，這是我們公司模式一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)。

大家知道目前是疫情時(shí)代，給企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的嚴(yán)峻，制造業(yè)、房地產(chǎn)、基建在短期內(nèi)都是基本停滯，商業(yè)、旅游也受到了巨大的打擊，如果貿(mào)然追求規(guī)模很可能將企業(yè)置于危險(xiǎn)之中。前面嘉賓也提到了，目前企業(yè)要提效益，要做好風(fēng)險(xiǎn)的降低，專注于產(chǎn)品，提高產(chǎn)品力，這將成為企業(yè)接下來(lái)發(fā)展的主流。未來(lái)長(zhǎng)期現(xiàn)實(shí)是，線下的實(shí)體商業(yè)依然是主戰(zhàn)場(chǎng)，但行業(yè)也是給我們提出了更高的要求，實(shí)體商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是愈發(fā)激烈，我們認(rèn)為只有做足功夫，提升自己企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能讓企業(yè)立于不敗之地。

東方置地未來(lái)將在以下兩方面進(jìn)行提升：

第一方面就是提品質(zhì)，重運(yùn)營(yíng)。拿我們南京萬(wàn)匯城來(lái)說(shuō)，致力于構(gòu)建一個(gè)集東方美學(xué)和現(xiàn)代生活一體的全新體驗(yàn)的生活超級(jí)購(gòu)物中心。

第二個(gè)就是重視功能上的強(qiáng)化。

總體而言就是在后疫情時(shí)代誰(shuí)能快速轉(zhuǎn)型，讓消費(fèi)者感到幸福感，誰(shuí)就能成為在未來(lái)發(fā)展得更好。

黎振偉：謝謝王總，我想過(guò)冬不可怕，關(guān)鍵是你們要有過(guò)冬的能力。

中國(guó)這次的改革只能向前，不能倒退，所以我們企業(yè)做好準(zhǔn)備，我相信國(guó)家也會(huì)改變相應(yīng)的策略，但是所有策略不可能回到過(guò)去的模式，這就是我們今天所達(dá)到的共識(shí)。

主持人：謝謝黎振偉先生的辛苦主持，也謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言和觀點(diǎn)，謝謝大家！

尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們：

2022觀點(diǎn)年度論壇大會(huì)的全部議程到這里全部結(jié)束，我代表主辦方感謝今天在論壇上發(fā)表精彩演講和參加主題討論的所有嘉賓，謝謝所有出席論壇現(xiàn)場(chǎng)的朋友，也謝謝所有視頻連線出席的嘉賓，

接下來(lái)將進(jìn)行卓越指數(shù)2022房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)發(fā)布儀式，邀請(qǐng)大家一起見(jiàn)證過(guò)去一年里表現(xiàn)卓越、杰出與非凡，付出100分努力的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目和品牌。請(qǐng)看大屏幕！