楊文斌：各位嘉賓大家下午好！每次到連云港都有特別不同的感覺(jué)，我們感受到它快速的發(fā)展。今天主辦方給我兩個(gè)話題，一個(gè)是城鎮(zhèn)化，剛才朱會(huì)長(zhǎng)講了，但是我講城鎮(zhèn)化是從大家比較關(guān)心的視角，我從房地產(chǎn)的視角簡(jiǎn)單跟大家講一下城鎮(zhèn)化。第二個(gè)話題是關(guān)于港城聯(lián)動(dòng)的，我把它叫做港城時(shí)代。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)化的話題，剛才朱會(huì)長(zhǎng)講了，我們從房地產(chǎn)的視角是這么看的，大家都是做房地產(chǎn)投資的，如果是一個(gè)城市的農(nóng)村人口快速的向城市集聚，這個(gè)過(guò)程我們叫它城市化。但是當(dāng)一個(gè)城市化發(fā)展到一定階段之后，它就會(huì)成一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，在這個(gè)階段，它不是簡(jiǎn)單的人口從農(nóng)村向城市的單向流動(dòng)，而它是大城市、中城市、小城市的相互流動(dòng)。也就是說(shuō)城鎮(zhèn)化是城市化發(fā)展到一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，它強(qiáng)調(diào)的是信息、人、物、流、財(cái)富的雙向流動(dòng)。

　　我們對(duì)日本、美國(guó)、韓國(guó)、德國(guó)等國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)有這樣一個(gè)大概的曲線。這么一個(gè)城鎮(zhèn)化對(duì)于咱們房地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，意味著什么？第一，它產(chǎn)生大量的需求，我們對(duì)這個(gè)做了一個(gè)估計(jì)，今年房地產(chǎn)的銷售額大概在6萬(wàn)億到7萬(wàn)億左右，對(duì)應(yīng)到銷售面積大概是14億左右。我們未來(lái)的城鎮(zhèn)化如果按照現(xiàn)在國(guó)家的規(guī)定，按照我們對(duì)日本、美國(guó)、韓國(guó)等國(guó)城鎮(zhèn)化的研究，對(duì)應(yīng)到中國(guó)，未來(lái)20年，大概有68億平方米在城鎮(zhèn)化發(fā)生。所謂的這個(gè)城鎮(zhèn)化，或者說(shuō)現(xiàn)在的非房地產(chǎn)的主流市場(chǎng)這個(gè)需求，我們定義它叫城鎮(zhèn)化。也就是說(shuō)現(xiàn)在的非房地產(chǎn)的主流市場(chǎng)，在這個(gè)非主流市場(chǎng)上，它的量會(huì)大大的超過(guò)現(xiàn)在的主流市場(chǎng)。但是它是有條件的，它的條件就是要素的集聚。

　　剛才朱會(huì)長(zhǎng)講了，我們從研究上得到這樣一個(gè)結(jié)論，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的結(jié)果，有一個(gè)很重要的結(jié)果是部分城市和部分城鎮(zhèn)的進(jìn)一步空心化，這個(gè)節(jié)點(diǎn)不可變。你看美國(guó)、日本、韓國(guó)，它的城市布局，到最后它的城市之間的合并，到最后成了一個(gè)主流，它的城市也不是說(shuō)每一個(gè)城市、每一個(gè)城鎮(zhèn)都是同步發(fā)展的，它一定不是這樣的，如果是這樣的，它一定不是城鎮(zhèn)化。帶來(lái)的結(jié)果就是，它未來(lái)的人口產(chǎn)業(yè)向中間城市發(fā)展，所謂的中間城市就是有一定規(guī)模、有一定基礎(chǔ)、有一定基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域，這是第二個(gè)。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果，未來(lái)會(huì)形成大量的功能中心。

