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3月19日下午，中國房地產(chǎn)行業(yè)一年一度的盛會“觀點年度論壇”正式在深圳開幕。

主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，大家下午好！
    歡迎大家來到深圳前海，這里是2019觀點年度論壇暨中國房地產(chǎn)卓越100榜大會現(xiàn)場。

 

觀點年度論壇連續(xù)多年選擇深圳為舉辦地，今年又擁有著特別的意義。眾所周知，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃在不久前已經(jīng)正式出臺，而深圳前海，正是大灣區(qū)核心中的核心。

    大灣區(qū)落地的意義，不亞于40年前特區(qū)的設立，今天我們在此討論中國房地產(chǎn)的形勢與未來，同時見證一年一度中國房地產(chǎn)卓越100榜的盛大發(fā)布，在這個特殊的時間和地點，更具意義。

回顧2018年，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)在“穩(wěn)中有變、變中有憂”的格局下走過艱難一年，并取得了穩(wěn)健的發(fā)展成績。展望新的一年，對于房地產(chǎn)而言，穩(wěn)中求進是不變的目標，但具體到行業(yè)與企業(yè)，關于未來，顯然有更多值得深思和挖掘的內(nèi)涵。

    不容否認，過去多年來，中國房地產(chǎn)一直都在發(fā)展中調整，在調整中壯大。時至今日，這個行業(yè)已經(jīng)擁有三家超過5000億銷售的企業(yè)，擁有31家超過千億規(guī)模的企業(yè)。

    這是一個巨大的成就，但行業(yè)的未來仍然有許多挑戰(zhàn)。本屆論壇主題為“展望：重構未來”，在展望未來的語境中，觀點年度論壇作為行業(yè)的標桿性論壇，是眾多睿智遠見之士一同思考、交流的平臺，這些將更有利于我們找到正確的方向和道路。

與此同時，觀點地產(chǎn)新媒體連續(xù)第十年評選與發(fā)布“中國房地產(chǎn)卓越100榜”，表彰在過去一年卓越、杰出與非凡的房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)群體。在深圳前海這個具有特別意義的地點，我們一起見證中國房地產(chǎn)行業(yè)的典范與榜樣。

      最后，我代表本次論壇主辦方觀點地產(chǎn)機構，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟新聞、華夏時報、搜狐焦點、今日頭條，合作伙伴合富輝煌（中國）以及5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

下面我將向大家介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長、民政部養(yǎng)老服務業(yè)專家委員會委員  朱中一先生
國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官  邱曉華先生
英大證券首席經(jīng)濟學家  李大霄先生
中國金茂高級副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理  魏浙先生
中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長  劉愛明先生
厚土機構主席  林少洲先生
億達中國高級副總裁、億達科技新城管理有限公司董事長 于大海先生
泰禾集團副總裁  余智晟先生
彩生活服務集團有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官 唐學斌先生
福晟集團董事、福晟地產(chǎn)集團執(zhí)行總裁 吳洋 先生
星河產(chǎn)業(yè)副總裁  閻鏡予先生
世聯(lián)行首席技術官  黎振偉先生
前海潤禾執(zhí)行合伙人、首席執(zhí)行官  路強先生
寶能城發(fā)集團副總裁  單偉先生
鳳崗天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理  余安定先生
中融國富投資管理有限公司董事總經(jīng)理  張曉鵬先生
深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理  羅霄鳴先生
星河置業(yè)副總裁  林培濤先生
深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 、萬象美物業(yè)總裁  黃瑋先生
中信資本控股有限公司董事總經(jīng)理  葛康先生
萊蒙國際集團執(zhí)行副總裁、萊蒙商業(yè)董事總經(jīng)理  李國華先生
新城控股集團助理總裁  張麗萍女士
盛世神州總裁  李萬明先生
招商產(chǎn)業(yè)運營部副總經(jīng)理  田巍先生
信城不動產(chǎn)創(chuàng)始合伙人  劉波先生
新鷗鵬集團副總裁  馬紅科女士
蘇寧置業(yè)集團有限公司執(zhí)行副總裁  賈文靜先生
美林基業(yè)集團執(zhí)行總裁、  劉根智先生
海藍控股集團副總裁  朱懷宇先生
重慶愛普地產(chǎn)（集團）有限公司CEO  李向東先生
恒大集團品牌中心總經(jīng)理  楊超先生
金地集團品牌中心總經(jīng)理  唐偉先生
五礦地產(chǎn)華南區(qū)域公司總經(jīng)理  戴鵬宇先生
花海地產(chǎn)總經(jīng)理  李佳先生
樂乎公寓創(chuàng)始人CEO  羅意先生
匯聯(lián)金融執(zhí)行董事、匯聯(lián)科技總裁  郭馨孺女士
希爾頓歡朋（中國）投資發(fā)展副總裁  陳寶柱先生
合富輝煌（中國）深惠公司總經(jīng)理  李舉明先生
廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長  韓世同先生
安云集團董事長、廣東安云更新律師事務所創(chuàng)始人  耿延良先生
每日經(jīng)濟新聞副總經(jīng)理、華南中心總經(jīng)理  楊勣[jì]先生
華夏時報總編輯助理、地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理  王冰凝女士
每日經(jīng)濟新聞副總編輯  盧嶸先生
今日頭條廣東分公司行業(yè)事業(yè)部高級總監(jiān)  王劍飛先生
觀點地產(chǎn)機構、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人  陳詩濤女士
    讓我們掌聲感謝以上各位嘉賓蒞臨論壇現(xiàn)場！同時，本次論壇還獲得了眾多來自全國暨華南實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2019觀點年度論壇的朋友們！ 

  接下來將要進入到論壇的開幕儀式的致辭環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)的每一位嘉賓的致辭時間為2分鐘。
    首先有請每日經(jīng)濟新聞副總編輯盧嶸先生上臺為我們奉獻開幕致辭，掌聲歡迎。

    
   盧嶸：各位尊敬的嘉賓，下午好！今天我們齊聚深圳，出席觀點地產(chǎn)年度論壇，今年論壇的主題是“展望：重構未來”。剛剛結束的兩會，作為中國主流財經(jīng)媒體，每日經(jīng)濟新聞一直在全面深入地解讀今年政府工作報告里對年度經(jīng)濟發(fā)展走勢的判斷和未來政策取向的變化，我們發(fā)現(xiàn)報告里除了“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅”這一點成為社會關注、分析和議論的焦點之外，對比往年，今年的報告對房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場幾乎沒有過多的分析和評判，這個行業(yè)過去的一些敏感話題和人物，也不再成為公共焦點。

 

從2018年7·31政策的定調，到如今只是過去了半年時間，但這半年里，這個行業(yè)和市場發(fā)生的一些預期和現(xiàn)實的變化，相信在場所有行業(yè)人士都能感同身受。政策取向整體上從去杠桿基本過渡到穩(wěn)杠桿，個別房企雖然在去年提出了令市場關注的口號，甚至出現(xiàn)了令市場矚目的重大變化，但從媒體的角度，我們相信總體上政策趨向于穩(wěn)定觀察期，市場處于穩(wěn)定冷靜期，行業(yè)雖有波動，但整體趨勢上并未發(fā)生重大的逆轉。在這種背景下，這次論壇要討論重構未來以及創(chuàng)新發(fā)展，從我們觀察的角度，這個行業(yè)自市場化以來，除了急劇的規(guī)模擴張，發(fā)展到如今，年銷售額接近15萬億，實際上在過去多年并未發(fā)生任何重大顯著結構性的變化，無論從拿地的模式、開發(fā)模式、經(jīng)營模式、營銷模式，還是盈利模式等等各方面，雖然有變化和探索，但是仍然沒有發(fā)生實質性的改變。

 

當然，很多頭部房企一直在尋求有所創(chuàng)新，尋求擴張的多領域化，尋求發(fā)展路徑的多元化，但在行業(yè)周期沒有發(fā)生重大變化和重大轉折的時期，行業(yè)重構發(fā)展的內(nèi)生動力和外部壓力不足以對整個行業(yè)的結構性變化產(chǎn)生重大影響。

 

2019年以來，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期成為基調，其中穩(wěn)預期應該是核心要義，政策取向從一刀切的堅決遏制房價上漲到適度放松為因城施策，給這個行業(yè)和房企的發(fā)展提供了新的想象空間。這次論壇將從宏觀市場、金融產(chǎn)品、創(chuàng)新模式等諸多角度進行深入分析、研究和探討，希望在座嘉賓的觀點是真正有益于這個已經(jīng)跨入15萬億級別的行業(yè)未來的成長和發(fā)展。

    作為已經(jīng)擁有5000萬粉絲和每年100億次閱讀量的中國主流財經(jīng)媒體，每日經(jīng)濟新聞及其旗下的房地產(chǎn)行業(yè)垂直原創(chuàng)內(nèi)容平臺每刻地產(chǎn)愿意繼續(xù)廣泛傳播這個行業(yè)的聲音和訴求。最后我代表每日經(jīng)濟新聞祝此次論壇圓滿成功。

主持人：再一次感謝盧嶸先生為我們帶來的開幕致辭，接下來有請華夏時報總編輯助理、地產(chǎn)事業(yè)部總編輯王冰凝女士，掌聲有請。

 

王冰凝：尊敬的陳詩濤女士、各位嘉賓、各位朋友，歡迎大家來到美麗時尚的深圳前海出席中國房地產(chǎn)行業(yè)一年一度的盛典——觀點年度論壇。

首先我代表華夏時報和水皮總編輯對論壇的舉辦表示熱烈的祝賀，對各位嘉賓的到來表示誠摯的歡迎。

    十載風雨兼程、十載春華秋實，十年前，次貸危機風暴席卷全球，中國也遭到波及，出口猛跌，企業(yè)倒閉，房地產(chǎn)市場也跌入低谷，就在大批企業(yè)身陷水深火熱之時，政府推出了4萬億救市計劃，避免經(jīng)濟出現(xiàn)斷崖式下滑，熱錢也極大提振了整個樓市，并助力房地產(chǎn)行業(yè)在之后的10年一路高歌，風云變幻，出現(xiàn)了空前的繁榮，并催生了一大批的房地產(chǎn)巨頭企業(yè)。

 

10年間，觀點年度論壇成功舉辦，見證了中國房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，華夏時報作為聯(lián)合主辦方之一有幸參與其中之一，2019年也是華夏時報改版12周年，今年年初華夏時報成立了華夏傳媒集團，新媒體業(yè)務全新啟航，華夏時報網(wǎng)、華夏時報和水皮雜談公眾號、微博、頭條號、視頻、音頻，以及10萬+的粉絲社等6大業(yè)務板塊，立體式覆蓋財富階層。

 

華夏時報在水皮總編輯帶領下，歷經(jīng)12年，已經(jīng)從一家單純的中央級財經(jīng)媒體，發(fā)展成為涵蓋報紙、網(wǎng)站、新媒體、活動策劃、水皮雜談音頻、視頻和財經(jīng)大V頻道的全媒體綜合服務平臺，在全媒體領域，華夏時報地產(chǎn)事業(yè)部也與上百家知名企業(yè)建立了深度合作，歡迎大家繼續(xù)關注支持和鼓勵我們的發(fā)展。

 

 經(jīng)過10年發(fā)展，中國房地產(chǎn)又站在了新的歷史起點上，2019年中國房地產(chǎn)即將進入下一個10年，今年以來中國房地產(chǎn)市場保持了總體的平穩(wěn)態(tài)勢，從剛剛落幕的全國兩會來看，今后一個階段國家經(jīng)濟政策仍然是穩(wěn)字當頭，預期2019年房地產(chǎn)市場不會發(fā)生實質性的轉變，但是下一步金融政策尚不明朗，預計中小房企資金鏈在下一個階段仍然存在資金壓力。新的大環(huán)境下，未來10年房地產(chǎn)將走向何方？今年地產(chǎn)大咖匯聚一堂，期待大家在此發(fā)表真知灼見，充分展開觀點交流和思想碰撞，共繪下一個輝煌的10年。
    

最后再次預祝本屆論壇圓滿成功，謝謝大家。

 主持人：謝謝王冰凝女士的分享。接下來的時間我們繼續(xù)有請下一位致辭嘉賓上臺，有請今日頭條廣東分公司行業(yè)事業(yè)部高級總監(jiān)王劍飛先生。

    
王劍飛：尊敬的陳詩濤女士、各位先生們、女士們，大家下午好！
    很高興和大家又一年相聚在觀點論壇，從去年的小年大周期到今年的重構未來，相信大家在過去的一年時間里，都能深切地感受到地產(chǎn)行業(yè)所面臨的壓力。當然在我看來，這也是這個大環(huán)境給行業(yè)創(chuàng)造了新的機遇。觀點地產(chǎn)每年的主題都能給我們帶來新鮮感，也帶來新的啟示。

    回歸到今天的主題，到底什么是重構？我談談自己的想法。重構絕非推倒重來，而是企業(yè)業(yè)務升級的過程，不少房企逐步退出地產(chǎn)作為唯一業(yè)務的印象，逐步推廣到相關的領域，為業(yè)主構筑更美好的生活。另一個層面來看，重構也意味著思維方式的轉變，過去傳統(tǒng)的運營邏輯慢慢轉向了大數(shù)據(jù)和人工智能的有效應用，讓我們的決策變得更加高效。

    另外我介紹一下我服務的公司今日頭條，今日頭條是一家快速發(fā)展的科技公司，我們通過大數(shù)據(jù)、人工智能，每天為不同用戶推薦不同的信息，拉近了人和信息之間的距離，在新技術不斷迭代的今天，今日頭條通過大數(shù)據(jù)密切關注行業(yè)的發(fā)展走向，在機器學習的過程中，解析用戶需求，助推變革的發(fā)生。同時在與人的互動中不斷提升默契，洞察用戶的興趣，為我們的營銷提供新的可能。當下今日頭條母公司字節(jié)跳動旗下已經(jīng)囊括了包括今日頭條、抖音、西瓜、火山小視頻等產(chǎn)品，我們將攜帶大量的流量和優(yōu)質內(nèi)容，為行業(yè)的重構盡一份綿薄之力。

    最后衷心希望2019觀點年度論壇取得圓滿成功，謝謝大家。

主持人：再次感謝王劍飛先生的致辭。接下來進入到今天特別重要的內(nèi)容環(huán)節(jié)，我們即將正式進入到2019中國房地產(chǎn)卓越100榜的發(fā)布環(huán)節(jié)，掌聲有請觀點地產(chǎn)機構、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士上臺，她為我們發(fā)布2019中國房地產(chǎn)卓越100榜及報告點評。
    
    陳詩濤：各位來賓下午好！因為時間關系，請允許我以2019中國房地產(chǎn)卓越100榜報告的發(fā)布來表達我對大家到來的感謝與歡迎。

    現(xiàn)在我正式發(fā)布2019中國房地產(chǎn)卓越100榜報告，大家桌面上已經(jīng)有全文的報告，因為時間原因，我只會做簡單的點評，詳細報告大家參閱桌面上的這份報告。

   過去一年房地產(chǎn)風云變幻，穩(wěn)中求升是一個市場的主調，所以過去一年我們說是艱難的一年。但同時也是充滿挑戰(zhàn)與機會的一年。唯有卓越的企業(yè)才可能在強強比拼中活下來，成為行業(yè)的領先的標桿，這也是卓越100榜的創(chuàng)立初衷。

 市場綜述，我們從三個方面做一個概括，首先是宏觀印象，我們給的關鍵詞是“改革40年和房地產(chǎn)、調控常態(tài)化和因城施策、穩(wěn)定”。

 大家看這張表，過去30年中國房地產(chǎn)的變化，增長了1.4億倍，GDP規(guī)模增長是73.95倍，房地產(chǎn)的發(fā)展速度比國民經(jīng)濟的發(fā)展速度快得多。 我們看全國商品房銷售額變動趨勢，每年以1萬億元的速度直線增長，2018已經(jīng)到達了最高峰。

  行業(yè)掃描，我們的關鍵詞是“堅決遏制房價上漲、活下去、回款、融資、創(chuàng)新”。2018年1—12月密集出臺的重點房地產(chǎn)政策，我們進行了梳理，穩(wěn)字當頭。我們也看到去年一年銷售均價漸趨平穩(wěn)，房地產(chǎn)獲利的利潤空間縮小。另一個難題就是到位的資金捉襟見肘。

    在土地上，大家會看到2018年房企的土地購置面積累計增速也出現(xiàn)了回落，而土地和錢之后就是人，在2018年房企高管離職人數(shù)刷新了5年新高，到10月份高管離職已經(jīng)超過1900名。

    所以在去年一年，寒冬中房企的融資圖譜是八仙過海、各顯神通，基本上是自籌資金、定金和預售款，還有上年的資金結余，這是主要的資金來源。我們看到未來排名靠前的房企更具規(guī)模優(yōu)勢，很多銀行在2018年對借款的房企門檻提升，以往是百強，現(xiàn)在可能是30強、50強才有希望。去年上半年有14家房企中，恒大、碧桂園、保利的融資額最高，這上面14家行業(yè)占比在過去幾年也有很大的提升。

 

土地觀察方面的關鍵詞是“并購、低溢價、流拍、趕場與觀望”，去年流拍324宗，前年同期只有148宗。

2019中國房地產(chǎn)卓越100榜榜單體系由以下構成：房地產(chǎn)企業(yè)100強，上市企業(yè)30強、地產(chǎn)銷售金額TOP100、商業(yè)模式卓越榜、物業(yè)服務TOP30，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商TOP30，還有單項獎等等。我們的統(tǒng)計時間是2018年自然年。

    大家比較關心的是2019中國房地產(chǎn)卓越100榜指標體系，我們在運營指標方面占了50分，銷售金額20分、權益金額15、總貨值15分，土儲和銷售面積做了參考，管理指標15分，商業(yè)模式方面，產(chǎn)品獨特性是4分，革新的生產(chǎn)方式是3分，營銷方式與組織是4分，資金運用與融資是4分，品牌指標是10分，人氣指數(shù)是10分。

    這是2019中國房地產(chǎn)卓越100榜前50名的排名，這是51到100名。
    對這個榜單做一個簡單的排名，碧萬恒再奪得前三，銷售、權益、貨值成為取勝的關鍵。雖然碧桂園提出提質控速，但是它的規(guī)模仍然很大，恒大也是有很大的規(guī)模。在Top10的陣容中有一些小的變化。千億企業(yè)的規(guī)模利潤、財務狀況也有統(tǒng)計。

去年大家談到的關鍵是融資，行業(yè)的總體融資成本相對2017年上升了三個百分點。這是去年內(nèi)地上市房企和物業(yè)公司的統(tǒng)計表。
       去年三四線城市的均價上上漲了10.6%，但是市場上基本上還是響起了回歸一二線的呼聲。
       這是上市30強的指標體系，最重要的是運營指標的50分，拿了25分給財務指標，上市公司財務6個指標里面，毛利率4分，凈利率4分，流動比率、速動比率各3分，負債率3分，凈資產(chǎn)收益率是8分，管理指標、商業(yè)模式和品牌指數(shù)跟卓越100榜沒有變化。

     這是我們站在行業(yè)之顛的30家上市房企，排名前面的是中海、萬科、碧桂園、恒大。
     在過去幾年，中海和萬科一直在輪流占據(jù)榜首的位置。萬科去年的凈利率較2017年是有所提升的，我們看到它的財務費用也持續(xù)下降。這是萬科歷年的財務費用變化趨勢。

     在30強里面過千億的房企過了26家，他們的利率平均增長都是轉正的，ROE創(chuàng)下近4年的新高。但是還是會看到償債能力轉弱，高息率公司的債規(guī)模翻倍。資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到79.75%，這30家企業(yè)的平均凈負債率達到了110.68%，較其它企業(yè)高得多。
     細分到個體，凈負債率低于50%的只有萬科、中海、龍湖等等幾家。

 傳統(tǒng)的渠道受阻，今年我們看到美元債海外融資規(guī)模大漲，這里我們做了一系列的表，大家可以詳細閱讀我們的報告全文。

    這是銷售Top100。在年底的時候我們做了一些微調。碧桂園是7000億，之后是保利和融創(chuàng)，去年有4成房企超額完成了目標，其它的很多沒有完成。
    在中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史中，很多外資和港資的企業(yè)一直擔當了資本運營各方面的老師的角色，所以觀點一直很注意這一塊，一直在推出非內(nèi)地房企卓越榜，在2018年凱德做了很多動作，出售了20個購物中心，收回84億資金，投入到廣州、上海。恒隆內(nèi)地的物業(yè)達到35.77億的收入，所以非內(nèi)房企卓越榜，凱德、新鴻基和恒隆占據(jù)前三。

    這是品牌價值卓越榜。
    管理團隊卓越榜，龍湖是綜合得分最高的，融創(chuàng)在業(yè)內(nèi)以狼性文化著稱，榮登榜眼。今天上午有60多位代表去了華潤，華潤是商業(yè)模式的冠軍，大家可以看到它的很多優(yōu)點和可持續(xù)的發(fā)展。

    現(xiàn)在我發(fā)布中國物業(yè)服務TOP30。萬科、彩生活、碧桂園、金地、龍湖占據(jù)前5。我們參考的指標是管理面積、管理項目、城市布局，財務指標、管理指標、品牌指標、創(chuàng)新指標以及人氣指數(shù)。未來5年是中國物業(yè)管理行業(yè)最佳的機遇和窗口期，在規(guī)模和口碑上占據(jù)優(yōu)勢的企業(yè)會更有發(fā)展前景。在物業(yè)收入里面超過100億的有萬科，亞軍彩生活以輕資產(chǎn)在行業(yè)里面占據(jù)前列。

    這是我們做的點評，大家可以看看存量市場和物業(yè)的情況。大家也知道最近物業(yè)的上市潮，包括新城悅、佳兆業(yè)、永生生活、碧桂園等等，未來物業(yè)會出現(xiàn)并購潮。 物業(yè)公司都在加強智能化與增值服務，管理面積最多的三家已經(jīng)超過了6億平方米。

    現(xiàn)在發(fā)布的是2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商TOP30，第一名我們給了招商，第二是臨港，第三是張江高科，還有深圳的星河也是排名比較前的。我們?nèi)脒x的指標，選擇管理面積、項目個數(shù)、入住率、經(jīng)營收入、園區(qū)總區(qū)域等等指標。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類非常多，大家有非常多的疑問，我們看2018年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策，我們認為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有幾個模式，第一是銷售為主的，比如說華夏幸福。第二是輕重資產(chǎn)并行，通過股權獲利的，包括億達這樣的企業(yè)。第三是產(chǎn)業(yè)和金融結合的模式，比如說張江高科。第四是定制廠房和園區(qū)一級開發(fā)，大家看到的宏泰發(fā)展和聯(lián)東U谷就是這種企業(yè)，大家各有各的優(yōu)勢。

    這是區(qū)域榜，我們只摘取了4個一線城市發(fā)布了區(qū)域榜，區(qū)域榜在過去的一年，我們看到北京是外地和本地企業(yè)龍頭斗，大洗牌，去年北京的銷售面積同比下降了20.4%，上海是萬科、綠地加融創(chuàng)，上海新增的供應量很多，但是整體的成交與2017年持平，2018年廣州微降，保利廣州占據(jù)龍頭地位。深圳是很多外地的開發(fā)商借道舊改進入，萬科、華潤、龍光問鼎前三。

    我們對9家典型企業(yè)做了專門的報告，深度解析這些企業(yè)為什么卓越。 關于報告的全文，大家可以進入觀點地產(chǎn)網(wǎng)下載，也可以參考我們的觀點指數(shù)。可能我們的報告不盡完美，希望大家給我們批評指正。

主持人：再次感謝陳詩濤女士的分享。尊敬的各位來賓，當傳統(tǒng)逐漸失去魔力，越來越多的企業(yè)都在創(chuàng)新業(yè)務、重構模型和跨界生長，這些都是行業(yè)有益的嘗試，也是房地產(chǎn)未來努力開拓新生存空間和增長極。2019年觀點年度論壇大會的主題是“展望：重構未來”。

 

接下來我們即將要進入到的是開幕致辭暨主旨演講環(huán)節(jié)，今天我們非常榮幸地邀請到了朱中一先生為大會作開幕致辭以及主旨演講，接下來的時間讓我們掌聲歡迎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長、民政部養(yǎng)老服務業(yè)專家委員會委員朱中一先生。朱中一先生的演講題目是“重構中國地產(chǎn)未來”，您的發(fā)言時間是10分鐘。

很高興應邀前來參加2019觀點年度論壇。根據(jù)主辦方的安排，我就重構中國房地產(chǎn)的未來，談四點個人看法。

     

一、住房制度和房地產(chǎn)調控機制的完善，長效機制建設的推進與完善，為市場平穩(wěn)健康發(fā)展、更好解決群眾住房問題提供了制度保障

 

十八屆三中全會以來、特別是十九大以來，中央明確并堅持了房子是用來住的、不是用來炒的定位，提出了建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實施分類指導、因地施策、落實城市主體責任的調控機制和推進長效機制建設等一系列指示，對抑制一些地方房價的過快上漲、推進一些地方的去庫存發(fā)揮了積極作用，2018年的房地產(chǎn)市場也總體平穩(wěn)。本次政府工作報告在總結去年工作時提到的“改革完善房地產(chǎn)市場調控機制”這句話，包含了中央層面對十九大以來調控做法和效果的認可。

 

