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10月15日，“重生 破局存量資產(chǎn) | 2021觀點(diǎn)資本圓桌”將邀請(qǐng)來(lái)自諸多房企、投資機(jī)構(gòu)等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，以存量資產(chǎn)為焦點(diǎn)，探討新時(shí)代下，存量資產(chǎn)要如何破局，實(shí)現(xiàn)涅槃重生。

主持人：尊敬的各位來(lái)賓，大家下午好，歡迎大家來(lái)到2021觀點(diǎn)資本圓桌-存量資產(chǎn)專場(chǎng)。

 

作為閉門學(xué)習(xí)、深度會(huì)談的一種組織形式，觀點(diǎn)資本圓桌旨在為房地產(chǎn)行業(yè)提供專業(yè)的交流平臺(tái)，深入討論未來(lái)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

 

近年來(lái)，我國(guó)金融市場(chǎng)逾發(fā)開放，核心城市的金融地位也愈發(fā)重要，因此，在疫情影響及出入境限制下，觀點(diǎn)資本圓桌走出香港，在北上廣深等國(guó)際資本市場(chǎng)延續(xù)，集合當(dāng)?shù)劂y行、券商、投行、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等金融資源，為房地產(chǎn)行業(yè)與資本搭建溝通橋梁。

本次存量資產(chǎn)專場(chǎng)圓桌的主題是重生 破局存量資產(chǎn)。二十余年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的“天花板”已逐漸顯現(xiàn)，增量時(shí)代退幕，存量時(shí)代登臺(tái)，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)釋放資產(chǎn)價(jià)值成為行業(yè)重生的關(guān)鍵。

 

毫無(wú)疑問(wèn)，存量地產(chǎn)有著巨大的挖掘潛力，是一個(gè)可以持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的領(lǐng)域。面對(duì)存量窗口，如何在挖掘中實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的價(jià)值再造？隨著持續(xù)落實(shí)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、多項(xiàng)租賃政策的利好出臺(tái)，整個(gè)行業(yè)要如何把握時(shí)代的機(jī)遇？為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型之路要如何鋪就？

 

今天我們邀請(qǐng)來(lái)自房企、信托、投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，以存量運(yùn)營(yíng)和金融資管為焦點(diǎn)，探討存量資產(chǎn)的挑戰(zhàn)與未來(lái)。

主持人：尊敬的各位來(lái)賓，接下來(lái)請(qǐng)?jiān)试S我代表主辦方觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，再一次歡迎大家蒞臨“2021觀點(diǎn)存量資產(chǎn)圓桌”現(xiàn)場(chǎng)！ 

 

現(xiàn)在，請(qǐng)?jiān)试S我向大家介紹出席本次大會(huì)的嘉賓，他們是：

 

中國(guó)REITs50人論壇副主席兼秘書長(zhǎng)、廈門國(guó)際金融技術(shù)有限公司總裁 姚堯先生

 

廣州樂(lè)晟商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng) 雷易群先生

 

凱保商發(fā)CEO 龐曉云先生

 

瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人 陳昱彤女士

 

廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 朱萬(wàn)果先生

 

廣州市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 龔元先生

 

世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉先生

 

平安信托資本市場(chǎng)部總經(jīng)理 崔施陽(yáng)先生

 

廣東中盈產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 黃少麟先生

 

商業(yè)地產(chǎn)資深專業(yè)人士、原時(shí)代商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理   王媛媛女士

 

萬(wàn)科集團(tuán)南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部廣州城市單元總經(jīng)理   干彥婷女士

 

瑰悅創(chuàng)始人&CEO 劉斌先生

 

廣州美林基業(yè)商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理、美林M·LIVE天地總經(jīng)理 肖煥軍先生

 

花樣年商旅文粵港澳大灣區(qū)總經(jīng)理 蘇銳鋒先生

 

第一太平戴維斯廣州及福建董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長(zhǎng) 劉蔚海先生

 

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理   羅進(jìn)良先生

 

盈石（深圳）事業(yè)部總經(jīng)理   羅先斌先生

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩(shī)濤女士

還有更多參與企業(yè)：      

 

華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、綠地香港、京基集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、國(guó)瑞置業(yè)、保利城市發(fā)展；金地商置、合景悠活、合生不動(dòng)產(chǎn)、保利商業(yè)物業(yè)、凱華地產(chǎn)、珠江商業(yè)、時(shí)代商業(yè)、新星投資、方圓商管；富力物業(yè)、保利資本、方華資產(chǎn)、凱龍瑞集團(tuán)、恒哲投資、合富金控。

 

非常歡迎各位的出席！

陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓：

 

下午好！

 

今天的資本圓桌探討存量話題，原來(lái)計(jì)劃是一個(gè)小規(guī)模的沙龍，但是，參與的來(lái)賓遠(yuǎn)超預(yù)期，這也使我想到了今年在海南舉辦的2021博鰲房地產(chǎn)論壇，即使因?yàn)橐咔樽隽艘淮窝悠冢侨杂辛俣辔怀鱿?，使得現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡。我想，大家愿意安排出時(shí)間聚在一起專業(yè)探討，就是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)整個(gè)大行業(yè)的熱愛(ài)與關(guān)心。特別是在關(guān)鍵的時(shí)刻！

 

進(jìn)入2021年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)新中不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，并且實(shí)施了各種去杠桿及泡沫的方案，可以說(shuō)，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈確實(shí)面臨巨大的轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)，行業(yè)從業(yè)者感受到了從未有過(guò)的壓力。

 

不過(guò)，在博鰲論壇期間，絕大多數(shù)企業(yè)大佬都有很統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)：理性與穩(wěn)健，堅(jiān)持下去，相信這個(gè)行業(yè)依然是一個(gè)值得去奮斗的行業(yè)！

 

所以，我們特別留下了一點(diǎn)今年博鰲房地產(chǎn)論壇的伴手禮在今天送給大家，希望既可以擋一點(diǎn)小風(fēng)雨，也可以扛住驕陽(yáng)的暴曬！

 

好了，專業(yè)的事還是交給專業(yè)的人來(lái)做。希望今天下午所有演講、討論的來(lái)賓盡可以把自己最新的見(jiàn)解暢快淋漓表達(dá)出來(lái)，也希望所有與會(huì)來(lái)賓積極參與互動(dòng)，讓我們共同來(lái)為存量市場(chǎng)貢獻(xiàn)出智慧的思考！

 

最后，預(yù)祝下午資本圓桌取得圓滿成功！

 

謝謝大家！

主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士。

 

親愛(ài)的各位來(lái)賓，接下來(lái)我們將進(jìn)入2021觀點(diǎn)存量資產(chǎn)圓桌的主題分享及圓桌環(huán)節(jié)，本次論壇討論主題為：重生-破局存量資產(chǎn)。

 

在該主題下，今天下午論壇將分為兩個(gè)大的環(huán)節(jié)來(lái)進(jìn)行討論，一共有4個(gè)嘉賓演講和兩場(chǎng)圓桌討論，希望通過(guò)這些發(fā)言，能為現(xiàn)場(chǎng)的各位帶來(lái)一些思想的火花。

 

首先有請(qǐng)第一位演講嘉賓，他是：

 

廣州樂(lè)晟商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng) 雷易群先生，他的演講題目是：淺談存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新

 

有請(qǐng)雷易群先生。

雷易群：各位親愛(ài)的來(lái)賓，大家下午好！非常榮幸今天受到觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的邀請(qǐng)，能與大家一起分享交流一下存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一些想法。

我這個(gè)算拋磚引玉，打個(gè)前戰(zhàn)，如果說(shuō)有很多內(nèi)容與大家的觀點(diǎn)不一致，可以做互動(dòng)和交流，當(dāng)然我也是把這些年的經(jīng)驗(yàn)和積累也做了一下在存量資產(chǎn)方面的個(gè)人的總結(jié)。

我先自我介紹一下，我叫雷易群，樂(lè)晟是我現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)的一家小公司，在此之前我是在奧園健康任常務(wù)副總裁，主要是商業(yè)管理和物業(yè)管理，奧園健康有一個(gè)事，我們把商業(yè)管理第一家在港股主板上市，現(xiàn)在商業(yè)管理的上市還是參照原來(lái)奧園健康商管的商業(yè)模式進(jìn)行整合的，應(yīng)該給行業(yè)創(chuàng)造了一些比較好的引領(lǐng)和表率。

我的發(fā)言分成三塊，最后一塊稍微介紹一下樂(lè)晟是干什么的。

 

第一個(gè)是商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀的情況，做一下分析，因?yàn)橛羞@些數(shù)據(jù)，包括我們觀點(diǎn)地產(chǎn)，包括現(xiàn)在行業(yè)的一些媒體也好，都在大量給我們?cè)趯?shí)體經(jīng)營(yíng)或商業(yè)地產(chǎn)提供了大量的一些數(shù)據(jù)作為依據(jù)、作為參考，作為我來(lái)講也吸取了一些數(shù)據(jù)供我及大家共同參考一下。

 

第二是存量資產(chǎn)盤活的思路分析，本來(lái)這個(gè)PPT是做了很多內(nèi)容，但當(dāng)時(shí)由于有一些項(xiàng)目跟原來(lái)老東家做一些溝通，有些項(xiàng)目不大適合在這樣的會(huì)議上詳細(xì)述說(shuō)，我在這個(gè)基礎(chǔ)上做一下延展。

首先講一下市場(chǎng)的現(xiàn)狀。在現(xiàn)在的市場(chǎng)來(lái)講，確實(shí)我覺(jué)得做實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是做商業(yè)的運(yùn)營(yíng)很不容易，第一個(gè)是線上線下的沖擊，原來(lái)我們?cè)谥白錾虡I(yè)地產(chǎn)招商很重要，只要把模版做出來(lái)，其余的那些業(yè)態(tài)基本上在選商，但現(xiàn)在你能把它招滿、租滿，或達(dá)到目標(biāo)，當(dāng)然不是說(shuō)所有的，大部分能夠達(dá)到你的目標(biāo)80%應(yīng)該算是比較優(yōu)秀的籌備級(jí)的項(xiàng)目，后期在運(yùn)營(yíng)期里保持租金收繳率不低于95%，且每年有10%左右的提升，這算是做得不錯(cuò)的，這是現(xiàn)狀。從10年之間發(fā)生了很大的變化，10年前我們發(fā)現(xiàn)只要有一個(gè)項(xiàng)目出來(lái)，基本上很快就能夠超出租金預(yù)期，一開業(yè)就非?；鸨?，現(xiàn)在想招滿商、招好商有很大難度，這就是我們現(xiàn)在的現(xiàn)狀，所以我們商業(yè)市場(chǎng)的租金也在下滑，空租率也在下降，商業(yè)物業(yè)價(jià)值貶損成為洼地，缺乏標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品參差不齊，經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力不足有關(guān)系。缺乏標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)不贊同是吧，我覺(jué)得是缺乏標(biāo)準(zhǔn)的，所有的房地產(chǎn)商，每個(gè)房地產(chǎn)商它的開發(fā)模型是不同的，比如說(shuō)我拿多大體量的地，還是商業(yè)地產(chǎn)是做配套型，還是做不同的類別，還是我在拿地的時(shí)候指標(biāo)的因素的影響，導(dǎo)致我每一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品類別是參差不齊的，當(dāng)然有一些是專業(yè)的團(tuán)隊(duì)是做的，有一些是不一定專業(yè)的團(tuán)隊(duì)在做，它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也存在不同種類的缺陷，這是導(dǎo)致產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致現(xiàn)在商業(yè)行業(yè)總量來(lái)看是非常不一樣的，但是從出租條件、出租未來(lái)可持續(xù)發(fā)展是有很多隱患。

正因?yàn)檫@些原因的存在，我們?cè)?021年，大家可以看到黃色的是指租金單價(jià)，從2020年到2021年，不同的城市所處的比較，但在2021年的空置率的情況，這些數(shù)據(jù)都是從專業(yè)機(jī)構(gòu)里面截取，從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)于我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講壓力還是很大。

第二是行業(yè)下滑，行業(yè)下滑也促進(jìn)了品牌業(yè)態(tài)的更新?lián)Q代，現(xiàn)在一個(gè)品牌想一二十年或十幾年不變，這個(gè)情況已經(jīng)一去不復(fù)返，在這一代人，我看大家都經(jīng)歷過(guò)最輝煌的時(shí)候，包括百貨、商業(yè)地產(chǎn)，包括現(xiàn)在面臨很多壓力的時(shí)候，從輝煌，從開始的誕生到最輝煌到現(xiàn)在面臨不同的壓力，也是歷史的經(jīng)歷者，也是歷史的見(jiàn)證者，從以前很多品牌一般十幾年都是那個(gè)形象不變，或者是服務(wù)的品牌，比如像一個(gè)服裝品牌，做男裝做襯衫，它的材料面料就按照原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化，在百貨里一做基本上花點(diǎn)錢就能創(chuàng)造很好的收益和價(jià)值，特別原來(lái)我們?cè)趶V州批發(fā)市場(chǎng)，白馬等等，這些都能夠創(chuàng)造出很多的品牌，也創(chuàng)造了很多億萬(wàn)富豪，這是從90年代初到2010年之前，這20年是他們從誕生到輝煌到后面逐步?jīng)]落。

 

現(xiàn)在你看很多餐飲也是一樣，這些品牌原來(lái)從90年代拉長(zhǎng)來(lái)看就是30年，拉短來(lái)看就是20年，從誕生到光榮到今天的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，各行各業(yè)都面臨很大的挑戰(zhàn)。我們?cè)跇I(yè)績(jī)上來(lái)說(shuō)有很多像文體娛樂(lè)、生活服務(wù)、餐飲這些業(yè)態(tài)還在做一些擴(kuò)張，但這些業(yè)態(tài)也在積極求變更，零售特別明顯，服裝零售我指的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)購(gòu)物中心開店的數(shù)據(jù)是下滑得很厲害，我跟很多服裝品牌也溝通過(guò)，他們現(xiàn)在大部分，除了一些特別是屬于會(huì)員定制型的以外，如果說(shuō)有一般的大眾的一些品牌或稍微有一些時(shí)尚品牌，60%左右是從線上來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售額，40%左右是線下，所以從這一點(diǎn)可以看出，線下原來(lái)40%給我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)租金貢獻(xiàn)值最高的一部分，現(xiàn)在面臨的是銷售額下滑，很多購(gòu)物中心都在探討同一個(gè)話題，原來(lái)在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的比例至少30-35%左右是服裝品牌，現(xiàn)在5-10%算是比較好的，如果購(gòu)物中心不夠大這個(gè)比例還是比較小，甚至有些購(gòu)物中心是沒(méi)有，說(shuō)明業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的重組已經(jīng)發(fā)生了大的變局，這個(gè)部分在行業(yè)上也是一個(gè)重組。

第三，我們?cè)诮衲暌恍I(yè)態(tài)的創(chuàng)新上，我們創(chuàng)新主要圍繞著三個(gè)關(guān)鍵詞，包括我們自己在招商的時(shí)候也遇到，一個(gè)是復(fù)合，業(yè)態(tài)必須要復(fù)合，做專一也是很重要，在業(yè)態(tài)組合各種專一必須要組合在一塊，原來(lái)我的社會(huì)需求可能只做這個(gè)，比如喝咖啡就買咖啡就行，但喝咖啡還想看書，要把文藝青年的事情滿足好，復(fù)合現(xiàn)在變成多元化的復(fù)合，不僅僅只是說(shuō)單一業(yè)態(tài)的復(fù)合；第二，體驗(yàn)，必須感覺(jué)很好，所有讓消費(fèi)者的感官、感覺(jué)很爽，因?yàn)楝F(xiàn)在面臨的客群已經(jīng)很挑了，90后、00后，這些人在家庭里面是有點(diǎn)品味、有點(diǎn)生活追求的，不像80后、70后、60后飯都吃不飽，大部分從農(nóng)村到城市，現(xiàn)在的客群已經(jīng)發(fā)生了很大變化，所以體驗(yàn)性要求很高；第三，要有社交，現(xiàn)在看手機(jī)基本不離手，無(wú)論在什么場(chǎng)合都拍個(gè)照，來(lái)互動(dòng)一下，再上個(gè)網(wǎng)，包括直播等等。在線上的消費(fèi)沖擊體驗(yàn)業(yè)態(tài)，便捷性業(yè)態(tài)，消費(fèi)者可接受的路程時(shí)間也變得越來(lái)越短，這是商業(yè)市場(chǎng)上很大的變化。

(PPT)左下角有兩個(gè)圖表，傳統(tǒng)的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)吸引力有明顯下滑的趨勢(shì)，現(xiàn)在可以看到一點(diǎn)，在業(yè)態(tài)上社區(qū)型的業(yè)態(tài)現(xiàn)在越來(lái)越受歡迎，比如一些項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在疫情下只有社區(qū)商業(yè)租金的收繳率是相對(duì)沒(méi)有大的變化，其他要么就找你免租，一堆的問(wèn)題，但是只有這些業(yè)態(tài)扛住了這波疫情的對(duì)沖，也扛住了大部分在線上線下所謂受到?jīng)_擊的業(yè)態(tài)，這部分業(yè)態(tài)還是表現(xiàn)出比較強(qiáng)勁的活力。同時(shí)社交的屬性驅(qū)動(dòng)了連帶消費(fèi)的最強(qiáng)度，社交有這種吸引力，可以看到消費(fèi)陪同，在一二三線城市，右下角的這個(gè)表就體現(xiàn)出來(lái)，這是市場(chǎng)上新的變化所帶來(lái)的情況。

第四個(gè)情況是餐飲的復(fù)合化，以前我跟佬麻雀的老板，他開第一家店就是我?guī)退_的，因?yàn)樗瓉?lái)是做洞庭土菜館的，現(xiàn)在開的都是場(chǎng)景式的，投入是非常大的，為什么干這么大的投入？老板就跟我講，現(xiàn)在生意難做，沒(méi)有一些體驗(yàn)性、復(fù)合性，即使很好吃，但吃了以后沒(méi)什么感覺(jué)，不是網(wǎng)紅店，大家不愿意再來(lái)。比如小炒肉要做出花樣也是小炒肉，但是小炒肉的包裝包括所有的體驗(yàn)讓大家都覺(jué)得你這個(gè)產(chǎn)品吃出了肉不一樣的味道，有一種不一樣的體驗(yàn)感，這種就是不同，包括所有的品牌，包括九毛九新的網(wǎng)紅產(chǎn)品，餐飲復(fù)合化、體驗(yàn)性，包括多種元素的應(yīng)用，不管的業(yè)態(tài)的復(fù)合，營(yíng)銷的復(fù)合、裝修的復(fù)合等等，都不是單一化，單一化餐飲的老板就面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因?yàn)榭腿含F(xiàn)在都競(jìng)爭(zhēng)是白熱化，這些都是面臨很大的要素。左下角就是現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)是看到了從2020年幾個(gè)季度所表現(xiàn)出來(lái)的數(shù)據(jù)，右邊是各種餐廳的圖片。

第五個(gè)是娛樂(lè)社交化，主要是休閑娛樂(lè)，積極打造1+N娛樂(lè)空間，突破單一收入弊端，升級(jí)消費(fèi)者休閑娛樂(lè)生活方式。包括電影院、劇院，現(xiàn)在你看萬(wàn)達(dá)影院劇本殺，這些都放進(jìn)來(lái)，這都是在業(yè)態(tài)的重整和復(fù)合。