　　我們做投資的時(shí)候，咱們作為房地產(chǎn)的同行去做房地產(chǎn)的投資決策的時(shí)候就經(jīng)常講，我們看一個(gè)規(guī)劃的時(shí)候通常就會(huì)說(shuō)，一個(gè)小城鎮(zhèn)、一個(gè)縣做一個(gè)規(guī)劃，90平方公里，承載100萬(wàn)人，他現(xiàn)在的城市人口是10萬(wàn)人，這個(gè)思路就從根本上違背了現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)思想。未來(lái)城鎮(zhèn)化一定不是往這個(gè)方向走，它未來(lái)會(huì)形成大量的功能中心。所謂的功能中心是什么？我們用一個(gè)詞叫都市融合。什么是都市融合呢？300年以前，咱們的吃喝拉撒在1平方公里內(nèi)解決，30年以前，我們的吃喝拉撒在30平方公里以內(nèi)解決，現(xiàn)在像在連云港的老城區(qū)，咱們的吃喝拉撒在30平方公里內(nèi)解決。未來(lái)的城市化和未來(lái)的城市發(fā)展，它一定是在更大范圍內(nèi)解決的。比如說(shuō)我有可能是工作在連云新城，我居住在老城，或者居住在南京，或者居住在其他的地方，也就是說(shuō)它這個(gè)城市功能是按照這種結(jié)構(gòu)的布局。就像現(xiàn)在大北京的格局，還有現(xiàn)在的長(zhǎng)三角的格局，很多人住在上海，在昆山、蘇州工作，這就是我們講的未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展的功能中心的呈現(xiàn)。各位做房地產(chǎn)投資的同行，我們未來(lái)看一個(gè)趨勢(shì)的時(shí)候，你就要判斷這個(gè)區(qū)域它大概會(huì)成為一個(gè)什么樣的功能中心，它值不值得股東去做投資。這是一個(gè)很重要的基本原則。如果在這種情況下，它的人口、產(chǎn)業(yè)就會(huì)雙向流動(dòng)，它不是原來(lái)的人口從農(nóng)村都跑到城市去，農(nóng)村就空心化，它未來(lái)不是這樣的。未來(lái)它的大、中、小城市之間會(huì)形成一個(gè)相對(duì)的動(dòng)態(tài)平衡，這樣的話，每個(gè)城市都獲得均等的發(fā)展機(jī)遇。如果不是這樣，那我們的城鎮(zhèn)化就繼續(xù)沿著老路在走。最后它會(huì)在城市群，或者我們這種大城市中間形成大量的核心，這是我們講的功能性中心，它有可能是生產(chǎn)中心，有可能是休閑娛樂(lè)中心，它每一個(gè)中心都有一個(gè)主板功能，但是它會(huì)有相對(duì)的組合化。這是我們講的它未來(lái)形成幾類城鎮(zhèn)，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我就不多講。

　　咱們講發(fā)展，我稍微跟大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的回顧。城鎮(zhèn)化對(duì)于咱們房地產(chǎn)人的視角來(lái)看，第一，它是人口、信息、財(cái)富、資源的雙向流動(dòng)。如果一直是現(xiàn)在這樣的雙向流動(dòng)，就會(huì)出現(xiàn)剛才朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的這個(gè)結(jié)果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去投資，在那里干了兩年，發(fā)現(xiàn)不行，趕快撤了，因?yàn)樗且粋€(gè)單向流動(dòng)，它的資源都向大城市集聚，中小城市就沒(méi)什么空間。這是第一個(gè)，它一定是雙向流動(dòng)。這樣就會(huì)導(dǎo)致城市資源的重新布局。所以大家作為投資決策的時(shí)候，我希望大家把這一塊作為重點(diǎn)，這是第一。第二，城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)空心化并存，有些城市一定會(huì)人越來(lái)越少，而且它會(huì)產(chǎn)生一個(gè)相對(duì)的資源傾斜，然后占到一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果，它不追尋規(guī)模，它追尋的是特色，相對(duì)的特色。像剛才講的，咱們連云港的旅游如果跟先進(jìn)文化等等相結(jié)合，形成一個(gè)旅游方面的特色，這是它重要的，它不追求過(guò)分的現(xiàn)代化。這是從我們房地產(chǎn)的視角上來(lái)看這個(gè)城鎮(zhèn)化。也就是說(shuō)對(duì)于咱們房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是每個(gè)城市你都有相同的基因，這是大家需要注意的。另外，在任何一個(gè)城市，不是所有的東西都能干的，我經(jīng)常講，我說(shuō)我跟開(kāi)發(fā)商溝通的時(shí)候，特別容易產(chǎn)生共鳴，為什么呢？那些開(kāi)發(fā)商的老總跟我講，他說(shuō)我到那個(gè)地方，那個(gè)市長(zhǎng)就要我做綜合體，大家可能沒(méi)有那個(gè)概念，我們喜對(duì)全國(guó)的綜合體做了一個(gè)監(jiān)測(cè)，大概在全國(guó)的主流市場(chǎng)，2010年到2013年開(kāi)工的綜合體大概是3萬(wàn)個(gè)。所以未來(lái)它會(huì)產(chǎn)生中國(guó)的一輪綜合體積壓，這一塊大家一定要注意，在投資決策的時(shí)候要站在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中來(lái)考慮。

