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    今年深圳房地產(chǎn)市場的交易成交量已跌回到本世紀(jì)初，即2000年。為了經(jīng)濟(jì)和諧和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，“救量不救價”已勢在必行。
 
    2008年似乎注定了是個“多事之秋”之年，冰災(zāi)、藏獨、地震、股市暴跌、通貨膨脹，樓市震蕩……歷歷在目，觸目驚心。深圳房價從去年10月的17350元/平方米跌到今年6月的12681元/平方米，9個月間跌去了近30%。就像去年5·30之后的股市一樣，熊市疲態(tài)已在深圳房地產(chǎn)界明顯顯現(xiàn)。深圳房價經(jīng)過較大幅度的調(diào)整后，基本已回落到去年初的水平。

    今年上半年3、4月份逐漸回暖的趨勢。在5月12日被一場突如其來的大地震打斷，樓市再次探底。為了刺激消費，各種打折促銷手段應(yīng)運而生，琳瑯滿目。關(guān)外價格破5，關(guān)內(nèi)破8，降價趨勢不可阻擋；送裝修、送車子、送電腦……“破冰”奇招層出不窮。剛剛過去的6月份，幾大豪宅盤的扎堆推出，均有不俗的市場表現(xiàn)，從而抬高了全市6月的平均銷售價格，但普通住宅大多數(shù)仍銷售不理想；6月份的深圳樓市，是“豪宅”與“普宅”共處，“天價樓”與“低價房”并存的月份；深圳樓市上既有單價約100000元/平方米的天價豪宅入市受寵，也有4980元/平方米的特價房供應(yīng)被搶；既有總價超八千萬元的大宅成交，也有總價三十幾萬元的房子名花有主。即使同處關(guān)內(nèi)南山區(qū)的新房，也有如卓越維港80000元/平方米的樓王價和雷圳0755的7980元/平方米的特價房。同時同地價格懸殊之大，前所未有。

    8月奧運會期間社會的關(guān)注熱點將被百年奧運轉(zhuǎn)移是可以預(yù)期的，因此在7月份這個以往的市場淡季，卻被開發(fā)商理解為今年推盤的一個重要的黃金節(jié)點之一。據(jù)統(tǒng)計，2008年7月深圳預(yù)計有26個樓盤將會開盤銷售，其中新開盤樓盤數(shù)14個，舊盤新推12個，7月份出現(xiàn)今年下半年的第一個推盤高峰。

1. 2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場回顧

    2008年上半年基于觀望氣氛濃厚、房價持續(xù)下降，深圳的房地產(chǎn)投資局面也有所調(diào)整。上半年深圳完成房地產(chǎn)開發(fā)投資194.68億元，同比減少0.83%；其中，完成商品住宅投資142.84億元，同比增加4.34%。商品房新開工面積462.91萬平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新開工面積303.89萬平方米，同比減少7.76%。

    2008年上半年深圳共批準(zhǔn)商品住宅預(yù)售面積257.44萬㎡，同比2007年上半年上漲了6.3%。批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)共25175套，同比上升了5.46%。2008年上半年，深圳市商品住宅成交套數(shù)共17054套，同比下降48.8%。2008年上半年，深圳市商品住宅成交面積154.25㎡，同比下降54%。全市商品住宅銷售均價為12789.26元/平方米，同比漲幅 4.04%。

    二手市場受一手市場低迷的影響，市場嚴(yán)重萎縮。2008年上半年，深圳二手房市場成交總套數(shù)為19520套，同比下降63.5%。總成交總金額112.4萬，同比下降55.3%。二手房均價降幅不明顯，價格反應(yīng)相對于一手市場較為滯后。使得目前市場主流的剛性需求流向一手特價、低價房。

2. 2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析

    2.1 新房批準(zhǔn)預(yù)售情況統(tǒng)計分析

    2008年上半年深圳批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積257.44萬㎡，與07年上半年242.41萬㎡相去不遠(yuǎn)。08年上半年預(yù)售面積放量較為均勻，呈逐月上升趨勢。

