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　　經(jīng)適房對于商品房的價格有沒有拉動力？大量推出保障性住房會不會帶動商品房價格下跌？關(guān)于這兩個問題，目前沒有明確正統(tǒng)的答案。即使在專家的眼中，也像哈姆雷特的抉擇。

　　核心提示

　　在今年最后兩個月，武漢市經(jīng)濟適用房將扎堆面市，有關(guān)武漢市前十個月只推出3243套經(jīng)適房，住房保障又將流于形式的說法，已經(jīng)不攻自破。

　　11月7日，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局對外公布：11月初漢陽漢江苑、硚口百姓之春二期一組團2個項目將上市銷售，共推出住房2474套。12月底前，還將有9個項目，總建筑面積73.36萬平方米，住房8514套，逐步上市銷售。

　　有心人不難發(fā)現(xiàn)，這1萬多套的經(jīng)適房位置，盡管很偏，但相對于江夏、陽邏等郊區(qū)，又有明顯的優(yōu)勢，同時，經(jīng)適房項目還有明顯大盤化的趨勢，此外，經(jīng)適房2800元/平方米的封頂價，讓一些人開始擔(dān)心，對于均價3000元/平方米左右的樓盤，是否有“沖擊波”的意義？

　　經(jīng)適房對商品房的拉動力

　　經(jīng)適房對于商品房的價格有沒有拉動力？大量推出保障性住房會不會帶動商品房價格下跌？關(guān)于這兩個問題，目前沒有明確正統(tǒng)的答案。即使在專家的眼中，也像哈姆雷特的抉擇。

　　一個觀點來源于中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌：“同一個地段，商品房一個價格，經(jīng)濟適用房一個價格，那么經(jīng)濟適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會對商品房價格有一個拉動作用。”這一部分觀點的論據(jù)是：房價之所以持續(xù)走高，除了市場秩序紊亂和購房者心理影響等因素外，最根本的原因還是得從需求與供給關(guān)系上去找。前段時間，豬肉價格上漲，有些地方政府將大量儲備豬肉投放市場，使自由市場上的肉價漲幅得到了有效抑制。“那么，在房價高居不下之際，政府為什么不大量興建廉租房和經(jīng)濟適用房，加大市場供給總量，從而使房價在市場規(guī)律作用下自動地降下來呢？”

　　在這個問題上，中國指數(shù)研究院華中分院院長朱戈代表著另一種觀點：“沒有影響。”朱戈所持觀點的依據(jù)是：房地產(chǎn)市場是兩個切面，政府負(fù)責(zé)保障性住宅，而市場有自由生存的商品開發(fā)市場，“就像硬幣的兩面，是互不干涉的。”

　　“如果硬要將兩者牽涉到一起，在一種情況下可能有影響，那就是整體房價不高的時候。”朱戈說，如果整個市場的房價不高，與經(jīng)適房沒拉開距離，那么經(jīng)濟適用房大量推出，可能會影響市場的走向，但是從目前的武漢市來看，這種情況是不會出現(xiàn)的。

　　朱戈認(rèn)為，首先1萬多套，相對整個市場需求而言并不算多，依舊是供不應(yīng)求；其次，政府對經(jīng)適房的審核越來越嚴(yán)格，是有特點的人群，不會分流商品房的客戶。“目前一部分開發(fā)商擔(dān)心經(jīng)適房大量推出影響房價，主要是因為以前政府對購買人群的資格審核不嚴(yán)格，一部分有購買力的市民，就選擇了經(jīng)適房，而放棄購買商品房。”

　　對于供需關(guān)系的理論：加大供應(yīng)就會降低房價的說法，朱戈表示，“房產(chǎn)市場的價格上漲，不是簡單供求關(guān)系，還包括金融問題、社會結(jié)構(gòu)問題、社會矛盾、地方財政平衡、城市競爭等問題。應(yīng)該用社會發(fā)展的角度看市場這一塊。”

　　經(jīng)適房已進(jìn)入“大盤時代”

