男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　黃嵐：首先感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)給我們這個(gè)機(jī)會(huì)，今天在青島和同仁共同探討今年、明年地產(chǎn)的形勢(shì)，一直以來(lái)，大家比較關(guān)注的是宏觀調(diào)控對(duì)下一步的影響以及會(huì)持續(xù)多久，我走過(guò)幾個(gè)城市，結(jié)合我的觀察，談?wù)勎业捏w會(huì)。

黃嵐

　　幾年前，上海房?jī)r(jià)突起的時(shí)候，我們說(shuō)過(guò)一句話，一個(gè)城市得病了，就要全國(guó)喝藥的就是宏觀調(diào)控。只不過(guò)這兩年這副藥劑加大加量，現(xiàn)在房?jī)r(jià)問題是全國(guó)的問題，房?jī)r(jià)這兩年突飛猛進(jìn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，無(wú)論是政府還是開發(fā)商還是投資人、消費(fèi)者，都是始料未及的事。

　　那個(gè)時(shí)候我談過(guò)下一個(gè)熱點(diǎn)城市從上海轉(zhuǎn)到北京，當(dāng)時(shí)我大膽的預(yù)測(cè)很多人是反對(duì)的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)也是有宏觀調(diào)控，當(dāng)時(shí)大家都認(rèn)為上海政策經(jīng)過(guò)調(diào)控之后，北京應(yīng)該不至于造成高度的增長(zhǎng)，但是恰恰相反，從2005年開始，尤其是2006年，大大的跌了眼鏡，房?jī)r(jià)的增幅速度是全國(guó)領(lǐng)先的。

　　微妙的變化，宏觀調(diào)控在南方城市已經(jīng)收到效果，來(lái)自于深圳、廣州的市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，宏觀調(diào)控已經(jīng)起到收效作用已經(jīng)產(chǎn)生，那邊的交易量銳減，房?jī)r(jià)有的已經(jīng)開始下滑，上海已經(jīng)在微幅振蕩在調(diào)整，最近的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，北京的房產(chǎn)價(jià)值在高度的增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控對(duì)一線城市的作用沒有下降。

　　前一段時(shí)間我在南方接受媒體采訪時(shí)的觀點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)依然還有強(qiáng)勁的持續(xù)增長(zhǎng)空間，主要的理由來(lái)自于北京的城市后勁的發(fā)展比較充足，前些年珠三角、長(zhǎng)三角的發(fā)展比較快速，北京的上漲也是合理的，上海的房?jī)r(jià)，以現(xiàn)在的投入和技術(shù)，以及國(guó)際地位來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并不是很高，只是相對(duì)于我們內(nèi)地的城市收入來(lái)說(shuō)，是高了一些，這里面有幾個(gè)指標(biāo)是不同的。

　　北京前些年均價(jià)在6000-7000元徘徊，現(xiàn)在四環(huán)的房?jī)r(jià)超過(guò)1.6萬(wàn)，是這樣的水平，今年下半年，實(shí)際上成交量也開始減了，但是成交量的減和其他城市有點(diǎn)不同，成交量的減少是因?yàn)榻灰琢勘婚_發(fā)商控制了，前兩天我的開發(fā)商朋友在東四環(huán)八月份開盤的項(xiàng)目，他們考慮到自己企業(yè)的品牌，考慮到盤子的量，所以就開的比較保守，價(jià)格定在1.28萬(wàn)，開盤之后就放出盤量就是90%，當(dāng)天晚上董事會(huì)開會(huì)，認(rèn)為價(jià)格制定嚴(yán)重錯(cuò)誤，迅速調(diào)價(jià)為1.8萬(wàn)，繼續(xù)銷售賣了50%，董事會(huì)馬上開會(huì)，決策是不賣了。北京還有一個(gè)很重要的原因就是奧運(yùn)體彩，大家在博弈中高度的增長(zhǎng)。