    2008年上半年深圳批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)25175套，同比07年上半年23870套上升了5.46%。2008年第一季度，各月的預(yù)售套數(shù)放量均勻，第二季度各商家在促銷的同時，希望能迅速走量，回籠資金，開始加大推盤量，第二季度月推盤量均維持在5000多套/月，特別是6月推盤高峰期更是達(dá)到了6783套。比第一季度明顯放量超過一倍。

    2.2 新房銷售情況統(tǒng)計分析

    2.2.1 2008年上半年深圳商品住宅成交均價12789元/㎡

    按深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑，2008年上半年，全市商品住宅銷售均價為12789.26元/㎡。自2007年10月份商品住宅成交均價達(dá)到歷史高點17350元/㎡以后，隨著市場交易量的大幅減少，住宅價格出現(xiàn)調(diào)整。4月30日，5月1日，2日的成交均價分別是9323元/㎡，9758元/㎡，9929元/㎡，為自07年1月至今的日成交均價的最低水平。6月份新入市的樓盤中，包括南山的“浪琴半島”、“卓越維港”、羅湖的“百仕達(dá)樂湖”、鹽田的“萬科東海岸上居”和“東部華僑城天麓”等高價位樓盤扎堆上市，并且銷售理想，從而直接帶動了深圳商品房整體成交價格的上升，其中，6月22日全市商品房成交均價已經(jīng)達(dá)到了21657元/平方米，成為08年上半年的最高日成交均價。豪宅產(chǎn)品的熱銷也成為該月深圳樓市一大亮點。

    2.2.2 2008年上半年深圳商品住宅銷售套數(shù)17045套

    2008年上半年，深圳市商品住宅成交套數(shù)共17045套，同比下降48.8%。從圖4可知，春節(jié)長假期間，08年2月697套的成交量僅為去年同期的11.92%，市場明顯低迷，整體延續(xù)了去年第四季度以來的下降趨勢。3月份開始，市場開始大規(guī)模的“破冰”行動，市場開始回暖，成交量明顯上揚。5月份由于春交會的舉行以及各大商家促銷行為，銷量十分可觀，共成交4779套，超過去年5月成交量，回到去年年中水平。3月、4月、5月環(huán)比上漲196.99%、70.29%、35.57%。而6月份由于連續(xù)的暴雨天氣和“5?12”的影響，使得成交量再次下滑，環(huán)比下降34.5%。

    2.2.3 德思勤觀點：2008年深圳新房成交量回到10年前

    根據(jù)德思勤對深圳房地產(chǎn)市場長期以來的監(jiān)測，03～06年的新房成交面積分別為811.9萬㎡、849.2㎡、901.1㎡和705.8㎡，而成交面積半年綜合比值2003年為0.8：1、2004年為0.9：1、2005年為0.9：1、2006年為1.1：1，從以上數(shù)據(jù)中推算出上、下半年平均比值為0.85：1.（由于2007年下半年市場受到宏觀政策的影響比較嚴(yán)重，從保守估計，本次預(yù)測暫不采納。）由此我們可以根據(jù)2008年上半年的商品住宅成交面積161.51萬平方米推算出2008年全年商品住宅成交面積約為351.51萬平方米，與98年的深圳市新房成交量351.8㎡相當(dāng)。但1998年末深圳全市總?cè)丝趦H395萬人，而如今深圳全市總?cè)丝谝堰_(dá)1400萬人，1998年深圳總?cè)丝趦H為2008年總?cè)丝诘牧銛?shù)，兩相對比，今天深圳市場的剛性需求何在？深圳樓市之寒可見一斑。

    2.3 2008年上半年深圳商品住宅預(yù)售面積與銷售面積比較分析

    2008年上半年，深圳商品住宅市場預(yù)售面積257.44萬㎡，銷售面積154.25萬㎡，供求比為1.67。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)一般法則，商品供過于求，價格出現(xiàn)下滑，即供求比與商品價格成反比。但是，從短期來看，由于商品類型的不同，也會導(dǎo)致了供求變化出現(xiàn)偏差，從而影響到價格的變化。從圖7可得知，價格與供求比呈正比同漲同跌。尤其在3月份，隨著供求比從2月份的3.18下降到3月份的1.65，價格的降幅也達(dá)到了16.53%。鑒于今年市場濃厚的觀望情緒，我們可以理解為，價格的下調(diào)刺激了剛性需求，銷量增加，從而降低了市場供求比。由此我們不難看出，今年下半年降價將仍會是市場成交的主要手段之一。