零售體驗(yàn)化。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，就不再一一贅述。

這是我想關(guān)于第一部分，現(xiàn)在市場(chǎng)面臨創(chuàng)新業(yè)態(tài)的多元化。

第二部分，在業(yè)態(tài)如何創(chuàng)新?，F(xiàn)在很多商業(yè)由于要滿足剛才我講的這些創(chuàng)新型業(yè)態(tài)，有很多的消防的條件，包括工程、物業(yè)本身固有的條件做不到的，本身物業(yè)就在這里，不可能改掉，但你說(shuō)物業(yè)兩三萬(wàn)方，像這種我們?cè)诤芏嚅_發(fā)商都有，兩三萬(wàn)方的盒子租不出去，改電影院就得報(bào)消防，改造一次五年租金收入都收不回來(lái)，包括現(xiàn)在資產(chǎn)買方也一樣，這種情況下怎么辦呢？可能考慮一下要因地制宜來(lái)做，我現(xiàn)在在考察兩個(gè)業(yè)態(tài)，這里只是其中一個(gè)分享，前些天我看了一下倉(cāng)儲(chǔ)，中國(guó)現(xiàn)在目前做得最大的三個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)，一個(gè)是大眾倉(cāng)，一個(gè)是去存，一個(gè)是金剛迷你倉(cāng)，這些倉(cāng)庫(kù)大的物業(yè)可以500方以上起租，通過(guò)三五年的發(fā)展，倉(cāng)庫(kù)是按照立方收費(fèi)，這一層里面第一個(gè)對(duì)物業(yè)條件沒(méi)有大的需求，但可以按立方收費(fèi)，立方空間是總體收費(fèi)，折算出單平米的租金，而且不需要改造，這是一個(gè)出路之一。從租金、收益各方面來(lái)講，業(yè)主方也很收益，品牌方租的租價(jià)不高，它是按照時(shí)間來(lái)存，一個(gè)立方多少錢，第二種就是現(xiàn)在電商直播帶貨等等，這也是他們的主要客戶，這些我是跟他們的負(fù)責(zé)人有溝通交流過(guò)，這也占了他們一半的客戶，現(xiàn)在線上電商直播要有一個(gè)小倉(cāng)庫(kù)來(lái)存儲(chǔ)他們的一些貨品，這些是現(xiàn)在老的特別是一線城市里面老舊的物業(yè)改造的一種方式。

第二是關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，很多人提過(guò)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就是菜市場(chǎng)，菜市場(chǎng)我覺(jué)得現(xiàn)在目前來(lái)講有做得好的有做得不好，大部分做得不好，但是菜市場(chǎng)的水就很深，如果做得好，它的產(chǎn)品規(guī)劃很好，招商好，遠(yuǎn)比現(xiàn)在的超市，菜市場(chǎng)和超市沒(méi)有很大的沖突，這種類別我去了好幾個(gè)項(xiàng)目，都是做得很好，收益率很高，我覺(jué)得在這一塊在存量市場(chǎng)的業(yè)務(wù)改造上可以參照一下。我看了江蘇，其他的一些城市，在菜市場(chǎng)里面做得好的租金收益是相當(dāng)高的，當(dāng)然不能做傳統(tǒng)的菜市場(chǎng)，物業(yè)的改造必須要滿足現(xiàn)在的環(huán)保，包括現(xiàn)在的需求，如果說(shuō)把金融供應(yīng)鏈這個(gè)端口再加上相關(guān)的一些設(shè)計(jì)，按照一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)，這是兩種業(yè)態(tài)上作為兩種主要的業(yè)態(tài)做組合，迷你倉(cāng)對(duì)于老舊物業(yè)的改造是非常好的辦法。

第三，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，剛才講的創(chuàng)新里面的組合跟這個(gè)相搭配，我相信在物業(yè)的結(jié)構(gòu)，第一個(gè)好處是改造的成本相對(duì)比較低，第二個(gè)是我的收益相對(duì)會(huì)有保障，而且保障率如果是做得好還會(huì)比你現(xiàn)在做購(gòu)物中心更好，因?yàn)楝F(xiàn)在做購(gòu)物中心僅僅只是餐飲還是很難做到跟別人的差異和競(jìng)爭(zhēng)，在這個(gè)基礎(chǔ)上再加上一些常規(guī)業(yè)態(tài)的組合，你的招商難度也會(huì)大大降低，你的出租率和可持續(xù)發(fā)展的能力也會(huì)有很高的提升。

這是對(duì)于存量資產(chǎn)的拋磚引玉的指引，我個(gè)人的一些觀點(diǎn)。

這是對(duì)于業(yè)態(tài)的組合，第二塊就是如何做好存量資產(chǎn)投融管退，我們很多時(shí)候做的是經(jīng)營(yíng)管理方，但如果說(shuō)我們?cè)谧鲑Y產(chǎn)存量的時(shí)候一定要具備整個(gè)鏈條的思維，整個(gè)鏈條思維我給大家一個(gè)建議，如果現(xiàn)在做房地產(chǎn)開發(fā)的附屬部門，一個(gè)是你的資產(chǎn)原值不能太高，你想做資產(chǎn)的評(píng)估包括收益的回報(bào)，假如給開發(fā)部門坑掉，把成本堆得是最高的，很多時(shí)候要解決稅收，它會(huì)把存量這部分的成本壘得很高，按這個(gè)成本做是達(dá)不到，在大房地產(chǎn)環(huán)境不好的情況下，大家需要做現(xiàn)金的回籠的時(shí)候，資產(chǎn)的買入是相對(duì)比較好，你說(shuō)今天是秋天還是冬天，我相信有行業(yè)的評(píng)判，大家各自有各自團(tuán)隊(duì)的評(píng)判，但真正到冬天的時(shí)候去做資產(chǎn)的買入，或者對(duì)資產(chǎn)本身的評(píng)估包括物業(yè)開發(fā)商做相對(duì)公允的投資評(píng)估，你才做好資產(chǎn)包，才具備回報(bào)率的基本標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于我們運(yùn)營(yíng)方一定要配合好在資產(chǎn)變現(xiàn)的過(guò)程中具備全鏈條熟悉的流程。

這是我對(duì)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，包括盤活的我的個(gè)人的淺一點(diǎn)的觀點(diǎn)。

第三部分，說(shuō)一下樂(lè)晟是干什么的，樂(lè)晟主要是做來(lái)兩個(gè)事，一個(gè)是租賃，如果大家的資產(chǎn)想脫手找人租賃，樂(lè)晟愿意做這個(gè)事，我們來(lái)組合剛才的一些比較核心的或能夠做資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)增值的業(yè)態(tài)，我們有這個(gè)信心把它做好；第二，可以委托管理，委托我們團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，我的團(tuán)隊(duì)除我以外，還有招商、財(cái)務(wù)，投融資是非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，歡迎大家到我公司來(lái)交流。

從業(yè)務(wù)發(fā)展來(lái)講我們想做城市更新的工作，還有包括不管是交付前還是交付后，因?yàn)槌鞘懈吕锩嬗泻芏嗬吓f物業(yè)進(jìn)行包租，奧園的項(xiàng)目也是跟我們合作，城市更新前和城市更新后的合作。

這是我們剛剛成立，今年6月份，我也是從6月底、7月份從奧園離開，這是在8月28日舉行簡(jiǎn)單的開業(yè)儀式，我的辦公室就在番禺南國(guó)奧園的一樓辦公樓，歡迎各位來(lái)喝茶。

謝謝各位！

主持人：謝謝雷易群先生的精彩演講。

接下來(lái)讓我們有請(qǐng)第二位演講嘉賓，她是瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人陳昱彤女士，她的演講題目是：服務(wù)式公寓-資管超級(jí)物種。

有請(qǐng)，陳昱彤女士。您的發(fā)言時(shí)間為20分鐘。

陳昱彤：大家下午好，非常高興和大家相會(huì)在秋高氣爽的下午，我叫陳昱彤，是瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人。

大家聽(tīng)到瑰悅這個(gè)名字會(huì)比較生疏，沒(méi)有關(guān)系，我今天想講的是服務(wù)式公寓，本來(lái)我當(dāng)時(shí)做這個(gè)PPT的時(shí)候?qū)懙姆?wù)時(shí)公寓是資管新物種，但其實(shí)回想起來(lái)它其實(shí)并不是新物種，最早是在80年代或更早在歐洲就出現(xiàn)了，當(dāng)時(shí)是為了歐洲的一些旅游人士還有一些商旅人士去到其他的目的地會(huì)有一些短暫的居停，也可以做一個(gè)短暫的居住的場(chǎng)所，所以當(dāng)時(shí)這就是服務(wù)式公寓的前身，但其實(shí)真正的服務(wù)式公寓它的爆發(fā)輝煌是在紐約，在1980年的時(shí)候，因?yàn)榧~約的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，所以就會(huì)有很多的國(guó)際型的大的企業(yè)，他們的一些高管當(dāng)時(shí)是需要找地方做一些長(zhǎng)期的居住，因?yàn)槭峭馀傻娜耸?，其?shí)他們還是最早住在酒店，長(zhǎng)租房的形式，后來(lái)服務(wù)式公寓應(yīng)運(yùn)而生，這是它在國(guó)際上的突飛猛進(jìn)的發(fā)展。

但是回頭進(jìn)入到中國(guó)，其實(shí)中國(guó)還是一個(gè)新物種，我想在座的不一定是每一位都知道服務(wù)式公寓，或者只是聽(tīng)說(shuō)，但其實(shí)真正不明白服務(wù)式公寓、長(zhǎng)租公寓、酒店到底有什么區(qū)別，所以在中國(guó)還是相對(duì)比較陌生，真正服務(wù)式公寓進(jìn)入到中國(guó)最早是在上海浦東，因?yàn)槟菚?huì)兒浦東已經(jīng)開始，90年代的時(shí)候會(huì)有一些外資企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)最早把總部搬到中國(guó)的浦東，那個(gè)時(shí)候就會(huì)有很多全球的CEO、高級(jí)管理人員，大部分還是外資企業(yè)的，他們就會(huì)居住在星級(jí)酒店，因?yàn)槲沂窃谛羌?jí)酒店行業(yè)差不多20年，我大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候去的就是香格里拉，我是香格里拉集團(tuán)出來(lái)的，當(dāng)時(shí)20%的客源占比是常住客，我們當(dāng)時(shí)定義14天就是常住客，后來(lái)到了90年代中期左右，上海的房地產(chǎn)有一些政策的釋放，是在中國(guó)首先嘗試的，就給到了一批服務(wù)式公寓的屬性的資產(chǎn)，那個(gè)時(shí)候才真正意義上中國(guó)的服務(wù)式公寓開始起步，隨后就是在北京、深圳、廣州這樣的一線城市慢慢開始有了服務(wù)式公寓，可能大家腦子里面能夠想到的是為數(shù)不多。

我們這個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)變是非常巨大，之前星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店把服務(wù)式公寓，包括我們當(dāng)年在香格里拉也好、洲際也好，我們會(huì)把雅詩(shī)閣當(dāng)作我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那是十年前，其實(shí)服務(wù)式公寓賽道就在酒店，不太會(huì)參加像我們今天資管的論壇，但是為什么在十年二十年當(dāng)中，尤其是最近兩三年發(fā)生了非常巨大的變化，比如說(shuō)瑰悅這個(gè)新的品牌，我們沒(méi)有太多去參加酒店行業(yè)、星級(jí)酒店行業(yè)的論壇和演講的露出，反正我們更愿意參加觀點(diǎn)這樣的非常專業(yè)的資管房地產(chǎn)商業(yè)的論壇，包括這次博鰲論壇是我們參加的第二次，今天包括下個(gè)月的資管的商業(yè)年會(huì)，我們一只腳會(huì)跨到這樣的行業(yè)來(lái)，今天簡(jiǎn)單跟大家聊一下服務(wù)式公寓到底和咱們這個(gè)資管有什么樣的關(guān)系。

首先什么是服務(wù)式公寓，其實(shí)服務(wù)式+公寓，服務(wù)就是酒店式的服務(wù)，公寓是公寓的配置，一些配套是按照公寓的配套去完成的，服務(wù)式公寓的本質(zhì)其實(shí)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，所以我們也不太會(huì)出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓這個(gè)品類，但是現(xiàn)在酒店，服務(wù)式公寓也不在里面，所以我們說(shuō)是一個(gè)超級(jí)物種，是一個(gè)非常特殊的存在，它其實(shí)是介于星級(jí)酒店和公寓之間這樣一個(gè)品類，我們?nèi)诤系氖蔷频甑脑O(shè)施，還有公寓的家庭特色，我們提供的是中長(zhǎng)期的服務(wù)，包括你可以住一天，你可以住一年，你可以住一個(gè)月，非常靈活，長(zhǎng)短結(jié)合。

而且我們會(huì)提供洗衣機(jī)、廚具，還有一些家庭必備的電器，根據(jù)不同的物業(yè)去配置，這個(gè)居家特色是服務(wù)式公寓和酒店區(qū)別最大的一個(gè)地方。

這就是剛才我在上個(gè)頁(yè)面跟大家講過(guò)，針對(duì)于酒店所有能夠提供到的服務(wù)，服務(wù)式公寓都是可以的，比如說(shuō)進(jìn)門會(huì)有前臺(tái)、禮賓、24小時(shí)的保安、監(jiān)控，還有客房服務(wù)，其實(shí)它省掉的是星級(jí)酒店很多冗贅的空間，不會(huì)有那么大的大堂吧，還有大大小小十幾個(gè)的會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳，不會(huì)有這些，它只能滿足我在這邊的以住為中心點(diǎn)可能會(huì)產(chǎn)生的相關(guān)設(shè)施。

服務(wù)式公寓它的客群定位，它和白領(lǐng)公寓和長(zhǎng)租公寓的區(qū)別在哪里，定位就是中高端的階層，我們最近一直在研究新中產(chǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)的消費(fèi)主力是集中在新中產(chǎn)，根據(jù)不同的收入、文化標(biāo)準(zhǔn)分為高中低，如果從收入考量、審美等等，我們集中定位在新中產(chǎn)的中高端這樣的階層。中高端這個(gè)階層他們的主要客戶畫像，我今天是截取比較簡(jiǎn)單的，我們會(huì)做非常詳細(xì)的分析，年齡大概在35-40歲左右，會(huì)有一定財(cái)富積累，大部分還是在北上廣深這樣的一線城市，以及現(xiàn)在新興崛起類似杭州、武漢這樣的新一線城市，他們的生活偏好，這部分人群學(xué)歷本科和研究生以上的是占了絕大部分的比例，他們現(xiàn)在休閑娛樂(lè)的方式已經(jīng)從以前的唱KTV，當(dāng)然也很少有去玩劇本殺，會(huì)有，但不多，大部分還是在于健身，尤其是高爾夫、跑步、游泳等等，投資偏好，會(huì)有自己固定的投資，還有一些理財(cái)，這就是我們這個(gè)目標(biāo)客群他的簡(jiǎn)單畫像。這部分人比較注重的是品質(zhì)生活、旅居體驗(yàn)、設(shè)計(jì)美學(xué)，我們每個(gè)月都會(huì)跟大概10-20個(gè)我們的客戶進(jìn)行一個(gè)面對(duì)面的溝通，這部分人對(duì)于生活的品質(zhì)和設(shè)計(jì)美學(xué)，不要以為住客不了解，他可能摸一下這個(gè)材質(zhì)，會(huì)比我們更了解這個(gè)材質(zhì)是什么木質(zhì)的，器皿是景德鎮(zhèn)的，會(huì)經(jīng)常來(lái)跟我們反饋這樣的情況，所以我們的目標(biāo)客群已經(jīng)不是滿足于有舒適的環(huán)境了，他要求的是品質(zhì)，還有設(shè)計(jì)感，他們要求是越來(lái)越高。

針對(duì)這樣，我們做了一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)，服務(wù)式公寓的優(yōu)勢(shì)就是：它是星級(jí)酒店的規(guī)范，你可以放心的是客人走進(jìn)來(lái)和星級(jí)酒店的服務(wù)是沒(méi)有差別的；第二個(gè)是因地制宜，長(zhǎng)短租結(jié)合，收益管理精細(xì)化。

這是服務(wù)式公寓和產(chǎn)權(quán)式星級(jí)酒店和高端的民宿品牌、度假村他們的區(qū)別，今天時(shí)間關(guān)系不會(huì)展開來(lái)講，主要提幾個(gè)點(diǎn)，跟在座的各位比較相關(guān)的就是產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓基本上是大產(chǎn)權(quán)，單一產(chǎn)權(quán)，整棟的，不會(huì)做分散的，因?yàn)樗怯腥兆獾膶傩?，所以我們需要跟星?jí)酒店一樣跟特行證，產(chǎn)權(quán)式公寓不是單一產(chǎn)權(quán)，但這部分客戶我們也有簽，這個(gè)更類似一種理財(cái)產(chǎn)品，小業(yè)主去買你這個(gè)產(chǎn)品，一般都會(huì)承諾5個(gè)點(diǎn)、6個(gè)點(diǎn)的回報(bào)，甚至在武漢的業(yè)主說(shuō)想要7個(gè)點(diǎn)的回報(bào)能不能做得到，一線城市可能就是3個(gè)點(diǎn)左右，會(huì)做一個(gè)測(cè)算，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商手上的存量物業(yè)和需要銷售的公寓，確實(shí)這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是有點(diǎn)激烈了，所以這類我們也有做，但是也是要非常嚴(yán)格的評(píng)估，說(shuō)我能夠做到這個(gè)價(jià)格，不可能虧，開發(fā)商也可以，小業(yè)主也能獲益，所以前兩類我們都是有觸及；第三類星級(jí)酒店都是單一產(chǎn)權(quán)。

產(chǎn)品配套，服務(wù)式公寓主要有公區(qū)，有大堂，但不會(huì)太大，第二個(gè)我們會(huì)有一個(gè)小型的會(huì)議室，類似于這樣的房間，一個(gè)餐廳，一般都是全日餐，全部會(huì)在一個(gè)餐廳搞定，這樣我們省掉的是能耗，熟悉酒店運(yùn)營(yíng)的應(yīng)該知道，酒店運(yùn)營(yíng)最大的人力成本和能耗成本，我們之前做五星級(jí)酒店的時(shí)候300間房員工配300個(gè)，但服務(wù)式公寓如果300間房，員工在100人左右，首先省掉的是人力成本，第二個(gè)省掉的是能耗，為什么說(shuō)服務(wù)式公寓現(xiàn)在尤其是在疫情以后越來(lái)越受甲方開發(fā)商的喜歡青睞，是因?yàn)闀?huì)算賬了。

之前投資星級(jí)酒店的這部分客戶畫像，因?yàn)槲覀兘佑|很多甲方業(yè)主，很多是政府要求我購(gòu)地的時(shí)候必須有一個(gè)國(guó)際品牌，還有一些就是我的情懷，我想要去做五星級(jí)的國(guó)際品牌，香格里拉很棒，但是其實(shí)我們之前做星級(jí)酒店的時(shí)候，價(jià)格我賣1000，不準(zhǔn)降價(jià)，哪怕出租率10%以下，管理方說(shuō)不可以降價(jià)，導(dǎo)致于因?yàn)楣芾矸降脑V求是不能損害品牌形象，但是甲方就苦不堪言，尤其今年疫情的時(shí)候很多星級(jí)酒店都在關(guān)閉，還有曾經(jīng)我很熟悉的星級(jí)酒店，這段時(shí)間在掛牌甚至在出售，到了疫情之后很多業(yè)主轉(zhuǎn)變思維，之前想做星級(jí)酒店，轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)做服務(wù)式公寓。

這是國(guó)家政策在做一些調(diào)整，大家也不傻，現(xiàn)在我們談項(xiàng)目的時(shí)候，還有業(yè)主說(shuō)旱澇保收，管理方要求幾個(gè)點(diǎn)，不準(zhǔn)談條件，因?yàn)槲覀兛偛渴窃趪?guó)外的，這個(gè)權(quán)一層一層到10級(jí)以上審批的流程，但現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是面臨比較嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，尤其是疫情之后，所以很多業(yè)主開始轉(zhuǎn)變方向，之前投資星級(jí)酒店這部分業(yè)主可能會(huì)轉(zhuǎn)回來(lái)了解服務(wù)式公寓，我們手上今年簽了1-2個(gè)是這樣類型的。

所以說(shuō)我們?cè)谙虢酉聛?lái)的三到五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，隨著國(guó)家的一些政策釋放，會(huì)不會(huì)有更多的甲方會(huì)轉(zhuǎn)而投服務(wù)式公寓，前段時(shí)間我忘了是在哪個(gè)媒體上看了一篇文章，叫服務(wù)式公寓和星級(jí)酒店的相愛(ài)想殺還是共存的標(biāo)題，我仔細(xì)看了一下，里面內(nèi)容大約就說(shuō)的是，現(xiàn)在很多商業(yè)綜合體會(huì)有大概，修了300-500間的體量的原本是要做星級(jí)酒店，現(xiàn)在割一塊，一邊做五星級(jí)酒店，另外一邊做長(zhǎng)租公寓，為什么？它是穩(wěn)定的，它安全，因?yàn)檠旁?shī)閣的總部收益負(fù)責(zé)人，這樣一種業(yè)態(tài)服務(wù)式公寓，我說(shuō)今年星級(jí)酒店行業(yè)都在大裁員，最少的是洲際，最多可能達(dá)到40%，我就問(wèn)雅詩(shī)閣怎么樣，他說(shuō)今年我們的員工都發(fā)年終獎(jiǎng)、雙薪，所以這部分是穩(wěn)的，說(shuō)到共存，一部分是保出租率，另外一部分是保收益。我們現(xiàn)在還在試營(yíng)業(yè)期間，服務(wù)式公寓那一塊基本上把幾個(gè)大的商業(yè)公司簽下來(lái)了，等于我是50%的出租率就在口袋里，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)會(huì)看到一些可見(jiàn)的收益點(diǎn)。

