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城市地理演變格局下的東部人局價值新發(fā)現(xiàn)
洪海：謝謝陳詩濤女士。
前一段時間市規(guī)劃局發(fā)布了一個有關深圳八大城市組團的規(guī)劃當中我們看到將整個鹽田片區(qū)、將整個大鵬半島大部分區(qū)域列為東部生態(tài)組團，這也是一個非常重要的規(guī)劃上的線索。當你去整理整個鹽田區(qū)的濱海資源時我們會發(fā)現(xiàn)這樣幾個有趣的數字，整個鹽田區(qū)的面積大概是72平方公里左右，其中海岸線的資源有將近20公里，2006年鹽田區(qū)政府又專門規(guī)劃處了在整個鹽田片區(qū)有88公頃的純居住區(qū)，這一片就是用來給開發(fā)商建造純居住生活配套的環(huán)境，當我們去整理鹽田區(qū)整個資源的時候同時也發(fā)現(xiàn)另外一個非常有趣的數據，這兩年深圳房地產的漲幅大家都是有目共睹的，已經成為全中國第一了，但是當你去梳理2003年到現(xiàn)在為止鹽田區(qū)的漲幅時，你會發(fā)現(xiàn)鹽田區(qū)一直還是維持著10%左右的溫和漲幅，2003年到現(xiàn)在的區(qū)間當中我們發(fā)現(xiàn)福田、羅湖和南山的房子漲幅大概有3-4倍左右，一些高端的房屋漲得更高。那為什么鹽田區(qū)會是這樣一個價格洼地呢？為什么大家還沒有去關注鹽田呢？在2007年以前星彥地產做了一個調查，2007年以前置業(yè)者在去買房子的時候有多少人看過鹽田的房子呢？2007年只有5.5%的人看過鹽田的房子，2007年春交會開始我們又有一組數據，現(xiàn)在在東部的項目當中，前來咨詢的客戶有5成左右的客戶是羅湖、福田、南山的。為什么會有這樣的變化呢？接下來我們聽一聽來自著名的城市研究專家，社科院的高海燕博士為我們所做的話題探討。
高海燕：謝謝主持人，謝謝各位，我不是“著名的”，我跟主持人說的一樣，我是“非著名的研究人士”。談鹽田，其實我們談的有點晚了，如果是從整個人居版圖來看，晚可能對鹽田不是一件壞事，鹽田在我們公眾的認知中一直也不是一個居住的熱點，它不是一個熱點片區(qū)，既不是普通人選擇的熱點地區(qū)，也不是樓價漲勢的熱點地區(qū)，對它居住價值的認識可能還存在于一小部分人中間，這可能與它過去居住供應量的關系有關，它一直是一個供應量的小區(qū)，鹽田作為深圳的一個區(qū)，在房地產方面一直是供應量的小區(qū)。第二與它產品的高端性有關系，因為它特殊的海資源、特殊的山景資源，還包括狹小的土地供應的空間，導致它過去開發(fā)的產品是高端化產品，高端化產品總是屬于少數人的，它只能在少數人中間產生共識，所以說它不能成為一個熱點地區(qū)。
今天給我的題目是“城市格局的變化所帶來居住地理的變化”這樣一個主題，實際上這么多年深圳城市的發(fā)展，城市地理又在發(fā)生變化，可能要顛覆和推翻很早以前的城市認知和城市格局，比如說我們這個城市的地理在很多作用力下正在發(fā)生變化，第一、我們的通路工程，這么多年來深圳的通路工程改變了城市傳統(tǒng)格局的認知，向東走既有深鹽第二通道的建設，還有地鐵線的建設，到了東部龍崗以后還有深惠公路一直通到惠州，西部由我們的深南大道西，就是寶安大道的開通，當然還有地鐵線的建設，包括地鐵2號線幾個月以前就得到了國家計委的批準。向南走，福田新口岸的啟用，有句話叫“深圳經濟向南”，向北走有龍崗交通樞紐地位的突顯，整個城市的格局在通路工程的演變下已經不是過去傳統(tǒng)意義上理解的深圳了，今天城市的地理分界線又發(fā)生了變化，我們所了解的東部、西部都已經和以前不同，現(xiàn)在我們是以西部通道、東部通道在界定城市的概念，現(xiàn)在的深圳西是南山寶安是深圳西，深圳東是深圳通道以東的地區(qū)是深圳東。原來我們所理解的偏遠地區(qū)或者陌生地區(qū)，或者邊緣化地區(qū)中心化了，比如現(xiàn)在華僑城不能叫西邊的，它就是城市的核心區(qū)了，是功能的核心區(qū)地區(qū)，在經濟地理上，在未來的城市格局上華僑城跟南山沒有關系了，盡管從稅收的角度還是南山區(qū)的，但從城市地理格局上跟南山已經沒有關系了。東部也是這樣子，東部發(fā)生了變化，我看星彥做的報告里也包含了鹽田核心化的問題，我覺得這個話不夸張，很多人以為這是營銷的一種噱頭，不是，它確實是城市格局放大以后原先邊緣化的地區(qū)中心化了。
