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　　——2007博鰲房地產(chǎn)論壇主辦方訪談

　　1、如果從1998年海南建省開始算起，到今年中國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入第二十個(gè)年頭了。站在媒體角度，您認(rèn)為中國地產(chǎn)二十年的發(fā)展歷程中，最應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)有哪些？

　　聶梅生：如果從1988年算起，中國房地產(chǎn)行業(yè)本身的起步與發(fā)展是伴隨著中國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程而進(jìn)行的，到今天已經(jīng)二十年了。中國房地產(chǎn)行業(yè)本身鮮明地體現(xiàn)了中國在邁向市場經(jīng)濟(jì)的過程中的種種矛盾與困惑，同時(shí)中國房地產(chǎn)行業(yè)也是最早受經(jīng)濟(jì)全球化影響的行業(yè)之一。

　　秦朔：過去20年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了市場化、貨幣化、證券化的過程，以產(chǎn)業(yè)的形式兌現(xiàn)了“有土斯有財(cái)”的觀念和“安得廣廈千萬間”的理想，對這個(gè)大趨勢，我們還要更好地認(rèn)識(shí)和總結(jié)。這是最主要的經(jīng)驗(yàn)，即不調(diào)動(dòng)市場和產(chǎn)業(yè)的積極性，中國人的居住生活就沒有今天的水平。

　　龔宇：1998年，也是國務(wù)院出臺(tái)“取消福利分房”的一年，這是中國房地產(chǎn)市場化的一個(gè)標(biāo)志和推動(dòng)器，從此個(gè)人購房成為主流。但房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的過程中，有幾個(gè)問題顯然沒有與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相匹配：

　　第一，土地資源相關(guān)政策仍然是決定性因素。國家土地資源政策的不成熟使得中國的房地產(chǎn)商品化進(jìn)程不能進(jìn)入健康可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品管理和經(jīng)營管理水平長期存留在參差不齊，行業(yè)整體粗放化經(jīng)營，經(jīng)驗(yàn)不足和短期利益的種種問題交織在一起的狀態(tài)。

　　第二，房地產(chǎn)具體有市場化和福利化的雙重屬性，是一個(gè)硬幣的兩面。但10多年來一直是市場化的一面單邊上揚(yáng)，帶有社會(huì)保障的廉租房和經(jīng)濟(jì)房數(shù)量太少，隨著房價(jià)上漲的幅度越來越大，買不起房的呼聲和矛盾越來越突出，放在這樣的背景下，單純追求利益的開發(fā)商，被指暴利和刻畫為奸商形象，不利于行業(yè)整體發(fā)展。

　　陳詩濤：海南本身象征著一代人的淘金夢想，但當(dāng)時(shí)的體制環(huán)境和市場環(huán)境以及中國商人的不成熟讓一代中國地產(chǎn)人體驗(yàn)到轉(zhuǎn)軌期所帶來的傷痛。從總體上來說經(jīng)濟(jì)體制改革與房地產(chǎn)改革的經(jīng)驗(yàn)來自海南泡沫，1998年，中國房地產(chǎn)需求被徹底釋放出來以后，房地產(chǎn)步入了一個(gè)新的黃金時(shí)期。

　　在主辦方觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)看來，中國房地產(chǎn)的發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)體制改革本身是聯(lián)系在一起的。也與中國經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整聯(lián)系在一起。比如說，從積極的財(cái)政政策到穩(wěn)健的財(cái)政政策的調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)很快進(jìn)入調(diào)控期。此外土地政策的改革對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。

　　總體上來說房地產(chǎn)市場化改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革其中的一個(gè)部分，其與經(jīng)濟(jì)體制改革本身是緊密聯(lián)系的。并且作為中國轉(zhuǎn)軌期一個(gè)重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化改革無論從提高居民生活水平還是活躍市場經(jīng)濟(jì)層面上來講意義不言自明。中國人的居住水平在提高，住房選擇的空間也更大。但房地產(chǎn)市場依然有待規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房及保障性住房對市場的調(diào)節(jié)作用至今未有顯現(xiàn)。最為重要的是金融體制改革勢在必行，房地產(chǎn)行業(yè)投資及融資渠道的規(guī)范以及稅制體制改革可能是關(guān)系到房地產(chǎn)未來發(fā)展方向的重要因素。土地流通體制改革的趨勢與方向依然有更多的探討空間。因此與房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控被更多的表象因素所迷惑，并因此而出臺(tái)臨時(shí)性調(diào)控政策相比，一些可能涉及到經(jīng)濟(jì)體制改革深處東西可能會(huì)對未來行業(yè)的影響更大。

　　但基本可以判斷房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將在經(jīng)濟(jì)體制改革中受益，并且現(xiàn)在已經(jīng)在受益，未來肯定也會(huì)受益。如果僅僅將目光停留在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的一些不和諧的因素上，可能會(huì)為行業(yè)帶來更多的困擾。

　　2、您認(rèn)為推動(dòng)未來中國地產(chǎn)發(fā)展的核心力量應(yīng)該是什么？

　　聶梅生：城市化進(jìn)程，當(dāng)然，還有市場化

　　秦朔：核心力量當(dāng)然是市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的力量。同時(shí)，不能忽視政策的力量和民生的吁求。