　　其實，年底大量經(jīng)濟適用房上市只是一個側(cè)面，讓商品房市場感覺壓力的還來源于另一個方面：武漢經(jīng)適房已進(jìn)入大盤時代。

　　根據(jù)武漢市統(tǒng)計局一季度的數(shù)據(jù)，該市當(dāng)季經(jīng)濟適用房開發(fā)投資完成4.92億元，比去年同期增長108.8%。同時，有數(shù)據(jù)顯示，在2006年計劃的15個經(jīng)濟適用房項目，建筑面積在30萬平方米以上的占了5個，其中，最大的項目計劃面積在79.19萬平方米。

　　而一直以來，市民對于經(jīng)適房的詬?。褐苓叺缆凡欢?、小區(qū)內(nèi)配套不方便，也得到改善。

　　國土房產(chǎn)部門透露，截至去年底，武漢市已累計為經(jīng)濟房小區(qū)投入市政公共配套資金30余億元，今年該市將確保經(jīng)濟適用房政策性投入不低于7億元，搞好經(jīng)濟適用房的配套。

　　最新的信息顯示：武漢市建委透露，今年該市計劃投入兩億多資金，為“香緹美景”、“百姓之春”、“惠民苑小區(qū)”等10多個經(jīng)濟適用房項目，配套建設(shè)11條“惠民路”，方便周邊居民出行。

　　此外，按規(guī)劃，今后武漢的經(jīng)濟適用房項目將重點布局在三環(huán)線周邊區(qū)域，配套的進(jìn)出道路將與房屋并行建設(shè)，緩解經(jīng)濟適用房小區(qū)居民“出門難”。

　　中南財經(jīng)政法大學(xué)教授張東認(rèn)為，大量投入經(jīng)濟適用房的建設(shè)，必定會改善中低收入用房的供給，“到2008年，我們將看到比較理想的變化。”

　　影響》》

　　郊區(qū)盤首當(dāng)其沖？

　　經(jīng)適房因為其特殊性，對于郊區(qū)盤有何影響呢？

　　武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理馬志軍的觀點十分明晰，因為商品房市場與經(jīng)適房市場的客戶群不一樣，同時，目前整個市場的剛性需求仍沒得到滿足，自然不會受到影響，但對于郊區(qū)盤而言，“有兩部分潛在客戶將被分流。第一類是‘拆遷戶’，拿的補貼可以買經(jīng)適房，又可以買郊區(qū)盤，如果同樣的地段位置，自然會選擇經(jīng)適房；第二類就是對房價很敏感的人群。”

　　朱戈表示，經(jīng)適房其實與低端商品房并不存在可比性，但目前出現(xiàn)這樣的對比，是“因為經(jīng)濟適用房的價格還有些偏高，與一些商品房并沒有拉開距離。”

　　一個讓市民擔(dān)憂的問題是：如果因為沒拉開距離，導(dǎo)致低端樓盤的客戶被分流，那些郊區(qū)盤，是否會提升價格，來拉開距離呢？

　　從整體來分析，這種假設(shè)有“杞人憂天”的感覺，“樓盤的推出還是有自己的定位，比如在江夏的樓盤，硬要賣出光谷的價格，是不會有消費群體的。”

　　但更讓人放心的是，經(jīng)適房以后要走的路線，將以“出租”為主，不再出售。“買得起房就買，買不起就租，這才是市場機制下的住房保障制”。

　　市民：經(jīng)適房

　　還是有些“頭重腳輕”

　　武漢要推出11000套經(jīng)濟適用房，但已參加過3次搖號的汪金香并不樂觀：“只不過多了幾次搖號機會而已”。每次搖號，幾個人“爭”一個號，“希望不大。”

　　其實，以汪金香一家三口，目前1000多元的收入，經(jīng)濟適用房2800元/平方米左右的房價，即使搖中號，依然買不起。王大爺就有過這樣的經(jīng)歷。去年底，他在麗華苑搖中一套小高層，每平方米2698元，但兩成3萬多的首付對于他而言，無疑是個“天文數(shù)字”。

　　“我每個月2000多元的工資，以武漢現(xiàn)在的房價，怎么買得起房子？經(jīng)適房還可以承受，可是為什么我就不能買呢？”武昌某文化公司的張威說。