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　　2007年8月31日，北京。坐在CBD國貿(mào)中心的23層的辦公樓里，王折(化名)長長的舒了一口氣，“剛剛從北京市土地整理儲備中心回來，昨天他們發(fā)布消息說，玉河歷史文化保護(hù)區(qū)將有10個地塊馬上出讓，我先去看看了解情況，馬上要給董事會寫報告”。

　　王折是公司前期部門的負(fù)責(zé)人，其主要的職責(zé)就是負(fù)責(zé)公司發(fā)展用地儲備，他重要的工作就是看政府部門有哪些開發(fā)地塊推出。“明天就是3周年了，雖然目前市場上還有一些過關(guān)的土地仍在找下家，但我們已經(jīng)不再接觸了”。

　　3年前，2004年8月31日，業(yè)內(nèi)人士俗稱的“8·31大限”，土地出讓方式在那一天完成了驚險一躍。

　　3年前的“土地再革命”

　　2007年8月24日，上海。歷經(jīng)近1小時、百余次舉牌惡戰(zhàn)，上海“黃浦區(qū)163街坊地塊”這塊南京東路的商業(yè)寶地，因蘇寧環(huán)球和香港九龍倉的豪奪而成為目前國內(nèi)樓面地價最貴重的地塊，最終地價相當(dāng)于每平方米6.6927萬元，達(dá)到了掛牌起始樓面地價2.6108萬元的2.5倍有余。

　　5年前的2002年5月28日，以周正毅為法定代表人、注冊于英屬維京群島的佳運(yùn)投資有限公司，以協(xié)議的方式一舉拿下了靜安區(qū)最大的舊區(qū)改造項目——俗稱“東八塊”地塊，被媒體稱為“4萬平米土地出讓金為零”。

　　一年后，號稱“上海首富”周正毅身陷囹圄，在媒體披露的長長的土地清單上，幾乎全部是“協(xié)議出讓”的土地。

　　2006年到2007年，與之關(guān)系密切的多位上海高官丟官罷職，人們更清楚地看到，是什么造就了這位“上海首富”。

　　2000年前后，中國新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮涌動，“協(xié)議出讓”、“零地價招商”等充斥著土地出讓市場，造成國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失，土地領(lǐng)域商業(yè)賄賂嚴(yán)重，市場配置資源的作用不明顯，開發(fā)企業(yè)面臨著不公平、不公開的土地出讓形勢。

　　2002年5月9日，國土資源部發(fā)布了被業(yè)界稱為“土地革命”的11號令。

　　但遺憾的是，各地方已然以“舊城改造”、“公用事業(yè)建設(shè)”等名義違規(guī)供地，拆遷征地矛盾激化。

　　2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，即俗稱的“8·31”大限。

　　“此舉使土地交易更公平，規(guī)范了土地市場，使土地市場有了司法保障；土地在交易前得到正確的估價、比較真實客觀的價位；避免腐敗的出現(xiàn)，招牌掛的方式交易更透明。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說。

　　招牌掛：行業(yè)洗牌的催化劑

　　“‘8·31’也提高房地產(chǎn)公司開發(fā)門檻，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)。”清華大學(xué)房地產(chǎn)金融系副教授王洪表示：“因為拿地需要雄厚的資金，中小企業(yè)因沒有這樣的實力而慢慢地消亡。”

　　市場的發(fā)展也驗證了王洪的話，招拍掛正成為一些知名大開發(fā)商的獨(dú)角戲。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組負(fù)責(zé)人汪勇介紹，2006年，我國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)平均土地儲備為381萬平方米，比上一年增長30.8%。實際上，開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)一個公開的秘密。

　　雙刃劍：高房價的締造者

　　招拍掛為地方政府帶來了大量的財政收入，使政府的政績尤其突出，在目前政府考核經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，制造“地王”也就順理成章地成為地方政府獲取高額利潤的手段之一。

　　“比如，政府在土地出讓中為事前內(nèi)定的開發(fā)商‘量身訂制’競爭條件，排擠其他競標(biāo)者；有的企業(yè)以投資入股名義先控股，規(guī)避增值稅、契稅，再轉(zhuǎn)手倒賣，當(dāng)‘土地販子’，不是真正搞開發(fā)。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系副教授邢亞萍表示。

　　“土地資源的過度集中，造成了囤積現(xiàn)象，客觀上推動了房價的上漲。高地價是高房價的直接締造者。”王洪表示。

　　鏈接：還有多少漏洞可以鉆

　　雖然“8·31”已經(jīng)把招拍掛作為了經(jīng)營性用地的出讓方式貫徹到土地出讓中，但是地方政府和企業(yè)在不自覺中會鉆一些政策的空子，以協(xié)議的方式出讓土地。其中主要的方式包括：

　　1.舊城改造用地：由于舊城改造有很大的難度，地方政府仍傾向于確定開發(fā)企業(yè)來做，逃避招拍掛方式出讓土地。通常的作法是確定土地一級開發(fā)企業(yè)，然后順勢作房地產(chǎn)開發(fā)；

　　2.綠化隔離帶項目用地：此前曝光的北京某高爾夫球場便是以綠化隔離帶的名義運(yùn)作的項目；

　　3.集資建房用地：目前國家對集資建房有嚴(yán)格的規(guī)定，但實際執(zhí)行中政策被大打折扣；

　　4.以公建名義：這是多種方式中的一個，比如企業(yè)參與當(dāng)?shù)匾粋€高校建設(shè)，地方政府把其中一部分用地以協(xié)議出讓給企業(yè)用于地產(chǎn)開發(fā)，以補(bǔ)償企業(yè)的投入；

　　5.小城鎮(zhèn)建設(shè)用地：小城鎮(zhèn)建設(shè)是城市化發(fā)展中不可避免的結(jié)果，但在小城鎮(zhèn)開發(fā)中地方政府也傾向于大企業(yè)作大盤開發(fā)，以低廉價格協(xié)議出讓給企業(yè)運(yùn)作。