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　　各位朋友下午好，我今天給大家講的題目，和大家分享的是地產品牌和產品的升級，大家注意到現在房地產形勢可以說市場化非?？?，我最近去的南京，我最早做市場從南京做起，那個時候有200個開發(fā)商，那個時候有項目的有100家，現在當地是400家開發(fā)商，手里有項目的是40家，我認識的一大批朋友都退出這個行業(yè)的。所以開發(fā)商沒有及時搞土地儲備，現在已經來不及了，上周末從河北回來，拿土地拍賣，來的多是大的開發(fā)集團，當地開發(fā)商都是看熱鬧的。整個房地產行業(yè)的洗牌，不僅帶來房地產行業(yè)一批中小企業(yè)出局，也帶出了一批代理行業(yè)，我們公司收購的國內的設計院，很多小的設計公司過來要求掛牌在我們下面，人家講的很實在，我今年投的4個標，一個沒中，馬上到年底了，發(fā)不出錢。所以一大批的中下游行業(yè)馬上要退出市場。

劉力

　　在這樣的形式下，因為五合國際是做產品的，所以更關注產品本身的變化，所以以下的觀點，是提醒大家注意。

　　第一點，資源配置，頂級產品資源配置的升級，這是我們在三亞做的七星酒店，別墅產品是住宅里面很重要的一環(huán)，我們從上海紫園，一棟是1.3億。這是北京高爾夫球城堡，一棟是3億，原形是蘇格蘭城堡，里面的功能格局是現代的，大家看看平面都是按照歐洲格局做的，包括里面的裝修都是英國風格。

　　這是在北京剛做的豪宅，100多畝地建一棟樓，不會做看房班車，也不會做廣告。作為公寓類的豪宅，北京最貴的豪宅，一平米8萬。這是上海湯臣一品，平面看就是簡單的四式兩廳的格局，惟一的改進就是仆人用房，獨立的電梯，損失是什么？主人的兩個廳沒有通風和采光，賣的是土地周邊的資源。

　　這是廣州珠江新城的平面圖。每戶70平米，售價4000萬。第二個趨勢就是高舒適度節(jié)能升級。典型就是南京鋒尚，高科技，沒有空調、沒有暖氣，衡溫衡濕。未來林河做的別墅，將來是做零能耗。全部是太陽能會所，里面是高精度的裝修，所有的們把手、電開關在1.05的高度。家具、燈具等等都是贈送的。這是臥室，這也是高精度的樓盤，所有的衛(wèi)生間都是單式的，所有的馬桶都是懸掛的，最關鍵的地磚和面磚沒有一塊都是半磚，我們保證了裝修的精度。

　　這樣的產品，和汽車和電器一樣，有兩個指標，一個是舒適度指標，另外一個指標就是能耗，有一個整體的指標，成本只要提高500-800就可以，別墅類的成本要提高1500，我們很多的樓盤，都在1000一平米不是問題。我吃驚的是南方節(jié)能不是很重要，但是現在很多來找我們的是珠三角的開發(fā)商，他們做了很多的項目，他們售價是15-20萬。

　　還有大的企業(yè)會所，也是做高科技的東西。

　　第三個方面就是高精度的升級，因為我們的產品已經售價到這個程度，即便是簡單的小型住宅，在4平米的玄關里面，做一個標準，如何進來不需要開燈，鞋放在哪里、雨傘在哪里，帽子放在哪里，怎么樣干濕分明等等這些細節(jié)標準，在過去住宅里面沒有這些，這些都是不予考慮的，在功能方面，在外觀方面，精度也大大的提高了，我們在廣州做寶華大廈，有兩個方案，新一代的產品時間，全部是平面的，都是很精細的現象，看不出來大的花哨的東西，是新一代工業(yè)產品的代表，材料和工藝發(fā)展這個水平，才會發(fā)展到這個產品。

　　將科技用大建筑立面，就出現了這樣的建筑形態(tài)?？雌饋硎且粋€方的樓，沒有什么特殊的地方，看看所有的細部完全可以和電子產品媲美，看著就手機的滑蓋。

　　第二個方案就是汽車工藝。把它做成這樣的建筑，其他是方的建筑，外觀就是強調線條，幾乎沒有平面，從下往上看包括臺階和下面的燈具，所以這樣的美感是由于加工手段已經能夠做到金屬工藝能做到的。

　　剛剛這兩個例子，一個是電器、汽車，一個是電腦，恰好說明了房地產行業(yè)的產品轉變，產品代表了地產商的品牌，過去地產商的模式可以比作電腦模式，電腦有無數的品牌，里面的硬件是不同廠家生產的，但是不同品牌的電腦之間也沒有什么本質的差別，386、486只是一個級別的標志，不是說某一個電腦有特別的大的飛躍，因為這個行業(yè)沒有核心技術，內涵比較欠缺，所有的部件是主導的產品。

　　這些方式和房地產上一個階段非常的相似，盡管大家的公司名稱不同，但是技術上大家都是等值的，下一步大家都在向汽車模式過渡，無論是奔馳、寶馬等等，都有自己的專有技術，整個的品牌都有自己獨有的一系列技術支撐的，這個品牌有自己的文化內涵，所有的汽車企業(yè)能夠主導整個產業(yè)的創(chuàng)新，特征非常的明顯。所以這是以上三點是我們注意到的業(yè)內變化的模式。

　　最后總結一下，未來房地產競爭無非是三大要素：資本、品牌、產品。

　　資本不必說了，沒有錢不可能一夜暴富，只有產品是可以讓中小房地產企業(yè)一夜翻身，國內有兩個著名的實力，一個是鋒尚，一個是星河灣，每個公司只做了兩個樓盤，這樣的小公司沒有什么資本，都是搞技術和品牌，鋒尚現在和銀行合作，老板原來是第一個民營設計院的院長，他自己懂技術，做了高科技的產品，所以憑產品技術起家，贏得了鋒尚的品牌，憑借品牌獲得了國外資本的合作，對中外房地產企業(yè)是啟示，以上是我一家之言，供各位評判，謝謝。