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　　地產(chǎn)中介的日子亦越來越難過。部分地產(chǎn)中介人員已經(jīng)開始走上深圳街頭，高舉簡陋的牌子，四處吆喝所謂的“心水樓盤”。

　　深圳樓市：我心惶恐

　　近兩個(gè)月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交偏淡。雖然10月中旬出現(xiàn)小幅回暖，但11月份的季節(jié)性淡季和前期累積的利空因素使市場(chǎng)消極氣氛依然存在。

　　世聯(lián)行市場(chǎng)分析師楊璐預(yù)計(jì)，今年末到明年初，政策與市場(chǎng)的博弈將加劇買賣雙方的觀望情緒。

　　深圳樓市觀望氣氛持續(xù)濃重，市場(chǎng)參與各方的心態(tài)也在發(fā)生著有趣的變化。

　　系列調(diào)控的累積效應(yīng)，首當(dāng)其沖是對(duì)投資客的影響。據(jù)記者了解，不少投資客紛紛由此淡出市場(chǎng)，市場(chǎng)投資比例明顯下降。

　　來自深圳中原深港研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份上半月的成交中，投資比例明顯下降，由9月份的14%降至5%，降幅高達(dá)9個(gè)點(diǎn)，而與6月、7月超過20%的比例更是相差甚遠(yuǎn)。世華地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告也稱，9月份三級(jí)市場(chǎng)的成交以自住客為主，比例占到了9成，這個(gè)數(shù)據(jù)在招商置業(yè)等大型公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也都得到了印證。

　　而記者從深圳的一些中介機(jī)構(gòu)了解到，投資客的恐慌情緒正在逐漸蔓延。不少投資客已經(jīng)主動(dòng)將掛牌價(jià)調(diào)低了10%左右。有投資客表示，調(diào)控措施一項(xiàng)加一項(xiàng)，未來房價(jià)走勢(shì)不明朗，還不如趁早獲利了結(jié)，少賺一點(diǎn)也無妨。

　　投資客抽手，其直接結(jié)果是市場(chǎng)成交慘淡，房價(jià)更是出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。一些新樓盤變相降價(jià)的行為已經(jīng)屢見不鮮，他們一般通過送裝修、送家電、送管理費(fèi)等方式來進(jìn)行。

　　在這樣的情況下，自住買家紛紛動(dòng)了趁低吸納的心思。

　　世華地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從7月份政策不斷出臺(tái)后，投資客受到較大影響逐步退出了市場(chǎng)，而對(duì)于自住客的影響較小，所以自住客比例在整個(gè)交易量中比例不斷攀升。同時(shí)，目前二手房價(jià)存在議價(jià)空間，而未來房價(jià)走勢(shì)又難以預(yù)測(cè)，加上結(jié)婚等剛性需求又急需解決，這直接促使了買家的入市。

　　但并不是所有的自住買家都能為此欣喜，因?yàn)殂y行貸款收緊，又將不少購房者剛剛?cè)计鸬臒崆?ldquo;速凍”回到冰點(diǎn)。

　　由于個(gè)貸額度超計(jì)劃，部分銀行叫停了二手房貸，對(duì)于一手房貸也僅限于在該行擁有房地產(chǎn)開發(fā)貸款的戰(zhàn)略合作伙伴。來自監(jiān)管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳個(gè)人長期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。其中，不少支行上半年就把2007年的額度全部用光。為了兼顧2008年的貸款任務(wù)指標(biāo)，這些支行都停止了住房按揭貸款業(yè)務(wù)。按照慣例，銀行一般都會(huì)根據(jù)2007年的貸款發(fā)放情況，來制定2008年的貸款任務(wù)。

　　黃先生日前就經(jīng)歷這樣一次天堂與地獄的輪回。一個(gè)月前，黃先生看好一處房子，無論是房子本身還是價(jià)格都令他感到很滿意，他爽快地交了定金，只等房產(chǎn)過戶。但不久，中介告訴黃先生，銀行貸款辦不下來，交易無法完成。更讓黃先生郁悶的是，他交出去的2萬元定金能不能要回來還是個(gè)未知數(shù)。因?yàn)閷?duì)方說，銀行貸款辦不下來，屬于黃先生違約。