去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，再次強調了中央的上述指示，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議做出了具體部署。各地在先前召開的地方兩會上也做出了相應安排。深圳市還印發(fā)了《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，對2018年到2035年的住房發(fā)展進行了規(guī)劃。估計一些城市下一步也會公布體現(xiàn)“一城一策”要求的住房發(fā)展規(guī)劃。

 

本次政府工作報告也提出了改革完善住房市場體系和保障體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法，推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性用地入市，宅基地制度改革試點成果。住建部部長王蒙徽在兩會期間介紹了實施房地產(chǎn)長效機制要做到五個堅持，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止市場大起大落。

 

3月18日，中央政治局常委、國務院副總理韓正到住建部調研并主持召開座談會時強調，要始終將習近平總書記“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，作為根本指導思想，貫穿于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展全過程。并明確了推進長效機制建設要做好的七項工作。

 

另據(jù)國務院辦公廳2018年10月印發(fā)的《關于促進消費體制機制實施方案（2018-2020年）》，還要求國務院有關部門對發(fā)展住房租賃市場、有條件的城市探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房，及制定出臺城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例、住房銷售管理條例的工作積極推進。上述內(nèi)容充分說明，作為長效機制的兩大項基礎性制度，即住房制度和調控機制的制度建設正在積極推進，與其配套的金融、土地、稅收、法制等制度建設也在有序推進。

 

因此，本人相信，中國房地產(chǎn)的未來，隨著房地產(chǎn)長效機制的一系列制度不斷完善，供需雙方會更加理性，我國的房地產(chǎn)市場一定能平穩(wěn)健康發(fā)展，社會多年期待的總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的住房供需格局有望形成，群眾的住房問題也能更好解決。

二、立足當前，認真應對。展望未來，房地產(chǎn)起碼還有十年左右的發(fā)展期

 

面對當前經(jīng)濟下行的壓力和復雜嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境，政府采取了減稅降費、激發(fā)企業(yè)活力等措施。對房地產(chǎn)的信貸，銀保監(jiān)會領導表示，對優(yōu)質房企融資和基本住房需求貸款繼續(xù)保障，對資質差、負債率高的房企融資和投資投機性個人住房按揭貸款要有控制。國家發(fā)改委在2018年12月5日發(fā)布的支持優(yōu)質企業(yè)直接融資的通知中也指出，資產(chǎn)總額大于1500億元、營收大于300億元、資產(chǎn)負債率原則上不超過85%房企可發(fā)行企業(yè)債券，但債券資金不得用于房地產(chǎn)投資。房企要結合自身情況，還需關注地方近期出臺的“因城施策”方案，做好應對工作。

 

展望未來，我仍堅持這樣的觀點，我國的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期，基本因素還是三個：

 

一是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進和中心城市引領城市群發(fā)展。我國2018年常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，要達到發(fā)達國家70%以上水平，起碼還要十年的時間，期間每年平均有1400萬左右的農(nóng)業(yè)轉移人口進城落戶，還有新參加工作的大中專畢業(yè)生、復員退伍軍人，以中心城市為核心的城市群還將吸引更多的產(chǎn)業(yè)和人口，再加上城市原居民的剛性需求和改善性需求，對住房的總需求量肯定是很大的。人口凈流入量大的城市一定要制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，做好用地供應。

 

二是城市的更新改造，包括對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村及對老舊小區(qū)的改造，任務很重?，F(xiàn)在，我國城鎮(zhèn)的存量住房約為310億平方米左右。今年的政府工作報告，用66個字的篇幅講了老舊小區(qū)的改造，足以說明政府對老舊小區(qū)改造的重視。房企應關注這塊業(yè)務。

 

三是新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房企在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配送中心、文旅地產(chǎn)、老年住區(qū)等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。根據(jù)多年來的統(tǒng)計，在房地產(chǎn)總投資中，非住宅類投資占三分之一左右。本次政府工作報告16處提到養(yǎng)老，強調要大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)，新建居住區(qū)應配套建設社區(qū)養(yǎng)老服務設施。希望更多的企業(yè)能參與到老年住區(qū)建設與運營管理中來。

三、堅持綠色發(fā)展，不斷提高產(chǎn)品質量與服務水平，改善人居環(huán)境，是房地產(chǎn)發(fā)展的重要標志

 

在需求旺盛的快速發(fā)展階段，多數(shù)企業(yè)對新技術的應用和質量提升考慮不多。現(xiàn)在，我們進入了由快速發(fā)展轉向高質量發(fā)展階段。如何踐行綠色發(fā)展理念，通過研發(fā)或推廣運用新技術、新材料、新工藝，來轉變建造方式，提高裝配式建筑、全裝修房的比例，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平？如何順應信息化、智能化、“互聯(lián)網(wǎng)+”和BIM技術推廣應用的大勢，將這些技術應用到企業(yè)的運營管理和房屋建筑與小區(qū)項目中？如何在融資偏緊、成本提高的背景下，打通推廣綠色建筑與加快發(fā)展綠色金融的通道，開發(fā)建設更多的綠色小區(qū)？這都需要企業(yè)的探索與爭取。相信在大家的努力下，新建的小區(qū)會更加安居宜居，更加綠色美好！

四、做強做大或做專做精企業(yè)，進一步提升行業(yè)的集中度和企業(yè)的信譽度，是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢

 

近幾年來，一批骨干企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)集中度逐年提高。主辦方在本次論壇上還要發(fā)布有關研究成果，我在這里就不具體講了。相信今后的行業(yè)集中度進一步提升。一些骨干企業(yè)會進一步做強做大，有的企業(yè)會進一步做專做精。希望我們的企業(yè)在轉型發(fā)展階段，夯實基礎，強身健體，高負債率、高杠桿的企業(yè)要努力把負債率和杠桿降下來，努力實現(xiàn)由規(guī)模速度型向質量效益型的轉變。有條件的企業(yè)，也可向產(chǎn)業(yè)鏈延伸，或跨界發(fā)展！

 

最后，預祝本次論壇圓滿成功！預祝與會的企業(yè)在2019年再上一個新臺階！

   主持人：再一次感謝朱中一先生的致辭。接下來我們將要進入主旨演講環(huán)節(jié)，有請下一位重量級演講嘉賓，讓我們歡迎國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華先生上臺，邱曉華先生演講的題目是“在不確定中溫和變化——2019年經(jīng)濟展望”，您的演講時間為25分鐘。
    
    邱曉華：非常榮幸也非常高性能和各位地產(chǎn)界大佬和媒體朋友們在這里就當下的中國經(jīng)濟做一個交流。

   怎么看待當下中國的發(fā)展，我想大家都很關心，我用了“在不確定中溫和變化”這樣一個主題，這是我就中國經(jīng)濟的短周期或者小周期判斷的題目。如果用一個大周期、長周期，我是用另外一個題目，叫“變局與抉擇”。今天因為時間有限，我就講講小周期。

 講到2019年的中國經(jīng)濟，自然而然我們會想到過去的一年，過去一年是中國經(jīng)濟發(fā)展史上困難最多、挑戰(zhàn)也最突出的一年，可以說來自自身發(fā)展轉型中的困難更加突出地表現(xiàn)出來。與此同時，來自外部各種因素的變化給中國帶來的挑戰(zhàn)也日益突出出來。所以在內(nèi)外多重因素的交織作用下，過去一年有這幾件事情記住了，我想我們就記住了2018。

 

第一件事情是一度困擾眾多民營企業(yè)家的信心危機問題。過去一年，在理論界、在各種媒體中間，在一些人的講話中間，對中國民營企業(yè)家、中國民營經(jīng)濟的地位和作用產(chǎn)生了各種各樣的不全面的認識，提出了一些不恰當?shù)囊庖姾陀^點，突出的就是所謂的退場、第二次公私合營的好時機，所謂的要全面加強對民營企業(yè)的政治、民主的管理等等。

 

其實稍有常識的人都應當知道，過去40年中國改革開放最有成效的、最值得人們?nèi)鴮懸还P的，就是伴隨著改革與開放的大潮，中國經(jīng)濟的主體中間，民營企業(yè)家、民營經(jīng)濟異軍突起，成為中國經(jīng)濟最重要的一支力量。我想這是我們稍有常識的人都不會忽視的這樣一個簡單的事實。
    

但是在好日子過了多少年，在人們思考未來的時候，卻把這個問題作為一個不全面、不恰當?shù)膯栴}提出來討論，把人們的注意力引到了不正確的方向去。

11月1號，最高領導人在中南海舉行座談會，對這些不恰當?shù)淖h論做出了明確的回答，那就是中國的民營企業(yè)家是我們的自己人，中國民營經(jīng)濟是我們黨執(zhí)政的重要力量。

 

我想這擲地有聲的回答應當說把人們的認識重新回到了常識的軌道上，因為這是太簡單、太不需要討論的一個問題。多種所有制共同發(fā)展，讓人們有更多的財富，讓人們有更多的創(chuàng)造力，本身就是改革的最重要的一個收獲，或者最重要的目的，這是第一件事情。

 

這件事情我們記住了，我們就記住了去年一年，因為這個問題使得很多民營企業(yè)家在過去一年，他們說如果說40年來有什么至暗時刻，2018他們曾經(jīng)有過這么一段至暗時刻，不知道自己的前途在哪里，不知道自己的命運在哪里，因此信心崩盤，這是去年我們要記住的。

  第二件事情就是去年許多上市公司股權質押造成的上市公司的危機。在轉型升級階段，按道理我們應當適當?shù)乜刂谱约旱墓?jié)奏，應當適當?shù)乜刂谱约旱母軛U，當時有一部分企業(yè)家中國發(fā)展階段性的變化判斷有偏差，形勢不如人算，去年股市跌跌不休，以至這些上市公司股權質押到了崩盤或者平倉的臨界點。

 

如果按照原來的約定，股權質押平倉，那就意味著這些上市公司辛辛苦苦創(chuàng)辦的企業(yè)要拱手相送給銀行、證券公司等金融機構，他們將血本無歸。股權質押和股票買賣是不同的，股票質押意味著體到了平倉線，你如果不能補倉，你所有的質押都會被統(tǒng)統(tǒng)歸零，你質押給誰，誰就拿走了。股票你從10塊錢跌到1塊錢，你還有1塊錢。

 

所以去年很多上市公司因此險些出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融和債務風險。還好，政府及時對此做出了政策的修訂，沒有按照原來的約定去平倉，而且出臺了一系列的紓困措施，使得這些企業(yè)也平穩(wěn)地落地。

  第三件事情就是去年中國大地上的環(huán)保風暴。按道理在今天對中國的環(huán)境問題重拳治理、下大力氣都不為過，因為我們知道空氣、水、土壤問題已經(jīng)嚴重危害到人們的健康，所以采取措施治理是完全必要的。

 

問題是中國今天的環(huán)境問題不是一天形成的，它是一個歷史的過程所沉淀下來的，因此面對這些問題肯定要有一個歷史的視角考慮，但是在去年的工作中我們發(fā)現(xiàn)一些簡單化、粗暴化的做法，就是關停，險些讓許多地方經(jīng)濟發(fā)展造成重大的挫折。

 

也還好，政府及時調整節(jié)奏，及時注意了區(qū)別對待，所以這個問題也算平穩(wěn)渡過了。 國內(nèi)去年就這三件事情給中國經(jīng)濟險些造成重大的挫折，這是我們應當記住的。

 第四件事情就是大家今天還在關注的中美貿(mào)易摩擦所帶來的外部危機，這個危機來勢兇猛，從去年3月的301調查到500億加25%關稅，再到2000億加10%的關稅，可以說愈演愈烈、不斷升溫，眼看就要進入到白熱化的階段。

 

12月1號，中美兩國元首在阿根廷談成了一個休戰(zhàn)三個月的協(xié)議，因此困擾著全球的一個問題，困擾著國人的一個問題，在那個階段平穩(wěn)地或者稍微緩和地給大家?guī)砹艘欢ǖ木彌_期。眼下三個月已經(jīng)過去了，中美還在繼續(xù)談判，因為這個休戰(zhàn)期進一步延長了。

 

如果按照當時的節(jié)奏發(fā)展下去，2000億到今年的1月1號從10%到25%，2670億也要加關稅，可以說中美之間所有的經(jīng)濟關系就可能完全中斷，因為這不是一件小事情，肯定會造成極大沖擊。

去年一年中國經(jīng)濟就是在一些內(nèi)外挑戰(zhàn)、困難中渡過的，由于政府及時調整政策，由于國內(nèi)外的一些因素相對的變化，所以過去一年我們總體上可以這么說，叫有驚無險、平穩(wěn)落地。

 

因為最終中國經(jīng)濟還是交出了6.6%的成績單，雖然從曲線上看，從6.8%、6.7%、6.5%到6.4%是一個往下走的趨勢，但是全年6.6%，還算對得起過去這么一年大家的努力。

 

這就是去年的一年，我們記住了，就是在有驚無險中，我們相對平穩(wěn)地渡過了困難的一年，渡過了充滿挑戰(zhàn)的一年。

  今年會怎么樣？外部環(huán)境對中國而言肯定是相對不利的，至少有三個方面：

 

第一，傳統(tǒng)的全球化所帶來的全球貿(mào)易高增長的周期已經(jīng)見頂了，今天全球貿(mào)易隨著傳統(tǒng)全球化的格局、秩序、規(guī)則的改變，有可能造成全球貿(mào)易走下坡路。

 

第二，全球經(jīng)濟增長雖然還在溫和中前行，但是發(fā)達經(jīng)濟體、發(fā)展中經(jīng)濟體同步復蘇的這樣一個好的趨勢在今年也要中斷，因為按照目前的情況來看，美國今年不如去年，歐洲今年不如去年，日本今年不如去年，中國今年同樣不如去年。所以從增長的角度來說，今年全球經(jīng)濟也是一個走下坡路的年份。

 

第三，從外部環(huán)境來看，地緣政治動蕩的局面和流動性寬松可能生變的的政策打架的局面交織在一起，使得全球資本市場、大宗商品市場、外匯市場充滿著變數(shù)，這是從外部來看對我們來說相對不利的因素，問題還是比較嚴峻，特別是圍繞著中美之間的矛盾，究竟能不能在可預見的一個月之內(nèi)達成一個雙方都可接受的協(xié)定。

 

目前來看雖然已經(jīng)完成了90%，接近達成協(xié)議，問題是特朗普是一個不是很靠譜的領導人，他可能會找各種理由，會根據(jù)國際國內(nèi)的各種變化，又說這個協(xié)議不合我意，因此可能放棄，就像他和金正恩之間，原來事先都談好的，下面的人把協(xié)議都談好了，但是他最終不簽協(xié)議。所以這種不確定性應當說是今年我們外部環(huán)境中間最要關注的。

 國內(nèi)今年的發(fā)展環(huán)境在我看來還是相對有利的一年，或者說對企業(yè)、對投資者總體而言，今年是個相對友好的一年。

    一方面我們從整個中國經(jīng)濟增長的態(tài)勢上來看，經(jīng)過多年的調整，新經(jīng)濟的支撐作用、新業(yè)態(tài)的支撐作用、新動能的支撐作用在逐漸的長大，它已經(jīng)開始形成一定的對傳統(tǒng)經(jīng)濟下滑所帶來的對沖的作用。換句話說，小周期在今天有可能是一個主要見底，然后趨穩(wěn)、逐步回升，可能是這樣一個相對有利的發(fā)展態(tài)勢。這是從小周期角度來看。

    第二方面，從政策環(huán)境來看，今年核心的一點是在穩(wěn)增長基礎上防風險，而不是在防風險基礎上去穩(wěn)增長。這就調了一個方向，把穩(wěn)增長又放在了第一位，因此可以預期今年政策面上無論是財政政策還是貨幣政策，還是投資消費政策，總體上看是一個要產(chǎn)生對沖經(jīng)濟下滑作用的政策環(huán)境。因此，在某種意義上，今年政策比往年要來得更友好。

    第三方面，改革開放的周期。市場化改革在過去一段時間似乎談得少一些，當然去年的中央經(jīng)濟工作會議明確把加大市場化改革的力度放在了很重要的位置上，今年的兩會也突出了要加大市場化改革力度?？梢灶A期通過激活市場的活力來對沖經(jīng)濟下行的壓力，在今年我們能夠看到一個更友好的表現(xiàn)，那就是從體制上、從對外開放的質量上能夠看到更有利于微觀層面的制度環(huán)境在走上新的軌道。

    從國內(nèi)經(jīng)濟周期、政策周期和改革開放周期這三個方面來看，2019注定是相對于企業(yè)、投資者、消費者來說，總體上是一個更友好的一年。  

因為政府工作的基點是要穩(wěn)增長，因此它要通過新經(jīng)濟的進一步增強，通過政策進一步的調整，通過改革開放進一步的深化，來形成在外部相對不利的因素下，怎么保持中國經(jīng)濟在合理的區(qū)間，怎么去實現(xiàn)穩(wěn)增長的預期目標。

這是從發(fā)展環(huán)境的角度來看，可以和大家簡單說，外部相對不利，內(nèi)部相對有利，因此2019年就將在不利與有利的相互作用下來往前發(fā)展。

 

 從目前的情況來看，總體的判斷是，上半年將繼續(xù)延續(xù)去年以來的下行的發(fā)展態(tài)勢，不出意料的話，一季度肯定比去年四季度還要低，二季度可能逐步壓縮下滑的區(qū)間，但是還是下滑的一個態(tài)勢。

 

但是到了下半年，隨著政治因素、政策因素等等作用的加強，對經(jīng)濟下行的對沖的作用將進一步顯現(xiàn)出來，因此下半年就有可能結束小周期的下行，轉為企穩(wěn)、穩(wěn)中有升的新的發(fā)展態(tài)勢，全年估計是6.2%左右的增長。

 

這就是2019年的中國經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢。

具體來看，可以預期2019年投資在今年的中國經(jīng)濟中間將會扮演比上一年更重要的作用，因為眼下所有的政策的基點之一就是要穩(wěn)投資，因為穩(wěn)投資有可能改變?nèi)ツ暌詠硗顿Y持續(xù)下滑的態(tài)勢，今年投資可能轉為穩(wěn)定回升的態(tài)勢，初步判斷今年投資對經(jīng)濟的拉動可能由去年的2個百分點左右回升到2.5或者2.6個百分點，比去年要提高0.4%到0.5%，這是我們可以初步判斷的。

 

因為今天我們看到所有政策的基點，重要的一點就是要穩(wěn)投資。

消費方面，可以預期盡管中國經(jīng)濟在現(xiàn)階段由于失業(yè)的壓力，由于調整的壓力，再加上汽車、住房兩個熱點逐漸降溫的作用，所以整體上看，推動消費上升的因素逐漸減少。但是由于逐漸進入了一個消費相對穩(wěn)定的周期，來自基本面的消費還是整體比較穩(wěn)定的。

 

所以今年消費對經(jīng)濟的作用，可能由去年的5%提高到5.1%。這樣消費+投資對中國經(jīng)濟的拉動可能就是在7.7%左右。

 

問題是今年我們看到對外經(jīng)濟這一塊，總體上看不如去年，一方面出口增速減緩的態(tài)勢是一個大概率事件，而另一方面今年的進口可能會由于各種政策因素和外部因素，會進一步放大。

 

比如說中美之間的貿(mào)易談判，中國肯定要擴大進口，比如說今年的非洲豬瘟可能導致我們的一些農(nóng)產(chǎn)品的緘口到增加等等。

 

所以整體上看，從出口和進口這樣一個比較值來看，對中國經(jīng)濟的拉動肯定是負的，而且這個指標比去年要進一步擴大，如果去年是0.6%到0.8%的拉動，今年可能就會擴充到1.7%左右，對沖下來，最終今年就是6.2%左右的增長。這是具體來看中國經(jīng)濟今年的表現(xiàn)。

 眼下我們要最注意的問題是什么？就是高債務帶來的中國經(jīng)濟的風險。

 

當下中國無論是政府還是企業(yè)或者是家庭，負債都處于一個上升的軌道上。雖然總體上的負債率趨于穩(wěn)定，但是從結構上看，還是負擔比較重的。從目前的負債角度來看，中國依靠加杠桿來推動增長的支撐作用空間已經(jīng)越來越小。

 

另一方面，由于2008年以來的加杠桿所造成了負債的壓力越來越大，從去年開始，中國經(jīng)濟最突出的一個問題已經(jīng)顯現(xiàn)，就是名義GDP增長下滑的速度已經(jīng)明顯大于實際GDP增長的下滑幅度。去年名義GDP的增長幅度下滑了1.6個百分點，而實際GDP增長才下滑0.2個百分點。

 

名義GDP增速的下滑，肯定是因為增長中的價格因素在減弱，因為總體增長的速度在放慢，造成整個名義GDP增長速度下滑得更猛。名義GDP增速下滑，它就意味著當年整個國家新創(chuàng)造的財富有可能不足以支付當年各個層面所需要支付的利息。

 

去年我們90萬億的GDP，相對于上一年的82萬億，可能增加了七八萬億，但是當年我們所要負擔的利息超過10萬億，今年名義GDP增長速度可能還要進一步下滑，可能會下滑到不到9%，這樣形成的名義的財富和債務的利息相比較，可能還要進一步的拉大缺口。

 

未來三年我們可能有40萬億的利息要來承擔，每年超過10萬億的利息要承擔。但是未來三年我們能不能夠名義GDP增長40萬億？現(xiàn)在來看顯然是做不到。

所以在一定意義上，中國經(jīng)濟面臨的最大問題是高債務所帶來的還本付息的壓力，造成各個層面壓力進一步上升。也正因為如此，所以我們可以從另外一個角度來思考中國問題，那就是如何化解這樣一個高債務可能帶來的問題。

 

大家可以設想，第一肯定是債務延期，第二是債務打折，第三是債務賴帳。在這三條路之外，是不是還有別的路可以走？

 

從目前中國經(jīng)濟、政治各方面的因素綜合來分析，我想債務的證券化、資產(chǎn)的證券化可能會成為國家化解這個問題的最重要的選項。

 

因此，從這個意義上來說，我們可以預期中國的資本市場在未來將扮演越來越重要的作用。

 

正因為它的地位的重要、作用的重要，可以預期未來的資本市場將成為投資者配置資源、配置資產(chǎn)最重要的一個領域。一定意義上股權投資、股票投資將逐漸代替我們今天在座的大多數(shù)人所從事的房地產(chǎn)的投資。

 

如果說上一輪大家的財富的配置更多是在房產(chǎn)的配置，以此增加財富，從現(xiàn)在開始，大家配置資產(chǎn)的主陣地將轉到資本市場，這就是從問題出發(fā)的邏輯導出政策的改變和我們對未來資產(chǎn)配置中間需要關注的點。

 當然，在資產(chǎn)配置中請大家注意兩個因素，第一，它的這個產(chǎn)業(yè)有沒有消費者做支撐，這是一定要考慮的，這個產(chǎn)業(yè)背后如果有消費者支撐，大家可以放心地去投資，可以放心地去發(fā)展。反過來，這個產(chǎn)業(yè)背后都看不到人，沒有消費者，請大家千萬要小心。

 

第二，這個產(chǎn)業(yè)是不是會被技術所顛覆。如果你投了很多，一個新技術出現(xiàn)，顛覆了這個產(chǎn)業(yè)，或者說這個產(chǎn)業(yè)被技術所改造、所推動，所以技術因素、技術進步因素也要作為我們投資和配置資產(chǎn)要考慮的。

 這就是我今天要和大家分享的內(nèi)容。從中國經(jīng)濟發(fā)展的小周期來看，我們可能是一個前弱后穩(wěn)，進入一個小周期由降溫到升溫的變化，而中國經(jīng)濟今天的問題是由于高債務導致我們無法再用更多的杠桿來支撐，因此它肯定是要通過別的辦法，除了創(chuàng)新，就要對原有的存量資產(chǎn)和增量資產(chǎn)進行配置，因此資本市場是值得我們?nèi)リP注的。

 

至于投哪些？我想是要投那些有消費者支撐的產(chǎn)業(yè)，投那些不會被技術所輕易顛覆的產(chǎn)業(yè)，或者說技術能引領這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。

 

這就是我今天和大家說的結論，謝謝大家。

主持人：再一次感謝邱曉華先生的精彩而深度的講演。下面，我們啟動一年一度的觀點鏗鏘行。股市與樓市是中國最受關注的兩個市場，關聯(lián)緊密又各有不同。這里流動著巨量的資金，是中國經(jīng)濟的晴雨表。新的一年，股市再次上揚，是否意味著樓市也將步入復蘇通道？敬的各位來賓，本次觀點鏗鏘行的主題是：股市與樓市。

    首先請主持嘉賓臺上就坐，掌聲有請：世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生。接下來有請參與討論的嘉賓上臺，他們是：國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華先生；英大證券首席經(jīng)濟學家李大霄先生；中國金茂高級副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理魏浙先生；中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明先生；厚土機構主席林少洲先生。

    本次觀點鏗鏘行討論時間為40分鐘，接下來把舞臺交給主持人和各位嘉賓，在現(xiàn)場為大家一起來探討股市與樓市在未來的發(fā)展方向，同時給出他們最前沿的分析。

黎振偉：謝謝各位參加我們的鏗鏘行，所謂鏗鏘就是大家的觀點不同，如果都是一樣的觀點，那就沒有鏗鏘了，本來這個論壇是建銀國際的曾總主持的，我主持下一個對話，但是他臨時有事來不了，所以我代替他來主持這個很具有金融背景的論壇。

