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4月12日上午，2022觀點物業(yè)大會隆重啟幕！

 

2021年，受大環(huán)境信用風險波及，物業(yè)行業(yè)也在風雨中搖曳。物企的經營獨立性面臨著考驗，如何確保市場競爭力以滿足規(guī)模增長的需求，成為擺在企業(yè)面前的問題。

隨著物業(yè)行業(yè)整體的透明底和市場化程度大大提高，物業(yè)行業(yè)也在加速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)間的競爭格局在不斷演化，形成了多梯隊、增速快、業(yè)務類型多樣化的發(fā)展特點。

物業(yè)之路上，社會需求正在延伸擴展，往更深、更廣的維度發(fā)展和飛躍。其中，政策影響下， 物業(yè)服務的擔當和角色變成了什么？背靠房企的物企，受信用風險壓制，未來該如何應對？控成本、挖機遇、創(chuàng)品牌、優(yōu)服務、多樣化經營，鍛造數智力，每個方面都需要把控，企業(yè)與企業(yè)之間該如何借鑒…

系列話題議題之間，未來依然充滿想象。

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓：

大家上午好！

歡迎蒞臨觀點物業(yè)大會！這是非常艱難的時刻，本次大會積極響應防疫措施，全方位作出了應對和調整，有許多嘉賓臨時改為線上出席，有許多活動流程也發(fā)生了根本性改變。

再一次感謝各位領導和來賓，在這個特別時期對觀點物業(yè)大會的參與和支持。

正如去年首屆觀點物業(yè)大會上所呈現(xiàn)，物業(yè)服務行業(yè)過去幾年來從無人關注到繁花似錦，再到整合與擴張，似乎短短時間就走過了其他行業(yè)十幾年甚至幾十年高速發(fā)展的歷程。

而在過去一年，受地產行業(yè)信用風險波及和影響，物業(yè)行業(yè)也在經歷風雨。在此背景下，收并購潮流比往年更盛，已上市乃至大型物業(yè)企業(yè)之間的收購和兼并成為行業(yè)常態(tài)。

主持人：資本市場方面，全年共13家物業(yè)企業(yè)新掛牌港交所，登錄A股和港股的物業(yè)企業(yè)總數突破50家。無論是龍頭企業(yè)還是中小物企，配股與IPO等市場融資事件接連不斷，資本的加持為物業(yè)行業(yè)發(fā)展以及多元化賽道開拓，提供了資金支持。

與此同時，政策也開始為行業(yè)持續(xù)筑基，規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，為物業(yè)服務企業(yè)多元業(yè)務的開展提供支持。

時間來到2022年的今天，物業(yè)之路仍道阻且長，冷靜思考更顯難得可貴。每一家企業(yè)、每一個人應該看得更加長遠，才能避免墜入資本風口回落之后的低迷陷阱。

2022觀點物業(yè)大會在這樣特殊的時期仍成功得以舉辦，可以確定的是，市場變化不再停留在存量層面，而是針對社會需求繼續(xù)延伸擴展，往更深度、廣度的維度飛躍。

尊敬的各位來賓，接下來請允許我代表主辦方觀點機構，感謝指導單位中國房地產業(yè)協(xié)會，感謝蒞臨2022觀點物業(yè)大會的現(xiàn)場及線上嘉賓，這是中國最優(yōu)秀物業(yè)行業(yè)企業(yè)家們共有的平臺！

主持人：讓我們再次用掌聲感謝所有嘉賓朋友，謝謝！本次物業(yè)大會獲得全國許多優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)的積極參與，但是大部分嘉賓因為疫情原因不能到達現(xiàn)場，改為通過視頻連線發(fā)表主題演講或者參與主題對話討論，在此特別感謝他們的支持。

相信我們能夠很快贏得抗疫的勝利，而我們物業(yè)企業(yè)也必將在其中發(fā)揮至關重要的作用。

主持人：接下來進入嘉賓致辭環(huán)節(jié)，首先請出致辭嘉賓，掌聲有請：中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生為我們致辭，有請朱中一先生。

朱中一：女士們、先生們，大家好！

應《觀點》機構的邀請，我在北京，以視頻方式與大家交流，談點個人看法。不當之處，請指正。

去年3月25日我第一次參加觀點的物業(yè)大會時，看到大家的心情很好，我也很高興。當時我覺得，物業(yè)行業(yè)正處于發(fā)展的上升期，大家應該努力開拓發(fā)展。對那時行業(yè)比較關心的企業(yè)上市和上市公司指數問題，我在祝賀企業(yè)上市成功的同時，也希望上市公司對估值和預期收益的分析應力求客觀。要注意防范股市的波動和不確定性給企業(yè)經營帶來的負面影響；并希望上市公司處理好規(guī)模擴張和提高效益的關系，切實做好服務，提高效益，夯實企業(yè)的發(fā)展基礎。上面幾句是我當時講的原話。想不到會后幾個月，受多重因素影響，物業(yè)行業(yè)指數一路下行，上市物企的估值一度腰斬，等候上市企業(yè)進度受挫，一些企業(yè)的信心至今還未完全恢復。

上市企業(yè)在資本市場上受挫，對企業(yè)的影響肯定是很大的，但對行業(yè)的影響不宜放大。去年，不少企業(yè)在在管面積、營業(yè)收入和利潤等方面仍有增加，有的增長的幅度還很大。當然，上市企業(yè)也要認真總結經驗教訓，理性分析資本市場，把回歸服務理念與提升服務質量作為物管企業(yè)發(fā)展的核心內容。

抗疫斗爭以來，物管職工堅守崗位，積極奉獻的精神普遍受到了好評。社區(qū)的建設與治理，物業(yè)的管理與服務也備受各方面的重視與關注。僅住房和城鄉(xiāng)建設部等有關部門，先后聯(lián)合印發(fā)了《綠色社區(qū)創(chuàng)建行動方案》、《關于開展城市居住社區(qū)建設補短板行動的意見》、《加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，還和中央文明辦聯(lián)合開展了"加強物業(yè)管理共建美好家園"活動。去年12月，住建部辦公廳又印發(fā)了《完整居住社區(qū)建設指南》。特別是今年的《政府工作報告》，更是在加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設施建設，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，創(chuàng)新和完善基層社會治理，強化社區(qū)服務功能，推行垃圾分類和減量化、資源化，發(fā)展數字經濟、建設智慧城市等方面提出了明確要求。所有這些，都與社區(qū)建設、物業(yè)管理密切相關，再加上中央政府要求今年多出臺穩(wěn)定經濟的政策，因此，本人深信，當前正是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重要機遇期。

希望廣大的物業(yè)服務企業(yè)，一定要抓住機遇，加強自身建設，在做好現(xiàn)有服務的基礎上，充實引進人才，拓展多元化業(yè)務，在挖掘存量的同時向增量延伸。大、中、小企業(yè)都可尋求適合自身發(fā)展的市場與服務內容。要建立健全物業(yè)管理、服務收費信息公開制度，促進公司業(yè)務的發(fā)展和居民滿意度的提升。對住建部與中央文明辦近期展示宣傳的100個特色鮮明、環(huán)境宜居、管理規(guī)范的小區(qū)，物管企業(yè)應認真學習并借鑒，以促進物管行業(yè)整體水平的提升。

最后，預祝本次大會圓滿成功！

謝謝大家！

主持人：謝謝朱中一先生，下面我們進入本次物業(yè)大會的物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)報告發(fā)布，掌聲有請：觀點機構、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

陳詩濤：尊敬的各位現(xiàn)場和線上的來賓朋友們，上午好！

在疫情下我們已經采取了線上線下結合的方式，這是人類自疫情以來比較成熟的改變。伴隨疫情持續(xù)，物業(yè)行業(yè)得到了資本市場和社會的認可，而且物業(yè)服務的市場變化不再停留在一個存量的表面，面對社會需求無限延伸的擴展，更往更深更廣的空間進行嘗試和探索，所以請允許我發(fā)布觀點指數院卓越指數2020物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)報告，向所有物業(yè)人致敬。

本報告由觀點指數研究院出品，因為時間關系，我只用非常簡單的時間向各位來賓做一個簡單的匯報，本報告有八個研究成果。

第一個重大的報告是2022物業(yè)服務卓越表現(xiàn)報告，在屏幕上可以看出我們有五個大指標甄選出的50家年度表現(xiàn)最為優(yōu)秀的物企，可以看到前三、前五和前五十，碧桂園服務、萬物云、保利等等。這個指標是有五個，運營能力、財務能力、管理能力、品牌價值、創(chuàng)新價值進行全面打分，詳細在完整版可以看到。

首先我們對企業(yè)進行一部分的闡釋。

碧桂園服務是頭部遞歸穩(wěn)固，萬物云、保利書寫系故事。整個2021年多宗并購，碧桂園服務總市值為1300億元，亞軍萬物云多項業(yè)務齊頭并進，多相業(yè)務持續(xù)優(yōu)化，去年總營收273億元，保利在季軍。

我們給行業(yè)關鍵詞是行業(yè)競爭白熱化，頭部企業(yè)發(fā)展迅猛，前五十家總規(guī)模是2400多億，企業(yè)分化越發(fā)顯著。

第二個我們看到物管收入瓶頸也在展現(xiàn)，增值服務更具彈性，增值服務目前屬于一個瓶頸期，關鍵詞大概率會由企業(yè)主導轉向政策導向型。

談完企業(yè)，我們看政策導向。

整個政策剛柔并濟，我們鼓勵企業(yè)做社區(qū)基層，未來行業(yè)聚焦兩大方向，企業(yè)向多領域延伸。去年開始，物業(yè)+是行業(yè)熱詞，提出有條件的物業(yè)企業(yè)向鄉(xiāng)老、托幼等領域延伸，其中物業(yè)服務+生活服務的模式是未來的一個需求，也是政策的引導和鼓勵為主。

觀點指數認為未來行業(yè)會改變以往的發(fā)展邏輯，走向政策導向型、行業(yè)并疊加技術革新，資源優(yōu)勢。

談完政策看行業(yè)趨向。

物企持續(xù)探索新模式，深挖社區(qū)資源潛力。同時業(yè)務搭建熱漸成熟，平臺化助推業(yè)務擴展，這里甄選了10家，物企基本上實現(xiàn)了數字化平臺的搭建。同時不光是線上線下，除了線上為主布局，為了保證服務質量，更多企業(yè)采用線下門店的方式進行。

資本的意向上市潮接近尾聲，市場回歸理性，去年遞表物企34家，是最多的一年，整體是1000—3000平米，規(guī)模比以往縮水。

陳詩濤：這里可以看到正在排隊企業(yè)的一覽表，這是去年新上市的一些概況，整體在規(guī)模和數量上是一個縮水，平均市盈率有所下降。整個來說行業(yè)估值到了一個底部，主要原因跟地產行業(yè)聯(lián)系比較緊密，我們覺得部分企業(yè)存在獨立性不足的問題。從長期業(yè)績來看，主流物業(yè)目前還是高速增長，合約在管比例未來業(yè)績還是有支撐的。

總體而言，整合加速勢能不變，不過風險機遇是相伴而行。

第二份報告是物業(yè)企業(yè)服務力卓越表現(xiàn)報告。

大家可以看到右邊所有的研究體系，我們甄選了30家在服務力方面表現(xiàn)最為優(yōu)秀的企業(yè)，可以看到萬物云、龍湖、融創(chuàng)服務在前面。

服務力其實大家都知道，它是所有物企構建的一個護城河，未來整個方面提升的廣度和深度，而且不少物企積極開展新的打法，怎么用傳統(tǒng)的向綜合性服務集團轉型都是在打造一個全新的競爭護城河，所以服務被不斷賦予新意義，這是我們做服務力卓越表現(xiàn)的初衷。

第三個是物業(yè)服務上市企業(yè)資本市場卓越表現(xiàn)，大家可以看大屏幕。

資本市場大家可以看得到，在去年即使跟房地產，跟住宅產業(yè)有所關聯(lián)，但是整體上新常態(tài)給予了物業(yè)服務很多發(fā)展的機會，在資本的賽道上還是繼續(xù)有持續(xù)的增長力，只是分化比較明顯。

第四個是物業(yè)服務財務卓越表現(xiàn)。大家都知道去年財務的健康是非常重要，右邊我們看到種詳細的指標，甄選出20家在去年上市表現(xiàn)比較優(yōu)秀的企業(yè)。

整個物業(yè)服務企業(yè)在盈利方面，在業(yè)務模式等等板塊方面，財務結構、物資融資能力是市場比較關注的，具體詳細包括各種分指標，回頭大家可以看一下完整版。

第五個是物業(yè)城市服務卓越表現(xiàn)。傳統(tǒng)的物企會向綜合性的集團發(fā)展，右邊的研究體系甄選了10家在城市服務，可能城市服務對部分規(guī)模小的房企、物企還有一點比較生疏，不過我們看到到所有物企會向物業(yè)管家向城市管家延伸，這里以萬象生活領先。

第六個章節(jié)是透過這個指標我們對物業(yè)品牌進行了甄選，甄選了20家品牌價值比較卓越的物企。大家都知道在未來的競爭力，品牌是至為關鍵的，品牌會決定企業(yè)的基因。

第七個是管理能力卓越表現(xiàn)，龍湖高居榜首，也正在上市過程中。

最后是我們給物業(yè)服務的創(chuàng)新力做了一個排行，大家可以看到研究體系，創(chuàng)新是未來服務行業(yè)的一個至觀點，我就不再贅述，希望大家在觀點網進行全文的PDF下載。

非常感謝大家的聆聽，謝謝！

主持人：謝謝陳詩濤女士為我們發(fā)布2022物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)報告。這是觀點物業(yè)大會連續(xù)第二次發(fā)布中國物業(yè)服務發(fā)展年度報告，以記錄和彰顯過去一年物業(yè)服務行業(yè)取

得的成績和榮譽，未來每年都將堅持繼續(xù)發(fā)布，再次感謝陳詩濤女士。

主持人：尊敬的各位來賓，下面正式開啟2022觀點物業(yè)大會第一環(huán)節(jié)的議程。

過去一年，地產行業(yè)波瀾起伏，深度依賴母公司的物業(yè)企業(yè)受蝴蝶效應波及。如何確保市場競爭力以滿足規(guī)模增長的需求，成為企業(yè)需要思考的新命題。

今天物業(yè)大會第一環(huán)節(jié)主題是：宏觀視角：物業(yè)新維度

主持人：本環(huán)節(jié)首先展開的是主題演講，我們很榮幸的邀請到：

碧桂園服務控股有限公司首席戰(zhàn)略官 徐彬淮先生

徐彬淮先生的演講題目是：物業(yè)大變局的【不變】法則

掌聲有請徐彬淮先生！您的演講時間為15分鐘，謝謝！

徐彬淮：謝謝主持人，也謝謝觀點的邀請，有這么個機會能夠代表碧桂園服務和物業(yè)同行的朋友們一起做這么一個交流和分享。

    今天我分享的主題是物業(yè)大變局中的不變法則。

    我在思考這次和大家分享什么內容的時候，首先我看到了最近資本市場上物業(yè)股的一些變化，我也讓同事們摘取了現(xiàn)在一些頭部已經上市的物業(yè)企業(yè)，包括碧桂園服務在內我們最近兩年的一些K線圖。大家看看，其實紅綠相間時漲時跌，處于這樣一個變化的狀態(tài)。我想在資本市場的背后更多我們要思考一下物業(yè)不變的邏輯是什么？

    結合最近一年來工作上的一些思考，我想和大家分享這么三點不變：第一個就是客戶價值導向不變，第二是商業(yè)模式制勝不變，第三個是核心能力升級不變。

    首先是關于客戶價值導向不變，我也分享一下碧桂園服務目前一些做法。

    2020年碧桂園服務正式成立一個機構叫客戶體驗研究院，旨在通過對客戶體驗的洞察，加強對客戶導向的服務來提升我們的服務力。在左邊大家可以看到我放了一些碧桂園服務目前的規(guī)模，今天在370多個城市服務6000多個項目，戶數是700多萬戶，超過2000萬業(yè)主，還有20多萬服務的員工。今天管理這么大的服務規(guī)模的時候，我們會發(fā)現(xiàn)我們對服務的評價是非常重要，這方面我們一直向服務行業(yè)評價比較領先的滴滴、順豐等等企業(yè)學習，我們建立了我們自己客戶之聲，碧調研平臺25萬業(yè)主評價官，鳳凰會APP評價52萬條，這是碧桂園服務目前的一些做法。

