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　　王小廣：今天參加這個(gè)會(huì)議對(duì)我來說確實(shí)很艱難，從昨天晚上7點(diǎn)鐘開始走到現(xiàn)在剛剛到。給我的感觸不虛此行，經(jīng)濟(jì)生活中不可或缺一個(gè)因素，最近也有隱憂。它采用了技術(shù)的進(jìn)步，社會(huì)的發(fā)展。2007年新政對(duì)房地產(chǎn)的影響，大家特別關(guān)注，包括宏觀經(jīng)濟(jì)的政策的變化，實(shí)際上我們也注重，市場(chǎng)充滿不確定，但是我們感覺到，應(yīng)該是不確定性在加大，可能房地產(chǎn)行業(yè)開始有些迷霧。這特別是對(duì)金融市場(chǎng)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)或者鄭州市場(chǎng)太大影響。

王小廣

　　一、房地產(chǎn)目前的形勢(shì)到底是什么樣子？

　　大家還是能夠看得出來我們的形勢(shì)應(yīng)該還是非常好，現(xiàn)在增長非常好，9月份增長17.1%就是整個(gè)貸款。好多投資指標(biāo)包括最近房地產(chǎn)指標(biāo)也在上升，我還看不出來，我想一個(gè)觀點(diǎn)就是從現(xiàn)在流動(dòng)性行業(yè)有多少額度，我們的宏觀政策應(yīng)該還沒有什么變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)明年還是有一個(gè)大的增長趨勢(shì)。我們房地產(chǎn)信貸加快，房地產(chǎn)資金來源也是加快，所以我真是對(duì)這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是有一種擔(dān)憂，這種發(fā)展下去會(huì)過熱，我們的房地產(chǎn)過熱，宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱。這就造成了我們的什么問題呢？從一些數(shù)據(jù)來講，房地產(chǎn)資金來源、增長速度達(dá)到41.3%，特別是其他資金來源，大家看金融形勢(shì)，有時(shí)候覺得銀行貸款并不是很快，但實(shí)際上我們現(xiàn)在好多資金是通過銀行其他渠道，不見得直接從銀行貸款，或者其他融資方式，然后自由投資也好，包括其他投資，實(shí)際上我看房地產(chǎn)市場(chǎng)，看資金要看整個(gè)資金流，這是非常重要，我們現(xiàn)在看到資金流，和我們的整個(gè)資金房地產(chǎn)，這種情況下必然造成房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲。流動(dòng)性過剩，92%流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，大部分向沿海城市，當(dāng)然這兩年向內(nèi)地過渡。整個(gè)資金流非常漲。去年大概兩萬億的房地產(chǎn)投資，配套資金大概是兩萬八千億，資金超過了40%的比重，這種情況下必然造成房地產(chǎn)暴漲，我看不出來房地產(chǎn)會(huì)有大的調(diào)整。會(huì)持續(xù)半年甚至一年爆發(fā)性增長。明年會(huì)出現(xiàn)過渡投資多。房地產(chǎn)增長會(huì)跟實(shí)際經(jīng)濟(jì)有半年滯后，這就意味著明年上半年熱，下半年宏觀政策調(diào)整冷點(diǎn)。

　　第二個(gè)我想講一下政策，政策影響，從這些數(shù)據(jù)和自己感受，好象整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括房地產(chǎn)信貸政策對(duì)房地產(chǎn)沒有什么影響。

　　好象它是一個(gè)很特殊的機(jī)制在起作用。

　　90平米70%的政策到現(xiàn)在還沒有一個(gè)落實(shí)的方案，這個(gè)政策很多是沒有真正的落實(shí)。信貸政策也是，第二套住房問題。

　　調(diào)一下稍微下了，然后接著更猛的增長，然后再調(diào)一下，稍微降的，然后再猛增長。股市最明顯，宏觀調(diào)控政策一來，下了。適應(yīng)了以后馬上又漲了。

　　奧運(yùn)會(huì)開完以后大家還是有所擔(dān)心。深圳問題大家是不是大家讓它注意風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該有意識(shí)。銀行也積極，政府也是積極的。就因?yàn)橐粋€(gè)霧整個(gè)就亂了。很多事件會(huì)影響，比方說北京交通問題，機(jī)場(chǎng)下了飛機(jī)以后我還等了半個(gè)多小時(shí)，因?yàn)闆]有梯子。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)我還認(rèn)為非常大。

　　我感覺明年，包括上面部委這些人擔(dān)心明年經(jīng)濟(jì)調(diào)整會(huì)對(duì)它有所影響，既怕明年投資過快，又再一次反彈，又怕因?yàn)橥獠坑绊憣?dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑，處于矛盾之中。我想它制訂政策還是應(yīng)該溫和的。