第二，一個重要的因素就是深圳的經濟發(fā)展、深圳人的財富上升導致了大多數人或者導致這個城市的人群，心中城市邊界意識的發(fā)展，2005年以前深圳的人均GDP是多少？深圳人均GDP是6000美金，今天我們談深圳的人均GDP，已經達到8600了，這已經是一個基本能進入發(fā)達國家的人均GDP水平，這種水平決定了生活方式，決定了消費邊界，決定了你的生活質量，人有錢了，城市人群的整體生活質量提高了，城市邊界是延展的，這是個社會學概念，不是經濟學概念，前面講的是經濟概念，這里講的是發(fā)展概念，每個人的生活指數跟你對生活的把控是有感到的，跟你的生活邊界有關系的。八千多美金的人均GDP在推動自我生活地理概念的擴大，以前的概念可能覺得出關是弱勢人群，出關很不方便，現(xiàn)在你在寶安買一套房子還有人議論你嗎？現(xiàn)在只有在寶安買房子，包括未來在鹽田買房子，這是很正常的事情，但在五年以前就不正常，覺得你是弱勢人群，你為什么不在福田買房呢？為什么不在南山買房呢？但是隨著城市建設的放大，關內外一體化的發(fā)展，我們本身對空間擁有的欲望加強了，所以才有了“2小時生活圈”、“1小時生活圈”的放大，以前怎么沒有“2小時生活圈”、“1小時生活圈”呢？這不是因為特區(qū)報搞的策劃，以前沒有是因為社會基礎不存在，你再推動，人們經濟能力的發(fā)展、自身對空間的占有欲望還沒有到這一步，所以你再怎么推都形成不了共識，在今天我們再談“2小時生活圈”的時候，你把珠三角用2小時生活圈來界定的時候，鹽田怎么可能不是一個中心化的地位呢？
當然，有的人可能說鹽田確實是過去大家買房買得比較少，但是它還有很多因素，比如它的局限性造就了它高端化的居住價值的品質，比如說它的居住小區(qū)，大家知道鹽田一年的地區(qū)生產總值才170億，170億是個什么概念呢？幾乎相當于寶安的1/10，鹽田是個經濟小區(qū)，經濟小區(qū)會導致財政力量不夠，財政力量不夠對基礎設施的供應是不充分的，很多公共設施的建設供應可能存在不足，寶安用那么多錢“砸”出一個中心城來，鹽田就沒有這樣的經濟實力，寶安的財政收入相當于鹽田的6倍，還有一個問題是人口小區(qū)，鹽田區(qū)盡管叫一個區(qū)，人口只有近22萬，這和寶安和別的區(qū)是沒有比的。這和居住有什么關系呢？第一，內源式的需求不足，內部的人口規(guī)模比較小，外部的普通人群向鹽田的轉移還沒有形成，這種內源式需求就不可能催生一個規(guī)?；钠胀ㄗ≌鰜?，還有比如它的社會零售品總額2006年全年只有21個億，以寶安為例，寶安是332億，為什么有大的商業(yè)中心出現(xiàn)，有大的商場出現(xiàn)，有大的購物街出現(xiàn)，因為是有足夠的消費力作為支撐的，鹽田只有這樣的社會消費力時是沒有辦法支撐這樣大的現(xiàn)代商貿發(fā)展的，這也決定了鹽田不可能發(fā)展規(guī)?；钠胀ㄗ≌阒荒馨l(fā)展已經存在的住房升級、住房更新，鹽田的土地供應量在六大城區(qū)里是最小的，它不可能有足夠的土地以供發(fā)展普通住宅。這些決定性因素都決定了鹽田只能走產品高端化，比如我們到鹽田區(qū)，路口收費的問題，普通人是沒法承受的，但是我想高端住宅品質的人，對他們盡管有一定影，但他是可以承受的，再一個高端化住宅產品不需要傳統(tǒng)人口和新興人口的混雜，既有山，又有海，又有比較少的人，這對鹽田來說就比較適合。這些整體的宏觀經濟環(huán)境和鹽田的基礎，再加上鹽田原有的傳統(tǒng)海居山居的資源，注定鹽田是低調的，是因為它安靜，是因為它的供應量小，同時鹽田可能注定也是高調的，是因為它只能發(fā)展相對高端的居住產品。