    商業(yè)模式的制勝不變主要發(fā)生在增值這個領域，大家也知道今天資本市場對于物業(yè)服務里面怎么做出增值的期望還是很高的。這里面我就舉碧桂園服務的兩個方面，一個是社區(qū)傳媒，一個是酒零售。

    社區(qū)傳媒方面做了一些嘗試，我把它分為兩個階段，第一個就是簡單的資源出租模式，或者是商業(yè)模式1.0，這個是業(yè)主把社區(qū)公共資源出租給廣告代理商，這是非常簡單的模式。這個模式的問題第一盈利能力非常弱，我之前在行業(yè)里一次演講也提過，這里面就不重復講了。第二個就是合規(guī)風險是相對比較高的，其實這個也是大家今天會遇到的一個問題。

    今天碧桂園對于社區(qū)的電梯廣告，我們在自己的小區(qū)里面是100%通過自營來去實現(xiàn)的，我們也100%會把合理的收入給到業(yè)主，從而進行100%的合規(guī)性。

    這個過程中我們在資源點位和銷售能力方面做了很多事情，目前點位達到50萬個，已經達到社區(qū)廣告里頭部的要求。云平臺實現(xiàn)了市場化的輸出，專職銷售團隊已經超過了200人，2020年收入整個增長超過了170%，我們覺得在社區(qū)傳媒業(yè)務中核心吃到的還是商業(yè)模式的紅利，把資源由出租的方式向自營方式轉變之后，從而要更好的效益。

    第二個例子就是酒零售，酒零售很多朋友也知道，我們自己是從廣告+酒的模式開始的，也是在2020年開始嘗試跟竹葉青第一次合作，這個過程中我們是幫竹葉青做廣告宣傳，同時組織了地推活動，當年實現(xiàn)了比較好的銷售業(yè)績。我們也在思考第二階段怎么走，這個過程中我們發(fā)現(xiàn)有兩個很重要的環(huán)節(jié)，一個是供應鏈，一個是渠道。我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主的需求非常多元，不僅僅想要一款酒，這就要求我們在整個供應鏈經營里面我們要構筑更多的流通品，讓這些好的產品直接觸達消費者。我們也注意到可以開發(fā)自己品牌的戰(zhàn)略點，更好滿足業(yè)主的需求。另外就是渠道方面，通過社區(qū)銷售也在摸索一些新的銷售模式，這個銷售模式包括目前在開展的社區(qū)酒類合伙人的模式，包括體驗店的模式，在重慶和梅見一起見了社區(qū)小酒館，還有通過會員的方式更加增加黏性。今年我們的目標由2020年的1億達到今年5億的銷售額，所以從酒的零售角度我們也是在做商業(yè)模式的紅利，這是由簡單的營銷向供應鏈、渠道更深層次的延伸。

    以上就是關于兩個商業(yè)模式制勝的例子。

    第三個方面的方向就是核心能力的升級不變。

    其實剛才我們所說的商業(yè)模式的設計最終都離不開核心能力的升級，比如說在做洗衣的業(yè)務的時候離不開上游和洗衣工廠和門店的合作，下游離不開怎么樣更好地經營每一個社區(qū)門店。傳媒的例子，我們自己有超過300人的銷售團隊，我們有200人面向大型客戶品牌主的直銷團隊，這些就是我們構建的核心能力。

    說到核心能力，我最想分享的還是物業(yè)管理本身的核心能力，今天我們管理全國這么多小區(qū)的時候，我們會發(fā)現(xiàn)其實以前人盯人或者飛行檢查，通過這樣模式去做的時候已經不能滿足今天的要求了，數字化或者數字化運營是今年碧桂園服務正在構建的所有物業(yè)核心能力中最重要的一環(huán)。

    今天小區(qū)里面項目經理作為第一責任人，構建出自己的數據。

徐彬淮：通過數據字典推動增值服務的線上化和數字化，這是我們把數字化作為我們未來核心中最重要的一環(huán)。

以上是關于今天市場急劇變化的浪潮下我對物業(yè)行業(yè)三點不變的思考。

最后提出一個問題，其實關于物業(yè)規(guī)模效應的重要性，前面我們說我們有好的商業(yè)模式，我們有好的核心能力的構建，其實都離不開一點，就是今天有怎么樣的物業(yè)服務的基礎。我們今天也列舉了碧桂園服務在一些城市，從一線到三、四、五線城市的項目數量，在上海我們有超過300個項目，在成都超過200個項目，在天津我們也有近200個項目，在重慶我們有100多個項目，在今天全國超過40個城市碧桂園是相對比較有密度的布局，而這些我們認為是非常重要的基礎。剛才觀點的老師也分享了，說碧桂園服務在過去幾年的并購市場上是比較活躍的，其實在并購市場上我們不是為了去并購而去做并購，更多的是積累城市的密度，在一個城市里面達到足夠項目數量的時候，就有機會在增值服務方面作出創(chuàng)新。右邊是作出的一些可以和同行分享交流合作的東西，比如包括廣告和整合營銷，包括的零售和供應鏈的產品，包括了家裝供應鏈，包括酒類的供應鏈和渠道，包括洗護服務、工程服務等等。

我們希望有機會和同行在一起這些重點城市里面大家抱團取暖，共同謀求更大的發(fā)展，也就是我們解決方案及服務，通過我們對物業(yè)行業(yè)的力度，通過城市的力度，通過商業(yè)模式的踐行形成的解決方案，和同行們一起共贏。

這是我在本次大會上的分享，再次感謝觀點機構的邀請，今天也很特別，由于疫情的原因我是在線上和大家進行交流，我也想到今天我們在這里開會，其實在一線奮斗很多的物業(yè)的兄弟們，他們正在上海、廣州、東北用自己的努力，甚至冒著危險為公司、為業(yè)主，在社會盡自己的責任，所以希望疫情早一點過去，再次向所有奮斗在一線的物業(yè)的同行們致敬。

以上就是我今天分享的內容，謝謝！

主持人：謝謝徐彬淮先生的演講，接下來有請下一位演講嘉賓，他是：萬物梁行首席執(zhí)行官葉世源先生，葉世源先生的演講題目是：PFM聯(lián)動 挖掘存量機遇。掌聲有請葉世源先生，您的演講時間為15分鐘，謝謝！

    

葉世源：隨著"大開發(fā)"時代進入尾聲，商業(yè)不動產也進入存量時代。作為商企物業(yè)服務賽道玩家，當市場越來越成熟、競爭越來越激烈時，如何在存量市場挖掘新的機遇？在2022年觀點物業(yè)大會上，萬物梁行CEO葉世源帶來的答案是：物業(yè)管理PM和設施管理FM聯(lián)動，實現(xiàn)PFM業(yè)務轉化、聯(lián)動與協(xié)同，為客戶提供全場景、全生命周期的服務，從而服務更多客戶、服務客戶的更多方面、更好地服務客戶。

從近年趨勢上看，2020年我國商辦用地成交量居近年高位，2021年則明顯降溫，全國300城共推出商辦用地2.67億平方米，同比下降15.6%，成交2.08億平方米，同比下降21.2%（見圖2）。其中，一線城市商辦用地成交面積同比下降31.7%，二線城市同比下降23.6%，三四線城市同比下降18.8%（見圖3）。種種數據都顯示，商業(yè)不動產進入存量時代。

同時，新行業(yè)、新企業(yè)、新品牌不斷涌現(xiàn)，對于這些業(yè)務快速發(fā)展的企業(yè)而言，他們希望聚焦主業(yè)，將非核心業(yè)務外包。葉世源指出，數據顯示，我國FM外包市場規(guī)模約616億美元，主要局限于一線城市的商業(yè)地產領域，外包比例僅約33%，低于亞太地區(qū)40%的平均水平，遠低于全球48%的平均水平，但增速卻超全球平均水平的2倍，IFM市場潛力巨大，這是行業(yè)的機遇所在。

"再進一步思考，企業(yè)非核心業(yè)務外包往往需找不同的供應商。那么，有沒有供應商可以一站式滿足客戶的需求？"葉世源介紹，融合雙方母公司的資源，萬物梁行可以為客戶提供從商業(yè)不動產的項目開發(fā)階段定位策略咨詢、設計裝修到開發(fā)管理，運營階段的招商租賃、運營管理、資產服務，到估價咨詢、投資買賣等，覆蓋"投-融-管-退"的全生命周期服務。

而具體到一棟商業(yè)樓宇，萬物梁行也可以為空間里的公司和人，提供從環(huán)境綠化、設備智能化巡檢、空間規(guī)劃到入侵防范、業(yè)務連續(xù)性保障、高端禮賓、行政樓層打造等等，覆蓋企業(yè)全部場景的服務。每一類服務再往下細分，可以衍生出數百種服務。

"1+N"模式已在30多家客戶中成功運用

總部+分布式職場，是現(xiàn)代企業(yè)重要的特點。尤其是業(yè)務迅速擴張的企業(yè)，不斷有新的職場服務需求，但各項目周邊資源差異很大，難以保證服務標準和統(tǒng)一管理。

全國150多個城市的廣泛布局，強大的供應鏈體系，行業(yè)頂尖人才的COE隊伍，以及中后臺系統(tǒng)保障，萬物梁行通過獨有的"1+N"模式，陪伴客戶走向全國，實現(xiàn)服務標準的全國一體化落地。目前，"1+N"服務模式已經成功在阿里、字節(jié)跳動、榮耀、美團等30多家知名企業(yè)客戶中得到成功運用。

比如萬物梁行服務了阿里在全國幾十個城市的400多個項目，由最初僅服務阿里集團延伸到本地生活、盒馬、高德、文娛、IDC數據中心等生態(tài)業(yè)務單元，獲得了客戶多方面的認可。

強大中后臺支持為客戶創(chuàng)造更大價值

商企項目管理的背后需要強大的中后臺支持系統(tǒng)，包括了采購、人力、運營、EHS、數字化的支持等，才能確保服務品質。"一線作戰(zhàn)的可能是一個連，但后方有一個師在做堅實后盾。"葉世源形象比喻道。

人才的重要性不言而喻。在管理一些比較復雜的業(yè)態(tài)時，尤其需要專業(yè)人才。例如在超高層領域，萬物梁行就引進了中國臺北101大廈原來的物業(yè)總經理，并成立了行業(yè)內首個超高層專家委員會，向超高層項目管理提供流程和標準等支持。

葉世源指出，在"碳達峰、碳中和"的國家戰(zhàn)略下，商企物業(yè)服務商可以為客戶創(chuàng)造更多"綠色"價值，助力項目節(jié)能、降耗、減排，取得LEED、WELL認證。截至目前，萬物梁行已助力騰訊濱海大廈、北京鳳凰國際傳媒中心、深圳濱海云中心等多個服務項目取得了LEED和WELL認證。

讀懂客戶特色服務滿足客戶個性化需求

葉世源認為，在新時代下，商企物業(yè)服務不僅要實現(xiàn)物業(yè)資產保值增值，更要關注空間里人的感受，優(yōu)化服務體驗。例如針對24小時職場，提供24小時不間斷服務，增加夜間清掃，避免垃圾過夜，次早清潔整理睡眠艙，確保干凈舒適的辦公休息環(huán)境。

為了減少服務對于辦公的干擾，萬物梁行推出"無感服務"，根據客戶員工每天的日程，進行錯峰服務。在他們休息和開會時，服務團隊集中清掃工位，做到服務0干擾、0噪音。

葉世源還舉了個生動的案例：當前步入工作的Z世代人已經超過3000萬，成為職場的新生主力軍。相比"前浪"們，Z世代對辦公空間的需求更加多樣化、個性化。

為了更好地服務Z世代，服務團隊配置年輕人，互稱"同學"，甚至在衣著上也要保持高度一致，比如用"程序猿"喜愛的T恤、POLO衫代替西服。

Z世代工作節(jié)奏快，服務團隊就必須采取扁平化的服務模式，快速反饋和解決問題，例如萬物梁行服務字節(jié)跳動的團隊可以在3分鐘內響應訴求。

還有一些個性化需求，比如有互聯(lián)網公司員工帶寵物上班，物業(yè)就幫忙照顧寵物；快手員工對辦公區(qū)溫度要求高，物業(yè)則每小時測量一次環(huán)境溫度；虎牙直播間使用時，物業(yè)就安排專人維持周邊音量。

"所有的努力都是圍繞以客戶為中心這個始終不變的宗旨。"葉世源指出，以客戶需求為原點，通過PM和FM聯(lián)動，提供全生命周期、全場景的綜合服務，才能服務更多客戶、服務客戶的更多方面、為客戶提供更好的服務。

主持人：謝謝葉世源先生的演講，有請下一位演講嘉賓：

旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁周洪斌先生，周洪斌先生的演講題目是：物業(yè)服務的成長邏輯。掌聲有請周洪斌先生，演講時間為15分鐘，謝謝！

周洪斌：大家早上好！

我現(xiàn)在在上海，很特別，被隔離了，差不多被隔離了一個月，和疫情戰(zhàn)斗了一個月，這一個月還是有非常多的感觸，我覺得物業(yè)的同仁咱們真的很不容易，在防疫的第一線，很多一線人員堅持了一個多月沒有休息。

今天我們講物業(yè)的未來，我覺得這種成長邏輯可能是根據最近一年來房地產調控對物業(yè)間接的影響，包括大家對未來的一些焦慮，但總體去年投資人問了一些問題，就是物業(yè)的增長的邏輯在哪里？我覺得物業(yè)發(fā)展的根本沒有變化，我覺得任何一個行業(yè)發(fā)展它的規(guī)律其實是可循的。

第一個階段都是百花齊放，因為行業(yè)初創(chuàng)門檻很低。第二個階段是出現(xiàn)明星企業(yè)，第三個階段就是資本介入，資本介入就會給行業(yè)的發(fā)展插上騰飛的翅膀，規(guī)模集中。有了資本介入就會有人才，人才的進入會讓這個行業(yè)有更多好玩的東西和賺錢的模式出現(xiàn)。第五個階段才會有話語權，才會被社會和政府關注，才會有更多的從業(yè)人員進入到真正的決策機構，政策制定的機構，有了話語權行業(yè)就進入成熟階段，這個時候行業(yè)開始逐漸成熟。我覺得物業(yè)行業(yè)經過這幾年，從資本市場、人才流入、話語權的建立，我覺得在逐漸走向成熟的階段。

行業(yè)成熟我判斷它有兩個典型的標志，第一個就是寡頭壟斷，寡頭壟斷有一個二八原則。我們看到今天百強企業(yè)在管的面積，在前年就已經達到32%多，通過去年一年兼并的整合，或多或少可能這個比例提升的速度會更快，當然去年因為地產上游的波動，有沒有規(guī)模集中？對于好的企業(yè)永遠都是機遇。2007年的房地產拿地的規(guī)模其實百強企業(yè)已經占到了新增供地的68%，這68%的面積可能都被流入到物業(yè)企業(yè)，所以我覺得物業(yè)行業(yè)本質上沒有特別多的變化，我們從行業(yè)規(guī)律去看，階段性的波段都不足以影響行業(yè)的前行。