剛才我們聽了邱博士的演講，談到了幾個觀點，讓我們對未來的經(jīng)濟有一個新的認識。我們這一場鏗鏘行的對話主要是講金融政策下的股市與樓市，我們的嘉賓有經(jīng)濟學家，還有開發(fā)商企業(yè)家，正好是兩個方面的代表。

    我有三個問題，第一個問題探討一下金融的問題，我們在談到股市跟樓市的時候，這是中國當今最熱的話題，但是這兩個看不透問題的背后有一個更看不透的抓手，就是金融。中國金融政策創(chuàng)造了很多的詞匯，比如說“去杠桿、脫實向虛、雙管齊下、普惠金融、放短收長、大水漫灌”，這是中國的特色。

 

今年兩會李克強總理談到了2019年穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，不搞大水漫灌，在這樣的基調下，我們?nèi)绾窝信?019年的中國金融政策對股市和樓市的影響，今年的變化又跟以往的變化有什么本質的不同？首先聽聽邱博士的觀點。

邱曉華：剛才因為時間關系，我沒有把我準備的PPT的內(nèi)容給大家展示，貨幣政策今年已經(jīng)定調了，穩(wěn)健的貨幣政策、松緊適度。前面我講到一個問題，就是未來高債務的負擔，我們表面上是要積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策相搭配，積極的財政政策在很大程度上是要靠準財政政策。

 

準財政政策的含義是更多地要財政出政策，銀行買單。也就是說未來三年，一方面我們說積極的財政政策、減稅降費，但大家知道減稅降費，從1萬億到今天的2萬億，似乎給我們的印象是力度在加大，但是問題是我們的財政收入的來源越來越小，因此它更多的要通過商業(yè)銀行。而商業(yè)銀行眼下又越來越多受到它的資金供給的限制，因此它又轉向更多的依靠中央銀行。

 

比如今年按照整個中國經(jīng)濟運行的需要，需要央行提供將近4萬億的流動性來滿足財政政策、貨幣政策的需要。4萬億靠什么來？降準已經(jīng)降了1%，提供了1萬多億，可以預期今年還要再降1%，加起來能增加3萬億左右，再動用鈔票儲備七八千億，這樣加在一起，今年對中國來說沒有問題。問題是明年，降準空間在縮小，后年降準空間進一步縮小，因此靠這條路增加流動性已經(jīng)空間很小。所以未來更多的是要通過央行調整它的資產(chǎn)負債表，來給全社會增加流動性。

 

從這個意義上來說，金融發(fā)展的格局在變，金融運用的空間在變，金融的作用也在變，所以我們要談論樓市也好，談論股市也好，首先要看到整個中國金融環(huán)境、財政環(huán)境的改變，帶來資金流向、資金供給和資金使用結構的變化，這樣我們才能夠準確地判斷這個市場會怎么變化。

黎振偉：您剛才談到我們接下來可能就不是簡單的發(fā)行貨幣或者是發(fā)債，或者是減稅，要綜合看整個金融體系的改變。我們的企業(yè)可能都習慣了過去的金融政策下的生存方式，可能今后就不同了。李大霄先生，您有什么不同的觀點？或者提醒我們的企業(yè)家這個環(huán)境下是要樂觀還是不要太樂觀？
    

李大霄：我緊接著邱老師剛才講的怎么解決債務的問題，邱老師給我們?nèi)齻€渠道，還有一個渠道，就是怎么樣把這個債變得便宜一點。

 

我們看到美國的十年期債息是2.6%，中國是從4%左右回到3.13%，這樣就使我們的資金成本可以下降。為什么特朗普這次找美聯(lián)儲的主席談話呢？就是要談降息的問題，怎么讓美國的企業(yè)還本付息的息減少，這是它面臨的問題，中國可能也是這個途徑。

 

所以從這個角度上看，2018年整個的債息是在往下走的。怎么讓企業(yè)的融資成本下來，可能是下一階段，特別是我們對中小企業(yè)怎么樣讓這個毛細血管打通，特別是剛才還講到地產(chǎn)企業(yè)，怎么樣能夠讓地產(chǎn)融到資，前一段我們發(fā)債發(fā)了一些，很多的融資項目批了一些，國內(nèi)發(fā)了，海外融資的渠道也發(fā)了債，發(fā)債的成本在下降。這是一個渠道。

黎振偉：您會不會覺得我們的貸款利息是要減少還是增加？我看到現(xiàn)在普惠金融已經(jīng)在做這個措施。
    
李大霄：我們看到跟房地產(chǎn)有關系的是首付上浮的比例，各個城市已經(jīng)稍微有所下行，這也是一個成本下行。中小企業(yè)的融資真實的價格往下走，這是一大趨勢。能夠讓實體經(jīng)濟收益，未來可能是一個方向。

 

正因為如此，股票就會漲，無風險收益率的下行造成現(xiàn)在面臨的資產(chǎn)荒的出現(xiàn)。還有一個是債轉股，大型企業(yè)的債轉股已經(jīng)一開始了，這個量還是非常大的，這也是一個解決問題的途徑。

 黎振偉：也就是說李大霄先生談到的隨著資本、利息成本的降低，我們的企業(yè)整個股市或者樓市都會看好，因為資金量更大。三位企業(yè)家，你們感覺到了嗎？
    
林少洲：今年春節(jié)之后，資本市場尤其是股市的表現(xiàn)，我想可能對今年整體的經(jīng)濟，包括樓市的走勢是一個非常明顯的信號，首先是政策層面，我們希望看到整個趨勢會好起來，不能往下掉，所以在托底方面，政府都提出了舉措。年初的這個表現(xiàn)可能會使得一些猶豫的心態(tài)，原來備受煎熬的問題，在現(xiàn)在可能有所緩解，這個信號也會繼續(xù)傳導到樓市。

 

第二是股市的財富效應，因為從過去實操的經(jīng)歷來看，1996年我去北京萬科當總經(jīng)理的時候，當時20%的庫存，我記得當時我找客戶的時候，我第一個就是在中國證券報上做的廣告，我去那里找客戶，那時候有38套連排別墅，壓了兩年沒賣出去，我在中國證券報上做了廣告，因為當時有一個小牛市，起來之后就有一批在股市里掙了錢的人去買房，當然這些人現(xiàn)在成了大贏家，因為當時就是五六千塊錢的房子，現(xiàn)在漲了十幾倍，如果當時還把錢留在股市里，現(xiàn)在可能又虧了。所以這波人在股市和房市的傳導財富效應上有一定的表現(xiàn)。當然這個量有多大，我們還要看后續(xù)的政策。

中國的房地產(chǎn)很奇怪，形勢好的時候大家去買房，我們叫改善型，形勢如果不太樂觀的時候，很多人又希望通過買房解決安全感的問題，讓財富、資金保值。所以對房地產(chǎn)業(yè)者來說，我們的機會還是很多的，大家可以積極挖掘。
    

黎振偉：還是看好房市。劉總，您是搞產(chǎn)業(yè)的，您覺得您的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在春天來了嗎？銀行給你的貸款支持你嗎？
    

劉愛明：我們的客戶是產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，我們有差不多100萬平米的園區(qū)，有幾百上千家企業(yè)，從客戶那里感覺到現(xiàn)在確實挺難的，當然一路都很難，跟房地產(chǎn)、股市都沒法比。

主要表現(xiàn)在幾個方面，一是需求突然就沒了，第二是形勢不好的時候，大家談產(chǎn)業(yè)轉型升級，但是我們接觸到的很多企業(yè)轉型升級沒有人幫他，像現(xiàn)在普惠金融算是唯一能讓老板臉上有點笑容的事，確實有些企業(yè)還不錯，能夠以較低的成本從銀行拿到錢，這一點很重要，現(xiàn)在有渠道，我們也建立了很多渠道幫助客戶做這些事。

 

但是總體上我們這個社會沒有更多的機構來幫助我們的企業(yè)轉型升級，所以我經(jīng)常說，我做這行做了幾年，我有一個很深的體會，我說產(chǎn)業(yè)沒有服務業(yè)，這是什么意思呢？

 

我們拿房地產(chǎn)來舉例，房地產(chǎn)的服務業(yè)很發(fā)達，你找世聯(lián)這樣的公司給你寫市場研究報告，這是上市公司給你寫報告，還可以找上市公司給你設計，上市公司給你蓋，上市公司給你賣，給你做物業(yè)管理，甚至還有人幫你融資，房地產(chǎn)行業(yè)的服務業(yè)很發(fā)達，老板想干點事，他有工具。

 

但是做產(chǎn)業(yè)的要轉型升級，沒有人幫他，例如他要一個很深的研究報告做決策，他有錢也請不到人寫報告。我們的報告是宏觀決策，但是對企業(yè)是微觀決策，微觀決策除了你自己研究，否則沒有人給你寫報告。

 

所以借這個機會我也呼吁一下，真正產(chǎn)業(yè)端如果要做好，確實是要從企業(yè)的角度、從轉型升級的角度，能真正有一些措施幫助他們?nèi)マD型升級。

   黎振偉：其實劉總你就是做這個工作的，你們就是產(chǎn)業(yè)服務商，而且你談到今年貨幣政策已經(jīng)在支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一個好的方面。魏總，您來自央企，資金估計對你們來說沒有問題。
    
魏浙：我覺得是個污點，這是最大的污點，大家都認為好像錢對央企來說不是問題，實際上不是那么回事。

從整個大環(huán)境來說，金融是房地產(chǎn)的商業(yè)，在2008年的時候，我跟一家民營企業(yè)的董事長聊天，說房地產(chǎn)什么最重要呢？他說是錢最重要，我說不是，我說人最重要，有人就有錢。房地產(chǎn)這么多年，沒有缺過錢，不管是民營企業(yè)還是國有企業(yè)都可以想到辦法拿到錢，畢竟我們是資金密集型企業(yè)，必須是錢做第一手。

 

在2017年、2018年，房地產(chǎn)缺錢了，很多是因為我們整個房地產(chǎn)大的形勢和大的政策所決定的，民企沒有錢的原因是銀行不能貸給你，它有很多的限制，限制錢往房地產(chǎn)流入，大家覺得央企的底子比較厚，比較容易借到錢，但是它有去杠桿的要求，在這個降杠桿的要求下，你沒法拿更多的錢。

 

像去年大家有很多很好的機會，我們就不能做這方面的一些事情，所以我們說沒錢，是因為各種條件而決定的。到了今年來說，又重新放開了，在這個過程中有一些釋放，現(xiàn)在更多的是房地產(chǎn)依靠自己的回款和自己的存量，實際上整個行業(yè)都是缺錢的狀態(tài)。

 

雖然是放開了，剛才邱老師在講，現(xiàn)在政策放寬松，在降準，但是它還要限制。還有發(fā)債的問題，肯定是哪里便宜在哪里發(fā)債，但是現(xiàn)在很多地方的錢已經(jīng)拿不到，所以我們也并不一定是不缺錢的。

黎振偉：我們第一個話題，關于中國房地產(chǎn)的價格為什么高，房地產(chǎn)這么調控，去年還有15萬億，還增長了10%，很大程度就是中國的M2比較大，發(fā)了很多的錢，錢沒有地方去，都流到了房地產(chǎn)市場。

 

目前我們的M2已經(jīng)是GDP的2倍，去年增加了16萬億，今年按照這個勢頭增長的話，我們房地產(chǎn)也才15萬億的市場，所以很多人說房地產(chǎn)使消化了新增人民幣。雖然現(xiàn)在國家提出要發(fā)展實業(yè)，但是錢還是要進入房地產(chǎn)。

 

邱老師，您怎么看存量貨幣的問題，如何解決地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)兩者之間的矛盾？
    
邱曉華：其實這些年貨幣發(fā)得比較多，有正常因素，也有非正常因素。

 

正常因素是中國經(jīng)濟貨幣化進行，一定需要貨幣逐步的深化。今天大家很關心樓市，我覺得從政策面來說，中央有一個定位，房子是用來住的，不是用來炒的，這是現(xiàn)在的政策的基調。另外有兩個體系，分別是市場體系和保障體系。

然后是三個穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。目標就是金融債，還是要保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。所以從政策面角度來說，中國的房地產(chǎn)市場應當說還是會保持一個相對平穩(wěn)的發(fā)展，不會大起大落，進入到一個相對平穩(wěn)發(fā)展期。

 就整個房地產(chǎn)市場角度來說，有三層意思要和大家交流一下：

 第一層，政策調控的力度不會輕易的改變，但是從穩(wěn)增長角度來看，地方政府做出一定的調整，又是勢在必行的，因為因城施策、一城一策，其實就給地方政府提供了一個根據(jù)當?shù)氐姆€(wěn)增長的需要來做出調整的方式。所以面對政策，投資者也好，消費者也好，要看到政策的調整一定會對市場產(chǎn)生影響，雖然如此，但是它也有底線，這個底線就是不會讓中國的房地產(chǎn)市場崩盤。

第二層，中國的房地產(chǎn)發(fā)展高速增長期結束了，每年都20%、30%的投資，每年的銷售都是百分之二三十的增長，這個時期已經(jīng)結束了。

但是中國房地產(chǎn)市場增長期沒有結束，說它的高速增長結束，是因為：

 

第一，中國的人口結構變化了，老年人口和年輕人口對住房的需求是不一樣的，因此這個空間是在減少的。

 

第二，隨著成本的提升，房地產(chǎn)的暴利時代結束了，逐步趨向于平均利潤，競爭更加激烈，因此這個領域的投資更加謹慎了。

 

第三，房地產(chǎn)市場之所以那么景氣，除了剛性的居住需求，我們不可否認，在這個市場里面是存在著投資、投機兩種需求，而目前來看，可以預期房產(chǎn)稅的制定和出臺，以及對土地政策的管理，對貨幣政策的管理，可以預期對投機、投資型的支撐因素在減少，反過來是約束因素在加大。因此這個因素對房地產(chǎn)市場的影響力是在減弱的。

 

說高速增長期結束，一是人口變了，二是成本變了，三是政策變了，所以不會再有過去的輝煌了。

當然另一方面，它的增長并沒有結束，因為：第一，中國的城鎮(zhèn)化進程還在路上，第二，中國的工業(yè)化進程也還在路上，第三，中國的國際化進程也沒有結束，第四，中國自身發(fā)展由高速轉到高質量，相應帶來人們對生活質量提升的改善或者調整上的需求沒有結束。

 

因此從這個意義上來說，支撐中國房地產(chǎn)增長的基本因素依然是一個比較可觀的數(shù)量。剛才朱會長說可能還有10年期增長，我是贊同的，至少在10年以后才會發(fā)生真正的供大于求，那時候是賣房的人大于買房的人，那時候中國房地產(chǎn)市場可能會真正進入轉折性的變化。

第三層，全面發(fā)展的階段結束了，但是差異化發(fā)展的階段沒有結束，完全靠需求拉動的全面增長的階段結束了，但是可以預期未來人口、經(jīng)濟、環(huán)境這三個因素會越來越?jīng)Q定這個地區(qū)、這個國家租房市場的變化。

 

可以這么說，有人氣的地方，比如說粵港澳大灣區(qū)未來會越來越有人氣，比如說長江經(jīng)濟帶、京津冀協(xié)同發(fā)展帶、中西部城市群，像這些能夠凝聚人氣、集聚人口的地區(qū)，它肯定繼續(xù)還會支撐中國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的發(fā)展。

 

反之，人口越來越流出，人們越來越不愿意在那里待的地方，就會走向蕭條。從經(jīng)濟來看，如果這個地方經(jīng)濟沒有活力，這個地方肯定也不會有人，因為這個地方的就業(yè)崗位越來越少，經(jīng)濟有活力就意味著有就業(yè)。

 

還有一個是生態(tài)，如果這個地方的居住環(huán)境越來越好，人們越來越適應新的環(huán)境，這個地方就可以發(fā)展。

 

從這三點來看，一線城市、二線城市是符合的，三四線城市的明星城市、特色城市也是符合的，先城鎮(zhèn)、小縣城有一部分符合生態(tài)型的，除此之外的地區(qū)，大家無論是投資房地產(chǎn)，還是持有房地產(chǎn)都要小心。

黎振偉：謝謝邱博士。李大霄先生，剛才邱博士談到在今后一兩年里面，大家會更加注重投資債券、股票，代替房地產(chǎn)投資。但我個人認為在中國目前債券市場這個情況下，這種短期效益可以，但是長期確實也是不容易，你說現(xiàn)在的投資者會慢慢看好股市而不去投房地產(chǎn)嗎？如果要投，必須具備什么樣的條件？
    
李大霄：第一個觀點，同志們，股票要漲了。這是剛才邱老師說了，我也贊同。錢有的是，中國是第二大股票市場，MSCI從5%漲到20%才剛剛開始，富時，羅素，還有標普、道瓊斯還沒有開始，所以錢會滾滾而來。債券市場方面來看，中國是第三大債券市場，全球的資金通過債市進來，所以在座的各位要把握這個股票市場的機會，還要把握債券市場的機會，從這兩個地方拿錢。

第二個觀點，在座的老板們，給你們一個建議，回購自己的股票，現(xiàn)在是最佳時機?，F(xiàn)在是給你們忠心耿耿的干部和員工做員工持股計劃的最好時機。不是在2015年的地球頂?shù)臅r候，2015年誰做員工持股計劃都是套員工的，現(xiàn)在誰做員工持股計劃，就是給員工積福的。

第三個觀點，地產(chǎn)人賺的錢也是人民幣，跟其它行業(yè)賺的錢含金量是一樣的。地產(chǎn)的估值是嚴重錯誤的，也就是說資本市場上對地產(chǎn)的觀點，認為地產(chǎn)人賺那一塊錢跟其它行業(yè)賺那一塊錢是不一樣的估值，這是絕對錯誤的。告訴你們的老板們，這是李大霄說的，現(xiàn)在的資本市場對地產(chǎn)股的定價是錯的，理由就是地產(chǎn)賺的一塊錢人民幣跟其它行業(yè)賺的一塊錢人民幣是一樣的。所以從這個角度來看，地產(chǎn)股估值錯誤了，地產(chǎn)也是永續(xù)經(jīng)營行業(yè)，它不是說明年就不做的。

還有一個觀點，現(xiàn)在是大魚吃小魚的最好時候，現(xiàn)在是行業(yè)重組、并購、收購的最佳機會，現(xiàn)在是利用資本市場把自己壯大，吞并其它來不及利用資本市場的人的最佳時候。

黎振偉：看看我們的地產(chǎn)商們怎么看，怎么評估我們今天的房地產(chǎn)？
    
劉愛明：剛才邱博士說得很全面，對地產(chǎn)行業(yè)我不能說永遠看多，但是也大概是這個意思，在中國地產(chǎn)的發(fā)展遠沒有結束，只是大家把地產(chǎn)妖魔化了，用一個長遠的視角來看，地產(chǎn)行業(yè)可能是未來10年中國經(jīng)濟發(fā)展為數(shù)不多的亮點，因為它有很多真實的需求。

 

我們的粵港澳大灣區(qū)那么宏偉的規(guī)劃，你說房子不漲，那么多投資為什么要投呢？你修了那么多路，現(xiàn)在高鐵都通到香港了，房價為什么不漲？所以對房地產(chǎn)市場我是看多的。我自己有一個項目，去年10月份開始賣，去年的行情不太好，三個月賣了100套，上個月賣了200多套，我什么都沒有變化。

 

我覺得現(xiàn)在大家不敢買房都是被嚇的，市場是在的，供應還是不足的。比如說在深圳，深圳現(xiàn)在沒地了，現(xiàn)在又劃出地來建保障房，市場供應太少了，人口一個勁往里面涌，但是這種需求關系是沒變的，他不買房就是被嚇的。

 

那你為什么要嚇他呢？這是很奇怪的一個事，所以政策的穩(wěn)定性我覺得是比較重要的，大家要有一個相對穩(wěn)定的預期，地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這是對整個經(jīng)濟起到的是一個穩(wěn)定器的作用，它穩(wěn)定了，至少有一塊就穩(wěn)定住了，地產(chǎn)相關行業(yè)加到一起要占GDP的20%到25%，所以我覺得地產(chǎn)行業(yè)要穩(wěn)定下來。

剛才聽了李大霄先生說的，我很興奮，但是對股票我是沒有研究，不懂樓市的人看樓市，就像我今天看股市一樣，希望李博士講的是對，但是我心中確實是直打鼓。我今天說樓市還要漲，可能不懂樓市的人心里也打鼓，但是我相信專業(yè)人士的判斷。
    

黎振偉：碧桂園那么大的產(chǎn)值，萬科這么高的利潤，他們的股票價格還那么低，但是房價卻那么高，可能這就是中國的一個很奇葩的現(xiàn)象，大家對股市沒信心，對樓市比較有信心，越漲大家越買，我們希望今后能改變這個現(xiàn)狀。

 

魏總，你們接下來要不要響應國家的號召，改變房地產(chǎn)的方式？

 

魏浙：改變是肯定的，必須改變。房地產(chǎn)走到今天，已經(jīng)進入到第二個階段。

 

剛才幾位老師也在講這個事情，首先國家的政策也好，還有資金量也好，雖然跟以前相比資金量還會維持，但是資金的導向性和政策的流向要改變了，因為我們現(xiàn)在還是要有房住不炒的政策，房價不能瘋狂上漲。

 

房子的價格是由市場決定的，物以稀為貴，深圳的房價高，是因為它的房子少，很多地方房價上不來，是因為它的需求量不足，人口在外流，這都是有原因的。

 

所以像過去那種資金驅動型的時代已經(jīng)過去了，就是你的錢一上來，大家就把房價吹起來了，這個時代已經(jīng)過去了。

 

以前我們講做房地產(chǎn)有幾件本事，你就可以賺到錢，未來它需要的是綜合實力，就是你是十項全能冠軍。

 

還有一點，我同意李大霄先生的觀點，現(xiàn)在是大魚吃小魚的時代，實際上就是綜合實力的對比，可能在未來10年、20年，中國就只剩下一些品牌房地產(chǎn)，就跟現(xiàn)在買家電一樣，買房子就選擇買什么品牌的房子，它可能會對應著某一項內(nèi)容。

 

在這里面就要看你的資本融資能力，還有你對市場的研究能力，還有你對政策的把控，真正的需求群發(fā)生變化的時候，你怎么做。整個中國現(xiàn)在都開始分化，因此提出因城施策。

 

現(xiàn)在我們到一個城市里面，大一點的城市都變成因區(qū)施策了，因此需要你有足夠的應對能力。所以未來的方向，我們看房地產(chǎn)行業(yè)，確實我很贊同中國的房地產(chǎn)的基礎沒有改變，城市化進程還沒完成，即便是在粵港澳大灣區(qū)這個地方，很多城市的城市化進程已經(jīng)到了80%。

 

但是還有很多的舊改，比如說今天我們今天去看華潤的大沖舊改，它雖然已經(jīng)變成城市了，但是它還要進行升級，這是城市發(fā)展基本的訴求，這種發(fā)展你改變不了，它是剛性的訴求，這種發(fā)展房地產(chǎn)還是有得干的，未來10年、20年它應該還是有得干的。

  黎振偉：我覺得房地產(chǎn)現(xiàn)在確實是不太合理，價格太高，股市也不太合理，價格太低。如何讓投資房地產(chǎn)的人去投資股市呢？我覺得中國要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，把REITs搞出來。

最后請林總談一談，您剛剛從英國回來，英國的股市和樓市還是比較正常的，您跟我們講講您的看法？
    
林少洲：去年跟隨觀點去了一趟英國，印象還是比較深的，英國的樓市幾十年一直在走一條向上的曲線，2008年金融危機，它回調了20%左右，后來還是保持上升的趨勢。

 

中國的房價相比我們的收入和租金確實是比較貴的，但是股市又比較便宜，在英國我們也找到了一些答案，比如說英國為什么有這么穩(wěn)定的趨勢？就是產(chǎn)權的問題，他們很多物業(yè)的產(chǎn)權是永久的。

 

我們要解決一個持續(xù)的趨勢，一定要在制度上入手，為什么我們的股市大家不太敢進？因為它是大起大落的，穩(wěn)定性不足。這個穩(wěn)定性的長遠問題不解決，風險溢價一定存在。

 

這么多年凡是買房子被辜負的人極少，幾十年大家都知道買房是靠譜的，它的風險溢價很高，所以房價很貴大家也愿意買。所以要把股市搞好，大家才會愿意進入股市。

 

在現(xiàn)在的中國，大家手上如果沒有幾套房子，你的養(yǎng)老，你的未來，你的家庭靠什么？所以這是值得大家深入思考的問題，包括政策的制定者，不能打破大家對這個問題穩(wěn)定的預期，這是社會的基石。

 黎振偉：最后一個問題大家簡短回答一下，股市漲了，樓市的春天會來嗎？大家賺了錢是投股票還是投房子？
    
邱曉華：我覺得首先是房地產(chǎn)要注意未來的發(fā)展新趨勢，要向高質量的方向發(fā)展，第二是要向綠色、新材料方面發(fā)展，第三是要向服務全配套方向發(fā)展，要把“高、新、全”做好，做好這幾樣，房地產(chǎn)還是充滿春天氣息的。
    
