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　　2007年重慶房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前行，1-11月全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資678.84億元，同比增長38%，位居西部第二位。

　　土地供應(yīng)增加

　　2007年土地的供應(yīng)較大，2007年1-9月份，土地交易中心共辦理經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓171宗，成交面積1130.44公頃(16956.6畝)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕超2006年全年出讓的151宗土地，再加上目前有大概8萬畝房地產(chǎn)用地的儲備用地，全市可用建設(shè)房地產(chǎn)，或者說可建房屋建筑面積大概在1.5億平方米左右，可以保障今后幾年重慶房地產(chǎn)建設(shè)的用地需求。“6.18”重慶新特區(qū)成立，刺激了重慶房價的上升，同時又受到重慶直轄十年巨大變化，使得重慶購房需求迅速提高，并迅速引暴全國各大城市。各地開發(fā)企業(yè)紛紛將發(fā)展戰(zhàn)略迅速調(diào)整，迅速將重慶納入戰(zhàn)略要地，如中海地產(chǎn)，就先后在重慶拿下三個地塊，其中與香港九龍倉攜手拍得彈子石組團(tuán)C分區(qū)大宗地塊1550畝，中海此舉就已經(jīng)表明了，一個世界級企業(yè)對重慶房地產(chǎn)未來的信心。

　　新特區(qū)成立帶動需求持續(xù)旺盛

　　截止2007年1-11月重慶新增供應(yīng)樓盤318個，新增供應(yīng)套數(shù)為93491套(見表1)，從建筑形態(tài)上看，主要以高層為主，其供應(yīng)量占到了80%。2007年1-11月,重慶高層項(xiàng)目所成交的比例占到了總量的70%，如魯能星城、北國風(fēng)光、亞太商谷等，而這些項(xiàng)目的性價比正適合于大眾消費(fèi)群體。從高層項(xiàng)目供應(yīng)的區(qū)域來看，主要集中在南坪區(qū)與江北區(qū)，原因是此兩區(qū)域距離城市中心區(qū)較近，且都可以享受江景資源，是目前最適合大眾消費(fèi)及選擇的熱點(diǎn)區(qū)域。盡管供應(yīng)量增多了，但仍無法滿足市場需求。1-11月重慶市商品住宅銷售套數(shù)為162784套，供應(yīng)套數(shù)與銷售套數(shù)之比為0.57:1，需求持續(xù)旺盛。造成這種旺盛需求的主要原因是：第一，新特區(qū)成立以來，重慶由區(qū)域市場躍進(jìn)為全國市場，大量投資者看好投資并帶動本地客戶恐慌性購房，市場存量被大量去化，出現(xiàn)無房可售的狀態(tài)；第二，市場新增供應(yīng)量在6月后持續(xù)走低，開發(fā)商捂盤惜售情況嚴(yán)重，就算消費(fèi)者購房愿望強(qiáng)烈也沒有更多的產(chǎn)品可滿足需求量；第三，良好的股票市場帶動更多的投資客戶進(jìn)入重慶置業(yè)；第四，雖然9月國家新政嚴(yán)格要求對第二套買房的政策，但是就針對眾多第一次置業(yè)購房者影響不大。

　　從2007年1-11月重慶住宅市場交易情況來看，7月作為新特區(qū)成立后的第一個月，銷售套數(shù)明顯多于前幾個月，其商品住宅實(shí)際成交套數(shù)共計(jì)21878套，環(huán)比上升56%，同比上漲233.86%。8、9月需求仍持續(xù)增長，10月由于受9月底“第二套房首付提高至四成”，銷售量有所回落，11月交易量又開始增長，主要是重慶市外和市區(qū)、區(qū)縣的消費(fèi)者到主城購房，對住房需求起到了一個明顯的拉動作用。

　　成交價格平穩(wěn)

　　重慶1-11月主城區(qū)普通住宅建筑面積均價為3200元/平方米，同比2006年有較大提高。但從實(shí)際成交的價格情況來看，2007年重慶市場相對平穩(wěn)。

　　作為直轄市，重慶受西部大開發(fā)、新特區(qū)等眾多利好因素的影響，吸引了大量開發(fā)商前來開發(fā)；而作為極具升值潛力的重慶，投資客也紛紛涌入，從而帶動了重慶土地價值的上漲和房價的攀升。為了防止重慶房價過快增長，一些投機(jī)分子空抬房價，2007年8月23日，重慶市政府要求叫停發(fā)放VIP卡，嚴(yán)格審查貸款程序。緊接著9月28日，央行發(fā)布第二套(含)以上住房貸款首付不低于40%，大大刺激了持續(xù)熱銷3個月的重慶商品住宅市場，導(dǎo)致市場交易量從9月開始明顯下滑，環(huán)比下降52%，同比則下降了2%，與去年同期基本持平。