所以總結(jié)來(lái)說(shuō)，為什么要牽手服務(wù)式公寓呢？它會(huì)更符合業(yè)主對(duì)物業(yè)的需求和定位，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值，另外成本控制，人力成本和能耗成本的節(jié)省，基本上服務(wù)式公寓的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)控制在35%甚至更低，所以對(duì)比于星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)大概是10%左右的差值，甚至更高，根據(jù)不同的城市和項(xiàng)目。

最后我簡(jiǎn)單地說(shuō)一下瑰悅服務(wù)式公寓，如果大家有興趣，會(huì)后我們?cè)儆懻?。我們的定位，有兩個(gè)品牌，一個(gè)是瑰悅服務(wù)式公寓，做的中高端這樣的產(chǎn)品，如果對(duì)標(biāo)酒店星級(jí)是五星，還有瑰悅繽致公寓，年輕階層正在成長(zhǎng)的這部分人群中層往上這樣一部分人群，星級(jí)酒店就是四星的定位，主要瑰悅繽致是在二線城市，像武漢、杭州、南京、珠海等等。

我們的風(fēng)格就是中式+現(xiàn)代，最近一直很流行兩個(gè)詞，一個(gè)叫沖撞，一個(gè)叫融合，因?yàn)槲覀兪?0后的一代人，對(duì)于中國(guó)文化的理解，我們還是有一定的感情，所以現(xiàn)在國(guó)潮風(fēng)，但我們不會(huì)那么張揚(yáng)，因?yàn)槲覀儗?duì)標(biāo)這部分的客群沒(méi)有90后、00后那么個(gè)性張揚(yáng)，但是我們又覺(jué)得我們尊重中國(guó)文化的精髓，所以我們做的是一個(gè)東方美學(xué)，我們的切入點(diǎn)當(dāng)時(shí)是從宋代的美學(xué)開始切入，我們想中國(guó)的審美是領(lǐng)先世界審美的，所以我們不想去做一款舶來(lái)品，之前我們也討論過(guò)要不要做梵高或莫奈，但是覺(jué)得中國(guó)還是做自己的東西，我們之前的集團(tuán)國(guó)外說(shuō)中國(guó)人不會(huì)做高端的東西，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)型做得非常成功，華住、7天，但是中國(guó)人做不了高端，還是要靠國(guó)外的東西，所以我們中國(guó)人想做自己高端的產(chǎn)品，而且我們能做出來(lái)，所以我們做的是一個(gè)中華美學(xué)的元素，但是不是新中式，中華美學(xué)+現(xiàn)代極簡(jiǎn)這么一個(gè)風(fēng)格做一個(gè)沖撞，古今結(jié)合和中西文化的沖撞。

給大家看一些照片，這是大堂，不大，大概200方左右，我們沒(méi)有太多冗贅中國(guó)風(fēng)的東西，但是在屏風(fēng)這個(gè)地方，是宋代的一幅山水樓閣的畫，做一些點(diǎn)睛。這是我們做的餐廳叫想，做的是家鄉(xiāng)味道的理念，可以開早餐，可以做咖啡廳下午茶的形式。

這是一個(gè)小的會(huì)議室，多功能廳，健身房。我想給大家說(shuō)的是這個(gè)，是我說(shuō)的最后一個(gè)亮點(diǎn)，悟空間，我們幾個(gè)創(chuàng)始人包括劉總，我們會(huì)有一個(gè)習(xí)慣每天早上6點(diǎn)鐘起來(lái)冥想半個(gè)小時(shí)，我身邊很多這樣一部分人，包括我們的客戶，還有商學(xué)院的同學(xué)，他們都有這樣的習(xí)慣，需要安安靜靜的讓自己和自己待一會(huì)兒，讓自己和自己相處，像這樣大大小小的論壇、商務(wù)的拜訪太多了，所以我們做了180平方左右的房子，隔音非常好，我們墻很簡(jiǎn)單，沒(méi)有太多的裝修，會(huì)放一個(gè)激光鐳射的，你想要大海的場(chǎng)景、星空的場(chǎng)景，地下有蒲團(tuán)，可以放空，有音樂(lè)，你可以在里面做你想和自己相處，我們的常住客是免費(fèi)的，叫悟空間，見(jiàn)天見(jiàn)地見(jiàn)自己，還是我們用的一個(gè)小心機(jī)，這款產(chǎn)品出來(lái)之后很多很多客戶，我們做過(guò)實(shí)地的了解，客戶非常喜歡。這邊是一些激光的投射的效果。

這是一個(gè)客廳，一房一廳的客廳，因?yàn)榉?wù)式公寓主打戶型是一室一廳，大概面積50-80左右，這是需求類最高的戶型，尤其在二線、新一線城市LOFT特別多。

還有一個(gè)在儲(chǔ)物空間上會(huì)考慮得非常細(xì)，跟設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、業(yè)主方一起把這個(gè)儲(chǔ)物空間，因?yàn)橐獫M足常住的功能，還有考慮到室內(nèi)晾衣服的隱藏架子，因?yàn)闈M足生活化的場(chǎng)景。

目前我們，兩年吧，籌備了一年，正式開始跑跑了一年，甲方會(huì)有這四類，政府國(guó)企，再就是房企，還有投資機(jī)構(gòu)，上次在觀點(diǎn)博鰲上我們劉總也分享了，其實(shí)在美國(guó)投資酒店、服務(wù)式公寓這類70%是金融機(jī)構(gòu)，是基金，但其實(shí)反過(guò)來(lái)在中國(guó)70%是開發(fā)商，我不知道將來(lái)這樣的趨勢(shì)會(huì)不會(huì)有一些變化，變化肯定有，經(jīng)過(guò)這一年我們發(fā)現(xiàn)投資機(jī)構(gòu)對(duì)這一塊的關(guān)注度是在提高，另外一個(gè)公寓業(yè)主，指的是產(chǎn)權(quán)式公寓那部分，有小業(yè)主直接接觸到的。

目前開放的四種形式，其實(shí)只開放了三種，特許沒(méi)有開放，因?yàn)闉榱似焚|(zhì)的統(tǒng)一性，我們可以做加盟、委托管理、資產(chǎn)合作型，還有模塊化輸出，什么叫模塊化輸出呢？今天有華發(fā)的朋友過(guò)來(lái)，因?yàn)槲覀冏罱恢痹诟麄儜?zhàn)略合作，今天告訴我說(shuō)，協(xié)議已經(jīng)在走簽約流程了，模塊化輸出就是前期會(huì)做，因?yàn)槿A發(fā)就自己的華府系列，但又覺(jué)得在運(yùn)營(yíng)和各方面需要跟我們做強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，我們就會(huì)去做一個(gè)模塊化的輸出，其實(shí)前期是模塊化，我們做了頂層策劃方案、產(chǎn)品的介入，我們可以拆分來(lái)提供服務(wù)，因?yàn)橛行┦且鲎约旱钠放?，我可以去給到一些助力，但是我們跟華發(fā)比較特殊，我們后期會(huì)是一家，成立一個(gè)聯(lián)合體，基于前期模塊化服務(wù)的雙方的滿意度，我們決定牽手一直往下走，就做高端的產(chǎn)品這一類。

最后就是有一點(diǎn)情懷的東西，我在上海也住服務(wù)式公寓，這是自己寫的，想的是在一個(gè)人的時(shí)候不孤單，在人群中不慌張，在異地不迷茫，在他鄉(xiāng)不陌生，服務(wù)式公寓就是安心和家的感覺(jué)。

謝謝大家！

主持人：謝謝陳昱彤女士的精彩演講。

接下來(lái)我們將進(jìn)入圓桌討論環(huán)節(jié)，本場(chǎng)圓桌討論的主題是“創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，存量未來(lái)如何走向？”在這一主題下，我們共設(shè)置了兩個(gè)分議題，分別是 創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)-模式、科技、生態(tài)，存量資產(chǎn)的未來(lái)機(jī)會(huì)識(shí)別以及定位需求-存量市場(chǎng)下的多元化轉(zhuǎn)型。

在接下來(lái)的45分鐘里，我們邀請(qǐng)了八位嘉賓，圍繞著我們這一環(huán)節(jié)的主題來(lái)進(jìn)行探討。

本場(chǎng)對(duì)話的嘉賓主持為：

第一太平戴維斯廣州及福建董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長(zhǎng)  劉蔚海         

參與討論的嘉賓是：

廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 朱萬(wàn)果  

世聯(lián)行首席技術(shù)官、中國(guó)建設(shè)教育協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)常委  黎振偉

廣州樂(lè)晟商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng) 雷易群 

花樣年商旅文 粵港澳大灣區(qū)總經(jīng)理 蘇銳鋒  

廣東中盈產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 黃少麟

瑰悅創(chuàng)始人&CEO 劉  斌

廣州市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 龔  元 

有請(qǐng)以上八位嘉賓開始分享與討論。

劉蔚海：大家好，我是劉蔚海，今天很高興與很多老朋友、新朋友共聚一堂，希望我們互動(dòng)可以輕松一點(diǎn)。

這個(gè)題目是創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，特別針對(duì)一些存量的物業(yè)，存量物業(yè)有很多人講，現(xiàn)在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，從增量到存量，毋庸置疑，感覺(jué)是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，但我們知道其實(shí)資金要求包括運(yùn)營(yíng)能力是不可少的，要把存量物業(yè)重新做好。

我想跟黎振偉老師請(qǐng)教一下，您覺(jué)得存量物業(yè)未來(lái)有沒(méi)有一些比較宏觀一點(diǎn)的風(fēng)向你可以分享一下。

黎振偉：謝謝劉總，因?yàn)槠鋵?shí)我做顧問(wèn)做了好多具體的東西，但回頭看一下，我們?cè)阶鼍唧w問(wèn)題越大，做存量物業(yè)的人賺錢都不多，越做越怕，所以我們現(xiàn)在真的要從宏觀到中觀到微觀探討問(wèn)題。

首先第一點(diǎn)，其實(shí)存量與增量是一個(gè)不可分割的孿生兄弟，有增量就有存量，但是往往是前面容易后面難，因?yàn)榻ǚ咳菀走\(yùn)營(yíng)難，所以過(guò)去30年中國(guó)高增長(zhǎng)的大家都去建房子，問(wèn)題就來(lái)了，我們這種愛(ài)增量必存量就導(dǎo)致我們的運(yùn)營(yíng)做得不好，問(wèn)題越來(lái)越多，越多了以后又回到了增量上，很多增量本身沒(méi)注意經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，結(jié)果很多增量又成為了問(wèn)題的存量，所以整個(gè)社會(huì)的問(wèn)題就是存量越來(lái)越多，我們的空置率越來(lái)越多，租金也會(huì)越來(lái)越低，這個(gè)情況我覺(jué)得是根本的，我們現(xiàn)在怪電商，也怪疫情，的確有影響，但如果不從自身，整個(gè)社會(huì)，我們怪圈走不出來(lái)的話，我們這個(gè)行業(yè)是很大問(wèn)題的，科技做得再好，也沒(méi)用，因?yàn)榇蠹叶荚谶@個(gè)怪圈里轉(zhuǎn)，所以這次的觀點(diǎn)論壇，為什么大家都很認(rèn)同理性與穩(wěn)健改變了房地產(chǎn)，因?yàn)榈拇_要改變了，如果這個(gè)基本點(diǎn)不改變的話，我們永遠(yuǎn)都談存量，都在怪圈。

第二點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)怎么去改變它呢？存量地產(chǎn)怎么破局，其實(shí)過(guò)去我們花了好多資金，做了公寓，公司成了重資產(chǎn)，甚至很多文創(chuàng)、文旅，包括萬(wàn)科，萬(wàn)科做了永慶坊，以后估計(jì)你們也不容易，將來(lái)問(wèn)題就來(lái)了，我們都變成，一做存量就是高成本、低收入、難持續(xù)。為什么這個(gè)問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)呢？我們看到一個(gè)很大問(wèn)題，我們今天講到房地產(chǎn)是一個(gè)建設(shè)的房地產(chǎn)，在美國(guó)、英國(guó)他們80年代的理論已經(jīng)告訴我們房地產(chǎn)不是獨(dú)立存在的，是一個(gè)城市的結(jié)構(gòu)里面存在的，如果沒(méi)有一個(gè)好的城市結(jié)構(gòu)沒(méi)有用，所以講存量又回到城市、產(chǎn)業(yè)、城市功能對(duì)存量的支持，很難想象如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)衰退，人口在流失，存量讓你再做，你做得再好也沒(méi)用，人們都會(huì)到珠江新城、金融城，這就告訴我們存量是一個(gè)生態(tài)，是一個(gè)系統(tǒng)，它需要政府、企業(yè)、消費(fèi)者一起來(lái)解決，從政府到企業(yè)到用戶消費(fèi)者，從城市的更新、產(chǎn)業(yè)的升級(jí)重塑到物業(yè)的賦能、金融的創(chuàng)新，也包括消費(fèi)使用的升級(jí)，一起來(lái)考慮這個(gè)問(wèn)題，存量才能解決，當(dāng)然這里面政府很重要，行業(yè)協(xié)會(huì)很重要，所以今天特意推介這兩位商業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，我希望從他們的身上給政府多點(diǎn)建言。

劉蔚海：謝謝黎總，朱會(huì)長(zhǎng)就在你們旁邊，廣東省租賃協(xié)會(huì)還是有淵源，不管咱們協(xié)會(huì)可以解決業(yè)主還是一些使用者兩方面問(wèn)題，可能有一個(gè)信息沒(méi)有完全對(duì)接，所以我想朱會(huì)長(zhǎng)在這里也可以跟我們分享一下，把存量物業(yè)，如何從你們協(xié)會(huì)的身份可以幫很多的業(yè)主、使用者解決他們的問(wèn)題。

朱萬(wàn)果：謝謝劉總，非常感謝今天有機(jī)會(huì)參加觀點(diǎn)這個(gè)交流論壇，觀點(diǎn)地產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)我也一直在關(guān)注學(xué)習(xí)，做得非常好。

我也借助這個(gè)機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單介紹一下我們這個(gè)協(xié)會(huì)，廣東省租賃協(xié)會(huì)是廣東社科聯(lián)主管以及廣東工商聯(lián)主管的行業(yè)協(xié)會(huì)，我們現(xiàn)在做一些什么呢？大家知道社科聯(lián)是一個(gè)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)，省委省政府的智庫(kù)，我們協(xié)會(huì)每年也在立項(xiàng)一些關(guān)于地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的課題。我們現(xiàn)在協(xié)會(huì)做了很多政策，給一些建議給政府，比如我們之前立項(xiàng)了一個(gè)廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)供給側(cè)研究，我也請(qǐng)教了黎老師，因?yàn)橛袝r(shí)候我們也出去會(huì)員單位調(diào)研，基本上普遍都是三難，商業(yè)地產(chǎn)面臨三難，經(jīng)營(yíng)難、招商難、收租難，我們也做了一些報(bào)告給政府，不要建那么多了，現(xiàn)在真的是嚴(yán)重的過(guò)剩了，怎么樣去盤活這些存量物業(yè)，我們也提交一些報(bào)告給政府，做了這方面的調(diào)研，目前政府也看到了，也認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在存量問(wèn)題是非常巨大，所以現(xiàn)在不管是多大房地產(chǎn)，政府跟你談產(chǎn)業(yè)，你什么產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)來(lái)我才會(huì)給你地，如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，不好意思，下一家，所以現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司又委托包括協(xié)會(huì)或者觀點(diǎn)等等這些地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，怎么樣去做產(chǎn)業(yè)落地問(wèn)題，不像以前，做很宏觀的落不了地的，現(xiàn)在是有什么大的產(chǎn)業(yè)可以落下來(lái)，能解決就業(yè)、稅收問(wèn)題，如果還是大面積的建房、賣房，這個(gè)存量，剛才黎老師也說(shuō)了，存量越來(lái)越多，這個(gè)是必然的。所以這方面我們作為行業(yè)協(xié)會(huì)也是要推動(dòng)政府，并不是在這里談單個(gè)項(xiàng)目就能真正把它做好，很多東西都要政府來(lái)推動(dòng)，行業(yè)協(xié)會(huì)作為一個(gè)紐帶作用，操作還是企業(yè)操作，這個(gè)可能會(huì)更加實(shí)際。

另外，我覺(jué)得去庫(kù)存，我們中國(guó)14億人，所需求的各種產(chǎn)品非常巨大，這個(gè)產(chǎn)業(yè)定位方面或項(xiàng)目定位方面不一定要追求高大上，千篇一律，一定要找準(zhǔn)自己項(xiàng)目的定位，高端、中端、低端，根據(jù)自己物業(yè)來(lái)定位，在招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、物業(yè)管理等方面加大力度，應(yīng)該未來(lái)還是很有機(jī)會(huì)的。

另外一些商業(yè)地產(chǎn)零售板塊我也有小小一點(diǎn)體會(huì)，說(shuō)得不對(duì)的可以批評(píng)指正。未來(lái)商業(yè)，剛才雷總也說(shuō)了，現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)是嚴(yán)重轉(zhuǎn)變了，基本上60%、70%都是轉(zhuǎn)到網(wǎng)上去，未來(lái)商業(yè)我覺(jué)得應(yīng)該有三點(diǎn)是可以做的：一個(gè)是超大型，像太古，做世界一流的；第二種商業(yè)是城市文旅，做體驗(yàn)式的，這一點(diǎn)應(yīng)該也是有市場(chǎng)的，像正佳，把海洋館搬進(jìn)來(lái)，把動(dòng)物園搬進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代都不出門，怎么樣才能吸引到一些家庭或聚會(huì)或網(wǎng)紅打卡點(diǎn)去消費(fèi)；還有一種是功能性的社區(qū)商業(yè)，這些也是有市場(chǎng)的，就是便捷，大家都知道去哪里逛街是比較少的，便捷，出門口就可以消費(fèi)了。

我就分享這一點(diǎn)點(diǎn)感受，謝謝！

劉蔚海：謝謝朱會(huì)長(zhǎng)，我很自然地想到了龔會(huì)長(zhǎng)，樓宇經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)招商的一大推手，我覺(jué)得貢獻(xiàn)很大，第一太平戴維斯有一個(gè)數(shù)據(jù)，目前甲級(jí)寫字樓超過(guò)600萬(wàn)平方米這樣的存量，但是未來(lái)五年起碼有300萬(wàn)平方米的增量，所以我們預(yù)期空置率，目前廣州空置率是比較低的，在一線城市包括二線城市比較，大約是8.6個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)計(jì)五年之內(nèi)可以達(dá)到20%，所以是一個(gè)非常大的增量，增量又這么大，存量怎么辦呢？我就想龔會(huì)長(zhǎng)可以從產(chǎn)業(yè)方面看看有些什么，最近講得特別多TMT，還有什么新的東西？

龔元：尊敬的劉董，還有主辦方的朋友，以及在座的各位行業(yè)翹楚和重要嘉賓，大家下午好！非常榮幸受主辦方的邀請(qǐng)參加這次觀點(diǎn)的論壇，得以向大家學(xué)習(xí)和交流，非常榮幸，我簡(jiǎn)單地分享一下。

我認(rèn)為，存量資產(chǎn)在未來(lái)的創(chuàng)新包括但不限于模式重塑、科技驅(qū)動(dòng)、生態(tài)營(yíng)造，更將體現(xiàn)在體制優(yōu)化、思維升維、研發(fā)應(yīng)用、政策支撐的方面。

另外，創(chuàng)新是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源泉，存量資產(chǎn)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型箭在弦上，不得不發(fā)，而前提是通過(guò)“摸底數(shù)、盤資產(chǎn)、促活化、提效能”來(lái)爭(zhēng)取做到有的放矢。

