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　　王鋒：各位朋友，非常榮幸參加房地產(chǎn)的總結(jié)會(huì)或者座談會(huì)，今天的題目是關(guān)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。我請(qǐng)求主持人稍微跨越一下，過(guò)完年之后就沒(méi)有在深圳待，有很多住房政策是處于研究階段，參與其中的研究工作，這些工作給了我一些啟發(fā)。今后房地產(chǎn)業(yè)要和國(guó)家整個(gè)住房體系改革是密切相關(guān)，住房在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)地位的作用，房地產(chǎn)作為一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，跟我們的住房事業(yè)發(fā)展是密接相關(guān)，在今后放在什么位置，對(duì)我們今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是密切相關(guān)。

　　去年主要城市房改市場(chǎng)情況和房?jī)r(jià)變動(dòng)大部分回落的原因做一個(gè)分析，再談?wù)劮康禺a(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。

　　廣州的房?jī)r(jià)年初是9%的增長(zhǎng)，是按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，年終大概7%左右的幅度，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)是6.1%，深圳的的幅度更大，深圳是10%的增長(zhǎng)，到年中期大概7-8月份達(dá)到最高，達(dá)到了17.6%的增長(zhǎng)，在7、8月份之后，市場(chǎng)明顯出現(xiàn)了回落的跡象，交易量從年初80萬(wàn)回落到20萬(wàn)以下。二手房投資炒作最有代表意義的市場(chǎng)，是在年初70萬(wàn)的交易所到年中期翻了一倍，到年底市場(chǎng)沒(méi)有人氣。交易量連續(xù)三四個(gè)月下滑。年初一月份是達(dá)到10%，年終達(dá)到17.6%，年底到14.3%，這是按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。

　　今年1-2月，深圳市場(chǎng)的交易規(guī)模處于非常低的情況，從1-2月份交易量的情況看，1月份商品住房是26萬(wàn)平方米，2月份，交易量只有6萬(wàn)多平方米，從交易量上看，市場(chǎng)沒(méi)有絲毫的起色，價(jià)格維持在1萬(wàn)5千塊錢。這是去年到今年房改市場(chǎng)整體現(xiàn)狀。

　　如果是股票，深圳就是不太穩(wěn)定的股票，但是市場(chǎng)信號(hào)是屬于很敏感。

　　去年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)比較大幅度的變化，包括了廣州城市，去年整體來(lái)看，廣州、上海是整體上漲。

　　全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速的不理性的增長(zhǎng)，按照市場(chǎng)規(guī)律本身是到回落的時(shí)候。

　　宏觀調(diào)控政策，持續(xù)的兩年多，終于發(fā)揮了效益。我們更多認(rèn)識(shí)是貨幣政策的做法。

　　房地產(chǎn)跟金融是密切相關(guān)的，國(guó)外研究房地產(chǎn)是從金融的角度看，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展這么多年，也逐漸顯示出特性和共性。資金鏈條出現(xiàn)問(wèn)題，市場(chǎng)肯定不好。

　　市場(chǎng)自身規(guī)律和國(guó)家的宏觀調(diào)控措施打到點(diǎn)上，使整個(gè)房?jī)r(jià)回落，我們一直在觀望將來(lái)是什么情況？經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的提升，人民幣在增值，流動(dòng)性過(guò)剩存在。沒(méi)有出現(xiàn)大幅回落的理由，除非是經(jīng)濟(jì)不景氣。

　　拐點(diǎn)的爭(zhēng)議是非常大的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的拐點(diǎn)是過(guò)快上升較慢的增長(zhǎng)，我們把拐點(diǎn)是掉頭向下。股票也是一下一上，房?jī)r(jià)是如此的，市場(chǎng)價(jià)格本來(lái)是一種波動(dòng)，只是看長(zhǎng)期趨勢(shì)是波動(dòng)向上，還是波動(dòng)向下。整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、財(cái)富的增長(zhǎng)，所有價(jià)格不可能有波動(dòng)向下，都是波動(dòng)中向上走，這種波動(dòng)向上走并不是一條直線，可能是快速增長(zhǎng)的曲線。

　　我個(gè)人認(rèn)為跟前面兩位嘉賓觀點(diǎn)是一致的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是屬于快速的發(fā)展，城市是出去快速發(fā)展的階段，房改需求在不斷的增長(zhǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，資源是有限的，短期會(huì)存在幅度波動(dòng)問(wèn)題。

　　我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章“2007年2008年房地產(chǎn)預(yù)期分析”，深圳帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，價(jià)格是不斷的增長(zhǎng)，香港是很明顯的例子。這是價(jià)格增長(zhǎng)大規(guī)模。對(duì)于拐點(diǎn)論本身是不贊同，對(duì)于市場(chǎng)低迷會(huì)出現(xiàn)歸尾，這是需要有一定的時(shí)間，大跌和大漲確實(shí)很難判斷。

