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　　在頻繁的政策下，今年的“金九銀十”難現(xiàn)往日光輝，9月福州市二手樓市與一手樓盤一同失去昔日“金九”的放量風(fēng)采，二手房成交量出現(xiàn)少量萎縮，市場彌漫著濃厚的觀望氣氛。

　　——2007年9月份福房·二手房指數(shù)市場報告

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所 王阿忠博士 李曉鵑 原君居

　　引子

　　如何抑制房價不斷攀升這一話題雖不新鮮，但卻依舊是我國市民討論的熱點(diǎn)，攀高的房價嚇退了許多有住房需求的消費(fèi)者，卻吸引來了更多的投資和投機(jī)者，沒有房住的買不起房，有房的還要購置更多的樓房，如此狀況下，中央政策開始“集中火力”抑制投資行為，單從今年出臺的金融政策來看，其數(shù)量之多已是歷史新高，呈現(xiàn)出“亂花漸欲迷人眼”之勢。

　　在頻繁的政策下，今年的“金九銀十”難現(xiàn)往日光輝，9月福州市二手樓市與一手樓盤一同失去昔日“金九”的放量風(fēng)采，二手房成交量出現(xiàn)少量萎縮，市場彌漫著濃厚的觀望氣氛。在新政下二手市場能否經(jīng)得住考驗(yàn)，與一手市場攜手共進(jìn)，滿足消費(fèi)者的梯次消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)住宅市場的立體供求平衡，以及今后該市場的健康持續(xù)發(fā)展呢？

　　圖1、福州二手住宅價格指數(shù)

　　【指數(shù)分析】

　　價格指數(shù)有所趨緩

　　從圖1可以看出，2007年上半年以來，福州的二手房價格指數(shù)漲幅一路上行，6月份環(huán)比漲幅達(dá)到0.88%，卻在7月份來了個大平緩，漲幅達(dá)到了2007年以來的最低點(diǎn)，而在8月份卻又迎來了一次鯉魚跳龍門，環(huán)比漲幅突破1%，達(dá)到了1.07%，進(jìn)入了“金九”，十個板塊平分秋色，五漲五跌。

　　由于9月初關(guān)于“提高二手房首付”的傳聞，使部分房東急于成交，交易量有所上揚(yáng)，11日5幅土地的成功拍賣造就了福州新“地王”，進(jìn)而引發(fā)二手房交易的熱情高漲，相比上月的二手住宅價格指數(shù)1043，本月又上升了10點(diǎn)，價格指數(shù)達(dá)到1053(見表1)。9月份的福州二手住宅價格指數(shù)漲幅仍繼續(xù)上行，但本月的環(huán)比漲幅相對于8月份卻略低一籌，僅達(dá)到0.93%，與價格上漲相反，9月27日的貸款新政卻使二手房的交易頓時降溫。

　　表2：2007年2月至2007年9月福州二手住宅成交情況表

　　表3：2007年9月福州二手住宅成交面積段分析

　　圖2、福州二手住宅成交量

　　【量價分析】

　　成交量微量下滑

　　根據(jù)圖2，2007年的二手房成交量在7月以來略有下降，究其原因：首先，根據(jù)左下表3，可以明顯看出9月份的二手住宅交易仍然主要集中在低于90平方米的住宅，占到了總成交套數(shù)的50%，而面積越大，成交量所占總成交面積的比例越小，由此拉動了總體的住宅成交量的下降。其次，11日成功拍賣的5幅土地在一定程度上刺激了投資者對拍賣土地周邊二手房的投資交易。但由于福州市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，加強(qiáng)對商品房銷售的監(jiān)管，使一手房的銷售及投資需求有所放緩，進(jìn)而對二手房的市場產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，同時銀行的信貸新政一定程度上制約了投資者的現(xiàn)金流，加上未來政策的不明確性，使市場一度處于觀望狀態(tài)，二者互抵，使本月的成交量產(chǎn)生微量下滑。加上房價的上漲導(dǎo)致部分樓宇開出的價格難有買家承接，呈現(xiàn)有價無市的局面。