在未來(lái)，隨著高端商務(wù)寫字樓規(guī)模的快速增長(zhǎng)（現(xiàn)有超2100棟寫字樓，經(jīng)政府認(rèn)定了首批17棟超甲級(jí) 40棟甲級(jí)寫字樓），產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的蓬勃發(fā)展（現(xiàn)有超2800個(gè)園區(qū)，經(jīng)政府認(rèn)定了10大價(jià)值創(chuàng)新園 66個(gè)提質(zhì)增效園，特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)認(rèn)定推進(jìn)中，21條相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步強(qiáng)化中），存量市場(chǎng)將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)：1.數(shù)智化和產(chǎn)業(yè)化并重；2.規(guī)?；托б婊骖?；3.藝術(shù)化和便利化呼應(yīng)。

劉蔚海：謝謝龔會(huì)長(zhǎng)，數(shù)據(jù)說(shuō)話。

 

龔會(huì)長(zhǎng)旁邊有我的一位新朋友，中盈的黃總，其實(shí)你家族從開發(fā)商做到現(xiàn)在，變成一種應(yīng)該來(lái)說(shuō)綜合運(yùn)營(yíng)商，做一些設(shè)備設(shè)施管理和園區(qū)運(yùn)營(yíng)，我覺(jué)得運(yùn)營(yíng)是，特別對(duì)一些現(xiàn)有的物業(yè)是很重要的，跟我們分享一下。

黃少麟：謝謝劉董，也感謝主辦方的邀請(qǐng)，剛才劉董也說(shuō)我是運(yùn)營(yíng)背景的，簡(jiǎn)單介紹一下，我們中盈是一家港資公司，基本上業(yè)務(wù)都是在國(guó)內(nèi)的，正式擁抱大灣區(qū)。

我們之前也做房地產(chǎn)開發(fā)，做一些小型的項(xiàng)目，最近兩三年開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和投資，目前主要還是在運(yùn)營(yíng)為主，因?yàn)橥顿Y這個(gè)比較長(zhǎng)線的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等因素，我們還是在觀察的狀態(tài)，剛剛雷總說(shuō)的春天還是秋天，我們也是很好奇這個(gè)問(wèn)題。

我們的企業(yè)現(xiàn)在目前的經(jīng)營(yíng)主要是用服務(wù)作為整體全盤的經(jīng)營(yíng)，我們旗下也會(huì)有各種子品牌，比如說(shuō)靈活辦公，我們也有自己的軟件科研團(tuán)隊(duì)，商管的數(shù)字科技，每天跟客戶、跟科技、跟業(yè)主、跟社會(huì)等等打交道，去分享自己的觀點(diǎn)，接地氣一點(diǎn)。

講一個(gè)想法，從社會(huì)去分析目前的一些情況，先講商業(yè)地產(chǎn)的人才，現(xiàn)在很多的朋友，特別是年輕的朋友，以前可能地產(chǎn)是一個(gè)收入很高的行業(yè)，精英人才都往這里，但年輕的一代，新興行業(yè)會(huì)有更多的選擇，所以我們?cè)谧鼋?jīng)營(yíng)過(guò)程里對(duì)于招聘壓力是蠻大的，你找了專業(yè)的團(tuán)隊(duì)花了很長(zhǎng)時(shí)間培訓(xùn)他們，別的公司就挖他們走了，很痛，我這里提一個(gè)觀點(diǎn)，我們做的是都是產(chǎn)業(yè)園和辦公樓，現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)模式都是非常人手化，哪怕有一些軟件、智能、預(yù)約，或合同管理系統(tǒng)，最后還是要人去輸入和管理，我們現(xiàn)在的觀點(diǎn)是這些都沒(méi)有真正達(dá)到科技化，真正科技化是真的做到全自動(dòng)，銀行業(yè)也是一樣，現(xiàn)在申請(qǐng)信用卡不需要接觸人，以前還需要一個(gè)人去看征信怎么樣，現(xiàn)在都不用了，這個(gè)過(guò)程你開卡、拿卡，哪怕一個(gè)人打電話給你要取卡，都是人工智能，房地產(chǎn)行業(yè)為什么不能這樣子呢？為什么不能把運(yùn)營(yíng)人員人工智能化呢？現(xiàn)在行業(yè)也在看到是有一些行業(yè)的發(fā)展，減輕在運(yùn)營(yíng)上的標(biāo)準(zhǔn)化的問(wèn)題。

延伸到年輕人，全球疫情，大家跟病毒共存，中國(guó)很幸運(yùn)，國(guó)家管制非常好，不用擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題，除了中國(guó)以外，大家都是對(duì)靈活辦公、在家辦公有一個(gè)根本社會(huì)性的變化，大家都搬離CBD，硅谷這些人都跑了，對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)租價(jià)、使用率、空置率都有巨大影響，大家都覺(jué)得是一個(gè)一去不復(fù)返的概念，延伸到在未來(lái)在國(guó)際、在外國(guó)對(duì)于在家辦公的軟件工具等等的開發(fā)，這方面會(huì)更加多的可能性，反而這些機(jī)會(huì)會(huì)從外國(guó)的技術(shù)引進(jìn)到中國(guó)，中國(guó)反而是還好，疫情過(guò)后還是該上班上班，該擠公交還是擠。但是現(xiàn)在年輕一代也很注重生活質(zhì)量，作為產(chǎn)業(yè)園和辦公樓，怎么樣在空間上去吸引他們回來(lái)，這個(gè)很重要，你回來(lái)會(huì)比你在家辦公更有價(jià)值，這是我們?cè)谧鲮`活辦公等等會(huì)持續(xù)思考的問(wèn)題。

到最后衍生的一個(gè)點(diǎn)就是，現(xiàn)在我們做一個(gè)地產(chǎn)的投資，大家都是大業(yè)主，你最大的兩個(gè)投資就是地段和建筑，這兩個(gè)東西你是否有足夠的信心，20年之后還有競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)觀點(diǎn)是大家在投資的時(shí)候經(jīng)常反思的問(wèn)題，現(xiàn)在公交、地鐵已經(jīng)區(qū)域化了，18號(hào)線要開通了，大家去萬(wàn)博上班也很方便，都是分散式的，你看到租金核心地段價(jià)值有時(shí)候會(huì)覺(jué)得有點(diǎn)乏力了，大家辦公方式，分散式的辦公，有很多的東西，第二，建筑這個(gè)玻璃幕墻搞50層、60層，應(yīng)該是八九十年代，還會(huì)有20年嗎，我不知道。因?yàn)檫@些增量未來(lái)都是持久性的，我們不是蓋住宅賣掉就OK了，大部分都是蓋好之后要負(fù)責(zé)50年，這樣子思考的東西會(huì)更多。

最后分享一個(gè)小點(diǎn)，如果脫離了這些地段等等，企業(yè)或使用者跟業(yè)主的連接，我們經(jīng)常講體驗(yàn)式，某一種精神連接吧，講個(gè)小例子，如果你問(wèn)一個(gè)朋友，你住在哪里，他說(shuō)我住在薈月臺(tái)（音），就會(huì)說(shuō)他很有錢，問(wèn)另一個(gè)朋友說(shuō)，他住在廣粵天地，你會(huì)覺(jué)得他有錢，但是是不一樣的感覺(jué)，現(xiàn)在我們做靈活辦公，一棟樓的品牌是否有可塑性，還是那句話，20年之后慢慢收回大部分的成本，如果說(shuō)從另外一種打法考慮增值、創(chuàng)新等等的維度，品牌精神是很有趣的話題，因?yàn)槟贻p人都是考慮這些，體驗(yàn)或身份，我在這棟樓、在這個(gè)地區(qū)辦公，是否跟我的身份和精神是匹配的，這是靈活辦公、聯(lián)合辦公挺能夠?qū)崿F(xiàn)這些點(diǎn)的。內(nèi)容可以變，但是建筑不能變，地段不能變，保持靈活吧，未來(lái)疫情后主席也說(shuō)是一個(gè)新時(shí)代，會(huì)怎么新我也不知道，還是要保持靈活，個(gè)人的一些小見(jiàn)解，希望透過(guò)這些見(jiàn)解跟大佬多多交流，各位行業(yè)前輩也可以把很好的經(jīng)驗(yàn)分享給我們。

謝謝大家！

劉蔚海：謝謝，其實(shí)我有一個(gè)小問(wèn)題想問(wèn)一下黃總，我留意到你的產(chǎn)業(yè)園有一個(gè)專門做直播平臺(tái)的，這個(gè)直播平臺(tái)，其實(shí)我們?nèi)昵皬膩?lái)沒(méi)有想過(guò)寫字樓的租戶有一些個(gè)人來(lái)做直播，其實(shí)你是怎么看待，他是自動(dòng)找上門還是你去主動(dòng)出擊找一些網(wǎng)紅來(lái)租你的地方？

黃少麟：分享一個(gè)做產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，我們很多樓都在CBD，很高成本的，應(yīng)該是廣州最貴的孵化器吧，開玩笑，所以我們孵化器是做得不好的。我自己親身的體驗(yàn)是，做產(chǎn)業(yè)是很辛苦的，很難，甚至有點(diǎn)扯淡，因?yàn)槟惚緛?lái)不是產(chǎn)業(yè)龍頭，不外乎就是一個(gè)平臺(tái)，我們也不是向政府委托這樣的平臺(tái)，政府資源直接到位的，我們不是這種，我們是地產(chǎn)人，你讓我搞直播、電商，學(xué)習(xí)周期，我曾經(jīng)很努力做這些東西，但確實(shí)發(fā)現(xiàn)很難，回歸到劉董的問(wèn)題，我們做這種是自然生成的，去年行業(yè)很好，大家很有錢，涌進(jìn)珠江新城，今年都走了，這些都是我們做樓宇經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，首先我們是保持一種謙虛的態(tài)度，企業(yè)會(huì)告訴我，市場(chǎng)會(huì)告訴我，哪個(gè)市場(chǎng)是最好的，我們就進(jìn)去孵化他們，而不是搞人工智能什么，我希望去改變這個(gè)市場(chǎng)，做地產(chǎn)人是沒(méi)有這樣的能力，但是在背后的過(guò)程，怎么樣把信息、社交等等做好服務(wù)，用做服務(wù)的心態(tài)去做還是可以的。

劉蔚海：謝謝。其實(shí)回歸到還是需求，我們老是說(shuō)地產(chǎn)是一個(gè)載體，有新的需求，只不過(guò)有些業(yè)主會(huì)早一步，有些可能反應(yīng)慢一點(diǎn)，我留意到剛才雷總也告訴我們一個(gè)新的需求，迷你倉(cāng)，以前我們都沒(méi)有想到，可能一些比較高的商場(chǎng)蓋到9層樓，怎么來(lái)招商呢，現(xiàn)在發(fā)覺(jué)很多大盒子都是交流的社交的空間，這些人有時(shí)候也會(huì)有一些衍生的需求，都在那里做直播，又需要一些迷你倉(cāng)，這也是新的需求、新的業(yè)態(tài)，雷總也可以跟我們講講商業(yè)方面有一些什么新的趨勢(shì)。

雷易群：謝謝。我講兩方面，第一個(gè)是存量資產(chǎn)，存量資產(chǎn)，因?yàn)橹靶纬蛇@個(gè)結(jié)果，因?yàn)槲覀儚姆康禺a(chǎn)開發(fā)，一直從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)成招商，存量這么多，最核心還是在源頭，最早的規(guī)劃、最早的設(shè)計(jì)、最早的房地產(chǎn)的配比，包括野蠻式的增長(zhǎng)，才帶來(lái)今天的存量市場(chǎng)，很多是沒(méi)辦法才有這么多存量，一旦有辦法能夠把它處理掉，很多房地產(chǎn)商是不想有這個(gè)存量，這一點(diǎn)上如果說(shuō)以后增量，就呼吁一下，因?yàn)楹芏鄥f(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)都在，能不能在協(xié)會(huì)來(lái)解決，我們作為實(shí)際操盤人把源頭解決掉，這是第一點(diǎn)。

第二，我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目最難還是錢的問(wèn)題，錢從哪里來(lái)，不管有錢的沒(méi)錢的，錢還是難找，錢難找的原因最核心的是，中國(guó)的市場(chǎng)上應(yīng)該以政府來(lái)主導(dǎo)或行業(yè)主導(dǎo)，有產(chǎn)業(yè)基金，對(duì)我們做存量資產(chǎn)的就會(huì)有一個(gè)新的春天來(lái)解決我們以后在這個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大的動(dòng)力，希望能夠給我們這樣的機(jī)會(huì)，比如說(shuō)廣州生物島為什么很多產(chǎn)業(yè)，廣州市政府給了很多的支持，是不是可以在廣州的存量市場(chǎng)上，行業(yè)或政府能做一些好的基金把好的資產(chǎn)來(lái)做，不管的樓宇經(jīng)濟(jì)、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，從這里來(lái)主導(dǎo)對(duì)我們行業(yè)又有大的變化。

第三，平臺(tái)服務(wù)，我們做很多產(chǎn)業(yè)園，不管是樓宇還是寫字樓還是商業(yè)，我們做這件事情說(shuō)得不好聽(tīng)是二房東，搭建一個(gè)平臺(tái)，不管用什么模式，最后是讓我的租戶或我的租戶的客戶來(lái)我的產(chǎn)業(yè)園，最核心是比較方便，我如果做這個(gè)產(chǎn)業(yè)園就能夠上下游所有產(chǎn)業(yè)都能夠在這個(gè)平臺(tái)上解決我的一站式服務(wù)的需求，現(xiàn)在你看電商能做得這么好，這一點(diǎn)對(duì)我們來(lái)講是大的啟發(fā)，包括在座做產(chǎn)業(yè)園也是這個(gè)方向。

第二塊在產(chǎn)業(yè)園招商上，現(xiàn)在難度很大，但是我覺(jué)得我們可以轉(zhuǎn)型，因?yàn)楦饔懈鞯拇蚍?，各有各的不同，八仙過(guò)海，各顯神通，這部分還是要結(jié)合現(xiàn)在的實(shí)際，不要太多的在大的標(biāo)準(zhǔn)化上，因?yàn)榇蟮臉?biāo)準(zhǔn)化讓大的企業(yè)、大的行當(dāng)來(lái)做，如果整體體量不夠大的話，在招商運(yùn)營(yíng)還是偏差異化，不要搞惡性競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)蛋糕足夠大，不管是今天這個(gè)行業(yè)可能有點(diǎn)問(wèn)題，但整體其他行業(yè)欣欣向榮，危機(jī)，危機(jī)，危險(xiǎn)中就有機(jī)會(huì)。

劉蔚海：謝謝。

我身邊蘇總，花樣年商旅文在商業(yè)地產(chǎn)方面特別商場(chǎng)還有一些商業(yè)街可以給我們看看有一些什么分享。

蘇銳鋒：感謝劉總和主辦方的邀請(qǐng)。

剛才聽(tīng)了很多大咖領(lǐng)導(dǎo)的分享，我覺(jué)得作為一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，想的問(wèn)題會(huì)比較微觀一點(diǎn)，我在考慮存量，因?yàn)槲覀円步佑|了很多存量，存量有一些是有效需求的存量，有一些是無(wú)效的存量，包括我們?cè)诮油獾乜赡芪辶€城市的商場(chǎng)，它并不具備市場(chǎng)的條件，目前來(lái)講我們所探討的存量機(jī)會(huì)可能是指有些有效需求，商業(yè)產(chǎn)品并不匹配需求的一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)。探討這個(gè)問(wèn)題我可以分享一個(gè)，深圳這幾個(gè)月有一個(gè)行業(yè)的大事，龍崗萬(wàn)達(dá)正式開業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目我很了解，它早期是一個(gè)好百年的家居，位置也是很靠后，經(jīng)營(yíng)也不好，在萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐之后用了大概10個(gè)月時(shí)間進(jìn)行改造升級(jí)，上個(gè)月開業(yè)之后造成了轟動(dòng)，這個(gè)案例作為我們探討存量機(jī)會(huì)來(lái)講是一個(gè)典型的案例，在一些比如說(shuō)物業(yè)的功能性的改造，包括定位的改造之后，把一些已經(jīng)有的老的物業(yè)進(jìn)行重新的定位包括改造包裝，重新推出市場(chǎng)，這是一部分。

第二，存量市場(chǎng)定位的調(diào)整，我們?cè)谔K州有一個(gè)項(xiàng)目，蘇州淮海路的邊上，2019年的定位還是以傳統(tǒng)的家庭定位為主，開業(yè)之后經(jīng)營(yíng)不是太好，這個(gè)項(xiàng)目在做重新定位的時(shí)候就重新把它做成年輕的潮流的定位，依托步行街的年輕人的客群，我們做了很多酒館，夜經(jīng)濟(jì)的營(yíng)造，重新定位改造之后，這個(gè)項(xiàng)目煥發(fā)了新生。

第三，我們有一些業(yè)態(tài)的改造，我們?cè)谏钲谟幸恍╉?xiàng)目也是考慮了很多新的業(yè)態(tài)，比如做了羽毛球場(chǎng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)的加大，包括做酒館、夜經(jīng)濟(jì)的打造，一些老項(xiàng)目的新業(yè)態(tài)的引進(jìn)，對(duì)存量市場(chǎng)的盤活帶來(lái)了一定的效果。

在這里我考慮兩點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目要增加新的連接，以前我們考慮的是一些物理的連接，包括動(dòng)線，現(xiàn)在我覺(jué)得可能再增加一些互聯(lián)網(wǎng)的連接，在早期的公司，我們?cè)诳紤]像小程序、網(wǎng)上的引流，互聯(lián)網(wǎng)搶了很多生意，為什么不能在互聯(lián)網(wǎng)上把我們生意搶回來(lái)呢？這是我們考慮的一個(gè)思路。第二，更新，我們可能項(xiàng)目，在發(fā)展中跟不上市場(chǎng)的改變，這里面對(duì)于我們更新是很重要的，只有跟得上市場(chǎng)的腳步，存量市場(chǎng)才能煥發(fā)價(jià)值。

劉蔚海：謝謝蘇總，到這里，最后我們把話鋒轉(zhuǎn)到剛才陳總講的新物種，服務(wù)式公寓這一塊，因?yàn)榉?wù)式公寓我看到瑰悅就非常高大上，很多很吸引人的一些效果，還有在做的一些事情，其實(shí)要是存量物業(yè)會(huì)不會(huì)比較困難呢，劉斌總，您覺(jué)得目前你們?cè)谡劦亩际且恍┬碌捻?xiàng)目，存量這一塊你們也應(yīng)該有接觸吧。

劉斌：有的，轉(zhuǎn)到我這兒其實(shí)一看就是做運(yùn)營(yíng)，我們陳總也講，運(yùn)營(yíng)是一個(gè)很苦很累的事，從第一階段政府的兩位伙伴去講，其實(shí)存量大家也看到，產(chǎn)業(yè)園，包括政府的城市更新、舊改，包括地產(chǎn)項(xiàng)目的存量，所以存量還是很大；第二個(gè)，資產(chǎn)端，我們存量里面剛才講的多是辦公，出租率我第一回聽(tīng)還是挺震撼的，我原來(lái)在北京大概控制在20多，廣州的整個(gè)數(shù)據(jù)還是很好看的，珠江新城那一塊租金一直高高在上決定性的因素，這個(gè)存量還是可以，我們?cè)谧龉⑦\(yùn)營(yíng)的時(shí)候，我們不斷也在創(chuàng)新，當(dāng)然我們創(chuàng)新的基礎(chǔ)是回歸初心，到最后展現(xiàn)數(shù)字是我們?cè)谧?，我們要把坪效做到到底?塊錢每天還是9塊錢每天，這是要用數(shù)據(jù)說(shuō)話。