李大霄：股市的春天已經(jīng)來了，樓市方面好房企的春天正在到來。
    
林少洲：我覺得主流的房地產(chǎn)行業(yè)應該是走向精品化，不能走粗制濫造，包括以高周轉為名的粗制濫造，一定要精品化，珍惜你的土地資源，因為現(xiàn)在再拿每塊地都很難，要好好做，做一個傳世的東西，做一個百年建筑，走向精品化，未來做精品的企業(yè)才能生存。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，你有資金，有資源、有人才團隊，可以加大拓展創(chuàng)新的力度，因為這個行業(yè)的總量現(xiàn)在是最高的時候了，可以加大創(chuàng)新，做很多跟內(nèi)容、運營有關系的拓展業(yè)務，可以分化出很多新的創(chuàng)新的力量。
    
劉愛明：我還是不懂股市，確實就一個平民老百姓來說，買房子賠錢的極少，買股票賺錢的極少，幾十年來都是這樣的情況，我買股票就沒賺過什么錢，我也不笨，但是就沒賺到錢。你要有很高的水準才能賺到錢，像李博士這樣才能賺到錢，但是買房子，普通老百姓買了都沒有虧錢，你即使稍微學習一下房地產(chǎn)的基本知識，未來10年你基本也不會虧欠。
    
魏浙：我認為房地產(chǎn)現(xiàn)在還沒有走出冬天，但是我也贊成李老師的話，現(xiàn)在走出這個冬天的企業(yè)就是它的春天。關于老百姓買不買房子的事情，是一個信心的問題，上次跟易綱老師交流，他說你沒有四個屏幕你就不要炒股票了，說明這個問題也越來越專業(yè)了。房地產(chǎn)也是一樣，你買不買房子，最后也是按照你自己的需求來決定，但是你真正要做房地產(chǎn)投資，你也需要有更專業(yè)的思維。
    
黎振偉：我們這場鏗鏘行到后面還有點鏗鏘的味道，謝謝各位。

主持人：再次感謝黎振偉先生的主持，同時也要感謝5位嘉賓在臺上給我們在場的所有朋友一起分析獨到前沿的見解。隨著這一場鏗鏘行討論的圓滿結束，接下來馬上要進入到的是今天大會的第一環(huán)節(jié)的議程。

 

2019年對于中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)而言至關重要，這將又是一個關鍵之年，房地產(chǎn)行業(yè)從來都不能夠脫離經(jīng)濟的大勢、穿透迷霧，前方的亮光已經(jīng)隱約在閃耀。

 

今天論壇的第一環(huán)節(jié)主題是“宏觀篇：經(jīng)濟與行業(yè)”，接下來我們非常榮幸地邀請到了本環(huán)節(jié)第一位重磅演講嘉賓上臺，讓我們歡迎英大證券首席經(jīng)濟學家李大霄先生。李大霄先生的演講題目是“少年牛、國際牛、價值牛”，您的演講時間為25分鐘，掌聲有請。
    
李大霄：剛才有嘉賓說買房子的都賺了，買股票的都還沒賺。從今天開始，聽了我的報告，買股票的人開始賺錢了。

 

我的題目是“中國股票市場少年牛、國際牛、價值牛已經(jīng)到來”。

怎么樣能夠賺錢呢？告訴大家一個竅門，若干年前，就在我們當下這片土地上，深發(fā)展賣不出去的時候，深圳市政府有一個號召，黨員干部站出來買股票。聽黨的號召的人都賺了大錢。什么時候買股票才能賺錢呢？在國家需要我們的時候買股票就能賺錢。跟著國家走，吃喝啥都有。

 

第二個竅門，跟著大股東走，吃喝啥都有。大股東在高位瘋狂減持的時候，我們絕對不能買，他們是怎么在減持呢？是為了改善生活在減持，他們在幾十億幾十億的減持，很多的投資人在幾萬幾萬的買股票，幾萬幾萬的人給幾十億的人改善生活，你買這個股票不是在送錢嗎？什么時候才能買股票？現(xiàn)在才能買股票，當大股東回購他們的股票的時候，當我呼吁各位老板們回購自己的股票的時候，大家才能買股票。

我的人生觀跟價值觀是什么樣的情況呢？

 

我的世界觀是這樣的：什么叫朋友？我們的身邊有很多好朋友，當自己當上省長、部長的時候，自己家門口都是車水馬龍、賓客盈門。但是當自己被人冤枉、關進牛棚的那一刻，有沒有人去看你呢？

 

大家想象一下，那個時候肯給他送一碗粥的人才是您的真正的朋友。而不是自己當大官飛黃騰達的時候，上門拜訪的那群人，我覺得朋友的定義應該是這樣的。買股票的定義也是這樣的，什么時候才能買股票，當你看好那個英雄被關進牛棚的時候，你才給他送一碗粥。

 

買股票是這樣買的，不是剛上市的時候買的。中石油剛上市48塊6的時候，那時候去買股票就是在他當上大官的時候上門送金條的人，當這個大官拿著這些金條是怎么處理的？往車庫里一扔，他記不得是誰送的。但是當這個人被冤枉的時候，被關進牛棚以后，你送的那一碗粥他是刻骨銘心的。應該這樣買股票，就是說沒有人買的時候才能買股票。

當你有這個世界觀、人生觀，有這個做人的觀點的時候，我包你在股票市場上，在土地市場上，在房地產(chǎn)市場上，在其它行業(yè)中，將會一帆風順。什么叫好股票？怎么樣買？要做好人，才能買到好股票。做好人買好股得好報。

 什么才叫好股票？當一個好公司被人拋棄的時候，它就變成了好股票。

 

什么叫好公司呢？第一個標準，判斷這個公司對客戶是不是真誠的。如果你生產(chǎn)出來的房子是欺騙客戶的，這個公司絕對不是好公司。

 

第二個標準，這個公司有沒有克扣員工的利益。如果這個公司連自己的員工都對不住的話，這絕對不是一個好公司。

 

第三個標準，這個公司是不是對股東利益看重，把手伸到股東口袋里掏錢的公司怎么能買？注意這三個關系，第一是客戶第一，第二是員工第二，第三是員工第三。把這三個關系順序如果搞錯了，這個公司一定做不大。千萬不要把員工利益放在股東利益后面，如果這樣的話，這個公司做不大。

 

首先有沒有給員工持股的計劃，有沒有給員工一份回報的胸懷，這個老板是不是99%占股的，還是像中國的好公司華為那樣，任總只有1%的股份，90%多的股份都是員工的。華為是誰的？是員工的，所以它是全球最偉大的員工持股的結構，它的競爭力是無限大的。

 

所以從這個角度上你判斷一個好公司，首先看他持股，這個老板有75%的持股就不太行。還有一個，他對社會是不是正能量，他對自然是不是友好。我覺得滿足這幾個條件才是好公司。當好公司被人拋棄的時候，就變成好股票了。

我們看看接下來應該怎么操作。這上面第一條線是中國的國債十年期的收益，它是逐級下行的，現(xiàn)在大概是3.13%。第二條線是美國人的收益率，一度超過3%，現(xiàn)在是2.60%，第三條線是德國，他們現(xiàn)在接近零利率。

 

從2017年左右，它開始往下走，也就是說第二輪全球性的寬松政策就開始了。為什么我在2018年會是一個被嘲笑、被譏笑、被圍攻、被謾罵的人，要打倒李大霄、活捉李大霄，因為沒有人看好市場，但是這個趨勢是非常明顯的，在這時候你要勇敢一點，你就會賺錢了，因為資金無風險收益率的下行就是資產(chǎn)荒的出現(xiàn)。

什么是好資產(chǎn)？股票市場的資產(chǎn)，現(xiàn)在有很多好股票是好資產(chǎn)。

判斷市場的趨勢，我們看全球有三個主要的股票市場，有三個主要的指數(shù)：第一個是道瓊斯指數(shù)，現(xiàn)在總的趨勢還是在高位振蕩，但是它一路上來的這個趨勢還是往上的，現(xiàn)在在高位振蕩。第二個是納斯達克，第三個是標準普爾，基本上三條曲線都是一樣的。

實體經(jīng)濟的融資成本，從2018年整年是往下走的過程，現(xiàn)在稍微有一點上翹，但是總體上還是實體怎么能夠刺激經(jīng)濟的階段。

 

29年以來的市場是長這樣子的，只有5個地方可以買股票，第一個地方是在325點的時候，我把它定義為政策底。第二個地方是998點，第三個地方是1664點，第四個地方是我被罵了三年的鉆石底，第五個地方就是從嬰兒底到少年底，這5個地方才能買股票，其它的地方都不能買股票。這5個地方買股票就能賺錢。

鉆石底長這個樣子。很多人說，為什么你覺得這5個地方能買股票呢？這是有規(guī)律的，我在鉆石底呼吁了三年，我們國家的養(yǎng)老金應該在這個地方進場。大家看到?jīng)]有，前面4個地方都是V型底，只有鉆石底這個地方才是29年以來唯一一次鉆石底。

 

可惜，沒有人聽我的，要不然咱們中國人的養(yǎng)老問題、中國老百姓的養(yǎng)老問題就解決相當一部分了。

 

錯過了鉆石底就再也不能錯過少年底了，在2440這個地方是中國股市的少年底。

怎么樣去研究市場呢？我們看看上證50指數(shù)，在少年底出現(xiàn)的時候，2850這個地方我起了一個名字叫嬰兒底，再過一段時間出了一個2638，我把它起名叫嬰兒尿片。再過一段時間，這個2440出現(xiàn)，我把它起名字叫少年底。有很多人說，你這個嬰兒、少年怎么越長越低？大家看看這個圖就知道我說什么意思了。藍籌股是茁壯成長，而差的股票是逐級下滑的。從這個道理你就能夠知道什么叫好股票，因為好股票是茁壯成長的。

我們看看29年以來的情況，底部長什么樣子？10倍的PE就是底部，10倍PE是什么意思呢？買股票10年就能回本。為什么我說10年回本可以買股票呢？你們知道現(xiàn)在買一套房子回本要多少年嗎？在深圳買一套房子要整整68年才能夠回本。為什么剛才我敢大聲疾呼，叫大家買股票？叫上市公司的老板們回購股票？現(xiàn)在很多優(yōu)秀的房企三年就能回本，我為什么不買三年能回本的東西，要買68年回本的房子呢？我三年回本了一輪，我再拿這個錢買房子都有賺的。

現(xiàn)在的市場，我們用手術刀把它細分開來，有一個東西不能買，就是紫色那條線不能買，紫色那條線就是次新股。擁抱藍籌股，遠離黑五類，方能實現(xiàn)幸福美好人生。什么叫黑五類呢？就是高估的五類股票，小、新、差、題材、偽成長，這5類股票是不能買的。這5類你不買，你的風險就會避免很多。買股票跟做生意的道理是一樣的，三年回本的東西是可以買的，四年回本的東西也可以買，五年回本的也可以，買股票不要買100年才能夠回本的東西。很多人買股票不知道這個厲害，買100倍PE的東西，這就是買錯了，在大股東要改善生活的股票，那是不行的。

現(xiàn)在的股票市場，截止到昨天的數(shù)據(jù)是，差不多3100點左右，風險在哪里、機會在哪里？上證50出來一個10倍、10.06倍PE的股票，這時候就是有機會的。風險在哪里呢？整體A股出現(xiàn)了一個34年才能回本的地方，這就是風險。機會和風險是并存的。

機會在最左側的第一檔和第二檔，這里面有藍色的那個地方出現(xiàn)了一點點機會，大家看這里的比例，這里有6.25%的公司出現(xiàn)了一點機會，這里有13.7%的部分股票出現(xiàn)了一些機會，這里仍然有24%的地方有風險，這個地方有12%是有風險，風險和機會是并存的。

剛才我和大家講，現(xiàn)在的比較來看，機會在哪里，風險又在哪里？第一大推薦是在這里，恒生國企ETF。港股的內(nèi)房股充滿了巨大的投資機會，這是第一推薦。第二推薦是上證50，第三推薦是滬深300。買廣州的樓只有1.89%的收益率，買上海的樓是1.82%的收益率，買深圳的樓是1.69%的收益率。所以你就知道我講的是什么意思。

前面講的都沒用，后面講的才有用。很多專家講到這里就不講了，下次你要讓他們先講這里，展望是很多人不愿意講的，因為容易錯。但是這里才是有價值的。

這個指數(shù)后面會持續(xù)不斷地創(chuàng)新高。這個指數(shù)有代表的是什么呢？我說買股票是等各位到了朱會長這個年齡的時候，告訴你的孫子、孫女們，“我給你買了一個中國平安，還有一個招商銀行，給你作為事業(yè)騰飛的基礎，海外拓展的本錢”，而不是告訴大家，我給你買了一堆股票，它后來不見了。要買好公司，買龍頭公司，保險買第二名，證券買第一名，銀行買第五名，其它的就是看這個公司若干年之后能長多大再買。這類股票是重心不斷地上行。

機會在哪里呢？這個餅圖最大一塊金礦在哪里？中國全部行業(yè)的利潤給誰賺走了？被銀行賺走了。我們?yōu)槭裁床毁I最有錢人的老板呢？我們?yōu)槭裁床蛔鲎钯嶅X行業(yè)的老板？我們?yōu)槭裁匆ベI那些賺不到錢的行業(yè)呢？很多人說，我這個是金礦，但是我去到一個貧礦的地方挖金子，那是挖不到的，要在富礦的地方，第一大推薦是銀行，第二大推薦是非銀行金融，第三大推薦是地產(chǎn)，第四大推薦是基建，第五大推薦是消費里面的低估藍籌龍頭股。

另外我們要多從這邊來選公司，挑一些低估的公司，除了李大霄之外，很多人是建議大家在市盈率比較高的公司，但是我告訴大家，只有李大霄是好人。我們要買高回報的公司。時間關系，我沒有辦法一一展開。
    

最重要的是，我們要從騰沖黑河線的東邊來發(fā)展，不要在西邊來發(fā)展，在東邊的下面來發(fā)展，在靠海的地方，可能是一些好地方。

在地產(chǎn)這個角度大家都是專家，在地產(chǎn)股票這個方面我會怎么選呢？原來在排倒數(shù)第三名的企業(yè)，它突然過了幾年就排到前面去了，我們再看原來在第九名的企業(yè)，它過了幾年就排到第一名了，我們選擇不斷地往上突破的企業(yè)，在這個行業(yè)中很多人說很難的時候，他在不斷地膨脹，這就是好企業(yè)。好企業(yè)就是在大部分人都覺得非常困難的時候，它脫穎而出，不斷地往前進步。

 

我為什么一直推薦這些公司？就是這個道理。不要買今年排名靠前，明年又排名往下的公司，這些不是資本市場所喜歡的。還有我們要買股東增持的公司，這樣的公司的股東是好人。

從全球的估值來看，俄羅斯RTS指數(shù)是排除在外的，第一推薦是恒生國企，第二是上證50，第三是恒生指數(shù)，第四是滬深300指數(shù)，不懂買股票的可以買指數(shù)的ETF。

另外我們看看國家隊在買什么，一般都是好東西。國家隊買的前面幾個，可能能挑出前面兩個，其中我比較喜歡的是中國平安和招商銀行。國家隊買的這些股票，你也可以拿一拿。還有老外買的東西也都是好東西，假如你手上有的話，你就要緊緊抱牢它。

前面講的還是沒用的。2019年到底怎么走呢？這里講的比較多，比如說流動性寬松、房地產(chǎn)調控放松，我給大家吃一個定心丸，假如國家要穩(wěn)經(jīng)濟，一定會放松房地產(chǎn)的調控，國家會保持房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也就是因城施策，橋好地放一點。整個的外部環(huán)境改善、大規(guī)模的減稅降費，很多人被房地產(chǎn)稅嚇破了膽，但是今年要減2萬億的稅收，這是大方向。最后一點，2019年將收大陽線。

機會在哪里呢？第一是恒生國企，第二是上證50，第三是恒生指數(shù)。有什么關注的呢？銀行、非銀行金融、基建、地產(chǎn)、消費。有兩條主線，第一個是傳統(tǒng)的，剛才我念的都是傳統(tǒng)的。新興行業(yè)有沒有機會？新興行業(yè)前景無量，我們要挑下一個BATZ，在他們完全條件到位的時候來介入，下一個行業(yè)的龍頭當我們發(fā)現(xiàn)它的時候，就一定要抓住機會。

時間關系沒有辦法給大家講太多，大家有時間看看《李大霄投資戰(zhàn)略》這本書。

我告訴大家一個我的微博的秘密，這樣大家能夠了解我的動態(tài)，我在微博上經(jīng)常會發(fā)一些圖片，這些圖片代表什么意思，我給大家講講，下次你看我的微博的時候就可以了解到我到底想講什么。

2015年6月14號的時候，我發(fā)了這張圖片（櫻桃圖片），2015年我給這個市場起了一個名字叫什么？這是櫻桃，是什么意思？應該逃跑了。我到廣州和香港演講的時候，他們就說，李老師，這個叫車厘子。

我在前一階段又發(fā)了這張圖片，這是兩只鸚鵡。是什么意思？應該捂住，緊緊抱牢它，不能賣，這時候是底部了。

 

下一個階段誰賺錢，逃走的還是留下的？我非常堅定地認為，中國將會在不久的將來，從第二大經(jīng)濟體向第一大經(jīng)濟體奮勇前行，中國的地產(chǎn)會逐漸占據(jù)全球最有吸引力的地方。我非常自信地這么認為，我告訴大家，全世界當這群人有錢之后，就會享受跟其它國家一樣的生活品質。當這群人的財富總量和這群人口基數(shù)在那里，滿足他們的需求吧，前景無量。我認為未來只有誰能賺錢？在這個第二大經(jīng)濟體變成第一大經(jīng)濟體的過程中，一大批的好企業(yè)將會脫穎而出，我們緊緊地抱牢他們的股權，享受他們不斷成長的過程，最終我認為愛國者賺錢。

主持人：再一次感謝李大霄先生的精彩分享。

接下來的時間我們要請出本環(huán)節(jié)的第二位重量級演講嘉賓上臺，有請中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明先生，劉愛明先生的演講題目是“粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)思考”，您的演講時間為15分鐘。
    
劉愛明：參加過這么多的論壇，聽李博士講的實在是精彩，希望大家買房子聽我的，買股票就聽李博士的，我相信都能賺錢。

我是做房地產(chǎn)的，現(xiàn)在轉向做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實際上在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)我是一個新兵。最近提粵港澳大灣區(qū)比較多，我在這里也做了差不多4年時間，我談一些自己的認識，可能跟一般人的認知不太一樣，主要是三個觀點，每個講5分鐘。

這里我放了一張圖，我們對比紐約、東京、舊金山灣區(qū)發(fā)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)的特點還是制造業(yè)為主，這符合中國的情況，我始終覺得中國永遠是一個制造業(yè)大國。所以我也想約李博士請教，什么時候中國會變成一個金融大國，這一點很重要。

 

現(xiàn)在看來，確實制造業(yè)是我們很大的一個特點，這也是我們的一個優(yōu)勢。實際上我一路認為中國就應該為全世界人民生產(chǎn)東西，最好別的國家都不生產(chǎn)了，這時候你會發(fā)現(xiàn)你賺的可能比蘋果賺的還要多，他都在你這里生產(chǎn)，肯定你占據(jù)主動了。

提到灣區(qū)，提到產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)，大家想得比較多的就是科技，我們的科技比較落后，被人家卡脖子，甚至大家談的比較多的是我們有多少項技術被別人卡住脖子，我們要能解決，以后就不卡脖子了。

 

但是就我的認知來說，我們接觸大量的客戶，我個人的體會是什么呢？我們認為一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈更重要，這是非常重要的一個事。給我們帶來巨大競爭力的，或者是我們過去幾年在這里受益的是這一點，而不是高科技。

 

我們經(jīng)常舉例子，上海生產(chǎn)不出手機來，上海的技術比深圳差？并不是。但是只有深圳能生產(chǎn)，諸位知道深圳生產(chǎn)手機賺了多少錢嗎？這個市場是怎么繁榮的？所以我覺得這可能是大家不太愿意談的一點，就好像覺得這個比較老舊了，經(jīng)常談的就是高科技，甚至現(xiàn)在出現(xiàn)一些比較負面的東西，把所有我們認為低端的都攆走了。

 

但是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈構成一個極大的競爭力，這個完整的產(chǎn)業(yè)鏈里面不全是高大上的。華為最新款的手機，那個柔性屏是高大上的，但是手機里面也有很多Low的東西，你把它都趕走了，深圳就造不出手機了，這是一個很大的問題，放到一個國家也是這樣的問題。當然大家說深圳的房價漲了，大家承受不了這個成本就走了。

但是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃把大灣區(qū)當成一個整體來看，你會發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)業(yè)鏈還是有很大的可能性是留在這里的，因為我們的交通改變了，我們的距離改變了，這是我們應該要關注的，不能把這些產(chǎn)業(yè)都攆走，否則問題就大了。

 

產(chǎn)業(yè)鏈的完整是我們的優(yōu)勢，我們原來說華強北是山寨的，但是它就是敏捷制造的代表，在華強北一天就可以裝配出你的手機，這就是我們的競爭力。

 

當然這是我在產(chǎn)業(yè)方面的一些觀察。但是現(xiàn)在確實我覺得會有這樣一些趨勢。如果產(chǎn)業(yè)鏈不完整了以后，這個競爭力就沒那么強了。

 

我總是這么想，如果世界上所有東西都在中國生產(chǎn)，哪怕我們生產(chǎn)的過程中賺的錢很少，但是生產(chǎn)在這里，物流也在這里，錢就在這里，那怎么會不賺錢呢？所以我個人覺得，我們在大談科技創(chuàng)新的時候，可能這一點同樣重要。

粵港澳大灣區(qū)當中怎么認知香港的角色？我們作為深圳人在深圳經(jīng)?？吹竭@樣的思考，深圳很厲害，已經(jīng)超過香港了，廣州已經(jīng)不在話下了，接下來就是超過上海了，有點像厲害了我的國里面的那個國中的深圳。

 

但是在20年前也有人提出，深圳你被誰拋棄。在今天我們怎么看待香港，這是很重要的一點。

 

在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃里面，給香港有一個正確的定位，我認為粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃作為一個區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，香港絕對是龍頭，它有很多東西是你短時期內(nèi)沒法超過的，深圳也許GDP可以超過它，但是其它的有些方面還是比較難超過的，比如說金融業(yè)，我們的金融水平很差，但是你看香港的金融水平，香港是國際公認的金融中心。

 

我們做科技，我接觸大量的海外科技，因為中國有一個知識產(chǎn)權的問題，大家進到中國還是有點擔心，但是進到香港毫無擔心，這是香港的產(chǎn)權制度、香港完善的法律環(huán)境造就的。在香港根本不用擔心，幾十年一貫如此，來到香港沒問題，但是來到深圳心里就會有點打鼓，這是你替代不了的，它是一個制度性的問題，需要一個漫長的時間。

 

包括我們的金融水平，可能我們的金融總量可能遠遠超過香港，但問題是你的水平還比較低。我們不能說GDP已經(jīng)超過香港了，就覺得自己很牛了，有些東西可能你還很缺，而恰恰這些東西作為一個灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，這是很重要的部分。你不但不能缺它，并且它還是龍頭。所以持這樣一個態(tài)度，我們認識很多問題可能就會好一點。

另外香港還有科技的優(yōu)勢。我們大談要科技創(chuàng)新，現(xiàn)在這一類的活動也非常多，實際上不用比了，香港那么一個彈丸之地幾所大學的排名在全球都非?？壳?，我們知道的大疆無人機、商湯，這些公司的技術都是來自香港的。香港有這方面的優(yōu)勢，因此我覺得粵港澳大灣區(qū)不但不能缺香港，它還應該是龍頭。

 

我們經(jīng)常說要去硅谷搞研發(fā)，但是沒有人去香港，我不知道很多企業(yè)去硅谷能干什么，但是我們在香港能做很多事。當然粵港澳大灣區(qū)有香港，這也是我們很幸運的地方，它能使粵港澳大灣區(qū)有一個更好的發(fā)展。反過來說，如果我們跟香港的關系擺正，我們的心態(tài)也要擺正，包括一些企業(yè)在香港做一定的布局，企業(yè)也會有很好的發(fā)展。

還有一個認識，這是我以前經(jīng)常講的，今天在座的很多是開發(fā)商，在現(xiàn)在這個時期，大家都想做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，好像不談產(chǎn)業(yè)就不行。

 

實際上這幾年好多企業(yè)來找我，當然我也跟很多企業(yè)合作，包括跟一些央企，以及和碧桂園都有深度的合作，我有一個比較深的體會，我經(jīng)常問大家一個問題，你是為產(chǎn)業(yè)而地產(chǎn)，還是為地產(chǎn)而產(chǎn)業(yè)？

 

這個問題是很重要的，這個問題不想清楚，這件事就做不了，一定要把這個問題想清楚，它幾乎是一個道路選擇，不能兼容，走了這個路就沒那個路，走了那個路就沒有這個路，就是一個很鮮明的東西，不能兼得。

 

我經(jīng)常喜歡用商業(yè)地產(chǎn)舉例子讓大家理解這個事，大家知道恒隆是做商業(yè)地產(chǎn)的，萬達也是做商業(yè)地產(chǎn)的，你認為這兩家公司一樣嗎？我研究過這兩家企業(yè)，找不到一樣的地方。他們都是商業(yè)地產(chǎn)，區(qū)別在哪里？區(qū)別就在這兩個問題上，一個是為商業(yè)而地產(chǎn)，一個是為地產(chǎn)而商業(yè)，他們的重心不一樣。你的重心是地產(chǎn)，還是重心是產(chǎn)業(yè)，區(qū)別就在這里。實際上恒隆賺的也是地產(chǎn)的錢，恒隆就賺兩個錢，一個是租金，不管怎么樣，一個商場就是有一些商家，你找他們收租金，第二是資產(chǎn)增值，它就賺這兩個錢。