但物業(yè)行業(yè)短期內面臨非常多的困難，未來的增長很多人還是有焦慮，但是再向彎道超車的可能性也很難，它跟別的行業(yè)不一樣。房地產市場，由于拿地規(guī)模的集中，包括資本市場帶來的示范效應，所以更多的開發(fā)商會把物業(yè)服務的管理權留在自己手里，所以能夠進入招標投市場的一手項目其實很少很少。剩下的二手住宅，這幾年二手市場的競爭確實很激烈，但是二手市場的競爭慢慢會發(fā)生一些根本的變化，從過去價格的競爭可能逐漸要向品質競爭和專業(yè)競爭轉移。其實公建市場的競爭隨著控財產，公建市場毛利率低，這里面的競爭某種程度還保留原來資源競爭的格局。另外一個競爭是城市服務，其實城市服務社會化在2015年就開始了，經過這么多年基本的判斷城服這一塊的模式還沒有完全清晰，尤其是政府和企業(yè)的心態(tài)還有一個磨合，但是我們不排除未來具有廣闊的空間。所以格局定了以后，要想彎道超車它跟別的行業(yè)差異非常。

到底未來我們要保持在平臺規(guī)模上的競爭，它的競爭趨勢是什么？我們判斷，特別是疫情過后整個物業(yè)行業(yè)的競爭它真正的內涵，它的能力競爭的內涵發(fā)生了翻天覆地的變化。

第一個會向口碑競爭轉移。隨著消費者意識的提升和業(yè)委會話語權逐漸的增加，包括政府倡導社會治理底層結構的建設，所以未來服務力才是決勝力，這一點很多嘉賓都講到了。

第二個其實是城市深耕。同一個城市可能20%的物企管80%的面積，如果你進入不了業(yè)主的心智，消費者的心智，其實未來發(fā)展的速度會逐漸萎縮。

周洪斌：第三個發(fā)展方向是專業(yè)制勝。我們認為疫情是一種大考，對物業(yè)公司專業(yè)能力和未來消殺，安全管理、社會治安事件的管理，這些專業(yè)能力的提升可能超越了傳統(tǒng)物業(yè)，能不能應對這些大事，有責任心去應對，專對的去應對，這可能都會成為未來物業(yè)制勝的法寶。

第四個是科技賦能。未來業(yè)主的生活隨著科學技術的發(fā)展，可能更多業(yè)主對居家體驗有更極致的追求，所以科技的研發(fā)和投入只有頭部企業(yè)才可以去承擔這個成本，中小企業(yè)可能機會很小，小企業(yè)無論是時間還是財力，要投入到科技賦能的戰(zhàn)役當中為時已晚，很難脫穎而出。

永升從2018年上市就提出了四輪驅動，實現(xiàn)五年十倍大的規(guī)?；臉嬒?。“四輪”就是大股東支持，我們還是覺得有一個大股東對增長的底氣和信心會更足；第二個就是招投標的發(fā)展，我們堅持依靠不依賴，主要還是靠物業(yè)支撐團隊對招標投市場和行業(yè)市場趨勢的精準把握；第三個開展戰(zhàn)略合作，現(xiàn)在有非常多合作的機會，比如說物業(yè)管理、合資公司；第四個收并購，我們保持非常高的熱忱去關心、去發(fā)掘、去研究。

另外一個增長就是圍繞業(yè)主多樣化需求滿足社區(qū)增值化服務，這個具有無限的現(xiàn)象空間。有獨立形成產業(yè)的商業(yè)模式和規(guī)模發(fā)展的路徑，其實我覺得關鍵有幾條，這也是大家都在研究，要去思考的。

第一個就是訂單的密度，在一個城市里面或者區(qū)域里面的訂單密度。其實這幾年我們在社區(qū)增值服務研發(fā)當中既受益于互聯(lián)網思維，其實也受制于互聯(lián)網思維，我們場景不一樣，我們都想用互聯(lián)網的邏輯找到一個方法撬開這個生意的大門，可能這種想法還是偏簡單，因為我們沒有訂單密度，我們不是概率營銷的模式。

第二個是業(yè)主的真粘性。

第三個是產品品。過去社區(qū)增值服務絕大部分是中間商，是在原有的鏈條上增加的一些環(huán)節(jié)，增加了一些成本，很少有價值的產品。

第四個服務極致體驗。我們對于服務體驗把握的研究，包括投入都是不足的，很難形成消費者的忠誠度和復購的邏輯。

所以增值服務的幾大前提條件我們總結是訂單密度、業(yè)主真粘性、產品力構建，加上極致的服務體驗。

永升在未來發(fā)展的策略，我們始終堅持“平臺+生態(tài)”策略，平臺是傳統(tǒng)物業(yè)規(guī)模，生態(tài)是圍繞業(yè)主需求的價值鏈創(chuàng)造。我們希望未來平臺貢獻占50%，生態(tài)占50%，平臺毛利占20%，生態(tài)毛利占80%，這樣才有可能應對未來行業(yè)的競爭和發(fā)展。

謝謝各位，我的分享就到這里，希望我們團結一心，共同抗疫，爭取勝利。

謝謝大家！

主持人：謝謝周洪斌先生為我們帶來的演講，下面有請演講嘉賓：金地智慧服務集團黨委書記、副總裁姚平先生，姚平先生的演講題目是：大物業(yè)進入3.0發(fā)展階段。掌聲有請姚平先生，您的演講時間為15分鐘，謝謝！

姚平：我今天演講題目是大物業(yè)進入3.0階段，剛才聽了每一個嘉賓對于目前形勢以及這個行業(yè)的一些思考，我進入這個行業(yè)的時間不是特別的長，按照40年的發(fā)展進程來看，但是也經歷了這個行業(yè)比較大的一些變化。

第一個階段是1980—2014年，我們做了很多全國的傳播。這個階段有一個點大家要關注，原來在深圳很多大型的企業(yè)在這個時間段內，大概十年左右的時間是沒有開啟市場拓展的，這個時間點非常關鍵，2014年我們有了第一個上市的物業(yè)公司，這是第二個階段。2014年第一個上市到2021年，這7年時間行業(yè)變化非?？焖伲沂浅醮蠹蚁胂蟮?，大V的時代來臨，并購非常多。去年觀點會議上，我記得我在廣州發(fā)表了一個觀點，就是資本的風未來最多吹2—3年，當時也引發(fā)了一些大家不同的意見。我記得是3月份說的，說完之后去年股市的表現(xiàn)大家可以看到，新的一個拐點的來臨就是從2021年到現(xiàn)在一個新的變化。從2015年到2021年大家會發(fā)現(xiàn)行業(yè)密度在頻發(fā)，包括行業(yè)監(jiān)管，也有很多政策的鼓勵，從去年7月份之后有很多的條款，包括監(jiān)管。最近大家也能看到，疫情頻發(fā)之后，各個地方對于物業(yè)監(jiān)管的要求，包括對于疫情防控的要求是大幅提升，提升的強度也是非常高的。

2014年到2021年我們看到這個行業(yè)在管面積是一個快速增長的狀態(tài)。一個方面是來自大股東某公司的輸送，第二個是收并購，第三個是第三方市場拓展。2014年開始開啟了全面拓展的一個進程，包括上市以后很多公司都有這樣一個要求，所以才會有這樣一個行業(yè)的新變化。

這是2019—2021年的交易金額，2021年是歷史之最，但同時這一年發(fā)生了巨大的股市上的變化，包括對這個行業(yè)的估值。投的邏輯發(fā)生了一些新的校正，現(xiàn)在很多企業(yè)都在思考未來十年這個行業(yè)的走向。

通過這個圖可以看到，2014年到今年，從數字上來看2020年上市企業(yè)數量，包括到2021年資金的額度是快速擴張的，從去年下半年開始很多公司自己暫停了上市的計劃，并且跟很多大型企業(yè)在合作。去年在觀點的會議上我講了兩個觀點，第一個就是資本的風吹2—3年，意味著很多中小微公司再上市已經沒有之前的價值。第二個合縱連橫已成常態(tài)，合縱連橫，大魚吃大魚，大魚吃小魚，而且強者之間的合作一定會成為未來的常態(tài)，大家從去年下半年已經看到了一些大的企業(yè)已經在和一些大型企業(yè)在合作，包括股權，換股也好。今年還有幾個大的公司要上市，上市完之后我們行業(yè)里面很難出現(xiàn)比較大的龍頭，未來就會有一些新的格局出現(xiàn)。

第三個階段就是2022—2027年，為什么會把這5年作為一個新的階段？我們看到過去7年和過去幾十年之間發(fā)生的變化，從2022年大家也會看到從國家部委到地方，對于物業(yè)服務標準、物業(yè)服務定價，包括物業(yè)服務內容一些強化的要求，以及客戶的覺醒，大量的客戶對于法律的認知，對于《民法典》，對于他的物權，包括主張收益分成的要求會越來越清晰。我給大家說一個數據2022年第一季度，金地智慧服務四大拓展里面存量住宅這一條線同比增長50%，那就意味著很多存量的住宅更換品牌物業(yè)的需求和愿望大幅度增加，所以未來五年會出現(xiàn)兩極分化，頭號玩家可能會誕生。第二個是資本的理性，比如我們收購一個企業(yè)是收購什么，是一個股權還是客戶的滿意？我們之前更多關注的是收購股權，但是整合的能力，包括業(yè)主真正的需求并不是第一頭號需要，所以我們今后在收購公司的時候可能要特別關注整合的能力和融合的能力，因為這個行業(yè)是一個勞動密集型的，還不完全到資本密集型。第三個就會智慧服務大有可為，智慧的技術平臺，包括很多新的服務能力，比如說疫情。我們在上海市要服務32萬，最近因為疫情，我們促生了一個新的服務，就是社區(qū)團購，送貨上門，本來一天只有幾十單，現(xiàn)在變成每天大概6000多單，這是對物業(yè)公司一個新的要求。

這是2017—2020年在管面積的企業(yè)數，是在快速的增長（見PPT圖）。

未來的五年第一是定價，第二是收購或者拓展之后的整合，第三就是企業(yè)之間，包括上下游之間的協(xié)同，這將是未來的一個主題。

服務的邊界也會不斷擴展，剛才很多嘉賓都講過了，我就不再贅述了。

這是金地智慧服務基于行業(yè)的一個變化，我們對于我們自己業(yè)態(tài)的布局去年做了一個新的修訂。我們目前主力在三大業(yè)態(tài)，第一個就是住宅、還有商業(yè)，最后是增值服務，從而打造“三橫九縱”服務矩陣，

我們提出了想家友鄰的SaaS產品，因為智慧服務已經是一個主題，如果全部通過人工會發(fā)現(xiàn)效率很難達到客戶要求的高效，所以我們跟企業(yè)微信進行全場景的聯(lián)合，對于我們自己，對于廣大中小物業(yè)公司進行全面賦能，整體幫助這個行業(yè)做一個提升。

這些模塊辦法工單、收費和客戶。這里面還有一個疫情管理，前段時間深圳市出現(xiàn)疫情的時候，有一些業(yè)主他不太清楚政策的變化，慫恿或者招呼一些業(yè)主到下面聚集、鬧事，通過我們這些平臺都可以及時的發(fā)現(xiàn)，從而控制，避免疫情快速的傳播。

我剛才也說過了合縱連橫是未來的主題，歡迎合作伙伴一起抗疫，一起把這個行業(yè)做得更加好。

主持人：謝謝姚平先生的演講，掌聲感謝。今天物業(yè)大會的議程繼續(xù)進行，我們馬上將要開啟的是第一場“主題討論會”。

潮起之時，政策筑基與資本助推，走向高速發(fā)展和擴張。新的一年，隨著行業(yè)逐漸步入新的階段，未來還有哪些想象和賽道？或困難與挑戰(zhàn)？

各位來賓，2022觀點物業(yè)大會第一場主題討論會主題是：沖破藩籬。

首先請主持嘉賓臺上就坐，掌聲有請：

世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生

接下來請出討論嘉賓，他們是：

旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁周洪斌先生；

新城悅服務集團首席戰(zhàn)略官尤建峰先生；

越秀服務集團執(zhí)行董事兼常務副總裁、越秀物業(yè)總經理毛良敏先生；

建業(yè)物業(yè)副總經理付秋生先生；

下面，有請黎振偉先生為我們主持本場主題討論會，討論時間為40分鐘，謝謝。

黎振偉：謝謝各位！

很特別，我也是第一次在觀點論壇參與這樣的討論方式，很概括，剛剛周洪斌先生談到了在上海被封閉了一個月，我們廣州也很緊張。

我們今天的物業(yè)論壇也是蠻特別的，從大家的討論我們可以看到，中國房地產從數量到質量，從增量到存量，我們房地產正回歸理性的發(fā)展，行業(yè)正經受大的變革，物業(yè)管理行業(yè)置身其中，并倍受重視，我們如何去把握新的機遇，如何創(chuàng)新發(fā)展物業(yè)行業(yè)，如何成長為新的利潤增長點？這是共同所關注的。如何讓傳統(tǒng)的物業(yè)行業(yè)在變與不變中成為更有市場價值，受社會尊重的行業(yè)與企業(yè)，這可能是接下來各位嘉賓一起探討的。

我們這次討論的主題是沖破藩籬，當然我們現(xiàn)在也看到物業(yè)管理的企業(yè)在過去幾年有不錯的發(fā)展，當然現(xiàn)在也面對一些困難，我們如何去面對這種困難，怎么突破問題呢？我們用兩輪討論的方式，第一輪先探討問題，第二輪提建議，解答問題。

第一個向新城悅服務集團首席戰(zhàn)略官尤建峰提問，我的問題是中國目前大多數的物管公司都是依靠母公司發(fā)展起來的，去年發(fā)生了債務暴雷的房企，其信用是受到較大影響的，直接影響到它的再融資、物業(yè)的銷售，甚至其物業(yè)管理公司，我們看到2021年港股51家的物管公司77家在下跌，9家在腰斬，尤總您如何看待這其中表層以及更深層次的原因呢？剛才我們也聽到了金地老總的一些觀點，對我們也是有啟發(fā)的，在這一點上您怎么看？聽聽您的意見。

尤建峰：的確是，從2021年下半年開始，其實很多上市物業(yè)公司的股價有非常明顯的下降，包括新城悅在內，從高點的27、28塊錢，跌到低點7塊多錢，這其中有很多原因：

第一個就是開發(fā)商面臨一些現(xiàn)金流的危機的，特別是民營背景的開發(fā)商物業(yè)公司，因為有現(xiàn)金的危機，所以資本市場對于物業(yè)公司的發(fā)展產生的一些顧慮。

第二個由于物業(yè)公司是地產開發(fā)商子公司的情況，開發(fā)商在自己出售項目無望的情況下也在低價出售自己的物業(yè)公司，所以造成了資本市場對物業(yè)公司信心進一步的打擊。

第三個對于像我們新城悅在內一些經營比較穩(wěn)健的公司，在2021年下半年新城悅房地產板塊也停止了拿地，雖然沒有產生大的危機，但是對于背后的物業(yè)公司也會產生一些顧慮，就是未來增長前景可能沒有那么樂觀，這也是對應到資本市場對于物業(yè)公司的估值會受到一定的影響。

另外一個由于整個地產行業(yè)系統(tǒng)性的風險，我是感覺到整個資本市場對于房地產及其房地產產業(yè)鏈產生了一個比較大的負面情緒，他們看到和房地產相關的物業(yè)行業(yè)本身增長前景和增長的邏輯可能有一些影響，所以導致對所有物業(yè)公司股價非常大幅的打折。

這是我看到的。

黎振偉：好的，謝謝尤總，尤總提到四個原因，母公司的品牌，低價出售，開發(fā)商利潤減少，還有對行業(yè)的擔憂，下來再問怎么應對，謝謝尤總

第二個問題問一下周洪斌總，周洪斌談到了物業(yè)公司的邏輯，我覺得很深刻。我的問題是這樣的，這幾年投資者給上市物業(yè)公司普遍較高的預期及股價，有些甚至超過母公司了，旭輝永升也曾有10倍的漲幅，作為行業(yè)中人，包括我們也看到它的投資，它的實際價值是未必達到的，同時也帶來了風險。貴司，包括您本人是如何看這種價值跟風險呢？貴司有沒有做好提前應對的準備以及布局呢？因為成也資本，敗也資本。這個問題請您回答。