保持我們做原始運(yùn)營(yíng)的階段，這個(gè)我們也有三個(gè)方面，第一個(gè)是要迎合政策，比如現(xiàn)在租房租賃的政策很好，除了服務(wù)式公寓，還有酒店式公寓，還有白領(lǐng)公寓，還有員工公寓，剛才的產(chǎn)業(yè)園的配套，根據(jù)它的定位住的部分，從公寓的住的模塊做到了，這也是迎合政策；第二，我們?cè)诔杀旧献隽撕芏嗟目剂?，第一個(gè)是從產(chǎn)品端，因?yàn)樗性醋杂谀愕耐度?，我們把很多大的空間變小了，房間的空間變大了，從人才梯隊(duì)的培養(yǎng)，因?yàn)槲覀兪亲銎放戚敵觯覀儐雾?xiàng)目的IP能把租戶吸引過(guò)來(lái)，人才梯隊(duì)培養(yǎng)很關(guān)鍵，比如說(shuō)我們開了100家店，店的人員從哪里來(lái)很重要；第三，系統(tǒng)管理。

再回到剛才講的業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，回歸一下，業(yè)態(tài)分商業(yè)，分辦公，分住，非標(biāo)住宿這一塊是我們現(xiàn)在想把公寓打造的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)。市場(chǎng)上現(xiàn)在的存量肯定還是足足的，但是每個(gè)存量有特點(diǎn)，比如說(shuō)在CBD這個(gè)區(qū)域適合打造高端的，因?yàn)樽罱K要用坪效來(lái)考量，還有一類是政府類的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園，就跟我們做商業(yè)地產(chǎn)一樣，剛開始定位這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的時(shí)候就應(yīng)該把住的這個(gè)模塊植入進(jìn)去，把每個(gè)商業(yè)模塊，比如說(shuō)網(wǎng)紅、直播基地植入進(jìn)去，聯(lián)合辦公植入進(jìn)去，這一塊很關(guān)鍵，就是前期的定位，這個(gè)園區(qū)的定位和規(guī)劃一定要準(zhǔn)確，所以我們現(xiàn)在在非標(biāo)住宿這一塊第一階段就是在做定位，這個(gè)地方到底適合我們?cè)诠⑦@一塊哪一款，這個(gè)很關(guān)鍵，所以存量還是不怕的，存量多也不怕，我們也在選擇，很多好的地段的存量怎么租出去，不好的怎么去做，可能就需要專業(yè)的人干專業(yè)的事，用各種業(yè)態(tài)比較專業(yè)的渠道來(lái)注入進(jìn)去，把前期的定位做好。

剛才聽(tīng)兩位代表說(shuō)一些政策方面，聽(tīng)到上千個(gè)產(chǎn)業(yè)園在做的時(shí)候，我們也在考慮下一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能不能讓我們介入一下，在住的板塊做一下，其實(shí)我們都有相應(yīng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

以上是我對(duì)公寓做的闡述。謝謝大家！

主持人：謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言，為現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)了很多深刻的內(nèi)容。

接下來(lái)我們繼續(xù)進(jìn)行主題分享，有請(qǐng)下一位演講嘉賓上臺(tái)，他是凱保商發(fā)CEO龐曉云先生，演講題目是用Reits收購(gòu)存量資產(chǎn)的內(nèi)在邏輯。龐曉云先生的發(fā)言時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

龐曉云：大家好，我叫龐曉云，我是來(lái)自凱保商發(fā)的。

首先感謝觀點(diǎn)邀請(qǐng)我來(lái)這里跟大家一起做分享，也感謝大家20分鐘在這里聽(tīng)我的講話，我有一個(gè)問(wèn)題，在講之前，我希望我演講能夠給大家有一點(diǎn)啟發(fā)，其實(shí)我參加的會(huì)也很多，我參加會(huì)有一個(gè)宗旨，就是我自己一定要有啟發(fā)，否則這個(gè)會(huì)對(duì)我沒(méi)有意義，希望我講的話對(duì)大家有啟發(fā)。第二個(gè)，我要用一個(gè)問(wèn)題開始我的演講，昨天我在上海看了一個(gè)盤子，主要是輕餐飲的，是一個(gè)國(guó)企頭牌的地產(chǎn)商，我的問(wèn)題是，如果你來(lái)收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，你最關(guān)心的財(cái)務(wù)指標(biāo)是哪個(gè)，它是在營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)問(wèn)題也不用回答，你心里知道，我在后面的演講當(dāng)中可能會(huì)有這個(gè)問(wèn)題的答案，大家可以關(guān)注一下。

我先介紹一下我自己，我是新基建投融資聯(lián)盟擔(dān)任一些職位，擔(dān)任主任研究員，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目和政策方面的研究，當(dāng)然這個(gè)是不拿錢的，但是資源很好。資管之家我是創(chuàng)始人，我搞了一個(gè)小的平臺(tái)，這個(gè)就是比較小眾的。當(dāng)然我有一些資質(zhì)，這些不值一提，我是一個(gè)理科生，但是我又跨界金融，跨界到房地產(chǎn)和基金，可能我的角度、我的視野稍微有一些不一樣，跟我們房地產(chǎn)傳統(tǒng)的企業(yè)，希望能夠在里面給大家分享一些我的想法。

談到Reits，我們就要講到今年7月份國(guó)家Reits的上市，是基建、基礎(chǔ)設(shè)施，有9只基金上市了，其中包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、水廠，這個(gè)是一個(gè)大勢(shì)所趨了，Reits在這里面發(fā)揮的作用。

其實(shí)我們國(guó)家的基金Reits最早是債務(wù)性質(zhì)的，企業(yè)發(fā)債，現(xiàn)在7月份的Reits是權(quán)益型的，來(lái)自于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不是固定利率的收益，就是要穿透到你的實(shí)際經(jīng)營(yíng)上，這個(gè)是國(guó)家從存量資產(chǎn)的考慮上來(lái)動(dòng)用Reits這個(gè)工具，Reits歷史背景和結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，跟我們現(xiàn)在在座的各位，如果你不是搞金融，不是搞基金這一塊，可能關(guān)系不是特別大，但是它的所有支撐都來(lái)自你的經(jīng)營(yíng)。

Reits是一種結(jié)合型基金，簡(jiǎn)單講一下結(jié)構(gòu)，我就白話講。Reits在中間投資人就是所有的個(gè)人，底下是底層資產(chǎn)，底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入作為紅利分配給到投資人、股民，一個(gè)個(gè)的老太太、老頭、我、你，個(gè)人開個(gè)戶就可以去買，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是它通過(guò)對(duì)底層資產(chǎn)的收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)來(lái)形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足合規(guī)的要求之后，你就可以到二級(jí)市場(chǎng)去融錢了，就甩掉它了。

Reits是每個(gè)人都需要的，國(guó)家也需要，我們的所有PPP項(xiàng)目其實(shí)在國(guó)內(nèi)搞了很長(zhǎng)時(shí)間了，真正開工的50%不到，真正賺錢的也很少，20%都不到，這里面的債怎么辦？Reits。Reits不是每個(gè)項(xiàng)目都可以上的，有很多評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，Reits的條件，其中最重要的條件就是前面三年要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且你的利潤(rùn)率達(dá)到5%-6%，20%更好，但是沒(méi)那么高，它的風(fēng)險(xiǎn)是基于債券和股票之間的投資配置，你要清楚Reits的風(fēng)險(xiǎn)是基于股票和債券之間，債券最安全，Reits就是它是把底層資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離的，一旦Reits出現(xiàn)問(wèn)題，你不能夠達(dá)到我的回報(bào)率，股民不能滿意了，你承諾我的比如說(shuō)5%，達(dá)不到5%或者低于合規(guī)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候破產(chǎn)怎么辦，對(duì)不起，你的底層資產(chǎn)分隔了，我還是可以拿回來(lái)的，但是收益是跳動(dòng)的，但是浮動(dòng)范圍比股票要小很多，在美國(guó)80%的家庭都買Reits，中國(guó)很少，它的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票。

這種工具能夠覆蓋什么樣的不動(dòng)產(chǎn)，很多不動(dòng)產(chǎn)，就是現(xiàn)在我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)內(nèi)的朋友們，屬于租賃型住房、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老院，全球現(xiàn)有的房地產(chǎn)Reits，這一行是今年國(guó)家7月份的，全國(guó)現(xiàn)有的基建Reits，電信塔、機(jī)場(chǎng)，能源管道，還有輸配電在印度，發(fā)電站，下一階段太陽(yáng)能發(fā)電和儲(chǔ)能項(xiàng)目，這種專業(yè)公司會(huì)把它們的重資產(chǎn)上Reits，他們靠給客戶輸出能源來(lái)收取固定的租金或差價(jià)，這個(gè)方式來(lái)獲得穩(wěn)定的收益，把這些儲(chǔ)能的重型裝備最后上Reits，上Reits之后所有的投資權(quán)收回來(lái)，但這里面有很多固定，不能夠賣掉之后就退出，要有3-5年的鎖定期，只要我三年盈利，沒(méi)有人愿意拋的，當(dāng)然這里面還有很多結(jié)構(gòu)上的操作是讓作為不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)公司的人會(huì)從更高維度去看待這個(gè)事，你的品牌你可以去建設(shè)，可是你的房地產(chǎn)本身你就把它看成一個(gè)載體就可以了，不要覺(jué)得它一定是你的什么，你就不會(huì)糾結(jié)于我能不能趕得上這個(gè)時(shí)代，它不是你的，它只是你的一個(gè)載體，一個(gè)是你的錢，一個(gè)是你的品牌，其他的不重要，剛才講了很多創(chuàng)新思維，這就是我們國(guó)內(nèi)的所謂不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)和國(guó)外像越秀走得比較前面，像凱德，他們是玩了十多二十年了，現(xiàn)在我們Reits來(lái)了，我們懂不懂這個(gè)東西背后的邏輯是什么，鐵打的營(yíng)盤流水的兵，你的資產(chǎn)不是你的，它只要能給你帶來(lái)收益就可以。

這就是過(guò)程，第一步，資產(chǎn)裝入與隔離，把資產(chǎn)隔離開，第二步黃色部分，基金投進(jìn)來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)盈利要分配給我的投資人，我想講的是Reits的好在哪里，可以通過(guò)這個(gè)地方來(lái)看見(jiàn)，錢進(jìn)來(lái)之后，這個(gè)結(jié)構(gòu)大家不要去看，這是中國(guó)特色，毫無(wú)意義的ABS，項(xiàng)目公司也是一個(gè)特殊的，就是一個(gè)合伙公司，為了方便進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)移，錢怎么分配，三個(gè)地方，有這三種可能去分配，一個(gè)是項(xiàng)目公司的股東借款，平時(shí)經(jīng)營(yíng)需要錢，我融了10個(gè)億，可能給5000萬(wàn)給他，這個(gè)我要拿去還債，還了8個(gè)億，還有2個(gè)億怎么辦？原始權(quán)益人放兜里，不能亂用，收購(gòu)其他資產(chǎn)，你想還債、繼續(xù)收購(gòu)，上Reits，但前提條件記住，你上Reits的前提條件是你要滿足合規(guī)，不合規(guī)證監(jiān)會(huì)不會(huì)讓你上。但是話說(shuō)回來(lái)，經(jīng)營(yíng)為了經(jīng)營(yíng)，還是經(jīng)營(yíng)為了提升，當(dāng)然經(jīng)營(yíng)為了提升，經(jīng)營(yíng)是根本，但如果你為了經(jīng)營(yíng)而經(jīng)營(yíng)，那可能你最后走不到頭，你被別人收了或跟不上，你如果是有更高的維度，用資本的維度去看你的事業(yè)的時(shí)候，無(wú)所謂，這么多標(biāo)的，經(jīng)營(yíng)可以收經(jīng)營(yíng)公司，這時(shí)候你要用更高的維度去看這個(gè)事情。

Reits下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，價(jià)值怎么回事？Reits的價(jià)值有兩種，分紅回報(bào)，來(lái)自于平時(shí)經(jīng)營(yíng)的租金，資產(chǎn)增值，資產(chǎn)增值來(lái)源于兩個(gè)地方，時(shí)間，第二個(gè)你的資產(chǎn)增值還來(lái)自于你本身的分紅，你本身的分紅進(jìn)行現(xiàn)金流折算。所以提醒一下，剛才我開會(huì)之前提的第一個(gè)問(wèn)題，財(cái)務(wù)指標(biāo)是什么，這個(gè)東西，反正你記住這個(gè)東西，你的現(xiàn)金流決定你的資產(chǎn)價(jià)值，而不是你的地段，如果你的地段在南京西路，但是你的經(jīng)營(yíng)為零，可能你只能清算，如果我的地段在駐馬店，我經(jīng)營(yíng)得非常好，對(duì)不起，我值錢，這就是它，它是一個(gè)相對(duì)的。這就是真正的資產(chǎn)價(jià)值來(lái)源于真正的現(xiàn)金流的折算和地段的增值空間。

估值方法選擇，我講一點(diǎn)，我們老百姓投資叫非控制權(quán)投資，你是買不了控制權(quán)的，控制權(quán)并購(gòu)就是我們干的事，包括作為地產(chǎn)商，越秀他們也想干，包括像現(xiàn)在的很多大基金，它會(huì)通過(guò)比較法或DCF法，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)需要進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，我值不值，我們國(guó)家沒(méi)有參考標(biāo)準(zhǔn)，很麻煩的事，Reits不成熟，你通過(guò)比較法，你是歪的，你只有通過(guò)最底層的內(nèi)生型價(jià)值，就是你的營(yíng)運(yùn)的利潤(rùn)的折現(xiàn)，多少年折現(xiàn)，你的債務(wù)成本、股權(quán)成本是多少，這個(gè)就是專業(yè)的人干專業(yè)的事。

我們國(guó)家的估值是靜態(tài)價(jià)值估值，不是動(dòng)態(tài)的，動(dòng)態(tài)的才會(huì)走DCF折現(xiàn)，靜態(tài)是憑經(jīng)驗(yàn)，你這個(gè)地段的房?jī)r(jià)怎么定，房?jī)r(jià)本身由于是商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有意義。

這是首創(chuàng)稅務(wù)，是這次Reits項(xiàng)目的簡(jiǎn)介，發(fā)行份額數(shù)量5億，基金存續(xù)期限是26年，權(quán)益型的基金是無(wú)預(yù)期收益，這個(gè)可以高可以低，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，大家都是一樣。

首創(chuàng)水務(wù)的錢怎么用的，你要玩Reits你要知道錢有幾種玩法，拿到錢，它會(huì)在收購(gòu)了深圳和合肥首創(chuàng)的兩個(gè)水廠，還有一部分錢，除了還債，剩下的錢另外在外面的城市購(gòu)買了9個(gè)水廠。Reits的兩個(gè)目的，第一個(gè)還債，第二個(gè)是收購(gòu)。

無(wú)形資產(chǎn)BOT的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)也可以做Reits，水廠的土地是國(guó)家的，不具有底層資產(chǎn)的所有權(quán)，土地也不是它的，可是它被政府授予了經(jīng)營(yíng)權(quán)，這個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)上產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)金流就可以上Reits，但記住如果是私人給你的土地，他授權(quán)我做業(yè)務(wù)了，沒(méi)用，因?yàn)樗饺说耐恋睾蛧?guó)家的土地是兩個(gè)概念，他不可能讓你進(jìn)行公募，公募是指國(guó)家要對(duì)老百姓負(fù)責(zé)，如果底層資產(chǎn)是私人的，上面也有經(jīng)營(yíng)，去做這個(gè)很困難。目前國(guó)家房地產(chǎn)除了租賃性住房可以有這個(gè)，其他的不開放。

這就是我給他們指導(dǎo)的首創(chuàng)水務(wù)基金估值和收益分配率預(yù)測(cè)，這個(gè)表是看不見(jiàn)的，但是可以看到它的規(guī)模，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，這個(gè)表只是8張表的一張，不是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的靜態(tài)估值，我給你一個(gè)經(jīng)驗(yàn)型的東西，我是通過(guò)DCF把它算出來(lái)，真正你要做估值，做不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)的時(shí)候，你看不見(jiàn)這張表，你的評(píng)估就是歪的，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)是需要考究的。預(yù)測(cè)數(shù)其實(shí)一點(diǎn)都不偏，很多人覺(jué)得你的預(yù)測(cè)數(shù)是不是有偏的，不偏，我給你們講一個(gè)技巧，很多營(yíng)收額的預(yù)測(cè)數(shù)，像水廠，這里面有0.2%的增長(zhǎng)，如果解釋的話，這個(gè)0.2可以做到1%、0.05%都可以，但是要有一個(gè)根據(jù)，統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是沒(méi)人去推翻它的。

這就是最后基金的估值，你們覺(jué)得這些數(shù)字沒(méi)意思，那么復(fù)雜，這是以前，現(xiàn)在肯定得懂這個(gè)，酒也要喝，但是這個(gè)是基礎(chǔ)，所有的預(yù)測(cè)、所有的增長(zhǎng)率都在你的控制之下，而且你的成本，我們叫協(xié)同效應(yīng)，節(jié)能，剛才瑰悅說(shuō)到節(jié)能，說(shuō)到成本，包括太古的朋友，我比較欣賞太古的物業(yè)，我看到了他們對(duì)每一間商鋪的能耗指標(biāo)都提供給客戶，這個(gè)我很傾佩他們，他們真正把ESG做到數(shù)據(jù)，當(dāng)然也看到很多英國(guó)、法國(guó)能源電力，他們的碳足跡，路怎么走過(guò)來(lái)的，它會(huì)追蹤它的原材料上游的碳指標(biāo)，中國(guó)不做這個(gè)東西。

波動(dòng)性，Reits波動(dòng)性是中度，風(fēng)險(xiǎn)就很小，債券收益就很大。

比較法就是倍數(shù)，AFFO就是回報(bào)率，你的公司要上市了，這個(gè)就是你的所有當(dāng)月收益，減去了一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，除以你融來(lái)的18個(gè)億（當(dāng)年），你要記住，你要融多少錢，你說(shuō)我融10個(gè)億，我有5000萬(wàn)，多少回報(bào)率，5%，國(guó)家規(guī)定4%，但4%低了，大家都不愿意買，你說(shuō)我融20億，但是只有5000萬(wàn)的收益，太低了，國(guó)家的指導(dǎo)指標(biāo)是4，你要融到錢，但融到錢怎么用，就是我剛才講的幾個(gè)用途，你得做全盤的策劃，不是走到哪兒算哪兒，你只能買合規(guī)條件下之類的資產(chǎn)，可以買債券，可以買你債券風(fēng)險(xiǎn)率低的債券，也可以去收購(gòu)水廠，也可以收購(gòu)公寓性住宅，只要在你的風(fēng)險(xiǎn)小于等于你的范圍之內(nèi)。

中國(guó)的分配率很嚴(yán)格，海外很靈活，你今年所有的現(xiàn)金流的收益90%必須要分配給投資人，你賺的錢應(yīng)該分配出去，當(dāng)然記住原則，不用記住具體操作數(shù)據(jù)，邏輯最關(guān)鍵，不是細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)交給證券公司去做，他們讓你做評(píng)估，但是要記住幾個(gè)點(diǎn)，最后錢怎么用。

最后講一下澳大利亞的Reits，它是住宅型的，收益非常高，市值是21億美元，回報(bào)率達(dá)到21.3%，我們國(guó)家住宅現(xiàn)在有沒(méi)有上去我不知道，當(dāng)然這個(gè)是比較好的公司。澳大利亞做得比較好的倉(cāng)儲(chǔ)，回報(bào)是25%。這個(gè)是平層倉(cāng)儲(chǔ)，也是達(dá)到了26%的回報(bào)。

內(nèi)在邏輯，兩個(gè)事，還債、擴(kuò)張，如果你是戰(zhàn)略部的，你是高管，懂這個(gè)就可以了，你要把這個(gè)東西知道，我將來(lái)要干這個(gè)事得用這個(gè)工具，如果這兩個(gè)解決了，你才談得上可持續(xù)，其實(shí)可持續(xù)是另外一個(gè)很大的概念，我們?nèi)绻斫饪沙掷m(xù)，如果做不下去就可持續(xù)不了了。