當然鹽田還有一些元素是可以說到的，如果我們把它定義在一個相對高端的價值區(qū)域，它還有一些因素是可以說到的，比如它是廣東省最早的國家生態(tài)示范城區(qū)，鹽田的生命覆蓋率是廣東最高的，污水處理率是95%，這些資料是我從環(huán)保局查的，鹽田空氣一級、二級質量的實現(xiàn)天數一天有352天。鹽田的工業(yè)化程度不高，為什么這個地方比較適合居住呢？它的第一產業(yè)是為零的，這是所有的城區(qū)當中唯一的一個城區(qū)第一產業(yè)為零，鹽田的第二產業(yè)也是非常低的，但是它的第三產業(yè)是最早的，是68%，這些都巧合的推動了居住價值的發(fā)展，過去我們居住時只選中心地帶，往往忽略綜合性的人居價值因素，在居住者自我升級的過程中逐步對居住價值進行綜合價值式認識，這個時候我們再回過頭來看鹽田，鹽田這么多年是養(yǎng)在深閨人未思，工業(yè)化比重還在下降，它現(xiàn)在沒有什么工業(yè)，除了港口是現(xiàn)代物流業(yè)屬于第三產業(yè)的范疇，旅游產業(yè)是它的支柱，沙頭角保稅區(qū)做的制造業(yè)還是出口加工式的模式，去年的產值還下降了很多。
其實鹽田從經濟的角度，方向應該是認準了，是港口物流業(yè)、旅游產業(yè)，但政府層面還在搖擺，因為政府從追求政績的角度，總覺得不發(fā)展工業(yè)GDP上不來、政績上不來，發(fā)展旅游業(yè)GDP貢獻值太慢，但是好在現(xiàn)在東部華僑城在鹽田營業(yè)了，未來15年又可以創(chuàng)造3萬個就業(yè)機會，可以創(chuàng)造350億的GDP。為什么過去我們總覺得大、小梅沙是深圳的遺憾，很多人因為喜歡海到深圳，但我們生活在深圳很少感受到海，這是深圳人的生活遺憾，大、小梅沙過去沒有給我們提供足夠的近海生活，我覺得這是政府建設和政府GDP導向的缺失，現(xiàn)在看規(guī)劃，大、小梅沙的改造已經在制定之中，大梅沙出現(xiàn)了一些變化，高級酒店出現(xiàn)了，高級住宅區(qū)這幾年發(fā)展的集群效應非常好，以及一些設施也正在建設。所以我覺得只有個性化加上充足的對生活方式式的海生活的設計，進一步的與大體量的東部華僑城這些大、小梅沙原有的旅游設施相互呼應，真正形成一個旅游龍頭式的鹽田區(qū)，未來它的人居價值還有進一步提升的可能性，這一點我覺得要依賴于政府的強力推進，我們剛才講了，一定要從整個城市的層面來認識鹽田的價值的，鹽田區(qū)認識價值是不夠的，鹽田是個經濟小區(qū)，一年只有170億的GDP，一年只有八個多億的財政，它沒有辦法來建設一個對全深圳具有公共價值效應的區(qū)域的，比如旅游的、生態(tài)的、海岸的，這些東西是靠一個城市來建設的，這個資源屬于全城而不只是屬于鹽田的，它屬于公共價值部分，如果我們僅僅把它當做一個區(qū)域概念來建設它，可能多少年都很難形成一個理想中的鹽田國，我說的鹽田國是一個概念。
怎么認知鹽田？今天的“藍域·宏圖”，我覺得還要舉全市的力量來建，是大梅沙、小梅沙的建設，還是對整個鹽田山海景生態(tài)資源的保護，應該把它上升到整個深圳市的共享資源來保護。
談到鹽田，我想是一個重新發(fā)現(xiàn)鹽田，重新認識東部，重新建設鹽田的認識，鹽田過去存在的人居基礎和人居價值的特性以及未來所要表現(xiàn)的人居價值的屬性其實是一致的，只不過我們對它的認知不足，中國的人居發(fā)展才十幾年，我們對“人居”的理解升級太慢，比如說港口和人居是什么關系？在很多人的意識中港口和人居是沖突的，在國際上很有風氣的港口生活模式我們往往并沒有認識和享受到，比如說還有口岸，當然沙頭角口岸過去也制造了一些抵消的元素，因為沙頭角這一塊這么幾年以來形成了一個比較消極的地區(qū)，這個消極的地區(qū)可能對鹽田的價值也是有抵消的。此外還有旅游和居住的關系，如果作為一個高端旅游區(qū)來規(guī)劃和建設，它和我們某一種生活發(fā)生什么關系？這些深度思考，如果通過未來的營銷把這幾年觀念講清楚，甚至對沙頭角重新進行規(guī)劃，不把它作為一個簡單商貿化地區(qū)和邊緣商貿化地區(qū)來發(fā)展，如果把它當做商貿化地區(qū)來發(fā)展，就在沙頭角建一條酒吧街，這些都需要我們從更高的人居起點來考慮它，并且必須要重新認知鹽田的經濟發(fā)展模式，政府和地產商以及各種力量要充分整合思想和意見，這樣可能鹽田會有更高的人居價值。
我就說這些，謝謝大家！
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