周洪斌：好的，謝謝主持人，我有幾個觀點可能跟大家說的不一樣。

我覺得從來資本市場就是有漲有跌，其實投資人和企業(yè)家都要保持平穩(wěn)的心態(tài)。股票的下跌你要看它本質上的變化，當初為什么物業(yè)行業(yè)上市的能有高估值，無非是幾個原因：第一個物業(yè)行業(yè)是存量+增長的市場，只要你做得好基本上都是增量；第二個物業(yè)的特點其實不受經濟波動的影響；第三個物業(yè)行業(yè)其實是輕資產的，沒有什么重資產的投入，所以它的影響就比較??；第四個是服務好的物業(yè)公司其實現(xiàn)金流是極度豐富的；第五個特點這幾年在政策扶持下，我們沒有看到過那么多部委聯(lián)合發(fā)文支持物業(yè)行業(yè)，所以前幾年資本市場對物業(yè)行業(yè)極度追捧，這是它的階段性價值的體現(xiàn)。

我覺得物業(yè)行業(yè)今年會有一些回歸，這個時候就看價值本身的估值，原來每家都好的日子可能都過去了。資本市場，投資人對投資有基本的邏輯，我們研究這叫鐵三角模型，他為什么能給你估值，能穩(wěn)住，不要有大的風險，它的邏輯是不會變的。所以物業(yè)行業(yè)大的邏輯沒有變，資本市場第一是看你的增長，因為增長是對管理水平的考量，是對戰(zhàn)略的適配，是對整個組織未來現(xiàn)金流，包括利潤的保障，沒有增長去應對階段性問題的壓力是很大的。在增長的前提下再看有沒有質量；第二個看利潤，利潤也是有質量的差別，包裝出來可能不一定得到資本市場的認同；第三個看現(xiàn)金流，因為現(xiàn)金流是企業(yè)生存的血液，人失去血液之后人也會有死亡的風險，我覺得這是資本市場對物業(yè)企業(yè)估值的三角模型。

我個人判斷，我覺得作為上市企業(yè)無須為了股價一時的漲跌做什么準備和思考，關鍵的還是做一個可以長期發(fā)展的，服務行業(yè)預期的戰(zhàn)略，堅持長期主義，腳踏實地用專業(yè)匠心去兌現(xiàn)每一個承諾，保持適度的分紅回報、價值評估，股價交給投資人去做，我覺得這是一個健康發(fā)展的正道，這是我個人的見解。

謝謝主持人。

主持人：謝謝周總清晰的回到，我覺得您的回答蠻好，還是跟您的發(fā)言一樣很有邏輯，您提到的幾個基本面，就是物業(yè)公司它是存在的，我們不用擔心它的大起大落。另外您提到資本估值的鐵三角，也說明我們上市的價值是有基礎所在的，哪怕今天回歸理性了，但是它依然有它的本質所在，我想我們還是用長期主義做好自己的企業(yè)，接下來我會問您怎么用長期主義做好。

下一位嘉賓，向越秀物業(yè)的毛良敏總經理提問。

主持人：毛總，越秀是我們廣州本土的龍頭企業(yè)，也是我們國企，第一個問題是國家“十四五”規(guī)劃及幾屆政府工作報告都提到了物業(yè)管理的重要性，也是社會跟投資機構看好的，但是現(xiàn)實物管業(yè)務起碼現(xiàn)在是一個產出慢，而且是一個非高收入的，同時也是一個人力密集型的服務性的工作，越秀作為廣州的國營房企以及商管物業(yè)企業(yè)，你們企業(yè)是如何看待物管公司的價值和地位，又是如何規(guī)劃、支持、考核它的發(fā)展？

 

毛良敏：謝謝黎總。

正如剛才姚總和周總說的，最近這些年政策面不斷地出利好，但是我們行業(yè)的產出和非高收入也是現(xiàn)實存在的，但是社會和機構持續(xù)看好，我認為更多是看好這個行業(yè)的長期價值和投資主義，剛才周總說了幾個特點，輕資產、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，包括跟終端客戶之間產生的一些增值空間等等。

在我看來這個行業(yè)除了這些特點之外還有其他幾個價值：

第一個就是專業(yè)產生的服務價值。我們物業(yè)管理服務企業(yè)，不管是服務園區(qū)還是社區(qū)，還是寫字樓，我們通過自己專業(yè)的服務，日復一日堅持不懈的努力，讓我們的業(yè)主和住戶能有更好的生活品質，讓大家在這里相互認識，交到更多的朋友，工作更高效等等，我認為這個是服務所帶來的一些價值。

第二個通過專業(yè)管理帶來不動產價值的保值和增值。黎總，作為專業(yè)的研究人士，我想您應該能更加真切的感受到，好的物業(yè)管理在房子未來五年、十年，甚至二十年之后給這個社區(qū)所帶來價值的不一樣，這個在房價上面是有直接體現(xiàn)的。

第三個我認為更重要的是在一些重大事故的處置過程當中的一些價值和體現(xiàn)。比如說這么多次的臺風、暴雨，前兩年鄭州的暴雨，可以看到有物業(yè)管理服務的社區(qū)，特別是好物業(yè)管理服務的社區(qū)在重大事故的處置過程中還是能夠讓我們的人民群眾人身、財產等等安全得到保障的，我認為這是物業(yè)管理在重大事故處置過程中所帶來的價值。

第四個就是基層社會治理過程當中物業(yè)管理行業(yè)還是體現(xiàn)了很多的社會責任和價值的，最近疫情可以看到有物業(yè)管理服務的小區(qū)和沒有物業(yè)管理服務的小區(qū)完全不一樣。另外對于和諧社區(qū)的建設等等，這些在物業(yè)管理企業(yè)服務過程中都是能體現(xiàn)出來。

基于這樣的理解，越秀我們從前年開始調整了自己的一些戰(zhàn)略，因為“十四五”規(guī)劃嘛，我們做了一輪自己的戰(zhàn)略，我們還是明確了自己“1+4+4+5”的核心戰(zhàn)略。

第一個“1”就是周總談到的以長期主義堅持做好我們的服務品質，通過我們的數字化和信息化的手段，通過2.5級的管控，能從總部直接管到項目，確保我們的品質平穩(wěn)輸出。另外我們也更關注業(yè)主的體驗感和獲得感，通過他的一些觸點、日常宣傳，關鍵時刻的服務，包括一些不同業(yè)態(tài)和不同等級項目的一些服務分級的標準制定等等，通過這樣一些方式來確保我們每一個項目現(xiàn)場的品質都能夠保持一個相對比較高的標準的輸出，而獲得客戶的一個認可和滿意。

在這之外，我們聚焦只有4個核心業(yè)態(tài)，住宅、商業(yè)、TOD和城市服務。TOD是我們越秀服務的一個特色，我們前兩年跟廣州地鐵合作，收購了廣州地鐵物業(yè)服務有限公司，截至目前為止全國各地的軌道交通建設在持續(xù)的加強，預計到2025年應該會去到1萬公里，這里里面是一個非常大的細分領域，我們希望在這個細分領域里面也能做出一點自己的特色。城市服務方面，我們聚焦在老舊小區(qū)和一些四管小區(qū)等等開展我們的業(yè)務。

第二個“4”就是四大核心業(yè)務，我們給客戶提供的一些生活服務等等。后面是“5”個核心能力的建設。

謝謝！

主持人：謝謝毛總，您提到這么物業(yè)重要的作用，那么在企業(yè)里面你們擺在什么樣的位置？是一個重要的部門嗎？

毛良敏：越秀開發(fā)鏈條里面是越來越重視客戶關系管理和物業(yè)服務的定位和角色，我們很多時候都會從后端全程參與開發(fā)體系，通過項目后評估，通過前期前置管家的介入等等，幫助開發(fā)商提供更好的產品和服務，另外能夠更好的把客戶的心聲反推給開發(fā)鏈條。所以在整個鏈條里面，在越秀體系還是非常重視物業(yè)管理的，地位也是不言而喻的。

 

主持人：謝謝毛總，這個轉變很重要，下面的問題我會問您怎么提升能力。

第四個嘉賓，向建業(yè)物業(yè)副總付秋生提升，建業(yè)的物管也是做得非常好的，第一個問題，付總從業(yè)了16年，是內地城市物業(yè)發(fā)展的參與者跟見證者，過去物業(yè)管理是相對單一或者繁瑣的、低質的業(yè)務，今年從國家推動與行業(yè)發(fā)展，物業(yè)有著巨大的空間，付總認為我們的物業(yè)企業(yè)最值得把握的業(yè)務機遇是什么呢？如何去爭??？當然爭取是有難點的，難點是什么？

付秋生：主持人好，線上線下嘉賓好，非常榮幸代表建業(yè)物業(yè)參與2022年觀點物業(yè)大會。

不管處于什么樣的時代，身處服務行業(yè)，只有從客戶出發(fā)才能更好的獲得更大的發(fā)展機遇，個人認為從全生命周期及客戶的多元化生活需要進行出發(fā)，企業(yè)目前最大的或者最值得把握的業(yè)務機遇，就是我們社區(qū)增值服務領域。從信任度的角度來講，物業(yè)工作人員是業(yè)主最常接觸的人群，優(yōu)質的物業(yè)服務可以獲取業(yè)主黏性和忠誠度，這也是我們挖掘增值增殖服務價值和實現(xiàn)品牌溢價的切入口，這是從信任度的角度來講。

從政策角度來講，政府不斷推出社區(qū)便民服務，發(fā)展社區(qū)商業(yè)，解決物流配套支持，希望通過刺激消費帶來經濟的增長，這是從政策角度來看。

從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，傳統(tǒng)物業(yè)服務企業(yè)在新的時代，新的語境下都在尋找企業(yè)的第二增長曲線，我們能看到社區(qū)增值服務正在成為新的增長點，因此延長服務鏈，把握社區(qū)增值的機遇成為絕大多數物業(yè)企業(yè)的選擇。

如果想在社區(qū)增值領域獲得更加的機遇，我們必須做到：

第一具有高度整合公司內部外部，企業(yè)上下游優(yōu)質資源的能力，能夠為我們的客戶，我們的業(yè)主提供更加優(yōu)質的服務，同時還要有高穩(wěn)定的物流，良好的售后服務作為支撐。

第二圍繞業(yè)主需求打造差異化、特色化的王牌服務產品，這樣才能在社區(qū)增值競爭激烈的環(huán)境中脫穎而出。比如說我們建業(yè)，建業(yè)在社區(qū)內打造社區(qū)服務站，我們的定位就是業(yè)主美好生活的一站式服務陣地，業(yè)主在社區(qū)內的好鄰居，業(yè)主在社區(qū)內的第二個家以及業(yè)主在社區(qū)內的生活倉儲中心。以服務為切入點，將傳統(tǒng)物業(yè)服務，比如說不動產服務，金融服務、快遞服務，社區(qū)新零售等增值服務融合在一起，打造線上線下一站式綜合服務陣地，既滿足線上跨度性，又滿足了下下的即得性，這樣在社區(qū)之內既滿足了業(yè)主傳統(tǒng)的物業(yè)服務，又滿足業(yè)主生活服務。

第三萬變不離其宗，或者以不變應萬變，就是基礎服務是根本。持續(xù)通過扎實的基礎服務不斷提高業(yè)主對企業(yè)品牌的信任度，進而降低交易成本，提高交易的效率。

以上既是物業(yè)企業(yè)開展增值服務的突破點，也是不可避免的難點。

謝謝主持人。

黎振偉：謝謝付總的回答。

我們下面進入第二輪，接下來的問題是如何去提升我們的行業(yè)以及企業(yè)。

首先第一個問題向新城悅尤總提問，剛才談到我們過去一直比較依賴母公司，在當前母公司發(fā)展利與不利的情況下，物業(yè)公司如何更好的自足、健康、可持續(xù)的發(fā)展呢？請尤總談談您的見解。

尤建峰：多謝黎總，其實這一點前面周洪斌總已經講得非常清晰了，其實我們新城悅也是一直在努力，我相信這個觀點所有開發(fā)商背景的物業(yè)公司都是差不多的。

我們現(xiàn)在也是在不斷降低我們對新城控股業(yè)務的關聯(lián)的占比，我們占比下降到20%左右了，到2022年可能會下降到20%以下，這是我們主動控制收入和利潤來源，也就是來自關聯(lián)方的占比。

第二個我們一定要有長遠的視角，也要努力提高整體的運營質量。提高運營質量說到底，物業(yè)行業(yè)就是這么幾點，一個是要低成本做拓展，不能僅僅靠收購或者是通過投入的方式做項目，而是要通過完全的市場競爭力做招投標，讓我們整體的增長能夠更加可持續(xù)，更加低成本。

作為我們新城悅來說，我們整體的定位還是提高質價相符的服務，讓我們的業(yè)主能夠相應的服務，會有相應的滿意度。所以在這個里面，對對應的客群提供相應的服務是非常重要的，所以我們在信息化，針對不同類型的項目提供不同管理方案方面都會有非常多的研究，會有很多的實踐。

還有一個我們自己一直倡導的針對同一個客戶群能夠不斷的挖掘同一客戶群的需求，通過我們自己的生態(tài)體系來滿足客戶的需求，順便我們也能夠在這方面獲得一些收益，就像我們在今年的業(yè)績發(fā)布會上提出的“大社區(qū)+大后勤”的新的發(fā)展戰(zhàn)略。對于社區(qū)來說一方面提供面向業(yè)主的物業(yè)服務，同時我們也會從業(yè)主生活便利性方面各個緯度給他們提供全方位的面向住宅業(yè)主各種增值服務，滿足他們的需求，提高他們的滿意度。另外對于非住宅業(yè)態(tài)的各種業(yè)態(tài)，像學校、醫(yī)院、辦公樓、產業(yè)園或者工廠這些類型，我們除了提供保安保潔，我們也會提供團餐，像其他一些后勤服務相關的“大后勤”服務。

所以整體來看，我們就是希望面對同一個客戶群體更多滿足他們的需求，同時也能把我們的盈利量級有一個擴大。所以整體來看還是不斷提高自己獨立市場競爭的能力，另外一個建立客戶滿意的基礎上不斷的來豐富我們的服務，在同一個客戶身上能夠挖掘更多的價值。

謝謝主持人。

黎振偉：謝謝，期待我們物業(yè)公司都能往這方面走。

接下來是旭輝永升的周總，您剛才談到了我們很清楚資本對我們的作用，它的特點，我們要做好自己的長期主義，我們要做好自己發(fā)展的模式。我想問周總，我們物業(yè)管理公司這一輪的發(fā)展很多還是從房地產傳統(tǒng)的模式過來的，包括資本的作用，人才的推動，還有對規(guī)模的依賴等等東西，接下來我們物業(yè)管理公司要轉變，要形成自己的特點，那么我們現(xiàn)在最重要的需要改變什么東西，我們如何避免重復原來房地產的老路呢？看看您的想法，怎么做好長期主義，這是不容易的，因為畢竟管理公司是一個完全不一樣的模式。

周洪斌：我覺得物業(yè)行業(yè)整體充滿不確定性的同時也充滿了機會，在這個時候改變什么并不重要，而是你能堅持什么。

我前兩天看一個電影，結尾的那句話讓我非常有感觸，今天我也分享給大家，“從來不是因為希望去堅持，而是因為堅持才有了希望”，我覺得讓我非常有觸動。

物業(yè)行業(yè)應該要做什么？就是要回到本心，這一輪民企真正能夠保持健康狀態(tài)的其實就是一直堅持自己的夢想，堅持做自己的事情。所以我建議我們團隊有八個堅持的事情：

第一個持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的思路。你們會發(fā)現(xiàn)我們在收并購，在創(chuàng)新業(yè)態(tài)上面我們是相對保守的，因為我們有些事我們不會做，我們要懂得認慫。