　　深圳的城市，實(shí)際人口將近1千4百米，人口密度要7千多人，這種情況下，住房需求是非常大，投資愿望在深圳是非常的強(qiáng)烈。財(cái)富聚集效應(yīng)非常強(qiáng)，前幾年房?jī)r(jià)5千-6千，大學(xué)生工作2-3年就可以買得起房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高了，大學(xué)生借助外圍資金多一些。這個(gè)城市越來(lái)越人，剛才買不起是租，無(wú)論是自住需求還是投資需求，都是因?yàn)檫@個(gè)城市需要人口增長(zhǎng)，財(cái)富增長(zhǎng)，市場(chǎng)的需求是非常大。

　　大跌和大漲環(huán)境都不是太大，會(huì)需要長(zhǎng)的時(shí)間，這是對(duì)于趨勢(shì)的判斷。

　　住房和房地產(chǎn)的關(guān)系，多年房地產(chǎn)的發(fā)展，1988年第一次房改到2008年，20多年的時(shí)間里，整個(gè)中國(guó)住房制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體是向上，但是中間有波動(dòng)，這里面有客觀的原因，那個(gè)時(shí)候必須那樣做。在1998年的制度改革以后，實(shí)行分配，供房都賣掉，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)起到了非常大作用，住房可以當(dāng)做一種商品，在這個(gè)過(guò)程中提到了建議，我們主要面對(duì)中低收入家庭，到2003年，房地產(chǎn)作為自主產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很振奮，振奮恰恰是市場(chǎng)的動(dòng)力和社會(huì)動(dòng)力。2003年房地產(chǎn)作為自主產(chǎn)業(yè)，大量開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注入動(dòng)力，干這事開(kāi)發(fā)商有大錢賺，房地產(chǎn)2003年快速發(fā)展起來(lái)。

　　2005年就發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁，房改把過(guò)去供房賣了，只要效益最大，能賺到錢，把房子賣出去就可以，結(jié)果都是高收入群體，低收入群體打到一邊去了。這是2007年出臺(tái)國(guó)務(wù)院很重要的思想，這是對(duì)于住房理性的回歸，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，確實(shí)改善了居民條件，使我們的財(cái)富得到增長(zhǎng)，但是并不是萬(wàn)能的，從2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件出臺(tái)以后，中國(guó)的住房體系思路開(kāi)始逐漸形成，政府要做政府自己的事情，對(duì)于買不起商品房，廣大中低收入群體要給予公共住房政策，要給予保障，市場(chǎng)要持續(xù)的發(fā)展。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，老百姓的財(cái)富在增長(zhǎng)，我們不斷的從中等收入變成富人。我的財(cái)富體現(xiàn)在產(chǎn)品上。兩個(gè)方面都是缺一不可。同時(shí)兩個(gè)方面是相互促進(jìn)的，從2007年以后，國(guó)家房地產(chǎn)思路是出現(xiàn)調(diào)整，一條是政府大力發(fā)展公共住房，無(wú)論是廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用房，都是要保證中低收入買不起商品房群體，使他們居者有心。另外一個(gè)是沿著市場(chǎng)規(guī)律走，跟著市場(chǎng)的需求走，這種需求群體是社會(huì)高收入的群體，包括戶型大一些，包括配制要豪華一些，市場(chǎng)自然就可以跟上。我們現(xiàn)在各地都做了很多住房規(guī)劃，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，各地方政府自己的實(shí)力還不足以把供房的量搞得跟商品房一樣，大城市資源緊張的，保障住房量大了，必然對(duì)商品房造成沖擊。這是在市場(chǎng)政策和保障政策方面是相互制約和促進(jìn)的手段。

　　目前看來(lái)，住房保障工作很重要，也是一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，國(guó)家會(huì)出臺(tái)住房保障條例，國(guó)家正在研究動(dòng)用社?；?，財(cái)政，甚至是住房公積金，動(dòng)用一些大量的支持里建立國(guó)家的住房投資體系，據(jù)說(shuō)拿出五千億做資本金來(lái)解決中等偏下收入群體。

　　我的總體感受，這是有一個(gè)度，我們靠市場(chǎng)對(duì)住房市場(chǎng)作用不會(huì)一下子消解，如果把市場(chǎng)減到50%，也不許多更多的很多供房都采取很多的轉(zhuǎn)讓。各地基本20-30%左右，深圳住房總量是9萬(wàn)7千套，這相對(duì)于商品房總量就是30%以內(nèi)。真正對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)收縮的局面并不是宏觀調(diào)控的政策，而是整個(gè)住房政策的大隊(duì)伍劃在哪里？如果政府占50%，這對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是有很大的影響，我們關(guān)注國(guó)家整個(gè)住房政策體系，這是關(guān)注今后行業(yè)。我們的演講到這里結(jié)束。謝謝大家！

　　嘉賓簡(jiǎn)介王鋒深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁員，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)委員會(huì)委員，建設(shè)部房地產(chǎn)司專家。現(xiàn)任深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任。2000年在哈爾濱工業(yè)大學(xué)獲管理學(xué)博士學(xué)位后開(kāi)始從事房地產(chǎn)市研究工作，近幾年一直活躍于各種房地產(chǎn)市論壇領(lǐng)域，對(duì)深圳房地產(chǎn)市有不少真知灼見(jiàn)。發(fā)表房地產(chǎn)市方面的文章近百篇，是《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》和《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》深圳地區(qū)的特約撰稿人，在廣東房地產(chǎn)市研究方面有較高的理論水平。