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　　 洪海：謝謝饒博士用他富有感性的語言來給大家的視聽盛宴。在05年濱海深圳活動之后，07年初我們又做了一個跟城市與海相關(guān)的傳媒活動，叫“移民與海”，可能很多朋友在電視上看過系列的片子，在這個片子中我們走過了一些南美國家，有巴西、古巴、阿根廷，去參與了當?shù)氐奈幕录凸?jié)慶活動，去領(lǐng)略當?shù)氐臑I海生活風情。我記得在智利那部片子的結(jié)尾做了一個設(shè)計，我們找了智利當?shù)氐囊粋€女孩兒叫羅寧娜，智利很多人對中國的文化非常熟悉，我們請羅寧娜在智利的黑島上，也就是涅努達(音)的故居門前用漢語朗讀“孩子”，從明天起做一個幸福的人，關(guān)心糧食和蔬菜，我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，其實在很長一段時間當中我并不太理解這位20世紀80年代的先鋒詩人，用這么簡單的詞句組合何以流傳的這么久遠，在那一刻，在我們拍片子時，當那個智利的女孩飽含深情朗誦這首詩的時候，我突然明白了，其實很簡單，大家說出了對海洋的夢想，就像剛才饒博士說到的那樣，大海是感性的，山是理性的，對海洋的想法是一種感性的回歸，是每一個人內(nèi)心當中一種潛在的意識。

　　接下來有請今天發(fā)言的最后一位嘉賓，來自星彥地產(chǎn)的總經(jīng)理助理、資深研究人士劉瑩女士。

　　劉瑩：各位來賓，大家下午好！今天我們聚在這里，剛才也聽到各位專家從經(jīng)濟的、城市的、人文方面的、建筑方面的，對于整個東部的鹽田區(qū)域做了一個專業(yè)的闡述，我在這里代表星彥地產(chǎn)跟大家一起從房地產(chǎn)市場和消費群體的角度來分析我們對于鹽田區(qū)域的認知，并且來分享一下我們在過去三年時間里對于鹽田區(qū)的一些研究的觀點。

　　在早幾個月前我們做了一次鹽田區(qū)的論壇，我們當時提出了“鹽田居住價值已經(jīng)被研究低估”的命題，而且是從區(qū)域?qū)傩?、交通利好、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及居住價值等幾個方面做了多重的論證，來印證我們公司的觀點。經(jīng)過了將近半年時間，在經(jīng)歷了新一輪政策的洗禮之后，重新審視我們當初對于鹽田片區(qū)的種種判斷，我們發(fā)現(xiàn)新政后震蕩最明顯的幾個區(qū)就屬于新政前漲幅最大的區(qū)域，而鹽田區(qū)域恰恰卻是獨善其身的一個狀況。結(jié)合二手市場的一些成交數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，沙頭角、鹽田港包括梅沙區(qū)域，在新政前后價格波動的幅度基本上與羅湖區(qū)、福田區(qū)等成熟區(qū)保持一致的，這也印證了我們當時關(guān)于鹽田城市中心化的判斷。將近半年之后隨著我們對這個區(qū)域研究的深入，我們對這個區(qū)域又有了一些新的認識，在這里，我們拋磚引玉提出一些核心觀點與大家共同探討。

　　關(guān)于鹽田區(qū)的區(qū)域形象，恐怕很多人的記憶都停留在休閑旅游、海濱度假，甚至包括很早年的中英街的概念上，而地產(chǎn)項目的分布是非常零散的，區(qū)域整體的形象缺乏強勢的宣傳和推導(dǎo)。什么促成了鹽田在2007年的巨變呢？我們研究提煉了四大要素，以下的論述將從泛中心區(qū)化的發(fā)展趨勢和城市發(fā)展的矛盾資源、物質(zhì)財富再升級以及其所帶來的需求的變化這樣幾個角度來闡述我們的觀點。