 

但是恒隆的功夫在商業(yè)，它就是能把商場開得好，它跟你的區(qū)別就在這里。

 所以我們講產(chǎn)業(yè)是目標、地產(chǎn)是結果。我不斷地講這個觀點，對我來說也是有非常多的教訓，我第一次區(qū)別目標與結果是被王石罵了一頓。

 

在2002年的時候，我在萬科做十年戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了一個千億目標，王石罵了我一頓。我們當時才100億的規(guī)模，我們提出千億規(guī)模，王石把我們罵得一頭霧水。后來才弄明白，王石說怎么1000億是目標，我只做到1000億？當然在今天你看明白了，1000億肯定不是目標，萬科去年6000億了，1000億怎么會是目標呢？那1000億是結果。那目標是什么？問題就出來了。

 

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，我認為產(chǎn)業(yè)是目標，地產(chǎn)是個結果。就像恒隆，商業(yè)是一個目標，它要把一個商場招好，把商場經(jīng)營好，讓客戶過來消費，客戶要感覺舒服，商戶能賺錢，這是它的目標，結果是賺了地產(chǎn)的錢。

 

最后用一個形象的比喻再來說明這個問題，我經(jīng)常喜歡拿登珠峰舉例子，去年我在這里也講過，我覺得它確實很重要，你說登頂珠峰是目標還是結果？大部分人說那是目標，但是不是，我告訴你登頂珠峰是結果，那目標是什么？我們?nèi)サ巧?，目標是回來，你上去了還要下來。

 

大家可能把這個當笑話，我再說一個事實，大家可能就不會覺得是笑話了，因為登珠峰死的人，絕大多數(shù)是下撤途中死的。所以你如果把登頂作為目標，你就把全部的精力都消耗掉了，但是你把回來當做目標，你登頂?shù)倪^程中最多消耗70%的精力，你還要留30%的精力下來。

 

如果我們把產(chǎn)業(yè)作為一個目標，我們的精力應該是放在產(chǎn)業(yè)上。就像恒隆做商業(yè)地產(chǎn)一樣，你的工夫如果不在商業(yè)上，那就不要做商業(yè)地產(chǎn)，你掙不了那個錢。有很多人覺得自己做商業(yè)地產(chǎn)也賺錢了，但是有一些僥幸的地方，因為商業(yè)地產(chǎn)往往都不大，做得不好政府拿你也沒辦法，你的商場做不好，但是你從別的地方賺到錢了。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為什么玩不通呢？因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的面積通常比較大，你第一期做不好，第二期政府也不會給你地了，你的游戲就玩不下去了。

 

有很多的同行來問我產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應該怎么做，我就說你要想清楚，要往產(chǎn)業(yè)下面一條路走到黑，我們才能賺到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的錢，否則就不能干那個事。
    

我今天主要談這三點認識，謝謝大家。

主持人：再次感謝劉愛明先生。到目前為止，本環(huán)節(jié)的演講暫告一段落，接下來馬上進入到主題討論會的環(huán)節(jié)。

 

度過艱難一年，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)呈現(xiàn)全新的格局。改革深化、經(jīng)濟轉型與產(chǎn)業(yè)升級相互交錯，最重要的是下一步選擇。房地產(chǎn)在創(chuàng)造15萬億銷售的紀錄頂端，遠望尋路，未來在哪里？2019觀點年度論壇第一場主題討論的主題是：展望重構。

 

首先請主持嘉賓上臺就坐，掌聲有請世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生。接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：彩生活服務集團有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官唐學斌先生；萊蒙國際集團執(zhí)行副總裁、萊蒙商業(yè)董事總經(jīng)理李國華先生；海藍控股集團副總裁朱懷宇先生；合富輝煌（中國）深惠公司總經(jīng)理李舉明先生；安云集團董事長、廣東安云更新律師事務所創(chuàng)始人耿延良先生。

 

有請各位嘉賓來到舞臺上就坐，本次討論的時間為30分鐘，接下來的時間我們繼續(xù)把時間交給黎振偉先生。

黎振偉：我們繼續(xù)第二場對話，上一場對話是關于股票和房地產(chǎn)，這是一個熱門，說到地產(chǎn)，我覺得最重要的還是要創(chuàng)新，如果不轉型創(chuàng)新的話，很可能我們就沒有春天了，在座的嘉賓都很清楚這一點。

接下來我們這個話題就談到了展望重構。我們對重構的理解是來自于軟件，通過調整程序的代碼，改善軟件的質量、性能，提高軟件的擴展性和維護性，如果說轉型創(chuàng)新很多時候還不好理解，很多人一轉就轉死了，因為它不是改善，它來一個大轉變，那就麻煩了。所以今天講重構可能會更加科學一點、更加客觀一點。

我們談到的第一個話題，穩(wěn)中求進，經(jīng)濟變局下的地產(chǎn)新趨勢。我們的嘉賓能不能用你的角度來理解今天你所在的行業(yè)、所在的企業(yè)的公司，你所看到的企業(yè)的興趣是什么？唐總你是做服務業(yè)的，現(xiàn)在有很多物業(yè)服務的企業(yè)上市，它的趨勢在哪里？
    
唐學斌：剛才愛明總講目標和結果，這個話題很辯證，我們現(xiàn)在看到物業(yè)行業(yè)真的是非常熱鬧，昨天奧園也在香港主板掛牌上市，現(xiàn)在在香港已經(jīng)有十幾家物業(yè)公司上市了。

 

2014年彩生活上市的時候，可能大家認為物業(yè)公司上市是一個很不可思議的事，是很荒謬的事。當時香港聯(lián)交所問了我們無數(shù)的問題，其實問的核心就是你一個物業(yè)公司為什么上市？你拿了錢想干什么？現(xiàn)在似乎這一切都是理所當然了，好像物業(yè)公司以后不上市才是一個很怪的事，我相信將來強50強的地產(chǎn)公司下屬的物業(yè)公司，很可能都會想上市。

 

但是上市就是物業(yè)公司的目標嗎？我覺得這才是考量物業(yè)公司的根本。我覺得上市根本沒有改變物業(yè)公司的本質。如果說我們的物業(yè)公司不改變你的目標，你上市肯定也是沒用的，我認為只是增加了成本，游歷了一下資本市場。香港上市公司多，香港1億港幣以下市值的上市公司可能要占到所有上市公司的百分之二三十，很多股票一天的成交可能連1000股都沒有，為了這么一個上市公司，你每年要花幾百萬的審計費用、渠道費用，有什么意義？

 

所以我覺得物業(yè)公司上市只是我們所有的人都看到了一個全新的市場，房子已經(jīng)蓋成了，但是房子的服務才剛剛開始，歷練的其實也就是你將來會不會成為恒隆，會不會成為某一個產(chǎn)業(yè)、某一個服務的真正的很優(yōu)秀的企業(yè)，我覺得這是根本。

 

彩生活上市，當時講的是我們要把物業(yè)管理當成一個入口，我們要把家庭服務當成我們的目標，這是我們上市的目的。所以我覺得這一點很多企業(yè)都會有不同的詮釋。

 黎振偉：物業(yè)公司上市不是目的，我們是應該為了做好服務而上市，而不是為了上市去做公司。下一位嘉賓，萊蒙的李總，你們企業(yè)不是屬于很大的企業(yè)，但是做東西很精，您對現(xiàn)在這個趨勢怎么看？
    
李國華：其實我們一直都在思索創(chuàng)新發(fā)展和重構，在未來我們在產(chǎn)品上，不管是住宅、寫字樓還是商業(yè)，我們要有更多的智能、智慧和互聯(lián)網(wǎng)的技術，以及家居智能化、家電智能化，把這些東西融入到房子里面。我們的每一代房子都在不斷地升級，只有這樣才會有更好的居住的環(huán)境，有更好的品質和價值。

同時我們也在聚焦社區(qū)生活的環(huán)境和場景的構造，在產(chǎn)品上我們會更多注重未來發(fā)展居住的環(huán)境、服務和健康、綠色、環(huán)保、節(jié)能的因素，體現(xiàn)在我們的社區(qū)和小區(qū)里面，讓我們居住的環(huán)境有更好的社交活動和體驗感，使得我們的產(chǎn)品能夠更長遠，買一個房子就不是讓你經(jīng)常去更換不同的小區(qū)或者是房屋，這是我們在思索也在做的。

另外一個，我們在商業(yè)、購物中心和商業(yè)街的服務上，現(xiàn)在我們也在場景、科技和新零售上進行結合。這一兩年我們引入了一些新零售所打造的場景，整體的商業(yè)租金是有比較大幅度提升的，出租率也是比較不錯的，都在99%以上。

在重構方面，萊蒙國際聚焦在粵港澳大灣區(qū)，這兩年我們更多的在跟隨著大灣區(qū)總體規(guī)劃，在尋找一些更好的機會，大家都看到大灣區(qū)的發(fā)展趨勢，在未來的10年、50年，我們都堅信是全球最大的灣區(qū)，它的產(chǎn)業(yè)、科技和制度，以及我們40年改革開放帶來的沉淀是非常有張力的。

 

我們過去兩年也在大灣區(qū)收購了一些教育的產(chǎn)業(yè)，來提升萊蒙國際整個集團對社區(qū)的生活以及教育的服務，讓我們的業(yè)主將來享受更好的教育和其它的服務。未來我們還會持續(xù)不斷地升級。

 黎振偉：謝謝萊蒙李總，你們的企業(yè)比較有代表性，你們做東西還是比較精的。下一位是合富的李總，我們是同行業(yè)的，接下來還要繼續(xù)賣樓嗎，現(xiàn)在光賣樓好像不行了。
    
李舉明：我們是為發(fā)展商服務的，發(fā)展商好我們才好，對地產(chǎn)來講最重要的是兩個層面，一個層面是賣不賣得好，就看經(jīng)濟環(huán)境怎么樣，去年經(jīng)濟環(huán)境不好的時候，對樓市的影響很大。今年是穩(wěn)中求進，不但要穩(wěn)，還要求進，從總的經(jīng)濟環(huán)境來看，我還是比較看好今年的經(jīng)濟，至少比2018年要好。

 

第二個是政策層面，政策層面要關注兩點，一是金融的政策，二是房地產(chǎn)調控的政策。金融政策現(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)有很多金融的方式或者融資的渠道，所以對金融這一塊來講，應該也是偏好一些。

 

從宏觀調控的政策來看，今年講得最多的是因城施策，過去全國的政策基本上統(tǒng)一行動，但是現(xiàn)在來提因城施策，也就是把每一個城市確實遇到的問題進行化解，包括從去年的山東最早放開的一個限售的政策，到廣東的公寓的政策的調整，也就是在各地做一些政策微調，當然我們看到深圳的政策沒有調整，這也是因城施策帶來的變化，對行業(yè)的發(fā)展前景我是非?？春玫?。包括今年過完年之后整個市場的變化，包括銷售的走量，消費者信心的回升，我對今年的整體走勢是比較看好的。

黎振偉：謝謝李總，我們終于從2018年的困局走出來了，所以中介看好，開發(fā)商也放心，我們也有很好的服務。海藍的朱總，您怎么看這個趨勢？
    
朱懷宇：海藍是一個規(guī)模很小的公司，我加入這個公司也就一年多的時間，我覺得在小公司看市場的機會跟大公司不一樣。以前我在萬科、綠地，我們到任何地方都是政府招商引資的座上客，現(xiàn)在在小公司，感覺機會比較分散，它呈現(xiàn)一個比較碎片的機會。

 

但是我看這個市場的機會，我認為還是在人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域資源比較聚集的城市，這些地方機會比較多，比如說粵港澳大灣區(qū)，這一點大家都很了解。

 

但是除了在灣區(qū)以外，在泛灣區(qū)的地方，比如說灣區(qū)周邊的昆明、貴陽、南寧、長沙等等城市，最近都很活躍，這是從市場來看。

從產(chǎn)品、客戶端來看，我認為這個機會在于轉型升級，在于我們制造一些差異化的產(chǎn)品，在這些方面仍然還有比較多的機會。這是我對一些機會和市場的看法。

黎振偉：朱總談到了大灣區(qū)，其實大灣區(qū)現(xiàn)在都好，但是競爭很激烈，不是每個企業(yè)都可以在這里站住腳的。大灣區(qū)現(xiàn)在很熱，很多外地來大灣區(qū)的開發(fā)商，但是很多企業(yè)還是找不到地，最后還是回去了。最后一位是廣東安云更新律師事務所的創(chuàng)始人耿延良先生，請您談談您的觀點。
    
耿延良：剛才主持人給了一個話題，談的是趨勢的問題，我的觀點是，城市更新的時代來臨了，而且是全面更新的時代來臨了。

 

從全球的經(jīng)濟發(fā)展和城市化的歷史來看，城市化比例從60%到80%的階段，行業(yè)集中度提高、都市圈形成，人口向都市或者是大城市聚集的效應是比較明顯的，所以在這種趨勢下，在我們國家來說，現(xiàn)實的這樣一個情況來看，存量時代來臨了。

 

北上廣深、武漢、西安等等這樣的城市都在做存量。房地產(chǎn)Top100也罷，Top50也罷，大部分企業(yè)都進入了存量開發(fā)的模式中，這是一個現(xiàn)實的問題。

另外從去年的政府工作報告的關鍵詞來看，有幾個關鍵詞大家比較關注，首先是“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期），還有兩個關鍵詞，一個是棚戶區(qū)改造，第二是保障房供應。后面這兩個關鍵詞，我認為就是給我們行業(yè)有了指示燈，有了方向，那就是城市更新。
舉個例子，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的落地，實際上未來要依靠我們的城市更新，不管是廣州還是深圳、珠海，或者是粵港澳大灣區(qū)其它的城市，未來要成為全球經(jīng)濟的領頭羊，或者是發(fā)動機。

 

我們因城施策，然后分工行動，我們的交通改善、宜居環(huán)境等等的打造都需要空間，空間怎么來呢？我們的高端技術產(chǎn)業(yè)落地，我們的人才要有住房，我們都是建成區(qū)，需要做城市更新。

 

所以我覺得城市更新一改過去局部的階段性的性質，變成現(xiàn)在的全局性、可持續(xù)性，未來全面性的發(fā)展，這樣的階段已經(jīng)來臨。

黎振偉：未來土地增量確實不大，但是舊改的量非常大，光廣州就有600多個村要改造，深圳已經(jīng)改得差不多了，但是廣州還有很多，所以在廣州還是有機會的，但是舊改很專業(yè)、很難，朱總有機會也可以關注它，先不要做大，可以先做小的。

第二個話題，收斂聚焦，慢下來的房地產(chǎn)企業(yè)。今年還有一個很大的話題是大家要慢下來了。我剛剛看到昨天碧桂園的年報公布，以往碧桂園都是信心滿滿的，預測新一年的目標，但是今年它沒有預測新一年的目標，盡管它已經(jīng)做到5000億了，但是還是要讓給安全、讓給品質。但是確實有一個問題，我們的企業(yè)都喜歡大，你不大的話，政府不支持你，銀行不貸款你。

 

同時這邊又要慢，這個慢與大還真的是挺矛盾的。我們在座各位有大有小，我們怎么看這個慢與快，怎么去找到這個平衡？
    
    唐學斌：前不久我們有一個合作伙伴，是越南的富美興地產(chǎn)，它在越南胡志明市干了30多年，把一塊沼澤地變成了一個美式的街區(qū)，到那個地方你感受不到是在越南，而是感受到在歐洲，或者在美國的某一個城里面。那個區(qū)域大部分都是外國人，有日本人、韓國人、中國人，還有越南的一些高端人士住在那些小區(qū)里。人家活得也很好，這個富美興現(xiàn)在每年開發(fā)的量也就一二十萬平方，它的心態(tài)很好，它的底氣很足，而且它在越南的影響力非常大。

 

中國大陸很多的大企業(yè)，他們還嫌不夠大，他們還想更大。我接觸很多開發(fā)商，都是過去10年一共開發(fā)了1000萬平方米，說未來三年還要干1000萬平方米。我覺得房地產(chǎn)到了現(xiàn)在這個階段，大干快上這個時間肯定已經(jīng)過了，關鍵要看誰的工夫越足，單平方米賺的錢越多，可能這一點會更加重要。

我覺得有一些事情是需要大的，有一些事情是需要小的，所以它比較辯證，你真的想要有工匠精神，要想做好一個產(chǎn)品，你做得太快了，怎么可能做出一個好產(chǎn)品？但是你說你想做一個平臺，想做一個工具，你不快，沒什么人用，這個東西也沒用。

 

所以有一些東西我認為是要快的，就像世聯(lián)，可能要做大一點，因為你不做大了也不行。但是有一些房地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)值那么高，搞那么快，幾下把這個市場全部搞沒了，那也不行。

 

所以我覺得調控絕對不是壞事，我們要感謝政府調控，不調控的話，可能過兩三年就玩完了，調控之后，可能我們還能玩二三十年。

黎振偉：我認同唐總的觀點，我覺得還是目標和目的的問題，我們是為做好而大，好是目標，大不是目標。
    

李國華：確實是這樣，慢是為了走得更好、走得更遠。在這一波經(jīng)濟周期里面，大家都看到2018年資金面是很緊的，令很多企業(yè)不得不慢下來，也有很多企業(yè)確實是同比增速在下降的。

 

從宏觀環(huán)境上來看，我認為這是有利于企業(yè)為下一波的經(jīng)濟發(fā)展助力，因為有的企業(yè)可以在慢下來之后練內(nèi)功。我們認為在這個時期做好產(chǎn)品，把戰(zhàn)略定位更加清晰聚焦，可能會有利于企業(yè)下一步發(fā)展得更穩(wěn)健。另外一點，慢下來可以做很多新興的技術，能夠為企業(yè)下一波的核心競爭力的提升有很大的幫助。

 

因為你的速度慢下來了，你就有足夠的時間、人力、資金來調整整個集團或者是企業(yè)的結構，聚焦在更有利的價值板塊上去發(fā)力。國內(nèi)過去是高周轉，增速是很快的，GDP增長是兩位數(shù)以上的，企業(yè)伴隨著這一波快速增長發(fā)展下來，現(xiàn)在國家的GDP也下降到6.5%了，所以企業(yè)慢下來，能夠把企業(yè)的戰(zhàn)略目標和企業(yè)的內(nèi)功，以及企業(yè)的工匠精神和品質做得更好。

黎振偉：為了走得更遠而慢，為了練好內(nèi)功而慢，今后走起來會更快。
        
李舉明：在去年的市場行情下，普遍表現(xiàn)出行業(yè)的危機感和焦慮感。下一步追求更高質量的發(fā)展，包括國家GDP的調整，從這些方面都可以看出來。看到媒體報道說萬科要聚焦，要慢下來，包括利潤率的保障，在過去房地產(chǎn)確實是一個密集資金的行業(yè)，還有高杠桿，雖然它的利潤率在下降，但是利潤總額還是保持很高。

 

其實我們行業(yè)很多企業(yè)都在轉型升級創(chuàng)新，通過這幾年的發(fā)展，轉型升級并不是說三年兩年就可以成功的，它其實是一個長期的過程。所以我們對轉型升級要保持足夠的耐心。

合富在2018年的時候也在嘗試做更多的變化，包括我們在去年8月20號跟保利投顧成立合營公司，我們在合富美住、合富金融、合富創(chuàng)寓方面都做了很多的嘗試。

 

但是在發(fā)展的過程中面臨一些問題，比如說我們的長租公寓，面臨的很大問題就是資金來源、政策、稅收方面的配套設施，很難把我們的長租公寓做得更大。

 

我希望未來政府在這方面，特別是在政策層面能夠多支持一些，能夠投入到國家所說的租售并舉的國家大計，讓民間力量多多參與，這才是未來的發(fā)展方式。

黎振偉：那你們擔不擔心慢下來，大的會吃掉你呢？
    
朱懷宇：從我們來看，也沒有做大的需求，我認為把自己的事情做好了才是最重要的。就像唐總說的，你的目的是什么，我們不能把這個做大變成一個目標，而是要把自己的事情做好變成自己的目標。

黎振偉：我想在座的很多嘉賓跟您是有點相似的，都是類同的企業(yè)，我們用心把企業(yè)做好，把產(chǎn)品做好。耿總，您是做舊改的，這個更不容易，舊改更不能快。
    
耿延良：我覺得慢下來之后，我們房地產(chǎn)企業(yè)有兩點值得思考的問題，第一點是我們要及時調整我們的戰(zhàn)略目標，第二個是打造我們的核心競爭力。

 

這兩點針對我個人的企業(yè)來講，我過去也有舊改項目，我曾經(jīng)打造了深圳4個城市更新公司，但是現(xiàn)在我就專門收購了一個律師事務所，成立了全國第一家城市更新律師事務所，為所有的房企和城市更新企業(yè)來服務。

 

我們的目標就是發(fā)揮我們的優(yōu)勢和特長，在這一點上，我們非常清晰我們能做什么，因為我們打造過上百個項目，我們的團隊經(jīng)歷了很多從深圳市最早的舊改項目到現(xiàn)在的項目，對城市更新項目我們比較有經(jīng)驗，這是第一個。

 

第二個，在打造我們的核心競爭力方面，我們把評估、規(guī)劃和財稅等等很多的專家吸納到我們的團隊來，為我們的城市更新企業(yè)服務，這就是我們的核心競爭力，我們超越所有的律師事務所、評估公司和財稅公司。

 

我們跟在座的企業(yè)相比是一個很小的企業(yè)但我們也有我們的競爭優(yōu)勢，這就是我們的競爭右優(yōu)勢。

黎振偉：最后一個話題，未來之問，三穩(wěn)基調下的房地產(chǎn)。我們預測一下，去年中國房地產(chǎn)銷售15萬億，在嚴控的情況下又創(chuàng)了新高，大家預測一下2019年會不會再創(chuàng)新高呢？或者是稍微回落？我們預測一下，明年再在這里看看我們的預測是否準確。
    
唐學斌：我認為中國的樓市能夠穩(wěn)定在15萬億上下，那就是國家之福，就是房地產(chǎn)公司之福，所以我認為還是維持一個相對平穩(wěn)的發(fā)展。
    
李國華：我認為是平穩(wěn)健康發(fā)展，結構上會有變化，位置好的、品質好的、小區(qū)配套完善的、交通便利的房子會越來越值錢，一線城市總體來講還是向上的。
    
李舉明：國家提出三穩(wěn)政策，其實給老百姓吃了顆定心丸，至少大家不會覺得房地產(chǎn)會大起大落。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，特別是穩(wěn)房價，可能要變相來看，不能說房價的交易是穩(wěn)的，其實一個行業(yè)如果說是價格平穩(wěn)，它是一潭死水，如果這個行業(yè)是一潭死水，對這個行業(yè)就是致命的打擊。所以我覺得穩(wěn)房價，政府宏觀調控的價格應該是階段性的，未來還是會交給市場做一些調控。
    
黎振偉：那是漲還是降呢？
    
李舉明：今年整個吊性是穩(wěn)。
    
朱懷宇：其實我更多的是期望今年的市場規(guī)模略有增長，價格能夠保持平穩(wěn)，這樣我們整個行業(yè)都能有一個比較平穩(wěn)的環(huán)境。
    
耿延良：我基本都贊同在座各位專家的意見，我覺得將來市場的歸市場，政府的歸政府。比如說深圳，我們2035年達到的目標是市場化的商品住宅供應只占40%，政府的人才住房和廉租房等等保障房要占60%，這是一個大的趨勢，從這個趨勢來看，我相信大家有自己的預判。
    
黎振偉：我做這個行業(yè)也做了30年了，我覺得在中國大的發(fā)展方式不改變的情況下，要穩(wěn)是很難的，當然要看我們的改革力度有多大，轉變的力度有多大，要看國家的發(fā)展，還要看我們整個行業(yè)的提升。

主持人：再次感謝黎振偉先生的主持，以及幾位嘉賓帶來的分享。本輪主題討論會到此結束，大會即將進入到第二環(huán)節(jié)，演講和討論的議程。
這是中國房地產(chǎn)創(chuàng)新與轉型發(fā)展的大周期，所有人都在尋找生存與發(fā)展的光明未來，傳統(tǒng)模式逐漸退場，但是前路仍需清晰。

今天論壇第二環(huán)節(jié)的主題是：發(fā)展篇：創(chuàng)新的未來。首先，我們請出本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓，為我們帶來精彩的主題演講，有請億達中國高級副總裁、億達科技新城管理有限公司董事長于大海先生。

 

于大海先生的演講題目是：大智慧 大運營 億達中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展理念及實踐。

掌聲有請于大海先生！您的演講時間是15分鐘。

于大海：今天下午在陳詩濤女士發(fā)布的年度行業(yè)報告當中，億達中國是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強的第五位，非常感謝觀點地產(chǎn)一直以來對億達中國的關注和支持。我原來是定的5點半要趕飛機，所以我盡可能簡要地向各位匯報一下億達中國在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個發(fā)展道路上的一些實踐和體會。

億達中國創(chuàng)辦于1984年，發(fā)展了30年之后，在2014年在港交所主板上市。當時國際資本市場對億達中國的評價是中國最大、最領先的商務園區(qū)的開發(fā)商和運營商。