第二個堅持平臺+生態(tài)的策略，平臺要深耕，生態(tài)就是多元化的縱向產業(yè)聯(lián)合，滿足業(yè)主多元化的需求。

第三個堅持就是五年十倍的戰(zhàn)略。

第四個堅持就是四輪驅動的策略。

第五個堅持以客戶為中心，因為我們深知沒有滿意就沒有生意，這是我們文化的重點。

堅持依靠不依賴，大股東可以依靠，不能依賴，我們必須有自己獨特前行的道路和模型。堅持有所為，有所不為，很多事情別人能做的我們做不了，我們能做的可能別人也做不了，一定要知道自己的能力，團隊的匹配，包括對未來戰(zhàn)略的構想。很多企業(yè)就是因為沒有選擇，讓自己陷入到泥潭。

堅持以員工利益第一原則。未來的競爭其實是品質和滿意度的競爭，沒有滿意的員工就不可能有滿意的服務。

堅持做難而正確的事情，從而去構建生態(tài)。我們構建生態(tài)最簡單的方法就是和供應商合作，提點成，賺點錢，甚至讓他們幫助我們做一點流水，但這不是最好的辦法，而是最容易的辦法。我們的經營團隊，我給了他們一個很難聽的形容詞，也是為了激發(fā)大家。我覺得現(xiàn)在做經營很我時候像守廁所的大門，上個廁所收點錢就結束了，沒有體驗。所以我們做能力重構，我們內部取了一個名叫“騰籠換鳥”，就是人的能力，企業(yè)的文化、組織的流程標準要應對2025年以后行業(yè)新形勢發(fā)展對能力的要求。去年我們的高管換了60多個，我們希望面對未來還能活下去，還能堅持下去，所以做了很多準備。

物業(yè)企業(yè)服務是本質，只要能知道自己要堅持什么就成功了一大半。

謝謝主持人。

黎振偉：謝謝，8個堅持，我想大家都聽到了，您的這些觀點我相信會給我們行業(yè)注入很多信心和動力。

接下來是越秀物業(yè)的毛總，越秀商用在行業(yè)很有名，每次商業(yè)論壇你們都在告訴大家我們越秀商業(yè)做得怎么優(yōu)秀，我想越秀商業(yè)背后就是物管公司在幫忙它完成很多基礎的工作。毛總，跟大家介紹一下你們是如何配合商業(yè)公司把商業(yè)業(yè)務做好，做到出新出彩？給大家介紹一下。

毛良敏：事實上我認為越秀服務在過去這些年我們主要有幾個創(chuàng)新的方式來實現(xiàn)增效以及對于一些業(yè)態(tài)比較好的管理。

剛才黎總也反復提到越秀作為一個國企，我們還是相對比較市場化的一個企業(yè)。過去這一兩年我們做了很多機制上的創(chuàng)新，這個創(chuàng)新能夠給整個組織帶來一些增效以及幫助現(xiàn)場提供更好的服務。

第一個是機制創(chuàng)新。我們在嘗試讓一線最小的單元激發(fā)他們的經營活力和服務熱情，能夠比較好的提升經營效益的同時更好提升經營品質。第二個是薪酬體系的創(chuàng)新，過去這個行業(yè)很多時候都是計時工作制，保潔人員8個小時上班有到底時間是真正有效的？這個是要打個問號的。據我們過去研究，這是比較低效。所以我們在想，怎么樣把每一個員工人均的效能提升以及每平方的效能提升，這個一樣重要，所以我們在薪酬體系方面做了創(chuàng)新，所以我們把計時工作變成計件工作制，再加上一些約束條件，比如滿意度之類的，這樣也能激發(fā)員工的服務熱情和潛力，能夠提供更好的服務，這是機制的創(chuàng)新。

第二個是服務方式的創(chuàng)新，剛才前面有位嘉賓講到智能化、數字化系統(tǒng)的建設，我們在這方面也取得了一些初步成效，通過各種不同的系統(tǒng)減少人的影響，做到所有服務在線，所有管理動作在線，所有客戶行為在線。

第三個就是供應鏈管理創(chuàng)新。這個行業(yè)70%—80%的工作都是靠外包方的工作，比如我們的保潔、保安、工程等等，整體的素質參差不齊，我們怎么樣更好的把我們的供應商管理好，這就決定了我們能不能提供比較好的服務，所以我們提出了一個共建者的計劃，我們希望跟業(yè)主，希望跟我們分包方的員工，包括我們自己的員工一起共建美好社區(qū)，能夠跟供應商形成一個互信、共生的良好生態(tài)，讓他不要靠偷人頭來獲得收益，讓他通過努力，通過提供比較好的服務來獲取略高于行業(yè)平均價格的回報，讓他能夠長期堅持跟我們合作，有信心跟我們合作，我認為這個也是非常重要的。

另外一個就是剛才黎總專門提到的在商業(yè)服務方面，我們還是有一些自己的特色想法，前面萬物梁行的葉總也提到了，我們事實上也在大量引入和使用FM理念，除了關注設施設備良好正常運行以外，我們也在關注寫字樓里面使用者的健康，工作人員的高效，還有整棟樓怎么樣更高效綠色，這方面我們都做了一些工作，比如說節(jié)能設施的改造設計，包括通過三個中心的支撐能夠給我們的寫字樓提供更好的服務。

黎振偉：謝謝毛總，您提到三個創(chuàng)新，一個商業(yè)特色，真的讓我們看到作為一個傳統(tǒng)國企你們的成就，你們的業(yè)績真的有很多的支持，同時也讓民企看到我們國企不光有政策的支持，他們也在努力的改變，這種改變我相信也是會帶來更多的社會影響。

最后一位建業(yè)的付總，剛才幾位嘉賓都談到了我們企業(yè)的創(chuàng)新以及改革，從建業(yè)的角度來看，您認為貴公司最重要的改革在哪里，變化在哪里？

付秋生：首先我認為對于企業(yè)來說，剛才講到了以不變應萬變，首先要回歸物業(yè)企業(yè)本身的本質，或者是實現(xiàn)角色的轉化，尤其是我們依托地產發(fā)展起來的物業(yè)企業(yè)，由原來的地產配套角色轉到面向客戶，滿足客戶需要的這樣一個角色；

其次是強化法律意識，因為物業(yè)人需要對合規(guī)性有明確的認知，建立法律意識，通過學習和實踐不斷掌握更多物業(yè)服務相關的法律知識。在這個過程中我們不一定要成為專業(yè)的法律人，但是一定要學會巧妙的運用法律思維來解決問題。在服務業(yè)主，與業(yè)主溝通，處理事情的過程中我們還是要做到六個凡是：凡是講規(guī)則，凡是講程序，凡是講預期，凡是講規(guī)矩，凡是講權威，凡是講權利。在保持物業(yè)服務溫度的前提下學會用法律、用規(guī)范來解決問題，是對物業(yè)管理智慧的一種考驗，從而凸顯出我們服務的價值。

最后特別希望更多的媒體能站在專業(yè)的角度去采訪、分析物業(yè)服務領域的一些糾紛案件，真正客觀地來運用法律條款界定彼此的一些行為，只有這樣才能推動整個物業(yè)行業(yè)良性的發(fā)展，才能讓業(yè)主和物業(yè)的關系更加融洽。

謝謝主持人。

黎振偉：謝謝，這一輪對話到此結束，效果蠻好，沒想到嘉賓能回答得如此精彩，祝賀我們行業(yè)有更多新的變化，謝謝各位！

 

主持人：謝謝黎振偉先生的辛苦主持，謝謝臺上各位嘉賓的精彩發(fā)言。

尊敬的各位來賓，本次大會第一環(huán)節(jié)議程也到此結束，下面我們將進入第二環(huán)節(jié)。

過去一年，物業(yè)行業(yè)收并購風潮更盛，已上市及大型物業(yè)企業(yè)之間的收購和兼并正成為常態(tài)。資本價值得到市場重估的同時，為行業(yè)發(fā)展以及多元化賽道的開拓，提供了充分的資金支持。

尊敬的各位來賓，本次大會第二環(huán)節(jié)議程的主題是：行業(yè)洞察：資本與并購。

首先進行的仍是演講環(huán)節(jié)，有請本環(huán)節(jié)首位演講嘉賓：高力國際物業(yè)及資產管理服務運作及顧問董事陳運旋先生。陳運旋先生的演講題目是：“雙碳目標”下，企業(yè)如何大有作為？

掌聲有請陳運旋先生，您的演講時間為15分鐘，謝謝！

陳運旋：各位嘉賓，大家早上好！

今天我和各位分享的主題是“雙碳”目標下企業(yè)如何大有作為。

大家都聽過“3060”這個數字，也就是今天我和大家一起分享的內容雙碳目標。在“雙碳”目標下各個企業(yè)在市場上又有一些什么機會呢？接下來我就和大家一起去探討。

我國承諾在2030年碳排放不可以再增長，達到峰值，實現(xiàn)碳達峰。在2060年之前我們通過各種手段和措施要達到二氧化碳的零排放，實現(xiàn)碳中和。我們的能耗雙控制，也就是能源消耗總量和強度要向碳排放雙控進行轉變，國家也要加快推進生產方式和生活方式的綠色轉型。

為了實現(xiàn)“3060”的雙碳目標需要全方位促進生產和生產方式的綠色轉型，包括建筑減排、新能源、碳交易合生產建設這四個方面。

在建筑減排方面，房地產和建筑行業(yè)的二氧化碳的排放量現(xiàn)在是占到了全國的51%，我們要通過對建筑減排、低碳管理、能效管理才能有效降低碳排放的措施。

在新能源方面要大力發(fā)展風電、太陽能發(fā)電、水電、核電等等清潔的能源。

我們還要利用國家碳中和的政策，通過碳交易的方式，運用利用綠色金融、綠色信貸等手段為企業(yè)減碳。

我們要加快生態(tài)環(huán)境的建設，為城市留白增綠，讓城市留出更多公共空間，增加森林綠地，吸收更多的二氧化碳，加大綠色生態(tài)的環(huán)境建設。

通過以上這四個方面，降低碳排放，企業(yè)把碳去除，實現(xiàn)碳的近零排放和中和。

在雙碳領域可以商業(yè)地產板塊很多機遇和機會。在工業(yè)地產板塊，特別綠色產業(yè)園區(qū)受到國家的政策支持，助力工業(yè)地產強勁發(fā)展，現(xiàn)在也非常流行工業(yè)2.0、商業(yè)上樓，這正成為商業(yè)地產的發(fā)展趨勢。同時新能源產業(yè)鏈的擴張也對倉儲物流有著強勁的需求。在寫字樓板塊，我們可以通過認證等綠色建筑評價體系來去投資這個市場，我們還可以通過智慧樓宇的技術和碳中和的技術相結合，進一步提升現(xiàn)在目前存量寫字樓的物業(yè)質量。

在城市更新方面，在城市規(guī)劃改造過程中要融入碳中和的理念，與智慧城市科技相結合，來打造我們的智能化、可持續(xù)發(fā)展的城市。

在房地產企業(yè)方面，特別有很多的政策支持，比如說綠色金融與多樣化的融資相結合，為我們房地產企業(yè)進行綠色轉型提供有利的資金支持。

在企業(yè)層面怎么去實現(xiàn)碳中和呢？我們基本就分為四步：

第一步通過對企業(yè)的碳盤查，幫助企業(yè)在生產經營活動過程當中各個環(huán)節(jié)的碳排放量。同時也要借助智能管理平臺，對碳排放監(jiān)測實時數字化管理，讓企業(yè)清楚各個環(huán)節(jié)碳排放量，并挖掘出減碳的策略方法。

第二步企業(yè)應當實現(xiàn)碳資產的全面管理。搭建企業(yè)專職部門和專業(yè)人員管理碳排放，并建立碳排放的管理流程，建立測算、匯總、核查、評估、申報、交易全過程的管理機制。

第三步企業(yè)通過執(zhí)行自身減碳策略，降低企業(yè)實現(xiàn)碳中和的運營和財務成本。除了企業(yè)層面上的減碳以外，還要鼓勵企業(yè)員工參與其中，每一個個體的減碳行為不僅僅關乎到我們的企業(yè)，對我們個人本身也帶來很好的建議。

第四步我們企業(yè)要遵循國家碳中和的規(guī)劃和政策的建立，需求相關的金融政策導向。比如綠色金融、綠色信貸、綠色融資等等，也可以參與可再生能源的評估，使用可再生能源，還有可以去采購綠色電力，參與碳匯交易，運用固碳、負碳等等技術實現(xiàn)碳中和的目標。

房地產企業(yè)在建筑領域里面如何實現(xiàn)碳中和呢，如何降低碳排放呢？原則上我們要把建筑作為一個全生命周期去考慮，從建造的階段到今后的運營階段，我們要利用地產在定位、招商、租賃、設施設備的管理、物業(yè)運營等等階段，通過一站式的運營管理能力和技術專業(yè)去降低項目全生命周期的碳排放。對于既有建筑的運營，要強化廢棄物的回收與管理，而且要減少水資源的使用，也可以通過能源管理平臺對設施設備進行監(jiān)測和審計調試，利用儲能技術減少碳排放量。最重要的一點，我們要通過智能化、數字化的設施設備管理來作為我們實現(xiàn)碳中和非常好用的管理。

高力國際也是在不斷的引領我們的無廢城市建設，為打造可持續(xù)發(fā)展的城市不斷前行。

接下來請看大屏幕。

（播放視頻）

高力國際可以為企業(yè)及其資產提供全面的可持續(xù)發(fā)展解決方案，也可以助力企業(yè)實現(xiàn)碳中和。在地產領域ESG已經成為熱門話題，可以為企業(yè)制定可持續(xù)發(fā)展報告，為企業(yè)量身裁定行動方案，同時對資產和項目的碳排放管理提供全面的咨詢。我們除了今天提到的雙碳話題外，還會涉及到新型城鎮(zhèn)化建設，新基建，數字化轉型。

這次分享到此結束，謝謝各位的聆聽。

主持人：再次感謝陳運旋先生，謝謝。下面請出的演講嘉賓是：雅生活集團總裁助理、社區(qū)商業(yè)公司總裁王韜先生。王韜先生演講題目是：破界未來，聚力向新——增值服務與多元化發(fā)展的思考與方向。掌聲有請王韜先生，您的演講時間為15分鐘，謝謝！

 

王韜：最近廣州疫情突發(fā)，觀點仍然保持初心，排除萬難，給我們帶來這樣一個平臺，這離不開總體工作人員的努力，在此我表示一下我的感謝。

在這個話題里面，其實最近我們也可以看到疫情帶給我們的社會、我們的經濟以及我們的產業(yè)都有了很多的沖擊，在這種沖擊的情況下、產業(yè)的起伏下也為我們騰挪出了一點的時間和空間思考，在這個基礎上我們應該保持一個定力，我們要堅持長期主義精神，我們要維持主業(yè)的長期穩(wěn)定的運營，所以我們現(xiàn)在是應該冷靜的研究市場，然后審慎自我。

我分享的主題是破界未來，聚力向新。首先我們需要了解未來是什么，在為了的基礎上看整個物業(yè)的場景下，我們的增值服務鏈條下未來是什么樣子，這離不開我們分析的時候要看到人口，因為我們的消費一定是從人口出發(fā)的，而增值服務離不開人口的消費。第二個我們也要考慮我們的政策，同時也要看到我們現(xiàn)在同行的情況。

所以圍繞這個來講，我演講的第一個部分是長期趨勢，人口長期趨勢是怎么樣的，中期國家政策導向是怎么樣的，另外短期同行的方向怎么聚焦，圍繞這幾個方向增值服務怎么走？

現(xiàn)在整個人口的趨勢有幾個方面的變化，一個是老齡化逐步加劇，大家可以想象在我們社區(qū)這么多老齡人居住的場景下，怎么樣保持老年人正常的消費需求。同時我們也可以看到另外一個趨勢生育率在下降，這時候國家會出臺一系列的政策刺激生育，這時候我們孩子的消費將會有很大一塊空間。再一個家庭小型化趨勢明顯，未來的悅己經濟，寵物經濟也是一大剛需。從資產結構上，未來從個人利益財端的需求也會增加，這是總體人口的趨勢。

