>>進(jìn)入2008博鰲房地產(chǎn)論壇專題

　　陳啟宗在2008年博鰲房地產(chǎn)論壇講的一個重要故事是1982年的恒隆。當(dāng)時(shí)與恒隆一起的四家公司參與香港金鐘二段的地鐵上蓋項(xiàng)目。結(jié)果項(xiàng)目失敗，新世界與恒隆存活了下來，而另外兩家破產(chǎn)。

　　事實(shí)上，金鐘二段項(xiàng)目失敗之后，恒隆經(jīng)過了近20年的調(diào)整方才回歸正軌。其中陳啟宗在1994年到1998年，亞洲金融危機(jī)的的調(diào)整被認(rèn)為恒隆重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　恒隆的1982

　　1981年，陳啟宗的父親陳曾熙與鄭家純的父親鄭裕彤站在了一起。他們聯(lián)手凱聯(lián)國際、怡華益新、廖創(chuàng)興等公司合股的新財(cái)團(tuán)獲得金鐘二段地鐵上蓋發(fā)展權(quán)。

　　作為地鐵上蓋的始作俑者，陳曾熙擁有股權(quán)多，更加上年長入行資深，被眾股東推為主帥。1981年，香港樓市節(jié)節(jié)攀升，盡管金鐘二段地鐵上蓋須向港英政府補(bǔ)地價(jià)18.2億港元，但按當(dāng)時(shí)的地價(jià)的漲幅，大多數(shù)人認(rèn)為，兩年內(nèi)該地塊的價(jià)格將翻倍。

　　因?yàn)?ldquo;金鐘二段”的良好預(yù)期，此時(shí)，即便是一向保守的陳曾熙也開始有些樂觀了。然而，作為香港地鐵上蓋的重點(diǎn)項(xiàng)目，立項(xiàng)手續(xù)繁多，港英政府審批挑剔，金鐘二段部分項(xiàng)目一拖再拖。

　　1982年，撒切爾夫人訪問北京，中英關(guān)于香港回歸的談判拉開序幕，被鼓成泡沫的香港地產(chǎn)終于因?yàn)橄愀矍熬安幻鏖_始破裂。其時(shí)，香港人因擔(dān)心政治前景開始大規(guī)模移民，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拋售浪潮，加之銀根緊縮，香港房地產(chǎn)市場開始下調(diào)。

　　1982年香港地價(jià)普遍下跌40%至60%不等，跌幅最大的是工業(yè)用地和高級住宅用地。地價(jià)大跌帶動樓價(jià)、租金大幅下挫。1982年，住宅樓價(jià)普遍比高峰時(shí)期下跌3成至4成。1982年，香港各類房地產(chǎn)契約(包括樓宇及私人土地買賣)登記總數(shù)為16.5萬宗，總金額為994.7億元，分別比1981年下跌13%和21%。1982年底，香港私人住宅空置單位為3.17萬個，空置率達(dá)6%，其中大型住宅單位更達(dá)9.1%。

　　而此時(shí)，恒隆所奪得的9個地鐵站上蓋物業(yè)中，中區(qū)美利道地段的紅棉大廈已接近完工，正計(jì)劃展開金鐘二段的香山大廈。計(jì)劃中新蓋的香山大廈占地6.9萬方尺，總樓面面積104.3萬方尺，港英政府依然維持當(dāng)初需補(bǔ)地價(jià)18.2億港元的要求，且限期在28日內(nèi)完成。

　　由于地價(jià)急跌，恒隆唯有向剛硬政府建議將地價(jià)減至14億元水平，但不獲接納。在此關(guān)鍵時(shí)刻，原已簽約向恒隆貸出15億元最高信貸的日資銀行臨時(shí)撤回承諾。到12月，恒隆向港府再次申請延期補(bǔ)地價(jià)不遂之后，陳曾熙不得不宣布退出金鐘二段的開發(fā)。

　　此后，恒隆陷入長時(shí)間的調(diào)整。1986年，陳曾熙去世，陳曾熙弟弟，陳曾熙濤主掌恒隆，開始了恒隆的一系列重組。1991年，陳曾濤將恒隆交給了陳曾熙的長子陳啟宗。一個普遍認(rèn)為的判斷是，1982年之后的恒隆開始敏感地產(chǎn)周期，并努力調(diào)整，希望能夠找到一條避免房地產(chǎn)周期的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑。

　　陳啟宗的1998

　　1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恒隆主席，恒隆進(jìn)入家族第二代管理時(shí)期。陳啟宗上任后，一方面表示將繼續(xù)遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩(wěn)健發(fā)展路線，但同時(shí)亦采取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進(jìn)行全球巡回推介恒隆集團(tuán)；引進(jìn)先進(jìn)管理技術(shù)，如最早發(fā)行可換股債券吸引外國資金、成功推行“C計(jì)劃”以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。

　　不過，90年代恒隆系發(fā)展策略的重點(diǎn)開始調(diào)整為出租型物業(yè)。但1994年，陳啟宗突然停止了在香港土地市場和商業(yè)樓宇市場的全部交易。

　　他甚至開始出售手中的物業(yè)。陳啟宗后來不斷提及這段往事，當(dāng)時(shí)陳啟宗所受的壓力巨大。股東和投行認(rèn)為陳啟宗懶惰，甚至是不作為。

　　用陳啟宗的話來說“如果不是因?yàn)楹懵〉拇蠊蓶|是陳氏家族，那么股東一定會將我炒掉。”

　　1997年，亞洲金融危機(jī)開始沖擊香港，香港房地產(chǎn)市場進(jìn)入了1982年之后的又一個周期。地價(jià)，房價(jià)回落，市場出現(xiàn)拋售浪潮，大量投資者出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，乃至破產(chǎn)。

　　此時(shí)，香港房地產(chǎn)公司均獲沖擊。時(shí)至1998年，香港土地市場已經(jīng)鮮有人問津。而在香港房地產(chǎn)公司當(dāng)中，手中擁有現(xiàn)金的唯有陳啟宗和李嘉誠，但是李嘉誠并不土地市場。于是在1998年，香港土地市場出現(xiàn)了恒隆一家收購?fù)恋氐钠婀脂F(xiàn)象。

　　在1998年那一輪土地儲備當(dāng)中，恒隆公布的數(shù)據(jù)是，直接盈利高達(dá)300億港元。

　　那幾乎是1997年亞洲金融風(fēng)暴沖擊下的香港房地產(chǎn)市場最為傳奇的一個故事。而10年之后，在2008年博鰲房地產(chǎn)論壇上，陳啟宗又一次說：“我擁抱熊市，擁抱這一只北極熊！”這幾乎是恒隆在發(fā)展歷史過程當(dāng)中最為準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)周期的一次經(jīng)歷。

　　然而即便如此，陳啟宗依然未曾改變叔叔及父親留下來的道路。陳啟宗最終尋找的依然是一條房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展道路。時(shí)至今日，陳啟宗將其稱之為恒隆模式。

　　“我只看長線，我很笨，我不懂短線。”陳啟宗說。