　　除了特殊之外，我們還要談到整個(gè)北京市場(chǎng)的變化，在二線城市當(dāng)中，也會(huì)看到，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷，站在開發(fā)角度來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)產(chǎn)生了誤差，原先賣1.28均價(jià)的時(shí)候，目標(biāo)市場(chǎng)定位很清晰，也看準(zhǔn)了房子賣給誰(shuí)。調(diào)到1.8萬(wàn)的時(shí)候，繼續(xù)有人買，他很困惑，不知道房子是誰(shuí)買的，這就是市場(chǎng)發(fā)生了變化，是我們始料未及的，新的購(gòu)房人群和我們預(yù)計(jì)的購(gòu)房人群是有差別的，市場(chǎng)的容量發(fā)生變化的，原來(lái)我們是針對(duì)當(dāng)?shù)氐谋镜厥袌?chǎng)，大多數(shù)的開發(fā)是周邊的市場(chǎng)，現(xiàn)在的市場(chǎng)的格局發(fā)生很大的變化，一個(gè)很大的特點(diǎn)是由本土市場(chǎng)變成區(qū)域市場(chǎng)，因此研究城市的房地產(chǎn)狀況，可能不單純是本地這幾年市場(chǎng)的表現(xiàn)，更重要的考慮區(qū)域市場(chǎng)的帶動(dòng)，在區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)潛力是多少，以北京為例，在這一輪的高速增長(zhǎng)當(dāng)中，外來(lái)的投資人，幾乎占了50%，高檔樓盤當(dāng)中，外地人比例高達(dá)60%，這樣的話，整個(gè)的購(gòu)房結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，高檔樓盤非本土化的效應(yīng)，購(gòu)買的不是居住需求，而是投資需求，今天大家在進(jìn)行投機(jī)的博弈，在博未來(lái)的預(yù)期，如果未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期好的話，投資人就沒有不進(jìn)來(lái)的道理，就繼續(xù)把錢投到這個(gè)市場(chǎng)。如果預(yù)期產(chǎn)生相反的變化，就帶來(lái)了整個(gè)市場(chǎng)的全面下滑。現(xiàn)在南方市場(chǎng)這種局面已經(jīng)產(chǎn)生了端倪，得非常大的警惕，我認(rèn)為市場(chǎng)發(fā)生了分化，今年我感覺市場(chǎng)分化很明顯，而且我認(rèn)為我們誰(shuí)都無(wú)法準(zhǔn)確的預(yù)言下一年市場(chǎng)會(huì)怎樣，從政策鏈到市場(chǎng)鏈進(jìn)入了迷失狀態(tài)，否則的話，今天作為搞開發(fā)的，不用開第二個(gè)盤，如果資金雄厚的話，你等上一年，你等于是有兩個(gè)盤的利潤(rùn)。土地的快速增長(zhǎng)，又有一些新的原因，比如說(shuō)宏觀調(diào)控政策，實(shí)際上主要是宏觀調(diào)控地根和銀根兩方面，由于在調(diào)控之后，土地的申報(bào)手續(xù)加上指標(biāo)問題，造成有序供應(yīng)的不足，一再申明土地指標(biāo)是夠的，因此造成了房?jī)r(jià)的上漲，這是很大的原因，這是政府角度。

　　另一個(gè)方面，我覺得今年還有很重要的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的資本化，是重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，今天在北京等一線城市，如果你不上市，房地產(chǎn)就做不下去，為什么這么講？是已經(jīng)進(jìn)入資本的時(shí)代，所有的地價(jià)都要一次性付清，所有的土地幅度超過(guò)房?jī)r(jià)的幅度，政府的招牌掛的形式也造成土地價(jià)格的上升，獲得的生產(chǎn)資料必須要走這種招牌的形式。資金是很大的門檻，因此現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)商都在拼命的運(yùn)作資本化，結(jié)合上市，包裝上市，都在做這方面的工作，這輪快速的變化之后，會(huì)造成房地產(chǎn)兩個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)，我認(rèn)為迷津性的企業(yè)將有強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，勻速的擠壓中小企業(yè)，這在一線城市很明顯，一線城市沒有生存空間，要么就是并購(gòu)，要么就是去二、三線城市發(fā)展，在一線城市幾乎沒有。