　　據(jù)悉，這種情況在一、二手樓的買賣中都存在。

　　而股市的深幅調(diào)整，也讓不少買家打消了近期購房的想法。自2007年10月16日上證指數(shù)創(chuàng)出新高6124點(diǎn)以后，股市就一直呈現(xiàn)深幅調(diào)整的態(tài)勢(shì)，部分投資者今年以來的辛苦付之一炬。李先生就不得不將購房計(jì)劃拖延至明年。此前，李先生看中了一套市值150萬元的房子，準(zhǔn)備首付35萬買下來，但不料股市調(diào)整，沒來得及抽身被套牢。“幾天內(nèi)就把首付款吞掉。還是先租房過日子吧。”李先生無奈地說。

　　買家不入市，地產(chǎn)商心里也會(huì)發(fā)毛。在市場(chǎng)成交持續(xù)冷清的情況下，11月深圳又有更多的新樓盤面市。據(jù)深圳中原最新發(fā)布的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月份可能有24個(gè)項(xiàng)目開盤銷售。而10月份深圳樓市推盤量創(chuàng)出一個(gè)小高潮時(shí)，面市項(xiàng)目也才有14個(gè)。業(yè)內(nèi)人士指出，在目前冷清的市場(chǎng)環(huán)境下，更多的新盤推出，巨大的銷售壓力將帶給深圳樓市更多的不確定因素。而事實(shí)上，一些新樓盤變相降價(jià)的行為已經(jīng)屢見不鮮，日前，深圳某品牌地產(chǎn)商更以罕有的低價(jià)開盤，吸引了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。據(jù)悉，該樓盤最便宜的幾套電梯小高層單位價(jià)只有6000多元/平方米，不少高層的單位價(jià)格都為7000多元/平方米。

　　地產(chǎn)中介的日子亦越來越難過。部分地產(chǎn)中介人員已經(jīng)開始走上深圳街頭，高舉簡陋的牌子，四處吆喝所謂的“心水樓盤”。持續(xù)慘淡的成交，正無情地打壓著他們的生存空間。而日前發(fā)生的中天置業(yè)老總攜款潛逃的惡性事件，更是在傷口上又撒上一把鹽。世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華日前在接受媒體采訪時(shí)表示，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)并不平靜。據(jù)其了解，今年7月份地產(chǎn)行業(yè)有1600多人被淘汰，8月份有2800多人，9月份有將近5000多人，估計(jì)10月份有不低于6000人被淘汰。

　　上海樓市：“漲心”不死

　　房貸新政的出臺(tái)冷凍了上海的成交量，進(jìn)入11月以來，上海樓市的成交量一跌再跌，但這卻沒有澆滅購房者的熱情。盡管他們?cè)谟^望，但在宏觀調(diào)控重壓下上海樓市今年依然走出了一波瘋狂行情的現(xiàn)實(shí)面前，他們的心里都深深地打下了“房價(jià)必漲”的烙印。這使得新政出臺(tái)后，盡管量能萎縮，上海樓市的價(jià)格卻仍然昂頭向上。

　　從必跌論到必漲論

　　從2005年到今年，兩年的時(shí)間里，許多上海的消費(fèi)者經(jīng)歷了一個(gè)“洗腦”的過程，那就是從房價(jià)必跌的觀點(diǎn)變成房價(jià)必漲。11月，必漲論喧囂上海樓市。

　　小陳是其中的一個(gè)代表，他是某媒體房地產(chǎn)版記者。在2005年宏觀調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，他是明顯的看空派，并從中外案例列舉了高房價(jià)必跌的諸多理由，但就在今年的8月份，他卻選擇了入市。“看空久了，卻對(duì)自己的感覺越來越不信任。的確無論是從供求還是從政府的實(shí)際行動(dòng)來看，我真的看不到房價(jià)下跌的理由。”小陳說。

　　有意思的是，小陳買下的房子并沒有用于自住，盡管這是他的第一套房子。他用租金來支付目前租賃的房子，并期望房子升值后獲利。他的心態(tài)在目前的上海樓市中很普遍。今年行情的火爆讓很多持幣待購者覺得恐慌，將存款換成房子以避免財(cái)富縮水，并追求房屋的進(jìn)一步升值收益成為他們普遍的想法。也就是說，無論是改善性需求還是首次置業(yè)的剛性需求，房價(jià)仍將上漲成為他們購買的主動(dòng)力之一。

　　地價(jià)大躍進(jìn)

　　消費(fèi)者的必漲論在11月受到開發(fā)商的一次深度刺激?；蛟S是為了支持消費(fèi)者的信心，近期上海房地產(chǎn)開發(fā)商們?cè)诟倶?biāo)地塊時(shí)表現(xiàn)出了令人不可理喻的大膽。其中，新江灣地塊是其中的一個(gè)典型。