再回到中期，“十四五”的規(guī)劃已經提出了生活性服務+物業(yè)服務相結合的理念，部委級的文件上也更體系性提出的指導和要求，詳細描述了15分鐘生活圈的藍圖，在省市級文件也在具體的試點落實?？傮w來看，政府對于物業(yè)參與社區(qū)商業(yè)的要求是逐步走向兩個方面，一方面是平臺化，一方面我們應該更加的專業(yè)，我們要走到前列，我們的專業(yè)能力要提升，所以我們要做好我們專業(yè)化的各方面的提升。

第三個同業(yè)來講，其實大家也能看到，雖然去年有地產行情各方面的變化，但是整體來講我們增值服務業(yè)務高速增長，業(yè)主需求仍待滿足，供需上長期還是有一定的錯配的。為什么會有這樣一個現(xiàn)象，未來場景下會是怎樣的思考？第二部分我會有一個簡單的介紹。

回顧這方面以后我想做一個總結，就是我們政策上是有支持的，行業(yè)也有能力，市場也有需求，所以戰(zhàn)略聚焦的長期方向肯定是從資產端長期逐步轉換為生活端疊加的服務，這是物業(yè)增值服務思考的未來的方向。

我想分享的第二個主題，我想圍繞著現(xiàn)在增值服務來看幾個變化：市場化、專業(yè)化、破界。

先看市場化的業(yè)務，它的表征是規(guī)模和利潤率之間的一個變化的關系。大家可以看到，首先是市場化，各家2021年的財報大家可以看到，但利潤率都有不同幅度的下滑，為什么增值服務規(guī)模做得越大，利潤率會不斷往下拉？這是一個普遍現(xiàn)象，我想這跟物業(yè)的長期發(fā)展的趨勢相關，我們需要的是業(yè)主逐步往市場化推進。

在這里面我們把業(yè)務分成五個類別，物業(yè)發(fā)展1.0版本，物業(yè)更多是做空間運營，包括傳媒廣告，電梯廣告等等各個方面的資源，場地資源給到第三方進行服務的運營服務。它的特點是收入占比非常高，同樣它的發(fā)展也有一個問題，就是場地多大，在管面積多大限定了這一塊的發(fā)展能夠有多大的空間，所以說它的發(fā)展瓶頸其實是相對較低的，隨著《民法典》相應制度的實施，這一塊會更大在業(yè)主身上體現(xiàn)。第二個是地產協(xié)同的服務，地產協(xié)同包括了車位的一些銷售，也包括地產的驗房服務等等，母公司的發(fā)展速度會限制這一塊的發(fā)展，但它的利潤率相對較高。第三類就是資產服務，就是美居、家裝這一類的，還有租售，與資產端相關的服務，這個是用我們自身的場地來開發(fā)需求，然后來創(chuàng)造的業(yè)務，在這個業(yè)務里面其實是有一定的成長空間，也是偏向于市場化的。然后是機構服務，是結合雅生活的生活特點的，我們在管里面60%是屬于非住宅的物業(yè)管理，這里面包含了團餐服務，票務預定等等。最后一類是生活服務，圍繞著家政、養(yǎng)老、托育相關的，這里面要想做起來非常不容易，一般來說它的利潤率偏低，但是想象空間很大。

所以這一頁的總結是，業(yè)務的邊界越寬，利潤率會逐漸偏薄，我們不應該只看增長，還要看增長對應業(yè)務的屬性和價值，能帶給我們是更高緯度的服務。

第二個思考是一個關于專業(yè)上的研究，也是五個緯度，我們基本上回歸了物業(yè)人員的價值屬性?，F(xiàn)在物業(yè)人員參與度更高更傾向于平臺化的業(yè)務，因為流量變現(xiàn)，相應的資源在我們手上，簡單化一些。但是圍繞著市場化越多的業(yè)務，其實它變相需求的專業(yè)化程度也會逐步增高，變相來講當市場化越高，我們的人才模型是什么？第一個它應該是偏向于每一個細分領域專業(yè)化的人；第二個他要了解物業(yè)管理，甚至深度熟悉，以及對物業(yè)管理偏向專業(yè)，這一類人員其實能夠更多的帶來行業(yè)上的一些裂變，也能夠提升我們自身的價值。所以我們希望打造的是平臺+專業(yè)的模式，但是專業(yè)模式里面是引入各專業(yè)團隊為我們服務，同時把物業(yè)的資源進行強嫁接，大家把相應的風險以及所對應未來長期發(fā)展的產品共同設計出來，來做好我們的服務。這是我想講的第二個話題。

這個板塊第三個點想講一下密度和破界的思考。

現(xiàn)在我們的生活服務更多是在自身資源內或者在管的場景下給業(yè)主端所提供的服務，我的服務很少跨出來。但其實我們真正深度去考慮一個生活服務場景的時候，但是會發(fā)現(xiàn)密度是很重要的，因為我們沒有很強的疊加的密度，比如我們從事的家政服務，它是以工作站為基準，當密度達不到一定基準，只服務一個項目的時候，沒有產生裂變的時候會導致運維上成本很高，而且品牌提升有限。我們回到物業(yè)管理，現(xiàn)有的公司大家都是通過收并購或者是聯(lián)盟的形式來進行拓展和發(fā)展，在這一類的方式里面我們可以看到，即使是頭部的物業(yè)管理公司很少在一個城市里面占比10%，因此我們要市場化，我提供的服務不僅僅是做自身的服務，同時也能做別的社區(qū)的服務，這是最好的。所以我們這里面跑通了一個相應的產品可以給大家看看，就是我們的家政已經在雅生活的生管項目進行了很多試點和開發(fā)，打通了周邊6公里的社區(qū)。我們要做的是高密度，一定要破界，不只是做我們自己的社區(qū)，社區(qū)之間應該有一個互通往來，相應業(yè)務串聯(lián)，這樣才能提升業(yè)主端更好的服務和價值。

我們總結一下，就是雅生活現(xiàn)在整個增值服務的戰(zhàn)略方向，我們堅持長期主義和創(chuàng)造核心價值，我們是市場化業(yè)務為主，同時內部使用物業(yè)資源，以市場化團隊進行組局為服，通過服務外溢，逐步突破密度的瓶頸。

這是雅生活的一個簡介，去年我們保持了40%的增長，整體達到了26億的利潤規(guī)模，這個基礎上增值服務的收入增幅接近80%。我們雅生活和增值服務都是在市場，整個物業(yè)管理也是盡量偏市場化進行一個長期發(fā)展。

增值服務這一頁跟剛才所講的差不多，包括了家政，我們布局了相應的幼托，幼托在大灣區(qū)有50個相應的門店，同時也在跟其他幼托品牌探討整合，同時也在嘗試加裝智慧停車和電梯，以專業(yè)性的團隊進行深化服務和合作。

無論外部的環(huán)境如何，一個組織的進化最主要的還是內驅力，而這個內去力是有使命指引和供給的。我們認為這個時代已經賦予了物業(yè)多種經營這個十年的使命，長期來講，我們看好自己的事業(yè)。

謝謝大家！

主持人：謝謝王韜先生的演講，請回座休息。接下來，有請本環(huán)節(jié)第三位演講嘉賓：新城悅服務集團首席戰(zhàn)略官尤建峰先生，尤建峰先生演講題目是：并購選擇與行業(yè)未來。掌聲有請尤建峰先生，您的演講時間為15分鐘，謝謝！

 

尤建峰：多謝觀點機構給我這個機會，給大家分享一下并購的一個趨勢，是我們自己的一個觀點。

其實收并購是整個后勤服務不可忽視增長的方式，從國際市場來看，五從剛還是開展業(yè)務到后面增長主要是通過收并購來使顯得。FirstService主要是全方位消防服務和房屋修繕服務，像索迪斯主要是通過收購的方式來使顯得。而我國國內物業(yè)行業(yè)的收并購我個人理解經歷了三個階段：第一個階段是2011—2017年左右，主要是住宅物業(yè)公司收購以規(guī)模擴張為基礎的收購浪潮。2018—2020年除了住宅以外，非住宅的領域也開始一些收購的拓展。2021年開始，由于地產行業(yè)的影響，導致很多收購整合的趨勢。

從2021年到2107年來看，開啟以量為主的住宅物業(yè)收購時代。2018年—2020年的收購，現(xiàn)在還是存在一些不確定性，有些大規(guī)模的收購，市場上一直傳言有一定整合的問題，可能是小魚吃大玉的結果，所以在未來可能會面臨一些商譽方面或者價格方面的顧慮。2021—2022年來看，前面我在對話環(huán)節(jié)也提到了，有一些房地產公司背景的物業(yè)公司進行出售。2019年整體上市公司的并購規(guī)模大概50億人民幣，2020年超過100億，2021年達到了350億規(guī)模，也有一些通過收購進入了團餐的領域或者是增值服務領域，這和物業(yè)本身產業(yè)鏈沒有太大關系了，它進入了一些增值服務的領域。2022年，我們自己的觀點就是整個物業(yè)公司的收并購可能會從原來的偏財務性的收購戰(zhàn)略，以規(guī)模導向，通過收購來增加自己整體的營收或者利潤的規(guī)模，逐步轉變到一個真正的戰(zhàn)略收購的邏輯，更看重長期的可持續(xù)發(fā)展，這是并購的最終目標。同時通過收購，希望通過一些業(yè)務的協(xié)同或者管理協(xié)同也好，能夠實現(xiàn)1+1大于2的效果。另外通過戰(zhàn)略收購，能夠投入更多的資源，賦能被收購公司進行一個整體的提升，也就是從原來財務導向的收購逐步會向戰(zhàn)略收購方向發(fā)展。

我們新城悅整體的收并購戰(zhàn)略是以大后勤和大社區(qū)的背景。一方面會在物業(yè)管理領域進行收購，物業(yè)管理領域無論是住宅還是非住宅業(yè)態(tài)，我們優(yōu)先會考慮密度比較高的華東地區(qū)進行收并購的業(yè)務。一方面通過住宅物業(yè)公司的收購，提高我們在住宅領域的項目密度。另外通過非住宅領域的收購，希望能夠實現(xiàn)非住宅，但是想要大力發(fā)展的一些業(yè)態(tài)布局，比如學校、產業(yè)園或者醫(yī)院等業(yè)態(tài)的物業(yè)收購。

同時，因為我們面向社區(qū)和非住宅領域，我們希望基于同一個客戶挖掘更我的價值，能夠為客戶提供全方位的服務。所以我們收購了快遞柜公司，我們進入了快遞收發(fā)的領域。非住宅領域收購了電梯服務的一些公司，我們也收購了一些團餐公司，所以讓我們整體大后勤和大社區(qū)的戰(zhàn)略有很好的落地。

前面已經提到了大后勤+大社區(qū)的戰(zhàn)略，就是希望能夠更加聚焦在自己力所能及的業(yè)務方向，在住宅和非住宅兩個領域能夠深度的挖掘客戶價值，為客戶提供更多的、可選的服務類型，特別是對于我們住宅客戶，通過各種類型服務的豐富提高業(yè)主的黏性，提高業(yè)主對我們公司服務的滿意度，使得我們有一個更加長期發(fā)展的前景。

另外非住宅領域，希望通過團餐、電梯、智慧科技這樣一站式的房屋，能夠為我們的甲方提供整體的解決方案，提高他們的效率，減少他們的管理費用，提高運營效率，使得我們甲方和乙方有一個共贏的結果。

以上就是我的分享，謝謝各位！

主持人：謝謝尤建峰先生為我們帶來的演講，下面有請本環(huán)節(jié)最后一位演講嘉賓：合景悠活集團副總裁王中琦先生，王中琦先生演講題目是：脫離傳統(tǒng)物業(yè)差異化發(fā)展關鍵。掌聲有請王中琦先生，您的演講時間為15分鐘，謝謝！

 

王中琦：首先感謝主辦方對活動的舉辦，給我這樣一個機會，另外也在這里對與會人員提前問個好，希望大家身體健康。

我今天分享的是物業(yè)差異化發(fā)展關鍵這樣一個課題，剛剛接到這個課題感覺很難破題，因為當下這個行業(yè)同質化的發(fā)展非常嚴重，甚至有點內卷了。在各種研究和觀點論述里面，目前我覺得連創(chuàng)造一個新的詞匯都已經很難，你說去講一個差異化的發(fā)展思路真的是難上加難，所以我的想法就是通過以身試法，結合我們合景悠活自身的一些經營的特點，分享一些干貨，如果有些不一樣的觀點，我覺得就是差異化的價值了。

首先介紹一下我們公司，合景悠活是香港主板上市的公司，在管面積2.06億方，主要重點布局大灣區(qū)、長三角、中西部和環(huán)渤海，覆蓋了20個省份，139各城市。

今天分享內容分四個點，講差異不用講得太全，就講一些我們的心得和合景悠活自身的一些想法就可以了。

四個方面分別是主營服務多種經營、市場拓展以及智慧建設，這也是我們這個行業(yè)大家在經營方面最關鍵的四個點。

首先講一下主營業(yè)務。

對于服務來講，第一個想法是我們覺得服務要有度，這里面度既包含我們所說的溫度，也包含我們所說的專業(yè)度，還有客群的寬度，但我覺得重點是要有適度。服務來講，我們既要能夠做業(yè)主貼心的管家，同時也要有一定的距離感，我們更希望做業(yè)主最熟悉的那個陌生人，我們覺得服務中最好的關系就是你懂我需的這樣一種關系，所以我們在做服務的時候是強調一定的邊界感。

另外合景自身的服務來講還有一個特點，就是高端。我們很鐘情于高端，我們合景本身而言是有高端服務基因的，我們的地產背景就是一個走高端精品的路線。高端這個詞的價值很難去闡述的，因為它可能是一種感受，甚至可能是一種哲學，我們從產品、客戶和服務三個點去研究。但在這個前提之下，我覺得做高端物業(yè)來講有一個先決條件，就是一定要有一個高端的產品，就好比我們經常提到的五星級服務，其實五星級服務的場景來源是五星級酒店，我們做高端首先要有這樣一個場景。

合景為什么有這樣的基因呢？比如說現(xiàn)階段在廣州推出來的幾個產品，都是屬于業(yè)態(tài)中的高端屬性的產品。房價就不說了，歡迎大家前去參觀。

圍繞高端服務的產品客戶和服務方面，我們是怎么來做呢？

第一個其實服務產品最核心的團隊。對于高端團隊來講我最想分享的首先是高顏值，雖然顏值并不能代表一切，但是顏值確實能帶來愉悅的溝通感受和溝通氛圍，這句話不是我的點評，這句話是來自于我們業(yè)主的點評。所以我們整個服務團隊顏值是非常在線的。第二個我們很注重美學氛圍的研究，我們更多有一些行而上的思考，我們會在我們的案場和會所，乃至社區(qū)景觀去做一些比較純粹的極致追求，我們會所的每一個擺件甚至背后都有一個品牌故事和溯源，我們園林和環(huán)境設計一定有一個純正的血統(tǒng)和風格，所以我們在整個服務場景打造更注重的是美學氛圍的營造。第三個就是服務用具，我們可以用“甄選”兩個字來形容，一點都不為過。我們在我們社區(qū)的會所或者案場，每一位客戶手里面的咖啡杯或者一個湯匙可能背后都是一個知名的奢侈品品牌，我覺得高端就應該匹配這樣一種奢侈的理念。最后我們也很注重觸點的打造，給客戶一種賓至如歸，超越期待的一種感覺。

除了住宅的服務，我們延伸的高端是從案場開始的，我們有一個臻享服務的高端產品。這里面要分享的是什么？我們合景悠活認為，一個高端的產品一定是從產品最初開始延續(xù)的，我們所有案場既是銷售的一個場景，同時也是業(yè)主未來生活場景的一個展現(xiàn)。比如說現(xiàn)在臻頤府的案場，從業(yè)主休息的健身區(qū)域到泳池以及籃球室，這些配置其實都是未來業(yè)主在生活氛圍中所見即所得的服務享受，所以整個高端服務一定是從產品最開始的初端延續(xù)到業(yè)主整個生活場景，無論是不同周期，不同時間節(jié)點，其實我覺得它是要有一個一脈相承的屬性。