　　從一線城市反映的速度來(lái)看，在二線城市會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)，對(duì)上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，下一輪問題是資金的問題，再一個(gè)就是品牌的問題。原先在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)當(dāng)中，品牌的作用不是很大，我們房地產(chǎn)企業(yè)，做的是項(xiàng)目品牌，沒有企業(yè)品牌，隨著這一輪的變革，尤其是上市公司，因此企業(yè)變得比項(xiàng)目品牌遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要，比如說(shuō)萬(wàn)科，之后做品牌的，在這一輪競(jìng)當(dāng)中會(huì)處于弱勢(shì)的地位。

　　我認(rèn)為，今天大家對(duì)市場(chǎng)的判斷，我認(rèn)為誰(shuí)都不敢言之過(guò)早，因?yàn)橛泻芏嗖淮_定的因素，從北京市場(chǎng)看是這樣，從青島市場(chǎng)看也是這樣，我首先有一個(gè)大的觀察。這次來(lái)，或者是以前幾次來(lái)，大家告訴我，青島的房?jī)r(jià)還是較為穩(wěn)健的，發(fā)展也是良性的，不和某些城市一樣惡性的增長(zhǎng)，濱海的項(xiàng)目高達(dá)2-3萬(wàn)，還是穩(wěn)定的增長(zhǎng)，我認(rèn)為青島整體的城市價(jià)值，我這個(gè)角度看是低估的，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，和下一步的規(guī)劃和政策有關(guān)系。我認(rèn)為在中國(guó)有4個(gè)濱海城市，它們非常有和一線城市競(jìng)爭(zhēng)的條件，這就是大連、廈門、三亞和青島。這幾個(gè)城市都不是省會(huì)城市，但是他們?cè)诋?dāng)?shù)氐谋憩F(xiàn)都超越省會(huì)城市，他們都是區(qū)域當(dāng)中的領(lǐng)頭羊，我認(rèn)為青島相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)擴(kuò)張大連、廈門、三亞不單是區(qū)域市場(chǎng)，在做全國(guó)市場(chǎng)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)非?？欤麄冇辛己玫暮＞百Y源，有非常好的宜居的環(huán)境，在新一輪的城市化當(dāng)中，會(huì)吸引新的移民進(jìn)來(lái)，而且城市的規(guī)模也具備這樣的條件，這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為青島城市價(jià)值，還有待于提升。因此我覺得對(duì)青島來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)不會(huì)高，只是合理。

　　另外一點(diǎn)，我覺得有一個(gè)迷失的點(diǎn)，就是和股市的互動(dòng)，往往樓市和股市，兩者是有互動(dòng)效應(yīng)的，原先中國(guó)股市低迷的時(shí)候，我們投資渠道較窄，房地產(chǎn)應(yīng)該成為較好的投資品種，為什么那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)沒有起來(lái)？很重要的原因，那個(gè)時(shí)候大家還不知道房地產(chǎn)是金融工具，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，大家買房子是買居住，這歸功于溫州炒房團(tuán)，他們把這個(gè)教給消費(fèi)者，大家都知道買房可以賺錢，從居住的純粹的價(jià)值轉(zhuǎn)向了投資的價(jià)值，也是在一、兩年出現(xiàn)的，在股市復(fù)蘇的時(shí)候，房地產(chǎn)也進(jìn)入了多元化的產(chǎn)品價(jià)值的時(shí)代。