　　11月8日，來自新加坡的仁恒置地以2萬元/平方米的樓面價(jià)拿下了新江灣D3地塊，這個(gè)價(jià)格震住了所有在場(chǎng)的開發(fā)商。因?yàn)椋?個(gè)月前，浙江綠城拿下新江灣D1地塊時(shí)樓面價(jià)不過12500元／平方米，而再往前推，去年年底，珠江合生拿下新江灣C2地塊時(shí)，樓面價(jià)甚至僅6676元/平方米。在地價(jià)的刺激下，新江灣板塊突然成為上海炙手可熱的投資熱土，從去年底不過8000元/平方米的均價(jià)，迅速躥升至今年年初的1.1萬元/平方米，直至目前的1.8萬/平方米。而在最新地價(jià)出臺(tái)后，不難預(yù)計(jì)，該地區(qū)的房價(jià)突破2萬元/平方米只是個(gè)時(shí)間問題。

　　對(duì)于新江灣的現(xiàn)象，某業(yè)內(nèi)人士將其斥為“造富運(yùn)動(dòng)”。在地塊條件并沒有實(shí)質(zhì)性變化的情況下，新江灣的房價(jià)暴漲完全來自于開發(fā)商的推動(dòng)，通過巨資競標(biāo)地價(jià)，強(qiáng)行拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，而這種上揚(yáng)并沒有實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的支撐，購房者財(cái)富的泡沫性很大。

　　但不容否認(rèn)的是，開發(fā)商們的大膽正表明了他們對(duì)樓市的態(tài)度：上海樓市上漲遠(yuǎn)未停止。而開發(fā)商的大膽正刺激著消費(fèi)者的態(tài)度：上海樓市牛市正酣。

　　北京樓市：銷售強(qiáng)勁

　　11月份是樓市傳統(tǒng)的淡季，而北京11月新盤項(xiàng)目入市量也較10月份有所下降，據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場(chǎng)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月北京將有35個(gè)新盤項(xiàng)目入市，環(huán)比10月份的46個(gè)項(xiàng)目下降24%。盡管如此，“房價(jià)還會(huì)上漲”的預(yù)期仍然讓消費(fèi)者“瘋狂”。

　　昨日下午在位于東二環(huán)與三環(huán)之間的某售樓處，售樓人員告訴記者，該樓盤剛剛?cè)〉妙A(yù)售許可證，目前還沒有正式開盤銷售，只是開發(fā)商先拿出其中一百多套住房做優(yōu)惠活動(dòng)，正式開盤預(yù)期將在12月。

　　從11月17日推出預(yù)售活動(dòng)起，短短4天時(shí)間，這座樓盤預(yù)售的100多套房現(xiàn)在已經(jīng)只剩10多套。一位顧客想購入一套168平米的三居，盡管已經(jīng)沒有其青睞的朝向，但他最后還是訂了一套。

　　這座東西向的塔樓的開盤均價(jià)將“至少在32000元左右”，而目前的均價(jià)是27000元。售樓人員透露，“到時(shí)候?qū)⒔o所有在優(yōu)惠期期間購買的客戶一個(gè)驚喜。”

　　這份驚喜對(duì)于自住者而言意義不大，驚喜更屬于購房用作投資者。該售樓人員透露，該項(xiàng)目開發(fā)商的一位老客戶出手“訂了幾十套”。由于該樓盤地處CBD，區(qū)位條件十分優(yōu)越，再加上附近可供樓盤稀少，因此未來還有很大的升值潛力。

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場(chǎng)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月以中小戶型為主的項(xiàng)目上市量大增，其中小戶型項(xiàng)目為14個(gè)，與10月持平，占比達(dá)到40%，創(chuàng)下今年以來的新高。業(yè)內(nèi)專家指出，房價(jià)上漲的預(yù)期，造成了開發(fā)商“惜售”心理越來越濃，因此，新開盤項(xiàng)目持續(xù)減少，而小戶型項(xiàng)目占比提高，主要在于“90平方米/70%”調(diào)控政策的逐步落實(shí)。隨著中小戶型供給進(jìn)一步增加，北京住房市場(chǎng)的供應(yīng)格局將得到改變。

　　中大恒基數(shù)據(jù)顯示，11月開盤的小戶型，均價(jià)將超過每平方米12000元。在11月入市的14個(gè)中小戶型項(xiàng)目中，共有5個(gè)純新盤，分別位于京城東、南、西、北的朝陽、大興、豐臺(tái)、海淀，除大興區(qū)的小戶型項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目均價(jià)都超過了每平方米15000元。