　　細(xì)看福州的二手住宅交易結(jié)構(gòu)，可以看出以90平方米住宅為界，低于90平方米的與大于等于90平方米的成交套數(shù)各占半壁江山。市場上的主要需求還是集中在小面積戶型上，而且其位置以鼓樓、晉安和臺江這三個老城區(qū)居多，三處成交占48%(見表5)，這進(jìn)一步說明隨著房價上漲，市民更偏愛老城區(qū)位置、小面積戶型、總價低的二手房，位置較優(yōu)的這些住宅可謂自住與投資兩相宜。同時，從表3可以看出，在90平方米以上的住宅中，90～120m2的住宅與120～150m2的住宅成交套數(shù)分別占17%和7%，明顯低于一手房的占比，而150m2以上的住宅成交套數(shù)僅占4%，明顯不受二手房買家的青睞。

　　【板塊分析】

　　臺江五四北受寵

　　根據(jù)表2，總體上來說，9月份福州二手房住宅成交面積相對于8月份的21.61萬平方米下降了0.41萬平方米，為21.20萬平方米。在總成交面積中，鼓樓與晉安分別獲得冠軍與亞軍，面積占比分別達(dá)到了22%與15%，而馬尾再一次名落孫山，只占了總成交面積的2%，可見二手房的需求者更愿意選擇基礎(chǔ)設(shè)施完善及交通便捷的地段作為自己理想的購房區(qū)域。9月11日新鮮出爐的兩大“地王”，一塊位于臺江，一塊位于五四北區(qū)，其周邊的二手房頓時成為搶手貨，成交面積上升。正當(dāng)投資者積極跟進(jìn)時，27日的二套住宅貸款新政給剛剛升溫的市場澆了一盆冷水，以致沒有大幅度放量。

　　進(jìn)入9月份，各板塊的二手房價格指數(shù)開始呈現(xiàn)各自不同的狀態(tài)(詳見表4)，十大板塊中，有五個開始呈現(xiàn)逆反狀態(tài)，都出現(xiàn)了不同程度的下降，特別是倉山與晉安，其二手房價格指數(shù)更是跌到了今年以來的最低點(diǎn)，分別為951與993，而人氣較旺的西區(qū)二手房價格指數(shù)卻升到了“十板塊之最”，達(dá)到了1190，其次是臺江板塊，其二手房價格指數(shù)達(dá)到了1057。

　　表4：福州各板塊二手房價格指數(shù)

　　[金山板塊]

　　該板塊的二手房價格指數(shù)經(jīng)過1到8月份的連續(xù)上漲后，在9月份出現(xiàn)了較大程度的下滑，降到了4月份的水平，只有1012。其成交面積也由8月份的2.73萬平方米降到了現(xiàn)在的2.54萬平方米，下降了0.19萬平方米，面積占比下降了1%。

　　表5：各板塊成交面積分析

　　[江濱板塊]

　　該板塊的情形跟金山板塊有些相似，其二手房價格指數(shù)也出現(xiàn)了下滑，價格指數(shù)從8月份的1037降到現(xiàn)在的1027，只達(dá)到差不多6月份的水平。但其成交面積卻由8月份的1.09萬平方米上漲到現(xiàn)在的1.38萬平方米，面積占比上升了2%。

　　[倉山板塊]

　　該板塊創(chuàng)造了9月份之最，其二手房價格指數(shù)達(dá)到了2007年以來的最低點(diǎn)，同時也是這個月份中的十個板塊中的最低點(diǎn)，與8月份相比，其價格指數(shù)下降了87，但其成交面積卻由8月份的0.99萬平方米上升到現(xiàn)在的1.04萬平方米，可惜上漲幅度不大。

　　[晉安板塊]

　　該板塊同倉山板塊類似，其二手房價格指數(shù)也達(dá)到了該板塊2007年以來的最低點(diǎn)，下降了54，但其成交面積與倉山板塊的表現(xiàn)相反，出現(xiàn)了下降，由8月份的3.28萬平方米降到現(xiàn)在的3.08萬平方米，出現(xiàn)了價格指數(shù)與成交面積雙雙下滑的局面。

　　[鼓樓板塊]

　　該板塊的價格指數(shù)保持著2007年以來的穩(wěn)定上漲的態(tài)勢，其得天獨(dú)厚的地理位置、便捷的交通與設(shè)施的成熟完善使其價格一直看漲，本月的二手房價格指數(shù)達(dá)到了1057，由于該區(qū)新房甚少，同時由于該板塊無與倫比的優(yōu)勢位置，是白領(lǐng)及一些想讓孩子讀名校的家長們居住的理想地區(qū)，所以二手房的投資居多。但本月的成交面積卻下降了0.37萬平方米，由8月份的4.99萬平方米下降到現(xiàn)在的4.62萬平方米，二套住宅貸款新政的出臺增加了投資者的投資成本，起到了一定的影響作用。