關(guān)鍵來(lái)了，這是我總結(jié)的一個(gè)東西，因?yàn)槲沂抢砉た?，我又搞金融，ESG可持續(xù)發(fā)展，它有三個(gè)層次，如果從資本角度來(lái)看，底層資產(chǎn)、行業(yè)公司、社會(huì)社區(qū)，底層資產(chǎn)就是鋼筋水泥，怎么放呢？放美容、化妝品、醫(yī)療、高科技企業(yè)、辦公室、住宅，這叫行業(yè)公司，社區(qū)，周邊的，它有三層的意義，你達(dá)到之后才可能叫ESG，投資基金類型全球的趨勢(shì)是怎么樣，不動(dòng)產(chǎn)往哪里走，往VC兩端走，中間不走，因?yàn)橛捎谖覀冇泻芏嗟男碌臉I(yè)態(tài)產(chǎn)生，他們會(huì)投資一種新的模式，這叫VC，還可能投資到protech，信息、能源，邊緣云，門禁就是邊緣云的形式，你的所有節(jié)能技術(shù)，當(dāng)然這個(gè)分為是用戶型節(jié)能，還有專門做節(jié)能這個(gè)產(chǎn)品，不管怎么樣這個(gè)都可能成為不動(dòng)產(chǎn)的protech。這樣就形成了一個(gè)真正的ESG，剛才講了節(jié)能就是綠色，你得設(shè)立一個(gè)環(huán)境基金，環(huán)評(píng)容易過(guò)，底層資產(chǎn)重資產(chǎn)最終通過(guò)PE Reits。

最后講一下凱保，我們要錨定戰(zhàn)略型投資人，投完我之后我去干這些事，可Reits的資產(chǎn)收購(gòu)，還有可Reits的新經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起，現(xiàn)在有7個(gè)，基金管理人是我們的一個(gè)選項(xiàng)，最后可持續(xù)不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)張與社會(huì)回報(bào)。

我不是搞金融的，我干這個(gè)，中間是我，這是我的微信，大家可以加一下，我喜歡去工地，我是干土活的人，我能夠去工地搬磚。

謝謝！

主持人：謝謝龐曉云先生的精彩演講。

接下來(lái)我們繼續(xù)進(jìn)行主題分享，有請(qǐng)下一位演講嘉賓上臺(tái)，他是：中國(guó)REITs50人論壇副主席兼秘書長(zhǎng)、廈門國(guó)際金融技術(shù)有限公司總裁姚堯先生，姚堯先生的演講題目是：基礎(chǔ)設(shè)施公募Reits試點(diǎn)解讀及探索，發(fā)言時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

姚堯：謝謝大家，首先感謝主辦方觀點(diǎn)邀請(qǐng)我們參加這樣一個(gè)基于存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主題的會(huì)，剛剛龐總在上面講Reits的時(shí)候，我認(rèn)真地聽(tīng)，我在想怎么跟龐總講得有差異化，其實(shí)主題就有一定的差異，剛剛龐總已經(jīng)把Reits基本的邏輯和基本的概念說(shuō)了一下，我主要今天的分享是基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，因?yàn)檫@個(gè)公募Reits是非常具有中國(guó)特色化的公募Reits的產(chǎn)品。

我的分享主要分以下五個(gè)方面：首先會(huì)先講一下公募Reits推出的背景，第二個(gè)是把現(xiàn)在公募Reits正在推行的過(guò)程中的一些政策做一個(gè)簡(jiǎn)單的交流和解讀，第三是交易結(jié)構(gòu)，剛剛有所提到，還有一個(gè)就是審批的流程，第四個(gè)是我們做的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，關(guān)于公募Reits現(xiàn)在發(fā)的9只產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)情況，最后一個(gè)是關(guān)于現(xiàn)在發(fā)起的中國(guó)REITs50論壇的介紹。

剛剛龐總已經(jīng)介紹了Reits的基本邏輯，其實(shí)它本身是一個(gè)舶來(lái)品，它并不是我們國(guó)家新有的，但是Reits這個(gè)產(chǎn)品在中國(guó)業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)在推了將近快20年的時(shí)間，但其實(shí)沒(méi)有出來(lái)，直到去年的時(shí)候才出基礎(chǔ)設(shè)施的口子把Reits推出來(lái)，其實(shí)從Reits的角度來(lái)說(shuō)，剛剛也提到了，包括像新加坡、美國(guó)、印度、日本、香港等等，都有很多Reits產(chǎn)品，但是中國(guó)的Reits產(chǎn)品是從最難的Reits產(chǎn)品開始切入，最簡(jiǎn)單是今天所在的大部分的伙伴們的資產(chǎn)，商業(yè)是最簡(jiǎn)單的，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)在Reits是最難的，主要因?yàn)樗钠奉愑侄?，運(yùn)營(yíng)難度非常大。

這是一個(gè)公募Reits的介紹，比較簡(jiǎn)單，就是發(fā)行一個(gè)Reits產(chǎn)品，通過(guò)投資人進(jìn)行購(gòu)買，通過(guò)Reits持有不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)，把不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)未來(lái)的90%的分紅全部分給持有Reits的投資人，所以Reits產(chǎn)品本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是一個(gè)權(quán)益型的產(chǎn)品，但它又跟股票的權(quán)益型產(chǎn)品不太一樣，它是介于股和債相對(duì)來(lái)說(shuō)比較好的產(chǎn)品，總的來(lái)講它是風(fēng)險(xiǎn)可控，收益可觀，持有期限比較長(zhǎng)，目前看來(lái)對(duì)于比如說(shuō)一些希望長(zhǎng)期穩(wěn)定的，比如說(shuō)養(yǎng)老金、退休基金，包括國(guó)內(nèi)的一些保險(xiǎn)基金，可能是一個(gè)很好的去處。

Reits，我們做了幾個(gè)總結(jié)，就是幾個(gè)特征，第一個(gè)是流動(dòng)性，Reits的魅力所在，把一個(gè)龐大的資產(chǎn)打散，變成一塊錢，公眾可以購(gòu)買，流動(dòng)性極強(qiáng)的產(chǎn)品；第二，它是資產(chǎn)的組合，不僅僅是一個(gè)資產(chǎn)，是同一類型的不同區(qū)域的資產(chǎn)；第三，稅收中性；第四，它跟我們所謂的上市公司是一樣的，它有一個(gè)完善的組織架構(gòu)；最后派息政策，目前是90%以上的現(xiàn)金收益都要強(qiáng)制分紅，所以它是一個(gè)現(xiàn)金流非常穩(wěn)定的、分紅非常穩(wěn)定的產(chǎn)品；最后一個(gè)是低杠桿，公募Reits也是一個(gè)把資產(chǎn)進(jìn)行上市，但它跟上市公司又不完全一樣，因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)它的負(fù)債率比較低，但是好就好在它還是可以負(fù)債的。

我們國(guó)家的Reits是從之前的資產(chǎn)債券化演變過(guò)來(lái)的，我們做了一個(gè)簡(jiǎn)單的比較，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、CMBS、類Reits做一個(gè)比較，最重要的是公募Reits的核心是權(quán)益型的產(chǎn)品，它把ABS的主體和產(chǎn)品還必須綁定在一起的模式在公募Reits上做到了一個(gè)完整的突破，我們不會(huì)再看原始權(quán)益人的主體性，只看資產(chǎn)的收益率、資產(chǎn)的表現(xiàn)以及未來(lái)分紅的可能性。

目前現(xiàn)在全球市場(chǎng)上主要是40多個(gè)國(guó)家推出了Reits的產(chǎn)品，除了美國(guó)、澳大利亞、新西蘭、荷蘭等少數(shù)國(guó)家外，大多數(shù)國(guó)家是新千年以后推出了Reits的法規(guī)，比如新加坡起步比較晚。目前是我們統(tǒng)計(jì)的8月底，全球Reits的總市值超過(guò)了1.9萬(wàn)億美元，美國(guó)是最大的市場(chǎng)，亞洲的比例逐步上升。

在國(guó)外Reits的品種非常多，比如說(shuō)美國(guó)，它是有鐵塔、物流、數(shù)據(jù)中心，甚至像美國(guó)的監(jiān)獄都是可以進(jìn)行Reits，但不同國(guó)家有不同的特色，在印度是新能源的電網(wǎng)、高速，澳大利亞也是高速，日本是物流，新加坡主要是工業(yè)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、房地產(chǎn)。

我們就回到今天說(shuō)的中國(guó)的Reits，基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，它是不動(dòng)產(chǎn)Reits中的一個(gè)領(lǐng)域，但是這次我們的公募Reits沒(méi)有把房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)所有跟地產(chǎn)相關(guān)的納入進(jìn)來(lái)，我們現(xiàn)在所做的基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits試點(diǎn)意義是什么呢？第一個(gè)，基于穩(wěn)投資、促循環(huán)國(guó)家大的戰(zhàn)略要求，現(xiàn)在做公募Reits有些是從PPP轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，這就是為什么國(guó)家會(huì)從基礎(chǔ)設(shè)施作為Reits的切入點(diǎn)；第二，補(bǔ)短板、擴(kuò)增量，Reits支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和十四五發(fā)展規(guī)劃，補(bǔ)足短板，助推新基建；第三，提質(zhì)量和增效益，之前如果大家是做PPP的就知道，大部分的基礎(chǔ)設(shè)施做得都不是特別好，雖然是使用者付費(fèi)，雖然是買方付費(fèi)，但是運(yùn)營(yíng)這一塊不是特別強(qiáng)，通過(guò)推出Reits的產(chǎn)品引入專業(yè)化、市場(chǎng)化的機(jī)制，也同時(shí)能夠助推以前的基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)以及現(xiàn)金流的增加，從而形成一個(gè)良性循環(huán)，把基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、投資、退出這樣一個(gè)完整的閉環(huán)實(shí)現(xiàn)了；第四，化債務(wù)、降杠桿，本身Reits就是一個(gè)權(quán)益型的產(chǎn)品，不存在政府賣出去之后，或地方政府、平臺(tái)公司持有之后再回購(gòu)回來(lái)，站在普通老百姓的角度來(lái)說(shuō)，Reits是可以作為財(cái)務(wù)配置以及儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化的重要品種，雖然到目前大家可以看到大部分買的還是股票，因?yàn)榇蠹叶枷矚g突然一夜暴富的感覺(jué)，但是對(duì)于資金比較多的，家族投資的錢或保險(xiǎn)基金的錢，他希望是穩(wěn)定的增長(zhǎng)，不僅僅看到物業(yè)的增長(zhǎng)或產(chǎn)權(quán)的增長(zhǎng)，我還要看到每年的現(xiàn)金流，所以Reits對(duì)于這種類型的資金、長(zhǎng)期的資金是非常好的配置的產(chǎn)品。

Reits的推出就是586號(hào)文，是中國(guó)證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委一起牽頭推出的，現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施Reits的推動(dòng)主要是在發(fā)改委在審項(xiàng)目，證監(jiān)會(huì)和交易所同步配合在推這個(gè)事情。7月份的時(shí)候又出了一個(gè)關(guān)于細(xì)節(jié)的問(wèn)題。

586號(hào)文大家網(wǎng)上能看到，我只想表達(dá)幾個(gè)點(diǎn)，首先586號(hào)文支持的Reits，基本上全是基礎(chǔ)設(shè)施，明確地把房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)相關(guān)的存量資產(chǎn)全部排除在外，什么時(shí)候能夠加入進(jìn)來(lái)，不知道；第二個(gè)想說(shuō)的點(diǎn)，它的重點(diǎn)是在鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園的地方進(jìn)行試點(diǎn)，所以可能在房地產(chǎn)這一塊沒(méi)有納入進(jìn)來(lái)的情況下，像租賃住房以及產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)，就是在Reits這一塊能夠施展開來(lái)。

網(wǎng)上也能找到，主要現(xiàn)在試點(diǎn)的區(qū)域包括第一個(gè)是交通設(shè)施，包括高速公路、港口，第二個(gè)是能源基礎(chǔ)設(shè)施，主要是新能源，光電、光伏、水利、天然氣、清潔新能源等等，第三個(gè)是市政類型基礎(chǔ)設(shè)施，第四是生態(tài)環(huán)保建設(shè)，第五是倉(cāng)儲(chǔ)物流，目前現(xiàn)在看來(lái)在第五倉(cāng)儲(chǔ)物流是相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)更加歡迎，既有增值，又有穩(wěn)定性的表現(xiàn)，第六就是園區(qū)，跟倉(cāng)儲(chǔ)物流類似，它是工業(yè)用地，第七新基建，第八是后來(lái)加進(jìn)來(lái)的，保障性租賃性住房，加這一條也算是為住房相當(dāng)于打開了一個(gè)小口子，第九是包括了最核心的就是5A級(jí)景區(qū)，因?yàn)橹按蠹胰绻P(guān)注ABS就知道，ABS在2019年以前還有很多景區(qū)證券化，景區(qū)門票、景區(qū)的租金，在資產(chǎn)證券化這個(gè)領(lǐng)域僅僅是收益權(quán)現(xiàn)在是不符合資產(chǎn)證券化的要求，所以在Reits這一塊針對(duì)一些比較好的景區(qū)開了這樣一個(gè)口子可以進(jìn)行探索，雖然目前為止有項(xiàng)目報(bào)，但是沒(méi)項(xiàng)目批過(guò)，但未來(lái)會(huì)有符合要求的項(xiàng)目出來(lái)。

大的政策下來(lái)之后，包括幾個(gè)證券交易所做的相關(guān)的政策支持配套的細(xì)則，陸陸續(xù)續(xù)搞了將近一年半快兩年了，基本上每個(gè)月都有新的動(dòng)作。在地方層面上，最近是南京也出臺(tái)了相關(guān)的政策，廣州也出臺(tái)了相關(guān)的政策，支持Reits的發(fā)展以及支持Reits相關(guān)的人才的發(fā)展。

廣州的政策我把它拎出來(lái)做了一個(gè)解讀，首先在政府服務(wù)方面，廣州現(xiàn)在已經(jīng)明確提出在政府服務(wù)方面會(huì)支持Reits的落地，重點(diǎn)突出的一點(diǎn)就是兩個(gè)方面，第一個(gè)，因?yàn)楹芏郣eits的產(chǎn)權(quán)都是屬于國(guó)有產(chǎn)權(quán)，國(guó)有產(chǎn)權(quán)又涉及到是否要進(jìn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易所的問(wèn)題，咱們廣州出了這樣的政策，相當(dāng)于從宏觀上給這種類型的項(xiàng)目給予支持，第二個(gè)是稅收，廣州在稅收這一塊進(jìn)行了支持，最后是人才，在Reits方面的專業(yè)人才會(huì)有相關(guān)的人才補(bǔ)貼。在市場(chǎng)服務(wù)這一塊，Reits的基金，Reits的牌照方，Reits的中介機(jī)構(gòu)，Reits的投資機(jī)構(gòu)，最重要的是Reits的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒(méi)有哪個(gè)主體跑出來(lái)說(shuō)的是專業(yè)的某一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的Reits機(jī)構(gòu)，這是下一步Reits發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)重要的點(diǎn)，這一塊能夠突破，Reits的穩(wěn)定現(xiàn)金流、Reits的基金才能有下一步承載的意義。

這是剛剛說(shuō)的結(jié)構(gòu)，這是中國(guó)特色的Reits結(jié)構(gòu)，把ABS和Reits進(jìn)行了結(jié)合，這也是在現(xiàn)有能不改動(dòng)法律的情況下推出中國(guó)公募Reits做的一次創(chuàng)新，雖然看起來(lái)跟其他國(guó)家對(duì)比有一些奇怪，但在中國(guó)特色下這個(gè)模式已經(jīng)是最好的模式了。

這個(gè)是講基礎(chǔ)設(shè)施Reits的審批路徑，主要的問(wèn)題就是在原始權(quán)益人所在的省發(fā)改委，由當(dāng)?shù)氐氖邪l(fā)改委報(bào)到省發(fā)改委，省發(fā)改委推到國(guó)家發(fā)改委，入項(xiàng)目庫(kù)，目前在試點(diǎn)階段，國(guó)家發(fā)改委要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做實(shí)質(zhì)性的審核，審?fù)觏?xiàng)目推給證監(jiān)會(huì)，如果在網(wǎng)上看到項(xiàng)目推到交易所，基本上這個(gè)項(xiàng)目就八九不離十了，因?yàn)榻灰姿粫?huì)再實(shí)質(zhì)性的審核。

這是首批試點(diǎn)項(xiàng)目，9個(gè)項(xiàng)目，里面有高速公路，有物流園區(qū)，包括了普洛斯、鹽田港，包括上海的張江等等。

這是截止到9月底關(guān)于Reits的表現(xiàn)，大家看這個(gè)量從一開始剛上市的時(shí)候非常大，到中間開始平穩(wěn)，最近這段時(shí)間量稍微開始放點(diǎn)量，但畢竟只有9單，所以投資人可選的標(biāo)的不多，包括Reits的定價(jià)目前都沒(méi)有公認(rèn)的模版或模型，所以中國(guó)的Reits還是在試點(diǎn)階段，叫基礎(chǔ)設(shè)施Reits。

昨天又出了三單，一個(gè)高速公路，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園，一個(gè)是上海的，一個(gè)是北京的，這三個(gè)產(chǎn)品應(yīng)該會(huì)在月底要落地了。

最后介紹一下中國(guó)REITs50人論壇，我們是2009年成立的，由廈門市資產(chǎn)證券化協(xié)會(huì)、中國(guó)資產(chǎn)證券化百人會(huì)論壇、Reits研究中心、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所等單位聯(lián)合發(fā)起的智庫(kù)機(jī)構(gòu)，我們會(huì)定期組織培訓(xùn)、沙龍、年會(huì)，希望能夠聚集業(yè)內(nèi)的Reits專業(yè)投資人、原始權(quán)益人以及Reits的各種各樣的參與方，能夠?yàn)橹袊?guó)Reits的發(fā)展起到一點(diǎn)點(diǎn)作用。

這是論壇的兩位主席，榮譽(yù)主席是中國(guó)Reits教父孟曉蘇，主席是廈門市資產(chǎn)證券化的會(huì)長(zhǎng)，也是中國(guó)著名的銀行家曹彤先生。

最后做是我個(gè)人介紹（PPT），謝謝大家！

主持人：謝謝姚堯先生的精彩演講。

接下來(lái)我們將進(jìn)入圓桌討論環(huán)節(jié)，本場(chǎng)圓桌討論的主題是“資管新思維 如何實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)價(jià)值最大化？”在該主題下，我們共設(shè)置了兩個(gè)分議題，分別是 資產(chǎn)盤活-流動(dòng)性釋放與資本造血路徑思考、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)提升與增值服務(wù)。

本場(chǎng)對(duì)話的嘉賓主持為戴德梁行廣州公司總經(jīng)理 羅進(jìn)良

參與圓桌討論的嘉賓是：

中國(guó)REITs50人論壇副主席兼秘書長(zhǎng)、廈門國(guó)際金融技術(shù)有限公司總裁 姚堯

平安信托海外Reits業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 張菲澳

商業(yè)地產(chǎn)資深專業(yè)人士、原時(shí)代商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理 王媛媛

凱保商發(fā)CEO 龐曉云   

盈石（深圳）事業(yè)部總經(jīng)理 羅先斌 

本場(chǎng)圓桌討論的時(shí)間同樣為45分鐘，接下來(lái)我們把時(shí)間交給各位嘉賓。

羅進(jìn)良：首先非常感謝各位留在現(xiàn)在，我有一個(gè)任務(wù)，我在想到底應(yīng)該很快地把這個(gè)圓桌討論結(jié)束，還是盡量把這個(gè)圓桌討論產(chǎn)生一些干貨，讓大家有一些收獲，我們盡量引導(dǎo)各位嘉賓給大家做出干貨的分享。

先給點(diǎn)掌聲我們嘉賓，還有留到現(xiàn)在的嘉賓。

今天給我們的話題，資產(chǎn)盤活-流動(dòng)性釋放與資本造血路徑思考，講白點(diǎn)就是，目前房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)天花板的模式，更多是關(guān)注存量資產(chǎn)怎么可以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，再直白一點(diǎn)就是以前房地產(chǎn)開發(fā)商就是養(yǎng)豬崽，但是現(xiàn)在沒(méi)豬崽賣了，還有孩子要養(yǎng)，現(xiàn)在怎么辦，錢從哪里來(lái)？我們?cè)趺丛谝贿吔?jīng)營(yíng)存量資產(chǎn)，一邊可以盤活它們，并產(chǎn)生一定的現(xiàn)金流，我希望大家可以就這個(gè)問(wèn)題給到各位一些啟發(fā)。