　　龔宇：推動(dòng)中國地產(chǎn)發(fā)展的核心動(dòng)力是中國長期快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。以前的10年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)基本解決了原來城市人口住宅商品化升級的問題，未來支撐中國房地產(chǎn)發(fā)展的需求是中國的城市化進(jìn)程。

　　房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在到了一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期，國家對房地產(chǎn)市場實(shí)施的宏觀調(diào)控，主要體現(xiàn)在對土地和銀行資金的抽緊，而同時(shí)多渠道的融資模式又缺少政策的支持，因此，企業(yè)面臨融資的瓶頸。在節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平提升也是面臨的挑戰(zhàn)。雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)仍處于魚龍混雜的時(shí)期，但有前瞻意識(shí)和綜合實(shí)力的企業(yè)將會(huì)走得更長。

　　陳詩濤：我們當(dāng)然相信中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來在于中國城市化與市場化的進(jìn)程。宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是深層次的。我們“尋找中國房地產(chǎn)行業(yè)共同的未來”從某種層面是希望大家有一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，今天房地產(chǎn)屢屢被調(diào)控肯定是有原因的，說明行業(yè)本身的發(fā)展依然有待改善。但從某種層面上來講，房地產(chǎn)行業(yè)肯定是一個(gè)長期富有爭議的行業(yè)，有矛盾與爭議肯定能夠促使中央、地方政府、開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)等博弈主體能夠進(jìn)行更為深入的思考。

　　“尋找中國房地產(chǎn)的未來”就是希望把這種思考展現(xiàn)出來。博鰲房地產(chǎn)論壇的“思想性”是論壇的核心。

　　3、我們將共同主辦一屆什么樣的論壇？聶梅生：回顧歷史，展望未來，真正推動(dòng)中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的論壇。

　　秦朔：本屆房地產(chǎn)論壇的一個(gè)特點(diǎn)是要“探討真問題”，目前很多論壇都是圍繞房價(jià)、戶型面積、具體調(diào)控政策，重復(fù)來重復(fù)去，最后也沒有什么辦法。中國房地產(chǎn)發(fā)展20多年，但是一些方面的話語能力好像是不到10歲的孩子在吵架。我希望本次論壇實(shí)實(shí)在在地討論一些真問題，比如，如何區(qū)分中國市場的產(chǎn)業(yè)屬性和民生屬性？兩種市場的邊界和各自的發(fā)展邏輯究竟是怎樣的？民生保障型的需求究竟如何滿足，和市場化手段有無可以對接的地方？中國各個(gè)區(qū)域的市場有無區(qū)別，是不是都不健康？在新的政策、市場和投融資條件下，房地產(chǎn)公司將如何進(jìn)行戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整？房地產(chǎn)行業(yè)如何真正回饋社會(huì)、自然和消費(fèi)者？等等。我希望本次論壇是成熟的，有新話語的，是一批心智健康的人“以公心聽、以學(xué)心辯、以仁心說”。

　　龔宇：我希望本屆論壇一如既往地發(fā)揮觀點(diǎn)前瞻領(lǐng)先的優(yōu)勢，好好總結(jié)一下過去，展望一下未來，使房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)關(guān)鍵歷史時(shí)刻通過本次論壇有所收獲。盡管房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，但來自各方面的要求卻很高，希望企業(yè)能有做百年老店的心態(tài)，從產(chǎn)品品質(zhì)和地產(chǎn)品牌方面進(jìn)一步提升。

　　我覺得房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該直面目前的困境，通過充分的交流和溝通來尋找破解的方法，本次論壇邀請了高層次的嘉賓和一線的重要企業(yè)領(lǐng)軍人物，他們的交鋒和碰撞，將會(huì)帶來一場頭腦風(fēng)暴。摒棄了一直以來存在于房地產(chǎn)的浮躁的做法，務(wù)實(shí)地展開討論和交流，使之成為一場真正的“思想盛會(huì)”。

　　　陳詩濤：當(dāng)然希望本次論壇能夠成為一個(gè)在中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史中有著自身意義的論壇。從博鰲房地產(chǎn)論壇七年的發(fā)展歷史來看，博鰲房地產(chǎn)論壇往往能夠成為一年中國地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)。那是因?yàn)椴椕磕昕偰艹蔀橹袊康禺a(chǎn)行業(yè)思想最為奔放的地方。今年我們希望能夠總結(jié)中國地產(chǎn)二十年，目的就是希望中國地產(chǎn)能夠重回其發(fā)展起步的地方展開自己的歷史，并引起大家共同的思考。理性是核心的因素，但中國房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)思想奔放的行業(yè)，奔放的思想才是博鰲房地產(chǎn)論壇的魅力所在。想一想博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)七年了，這七年里我們見證了一個(gè)中國地產(chǎn)的黃金年代，我們同時(shí)也期盼下一個(gè)黃金年代。博鰲房地產(chǎn)論壇一定會(huì)在博鰲長期的堅(jiān)持下去，我們相信中國房地產(chǎn)需要這樣一個(gè)論壇來見證他的發(fā)展。