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　　在2008年深圳市持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，引起了土地市場的淡靜。

　　1.市場交易情況綜述

　　2008年上半年深圳市供應(yīng)土地41宗，總供地面積達2077504.9平方米，合計3114.7畝；其中成交26宗，成交凈用地面積1390697.48平方米；成交總金額為1003404.3萬元。與2007年同期相比，成交宗數(shù)增加了12宗，總成交面積增加357％。這主要由于2008年成交土地單宗面積同期增長幅度較大，工業(yè)用地最為明顯。

　　在2008年上半年土地供應(yīng)中，招標(biāo)方式供地2宗，1宗成交；掛牌方式供應(yīng)38宗，成交25宗。未成交的土地共14宗，包括8宗居住用地，3宗工業(yè)用地，2宗為自用停車場和1宗商業(yè)（服）用地，總面積為886870平方米。

　　2.土地成交情況

　　2.1成交土地區(qū)域分布特征

　　與2007年相似，2008年上半年深圳市關(guān)外土地成交數(shù)量最多，面積最大，成交宗數(shù)和面積分別占總成交土地的38.5％和57%；其次是關(guān)內(nèi)南山區(qū)，成交宗數(shù)和面積分別占總成交土地的23.1％和37%；成交宗數(shù)最多的是福田區(qū)，成交10宗地，占土地成交總宗數(shù)的38.5%，但成交面積為77846.76平方米，僅占土地成交總面積的6%。

　　深圳市除羅湖和鹽田兩區(qū)沒有土地供應(yīng)外，其余各區(qū)都有。從交易面積來看，較之于關(guān)外，城市中心區(qū)的土地供應(yīng)單宗土地規(guī)模普遍偏小。從區(qū)域來看，關(guān)外放量勢頭迅猛，不管是土地成交宗數(shù)還是土地成交面積都是各區(qū)中最多的，交易面積超過總面積的一半，而交易宗數(shù)超過總交易數(shù)量的三分之一；在關(guān)內(nèi)，福田、南山區(qū)仍然是市場的熱點，但隨著城市核心區(qū)的完善和提升，該片區(qū)的土地供應(yīng)面積還會進一步減少。

　　2.2成交價格特征

　　2008年上半年深圳市成交土地總體樓面地價為3830.78元/平方米。不同的區(qū)位和用途也是影響地價的重要因素。從土地用途來看，福田區(qū)供地以商業(yè)用地為主，南山區(qū)主要是商住混合用地，寶安區(qū)以居住用地為主，而龍崗則多為工業(yè)用地；分區(qū)域來看，全市土地成交單價從關(guān)內(nèi)到關(guān)外呈現(xiàn)明顯遞減趨勢。福田區(qū)成交土地的樓面地價最高，為5786元/平方米，其次是南山（4272元/平方米），寶安次之（2807元/平方米），最低為龍崗（961元/平方米），關(guān)內(nèi)平均樓面地價較之于關(guān)外高出約3000元/平方米。由此可以看出隨著城市的擴張和市中心土地的日漸減少，市中心的土地價值顯得越發(fā)精貴。

　　2.3成交土地的用地性質(zhì)

　　2008年上半年成交的土地中，住宅用地6宗、工業(yè)用地4宗、商業(yè)（服）用地16宗。與2007年同期相比，成交的住宅用地增加了3宗，工業(yè)用地減少了2宗，商業(yè)（服）用地增加了12宗，而成交的商業(yè)（服）用地則主要是分布于福田區(qū)?？梢姡钲?008年上半年的土地市場成交呈現(xiàn)以商業(yè)（服）用地為主，住宅用地和工業(yè)用地并重的格局。

　　2.4各月成交土地動態(tài)變化

　　2008年上半年各月成交量變化較大，進入2008年，土地交易在2月跌到波谷，3月無論從成交面積還是數(shù)量都在逐漸增多，4月成交數(shù)量達到峰值，5月再次跌入谷底，6月土地成交面積達到上半年最大值，且單宗成交面積較大。

　　3.流標(biāo)土地情況

　　近幾年來，深圳市部分土地在出讓時就附加了許多限制條件，比如限價、限性，更有甚者的是所謂“5限”地。過多的政策性限制、土地升值潛力不明顯、推出時機不當(dāng)?shù)纫蛩?，造成近來土地流?biāo)現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

　　2008年上半年供應(yīng)土地41宗，流標(biāo)15宗，總流標(biāo)面積為687010平方米。其中10宗位于寶安和龍崗，7宗居住用地和3宗工業(yè)用地。雖然關(guān)外目前發(fā)展迅速，但由于其成熟度及人氣聚集度始終不高，住宅市場的發(fā)展仍存在一定抗性。此外，盡管福田和南山亦有土地流標(biāo)現(xiàn)象，但其對城市中心土地成交并未產(chǎn)生明顯影響。

　　4.小結(jié)

　　4.1房市低迷，地市淡靜

　　2008年上半年深圳市土地市場的供應(yīng)量和成交量較2007年同期都有大幅的增加，就成交率來看，2008年上半年成交率為65%，與2007年同期相比減少了22.5%；而從流標(biāo)率來看，僅2008年上半年土地流標(biāo)率就達到36.6％，比2007年同期增加24.8%。由此可見在2008年深圳市持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，引起了土地市場的淡靜。

　　4.2地價區(qū)域差異明顯

　　全市地價從關(guān)內(nèi)到關(guān)外呈現(xiàn)明顯遞減趨勢。2008年全市平均樓面地價為3830.78元/平方米，福田區(qū)成交土地的樓面地價最高，為5786元/平方米，該區(qū)有30.8％的土地樓面地價超過6800元/平方米以上，最高的樓面地價甚至達到了10161元/平方米（南山商業(yè)文化中心區(qū)的T105-0094地塊）。而關(guān)外龍崗地價最低，僅為961元/平方米。

　　4.3關(guān)外龍崗、寶安發(fā)展加速，關(guān)內(nèi)福田南山仍是熱點

　　關(guān)外2008年上半年共成交土地10宗地、791596平方米，無論是土地成交宗數(shù)還是土地成交面積，在各區(qū)中名列前茅，交易面積超過總面積的一半，交易宗數(shù)超過全市的三分之一。在該兩區(qū)成交的土地中，居住和工業(yè)用地占了九成以上比例。從土地成交價格來看，住宅用地整體成交單價為2969元/平方米，工業(yè)用地平均成交單價為450元/平方米，隨著政策的傾向和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，區(qū)域土地的升值潛力和發(fā)展前景將進一步得到體現(xiàn)。

　　關(guān)內(nèi)福田區(qū)土地成交宗數(shù)超過全市三分之一，但單宗成交規(guī)模小于關(guān)外。盡管福田區(qū)土地價格很高，但憑借其成熟的市場條件和優(yōu)越的地理位置，使開發(fā)商對城市中心區(qū)域有較高的經(jīng)濟預(yù)期，強化了該區(qū)在全市土地市場中的核心地位。