　　關(guān)于第二個(gè)話題，港城經(jīng)濟(jì)。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了碼頭、高速、高鐵、臨空，我們現(xiàn)在也在服務(wù)上海自貿(mào)區(qū)的臨港新城，我們得到一個(gè)基本的結(jié)論是，未來(lái)世界的經(jīng)濟(jì)會(huì)很快進(jìn)入港城時(shí)代，就是以港口和城市發(fā)展相融合的時(shí)代，很快就會(huì)到來(lái)。基于這樣一個(gè)判斷，我也對(duì)全國(guó)以及全世界的港口進(jìn)行了一個(gè)研究，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我不在這里做太多介紹，但是我可以給大家展示這樣一個(gè)過(guò)程，我們講的港城經(jīng)濟(jì)發(fā)展大概會(huì)是一個(gè)什么樣的東西。咱們連云港提出要建設(shè)一個(gè)港口城市，這是非常好的，因?yàn)樵蹅兊馁Y源也不斷地向連云新城集聚。城市到最后，你的土地的價(jià)值、資產(chǎn)的價(jià)值它都與資源有關(guān)系，但是它到最后是由城市資源來(lái)決定的。有一個(gè)開(kāi)發(fā)商帶我到九寨溝看地，他說(shuō)這個(gè)地多好，有山有水。我反問(wèn)他，我說(shuō)資源是挺好，但是你在九寨溝能看到?jīng)]山?jīng)]水的地方嗎？沒(méi)有，九寨溝全是山水，你站在任何一個(gè)地方看都是山水。如果那個(gè)地方在深圳、北京、上海，它會(huì)非常值錢，但是它在九寨溝，這種投資就需要進(jìn)行思考，就是我們講的這個(gè)東西未來(lái)它該怎么走。