　　首先我們講城市格局變化的問題，在PPT上可以看出來，應(yīng)該說鹽田區(qū)的發(fā)展很大程度上受益于中心區(qū)中心化的大勢，一般我們認為趨向中心化，項目規(guī)劃定位對于項目的邊際效應(yīng)是最大的，我們從交通、產(chǎn)業(yè)、城市化三個方面來闡述鹽田作為城市新生核心區(qū)域的一個定位。

　　交通在改變房地產(chǎn)格局的過程中扮演著非常重要的角色，在這里，我舉幾個簡單的例子，通過這樣這些例子來表明每一個新興區(qū)域的興起都是從享受交通改善的利好帶起的。從99年濱海大道以及今年年底福龍路的開通，包括08年整個鹽田區(qū)第二通道的開通，這樣的一些交通利好都能夠快速提高整個區(qū)域的城市價值和經(jīng)濟價值。以龍華為例，在龍華的發(fā)展中交通是非常重要的，今年南坪的開通還有今年年底將要開通的福龍路，這些都使得原來龍華新區(qū)的價格在七千多左右攀升到今天一萬三的水平。以前走民治大道去龍華給人一種郊區(qū)的感覺，但是開通了福龍路以后完全是一個新城市的感覺。鹽田第二通道預(yù)計將于明年正式開通，屆時從市區(qū)到鹽田的時間將大大縮短，通行時間很快從60-90分鐘很短縮短到三、四十分鐘，根據(jù)我們的調(diào)查，60%的客戶都能接受上班通行時間在60分鐘的限度，可見第二通道將成為改變鹽田城市格局最關(guān)鍵的一環(huán)，也是啟動的一環(huán)，事實也證明第二通道的開通，近期鹽田區(qū)的項目已經(jīng)開始大量的出現(xiàn)羅湖、福田甚至南山的一些有車一族來進行物業(yè)的購置，從這方面可以看出交通的利好推動作用已經(jīng)提前釋放了。

　　從產(chǎn)業(yè)上來看，它對城市格局的影響也是非常巨大的，2006年3月31日港區(qū)聯(lián)動試點啟動，鹽田港保稅區(qū)物流園區(qū)企業(yè)的入駐，未來第三方物流將形成非常大的規(guī)模，行業(yè)和企業(yè)間的關(guān)聯(lián)度將大幅增強。另外隨著整個港區(qū)的發(fā)展，鹽田也相繼吸引了一些高技術(shù)含量、市場前景非常看好的高新科技企業(yè)，這樣一些企業(yè)的入駐使得整個鹽田港的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加趨于合理，這也為鹽田成為新的城市中心區(qū)域奠定了非常堅實的基礎(chǔ)。

　　接下來我們列舉了鹽田區(qū)產(chǎn)業(yè)置換以來產(chǎn)業(yè)人員結(jié)構(gòu)的變化和相關(guān)數(shù)據(jù)，從PPT上可以看到，物流和高新企業(yè)已然成為這個區(qū)域重要的增長勢力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變?yōu)辂}田注入了新的活力和生命力。

　　物流產(chǎn)業(yè)方面，深圳港是全球第四大港，深圳港主要是由東西兩大港組成的，而鹽田港06年整個集裝箱吞吐量是886萬標箱，占整個深圳港區(qū)一半的市場份額，而珠三角是中國目前最具活力、最具競爭力的制造業(yè)基地之一，為我們這個港區(qū)的發(fā)展提供了非常強勁的動力，未來在鹽田港轉(zhuǎn)型升級的過程當中，鹽田本地需求結(jié)構(gòu)將會發(fā)生很大的變化，而港口在地產(chǎn)升值的過程當中起到了非常強有力的支持作用。