高端服務的核心是什么？我個人認為就是兩個字，就是定制。對于高端服務而言，你要圍繞著業(yè)主群層和本身客群的特點去研究他的很多需求。但同時高端服務也意味著高投入，像我現(xiàn)在展示的這些服務，客觀來講它在業(yè)務中發(fā)生的頻次并不高，但是這種短頻的服務你必須有，這樣才能有定制化的感受和尊崇化的享受。所以即使是短頻，但是也會為業(yè)主和客戶打造一個精致服務體系的內容。

最終要落實到具體的項目和產品，這里就不再一一介紹了，但是我覺得我們的理念就是生活未必是一件藝術，但是業(yè)主的家一定是一個藝術品。

給大家分享第二點，關于我們對于多種經營的認知：第一個是敬畏心，第二個有取舍，第三個價值導向。

為什么要把敬畏心放在前面？我覺得市場每一個行業(yè)之間，每一個產業(yè)之間都是有壁壘的，雖然掌握著社區(qū)的場景，但是你是否能駕馭這個資源，我覺得這是要打一個問號的，因為不同的業(yè)態(tài)和不同的產業(yè)你會發(fā)現(xiàn)它背后是有核心的一些實質。比如零售，大家都說社區(qū)的團購，網上的電商等等。但其實零售背后更多是一個供應鏈的比拼，對于物業(yè)公司而言沒有那么強的供應鏈能力的時候，你拿什么對抗美團，拼多多。還有抖音，也有一些社區(qū)在搞主播，但是你要知道抖音它是一個生態(tài)，它不是一個單純開一個帳戶做現(xiàn)場的主播就能夠有那么好的流量以及流量變現(xiàn)的，它本身是一個生態(tài)的經營，背后有非常復雜的邏輯和專業(yè)性。所以我覺得做物業(yè)來講第一點就是要有敬畏心。同時要有取舍，我要知道哪些業(yè)務是我要做的，哪些是要放棄的。最后要有一個價值導向。這里我談兩點：

第一個是怎么做業(yè)務選擇的問題？首先選擇業(yè)務我們會參考三個緯度，第一個業(yè)務本身的價值，分兩點：首先是客戶的價值，它是否能夠對客戶有更好的生活服務場景的體驗，這種業(yè)務未必有很強的經濟價值，但是如果它能提升業(yè)主生活的體驗我認為還是可以做的，它最終也會轉化為經濟價值；另外一種就是這個業(yè)務本身的經濟效益和經濟價值，它是否能夠給你在短期也好、長期也好帶來可觀的且可持續(xù)增長的利潤回報。其實行業(yè)多種利潤走低，這個東西很正常，大家可以看一下，市場上各個行業(yè)都有一個利潤率水平，很少有暴力行業(yè)，這種行業(yè)都寫在刑法里面去了。作為一個物業(yè)來說，你作為一個渠道而言，你怎么可能在供應鏈里面享受那么高的利潤匯報，這本身就有悖商業(yè)邏輯，對于物業(yè)而言未來長期利潤走低的情況，隨著涉及的業(yè)務種類和覆蓋面越來越廣，這是一個必然的趨勢。

第二個就是要思考客戶的需求，因為你的場景最終決定誰來為你買單，你要基于自己的業(yè)主去想，而這里面有一個問題或者一個挑戰(zhàn)是什么呢？我們很多物業(yè)公司自己的客戶其實反而不是那么強的同質化，因為每一個樓盤所處在的城市、區(qū)域、客群的消費潛力以及消費習慣都不一樣，很難抓住這種市場的標準化。相對來講市場固定是一個好事情，但其實固定的市場不能標準化經營，這就是一個挑戰(zhàn)了，所以物業(yè)的經營其實真的沒有想象得那么好做。

第三個就是企業(yè)稟賦。這個很重要，如果你是以住宅為主，就多在ToC的業(yè)務上思考，如果是以公建商寫為主，可能要利用一些企業(yè)觀點去想。

策略就是市場導向和專業(yè)化的推動。市場導向我很同意雅生活說的，我們要跳出自己的市場邊界，做一些網格化的業(yè)務想法。專業(yè)化的推動就是要有自己核心價值和經營能力，這個非常重要，簡單的收個門票，這種生意不持久，遲早會被優(yōu)質資源和渠道替代，所以核心是要搭建自己的服務能力，所以生態(tài)經營能力就是我們合景打造的重點。

全業(yè)態(tài)的布局，這里面希望糾正一個看法。因為我們去年整個增長特別快，在行業(yè)里無論從收入還是面積的增長率都是名列前茅的。但是其實我們整個增長背后的經營邏輯并不是為了追求規(guī)模的極致，而是有一個能力建設的布局。首先我們對于整個市場的前景是非常樂觀而且看好的，因為我們不管是存量住宅市場還是未來公建、城市服務的市場，隨著國家放管服政策支持以及過去20年房地產的蓬勃發(fā)展，物業(yè)未來行業(yè)整合的空間非常大，要想在這樣的市場環(huán)境里面博得一席之地，首先要有市場拓展能力?；诖?，我們做了全業(yè)態(tài)的布局。我們具備從住宅、商寫、公建等等業(yè)態(tài)體系的服務。

投資策略也是圍繞五點來進行，更重要分享一下投后的策略。首先我們是以文化為先、業(yè)務為剛。我們現(xiàn)有很多的成員企業(yè)本身就是行業(yè)里的明星企業(yè)，像2021年我們也完成了品牌融合，之前我們最大的并購單位雪松智聯(lián)現(xiàn)在已經叫優(yōu)活智聯(lián)了，這個過程中大家對于文化的融合給出了非常積極和響應的態(tài)度，這個也是我們在投后以文化為先融合態(tài)度的一個反饋。其次，我們會強調整個業(yè)務的一個協(xié)同和資源共享。

最后說一下智慧建設，這里面就是兩點，第一個是拿來主義，第二個適度多元。為什么說拿來主義，因為智慧建設IT投入非常大，我們的觀點是不搞發(fā)明創(chuàng)造，盡量用成熟的產品，因為這個成本最優(yōu)化；第二就是所有的投入都必須能夠有業(yè)務價值的回報。最后就是一定要透明化的展示和便捷化的觸達。

時間有限，我覺得在當下這個環(huán)境下堅持“做真我，既出眾”，謝謝大家！

主持人：謝謝，讓我們再次用掌聲感謝王中琦先生的演講。各位來賓，下面將要開啟的是第二場“主題討論會”。

狂歡之后，資本市場開始重新評估物業(yè)企業(yè)。規(guī)模增長之外，從互聯(lián)網到城市服務再到社區(qū)養(yǎng)老，哪個才是物業(yè)服務企業(yè)下個風口？什么樣的企業(yè)會更受歡迎？

尊敬的各位來賓，2022觀點物業(yè)大會第二場主題討論會的主題是：價值重塑

首先請主持嘉賓臺上就坐，掌聲有請：

廣東省房地產研究會執(zhí)行會長韓世同先生；

接下來請出討論嘉賓，他們是：

廣州珠光物業(yè)管理有限公司總經理賀栩模先生；

上海上坤物業(yè)管理有限公司總經理周錦揚先生；

復星康養(yǎng)執(zhí)行總裁葉若舟先生

中國光大養(yǎng)老健康產業(yè)華南公司董事趙永爽先生；

新希望服務首席營銷官、合作發(fā)展中心總經理黃續(xù)先生；

廣東宏德科技物業(yè)有限公司執(zhí)行董事張敏先生；

卓越商企服務集團助理總經理馬防周先生；

下面，有請韓世同先生為我們主持本場主題討論會，討論時間為50分鐘，謝謝。

韓世同：還是要對觀點表示真誠的感謝，在這么困難的疫情的情況下線上線下同時討論，線上有幾位嘉賓，同時線下也有幾位嘉賓，人數也比較多，我們每個人平均5分鐘的時間，控制一下，如果太長了我可能會提示一下。

我在房地產行業(yè)很長時間了，可以說是見證了整個物業(yè)發(fā)展的過程，今天大家不太去討論傳統(tǒng)的，其實我當年在萬科做過，萬科就非常非常傳統(tǒng)，是很低端的，但是它也反映了那個時候的特點。彩生活我們也見證了，也有一些它的一些優(yōu)端和弊端。這次市場的波動，股市的波動不一定代表整個過程的終結，物業(yè)相對地產而言它表現(xiàn)還是好的，當然這里面也要分是不是國企，這是科技賦能的。我也參加過很多研討會，介紹了很多這方面經驗，今天我們看到的是如何價值重塑，如何來突圍，如何來找出更深的途徑和出路？我們看到1.0、2.0，現(xiàn)在到了3.0的版本，現(xiàn)在服務是更加深入，不是說搭一個O2O平臺就解決問題了，可能還要介入到具體的怎么樣去做廣告，怎么樣去賣酒，要光在O2O上放一個酒怎么賣不了，但是它怎么又賣了？還要介入更多，今天還有養(yǎng)老的，養(yǎng)老怎么跟物管結合，把它延伸，這個更加深入了。剛才我們聽到了萬物梁行是一個強強聯(lián)合公司，我覺得也非常有特點。

另外非常明顯的產業(yè)鏈在延伸，也可以說是破界，但其實還是產業(yè)鏈延伸了，延伸到方方面面。我按照這方面的名單順序，我就想請賀栩模談一談，是珠光的老總，您可以說是見證了物業(yè)的發(fā)展，您在省市物業(yè)協(xié)會長期擔任重要的角色，珠光沒有到處擴張或者上市，你們?yōu)槭裁茨敲闯林瑸槭裁茨敲床患庇谌グl(fā)展這一塊，但你們肯定還是智慧+科技的方向，您來談談？

賀栩模：感謝觀點，也感謝韓老師。

正如剛才韓老師所提及的，我們珠光物業(yè)為什么在資本熱潮當中表現(xiàn)這么冷靜，又或者說在市場擴張的腳步上放得比較緩？其實我們可以客觀的看待，這個行業(yè)的發(fā)展40年，雖然2014年才有上市企業(yè)的出現(xiàn)，這是一個厚積薄發(fā)的過程。前30年可能在做準備，后10年慢慢優(yōu)等生、頭部企業(yè)就冒出來了。

資本是非常聰明的，但是有時候也是過度聰明，它對于傳統(tǒng)行業(yè)的助力和賦能有時候會反噬我們這個行業(yè)的健康發(fā)展。對于我們物業(yè)、物業(yè)人，尤其要堅守自己的初心。

剛才有幾位嘉賓，包括姚總講到了資本市場可能還有個兩三年的風口期，這對于我們這個行業(yè)來講，資本撲上來的時候我們當然是張開懷抱歡迎的，但是當資本對我們這個行業(yè)有疑慮，我們是否就對自己失去信心呢？我認為完全不必受外界的干擾，行情總有起起落落，它看到你好的一面可能資本就追逐，當它發(fā)現(xiàn)你可能受母公司的影響，或者說在某一個階段你的增長不夠迅猛的時候，它可能就會拋棄你。但是對我們物業(yè)人來講，物業(yè)這是一個類公共服務，很多行業(yè)睡醒的第一件事情就要想我的客戶在哪里，我要從零開始找客戶，但是物業(yè)睜開眼第一個理念是我的客戶就在那里，我只要把我的服務做好，我的客戶就是源源不斷對我進行認同，我們行業(yè)有很好的現(xiàn)金流，這個跟收水電費一樣，你只要把服務做好了，市場不用愁。

對于我們珠光來講同樣堅定初心，物業(yè)企業(yè)誕生第一個職能就是做好基礎服務，為我們開發(fā)商做好品牌的延伸，為他們提供服務，然后把我們的價值做出來，這對于整個集團來說是一個很好的助力。

在這方面珠光物業(yè)也會做我們科技賦能的投入，從集團設計、定位開始，我們珠光物業(yè)科技團隊就開始介入，再到后期運營、建設以及維保、使用都是由我們自己科技團隊來完成的，在這一塊我相信很多頭部企業(yè)也能做到這一點。

關于這個問題我就簡單回應到這里，謝謝。

韓世同：非常感謝賀總，我會前跟他聊了一下，和生活跟珠光是兄弟公司，非常注重科技，如果超前了、過度了可能未必會得到資本市場的認同，謝謝您。

接下來請上海上坤的周總，現(xiàn)在上海的疫情非常嚴重，看看上坤在價值重塑方面有什么思考和想法？

周錦揚：感謝觀點，感謝韓老師給這個機會。

其實上坤物業(yè)在市場突圍這方面，因為上坤物業(yè)本來它的發(fā)展還是比較年輕的一家物業(yè)公司，我們成立于2012年，到今年也不到10年的時間，但是這個過程中，從上坤物業(yè)開始做的時候就秉持一個觀點，一定是做好自己的本職服務，從比較小的物業(yè)公司做到今天，將近4個億的營收，跟其他物業(yè)公司來比還是比較小型的企業(yè)。

對于市場重塑，還是要把物業(yè)服務的本職做好，第二是對物業(yè)服務的延伸性做好，把物業(yè)服務延伸性做好，同時能兼顧物業(yè)管理的本質，這兩方面結合在一起就能逐步讓我們自己的企業(yè)逐步壯大。當然同時也在關注我們走過的這一段路是否有吃虧的地方，不斷總結，不斷回頭看，善于思考。

當然整個市場對于物業(yè)的想法，我覺得資本市場對物業(yè)行業(yè)的考量是長期發(fā)展的一條路，它不會因為市場的短期出現(xiàn)一些波動而導致整個市場出現(xiàn)萎靡不振，實現(xiàn)物業(yè)真正中長期的發(fā)展。

我就講這么多。

韓世同：謝謝周總，講到了抓住服務的本職去拓展。

接下來請復星康養(yǎng)的葉若舟先生，您也提出過非?？春每叼B(yǎng)的市場，您認為房地產是20萬億的市場，但是養(yǎng)老至少有10萬億，而且你們也希望能把中小的保險公司通過聯(lián)盟方式集結起來，在社區(qū)方面進行投資，構建這樣一個服務。機構養(yǎng)老應該是正規(guī)軍，我看到有一個說法叫做“9073”，90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%是養(yǎng)老院的養(yǎng)老。您談談在社區(qū)這一塊有什么想法，在物業(yè)方面有怎么樣價值重塑？

葉若舟：謝謝韓老師，我們也一直在思考這個事。前面剛才講到做機構養(yǎng)老可能是相對中高端的層面，就像剛才您講的，整個物管的產業(yè)鏈其實是不斷往外延伸的，這個背后其實就是需求的延伸，剛才有一位嘉賓講的時候提到了，他也關注到了人口老齡化，包括少子化的傾向，國家一直不停鼓勵“9073、9064”，所以除了機構養(yǎng)老我們也是不停探索做一些進社區(qū)、進家門，上門服務的工作，其實這里面的成本跟物業(yè)公司是有大量重疊的。因為我不是物管人，但同樣作為給社區(qū)提供服務的提供商來講，這里面存在大量需要整合的機會，所以接下來康養(yǎng)這的一塊，特別上門服務這一塊是物業(yè)增值里面非常有機會拓出新賽道的機會點。

我們現(xiàn)在正在跟很多的物業(yè)管理公司進行一個社區(qū)下沉的動作，基于我們已有的，相對比較中高端的管理能力輸出、培養(yǎng)一些社區(qū)的為老服務的人才跟系統(tǒng)，能闖出一條增值服務的新路。

韓世同：你們復星的模式跟泰康的模式是不是接近？

葉若舟：泰康是一個商業(yè)的模式，而我們本質上做的還是一個中高端的養(yǎng)老服務，這一塊我們發(fā)力做了非常多，2012年開始在上海試點我們的旗艦項目，這一塊結合了很多自己特有的優(yōu)勢，包括我們有自己的醫(yī)藥、醫(yī)院，包括服務系統(tǒng)這一塊人才儲備很足的情況下完全有可能再下沉一步，進到社區(qū)，跟物業(yè)公司聯(lián)合起來提供各種各樣上門服務的機構。