　　[五四北板塊]、[臺江板塊]

　　五四北板塊與臺江板塊的二手房價格指數(shù)都保持持續(xù)上漲，9月份分別為1052與1057，同時其成交面積也略有上升，五四北的成交面積本月上升了0.06萬平方米，達(dá)到了1.87萬平方米，而臺江的成交面積由8月份的2.34萬平方米上升到2.42萬平方米，可見11日的“地王”使其市場反應(yīng)稍熱。

　　[東區(qū)板塊]

　　該板塊的二手房價格指數(shù)略有下降，影響不大，但其9月份的成交面積有所下降，下降了1%，由8月份的2.45萬平方米下降到現(xiàn)在的2.05萬平方米。

　　[西區(qū)板塊]

　　該板塊的二手房價格指數(shù)上升到了今年以來的最大值，同時其成交面積也略有上升，與上月相比上升了0.19，雖然其面積占比仍然維持不變?yōu)?%。

　　[代表樓盤]

　　某些代表樓盤價格追蹤

　　代表樓盤價格是基于同質(zhì)方法得到的，同質(zhì)樓盤的要求如下：3層樓、一般裝修狀況、南向等。

　　表6：福州代表樓盤二手房價格

　　從十個代表樓盤中可見，海潤濱江花園漲幅居前，可見品質(zhì)優(yōu)良的住宅仍然是眾人所追捧的對象。鼓樓區(qū)的梅海園以左海、西湖為核心，以天時、地利的絕對優(yōu)勢緊隨其后。臺江區(qū)的中茵名仕花城因緊鄰寧靜綠色的白馬河公園，配套觀景電梯、泰式園林、社區(qū)幼兒園，交通便利等因素，也有不俗表現(xiàn)。而面積較大的海洋主題景觀社區(qū)大名城，則表現(xiàn)平平，這也正印證了前面所分析的越來越多的購房者現(xiàn)在對小戶型的需求在上升，在如此高漲的房價及貸款成本時期，人們的住房需求開始向理性回歸。

　　【熱點(diǎn)分析】

　　新政調(diào)控市場亟待考驗(yàn)

　　加息、上調(diào)房貸首付、不讓房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押、二手房按揭貸款抵押登記和產(chǎn)權(quán)過戶采用合并辦理的方式等各種房產(chǎn)新政開始讓投資客的步履變得躊躇，國家對抑制房地產(chǎn)投資的決心日益堅(jiān)定，未來是否還會加息？今后還存在哪些變數(shù)？每次出臺的政策都如同在投資者心中蒙上了一層紗，感覺像是“霧里看花”，前途未卜，而觀望氛圍在重重的濃霧中加重，本月成交量也在此觀望濃霧中出現(xiàn)微縮。市場上的自住需求上升，投資行為減少，在短期內(nèi)二手房的交易量將下降。

　　福建省作為獲批開展物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的十省市之一，由于物業(yè)稅是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，并隨房產(chǎn)的升值而提高，從而一方面在征收物業(yè)稅后，稅種合并，與物業(yè)稅重復(fù)的土地出讓金就會相應(yīng)地減少或取消，開發(fā)商獲取土地的成本就會相應(yīng)地下降，從成本論方面來說，房價會下降，但是基于現(xiàn)行住宅市場的價格主要是由供求關(guān)系決定，從這個角度來看，其對房價或許作用不大。另一方面，由于征收物業(yè)稅，物業(yè)的持有成本加大，特別是對于二套及其以上的住宅，而二手房作為二套住宅的主要投資區(qū)域，其投資需求會被削弱，同時由于空置成本的上升，其空置房大量地轉(zhuǎn)化為市場上的有效供給，調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場的炒賣、虛高、泡沫等情況，從而在一定程度上緩解了供給的矛盾，再通過市場供求機(jī)制的調(diào)節(jié)，達(dá)到平穩(wěn)房價的目的，與貸款新政有相似的效果。但畢竟物業(yè)稅的具體開展還未有個明確的指標(biāo)，相應(yīng)的細(xì)則仍值得探討。

　　在各種新政下，中介公司如何將此作為一個契機(jī)，挖掘自身潛力，提高自身的品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，二手市場能否經(jīng)得住考驗(yàn)，與一手房市場共同撐起我國住房市場的一片天，以保證我國房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，就讓我們拭目以待吧！