    2.4 90平方米以下小戶型成銷售主力，市場呈現(xiàn)兩頭熱的局面

    2008年上半年，90平方米以下小戶型共成交套數(shù)11416套數(shù)占總銷售套數(shù)的67%，共成交面積77.77萬㎡，占總銷售面積的50.41%。究其原因有二，一是受90/70的政策影響，新開盤項目中90平方米以下房型占多數(shù)；二是，投資客紛紛撤退，市場以自住型消費為主，而80后首次置房的需求開始顯現(xiàn)。

    90平方米以下戶型的熱賣與豪宅的暢銷，形成深圳房地產(chǎn)市場“兩頭熱中間冷”的格局。

3. 二手房市場分析

    3.1 2008年二手房市場成交基本情況

    去年8月份以來，隨著整個樓市大勢的轉(zhuǎn)變，投資客開始撤離，深圳二手房市場明顯下滑。2008年上半年，深圳二手房市場成交總套數(shù)為19520套，同比下降63.5%。上半年二手市場成交總金額112.4萬（國土局公布的合同簽定總金額），同比下降55.3%。成交量仍然集中在關(guān)內(nèi)區(qū)域。

    3.2 2008年上半年與2007年上半年成交比較分析

    2008年，深圳二手房市場從2月份開始逐步的緩慢回升，但交易規(guī)模仍然偏小，市場明顯萎縮。上半年二手房市場共成交套數(shù)為19520套，同比下降63.5%。

    3．3 2008年上半年深圳房地產(chǎn)一手房與二手房比較

    3.3.1 二手房與一手房之間面積差距縮小至1.05：1

    2008年上半年由于一手房市場充斥了低價房、特價房，二手房優(yōu)勢大大削弱，剛性需求流向一手房，二手房成交量大大降低。一、二手房之間的差距也逐步減小。不同于一手房均價的大漲大跌，二手房均價走勢趨于平直，下降速度極其緩慢，價格市場反應(yīng)滯后也是二手房成交量縮減的一個重要原因。

    3.3.2 關(guān)內(nèi)二手，關(guān)外一手

    2008年上半年關(guān)內(nèi)的羅湖、福田、南山二手房成交套數(shù)總共為12764套，關(guān)外的寶安、龍崗二手房成交套數(shù)為3978套。一、二手房成交套數(shù)比為3.2：1。一手房市場恰恰相反，2008年上半年關(guān)內(nèi)（羅湖、福田、南山）一手房總成交套數(shù)為6589套，關(guān)外（寶安、龍崗）總成交套數(shù)為12958套，一、二手房成交套數(shù)比為0.5：1。鹽田區(qū)的二手房成交過于冷淡，可以忽略不計。

    3．4 2008年深圳樓市成交量回到2000年

    按照深圳房地產(chǎn)研究所半年報中提出的今年上半年深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由去年的 1.86：1 降至 1.05：1。我們在預(yù)測今年全年新房成交約351.5萬㎡的同時，推算出今年全年的二手房成交面積在369萬㎡附近水平，而從去年以來的市場觀望氣氛也注定二手房市場交易不可能過分旺盛，故數(shù)據(jù)相差不遠(yuǎn)?？v觀歷年以來深圳新房和二手房銷售面積的總和，就算加上今年政府計劃推出的經(jīng)濟(jì)適用房46.92萬㎡，其總量也只為767萬㎡，比2000年多出14萬㎡。由此可看出，今年深圳房地產(chǎn)市場的交易成交量已跌回到本世紀(jì)初，即2000年。為了經(jīng)濟(jì)和諧和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，“救量不救價”已勢在必行。