　　在這樣的狀況下，股市的增長(zhǎng)與否和房子有很大的關(guān)系，據(jù)一些數(shù)據(jù)觀察，這一輪股市當(dāng)中，從股市當(dāng)中流出來(lái)的錢進(jìn)入樓市有很多，大家對(duì)目前的房?jī)r(jià)的支撐，房?jī)r(jià)這么高，為什么這么高還有人買？因?yàn)橄M(fèi)者在發(fā)生了變化，不是賣給缺房子的人，有很多的高檔房還是賣給投資的需求者，因此是機(jī)會(huì)市場(chǎng)，如果是機(jī)會(huì)市場(chǎng)的話，一定存在一個(gè)泡沫空間，也實(shí)在無(wú)法判斷泡沫是大還是小，樂觀者認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)觀念中，無(wú)非分為兩派，一個(gè)是樂觀派，一個(gè)是悲觀派，樂觀者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有20年的好光景，這是中國(guó)城市化進(jìn)程算出的賬，比如說(shuō)新農(nóng)村的改造等等，還有大量的住房需求。

　　另外一個(gè)就是上市公司，在今年的市場(chǎng)當(dāng)中的表現(xiàn)，實(shí)際上在做一個(gè)動(dòng)作，為什么資本市場(chǎng)，上市公司今年有拿地的決心，諸位當(dāng)中有非上市公司，你和上市公司拼，你要做好一個(gè)準(zhǔn)備，你要么就不和他玩，要么就和他拼，因?yàn)樯鲜泄静话串?dāng)時(shí)的價(jià)值出牌。上市公司的眼光與非上市公司的眼光不同，上市公司是以未來(lái)2-5年的價(jià)格預(yù)期來(lái)購(gòu)得這塊地，因?yàn)樗写罅康耐恋貎?chǔ)備，上市公司誰(shuí)為王？土地為王。大家看到，一個(gè)個(gè)上市公司在刷新記錄，這就是土地儲(chǔ)備，這一輪的擴(kuò)張當(dāng)中，土地儲(chǔ)備是很快的，上市公司在自覺和不自覺的形成一個(gè)同盟，共同坐莊一級(jí)市場(chǎng)。要把土地價(jià)格拉高，這是對(duì)自己是保護(hù)，對(duì)房?jī)r(jià)是一個(gè)保護(hù)。

　　第二點(diǎn)，以更高的價(jià)格獲得的土地，會(huì)在資本市場(chǎng)有更好的預(yù)期，能更快吸收新一輪資金，一旦解決了資金的瓶頸問題的話，對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期是非常看好的。這一點(diǎn)我覺得進(jìn)入資本運(yùn)作之后，整個(gè)思路上的變化，非上市企業(yè)和上市企業(yè)之間在操作盤面上都會(huì)產(chǎn)生很大的落差。

　　因?yàn)槲磥?lái)2-5年的時(shí)間看這塊土地，就敢高于今年的價(jià)格來(lái)購(gòu)地，我覺得對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)不是問題，我覺得一線城市、二線城市經(jīng)歷過(guò)這樣的過(guò)程，都有這么一套經(jīng)驗(yàn)，我覺得是見怪不怪。

　　我覺得青島剛剛進(jìn)入春秋到戰(zhàn)國(guó)的時(shí)代，過(guò)去有當(dāng)?shù)仄髽I(yè)掌控青島市場(chǎng)，今天有大的資本市場(chǎng)進(jìn)入，就出現(xiàn)在戰(zhàn)國(guó)，這樣就出現(xiàn)了很多的分化，企業(yè)的品牌，到市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，到進(jìn)一步對(duì)消費(fèi)者的影響力，我認(rèn)為都是有很大的挑戰(zhàn)。這論新的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，要求專業(yè)化技術(shù)更高，同時(shí)要求多元的資源優(yōu)勢(shì)要更多，不單純像過(guò)去以地段為王，而是資本，是這么一個(gè)格局。所以金融地產(chǎn)是非常全新的課題，也是非常關(guān)鍵的詞，如果不從金融地產(chǎn)思考的話，就很難思考是怎樣的一個(gè)城市。

　　我對(duì)青島城市不算太了解，但是我從別的城市看，以及這幾個(gè)角度，提出一些問題的思考點(diǎn)，下面圓桌會(huì)議當(dāng)中，會(huì)進(jìn)一步探討我的觀點(diǎn)，和各位進(jìn)行交流，謝謝大家。