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　　目前社區(qū)會所經(jīng)營不善以及物業(yè)糾紛成為一個普遍性的問題。毫無疑問，產(chǎn)權(quán)問題是此類問題的核心根源。從產(chǎn)權(quán)的角度對這一問題進行剖析，分析問題產(chǎn)生的根源，并結(jié)合目前可參照性的城市案例提出社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)發(fā)展的方向性思考，具有重要意義。

　　一、社區(qū)會所發(fā)展核心問題

　　1、會所產(chǎn)權(quán)官司不斷：會所產(chǎn)權(quán)不明激發(fā)矛盾

　　廣州某房地產(chǎn)發(fā)展公司于2005年4月，向廣州市房地產(chǎn)交易中心，申請辦理轉(zhuǎn)讓其開發(fā)項目的××花園會所的過戶手續(xù)，引起購房業(yè)主的不滿，從而引發(fā)官司。其它項目因會所引發(fā)的糾紛不勝枚舉，產(chǎn)權(quán)不明成為會所一個核心問題。

　　2、會所經(jīng)營虧損嚴重

　　一個個驚心觸目的數(shù)據(jù)：深圳會所八成以上虧損、廣州會所九成虧損、北京會所六成虧損！目前長沙市已進入經(jīng)營的樓盤會所還并不是很多，更多的是在興建和規(guī)劃的會所。其中進入經(jīng)營的會所，基本上只限于幾個中高端項目。但除了幾個位于城市核心位置的會所能經(jīng)營下去外，其它一些基本上經(jīng)營不善或者干脆任其關(guān)閉。而目前會所經(jīng)營又主要存在以下五大核心難題：會所投入居高不下；會所定位普遍偏題；會所規(guī)劃求全不求好；會所只要面子不重節(jié)約；會所只會生不會養(yǎng)。

　　二、社區(qū)會所存在問題

　　解析整合目前全國各地會所的實際情況，以及結(jié)合前面的分析，基本上可以歸納現(xiàn)在社區(qū)會所存在的普遍核心問題，即：經(jīng)營定位不準；經(jīng)營成本過高；缺乏專業(yè)管理；缺乏有效監(jiān)督。而導(dǎo)致出現(xiàn)這些問題最核心的根源應(yīng)該歸納為：會所產(chǎn)權(quán)不明晰。產(chǎn)權(quán)的不清晰，導(dǎo)致會所定位缺乏指導(dǎo)；規(guī)模失去控制；經(jīng)營沒有動力；而管理也就失去監(jiān)督。

　　三、社區(qū)會所權(quán)屬研究思考

　　為了研究這最根本的問題，我們首先分析下會所概念及目前對會所相關(guān)法律對會所權(quán)屬的界定。

　　1、社區(qū)會所界定

　　“會所”名詞解釋：最先源自《圣經(jīng)》之“會幕”，是拜祭耶和華的地方，意思是身份不凡人士聚會的場所。演變至今，會所已成為物業(yè)項目的配套設(shè)施之一，本質(zhì)為居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施聚集地。“產(chǎn)權(quán)”名詞解釋：產(chǎn)權(quán)是與財產(chǎn)有關(guān)的一系列權(quán)利，包括對財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上是一套激勵與約束機制。

　　2、我國目前對會所產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)法律界定

　　《物權(quán)法(草案)》第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”中華人民共和國物權(quán)法(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007.10.1正式施行)第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　3、物權(quán)法遺留問題

　　從物權(quán)法草案分析中：商品房銷售合同中一般未涉及會所權(quán)屬；開發(fā)商：會所未分攤公共面積，成本屬開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商；業(yè)主：會所成本攤?cè)敕课蒌N售價格，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主；而在正式頒布的物權(quán)法中，甚至就未涉及會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。全國人大法律委員會再次研究認為：“從實際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去。”