以產(chǎn)促城、產(chǎn)城融合、協(xié)調發(fā)展、共創(chuàng)價值，這是億達中國的發(fā)展理念。今天下午在行業(yè)報告當中介紹的典型案例也提到了，億達中國是以輕重并舉這樣一個商業(yè)模式為主來進行發(fā)展的。

我們歷經(jīng)了三個發(fā)展階段，第一個是起步階段，在21年前，也就是1998年，億達的第一個園區(qū)大連軟件園正式開園，一直到2004、2005年左右，大連軟件園已經(jīng)形成了非常成熟的商業(yè)模式，非常良好的產(chǎn)業(yè)形象，這是第一個階段。

 

第二個階段是專業(yè)積累的階段，這是從我們走出大連，到武漢、天津等等城市，包括接受地方政府的委托，做一些BOT和園區(qū)的運營項目，一直到2010年，我們在大連建設了第二個大型產(chǎn)城融合項目，就是大連的生態(tài)科技創(chuàng)新城，以及在2012年破土動工的武漢軟件新城這兩個項目。

 

第三個階段是快速發(fā)展階段，主要是2014年在港交所上市之后，加快了全國的布局，包括輕重并舉這樣一個發(fā)展策略的建立。

目前我們已經(jīng)在20個一線和二線省會城市共開發(fā)和運營了40個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們的規(guī)模以上的客戶已經(jīng)達到1500家以上，世界500強和行業(yè)500強均突破了100家，形成了獨特的產(chǎn)業(yè)模式，我們的產(chǎn)業(yè)帶寬也得到了不斷的拓展。

歷經(jīng)20多年的發(fā)展，億達主要在產(chǎn)業(yè)咨詢、園區(qū)規(guī)劃、樓宇建設、配套解決方案、招商宣傳管理、物業(yè)管理和專業(yè)化增值服務這幾個方面形成了全產(chǎn)業(yè)鏈的運營能力。

 

從典型項目來看，剛才提到了我們的開山之作大連軟件園，也是目前中國國際化色彩最濃厚、世界500強最多的軟件園區(qū)，它的一期占地3平方公里，二期占地共10平方公里，它也帶動了大連市GDP占比20%左右。業(yè)內(nèi)有一句話說，打造了一個園區(qū)，就改善了一個城市的產(chǎn)業(yè)結構，說的就是大連軟件園。

生態(tài)科技創(chuàng)新城，總體規(guī)劃106平方公里，其中核心起步區(qū)15.26平方公里，是由億達中國來牽頭投資開發(fā)建設運營的。

武漢軟件新城，這是在武漢花山的項目，占地3.4平方公里。日前國家工信部剛剛授予武漢市中國軟件特色名城這樣一個稱號，可以說在這個過程當中，作為武漢創(chuàng)建工作的核心起步區(qū)，億達的武漢軟件新城功不可沒。

包括我們近些年在鄭州大學一路之隔做的重點以智能制造和新一代信息技術為主要產(chǎn)業(yè)方向的鄭州科技新城。在長沙占地2平方公里的制造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等等。

在輕資產(chǎn)項目方面，我們聯(lián)手北京的實力國企實創(chuàng)股份運作了北京的一個重點項目，也是中關村科學城的地標項目，50多萬方的中關村壹號，這個項目也是定位為全球人工智能的創(chuàng)新中心。

合肥廬陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，是合肥首個專業(yè)的大數(shù)據(jù)園區(qū)，由億達中國提供招商、運營和物業(yè)管理。

成都西部地理信息科技產(chǎn)業(yè)園面積80萬方，是以北斗產(chǎn)業(yè)是以是以北斗產(chǎn)業(yè)為主要方向。

億達還有一個產(chǎn)業(yè)研究院，接受了30多個政府委托咨詢項目，包括4.5平方公里的北京中關村永豐產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)轉型的提升規(guī)劃，49.8平方公里的綿陽軍民融合產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和空間規(guī)劃。

還有占地155公頃的合肥馬合鋼文化創(chuàng)意廊道的空間規(guī)劃。

時間關系，我重點談談億達20年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展心得體會。

第一個是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然在中國的地產(chǎn)行業(yè)當中，它的市場份額占比相對較小，但實際通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這樣一個載體，拉動中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，這個占比是遠遠高于我們這個細分的產(chǎn)業(yè)領域在全行業(yè)的占比。

 

但是這個產(chǎn)業(yè)也有它的重點和難點，第一是這個產(chǎn)業(yè)當中的核心企業(yè)所面臨的商業(yè)和盈利模式的問題。相比大家傳統(tǒng)的商業(yè)和住宅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的租售行為有著頻次低、決策周期長、回報率相對較低等特點，這就決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很難快速發(fā)展、快速周轉。好的園區(qū)就像一塊璞玉，需要經(jīng)得住誘惑，耐得住寂寞，要我們拿出工匠精神，發(fā)揮我們的多年經(jīng)驗，悉心打磨。在這樣的過程中也決定了它很難實現(xiàn)一個簡單的復制和片面追求規(guī)模、速度和效益的過程。

另外就是從政策面來看，全行業(yè)目前從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的拉動，GDP的實現(xiàn)、就業(yè)和稅收各個方面都有著很多的貢獻，但是很難和開發(fā)商、運營商的經(jīng)濟效益去做理性的掛鉤。也就是說我們難于和地方政府實現(xiàn)長期經(jīng)濟發(fā)展這種回報的分享。這個問題也是制約了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)健康發(fā)展的一個主要的因素，這也是需要我們迫切去解決的。

第二個方面就是我們的幾點感受。改革開放40多年來，億達從創(chuàng)立至今已經(jīng)有35年的歷史，從它的創(chuàng)立到發(fā)展，到轉型再發(fā)展，整個過程當中都離不開中國改革開放這樣一個大的時代背景和條件。另一個方面就是我們要更好地發(fā)揮企業(yè)作為市場主體這樣一個作用，在我們看來，由一支經(jīng)驗豐富、實力雄厚的園區(qū)的開發(fā)商和運營商來打造產(chǎn)業(yè)載體，發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，這對于填補一個城市的產(chǎn)業(yè)空白、促進地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最直接有效的手段。

第三方面，除了企業(yè)的主體作用之外，我們深刻地感受到，特別是這20多年來，我們成熟的園區(qū)無外如此，就是都離不開地方政府、各級歷屆政府一張藍圖繪到底、功成不必在我的態(tài)度和決心。

從未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，我有三個判斷，第一是基地+基金+運營的模式，可以很大程度解決我們運營的痛點。

 

這個基地就是要把我們開發(fā)和運營的園區(qū)規(guī)模做大、質量提升。

 

這個基金有兩層含義，一個是我們干的是一個慢活，那就需要我們再發(fā)展，需要資金支持，所以我們必須通過我們持有的大量物業(yè)，通過發(fā)一些基金、REITs、ABS等創(chuàng)新的金融手段，來解決我們再發(fā)展的子彈供應問題。

 

另一方面是輕資產(chǎn)，我們自己身邊就有金礦，所以我們要做好產(chǎn)業(yè)投資。我們365天，24小時和我們的客戶在一起，這其中不乏很多非常優(yōu)秀、成長性很強的企業(yè)，比如說中關村壹號，經(jīng)過政府非常嚴格的入園審批，因為它引進的都是一些隱形冠軍、獨角獸企業(yè)，其中有去年營收才達到1000萬，但是今年已經(jīng)非常明確它的訂單達到5個億的企業(yè)，這種高速成長的企業(yè)必然是我們投資的主要標的，因為我們對這些企業(yè)太熟悉、太了解了，優(yōu)秀的投資標的就在我們的身邊。

 

第二個方面是運營，這個運營除了我們20幾年來在入園企業(yè)提供投融資、人力資源、政策支持等等各個方面，特別是圈層化的服務之外，還有我們要做好智慧園區(qū)的支持和服務。

第二是輕資產(chǎn)，有可能在未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中會進一步大行其道。目前從億達中國持有代建和委托運營的資產(chǎn)，已經(jīng)占到了一半，未來很有可能形成輕和重的比例是2比1的關系，輕資產(chǎn)可以快速幫助我們擴大園區(qū)規(guī)模，特別是對核心能力的打造，也就是優(yōu)秀客戶資源高黏性的培養(yǎng)和形成是非常有幫助的。我們現(xiàn)在只是集中在一線和優(yōu)質的二線城市。

 

在這個過程中，我們通過多年的統(tǒng)計已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了一個非常明確的規(guī)律，就是20%的客戶在我們一線和二線的園區(qū)當中有序地在流動。

第三是智慧園區(qū)。應該說智慧園區(qū)和智慧城市相結合，可以更好地豐富城市和遠去的管理和服務的手段。

在我們創(chuàng)辦在深圳得易達云圖這個公司，就是要致力于成為一個行業(yè)全長頸的解決方案的服務商。重點就是要通過綜合運用線上線下的資源，包括大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等技術手段，實現(xiàn)幾個目的，一個是幫助政府來提升產(chǎn)業(yè)活力，另一個就是幫助園區(qū)提升服務手段。還有就是幫助入園企業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展，最后就是幫助企業(yè)人實現(xiàn)美好生活。

由于時間關系，今后有機會再和大家更多的分享，謝謝。

主持人：再次感謝于大海先生。接下來的時間我們要繼續(xù)邀請到下一位演講嘉賓，讓我們歡迎樂乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意先生，羅意先生今天演講的主題是“在質和量的對立統(tǒng)一中實現(xiàn)規(guī)模增長”，您的演講時間為15分鐘。
    
羅意：各位嘉賓，大家晚上好！主辦方給我設置這個方式對四川人特別吃虧，站在桌子后面基本上就看不到我了。

主辦方最開始給我的主題叫做“長租公寓的紅與黑”，因為長租公寓過去幾年起起伏伏，既得到了國家的關注，也迎接了市場的挑戰(zhàn)，特別是去年9月份開始，從我們的同行高價搶房，抬升整個城市租賃的價格，到后來的甲醛事件，再到后來的分期的暴類，長租公寓確實是起起伏伏。

 

但是我今天不是講長租公寓的紅與黑，因為樂乎在整個長租公寓的商業(yè)實踐當中，是堅定地看漲派。包括剛才主辦方也有一個小的采訪，問我怎么看今年的長租公寓。當然我們認為長租公寓的頂層設計，包括整個市場的需求，乃至過去四五年對整個需求端的教育，我覺得都到了新的階段，所以長租公寓增長的勢頭是一以貫之的。

我今天來是要陳述一個觀點，就是我們很多同行在不同的場合，包括近期的3·15，我們又有一個同行上了熱搜，很多人都在質疑長租公寓質和量的關系。

 

質和量究竟是怎樣的關系呢？是不是說質和量是一對天敵呢？我認為它們是辯證的關系，翻譯過來就是對立統(tǒng)一的關系。

可能大家都想知道樂乎是一家什么樣的公司，我們是一家在北京創(chuàng)業(yè)的公司，在深圳我們服務大概有30個項目，今年到5月1號我們會擴展到50個項目。我們是集中式公寓的運營商，到今年年底我們會突破100個項目，我們把今年整個集團的戰(zhàn)略重心也放到了華南，尤其是廣州和深圳這兩個城市。

 

 為什么主辦方請樂乎來講呢？因為樂乎來看這個行業(yè)，包括參與這個行業(yè)的角色和身份是天然的乙方角色，因為我們不是做包租運營的機構，我們從2015年8月份拿天使投資開始，我們就是一個乙方代運營的角色。

 

目前樂乎公寓大概服務的房間數(shù)量是45000間左右，有200多個項目。我們從2015年的時候，在行業(yè)內(nèi)比較早進行輕資產(chǎn)運營服務，到目前為止樂乎接近200個項目，自己真正投的項目只有武漢洪山區(qū)的人才公寓項目，還有去年在北京新機場中標的一個旗艦項目，其它的所有項目都是我們?yōu)榈禺a(chǎn)商、國資平臺、民間的加盟者、獨立的私募股權基金提供代運營服務。

 

所以我們是為資產(chǎn)端和投資者做賦能的一個管理公司。

我們旗下有兩條業(yè)務線，一個是樂乎城市青年社區(qū)，這也是我們目前主要的房源構成，我們提供除了不投錢之外的選址、設計、工程管理、代運營和整個信息化服務的所有的品牌。

 

第二條線是我們從去年12月份嘗試的輕加盟品牌，這條業(yè)務線的增長速度非常快，從12月份到現(xiàn)在，我們總共有54個項目簽約，而且這條線還保持著高增長的態(tài)勢。下個月25號我們在深圳有一場發(fā)布會，趕上了樂乎成立5周年，同時主要是樂乎有朋的輕業(yè)務的發(fā)布會，我們相信我們開發(fā)布會的時候，這條業(yè)務線應該有100個項目以上了。

 

 今天我不是來推介公司的，而是講一講我是怎么看整個行業(yè)的。

 

整個長租公寓行業(yè)2018年的確是一個大起大落的狀態(tài)，因為從2017年5月份國務院開始推動整個長租公寓的發(fā)展，到十九大的時候租售并舉的國策的出臺，各個城市公司以天為單位推出鼓勵長租的政策，到2018年頭的時候，實際上是一個非常風生水起的狀態(tài)，包括早期的創(chuàng)業(yè)品牌在2016、2017年融資特別困難的情況下來了個峰回路轉，到2018年很多頭部企業(yè)，包括樂乎都拿到了比較大額的資本市場的支持。

 

這個好景一直持續(xù)到了8月底，從北京的兩個同行的網(wǎng)上的事件發(fā)端，說高價拿房抬升租金，把整個行業(yè)的競爭問題變成了社會問題，然后又出現(xiàn)了自媒體講長租公寓比賣白粉還掙錢的輿論事件，帶來了社會對長租公寓從業(yè)企業(yè)包括背后資本的口誅筆伐。

 

再到后面我剛才講的一些事件，大家覺得長租公寓比賣白粉還掙錢，一會兒又變成了是完全不講賺錢，騙資本，講故事的一個壞蛋，所以去年整個行業(yè)大起大伏。包括一些銀行要給長租公寓做信貸支持的，后來都被叫停，做過信貸支持的，后來都被嚴查，資本基本長逃離了對長租公寓的關注，這是2018年的情況。

但是在我看來，2018年對長租公寓是非常關鍵的一年，因為2016年的頂層設計對這個行業(yè)的觀望，到2017年頂層設計的政策出臺，到2018年在各個城市的落地細則出臺，包括金融政策、土地政策、供給端的政策，在2018年才是真正意義上的有一個發(fā)軔。

 

更重要的是通過長租公寓幾年的大起大落，教育了市場，很多的C端客戶在選擇租住產(chǎn)品的時候，會首先考慮品牌公寓、考慮長租公寓，我們的獲客成本是有一定程度降低的。還有一個很重要的現(xiàn)象，這些早期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，包括地產(chǎn)機構變得相對理性，不再從同行當中去挖人，而是從這個行業(yè)的外部去吸引了非常多的人才。

 

以樂乎為例，我們很多的人才都來自于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，還有連鎖的服務業(yè)，包括我們高管當中來自聯(lián)想的就有好幾個。所以我覺得2018年是這個行業(yè)真正的元年。

當然我們講到所謂的噱頭和實質性的運營落地，到去年很多的頭部企業(yè)都開始過規(guī)模關，集中式的早期的運營商它的規(guī)模都過100家，這時候對我們整個人才體系的考驗，對我們信息化能力的考驗，包括我們跨城市管理的考驗，其實在去年很多機構在這方面是有很多收獲的。

 

當然我們也看到了一些分散式公寓向頭部靠攏的趨勢。出租車司機都知道自如和蛋殼這樣兩家品牌，在以前不是這樣的，現(xiàn)在向頭部集中的趨勢越來越明顯，包括今年年初我們也看到了一些大額融資的產(chǎn)生，包括一些兼并收購產(chǎn)生。有人問我集中式公寓現(xiàn)在有沒有到大規(guī)模兼并收購的狀態(tài)，我說其實還沒到，但是已經(jīng)有這樣的苗頭。而且我們市場的起伏會加速這個過程。

2019年大家都在問，包括今年我們正月的中下旬，大家都在說行業(yè)旺季不旺，包括行業(yè)是不是處于被覆滅的狀態(tài)，包括3·15有我們的同行曝出了一個負面.

 

實際上到了2019年，我依然非常堅定看好長租，不僅是2019年，包括接下來的一些年頭，整個城市租賃行業(yè)的發(fā)展，我覺得這個趨勢是不可逆的，包括從資本層面、土地的供給層面，從市場的教育層面，到人才的參與層面，包括今年我們也看到一些頭部的基金繼續(xù)加持整個長租行業(yè).

 

最深層次的是說整個市場是需要長租行業(yè)的，不管是我們國家要獲得長期穩(wěn)定的稅源，還是要讓城市的青年過得更好，還是說這些金融機構要找長期穩(wěn)定的資產(chǎn)，從各個角度，長租公寓租賃的趨勢都是不可逆的。

當然從資本角度，現(xiàn)在還有一些前期的探討，在春節(jié)的時候有一篇文章寫得特別好，就是高和資本的周以升總講到了關于長租公寓真的要放量增長，在資本上的一個瓶頸如何去解決。在商業(yè)實踐上我們看到兩頭在往中間走，市場在呼吁，但是供給端也在想辦法突破，包括一些主管部門，大家都知道不解決土地的問題，不解決大的錢、長的錢、便宜的錢的問題，長租的這個國策是不可能得到真正落地的。

    當然，經(jīng)過起起伏伏，不好的企業(yè)其實在逐步離場，包括我們推有朋的輕加盟業(yè)務，我們發(fā)現(xiàn)一些小B也放棄了獨立發(fā)展的嘗試，他們更多的回到了自己的資源優(yōu)勢和本身的稟賦上面來。所以長租公寓在2019年，在規(guī)?；哪雺合聲霈F(xiàn)加速標準化、品牌化和規(guī)?；穆窂健?/p>

下面我們要講一講我今天的觀點，質和量的問題。

首先講講公寓運營的質，我有兩個前提，第一是講集中式公寓運營商，第二是講的規(guī)?；募惺焦⑦\營商，如果是單體的或者是偏資產(chǎn)邏輯的，就不在我今天討論的范圍內(nèi)。

首先我認為長租公寓的運營，尤其規(guī)?；\營，安全管理是第一關，因為在這里有做物業(yè)服務的大佬，也有做商業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)運營服務的大佬，長租公寓是住人的，是人流的密集場所，當然安全管理肯定是質的第一關。這是運營層面。

第二是要過標準化、體系化、規(guī)?；年P?？赡芎芏嗉惺焦⑦\營商都會把自己的規(guī)?？刂圃?萬間以下，真正過了10萬間的都有很大的資本價值，不管你是通過輕的還是重的方式。前些年集中式公寓是資本的寵兒，是媒體的寵兒，實際上客戶的滿意度也是去年壓得我們這個行業(yè)喘不過氣來的原因，包括上熱搜的這個事件。

 

所以最終運營不止是資本口徑或者財務口徑，更多的還是要回到客戶滿意度的口徑，這是我們做穩(wěn)定的空間運營的一個關鍵點，客戶的老帶新，包括他的留存率，包括在你平臺上的復購率，持續(xù)穩(wěn)定的獲客能力，這一點在資本圈一直被詬病。

 

因為幾乎大家都是在靠第三方垂直平臺在獲客，大家知道壓在我們身上的一座大山就是58同城，但是實際上各大品牌商也開始找到自己的入門點，因為我們越來越記得集中式公寓、單體公寓是一個非常標準的本地生意，我們只要做好本地獲客，通過本地獲客的方式實現(xiàn)拉新，再通過運營和服務，來實現(xiàn)激活和留存，包括他的復購，我們有可能作為品牌商去突破外部的流量封鎖。

 

當然規(guī)?；?，你的IT能力也很重要，有很多同行傳長租公寓不掙錢，我們的很多錢都投到了對未來的建構方面，包括體系化的建構能力，我們在武漢建人才實訓基地，保證我們基礎人員的持續(xù)供給，我們建很大的IT部門，構建我們的護城河，這是我理解長租公寓規(guī)?；\營的質。

長租公寓規(guī)模化運營的量很好理解，第一是資產(chǎn)的運營規(guī)模，這一點很好理解。

 

第二是網(wǎng)點數(shù)量，很多資產(chǎn)邏輯的人不在意這一點，但是如果我們是C端邏輯，我們有些門店不那么掙錢，但是為了滿足客戶流量整個網(wǎng)的編織，你的網(wǎng)點數(shù)量是非常重要的。

 

第三是客戶的服務總量，我剛才講了一個互聯(lián)網(wǎng)的邏輯，拉新、激活、留存、復購。像自如和蛋殼這樣的公寓品牌，大家開始關注它的獲客成本的降低，包括在線的互動頻次，包括我們講以租金為主要構成的GMV，還有生活服務產(chǎn)生的GMV。

 

這個特別像給VC、PE講故事的邏輯，但是實際上它是非常有意義的，我們也在研究彩生活的一些做法，包括他們的一些做法，我們覺得這樣一個密集的全國性年輕人群網(wǎng)絡的織就，未來是有很大的空間的。

 

可能大家去年都關注到一些社區(qū)拼團的機構獲得了資本的關注，而且獲得了快速的發(fā)展，對于租賃場景下，這個事情是天然的一個機會。

下面我講一下辯證關系。首先我理解長租公寓這個事情確實是要把客戶的魚塘先搭出來，然后要把魚引進來，并且要把魚養(yǎng)大，最終肯定還是要在客戶身上實現(xiàn)一些非租層面的收入。我們到今年年底大概是10萬間房的規(guī)模，有接近20萬人同時居住在我們的社區(qū)里面，這肯定是我們作為規(guī)?；\營機構的一個方向。

 

第二個層面是人貨場的重構，盡管大家聽起來好像有點天方夜譚，但是這里面是有巨大空間的，尤其是我們在C端邏輯的情況下，我們?nèi)绻v究頻率的話，這個人貨場的價值就非常巨大。

所以我最后的觀點是，質肯定是量的基礎，但是量一定不是質的敵人。很多時候我們行業(yè)一旦說到要做量，他們就以為我們是以犧牲質為前提，如果沒有量，我們不可能在同城搭我們的培訓支撐體系、客服體系，我們不可能重構自己流量的閉環(huán)，我們也不可能投入在IT上應該投入的東西。

 

如果站在未來看今天，2019年是長租公寓品牌運營商一個非常重要的分水嶺，不管你是用存量還是增量的邏輯來做這個事情，資源向頭部聚集的這個趨勢是不會變的，所以我覺得應該一手抓質、一手抓量，兩手抓、兩手都要硬，而且在一定時間你要做一些調和甚至是妥協(xié)，這是我的觀點。

主持人：謝謝羅意先生接下來的時間我們要邀請到本環(huán)節(jié)的最后一位演講嘉賓來到舞臺上，接下來歡迎彩生活服務集團有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官唐學斌先生。唐學斌先生的演題目是“彩惠人生——社區(qū)新物種”。您的演講時間為15分鐘。
    
唐學斌：最后留下來的都是對房地產(chǎn)、對觀點真愛的人。我今天的觀點非常簡單，因為我認為我找到了一個解決我們行業(yè)痛點的辦法，我也想利用現(xiàn)在這個現(xiàn)場的機會做一個調查。

當你的物業(yè)公司在向你收取物業(yè)費的時候，他告訴你，你愿不愿意通過我們的平臺去京東、網(wǎng)易嚴選、滴滴、攜程購物、消費，同樣的價格、同樣的服務，但是還會送你物業(yè)費。你愿意用這種方式交物業(yè)費嗎？現(xiàn)場有沒有愿意的人，愿意的舉手。（臺下舉手）我很欣慰，我們已經(jīng)實現(xiàn)了。

我們現(xiàn)在在彩生活彩之云平臺上，只要你去京東購物（京東有大概300萬個SKU），去網(wǎng)易嚴選購物，都可以贈送物業(yè)費，而且不是送一點點的物業(yè)費，比如說華為的一部手機，在京東上的售價是3999塊，你買了這部手機，能送你400多的物業(yè)費。

 

大家想這可能嗎？真的可能。

 

為什么？其實彩生活一直在思考，我們社區(qū)怎么和電商去合作，怎么能夠和新零售結合起來。其實我們想明白了一件事，無論是線上還是線下，所有的商業(yè)行為核心都是降低流量的成本，提高流量的轉化率。

 

我們看到現(xiàn)在這種紛繁復雜的商業(yè)模式，看到麥當勞要選一個店，在路上去數(shù)人的數(shù)量，我們看到拼多多燒多少錢，一定要把這個銷售額燒出來，其實目的都是一個，都是要找到流量，把流量的成本降下來，把轉化率提高。

 

但是我們很多的傳統(tǒng)方式是人找貨，所以他很難把到店的顧客數(shù)據(jù)化，形成這種有價值的、持續(xù)的給用戶進行畫像，最后做到比用戶還了解用戶。

    我們的平臺確實有這種能力，但是平臺往往數(shù)據(jù)不是非常齊全，它可能只能拿到一些人的購物數(shù)據(jù)，所以它對用戶的畫像是不太準確的。我們發(fā)現(xiàn)，在我們的社區(qū)有很多流量，但是這些流量，很多物業(yè)公司看不到，他也用不上，對它也創(chuàng)造不了價值。