　　2007年重慶市商品房套內(nèi)成交均價3727元/平方米，同比增長11.73%，商品住宅成交總額為500.41億元，同比增長12.48%。自6月重慶直轄10周年及新特區(qū)利好消息發(fā)布以來，樓市成交均價開始了直線攀升。市場新增供應(yīng)項(xiàng)目的高價位供應(yīng)體量持續(xù)增加，從市場供應(yīng)價格段來看，5500-6500元/平方米之間的住宅產(chǎn)品體量6月環(huán)比上漲近三成，這也是導(dǎo)致本年成交價格直線攀升的原因之一。

　　重慶高端住宅市場活躍

　　2007年重慶別墅成交活躍，1-11月共推出846套，銷售套數(shù)卻高達(dá)1766套，供需之比為0.48:1。其中1-3月成交套數(shù)以60%的速度穩(wěn)步增長，從4月有較為明顯的下降，原因是5月為重慶春季房交會的時間，更多的購者保持一個觀望的狀態(tài)，希望能在5月的房交會上得到更大的實(shí)惠，從5月開始隨著開發(fā)商鋪天蓋地的廣告投放及讓人心動的銷售優(yōu)惠，讓重慶的高端市場一直走好，因此8月達(dá)到最高峰。但受到國家宏觀政策的影響，從9月到10的成交變化來看，重慶別墅市場有很大下滑，而11月重慶成交各類別墅34套，套內(nèi)建筑面積11313.98平方米，套內(nèi)成交均價為9600元/平方米，較上期下滑。

　　從整年來看，渝北的北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，在2007年仍然是一個值得關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，其主要原因是該區(qū)具有良好的自然環(huán)境，相對城市中心區(qū)域更加的安靜和適合居住，因此重慶的高端項(xiàng)目都集中在北部區(qū)域。重慶的別墅已慢慢從自住型物業(yè)轉(zhuǎn)入投資型物業(yè)，但根據(jù)目前政策的制定方向，別墅市場的短期投資已不太可行，5年轉(zhuǎn)讓所征收的增值稅、營業(yè)稅、個稅等幾乎讓出售方無利可圖，但是購買時間超過5年的別墅交易中，出售方還是可以收取較大的收益。

　　2008新的需求點(diǎn)

　　受2008年“中國奧運(yùn)”的影響，預(yù)計(jì)會有許多新人選擇在此時結(jié)婚，經(jīng)濟(jì)型婚房將受關(guān)注，持續(xù)走好，更多開發(fā)商也表示看好這樣的商機(jī)。

　　城鎮(zhèn)化是重慶市新時期結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的主要目標(biāo)之一，城鎮(zhèn)化的核心是人口城鎮(zhèn)化。未來將有2200萬農(nóng)民進(jìn)城，按照人均30平方米計(jì)算，將需要6.6億平方米的居住面積，這樣的需要是顯而易見的，但是在這樣的需求中必須分層、分次進(jìn)行提供，畢竟農(nóng)民的收入不高，很難支付商品房的價格，在這樣的情況下，可有以下的解決方法：

　　一是要逐步增加中低價位、中小套型的普通商品住宅和廉租房供給，按照《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求，將農(nóng)民工納入城市住房困難群體，健全廉租房保障方式、多渠道增加廉租房房源、確保廉租房保障資金來源，滿足農(nóng)民工等城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求；

　　二是要加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的規(guī)劃管理，把改善這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件納入城市建設(shè)的范圍。在符合規(guī)劃的條件下，應(yīng)允許集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體土地建設(shè)適合農(nóng)民工需求的集體宿舍和家庭式住房；

　　三是鼓勵有條件的企業(yè)建設(shè)職工宿舍；

　　四是更多的開發(fā)企業(yè)將需要更多的創(chuàng)新產(chǎn)品及服務(wù)意識，研究適合這部分需求人群的產(chǎn)品，畢竟大量需求也會帶來商機(jī)。

　　2008年重慶住宅市場展望

　　在全國宏觀調(diào)控背景下，作為西部大開發(fā)的龍頭城市，“試驗(yàn)區(qū)”讓重慶發(fā)展進(jìn)一步提速。從總體上來說，2008年的重慶房地產(chǎn)不會出現(xiàn)像2007年6-9月火爆的景象，市場將呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。從供求關(guān)系上面來看，仍然延續(xù)2007年需求略大于供應(yīng)的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)在2008年重慶最活躍的區(qū)域?qū)⒓性诒睘I路、南濱路，茶園新城區(qū)及江北城CBD板塊等。雖然2007年重慶房價因?yàn)?ldquo;新特區(qū)”的成立呈上漲趨勢，但漲幅仍較緩慢，相對于沿海城市仍是一塊價格洼地，故預(yù)計(jì)2008年重慶房價仍將穩(wěn)步增長。2008年的重慶樓市，將在穩(wěn)步中發(fā)展。隨著重慶城市化進(jìn)程的加快，大城市帶動大農(nóng)村的發(fā)展戰(zhàn)略將進(jìn)一步增加市民的購房需求。