　　在整個城市的發(fā)展當中，資源的矛盾作為普遍的社會問題越來越為人們所關(guān)注，而隨著城市人口的迅速膨脹，土地、景觀以及其他不可復(fù)制的資源和人口的快速增長帶來了無限需求之間日益的矛盾的加深，而這種矛盾在深圳是越來越深化的。我們從鹽田與整個深圳的供求對比發(fā)現(xiàn)，隨著深圳供求日益的緊張，鹽田區(qū)在全市范圍內(nèi)成為了新的城市主角，也就是說成為了市場新的供應(yīng)區(qū)域。在這里我們重點分析了2007年以來鹽田與羅湖、福田、南山等核心區(qū)域的走勢對比，我們認為在價格門檻導(dǎo)致城市需求轉(zhuǎn)移的前景之下，隨著福田、南山等核心區(qū)域的價格高企，鹽田的需求將會逐漸轉(zhuǎn)型。

　　通過梳理對深圳高端住宅的發(fā)展路徑，我們發(fā)現(xiàn)早期的高端產(chǎn)品很大程度上是對于稀缺的景觀資源的占有來實現(xiàn)的，而隨著新海岸快捷高效的城市功能的崛起，鹽田將成為這個城市最后一塊“奶酪”。我們發(fā)現(xiàn)除了大家熟知的海資源之外，鹽田的其他資源，碧海藍天、棧道以及一些海港資源都是整個城市生活中缺一不可的要素。而在新型的社會結(jié)構(gòu)下，知識、想象力和創(chuàng)意力已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的新動力，近年來深圳一批走在財富前沿的人，在新的商業(yè)模式下，正以超常規(guī)的速度創(chuàng)造著社會上的財富，并且?guī)恿素敻坏纳?。作為城市新興的中上階層他們對于消費的典型特征是追求真正的舒適和享受，東部資源將逐漸因為這部分客戶的興起而重估。

　　結(jié)合馬斯諾的理念，我們對于人居進行了重新的分析，從這個角度來說，資源的占有將成為財富追逐的終極目標，東部藍灣的需求將會被不斷的放大。從鹽田區(qū)的產(chǎn)品線上我們可以看出來，近幾年產(chǎn)品產(chǎn)生的趨勢，高端的產(chǎn)品越來越注重舒適享受的功能，而低端的功能則日趨經(jīng)濟實用化。

　　接下來我們將從社會的變化發(fā)展、家庭結(jié)構(gòu)的變遷分化等方面分析客戶需求的變化，一個明顯的趨勢是需求將從最初的單一化向多元化方向發(fā)展。首先是人與城的關(guān)系，城市生活在給我們帶來便利的同時也引發(fā)了很多諸如污染、交通的問題，城市綜合癥越來越引起了人們的關(guān)注，并引起了諸多思考，一個很明顯的變化即是人們對于健康問題的關(guān)注，當社會經(jīng)濟提升，人們對財富的積累導(dǎo)致了對生活品質(zhì)的看法和態(tài)度，表現(xiàn)在需求上也就是對一種自然的、生態(tài)的居住環(huán)境的需求，鹽田因此成為了置業(yè)者的新寵。

　　我們再從社會的構(gòu)成細胞——家庭結(jié)構(gòu)的變化來看，在新的城市發(fā)展的過程中，家庭的結(jié)構(gòu)變化帶來了有效需求的放大，隨著人們生活獨立性的需求越來越強烈，家庭結(jié)構(gòu)迅速分裂，以前由一套房全部解決三代居的狀況，現(xiàn)在需要由三套房來解決，每一類客戶需求的多元性，使得鹽田無疑成為了多元化需求的最佳腹地。我們以沙頭角的東埔海景花園為例，多元的需求使它具有了較高的成長性。我們的觀點是鹽田最具有核心價值的資源是我們的海景資源、山海資源和港口資源，而中心化為區(qū)域發(fā)展提供了這樣一個機會。星彥在最近三年時間里一直致力于關(guān)注鹽田片區(qū)的發(fā)展，我們非常希望在不遠的將來星彥能夠和大家一起分享東部巨變帶來的果實。

　　我的演講到此結(jié)束，謝謝！