　　我們給大家大概的展示一下，漢堡港，它是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展成為德國(guó)最大的貿(mào)易中心和金融中心。香港，它是亞洲最重要的經(jīng)濟(jì)、金融中心，它也是在港口之上發(fā)展的。這是洛杉磯港，它是美國(guó)第二大的集裝箱港，它在港口的基礎(chǔ)上去發(fā)展文化、科學(xué)、技術(shù)、國(guó)際貿(mào)易等等，成為一個(gè)科技、教育中心。這個(gè)是迪拜，它是世界貿(mào)易之都，它也是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展貿(mào)易和金融的。新加坡，它發(fā)展的跟貿(mào)易、金融又不相干，它發(fā)展的是世界制造業(yè)中心、航運(yùn)中心。新加坡是世界第二大港，第一大港是鹿特丹，它發(fā)展這樣一個(gè)包括跟會(huì)議相關(guān)的城市。釜山也是一樣，通過(guò)港口來(lái)發(fā)展金融、商業(yè)、物流。鹿特丹是世界第一大港，它是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展工業(yè)，它是城市，它最終形成了國(guó)際大港。包括高雄也一樣。通過(guò)前面對(duì)全世界的港口的研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，港城的發(fā)展不是按照某一個(gè)固定的路徑在前進(jìn)，路徑非常多。比如說(shuō)比利時(shí)，他們就是從工業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，它最開(kāi)始做的是普通的制造、物流，到了中期的時(shí)候，它發(fā)展石化和服務(wù)業(yè)，到最后是以服務(wù)業(yè)來(lái)驅(qū)動(dòng)。也就是說(shuō)城市的功能在不斷地演變。首先它是做基礎(chǔ)交通，咱們連云新城的規(guī)劃做得非常好，剛才各位老總也介紹了，我們的交通條件都非常好，而且是通過(guò)教育、培訓(xùn)來(lái)吸引、解決人的問(wèn)題。做港口一定不能港強(qiáng)城弱，有產(chǎn)無(wú)城。這方面咱們連云港現(xiàn)在的規(guī)劃上做得是非常棒的，有它的城市的商業(yè)，有它的城市的居住，包括也有酒店、會(huì)議等等。這是符合未來(lái)港口發(fā)展的主流方向。包括千葉的經(jīng)驗(yàn)也是一樣，它剛開(kāi)始是通過(guò)港口和規(guī)劃驅(qū)動(dòng)這個(gè)城市的發(fā)展，到中間發(fā)展教育、培訓(xùn)等等，吸引企業(yè)入住，到最后產(chǎn)業(yè)成為它的核心的驅(qū)動(dòng)力，最后發(fā)展它大量的公建的配套，實(shí)現(xiàn)城市的升級(jí)，現(xiàn)在千葉成為日本最重要的商務(wù)核心城市，它也是從一個(gè)港口發(fā)展出來(lái)的一個(gè)城市。

　　我們對(duì)這些東西做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析，第一，港、產(chǎn)、城互動(dòng)這是毫無(wú)疑問(wèn)的，前期以港口產(chǎn)業(yè)為主，后期以城市產(chǎn)業(yè)為主。第二，它的升級(jí)的路徑，港口的規(guī)模決定這個(gè)城市的規(guī)模，但是城市的功能決定這個(gè)城市的價(jià)值。這個(gè)城市的價(jià)值不是僅僅由資源來(lái)決定的，在資源的基礎(chǔ)上一定要疊加城市的功能，這個(gè)資源才有價(jià)值。第三，關(guān)于土地的配置，居住、產(chǎn)業(yè)新城都有，在港口的外圍布置核心的商務(wù)區(qū)、服務(wù)區(qū)等等，通過(guò)土地的合理配置，兩實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城的互動(dòng)，在規(guī)劃上要對(duì)規(guī)劃進(jìn)行一個(gè)有效的評(píng)估和評(píng)價(jià)，并不是每一塊地的價(jià)值都均等。

　　總結(jié)一下，世界的港口發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一個(gè)階段叫碼頭階段，是典型的以生產(chǎn)為主的生產(chǎn)引導(dǎo)，第二個(gè)階段是到了上世紀(jì)60年代以后，一些旅游區(qū)的出現(xiàn)，它就是以居住為主的居住港口，包括三亞等等城市，它們的發(fā)展是以休閑為主導(dǎo)的港口，未來(lái)的港口一定會(huì)在這些基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)升級(jí)，它未來(lái)一定是以休閑中心向消費(fèi)中心的轉(zhuǎn)變。也就是說(shuō)從產(chǎn)業(yè)中心、生活中心到現(xiàn)在的休閑中心，向未來(lái)的消費(fèi)中心轉(zhuǎn)變，這個(gè)消費(fèi)中心的打造，就是剛才講的，第一它要融合，海的文化一定不能缺少，第二，它要時(shí)尚、現(xiàn)代，第三，它是不夜城，它是城市和臨港產(chǎn)業(yè)占了一個(gè)集聚和集中。我們對(duì)連云港的發(fā)展充滿期待，我希望跟大家一起迎接即將到來(lái)的港城時(shí)代。謝謝。