　　四、參照城市及項目會所權(quán)屬及經(jīng)營

　　那么會所產(chǎn)權(quán)歸屬及其經(jīng)營有沒比較好的參考案例？把眼光從國內(nèi)轉(zhuǎn)向其它城市，找到兩個可以用于借鑒的模式：

　　1、參照一：香港模式

　　1)香港會所背景：最早香港會所的概念也是從歐美等國家傳過來的。原為少數(shù)人身份、地位及特殊生活方式象征的會所90年代末由南至北，從香港傳到深圳、上海、北京等內(nèi)地城市，形成了一種風氣。

　　2)香港會所分類。公共會所：由于地價的珍貴，這種形式是港式會所最普遍的存在形式。通常位于市中心，面積達萬余平方米，面向社會招募會員。以盈利為目的。(以后的發(fā)展方向)社區(qū)會所：社區(qū)會所是一個完全的服務(wù)性公共設(shè)施，它的功能是為業(yè)主提供服務(wù)，從某種程度上來說也是業(yè)主應(yīng)該享受的福利，基本上只存在于高檔小區(qū)。(值得借鑒)

　　3)香港社區(qū)會所參考點：權(quán)責明確，定位清晰，因此，社區(qū)會所規(guī)模得到控制，會所經(jīng)營得到保障。

　　2、參照二：華遠地產(chǎn)“業(yè)權(quán)分配”制

　　1)華遠地產(chǎn)“業(yè)權(quán)分配”制背景：“華遠”是中國第一家也是唯一一家在房地產(chǎn)銷售中實行了“業(yè)權(quán)”分配制度的企業(yè)。“華遠”的“業(yè)權(quán)”分配解決的恰恰是《物權(quán)法》中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中所要界定與解決的問題。“華遠”所實行的“業(yè)權(quán)”分配制度是用契約的方式在中國有立法之前，按照市場經(jīng)濟的原則自覺自律的維護財產(chǎn)權(quán)利的平等，讓制度變得更為合理而確定的，也因此被全國消協(xié)評為最充分保護消費者利益和信得過的企業(yè)。

　　2)華遠地產(chǎn)“業(yè)權(quán)分配”制參考點：通過契約的形式首先明確權(quán)屬；通過傭金形式提高了物業(yè)管理公司的積極能動性；業(yè)主權(quán)益分配有據(jù)可循。

　　五、社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展建議

　　結(jié)合目前國內(nèi)社區(qū)會所實際存在的問題，以及參照上述所提及的參照模式，針對社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)問題提出些看法，以供參考：

　　1、社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展前提保證：A、會所權(quán)屬必須明確界定B、會所經(jīng)營必須保證業(yè)主利益，發(fā)揮配套作用C、會所必須定位準確、規(guī)模適當、且前期經(jīng)營良好，保證后續(xù)良性經(jīng)營

　　2、社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展建議：方向一：會所明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有即參照現(xiàn)有香港社區(qū)會所模式及華遠業(yè)權(quán)分配制形式，由業(yè)主擁有會所所有權(quán)及收益權(quán)。這樣能充分保證業(yè)主享受被服務(wù)的權(quán)益，且業(yè)主通過業(yè)主委員會的形式聘請物業(yè)管理公司進行管理，實現(xiàn)會所的自主經(jīng)營。方向二：會所明確規(guī)定屬于開發(fā)企業(yè)所有確認開發(fā)商的所有權(quán)地位，這樣在會所興建前期，就利于會所的準確定位、規(guī)模界定，以及在后續(xù)經(jīng)營上都能有效控制。但開發(fā)商在與業(yè)主簽訂銷售合同中，必須注明：業(yè)主使用會所享有優(yōu)惠；雙方共同確認會所部分經(jīng)營功能；在一定程度上保證業(yè)主利益。開發(fā)商如果轉(zhuǎn)讓會所，與業(yè)主在銷售合同中的條款順延至受讓方，保證出現(xiàn)第三方時業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3、社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)展方向的核心保證：當然要保證上述兩個方向能順利實現(xiàn)，一個核心前提就是：在業(yè)主購買房屋時，雙方有明確的關(guān)于會所權(quán)屬的契約規(guī)定，以及衍生出的對等的權(quán)利和義務(wù)。