我總是在說，我們社區(qū)的流量比很多社區(qū)店、電商平臺還要大。大家想想看，一個小區(qū)每天有多少人進出，有多少車輛進出，我們的業(yè)主要到物業(yè)管理處交物業(yè)費、停車費，這些東西在物業(yè)看來都是麻煩，這都是問題，這都是他的難點。

 

但是現(xiàn)在如果說我們換一個角度來看，這些東西其實是我們社區(qū)最珍貴的東西，就是我們社區(qū)的流量。

分眾看到了社區(qū)一個很細分的流量，就是電梯廣告，我們的小區(qū)業(yè)主要坐電梯，在電梯里沒事干，所以分眾想出來要在里面做一個廣告，這個流量為分眾創(chuàng)造了千億的價值。

 

但是分眾給到物業(yè)的報酬非常低，這也讓它產(chǎn)生了一個競爭對手叫新潮，新潮說分眾對物業(yè)不公平，你利用了社區(qū)的流量，但是沒有給到物業(yè)足夠的費用。其實我們社區(qū)流量非常多，我們現(xiàn)在看到的有電梯廣告、快遞柜、停車場、門禁，還有業(yè)主和我們打交道，甚至投訴，我認為投訴是一個黃金流量，如果說我們把一個業(yè)主的投訴搞好了，這個業(yè)主很可能成為你最忠實的粉絲。

這種思維讓彩生活意識到我們的社區(qū)其實是一個流量非常龐大的場所，我們要做的就是要把這些流量聚合起來，收集起來，然后我們把這個最珍貴的流量和這些需要流量的企業(yè)去交易，我們發(fā)現(xiàn)這個交易是完全可以落實的，但是落實這個交易需要找到一個真實的場景，這個場景彩生活找到了，就是我們要把傳統(tǒng)物業(yè)管理收取物業(yè)費改成給業(yè)主贈送物業(yè)費，也就是我們把彩生活管的上千萬個家庭交物業(yè)費、交停車費的流量貢獻出來，然后彩生活把這個流量拿到，跟京東去談，我們就是這么談成的，京東愿不愿意我的業(yè)主在你的平臺上買東西，買成了你才給我一點流量費。

 

這件事劉強東連想都沒想，這樣做絕對可以，所以我們很快就達成了合作，我們能夠把物業(yè)的繳費變成一個真正的流量的交易平臺。業(yè)主傳統(tǒng)繳物業(yè)費就是直接去繳費，但是彩生活下面有京東精選、華為、百雀羚等等商家，這就是通過業(yè)主交物業(yè)費的流量去進行交易的商家。

 

現(xiàn)在我已經(jīng)談了無數(shù)的商家，沒有一個不愿意跟我們合作。因為我的模式很簡單，成交了之后你才給我流量費，而彩生活給平臺也講得很清楚，我們在這件事情上絕對不賺一分錢，我們把這個流量的費用全部原原本本給到我們的物業(yè)公司。比如說我們現(xiàn)在正在做的特侖蘇純牛奶的活動，大家可以到各種平臺去看，到你周邊的小店去看，一箱特侖蘇大概的售價是65塊，在彩生活平臺賣48塊，還送你5塊錢的物業(yè)費。

 

大家不要小看這5塊錢，我們原來做過線下的實驗，比如說我們賣金龍魚的油，50多塊錢一桶，我們便宜了5塊錢，最后我們的小區(qū)業(yè)主形成了搶購，我們小區(qū)外面的超市找到我們公司說，你如果再賣這個油，我們就不租你這個地方了，因為確實對它會產(chǎn)生很大的影響。

這種模式其實我們的參與者都是受益者，比如說我們的業(yè)主，他可以通過真實的消費，就可以減免物業(yè)費，而我們的商家就獲得了真正的有效的渠道，是產(chǎn)生了銷售他才給渠道費。

 

我們給員工提供了一定的提成，只要這個業(yè)主是你服務的業(yè)主，我們減免物業(yè)費的1/10給員工提成，所以員工也是受益者。

 

物業(yè)公司是最大的受益者，因為我們的物業(yè)公司現(xiàn)在最大的問題就是業(yè)主對物業(yè)管理不滿意，很多物業(yè)公司都面臨著被業(yè)主炒魷魚的危險，很多物業(yè)公司收費難，漲費更難，沒有定價權。但是我們用了這種方式以后，從某種意義上來說，物業(yè)公司獲得了物業(yè)的定價權，免掉了物業(yè)費，收多少不都是你說了算？

 

問題是現(xiàn)在物業(yè)公司必須能夠和業(yè)主平等地溝通，現(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)收費標準實在是太便宜了，根本無法達到你所要的服務品質。我們很多業(yè)主都認為物業(yè)沒干什么事，其實物業(yè)干的事90%是你看不到的。比如說我們看到了一個保安，但是物業(yè)公司要配幾個保安呢？4個。我們的清潔工都是在凌晨三點開始清潔樓道，把那些樓道里你拋棄的垃圾，在你上班之前要運走，這些東西大家都看不到。其實一個小區(qū)好的物業(yè)管理是需要我們支付比較高的費用的。

我在新加坡收購了三家物業(yè)公司，管了200多個項目，我發(fā)現(xiàn)新加坡的物業(yè)管理是真的好做，一個人管10個小區(qū)，而且管理費很高，那種物業(yè)管理，業(yè)主真正的會得到優(yōu)質的服務。

在座的各位有做各種行業(yè)的，剛才樂乎的嘉賓介紹他們想給他們的租客提供增值服務，我們在座也有很多物業(yè)公司，我們可以聚合起來，如果你有產(chǎn)品、有服務，我們也很歡迎。今天就是利用觀點地產(chǎn)提供的這個平臺，把我們行業(yè)的力量聚合起來，大家一起來共贏，共筑一個我們自己的行業(yè)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺。

主持人：謝謝唐學斌先生的精彩分享。接下來的時間我們將要進入的是主題討論會。接下來的時間我們要討論的主題是資本時代，首先有請出今天的主持嘉賓上臺就坐，讓我們歡迎盛世神州總裁李萬明先生。同時有請討論嘉賓上臺，他們分別是：前海潤禾執(zhí)行合伙人、首席執(zhí)行官路強先生；信城不動產(chǎn)創(chuàng)始合伙人劉波先生；匯聯(lián)金融執(zhí)行董事、匯聯(lián)科技總裁郭馨孺女士；中信資本控股有限公司董事總經(jīng)理葛康先生，深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理公司投資總監(jiān)江南先生。下面把主持交給李萬明先生。

    李萬明：我們說說資本的角度怎么看房地產(chǎn)，大家知道去年一年的去杠桿，確實使得很多公司亂了陣腳，各種融資機會都沒了，包括一些大型公司，當然也有生不逢時，正好有一些資產(chǎn)管理類的公司，包括地產(chǎn)類的基金，可能出現(xiàn)了一些兌付的問題，甚至出現(xiàn)像復星系這種跑路的現(xiàn)象，導致我們在募資方面更加困難。今天我們有幸邀請到這么多在地產(chǎn)投資領域非常有成就的專家，我想先請每人用三分鐘分別介紹一下你們在去年碰到的困難怎么樣，你們企業(yè)去年有什么樣的感受和成績？首先請前?；鸬穆窂?。

 路強：確實像主持人剛才講的，去年從地產(chǎn)投資角度來說，是這么多年最困難的一年，但是危機危機，危中有機，從前海潤禾的角度來理解，這個過程其實是中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然的階段。

 

我以前在華潤信托，這么多年一直從事地產(chǎn)投資，過去十幾年也經(jīng)歷了很多的起起伏伏。地產(chǎn)行業(yè)從發(fā)展的大勢來看，它跟金融是密切相關的，因為它的金融屬性非常明顯。受貨幣政策、金融政策的影響也非常多，去年在資管新政、大的去杠桿的背景下，有很多的困難，我們理解這個過程正好也是整個產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的一個很難得的契機。

 

具體到前海潤禾，我們當時主要是圍繞著灣區(qū)的城市更新的基金做了很多的實踐探索。不知道大家是否了解這個細分市場，因為在粵港澳大灣區(qū)城市更新的市場有很強的獨特性，它對資本需求的量很大，但是商業(yè)銀行是很難介入到這個階段的，因為這個階段前期的一些政策的要求的復雜性比較高。所以在這個過程中就必須使我們這些從業(yè)者做更多的創(chuàng)新的設計，所以去年我們也做了一些創(chuàng)新的探索，包括夾層基金、權益型基金，甚至我們也在這方面做一些類似VC基金方面的探索，做了一些努力。

 

這個過程感觸也非常多，也發(fā)行了一些產(chǎn)品，也為整個城市更新的投資做了一些探索。在未來房地產(chǎn)的下半場，我們也更有信心，純開發(fā)時代過去了，未來在存量資產(chǎn)的開發(fā)、改造、提升方面，我認為還有很多的機會。

郭馨孺：匯聯(lián)一直是服務開發(fā)商的，我們做房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的服務，我們從2001年成立到2012年上市，一直到現(xiàn)在，去年確實是我們整個服務的歷程當中最艱難的一年。

 

在房地產(chǎn)行業(yè)里面，我們以前服務過的開發(fā)商遇到的各種各樣的困難在去年都呈現(xiàn)出來，以前的融資渠道比較多，包括有券商資管、基金子公司、信托，甚至有銀行的資金，都可以變相地或者是通過各種途徑，以各種方式、各種產(chǎn)品給到房地產(chǎn)公司。

 

但是從去年開始，包括資管新規(guī)的出臺，包括銀行的資金不能進入房地產(chǎn)，包括信托的原本債權的投資一定要符合什么樣的條件，包括私募基金的改革，只能夠投股權，不能投債券，整個開發(fā)商的融資途徑和方式都有了很大的變化。

 

我們也發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)企業(yè)他們原本的融資能力是不那么強的，尤其像我們主要服務的碧桂園、萬科等等公司，我們在2012年初開始接觸他們的時候，甚至2011年我們幫他做信托的時候，很多的財務總監(jiān)，包括他的財務經(jīng)理、資金經(jīng)理，對市場上的交易手段都不太了解。

 

但是經(jīng)過幾年的洗禮，尤其是去年這樣一個艱難的環(huán)境，大家的融資手段和融資能力，以及對市場產(chǎn)品的理解就更深入了。我們發(fā)現(xiàn)很多原來是粗暴的開發(fā)貸、信托貸款，以及發(fā)ABS，到去年大家更多的細分領域，探討更多的非標產(chǎn)品，整個行業(yè)都是在向好的，畢竟去杠桿對整個市場的風險是明顯的降低，也對整個資本體系里面的系統(tǒng)性風險是一個防御和預防的作用。

 

所以我們也覺得在這一個艱難的歷程當中，不管是對開發(fā)商還是對資本方，都是一個歷練的過程，最終存活下來的一定是英雄。

 劉波：我做地產(chǎn)14年時間，經(jīng)歷比較簡單，前面12年一直在萬科，在深圳萬科從事投資財務方面的業(yè)務，在2016年底的時候我們創(chuàng)辦了信城不動產(chǎn)，我們引入了中國信達作為我們的戰(zhàn)略投資人，從原來我在萬科的平臺到信誠不動產(chǎn)這個平臺，到目前是兩年的時間。

剛才主持人讓我們談過去一年的感受，剛才大家說了很多，幾乎每個嘉賓都講到2018年特別艱難的一年，尤其是在資金面、宏觀面、外圍的市場環(huán)境等等方面，這方面大家的觀點都是一致的，我說說我的感受，確實做地產(chǎn)時間比較長，對這個行業(yè)的周期也慢慢地失去了恐慌和敬畏感，大家過往的習慣就是三四年左右一個小周期，但是從我個人來說，2018年確實是最最難忘的一年，也是感覺到外圍環(huán)境最惡劣的一年。

 

當然也是因為以前在萬科這個平臺上，尤其是我在負責投資的時候，一年幾百億、幾十億往外投的時候，確實對資金鏈的感覺是不明顯的，萬科畢竟作為一個龍頭企業(yè)，大量的資金方，各種各樣的金融機構支持力度很大，它自身的運營狀況也非常好，所以一旦遇到調控，大家的第一反應就是好好賣樓、清理資產(chǎn)，換回現(xiàn)金流。

 

到了這個新的平臺上，我們接受了市場化的融資，確實我們感受到這個市場變化非常大，去年從資管新規(guī)的出臺，甚至到一些細小的變化，比如說銀行不允許委托貸款等等。這對民營企業(yè)，尤其是對我們初創(chuàng)企業(yè)，在資金上感受到了很大的操作上的變化。當然因為我們的戰(zhàn)略股東中國信達本身也是一個金融機構，來自金融機構的股東背書，一定程度上能夠保證我們運營上的資金安全和投資的資金來源。

 

但是確實受到去年一系列事件的影響，整個監(jiān)管環(huán)節(jié)的改變，包括在相對比較強的監(jiān)管的壓力下，金融機構在做業(yè)務的動力、不敢作為等等，我覺得多多少少還是有些體現(xiàn)的，并且體現(xiàn)得非常明顯，整個市場風格從年都到年中、年尾各不相同，當然到年尾的時候政策好了很多，一些領導也開始意識到了問題，也鼓勵金融機構要勇于面對，甚至說要勇于掙錢，掙陽光下的錢，不要不敢做業(yè)務了，這種聲音開始傳遞出來。

 所以我覺得過去一年，在去年三四季度是最最艱難的時候，到四季度之后，我們感覺到政策面，尤其是金融機構對做業(yè)務的動力也開始變強了，相應的我們做地產(chǎn)、做產(chǎn)業(yè)的也開始得到了一定的外圍的支持或者認可，以前很多銀行的朋友說和你躲得遠遠的，談朋友可以，談業(yè)務就算了，但是到年底就問我們有沒有一些業(yè)務，有沒有什么項目，就開始談合作了，這是去年的一些變化。

葛康：我拋磚引玉分享一下。去年我們公司有一個地產(chǎn)條線的同事來參加這個會議，他們主要是做地產(chǎn)開發(fā)長期持有的投資，去年長沙的一個商業(yè)項目也是中國首單通過結構化REITs推出的。我們現(xiàn)在管的一個團隊是比較全面的，既有短期的，也有中期、長期的，他們有來自地產(chǎn)商，還有一些來自投資機構。

我感覺在中國一個新生的事物發(fā)展起來以后，一旦降杠桿，或者是改變了政策的方向，它的影響是非?？斓?。

私募基金分證券、股權和其它類，其它類大部分就是債權，債權的規(guī)模突然從很小的規(guī)模到七八萬億，然后2017年五六月份開始降杠桿，銀行不能做委貸，信托不能做了，中間會出現(xiàn)一些問題。

 

中國大的金融市場還是從間接的剛性的債務融資要轉到直接融資，很多銀行給開發(fā)商的貸款都超過了限額，受到了總行的監(jiān)管，要進行調整了。

 

私募基金作為一個新生的事物，尤其在地產(chǎn)行業(yè)，我們也看到了一些業(yè)務機會，也做了一些也做了一些業(yè)務，比如說我們在2015年跟朗詩合作收購了一個項目，是一個物業(yè)收購改造的項目，我們在安徽也通過不良資產(chǎn)的獲取，然后把它轉成物權。

 

目前從私募基金投資地產(chǎn)業(yè)務來講，我們覺得現(xiàn)在有比以前更多的機會，以前就是賺一個利差，開發(fā)商給你一個成本，你來對接一個資金，現(xiàn)在可能會出現(xiàn)一些股權或者是夾層，有越來越多的機會和參與的方式，這對地產(chǎn)行業(yè)來講是一個比較好的事情。

另外一個就是存量的市場，以前是新增開發(fā)，現(xiàn)在越來越多存量，我們也看到2018年ABS發(fā)行在交易所掛牌的標準有2800多億，這也是呈現(xiàn)一個增長的趨勢，在這個過程中，我們也在各個地方獲得了比較優(yōu)質的機會，比如說深圳比較核心的地段，在香蜜湖的1979，它的融資主體本來不強，但是它的商戶極其優(yōu)質，我們在2017年也給它做了一場類ABS的項目，后來建行把它接過去了。

 

我們還有很多的參與機會，更多的是權益類的，未來不僅是剛性的融資，只有兩三個點的利差或者是管理費，更多的是要對投資的判斷、管理能力、輸出能力有更大的要求。我旁邊坐的波哥是典型的杰出轉型的例子，他從開發(fā)商到現(xiàn)在跟央企合作，做這樣一個地產(chǎn)投資平臺，是一個非常好的產(chǎn)融結合的例子。

 江南：深創(chuàng)投不動產(chǎn)是深創(chuàng)投集團的一個不動產(chǎn)投資的平臺，我們跟其它的地產(chǎn)基金的一個比較大的區(qū)別是，我們的私募融資型業(yè)務做得相對比較少，也就是利差型的業(yè)務做得比較少。

 

我們主要的業(yè)務集中在兩個板塊，一個是股權型的投資的業(yè)務，一個是投行性的REITs業(yè)務，我們整個團隊參與了中國最早的一批REITs的產(chǎn)品，從中心啟航到蘇寧的產(chǎn)品。在去年REITs業(yè)務沒有怎么受監(jiān)管機構的影響，特別是私募的這些業(yè)務受到資管新規(guī)的不利影響之后，對整個REITs業(yè)務反過來是一個機遇。

 

所以我們?nèi)ツ甑腞EITs發(fā)行規(guī)模市場占有率大概是50%多，市場最大的三單產(chǎn)品，包括深圳的安居住房，都是深創(chuàng)投發(fā)的。

在投資方面，我們更重點的是側重于純股權的投資，沒有利差的安排。其實這種投資也不太受去年的政策的影響。

 

當然在交易結構上，包括整個資金來源上也會有一些微調，因為它對金融機構的資金的期限匹配有一些要求，所以我們對投資人出資的資金來源做了一些微調，整體來說我們?nèi)ツ甑臉I(yè)務還是不錯的。

 

我們?nèi)ツ暝O立了一個300億的物流領域的投資基金，去年完成了第一批的50億的投資，包括我們設了一個200億的租賃住房的基金，我們主要是專注于持有型的以收租金為主的資產(chǎn)，而不太關注純銷售型的資產(chǎn)，因為純銷售型的資產(chǎn)，它對一個基金來說，如果是短期的基金，它受經(jīng)濟周期的波動影響更大，對一個長期投資來說，本身我們掌握了這種REITs的退出渠道，我就有在經(jīng)濟周期比較合適的位置讓我的基金能夠以比較合適的收益退出的安排。

 

包括我們?nèi)ツ暌渤闪⒘艘粋€數(shù)據(jù)中心的基金，也完成了第一批的投資，包括我們現(xiàn)在馬上要落地一個產(chǎn)業(yè)園的基金，我覺得這種持有型物業(yè)的基金，在現(xiàn)在整個大的REITs發(fā)展的環(huán)境下，比以前有一個更明確的退出渠道，這樣它就有一個很好的發(fā)展機會。

李萬明：去年確實有開發(fā)商感覺到資金壓力，但是作為運營商或者是作為有長期穩(wěn)定收益的經(jīng)營性地產(chǎn)，去年還是有很多機會，包括我們盛世神州基金也給一家企業(yè)引進了保險資金，做了20多億的物流產(chǎn)業(yè)基金。

 

當然我們在座的很多是開發(fā)商，可能更關心的還是作為我們開發(fā)商怎么來籌資，深創(chuàng)投以前就是做股權投資的，只不過是做高科技更多，我記得5年前我們在上海討論的時候，那時候忙著清收，今年終于到了收割的時候，包括去年、前年也有很多新的上市，只不過上市行情不好，但是也有很多收購的時候。它這樣轉向房地產(chǎn)股權投資就更容易。

 

我們盛世神州因為有點品牌效益，所以去年也還不錯，做了三個項目，做了十幾個億的房地產(chǎn)股權的募集和投資。

在新的一年，可能形勢會更好一些，貨幣寬裕一些，穩(wěn)杠桿政策也給大家一個對去杠桿的矯正，也許大家會覺得資金往不同的方向投都是機會，有的時候往股票上投，有的時候往準上市企業(yè)或者A輪、B輪融資的企業(yè)投。

 

當然還會有更多的方向，因為在城市化發(fā)展中，以城市群帶動會形成很多新的地產(chǎn)發(fā)展的機會，盡管不是說所有的四五線城市都有機會，但是很多二三線城市，尤其是珠三角、長三角，加上環(huán)京津地區(qū)的城市帶，也包括西安的城市帶、武漢的城市帶，甚至成都的城市帶，我想未來還是有機會的。

我想請諸位結合自己新一年的發(fā)展方向，看看在這種降債務的時候，在穩(wěn)杠桿的大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)降債務的同時如何能發(fā)展，我們作為資本怎么樣助力它發(fā)展？

路強：剛才各位都講了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的周期性是很強的，但是它跟金融的聯(lián)動，對資金、資本的需求，這是它的特點，各個房地產(chǎn)商高負債運營，這也是行業(yè)的常態(tài)，原來主要是開發(fā)貸，后來更多的是間接融資，我相信未來投資基金化運營的趨勢已經(jīng)到來了。

 

大的資金環(huán)境，今天來看我們的基本觀點是適度，從2019年房企整體的發(fā)債量、發(fā)債的成本都看得出來，有放松的跡象，包括居民按揭貸款的利率放松，但是總的情況還沒有到回暖的環(huán)境，所以整體來看整個行業(yè)對資金的需求還是比較嚴峻的一個狀態(tài)。

 

在這個過程中，商業(yè)銀行、信托是受強監(jiān)管的主體，這個過程中對整個市場的把握，我相信他們會有一些反應，我的觀點是會滯后反應，在這個過程中，市場化的投資基金會有很多的機會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟以房地產(chǎn)為主的投資機構，無論是做債、夾層還是權益型基金，合作的機會是非常多的。

 

具體到前海潤禾，我們是專注在粵港澳大灣區(qū)城市更新這個市場，我們一直理解這個細分市場是高度政策密集和資本密集的行業(yè)，很多的投資機會是需要一些創(chuàng)新的金融手段來探索和扶持，在大的政策環(huán)境下和貨幣政策環(huán)境下，我的判斷是在今年有很多的機會，包括一些不良資產(chǎn)的重組，包括一些原來在商業(yè)銀行和信托相對調整以后出來的機會。

 

但是這個機會確實需要雙方，無論是投資的各個基金的從業(yè)人員，還是做以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)，需要有一個不斷磨合的過程。

郭馨孺：在1月15號和1月25號央行兩次降準，釋放1.5萬億的流動性，但是這個流動性釋放過后只能說是一個寬貨幣的過程，寬了貨幣以后銀行有了錢，包括銀票的利率現(xiàn)在是百分之三點幾，已經(jīng)是歷史的低點，證明整個市場銀行的流動性是比較好的。

 

但是你說企業(yè)包括我們現(xiàn)在服務的開發(fā)商，他們就感受到拿錢更容易了嗎？其實并沒有。

 

我們看到1月25號央行出的一個中國金融市場的報告，里面提到了新增的人民幣貸款是3.2萬億，新增的社融大概是4萬億左右。

 

有這么多貸款的新增，但是新增的途徑是什么？這可能是一個值得關注的方向，包括現(xiàn)在央行也希望做貸款結構的調整，各大銀行也在做貸款結構的調整，這些政策對開發(fā)商來講，好像金融政策太專業(yè)了，跟我的專業(yè)領域好像沒什么關系。

 

但實際上不是這樣的，比如說現(xiàn)在出臺的中小企業(yè)融資，比如說民營企業(yè)的融資，我們都可以把它看做是房地產(chǎn)融資的手段。因為房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條非常長，在整個過程當中，服務于房地產(chǎn)的這些中小企業(yè)是非常多的，但是他們是一樣的，他們的融資途徑也是非常窄的。

 

以前銀行給這些中小企業(yè)融資的時候，說是給中小企業(yè)融資，最終還是房屋抵押貸款，然后套了一個中小企業(yè)的殼。

 

現(xiàn)在我們也在跟幾個銀行探討，現(xiàn)在如果是中小企業(yè)貸款的話，能不能借用大型開發(fā)商的票據(jù)的信用來為他們增信，我們跟銀行探討下來，銀行覺得是很可行的，也是符合國家政策方向的。包括我們?nèi)ツ昴甑讕椭_發(fā)商做商票融資，整個市場的利率已經(jīng)到了非常恐怖的高點，也是我們有史以來遇到的所謂的前50強開發(fā)商遇到的最高點，這種現(xiàn)象是不可持續(xù)的。

李萬明：信誠不動產(chǎn)的劉總，您的資本是只投深圳附近，或者是灣區(qū)，還是會投到內(nèi)地？很多開發(fā)商都是需要前端拿錢，你這個能不能投前端？
    
劉波：我們肯定是以深圳為主體，因為我們主要是扎根深圳，當然灣區(qū)其它城市和國內(nèi)的一二線城市我們都會考慮，也投了一些項目。

我回應一下這個題目，這個題目叫債務壓頂下的房地產(chǎn)投融資。剛才大家第一個話題抱怨的是融資難，融資難和債務壓頂本身是矛盾的，我覺得債務壓頂指的是那些杠桿過高，就是需要去杠桿的，說得不好聽一點就是這時候不要頂風作案，就應該勇敢地把杠桿降下來，這時候不要急于做太多的擴張，尤其是在你自身消化不良的情況下。

 

以深圳的項目為例，我對深圳這邊比較熟，深圳的項目普遍的特征就是慢，在過往的相對資金泛濫的情況下還是可以解決的，無非就是這筆貸款到期，另外一筆貸款接上。

 