　　有人預(yù)計(jì)到08年來自于兩方面的理解。貼息抑制投資過熱，實(shí)際上也是抑制出口增長，出口增長過快，我們形成了那么多產(chǎn)能，鋼鐵每年能達(dá)到1億噸，這種情況下意味著50、60%產(chǎn)能是靠出口來的。房地產(chǎn)本身對(duì)我們經(jīng)濟(jì)增長是一個(gè)拉動(dòng)。這不會(huì)有太低的政策，這取決于二號(hào)住房政策的落實(shí)。中央真是把投資過快、信貸過快作為重點(diǎn)的話，現(xiàn)在溫家寶總理在新加坡的講話，這也是一個(gè)很重要的信號(hào)。我們實(shí)際利率是負(fù)，升息實(shí)際上就是正利率，然后你投資過快也好，房地產(chǎn)過熱也好，主要是升息問題。

　　美國至少升了5.5，中國最高可能會(huì)升到4.5。包括現(xiàn)在貸款者也在考慮這個(gè)成本，今年五次加息，明年元月份開始你欠20、30年全部加進(jìn)去。我老說利率對(duì)貸款者來講是一個(gè)平均值，取決于平均利率。我們現(xiàn)在很多貸款抉擇平均利率。美國人很多選擇固定利率。

　　我們國家是浮動(dòng)利率，意味著你的成本是20年貸款平均值。升息為什么影響？一次升息沒有影響，一次降息也沒有影響，取決于20年貸款的成本。利率水平上升這么一個(gè)趨勢(shì)，這個(gè)成本應(yīng)該不低。我們講國家應(yīng)該是對(duì)第一套住房者采取優(yōu)惠，跟第二套住房有所區(qū)別。我們?cè)瓉硪恢敝v房地產(chǎn)政策最重要是房地產(chǎn)本身的政策，我們房地產(chǎn)政策國家有一個(gè)基本目標(biāo)，現(xiàn)在按照住房這個(gè)政策實(shí)施的話，我想意味著我們主張房地產(chǎn)基本政策目標(biāo)，鼓勵(lì)擁有一套住房，第二套住房我不是不讓你買，我抑制第二套住房，但是你第二套住房可以改善。我按套優(yōu)惠，將來收物業(yè)稅，也是按照可以免稅的?；拘枨笕司?0平米都是免稅的。30平米以上累計(jì)質(zhì)的。主要目的是抑制投資需求。

　　第三談一下房地產(chǎn)主要問題在哪里？

　　我們說供給問題是最主要的問題，當(dāng)然有些問題是需要政策調(diào)整的，我們從98年開始到去年房地產(chǎn)增長投資方面是24%，投資增長速度就是房子的增長速度，房子是供給，供給增長達(dá)到20%以上的增長還不夠嗎？很多原因就是現(xiàn)在很多房子是誰買的？不是需要房子的人買的，而是投資者買的。有的人買十套、八套的多的是。美國做生意留學(xué)生也好，做生意也好，他也不住，就是為了投資。他的本身是需求過渡，不是供給過度。供給也有些問題。有人說這是“地荒”，我去安徽，所有的建成區(qū)，土地這些年擴(kuò)張速度大于升值速度。你房子蓋的高高的，就不會(huì)出現(xiàn)土地荒了。我看到北京房子很多地方是土地。紐約是怎么建起來的？就是蓋的高。

　　所以我老說房地產(chǎn)需求過度，就是投資過度。不抑制老百姓基本需求，而是抑制投資需求。我鼓勵(lì)一套住房，第二套住房也不是不讓你買，成本高，首付按揭50%，甚至在全國地區(qū)都可以買。

　　我認(rèn)為中國房地產(chǎn)過熱除了體制原因以外政策以外，容積率政策還有一個(gè)文化問題：國就是家，家就是房子。這么一個(gè)文化的因素起作用，我們房地產(chǎn)從來就是強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，絕不是弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)。97年房地產(chǎn)蕭條的時(shí)候，我們給他配套，他比較強(qiáng)勢(shì)，因?yàn)橹袊颂貏e重視家、重視文化。為了保證房價(jià)過渡波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。你看看韓國房價(jià)如何？一直是呈上升趨勢(shì)，但是它是采取長期的抑制政策，只有兩次：1980年和1998年才采取刺激房地產(chǎn)政策。

　　最后點(diǎn)一下

　　有人說什么拐點(diǎn)，奧運(yùn)會(huì)是一個(gè)拐點(diǎn)，中國房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)，肯定不是奧運(yùn)會(huì)以后，我想肯定是它自身的因素，有價(jià)無市，我們可以講一個(gè)基本觀點(diǎn)，我們這個(gè)市場(chǎng)主要是投資性的需求推動(dòng)的。占了很大的比重，原來是10%、5%，現(xiàn)在是30%，那就意味著以后空間釋放會(huì)很嚴(yán)厲。因?yàn)橹袊f只是在的還沒有經(jīng)理一次房地產(chǎn)衰退，會(huì)不會(huì)蕭條？我們?cè)?jīng)有個(gè)負(fù)增長。九十年代那個(gè)時(shí)候，這是事實(shí)。那種事情可能發(fā)生，大家應(yīng)該有未雨綢繆的意識(shí)，還是對(duì)未來投資小心。

　　也是一個(gè)資金流，沿海資金都減退了，可能就是要中原、西部了。這個(gè)東西可能有一段時(shí)間是這樣，但是從一個(gè)東西角度不會(huì)。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是資產(chǎn)價(jià)。跟我們現(xiàn)在很多投資地沒法比。