 

韓世同：謝謝，同樣的問題要問一下趙永爽先生，跟趙永爽認識20多年了，他是原來頤和的副總，業(yè)內親切稱他為爽哥。我前兩天才跟趙總他的一個合作伙伴一起談到過光大康養(yǎng)這一塊的業(yè)務，趙總離開房地產開發(fā)行業(yè)跨入到康養(yǎng)、養(yǎng)老行業(yè)，這一塊光大也是行業(yè)里面領跑者，請趙總介紹你們在價值重塑，探討社區(qū)養(yǎng)老方面的看法？最后也介紹介紹光大的模式，讓我們對整個機構養(yǎng)老有一些認識和看法。

 

趙永爽：各位同仁，大家好！我是光大養(yǎng)老華南公司的趙永爽，首先請允許我代表光大養(yǎng)老以及我本人向各位物業(yè)公司的同仁，尤其是我們物業(yè)同仁后面的千軍萬馬，現(xiàn)在應該還在艱苦服務在核酸檢測的現(xiàn)場，他們是最辛苦的，他們是最值得我們尊敬的。

光大養(yǎng)老是直屬于光大集團，光大養(yǎng)老已經在全國40多個地級以上的城市170級個自營特色康養(yǎng)機構，業(yè)務無論是從分布的地區(qū)，還是我們自己管理運營的床位規(guī)模，以及擴展的智慧養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老，旅居養(yǎng)老以及和兄弟公司光大銀行、光大保險開展的業(yè)務，在行業(yè)當中都屬于頭部。

今天這次大會不僅僅是來尋求思想碰撞和戰(zhàn)略合作，也是作為一個物業(yè)老兵跟大家聚一聚。我覺得咱們物業(yè)產業(yè)或者是物業(yè)公司和我們的康養(yǎng)產業(yè)有天生婚姻上的緣分，可以結婚，為什么這么說？過去我做開發(fā)商的時候，尤其負責項目開發(fā)建設和營銷過程中，發(fā)現(xiàn)開盤的時候物業(yè)公司的同仁都是苦力兵，連夜打掃展示區(qū)，維持開盤熙熙攘攘的秩序，等開盤以后物業(yè)的同仁就變成了受夾板氣的角色，開發(fā)商不疼，業(yè)主們不愛。在很多物業(yè)公司上市了，無論是香港還是海外，資本市場上實際上是一個雙刃劍，它投你的時候就已經想好怎么撤出了，所以物業(yè)如果上市以后，被資本市場關注以后，我們放要防止再踏入另外一個房地產的雷區(qū)，所以有這個前車之鑒，我們不得不防，咱們物業(yè)板塊的企業(yè)也好，團隊也好首先有一個自立性，如果沒有自立性，還附庸于開發(fā)商，附庸于資本市場的基金公司、投資公司，我們被拋棄的時候會更容易。

剛才談到我們實際上是結婚的，因為我們現(xiàn)在做生意一個是高頻，一個是剛需，現(xiàn)在隨著疫情的發(fā)展健康也成為了一個剛需，尤其是這次看到有些部分地區(qū)在封城的地方更多值得關注的是上有老下有小的家庭，物業(yè)服務日常就是剛需，所以兩個高頻剛需是結婚最好的條件。如果物業(yè)公司和康養(yǎng)企業(yè)合作，至少有三大好處：

第一個解決好業(yè)主日常起居服務需求，同時如果我們還能滿足他或者解決他健康層面的需求，客戶跟我們之間可以達成親情的關系。

第二個可以把廣大業(yè)主，尤其是老年人，包括中年人健康的剛需轉換為物業(yè)公司收入板塊的邊際效應。

第三個物業(yè)公司可以做成一個平臺化的，當你搭建成了一個平臺或者已經搭建成一個模塊，康養(yǎng)這個產業(yè)也可以變成我們的核心板塊。

最后介紹一下跟光大養(yǎng)老合作的好處，第一我們作為央企，我們有成熟的產品體系、服務體系，尤其是我們標準化的運營管理體系，這樣合作起來可以少走彎路，少踩坑，至少可以幫大家省很多心。第二個強強聯(lián)合，相互成就，相互賦能，優(yōu)化物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系。最后一個好處跟光大合作，物業(yè)層面的投入相對較少，產出絕對穩(wěn)定，讓大家放心、安心。

謝謝。

韓世同：謝謝。

接下來我們請新希望服務首席營銷官、合作發(fā)展中心總經理黃續(xù)談一談，你們在深耕城市群、都是圈非常有特色，大家對新希望非常了解，對于新希望的服務想聽聽您有什么高見，尤其是物業(yè)價值重塑方面？

黃續(xù)：非常遺憾不能在現(xiàn)場跟大家一起相互交流學習，剛剛韓老師提的問題來看，我這邊大概有三個方面想去聊一下。

第一個關于深耕這個城市，主要是源于我們對于整個戰(zhàn)略的篤定。對于戰(zhàn)略篤定來看，首先是基于地產來選擇我們所要去的一些城市，對于整個新一線、二線城市也是作為我們首要深耕的區(qū)域，對于這些區(qū)域來講所有的物業(yè)服務的品質和能級相對來說都是很高的。對于未來的發(fā)展也是基于我們的原點來對周邊進行一些延展，這一塊區(qū)域深耕也是我們穩(wěn)定向前和穩(wěn)定發(fā)展非常好的基石。

第二點來看，就是關于價值重塑的問題。剛才各位嘉賓都談到了回歸本質，我們的服務是核心，其實我是非常贊同這一點。對于整個經濟浪潮過去之后，其實我覺得對于物業(yè)來講核心還是回歸服務本質、服務本源。我們經常說一句話，滿意帶生意，只有業(yè)主滿意了，客戶滿意了，我們所有延伸的服務才能真正達到我們想要的水平和階段。

對于整個延伸服務和民生服務來講，新希望服務也是少有的有集團產業(yè)背景的物業(yè)公司，我們背靠的新希望集團，使得我們在增值服務和生活服務上有得天獨厚的優(yōu)勢。上次跟各位同行做交流的時候說，其實在這個階段，未來物業(yè)服務發(fā)展過程中，我覺得更多是大家相互合作、相互支撐，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的這樣一個發(fā)展模式，所以對于未來來講，我希望未來更好的跨界服務以及有更好的產業(yè)鏈的輸出和產品輸出，可以更好為大家進行一個服務。

第三點簡單說一下對于未來發(fā)展一些管理上的要求。

其實大家都看得到，隨著物業(yè)公司的發(fā)展，我們會發(fā)現(xiàn)市場化的水平和市場化的能力決定這家公司可以走得有多遠，走得有多長，整個市場化能力的建設也是我們現(xiàn)在整個對于物業(yè)發(fā)展能力建設的一個非常關鍵的一環(huán)。市場化能力的建設，除了我們在對外市場的一些拓展、服務輸出以外，更多是對于內部的精益管理、科學化的管理、智慧化的管理以及整體人效的提升，所有的一切都會成為一個在市場上非常有競爭力的企業(yè)。

拿物業(yè)這個行業(yè)和其他行業(yè)相比較，其實在市場上怎么去發(fā)展，怎么去鍛造自己的核心競爭力我覺得是永久不變的一個能力。

最后也想簡單提一下，剛才也聽趙總提到了康養(yǎng)的問題，我就用一句話提一下，對于未來社區(qū)養(yǎng)老，物業(yè)公司提供了這樣一個土壤，這個土壤上如何生根發(fā)芽，如何把養(yǎng)老做好，確實我們需要與更多專業(yè)公司進行聯(lián)動合作，這樣養(yǎng)老才能形成閉環(huán)，無論是硬件還是軟件上的合作，異業(yè)合作和充分發(fā)揮雙方的優(yōu)勢，這樣才能有所發(fā)展。

韓世同：謝謝。

接下來有請張敏先生，是廣東宏德科技物業(yè)有限公司的執(zhí)行董事，他們是一個非開發(fā)商的民企物業(yè)公司，而且接管了很多政府或者一些學校、醫(yī)院的物管物業(yè)，你們談一下在價值重塑方面的經驗和看法？

張敏：謝謝韓老師，也謝謝在座和現(xiàn)場的朋友，此時此刻沒有走，一定是真愛。

觀點邀請我過來我是肅然起敬的，我看了一下線上線下的嘉賓，我是唯一一個非上市公司、非國企，非地產背景的物業(yè)公司，我覺得我不來這個會議是不完整的，因為我也代表很多“三非”的物業(yè)公司。大概從三年開始，目前行業(yè)前20的物業(yè)公司、地產公司都找我們談過收購，那時候我們也一度很希望把公司轉出去，甚至我們說你要收就全部收或者最少收7成，收太少了沒意思，我也是公司的核心合伙人、法人代表、執(zhí)行董事，我就想公司賣了，我收個幾千萬也可以了，過個小日子。但是我們太特別了，很多人看上我們不敢收，但是現(xiàn)在你想收我們我們也想賣了，其實我也很多話想說，也有一些不同的看法。

我覺得物業(yè)行業(yè)大局還沒定，咱們中國地大物博，物業(yè)行業(yè)還法國得這么不均衡，不可能這么快就定了。我覺得在價值重塑這一塊我們是蠻有代表性的，借用馬斯克的一句話，他有一個商業(yè)模型叫十倍多或者十倍少，我覺得我們宏德有點這個意思。我們去年營收是20億左右，但是集團總部成本不到1000萬，我想跟同樣體量的物業(yè)公司比起來我們在成本這一塊應該是10倍少，只有你的1/10，這是我們宏德能夠長期生存一個核心競爭力。

我們?yōu)槭裁茨苡眠@么低的成本？以我為例，我2014年來宏德?lián)畏ㄈ舜恚彩枪厩皫状蠊蓶|，這8年我是一分錢固定薪水沒有拿，我想說一個觀念，不拿工資的人可能比拿工資的人更有干勁，我都沒拿錢，只能占自己的便宜，不可能占公司的便宜，這是我們一個價值的重塑。

還有一個對于未來我非常有信心，我想給行業(yè)內兩類人一個忠告，第一個是大公司，要善待公司有能力的人，如果你們欺負他，我們會去找他。第二個我也忠告行內小公司的老板，如果您被您的高管欺負了，也不要黯然傷心把公司賣了，我們一起合作，這個市場這么大，行業(yè)這么廣闊，又有這么多熱血青年，我今年40歲，我覺得我還很熱血，我們有很多90后、00后都做了老總了，這是我們宏德的價值重塑的競爭力。

謝謝大家！

韓世同：我們要給予鼓勵，宏德介紹的他們一些做法都挺好的。

最后請卓越商企服務集團助力總經理馬防周做總結發(fā)言。卓越在廣州可能沒有很多項目發(fā)展，尤其是沒有商業(yè)方面的項目，但是在深圳，在前海，在深圳號稱CBD寫字樓之王，你們談談在物管、商企服務方面的做法？

馬防周：謝謝各位嘉賓。

首先糾正一下韓老師剛才說的，我們在廣州也有挺多項目，無論是萬達，還是菜鳥，小鵬汽車都有服務，有2個億左右的業(yè)務量。

剛才各位嘉賓講了很多，我就簡單從存量經濟的挖掘這一塊講講我們卓越商企的思考。目前我們從三個方面做了這方面的工作：

第一個是在存量當中找增量。商企客戶是我們的護城河，我們目前針對大客戶會繼續(xù)做深做厚，與現(xiàn)有的大客戶建立更加深厚和穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作。我們的舉措有兩點，第一個專門成立了專屬的戰(zhàn)略客戶事業(yè)部，配置專屬客戶重點團隊。第二個組建專業(yè)的戰(zhàn)略客戶解決方案，全流程、全場景去支撐戰(zhàn)略客戶的快速增長。

在我們的戰(zhàn)略客戶、大客戶快速增長的過程中，我們卓越商企可以獲得穩(wěn)定、健康的增長，這是第一個點，在存量當中找增量。

第二個挖潛大客戶資源?；诂F(xiàn)有服務大客戶的能力和經驗，提高整個行業(yè)市場占有率，通過前瞻性的客戶、業(yè)態(tài)、區(qū)域布局加快市場拓展，未來在項目密度方面也會有很多的提升。

第三個方面是增值服務。我們的增值服務和同行可能會有一定區(qū)別，同行更多是基于住宅的服務，有很多的經驗，很多的輸出，我們在增值服務這一塊主要有兩個核心的增長曲線，第一個是我們的機電服務，目前正在快速增長，圍繞著建設期和運營期兩大階段，不斷拓展我們的業(yè)務范圍，目前開展的主要業(yè)務有機電工程、建筑材料、智慧社區(qū)軟硬件的工程配套，成為公司第一業(yè)務增長曲線。第二是我們的大客戶，商企業(yè)客戶很多，所以我們ToB的企業(yè)客戶是我們第二增長曲線，我們不斷去完善企業(yè)服務全鏈條，做大我們的流量和客戶黏性。

謝謝韓老師和各位嘉賓。

韓世同：馬總一個講的是挖掘存量物業(yè)，另外一個是服務大機構，還有一個是增值服務，我覺得非常好，對大家很有借鑒性。

剛才賀總提出來還想對行業(yè)方面說兩句話，最后由他做總結發(fā)言了。

賀栩模：感謝韓老師給這個機會。剛才我為什么特別申請要再補充兩句呢，最近省物業(yè)行業(yè)協(xié)會在做兩件事情，第一個住建廳主導的紅色物業(yè)的活動，紅色物業(yè)試點創(chuàng)建項目100個，現(xiàn)在已經出臺了。第一階段紅色物業(yè)將會在全行業(yè)繼續(xù)去推廣，我也希望在粵的這些物業(yè)服務企業(yè)能夠積極參與這個活動，因為黨建引領將是這個行業(yè)里面今后發(fā)展的一個重要方向，這是第一個事情。

第二個事情住建廳最近在做《廣東省物業(yè)管理條例》的修訂工作，已經有將近10年的時間，很多城市，包括廣州市新的修訂都已經做完了，隨著行業(yè)發(fā)展以及時代發(fā)展，舊的條例需要更新，在這里我也呼吁大家積極參與立法的調研工作，新的條例對我們行業(yè)的發(fā)展是一個很好的依據，我們希望能夠在修訂的過程中充分的保護行業(yè)的利益，包括業(yè)主，包括社區(qū)，包括階段，包括我們物業(yè)方之間的利益邊界，權利義務的界定。

最后一個是關于物業(yè)費定價的問題。可能很多同行覺得這也是一個痛點，從我們接受物業(yè)管理開始，我們的物業(yè)費就很難漲價，當時我們在廣州市參與發(fā)改局、物價局做調研的時候，我們也提出來是不是能夠放開，在這里我其實也有自己個人的一些想法，就是如何來定我們的物業(yè)管理費的標準？大家都知道有一個租售比，就是你的物業(yè)能夠賣多少錢，租金能夠定什么價，這是一個很好的衡量資產投資回報率的指標。對于我們物業(yè)管理行業(yè)來講，我們是否也要錨定管售比？

我就補充這些，到時候歡迎大家多多支持。

韓世同：謝謝賀總，最后感謝線上線下的嘉賓給我們奉獻了非常精彩的寶貴經驗，謝謝！

 

主持人：謝謝韓世同先的辛苦主持，謝謝臺上各位嘉賓的精彩發(fā)言。請大家回席就座，謝謝！

尊敬的各位領導、各位來賓，2022觀點物業(yè)大會全部議程到這里正式結束。

我謹代表主辦方，感謝今天在大會上發(fā)表精彩演講和參加主題討論的所有嘉賓，謝謝所有出席現(xiàn)場的來賓，也謝謝所有視頻連線出席的嘉賓，

接下來將進行卓越指數?2022物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)發(fā)布儀式，邀請大家一起見證過去一年中國物業(yè)服務行業(yè)極具代表性、指標意義的企業(yè)、品牌和團隊。請看大屏幕！