第一個(gè)問(wèn)題是關(guān)于Reits在國(guó)內(nèi)目前發(fā)展的趨勢(shì)，目前還是聚焦在一些基建配套為主，但是我們看到目前房地產(chǎn)的情況也是很希望可以通過(guò)一些資本運(yùn)作的方式釋放存量資產(chǎn)的價(jià)值，就這個(gè)問(wèn)題我想問(wèn)問(wèn)龐總和姚總，你們兩位覺(jué)得，現(xiàn)在Reits資產(chǎn)證券化基本運(yùn)作的模式有沒(méi)有將來(lái)可以應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，讓中國(guó)龐大的存量房地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)起到一種配合，或共同有一個(gè)更好的發(fā)展。

龐曉云：今天在群里面講到一個(gè)流動(dòng)性釋放和資本造血，資本并不造血，資本是輸血，資本還要帶走營(yíng)養(yǎng)，真正造血是你自己的骨髓，就是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這一塊，很簡(jiǎn)單，資本不造血，資本甚至把你的血帶走，資本只是給你，你氣不足了，你要往上頂了，我給你輸血，根本決定性還是你自己的運(yùn)營(yíng)能力，運(yùn)營(yíng)能力上面一個(gè)維度，牽涉到存量資產(chǎn)的時(shí)候，很簡(jiǎn)單，你的戰(zhàn)略，是指我的能力分配到哪里去，今天瑰悅選擇了高端的五星級(jí)分層次結(jié)構(gòu)化的租賃性住宅，它各個(gè)層次都有，要求結(jié)構(gòu)化，這是它的選擇、它的戰(zhàn)略，它最后贏的是贏在運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)是根本，這個(gè)問(wèn)題回答起來(lái)就特別容易理解。

回到剛才這個(gè)問(wèn)題，資產(chǎn)價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)值最大化我們應(yīng)該有兩個(gè)維度去看，今天我們一定要從更高的資本、資金這個(gè)維度，現(xiàn)金流的維度，包括資金運(yùn)營(yíng)的維度，這個(gè)維度去看你的價(jià)值，第二個(gè)維度，你的運(yùn)營(yíng)，這兩個(gè)維度就構(gòu)成了今天我講的Reits的兩個(gè)層面，一個(gè)是基金管理，第二個(gè)就是底層項(xiàng)目公司資產(chǎn)運(yùn)作，在Reits出來(lái)之前不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)始終保留在底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，所以才有了后來(lái)的越秀、凱德，他們已經(jīng)把這一塊玩得風(fēng)生水起，甚至他們?cè)诙甑倪^(guò)程中并沒(méi)有說(shuō)一直持有某類的資產(chǎn)，他們有不斷的選擇窗口期去進(jìn)行推出，提前預(yù)判，所以它一直都不虧，它的物業(yè)走了，但是它的盤子還在那里，它的兵流了無(wú)所謂，但是一定要選擇窗口期，這是它玩得高的地方。

我們中國(guó)的開發(fā)商，說(shuō)老實(shí)話，我跟他們接觸很多，他們有一句話，他們覺(jué)得錯(cuò)失了太多機(jī)會(huì)，他們覺(jué)得玩不高，還是看我們?cè)趺赐?，其?shí)不是我們高不高，是跟國(guó)家的政策，整個(gè)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)有關(guān)系，從我的個(gè)人感觀來(lái)講，我們國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)的Reits，首先馬上能夠做上市的就是瑰悅這樣的業(yè)務(wù)，他們屬于租賃性的房產(chǎn)，國(guó)家是有明文出來(lái)了，上Reits，所以他們很有可能如果在下一階段做得好的話，把他們推上去，這一塊看看有沒(méi)有機(jī)會(huì)跟瑰悅深入探討一下。其他的類型，商業(yè)住宅，尤其像shoppingmall這種類型的，沒(méi)有任何消息出來(lái)，還有可能會(huì)有新增型的，比如說(shuō)新醫(yī)療地產(chǎn)，這個(gè)具體就不講了，因?yàn)檫@是我自己研究的項(xiàng)目。大家記住一點(diǎn)，鋼筋水泥不怎么值錢了，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也不怎么行了，我的新方向、戰(zhàn)略要調(diào)整了，我怎么把它放進(jìn)新的東西，包括我的業(yè)態(tài)，做C端還是B端，我們一般是做C端的，新的業(yè)態(tài)該怎么去定這個(gè)東西，這個(gè)可能是你轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，選擇錯(cuò)了，再努力都沒(méi)用，你只有進(jìn)行選擇性的判斷才能夠走出來(lái)，所以這一塊也是我的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲已芯康臇|西比較多，但是我不像在座各位你們做得更實(shí)，更因?yàn)槲腋?，所以我站的角度不一樣，維度我看得更多，正因?yàn)檫@樣，我才打算去做自己的投資基金，我們正在跟海外的TERE，他們做我們的投資人，我們做錨定，我對(duì)成本運(yùn)營(yíng)、硬件基礎(chǔ)方面要求是比較高，但在項(xiàng)目的戰(zhàn)略性選擇方面，目前跟我們?cè)谧龅暮芏鄻I(yè)務(wù)是不一樣的，是比較另類的，但這個(gè)是在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有苗頭。謝謝大家！

姚堯：根據(jù)主持人的提問(wèn)，我補(bǔ)充一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)推出來(lái)還叫基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，所以目前還是把在座的基本上大部分手上有的資產(chǎn)都排除在外的，基礎(chǔ)設(shè)施的Reits對(duì)于在座沒(méi)有什么樣的借鑒意義，咱們應(yīng)該怎么準(zhǔn)備呢？核心點(diǎn)在幾個(gè)方面，我們首先要對(duì)自己進(jìn)行改變，因?yàn)镽eits本質(zhì)上來(lái)說(shuō)不是一個(gè)融資的工具，如果大家把Reits當(dāng)作一個(gè)融資的工具，定義得就不夠準(zhǔn)確，它其實(shí)是你事業(yè)起端的一個(gè)平臺(tái)，你為什么能夠擴(kuò)募，是在于你已經(jīng)為管理這些類型的Reits做好了人、物、財(cái)、心理上各方面的準(zhǔn)備，比如說(shuō)咱們是做公寓運(yùn)營(yíng)的，現(xiàn)階段在國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有，未來(lái)會(huì)能推出來(lái)，推出來(lái)的時(shí)候我們能不能抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，在這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的管理能力上，能夠把同樣的物業(yè)、同樣的地段，別人的租金可能就1000塊錢，你這個(gè)就能租2000塊錢，我們的一個(gè)客戶在北京的樓就是這樣的，這是管理能力，因?yàn)镽eits是為這些有管理能力的不管是資產(chǎn)方還是運(yùn)營(yíng)方，搭建的是一個(gè)工具，有些人有管理能力，就可以用這個(gè)工具，把0到1的工作做到1到100。

第二，雖然沒(méi)有把房地產(chǎn)納入進(jìn)來(lái)，首先第一個(gè)，像海外，新加坡、香港、美國(guó)、東京，這些Reits的推出途徑都是有的，只是說(shuō)我們有沒(méi)有這個(gè)意識(shí)，公募Reits為大家做了一個(gè)最好的事情，像以前這種會(huì)議不會(huì)談到Reits，今天至少談到這個(gè)事情，國(guó)內(nèi)沒(méi)有，國(guó)內(nèi)未來(lái)有，我們做好這個(gè)準(zhǔn)備，所以從意識(shí)上大家一定要做好準(zhǔn)備。第二，現(xiàn)在交易結(jié)構(gòu)，在試點(diǎn)這個(gè)階段，先看基礎(chǔ)設(shè)施Reits跑得怎么樣，在交易結(jié)構(gòu)上要做好準(zhǔn)備，每個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目公司，到時(shí)候如果做股權(quán)轉(zhuǎn)讓能夠清晰地劃分開，不要所有的都放在一個(gè)公司里面，我們經(jīng)常遇到這樣的持有人或老板，大部分都是這種。

第三，也是一個(gè)很關(guān)鍵的，因?yàn)闉橥顿Y人做的準(zhǔn)備，為我們的資產(chǎn)未來(lái)的潛在買方的投資人相當(dāng)于做了一段時(shí)間的交易，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)人賭性比較大，喜歡炒股，炒股就跟賭博一樣，但Reits絕對(duì)不是這種，所以如果通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的Reits能夠培育出持有穩(wěn)定資產(chǎn)的產(chǎn)品的投資客戶，等到真正房地產(chǎn)的開發(fā)或能投海外Reits的時(shí)候，能夠?yàn)榇蠹易龊煤蟀l(fā)優(yōu)勢(shì)。

最后一個(gè)，還是專業(yè)能力的準(zhǔn)備，大家一定要選好，因?yàn)镽eits是個(gè)很好的東西，包括剛剛說(shuō)的基礎(chǔ)設(shè)施，光試點(diǎn)至少有20個(gè)行業(yè)，不是說(shuō)咱們?cè)诿總€(gè)行業(yè)都有專業(yè)能力和管理能力的，所以選好自己的專業(yè)管理能力，在Reits還沒(méi)來(lái)的時(shí)候或者準(zhǔn)備做海外Reits的時(shí)候，先修煉好內(nèi)功，等到真正的Reits上來(lái)之后，咱們可以用自己的管理能力去駕馭比自己現(xiàn)在管理的資產(chǎn)多10倍、100倍的資產(chǎn)，這樣才會(huì)實(shí)現(xiàn)可能性。

羅進(jìn)良：謝謝姚總。

我第二個(gè)問(wèn)題是平安信托的張總，因?yàn)閺埧偰銈冊(cè)诮鹑诤头康禺a(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)有很多年豐富的經(jīng)驗(yàn)，我想看看你們是如何看待現(xiàn)在國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的存量市場(chǎng)和資本市場(chǎng)如何相互匹配或共同促進(jìn)的問(wèn)題。

張菲澳：首先要感謝主辦方邀請(qǐng)了平安信托，原本是信托海外資本市場(chǎng)部的崔總來(lái)，崔總因?yàn)樵诠居幸恍┍容^重要的會(huì)議，就委托我先替他來(lái)發(fā)言。

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，平安信托是做過(guò)非常深度的思考，我對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答，我的關(guān)鍵詞只有一個(gè)，就是商業(yè)邏輯，在這個(gè)問(wèn)題下我想分三個(gè)方面來(lái)講。

第一個(gè)方面，為什么平安信托會(huì)出現(xiàn)在這里？因?yàn)榘裄eits所需要的能力和框架拆出來(lái)是三樣?xùn)|西，第一個(gè)東西是基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)或商業(yè)的房地產(chǎn)，第二樣是涉及到海外Reits，就是跨境金融，第三樣，因?yàn)镽eits是一個(gè)公募的永續(xù)型的工具，它又需要資產(chǎn)市場(chǎng)邏輯，恰好商業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)市場(chǎng)、跨境金融的能力和稟賦，平安信托都有，崔總和我所在的部門我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)就是做跨境金融、資金出入境，也投很多香港的項(xiàng)目，這是我們來(lái)到這里的原因。

第二個(gè)商業(yè)邏輯，我們看到的商業(yè)邏輯，特別是進(jìn)入中秋之后的這一個(gè)月左右的時(shí)間我們觀察到國(guó)外的地產(chǎn)市場(chǎng)有了非常深刻的演變，回到這個(gè)問(wèn)題，如何看待優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系，我們要對(duì)這個(gè)問(wèn)題討論有一個(gè)定義，今天所講的Reits它其實(shí)是分為兩大類的，一類是基礎(chǔ)設(shè)施的Reits，這類Reits現(xiàn)在是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的主流也是唯一可以交易的品種，第二類是商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的Reits，它的主要市場(chǎng)就是在新加坡和香港，我們信托的商業(yè)邏輯和資源的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是服務(wù)開發(fā)商為主的客戶，所以我們?cè)诟@些開發(fā)商最近深度交流的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)他們的邏輯也在發(fā)生變化，他們過(guò)去的邏輯是覺(jué)得只要我資本市場(chǎng)形象好、評(píng)級(jí)好，我可以不斷用低成本的資金做融資，快周轉(zhuǎn)，融資一層兩層三層，可以做得非常靈活，杠桿也很大，但現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)主動(dòng)地去采了一個(gè)柔性的硬著陸的信號(hào)出來(lái)了，這些重資產(chǎn)比較多的開發(fā)商，商業(yè)有經(jīng)營(yíng)特色的開發(fā)商，他們已經(jīng)不得不考慮，怎么樣把重資產(chǎn)的包袱解決掉，怎么盤活，可能只有Reits這條路可以走，這是我們看到的整個(gè)市場(chǎng)的邏輯正在發(fā)生改變。

今天是比較公開的場(chǎng)合，我們也不適合過(guò)多講上市公司公告之外的信息，可以分享一點(diǎn)，像國(guó)內(nèi)這些符合香港到新加坡做Reits的開發(fā)商，它其實(shí)是分成了兩類，第一類是在我們所在地大灣區(qū)的粵系的開發(fā)商，這類開發(fā)商比如說(shuō)一些沒(méi)有上市或已經(jīng)上市的，以舊改為主，物業(yè)資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，這些開發(fā)商它的實(shí)控人或股東家族覺(jué)得好的資產(chǎn)應(yīng)該拿在手上，不應(yīng)該到市場(chǎng)上賣掉，同時(shí)也有一些資產(chǎn)是法律有一定瑕疵的，包括有很多很便宜的項(xiàng)目，你的土地成本是不是交清楚了，土地上的違建包括法律競(jìng)標(biāo)上碰到的問(wèn)題實(shí)際上會(huì)阻礙Reits，以我們現(xiàn)在摸索自己客戶的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，灣區(qū)的開發(fā)商要做明年或后年上市的Reits痛點(diǎn)還沒(méi)有那么痛，包括前年2019年底上市的招商蛇口的香港商業(yè)房托，這些股東管理層要想清楚的一點(diǎn)是，到底是把它當(dāng)作是融資性的工具去做，還是把它動(dòng)作資產(chǎn)管理的平臺(tái)、資產(chǎn)運(yùn)作的平臺(tái)去干這件事情，這是商業(yè)邏輯中最關(guān)鍵的一點(diǎn)。第二類客戶是我剛才已經(jīng)提到的，可能是閩系的，在長(zhǎng)三角的總部設(shè)在上海的開發(fā)商，他們因?yàn)樽≌蜕虡I(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)比較早，布局比較深刻，也在境外上了市，紅籌架構(gòu)都比較好，也有其他一些開發(fā)商因?yàn)榇媪抠Y產(chǎn)比較痛，包袱不得不甩，我后面提到的這一類的開發(fā)商，可以說(shuō)客戶畫像里面，他們是更容易上Reits的。

第三點(diǎn)，來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題，存量的物業(yè)和資產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣去合作或者說(shuō)博弈的點(diǎn)在哪里，很多開發(fā)商不敢上Reits的原因是什么，我們?nèi)绻麖呢?cái)務(wù)報(bào)表的視角上出發(fā)，它有很多并不是用成本法去預(yù)估的，你用市場(chǎng)法、收益法去估，你當(dāng)中不管怎么估，一定會(huì)有隱含的資本化率，如果這家開發(fā)商過(guò)去為了要做業(yè)績(jī)，它把公允價(jià)值變動(dòng)的投資收益做得比較高，突然資本市場(chǎng)上一賣，這樣一下子去證偽你所有報(bào)表上的存量物業(yè)的估值對(duì)你上市報(bào)表的影響是很大的，這是優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)和資本市場(chǎng)博弈的關(guān)系。

第二個(gè)關(guān)系，大家非常熟悉，就是資本市場(chǎng)有價(jià)格的發(fā)現(xiàn)功能，比如說(shuō)七寶萬(wàn)科并不是上海核心區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目，如果這些開發(fā)商并不是拿門戶城市，并不是拿傳統(tǒng)外資當(dāng)中的北上廣深的資產(chǎn)出來(lái)投的話，資本市場(chǎng)對(duì)它怎么估值，這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。再回到我講的第一點(diǎn)，比如說(shuō)平安信托或國(guó)內(nèi)走得比較前沿的金融機(jī)構(gòu)投資者怎么看待Reits這件事情，最核心的就是要搞清楚算賬這件事情，最后市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一個(gè)資本結(jié)構(gòu)給到資本市場(chǎng)的分紅是多少，跟我的投資要求是不是能匹配出來(lái)，我要的東西比如說(shuō)是這么高，賣方他愿意賣出來(lái)的價(jià)格又很高，這個(gè)雙方的博弈是怎么做，商業(yè)邏輯是不是令到開發(fā)商不得不這么做。

這是我們最近關(guān)注到的很有意思的話題，和大家分享。

羅進(jìn)良：感謝張總，我們也看到在廣州最近幾年有很多一些機(jī)構(gòu)投資者或一些境外的房地產(chǎn)信托基金，比如說(shuō)凱德這些投資方，他們?cè)趶V州收購(gòu)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，我們看到房地產(chǎn)信托基金除了是一個(gè)投資方之外，他們很多時(shí)間在收購(gòu)物業(yè)也會(huì)非常著重看物業(yè)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)升級(jí)的空間，其實(shí)他們也是希望通過(guò)自己的運(yùn)營(yíng)把資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)一步提升，我想問(wèn)問(wèn)張總，假如從一個(gè)購(gòu)買方來(lái)講，你購(gòu)買的點(diǎn)考慮什么因素？第二，從運(yùn)營(yíng)角度，我不知道你們有沒(méi)有做運(yùn)營(yíng)，在運(yùn)營(yíng)角度你們是怎么看，如何把價(jià)值提升？最后在推出的時(shí)間有沒(méi)有一些考慮，有些公司他們可能會(huì)有比較明確的時(shí)間點(diǎn)，希望三到五年推出，有些沒(méi)有一個(gè)時(shí)間，可以長(zhǎng)期持有，進(jìn)入、經(jīng)營(yíng)和退出三個(gè)點(diǎn)你是怎么看？

張菲澳：這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有提前溝通過(guò)，實(shí)際上對(duì)于一家財(cái)務(wù)投資者為主的公司來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)超綱的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題如果現(xiàn)場(chǎng)有中海商業(yè)的朋友在，他們回答會(huì)更合適。

從我的角度來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)或我們管理的基金產(chǎn)品，我們通常是以買資產(chǎn)包或投FOF的策略為主，背后的邏輯也是在于運(yùn)營(yíng)不是我們的強(qiáng)項(xiàng)，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)是沒(méi)有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的，但是敢買資產(chǎn)包的底層邏輯是認(rèn)可管理人。

羅進(jìn)良：不好意思，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題問(wèn)龐總會(huì)比較合適，你們收購(gòu)的時(shí)點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)和退出，你們會(huì)有什么樣的看法或要求？

龐曉云：這個(gè)問(wèn)題提得非常好，剛才我在演講的時(shí)候就已經(jīng)露給大家了，我在上海昨天在看資產(chǎn)、看盤子，首先我們對(duì)窗口期非常注重，第二個(gè)我們本身是一個(gè)基金公司，我們很看重進(jìn)入、經(jīng)營(yíng)和退出，經(jīng)營(yíng)方作為基金投資人本身不會(huì)做經(jīng)營(yíng)，但是會(huì)選擇最好的經(jīng)營(yíng)人，所以生意不是自己一個(gè)人的，是大家伙的，退出，幾種方式，如果走Reits、二級(jí)市場(chǎng)上市，體量和整個(gè)估值要達(dá)到市場(chǎng)的服務(wù)要求，包括信托也有最低標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)10個(gè)億，5個(gè)億就很困難了，但是也不一定，如果你的資產(chǎn)非常好不見(jiàn)得沒(méi)人接，但一般來(lái)說(shuō)，你要做Reits退出的話，你可能在整個(gè)盤子上，一系列的收購(gòu)，當(dāng)然我們收之前肯定這些全部都考慮好了，最后是協(xié)議退出，賣掉它，還是走Reits，都會(huì)考慮好，這個(gè)是要匯報(bào)的，并不是像我們以前資本，買過(guò)來(lái)到時(shí)候看，基本上沒(méi)有這種余地的，退出要有計(jì)劃的，但是這種商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)目前是沒(méi)有的，所以打的是新加坡、香港的主意，它是一個(gè)全盤的，是一個(gè)閉環(huán)。