但是現(xiàn)在新貸款接過來這件事情已經(jīng)成為不太能成立的話題，同時它本身慢又使得它的造血功能極其有限，如果你過度擴張，在資金能力不足以支撐的情況下，必然面臨一些滅頂之災，形成不良資產(chǎn)，那就會成為四大資產(chǎn)管理公司的肉，當然也是成為我們的機會，我覺得這是一個循環(huán)，我希望大家不要再過高地發(fā)展，尤其是高負債的情況下。

李萬明：我覺得講得非常有道理，確實存在我們企業(yè)到底在新的一年怎么發(fā)展的問題，我想像碧桂園這樣的企業(yè)都主動降低自己的銷售預期，而不提銷售目標，很多其它的企業(yè)也要注意這個問題。但是畢竟開發(fā)商在前期是需要錢的，我想請中信資本的葛總說說，怎么提供這個支持？
    
葛康：我們的看法是謹慎的樂觀，或者說溫和的悲觀。有一個數(shù)據(jù)，在2018年底的時候，美國的不動產(chǎn)跟它的上市公司的市值大概是1比1，而中國的不動產(chǎn)的產(chǎn)值六七十萬美金，跟A股的市值比是10比1，意味著房地產(chǎn)的泡沫從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看是存在的，當然我們也可以通過經(jīng)濟增長來消化它。

我們?yōu)槭裁词侵斏鞯臉酚^呢？第一是行業(yè)我們看得到，出現(xiàn)了整合度在增加，大的在吃小的，小的消化不了，他只能賣掉。

 

第二個是大的也不停地在發(fā)美元債，而且成本發(fā)得特別高，恒大最高的一筆發(fā)到了13%，這還是一個比較大的賭注，因為這和外匯未來的波動相關。

 

未來的機會，前面幾位同行都講了，可能在不良資產(chǎn)存量盤活這一塊還有很大的機會。我們現(xiàn)在在深圳，在大灣區(qū)的核心，一些舊改的股權項目或者是周邊的優(yōu)質項目會是一個很大的看點。

李萬明：時間很緊張，最后一個議題還是想請兩位同志給我們做一個介紹，發(fā)表一下自己的觀點。下一步在資產(chǎn)證券化方面，無論是ABC、CMBS還是REITs的機會，地產(chǎn)基金在這里頭到底能起一個什么樣的作用？有請深創(chuàng)投的江南總。
    
江南：我結合您的上一個問題回答一下，資產(chǎn)證券化對企業(yè)的融資來講，房地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)基金都有這種融資的需求，本身地產(chǎn)基金也有加杠桿，以及在投資過程中退出的需求。

 

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)企業(yè)的合作，一方面對于這種成熟的持有型物業(yè)，本身資產(chǎn)證券化或者說我們將來的公募REITs其實是一個很好的退出的渠道，包括我們地產(chǎn)基金自己投資的這些持有型的資產(chǎn)，其實公募REITs和其它資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品也是一個很好的退出的渠道，它通過交易所的流動性，提供了一個流動的溢價。

 

我們和其它的資產(chǎn)證券化的區(qū)別是，一方面我們是一個項目，同時我們基金也會做一些投資，包括深圳的安居房的項目，我們也有投資，所以我們是結合參與這些項目。持有型物業(yè)原來大家想象在整個地產(chǎn)行業(yè)是比較小眾的，但是現(xiàn)在隨著租賃型住房的出現(xiàn)，只租不售的地塊慢慢的這些住宅也都會變成持有型物業(yè)。

 

在開發(fā)商角度，他需要一個全鏈條的資本運作的支持，成熟的包括只租不售的持有型物業(yè)，可以通過REITs的方式回籠資金，但是對開發(fā)中的項目，它更適用于用基金化的方式來運作，我們對這些我們看好的項目的投資，其實是從拿地開始就一直能夠跟企業(yè)合作到它最后REITs退出，大家一起能夠賺到整個開發(fā)和孵化成熟這個階段的收益，到REITs之后它更是用一些長期限的追求固定回報的資金。

 

所以我覺得在整個開發(fā)階段和后面的成熟階段，它其實要分兩個不同的環(huán)節(jié)來考慮它的融資的安排。

  李萬明：盛世神州基金也參與了很多經(jīng)營性物業(yè)的投資，但是總的來看，在中國國內(nèi)，不管是物流產(chǎn)業(yè)還是寫字樓，還是廠房，都存在一些收益回報偏低的問題。在美國定價基本上都是20年的租金收益。

 

我特別期盼著我們國家能夠從長遠考慮，能夠推出真正便宜的土地用于長期運營，無論是長租公寓還是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，都應該提供這樣的機會，這樣才能進入良性循環(huán)，才能使得我們房地產(chǎn)的發(fā)展真正的有一個長遠的、良好的勢頭，而不至于永遠在炒，既然不鼓勵人家炒，那就應該推出相應的能夠獲得投資收益的產(chǎn)品，那就是要降低地價。

 

深圳在這方面已經(jīng)做得非常不錯了，居然提出了60%的保障性住房的比例，在其它的地方還存在一些問題，包括上海在前年拍賣出的土地，7000多塊錢一平米的樓面價很好，但是要求只能國有企業(yè)去拿，這就不對了，還是要市場化的運作。

 

期盼我們國家越來越好，房地產(chǎn)越來越好，10年后我們從開發(fā)為主轉成運營為主，我們在座的投資企業(yè)還有轉型的開發(fā)商都能繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳跟，繼續(xù)為我們的經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。
    

主持人：再一次感謝李萬明先生以及幾位嘉賓為現(xiàn)場各位朋友帶來的精彩分享。

接下來的時間我們將要進入今天會議的最后一項議程，進行第二場主題討論會。住宅之外的風口吸引著無數(shù)的人，但是創(chuàng)新一向艱難，轉型絕非易事，無論是商業(yè)、文旅、長租、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)，還是養(yǎng)老、教育、體育、物流，所有的美好仍需要達到彼岸。所以我們第二場討論會的主題為“風口藍海”，接下來我們有請今天的主持嘉賓上臺就坐，有請廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同先生。接下來有請本場的討論嘉賓，他們是：厚土機構主席 林少洲先生；鳳崗天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理余安定先生；希爾頓歡朋（中國）投資發(fā)展副總裁陳寶柱先生；
深圳市開元國際總經(jīng)理 、萬象美物業(yè)管理有限公司總裁黃瑋先生。

 

歡迎各位嘉賓一起來到舞臺就坐。接下來的時間交給主持人韓世同先生。

韓世同：我們現(xiàn)在已經(jīng)到了下一場要開始的時間，抓緊時間，大家言簡意賅，講一些干貨。

我考慮了一下，我們不可能每一個話題都討論到，前面是存量這一塊，黃總和陳總講講這個話題，你們打頭陣，然后天安數(shù)碼城的代表講講產(chǎn)業(yè)方面，林總是運營、策劃這一塊，您最后來總結一下。我們就大致這樣安排一下。

剛剛每日經(jīng)濟新聞對我進行了一個采訪，提到了這個話題，現(xiàn)在大家都在講轉型，但實際上我們看到萬科，它轉型現(xiàn)在轉回來了，它講要活下去，它實際上是把三年不盈利的八爪魚的計劃停下了，又回去拿宅地，讓它的生存和抗風險能力大幅提升，這也就是為什么會困擾我們的因素，為什么原來的風口、藍海，像萬科這么有實力的企業(yè)都收縮了，它做物流一下做到了全國第一，做資管它把印力收購了，也變成全國第一了，它現(xiàn)在做得非常大了，它也要把快速周轉、不盈利的都要暫停。

為什么快速周轉的現(xiàn)在不行了？我們今天講到更新，以前是外擴型的發(fā)展城市，現(xiàn)在一二線城市都不能外擴了，必須要更新，城市更新就是三舊改造，舊工廠都改得差不多了，現(xiàn)在在改舊村，這是難啃的骨頭，它不是說我把農(nóng)田拿過來一下大規(guī)模的建新房。舊區(qū)的改造幾乎沒有成功的先例，因為更難搞。所以未來的城市更新改造恐怕要學的樣板就是香港。我想請二位分享一下增量和存量的話題。

黃瑋：大家好，我是彩生活旗下的萬象美物業(yè)的總裁黃瑋，我們是被彩生活收購的。今天下午聽了很多地產(chǎn)公司的發(fā)言，我看到大家都很焦慮，我們物業(yè)這一塊應該說沒有這個焦慮，因為我們就是滾雪球，我們就是做存量的，越做越大，所以彩生活的規(guī)模跟我們的規(guī)模都非常大。

 

但我們的壓力還是很大的，我從事物業(yè)管理20多年，我覺得我們整個行業(yè)到現(xiàn)在為止面臨一個既被資本市場非常看好，同時又是思想百花齊放，業(yè)主的意見非常多，行業(yè)的紛爭非常激烈的情況。

 

剛才唐總從互聯(lián)網(wǎng)的思維、從智慧社區(qū)的邏輯把傳統(tǒng)的物業(yè)管理進行解構，能夠提高效率，改變物業(yè)管理基本的邏輯。今天上午我跟世聯(lián)的馮總在探討，物業(yè)管理下一步的價值點在那里，以前的物業(yè)管理還是以清潔、保安、設備管理為主，但是隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在我們的社會治安很好了，小區(qū)基本沒有偷盜了，以后5G網(wǎng)絡來了之后，我們甚至都不需要管理了，5G自己可以實現(xiàn)互聯(lián)了，所以未來把我們的價值都要推翻了，必須有新的理念來改變我們傳統(tǒng)的管理，唐總是從5G產(chǎn)生之后物業(yè)管理的新的思考。

 

剛才唐總談了干貨，他是往前看，講我們未來的物業(yè)管理要怎么辦，應該用互聯(lián)網(wǎng)來改造。我們也可以往后看，現(xiàn)在我們的居住環(huán)境越來越漂亮，我們的綠化、戶型越來越高檔。

 

但是我們的小區(qū)越來越冷漠，甚至有些小區(qū)是負能量，小區(qū)的業(yè)主之間互相吵架。我們的小區(qū)從硬件來講是進步了，但是從軟件來講我們是倒退了，我們原來叫遠親不如近鄰，現(xiàn)在是老死不相往來，整個環(huán)境是一種倒退，所以我覺得我們物業(yè)管理在精神層面可以做更多的探討，現(xiàn)在彩生活是在互聯(lián)網(wǎng)思維上面做一些探討，萬象美現(xiàn)在是在做社區(qū)的溫度，如何把社區(qū)的正能量弘揚，能夠讓社區(qū)更加活躍，讓鄰里更有幸福感，又找回我們當年的和諧、幸福、溫暖的社區(qū)的感覺，這也是我們現(xiàn)在在努力的一個方向。

 

我覺得未來的物業(yè)管理如果從這些方面去挖掘它的價值，真正的物業(yè)管理的價值才能夠體現(xiàn)出來。

 

就像剛剛劉愛明總說的，上市不是目標，我們引導一種社區(qū)生活才是一種目標，物業(yè)管理只是一個結果，這是一個大的邏輯。

韓世同：下面請陳總給我們講講，我上午剛好跟他一起去參觀華潤，他介紹了他們企業(yè)，才三年左右時間，就發(fā)展了300多家希爾頓歡朋酒店，以加盟式的方式，把四星級的酒店改造成五星級酒店，請他介紹一下他們怎么在存量資產(chǎn)中間找到一片藍海。
    
陳寶柱：在這時候留下的都是真愛，坐了一下午不容易，從1點多坐到現(xiàn)在。在座的都是地產(chǎn)圈大大咖朋友，我是一個酒店人，今天為什么來這里呢？也是因為觀點的這個話題吸引了我。

 

首先做一個自我介紹，我是來自希爾頓歡朋中國的陳寶柱，說到希爾頓可能無人不知、無人不曉，但是說到希爾頓歡朋，大家還不太清楚，希爾頓歡朋是希爾頓旗下最大的一個酒店品牌，希爾頓在全球有大概6000間酒店，希爾頓歡朋有2400間，它也有30多年的歷史，我們進入中國4年時間，簽約了超過300間酒店，開業(yè)的有40多間，這個速度和效益得益于在座的各位房地產(chǎn)商把存量物業(yè)進行了轉換。

 

最早做酒店，大的地產(chǎn)商有萬科、保利、龍湖、恒大等等，他們原來都是自己做地產(chǎn)開發(fā)，里面有一塊項目，政府要求你做酒店，剛開始它自己做酒店又不懂，酒店又不賺錢，怎么辦呢？先找國際管理公司來管，先掛個牌，把房子蓋好了，住宅賣完了，剩下商業(yè)，最后剩下一塊酒店，慢慢把它經(jīng)營起來。

 

酒店從地產(chǎn)的建造是沒有問題的，但是運營是很辛苦的，可能這個酒店的建造，最后會把土征的一部分費用放到酒店里面去，這樣也導致中國大量的五星級酒店很難生存。五星級酒店在一線城市是有生存價值的，可能不會太虧，到了二線及三線、四線城市，包括旅游城市，它的運營成本是非常高的，所以很難持續(xù)經(jīng)營。

 

這時候開發(fā)商可能說，要么我自己干，大家看到了剛剛有公寓品牌的代表在講，做存量的公寓市場，這也是可以的。從酒店人的角度來看，開發(fā)商有這么多的存量地產(chǎn)，我們做一個符合這個產(chǎn)品定位的酒店，你現(xiàn)在有一個很好地段的物業(yè)，你要做酒店，我們可以跟你合作，我把里的物業(yè)租過來，或者是你加盟過來，我來給你管理，這樣就解決了地產(chǎn)商不愿意干的事。

 

因為酒店是一個微利的行業(yè)，我們把這個存量的物業(yè)在我們手里合理的定位之后，我們做了這個產(chǎn)品的模型，有一個很好的投資回報，我們用4年的時間，把二次改造的成本就能拿回來，這就是在存量市場得益于現(xiàn)在發(fā)展的速度非常好。

整個地產(chǎn)行業(yè)，在北上廣深，在10年前你只要手里有5套房你就什么都不用干了，而現(xiàn)在的80后、90后在北上廣深買一套房想都不要想，這時候大家慢慢的就會轉向做一些其它的業(yè)態(tài)。

韓世同：早上我也聽他們介紹了，大概5000萬就可以把一個原來的四星級酒店改造成為準五星。我現(xiàn)在不愿意叫它為五星，我說最好你把希爾頓放在后面，歡朋還是四星的，但是享受五星級的條件和環(huán)境。
    
陳寶柱：我們這個實際上也可以納入政府采購，我們不掛星了，入住標準、入住條件是所有五星里面的一些配套，只是我們把不需要的一些配套砍掉了，比如說大型的宴會廳、游泳池，這些東西不賺錢，我們不要它，把這些切割完之后，就告訴客人來了之后有客房、早餐，健身房，有小型的會議室，這樣就滿足需求了。

韓世同：這個概念在若干年前，喆啡這個酒店就準備做，他們也是這樣的框架。接下來請余總介紹一下產(chǎn)業(yè)園，你們在產(chǎn)業(yè)園做了很長，算是老大哥，之前我們也聽了億達的介紹，你們也是這樣，在早期你們跟廣州的節(jié)能產(chǎn)業(yè)園也合作過，在廣東做的項目比較多。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的培育、發(fā)展，你們肯定是最有發(fā)言權的，您來談一談。
    
余安定：我先介紹一下，我來自天安數(shù)碼城，我們是一個比較老牌的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，在過去的30年當中，我們在中間糾結過，我們很想去干住宅，甚至我們中層當時跟老板們提出來說住宅這么火熱，我們?yōu)槭裁床蝗ベ嵰话彦X呢，所以從我們的想法來說，還是想干住宅地產(chǎn)的，但是因為分工不同，我們公司也有做住宅地產(chǎn)的，但是我們主要是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，過去30多年就做這件事情。

 

在以前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個冷門，現(xiàn)在似乎變成了一個熱門，大量的房地產(chǎn)商，包括做實體的都在進入這個領域，前面劉愛明總講的一些問題，我也感同身受。

從我自己從事地產(chǎn)20多年的經(jīng)驗來看，我覺得中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今天這個時代下應該要把握好一些內(nèi)在的東西。

 

舉個例子，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身是出自于地產(chǎn)，它最終還是蓋房子，提供物理載體給企業(yè)使用，幫助企業(yè)成長。但是它跟住宅、跟其它的地產(chǎn)又有不同，因為它始終是跟產(chǎn)業(yè)相聯(lián)系的，如果它不能為產(chǎn)業(yè)提供一個生命力，提供一個動力，它自身也就是沒有成長力的。

 

這一點我很有體會，我是1998年加入天安數(shù)碼城的，當時在福田的天安數(shù)碼城，看到很多中小企業(yè)在天安數(shù)碼城里面成長，到現(xiàn)在變成很大的公司，包括大家今天熟悉的順豐、萬利達、研祥等等，這個園區(qū)大概走出了40多家上市公司。

 

我今天回過頭去想這件事情，我們非常痛心的是，作為一家成長了40多家上市公司的老牌的園區(qū)開發(fā)的公司，居然沒有一家上市公司有我們的股份，我們真是躺在金礦上，錯過了大量挖掘黃金的機會。

 

所以今天回過頭來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底應該怎么做，這個話題是很值得討論的。我自己的經(jīng)驗是，一定不能只是把它做成地產(chǎn)，因為它帶了產(chǎn)業(yè)的屬性，它本身可以挖掘的資源、可以產(chǎn)生的財富效應可能是遠遠大過地產(chǎn)，這也是今天看到大量人進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個領域的原因。

但是我也提醒一點，雖然大量的人涌入，但是我作為一個老兵，我看這些大量的新兵的時候，我其實挺替他們擔心的，單位真的有產(chǎn)業(yè)思維的，真的是為產(chǎn)業(yè)提供動力、提供生命力的，把這個載體做好的并不多，更多的是地產(chǎn)思維，我覺得這個市場慢慢的會在這個過程中得到調整，未來會有一批發(fā)點不對的企業(yè)會遭遇到比較大的困難。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商在今天這個背景下要強調三個能力，一個是提供基礎服務的能力，第二是能夠整合資源，構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的能力。第三個是能夠吸引和留住人才的能力。有了這三個能力，一個產(chǎn)業(yè)園才能稱得上是產(chǎn)業(yè)園，而不是地產(chǎn)，才是產(chǎn)業(yè)為重。

韓世同：謝謝余總，講得非常好。其實觀點在一兩年前在廣州舉辦過一個產(chǎn)業(yè)方面的探討，當時請了張一平，他原來是愛地地產(chǎn)的，最早是中海深圳的老總，他跟啟迪一起合作，還有中城新產(chǎn)業(yè)，還有億達的介紹，他們當時就講，沒有產(chǎn)業(yè)資源去做產(chǎn)業(yè)園是耍流氓，我的印象非常深刻。做產(chǎn)業(yè)如果木是像劉愛明總講的，不是以產(chǎn)業(yè)為目標去做的話，恐怕是有很大問題的。

最后您來做總結發(fā)言，我們也不再搞一人一句了，您講完，我們這個論壇就結束。您是京城四少，最早是萬科周刊的主編，后來派到北京做了一個非常有文化的嘉賓，您是從業(yè)很多年時間，從文到武，從甲方到乙方，您來說一說。
    
林少洲：我現(xiàn)在也是一個聯(lián)合甲方。

韓世同：我們還是扣著這個題，規(guī)模漸變，房地產(chǎn)還有哪些新的通道。
    
林少洲：核心就是房地產(chǎn)的創(chuàng)新和轉型的問題，從過去這幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)轉型需求很迫切，但從結果來看不太理想，轉型不太成功，多數(shù)企業(yè)做新的行業(yè)都不是很成功。

 

這是為什么？

 

地產(chǎn)商按說從資源角度是很多的，有錢、有資源，為什么轉型轉得不成功？我想原因很簡單，因為地產(chǎn)在各個產(chǎn)業(yè)里頭幾乎是最容易做的，這個行業(yè)太容易做了，這個錢太容易掙了。

 

所以在這樣一個思路、心態(tài)之下做別的行業(yè)，別的行業(yè)都比地產(chǎn)難做，你的思想準備是不足的，心理準備也是不足的，相應的對這個行業(yè)的難度的理解以及你的投入都不夠。我想現(xiàn)在是不是到了更好的機會，因為現(xiàn)在地產(chǎn)也覺得很難了，這時候地產(chǎn)企業(yè)的轉型可能真的有機會了，所以這時候真的會痛下決心，真正能按新的行業(yè)的規(guī)律去做，我覺得這個可能性反而就出現(xiàn)了，所以這里面就是一個核心，我們做地產(chǎn)人這一點一定要清楚。

 

全中國那么多行業(yè)，像地產(chǎn)一樣，幾十年下來，大多數(shù)企業(yè)都掙到錢，這種行業(yè)是不多的，大多數(shù)行業(yè)是一將功成萬古枯，都是血流成河，但是地產(chǎn)行業(yè)都活得不錯，只要有塊地基本上都能活下來。所以地產(chǎn)人轉行，對新行業(yè)的難度要有足夠認識，不能因為你有很多錢，你就小看新行業(yè)的難度，把地產(chǎn)行業(yè)的模式搬到新行業(yè)，這不現(xiàn)實。每個行業(yè)都有自己的道道，每個行業(yè)都是一場血戰(zhàn)，所以對創(chuàng)新行業(yè)的理解，我們要有足夠的思想和心理的準備。

我認為地產(chǎn)企業(yè)最理想的還是做一個投資人，因為你最大的資源是錢，你對新行業(yè)的專業(yè)性、經(jīng)驗不足，學費沒交夠。所以你最好是作為投資人，甚至把錢直接交給專業(yè)的投資人去投，這樣的成功率更高。你如果還想在新的行業(yè)當老大，你自己去投資，那我只能說你要接著燒錢。在全世界這種案例都不是很多。其實人的一生能做好一件事就很不容易，有未來的行業(yè)都是要畢生的功力，很專注的持續(xù)去做才行。

就像我現(xiàn)在去做文旅，我其實不是轉行去做的，我本來就是一個文化人，本來就是做刊物的，原來我想搞傳媒，但是萬科只做地產(chǎn)，我跟王石較了幾次勁，我說你給我2000萬，我給你搞一個傳媒帝國，王石不給，他說萬科只做地產(chǎn)，要么你離開萬科，要么你去做地產(chǎn)，最后我就去做了地產(chǎn)。

 

現(xiàn)在我還是回歸本業(yè)，我還是喜歡做軟件的，我即使做文旅地產(chǎn)，我也是做軟件、做服務的，包括十幾年前做新中式的，我們講的精神家園，我一直喜歡這件事，所以我不是轉行，我是回歸我的本行。就是因為我做了一輩子，我就對這個最有感覺。我覺得這一點很重要，你做什么事一定要看清楚自己的優(yōu)勢、熱點，揚長避短。

還有一點就是商業(yè)模式，現(xiàn)在很多轉型沒做好的，就是一些創(chuàng)新業(yè)務沒有找到商業(yè)模式，郁亮講三年沒有看到現(xiàn)金流的業(yè)務就要停掉，現(xiàn)在的業(yè)務更強調商業(yè)模式，創(chuàng)投也很強調商業(yè)模式了，所以不是簡單的燒錢模式。

 

包括我現(xiàn)在做文旅，我每個項目都要求掙錢，我是用創(chuàng)投模式在募集，但是我自己要求每個項目都要有現(xiàn)金流，要有投資回報，我絕對不能用投資人的錢來燒錢把這個業(yè)務做下去，這樣的業(yè)務我不做了我寧可放慢速度，縮小規(guī)模，我也要每個項目都有現(xiàn)金流。

 

當然這樣的門檻也越來越高了，但是目前的情況下，我覺得新興行業(yè)的團隊和我們原有的投資人，大家之間可能要有一個新的共識，大家抱團取暖，大家也降低期望值，把資源準備得更充足一點，這樣成活率高一點，這樣對大家都有好處，這也是一個相當核心的問題。

韓世同：謝謝林總。我再補充一點，剛剛您講到為什么做住宅那么容易，每日經(jīng)濟新聞采訪我的時候也問到這個話題，我就覺得住宅是雙重壟斷的，土地被政府壟斷了，開發(fā)權是開發(fā)商壟斷的，你如果把這兩個放開，其實住宅也很難做。

今天壓軸的各位嘉賓都講得很好，滿滿的干貨，我就不再總結了，本環(huán)節(jié)到此結束，謝謝各位。

主持人：再一次感謝韓世同先生的主持，同時也要再次感謝今天四位嘉賓以及所有的嘉賓，在今天現(xiàn)場的分享。

尊敬的各位來賓、親愛的各位朋友們，2019觀點年度論壇的全部大會議程到這里已經(jīng)圓滿結束了，但精彩還在繼續(xù)，我們先稍適休息，組委會為大家準備了茶歇，接下來我們將邀請您一起見證2019中國房地產(chǎn)卓越100榜的頒獎盛典，在10分鐘后，我們將在這里隆重發(fā)布2019中國房地產(chǎn)卓越100榜。屆時請各位按組委會的信息指引，參與這一次的年度盛事，謝謝大家。頒獎典禮結束后，組委會將為我們準備豐盛的招待晚宴。下面，請大家移步茶歇地點。

再一次感謝每一位參加觀點年度論壇的嘉賓和朋友，感謝各位在活動當中對我們的支持和配合，謝謝大家！