羅進(jìn)良：謝謝。我想回到主題里面，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)一個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值最大化，我怎么通過(guò)一個(gè)合理的手段把價(jià)值做到極致。我們自己看整個(gè)資產(chǎn)的增值主要有以下幾個(gè)方面：一個(gè)是準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，這個(gè)項(xiàng)目到底應(yīng)該合適在市場(chǎng)上做什么用途，這個(gè)不同開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者有不同的看法，這個(gè)往往是問(wèn)題最根本的地方；第二，品牌和形象，我們要如何在市場(chǎng)里塑造并且推廣這個(gè)物業(yè)或這個(gè)資產(chǎn)的形象；第三，業(yè)態(tài)規(guī)劃，如何把這個(gè)形象和品牌落實(shí)，如何把相應(yīng)的策略執(zhí)行到位；第四，在管理過(guò)程中效率的提升，因?yàn)槟愕耐度牒彤a(chǎn)出形成你的收益，所以有效的投入，把錢花在刀刃上也是非常重要的要點(diǎn)。

圍繞上面的問(wèn)題，我想請(qǐng)問(wèn)一下王總，她在商業(yè)地產(chǎn)上有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，我想聽(tīng)聽(tīng)王總在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中如何增值或創(chuàng)造一個(gè)最大價(jià)值的看法。

王媛媛：謝謝觀點(diǎn)，也謝謝主持人，今天下午感謝幾位嘉賓給我們帶入了很多新的知識(shí)，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)Reits這一塊，我這一塊也關(guān)注了非常長(zhǎng)的時(shí)間，因?yàn)橐恢币詠?lái)我們做商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)資金沉淀放在這兒，所以對(duì)我們運(yùn)營(yíng)要求特別高，資產(chǎn)沉淀在這兒，在沒(méi)有Reits之前，沒(méi)有解決方案之前，得靠自力更生跑出來(lái)。所以當(dāng)我們看到基礎(chǔ)設(shè)施的Reits發(fā)了之后，也讓我們做商業(yè)地產(chǎn)的人看到了一絲曙光，我自己也身體力行地買了六只里面的首創(chuàng)水務(wù)，既然我對(duì)它這么看好，那么期望，好不容易給了一線窗口，我就在比較了底層資產(chǎn)，我就覺(jué)得首創(chuàng)水務(wù)是不錯(cuò)的選擇。

這兩天我剛好看了一下瑞銀昨天出了一個(gè)報(bào)道，中國(guó)目前的Reits整個(gè)市場(chǎng)是非常大的，它的一個(gè)基礎(chǔ)結(jié)論是中國(guó)有著數(shù)萬(wàn)億美元能夠產(chǎn)生正現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施，它的無(wú)杠桿回報(bào)達(dá)到4-8個(gè)點(diǎn)，并且我們現(xiàn)在整個(gè)來(lái)講中國(guó)的購(gòu)物中心和寫字樓的資產(chǎn)樂(lè)觀來(lái)看的話，如果把購(gòu)物中心、寫字樓的資產(chǎn)，到2023年存量增量基本上達(dá)到3萬(wàn)億美元的市場(chǎng)規(guī)模，可以取代美國(guó)成為全球最大的Reits資產(chǎn)。

我們做商業(yè)地產(chǎn)投資的都知道，在全球市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)投資，是介于股票和債券之間非常好的投資工具，也給全球的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有了非常好的舞臺(tái)發(fā)揮，我們也非常希望Reits這個(gè)東西帶進(jìn)來(lái)，可以鼓勵(lì)更多的商業(yè)地產(chǎn)人，讓他們的翅膀更多的飛起來(lái)。

無(wú)論Reits怎么做，要選擇基底，第一個(gè)，你要投資好的產(chǎn)品、好的地段，但是投這些項(xiàng)目不是一次性的，更多是要看未來(lái)的可持續(xù)的收入，就是這個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能不能讓它持續(xù)地產(chǎn)生收益，在我做商業(yè)地產(chǎn)的這些年會(huì)發(fā)現(xiàn)，做商業(yè)地產(chǎn)很多的團(tuán)隊(duì)大部分是從傳統(tǒng)的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，因?yàn)榇蠹矣X(jué)得都是地產(chǎn)，感覺(jué)做傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)去做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)事好像比較順理成章，也是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的住宅地產(chǎn)在獲取資產(chǎn)的時(shí)候同時(shí)也會(huì)撈到很多不能賣或非住宅型的持有型的地產(chǎn)到了手上，大量像我們這樣從主流地產(chǎn)商做商業(yè)地產(chǎn)的，結(jié)果過(guò)來(lái)之后才發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商的邏輯做商業(yè)地產(chǎn)不太行和行不通，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們以為地產(chǎn)以產(chǎn)品領(lǐng)先、以產(chǎn)品的方式去做甚至規(guī)?；姆绞饺プ?，結(jié)果到商業(yè)地產(chǎn)這里不是一個(gè)邏輯，因?yàn)榈禺a(chǎn)說(shuō)到底是一個(gè)龐大的制造業(yè)，可是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)業(yè)，它需要深耕細(xì)作，需要一點(diǎn)一滴靠人去出效能，其實(shí)我們要做的，我一直跟團(tuán)隊(duì)講，我們要做的是怎么在我們的產(chǎn)品，就是我們的基礎(chǔ)設(shè)施每天比前一天更弱的情況下，還能讓我的租金每一天每一年還能保持遞增，而且當(dāng)我的產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面沒(méi)有什么知識(shí)產(chǎn)權(quán)，你的產(chǎn)品出來(lái)之后，旁邊就能出現(xiàn)比你更好的產(chǎn)品，我們真正能夠在市場(chǎng)上領(lǐng)先的就是內(nèi)容。什么樣的內(nèi)容去做？而且發(fā)現(xiàn)內(nèi)容這個(gè)事情，如果用房地產(chǎn)邏輯去講，我們就在想能不能規(guī)?；瑑?nèi)容是不能規(guī)?；模?yàn)橐坏┦袌?chǎng)多了，供大于求了，內(nèi)容就賣不起價(jià)格了，最后發(fā)現(xiàn)我從一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，最后變成了服務(wù)業(yè)變成了社會(huì)學(xué)家，我不斷去探求人到底需要什么，最后我發(fā)現(xiàn)，很多產(chǎn)業(yè)除了完全的線上業(yè)務(wù)之外，線上業(yè)務(wù)很多時(shí)候也需要載體，也需要資產(chǎn)的載體，這個(gè)時(shí)候我說(shuō)的社會(huì)學(xué)家就是既然有這么多資產(chǎn)在，我們就要去了解究竟在我這個(gè)資產(chǎn)上能長(zhǎng)出什么樣的果子出來(lái)，而且他們對(duì)資產(chǎn)的要求沒(méi)有我們想象的那么復(fù)雜，我們更多時(shí)候是軟性的服務(wù)、環(huán)境的營(yíng)造，所以我們會(huì)看到同樣一個(gè)產(chǎn)品在不同的人手上就會(huì)結(jié)出完全不一樣的果子出來(lái)，所以每個(gè)操盤人到了一個(gè)產(chǎn)品，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)載體三年五年變成完全不一樣的內(nèi)容。

我想提出的就是，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)這件事情，未來(lái)我希望能夠借助Reits這雙翅膀能夠激發(fā)更多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)人的思維，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)供大于求的時(shí)候，我們拼的不是選擇最優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目，而是選擇在每一個(gè)地段都能找到最合適的內(nèi)容放進(jìn)去，并讓這些資產(chǎn)產(chǎn)生出比投資人預(yù)期更高的收益。

我現(xiàn)在從一個(gè)大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)出來(lái)，我主要就是覺(jué)得我們?cè)谧龃媪康禺a(chǎn)的時(shí)候，有時(shí)候一些大的平臺(tái)不一定是優(yōu)勢(shì)，而你可能更多一些個(gè)性化、差異化和一些快速的切入和效率和效能，是在這個(gè)在做存量和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候的優(yōu)勢(shì)，有的時(shí)候我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候我們比不過(guò)小小的社會(huì)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，深究起來(lái)就發(fā)現(xiàn)因?yàn)槲覀冊(cè)诜康禺a(chǎn)里面累積的一些優(yōu)勢(shì)，在商業(yè)地產(chǎn)不是優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槲覀円部吹搅松虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大量的存量的資產(chǎn)，東西在這兒，市場(chǎng)需求也在那兒，可是兩邊就是沒(méi)有人連起來(lái)，也許我們可以用一些小而美的團(tuán)隊(duì)可以把它的需求連接起來(lái)，并且控制成本，等到Reits春天到的時(shí)候，一定會(huì)有像張總、崔總大家這樣團(tuán)隊(duì)看重我們，我們也期望有朝一日我們可以將資本和運(yùn)營(yíng)得到一個(gè)很好的結(jié)合。謝謝！

羅進(jìn)良：非常感謝王總的分享。

因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，剩下最后一個(gè)問(wèn)題，壓軸的問(wèn)題是給盈石的羅總，剛剛講到的資產(chǎn)管理其中一個(gè)就是把資產(chǎn)的價(jià)值釋放，盈石之前參與了很多商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)優(yōu)化的工作，羅總分享一下你們的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)你們是如何做到點(diǎn)石成金的。

羅先斌：點(diǎn)石成金，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)確實(shí)對(duì)我們老大司徒先生是給了他這么一個(gè)美譽(yù)，盈石做商業(yè)地產(chǎn)差不多19年了，剛才王總所提到的非常多的觀點(diǎn)我也是非常贊同的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這最近十幾年瘋狂的擴(kuò)張，早期好的地段的一些項(xiàng)目也都是一些粗放式的發(fā)展，比如說(shuō)包括上海、廣州也有很多這種老的傳統(tǒng)的好的地段的項(xiàng)目它的物業(yè)條件、基礎(chǔ)設(shè)施等等已經(jīng)是受到很大的限制，這樣的舊改項(xiàng)目，哪怕是地段好，也是特別難。

作為我們做運(yùn)營(yíng)來(lái)講，真的是一個(gè)苦活，業(yè)內(nèi)人士都感同身受，購(gòu)物中心發(fā)展到現(xiàn)在，現(xiàn)在的人一個(gè)是被網(wǎng)絡(luò)的消耗，年輕人可能不出來(lái)了，后面的這些做法很多就是往社交化、娛樂(lè)，包括電影院曾經(jīng)也是瘋狂擴(kuò)張很長(zhǎng)一段時(shí)間，走到今天電影院又出現(xiàn)問(wèn)題了，又是劇本殺，一些其他的業(yè)態(tài)跟電影院結(jié)合，一直都有這樣的輪回，包括現(xiàn)在科技賦能，你今天做了科技賦能，可能明天更好的技術(shù)又來(lái)了，這個(gè)事情對(duì)于每一個(gè)商業(yè)都會(huì)面臨的，剛剛王總也提到的，沒(méi)有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的，你做出來(lái)人家很快就跟上了，可能在你的基礎(chǔ)上做得更好。

所以我們也一直在探索商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)究竟應(yīng)該往什么方向去走，其實(shí)也不是說(shuō)做這些場(chǎng)景、這些跨界是錯(cuò)的，也不能這么說(shuō)，我們要怎么樣考慮當(dāng)下主力的消費(fèi)群體已經(jīng)是95后、00后，甚至我們現(xiàn)在都在研究20后、10后了，在這之前80后已經(jīng)不是一個(gè)消費(fèi)主流，我們?cè)趺茨馨涯贻p人找回來(lái)。

我想在這兒簡(jiǎn)單提一個(gè)案例，在上海淮海路的TX，這個(gè)項(xiàng)目是在淮海路的中段，作為黃浦區(qū)的政府他們也希望這里是能夠重新煥發(fā)，這個(gè)項(xiàng)目是有兩個(gè)業(yè)主，一個(gè)是錦江飯店，另外一個(gè)是百聯(lián)，主要操盤是盈石的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)很大的問(wèn)題，總的建筑面積就是2萬(wàn)7，停車場(chǎng)也沒(méi)有，它是傳統(tǒng)的老百貨，層高、硬件設(shè)施等等，當(dāng)時(shí)考慮如果按照常規(guī)的做法，按照傳統(tǒng)的去招商、去談品牌，其實(shí)我們根本就沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的旁邊有新天地，都在市場(chǎng)上非常有影響力的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目我們?cè)诓俦P的過(guò)程中是做了一個(gè)反向的考慮，在傳統(tǒng)的購(gòu)物中心做法，通常我們講購(gòu)物中心里面人貨場(chǎng)，可能貨在之前的一些做法會(huì)非常重要，盡量把我們的品牌、品類做豐富一點(diǎn)，去滿足不同層次的需求，實(shí)際上這樣是很辛苦的，尤其是在我們這樣的淮海TX項(xiàng)目上是很難做到的。最后我們底層邏輯是反過(guò)來(lái)，我們最后找了一條路是以文化來(lái)入手，文化先行于招商，文化比較難被復(fù)制，每一個(gè)項(xiàng)目如果能找出自己的一些文化氣質(zhì)，能夠去跟品牌對(duì)應(yīng)上，這個(gè)才能讓品牌在這里生存、賺錢，平時(shí)招商常規(guī)都會(huì)各自心里有一本賬，最后好說(shuō)歹說(shuō)引進(jìn)來(lái)了，剛領(lǐng)結(jié)婚證又鬧著離婚，這不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，我們這個(gè)項(xiàng)目找的是年輕人，我們叫年輕力中心，我們想走的是年輕人的文化和潮流的文化。這個(gè)項(xiàng)目在之前我們反而是倒過(guò)來(lái)了，因?yàn)槌Ｒ?guī)先做項(xiàng)目定位、策劃、招商，最后是運(yùn)營(yíng)，我們反過(guò)來(lái)，我們沒(méi)有2B，先做2C，先運(yùn)營(yíng)消費(fèi)者，做了很多活動(dòng)，跟一些品牌、潮牌，跟很多明星、藝術(shù)家去合作，會(huì)形成我們稱之為社群營(yíng)銷，我們?cè)谡猩讨熬鸵呀?jīng)形成了N個(gè)社群，比如說(shuō)跟耐克合作，跟一些攝影家，比如說(shuō)陳漫，我們會(huì)形成不同的群體，我們對(duì)于年輕力的理解劃分也沒(méi)有用傳統(tǒng)的思維邏輯，比如說(shuō)之前我們跟大學(xué)城早期合作的是，劃分的年輕人是18-35歲，這之前之后的消費(fèi)群體都不是我們的菜，我們只考慮這個(gè)，實(shí)際上我們對(duì)年輕力這個(gè)劃分我們用社群的邏輯去做，比如說(shuō)一個(gè)人有100個(gè)標(biāo)簽，大概有幾十個(gè)標(biāo)簽對(duì)得上，那他就是這一類人，比如說(shuō)滑雪，50多歲到十幾歲都是很愛(ài)好這個(gè)事情，他有一顆年輕的心，這就是我們的客群，我們這個(gè)項(xiàng)目是把年輕和潮流的文化先對(duì)2C端對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

到今天為止，我們最后開出來(lái)是，2019年12月31日試營(yíng)業(yè)，去年正式開業(yè)，這個(gè)場(chǎng)包括里面的空間已經(jīng)不是傳統(tǒng)的固定的空間，70%左右都是移動(dòng)的空間，我很贊同剛才王總講的內(nèi)容，這里面我們做的就是內(nèi)容，也稱之為叫策展型的零售，這個(gè)場(chǎng)也是大量的留白，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的購(gòu)物中心是門口、進(jìn)去的感受是很少的，沒(méi)什么交流，我們把門打開，把鋪位的邊界消除掉，這里面除了大概少量的品牌是做的固定鋪位，我們也經(jīng)常會(huì)在，如果消費(fèi)者到一個(gè)場(chǎng)，連9張照片都湊不齊，那這個(gè)場(chǎng)一定是失敗的，但是我們這個(gè)場(chǎng)要找90張都找得到，因?yàn)槲覀兝锩娴钠放啤⒉贾?、?chǎng)景都是不停在轉(zhuǎn)換，這里面所引來(lái)的品牌很多到這里來(lái)并不是為了營(yíng)業(yè)額的提升，而是為了推廣他們自己。

舉兩個(gè)簡(jiǎn)單的例子，前段時(shí)間國(guó)窖1573，白酒也是被逼得很苦，除了茅臺(tái)，另一種就是其他類的白酒，我們這個(gè)場(chǎng)當(dāng)時(shí)預(yù)定的目的是把它打造成潮流文化的勝地，所謂的潮流文化的勝地，這里可能不一定會(huì)買到最新的東西，但是這里的東西一定是最潮的東西，一定是年輕人最喜歡來(lái)的地方，我們把底層文化做出來(lái)之后，所有的品牌都想擁抱年輕人，就希望到我們這里來(lái)，國(guó)窖白酒搞一個(gè)活動(dòng)叫冰火一重天，他們像雞尾酒一樣調(diào)，加冰塊，告訴白酒也可以加冰塊慢慢喝，我們最后營(yíng)造出來(lái)的氛圍是讓產(chǎn)品去找人，而我的人已經(jīng)放到這里了。

去年我們還搞了另外一個(gè)活動(dòng)是，剛剛也有專家提到，國(guó)潮，我們專門有一個(gè)區(qū)域經(jīng)常做國(guó)潮這個(gè)事情，國(guó)潮就是老的一些品牌在翻新，去年我們做的一個(gè)聯(lián)名的跨界的活動(dòng)，故宮的宮廷文化和早期三槍的內(nèi)衣，大家都不能想象宮廷的文化跟三槍的內(nèi)衣聯(lián)合做活動(dòng)，故宮文化IP做得很好，年輕人是非常愿意接受的，把這些老的元素、老的文化再把它用新的方式去理解，還是大有作為的，比如說(shuō)把宮廷文化的令牌跟內(nèi)衣結(jié)合，做出來(lái)的睡衣或床上用品，就非常酷。

在這樣的情景下，我們打造出年輕的文化，潮流的文化，這里就變成了一個(gè)平臺(tái)，這只是一個(gè)探究，未來(lái)會(huì)怎么樣，我還不敢說(shuō)，但至少目前還是走得很好，我們的租金構(gòu)成也不是傳統(tǒng)的100塊一平方，因?yàn)槲覄倓傊v，有很多都是短期的，可以理解為策展型的，或者有些是做快閃。除了這一塊做展的收入，我們很多品牌會(huì)主動(dòng)找我們?nèi)プ龌顒?dòng)，做活動(dòng)可能常規(guī)來(lái)講，在商場(chǎng)里做活動(dòng)反而要請(qǐng)明星，我們是反而明星會(huì)來(lái)，因?yàn)槠放朴羞@個(gè)訴求，品牌的代言人就帶到這里來(lái)，我們幫它策劃做活動(dòng)，我們順便把活動(dòng)的錢掙了。

講這個(gè)案子只是給大家分享打開思路的想法，未必我們的TX項(xiàng)目這種做法可以復(fù)制，因?yàn)樗窃谏虾＃赡茉谏钲?、廣州不一定做得出來(lái)，但是一些理念可以去分享，去探討。作為舊改存量的項(xiàng)目，創(chuàng)新是非常重要，去形成自己的文化特質(zhì)是最為重要的，這樣別人就沒(méi)有辦法去復(fù)制，沒(méi)有辦法去拿走，對(duì)于存量資產(chǎn)改造，我們的理解就是文化確實(shí)是可以比較持續(xù)走得更遠(yuǎn)一點(diǎn)。

羅進(jìn)良：感謝羅總的精彩分享。

我想用一個(gè)愿景做一個(gè)總結(jié)，我希望在座各位業(yè)界的專家和金融專家共同努力下，未來(lái)有一天老百姓都可以買到一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，因?yàn)槲沂窃谔艆R上班的，我每天都看到太古匯有很多人排隊(duì)去名店，看到太古今年的年報(bào)，廣州太古匯上半年的零售銷售額是上升了88%，所以我就想，假如有一天太古匯發(fā)Reits了，我一定要買一個(gè)，下次我?guī)依掀潘⒖ǖ臅r(shí)候就感覺(jué)自己是回血了。

謝謝各位今天的時(shí)間和參加，感謝各位的耐心，也感謝各位嘉賓非常干貨的發(fā)言，非常感謝！

主持人：謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言，為現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)了很多深刻的內(nèi)容。

時(shí)間過(guò)得很快，到這里，2021觀點(diǎn)存量資產(chǎn)圓桌已步入尾聲，非常感謝各位嘉賓的精彩發(fā)言。現(xiàn)在，我宣布，2021觀點(diǎn)資本圓桌-存量資產(chǎn)專場(chǎng)正式閉幕，期待下次的相會(huì)。