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最近，媒體比較關注樓市進入寡頭時代和土地壟斷的話題。的確，近期國內一些上市的房地產公司像競賽一樣四處攻城略地，紛紛進軍各大城市大量囤積土地。
據(jù)稱萬科和保利地產等上市公司都有大量的土地儲備，根據(jù)萬科2006年年報顯示的土地儲備量，保守估計至少可以維持4年以上；保利地產擁有土地儲備1000多萬平方米左右，分布在全國10個城市，至少保證了未來3年房地產開發(fā)所需。
在我看來，土地儲備的競爭的實質還是市場的競爭，是行業(yè)地位、市場份額和市場占有率的爭奪。
例如萬科過去一直強調自己不會成為行業(yè)的領軍者，而只是要成為行業(yè)的領跑者。但現(xiàn)在萬科已經號稱“今年可能會成為世界上最大的住宅開發(fā)公司”。而保利地產也不甘示弱，在加速各地拿地的同時，也號稱要在短期內成為千億俱樂部的成員。
也許，這就是市場競爭的法則，適者生存、優(yōu)勝劣汰，而且還是強者愈強。但這樣競爭的結果，必然會形成壟斷的格局。人們對樓市進入寡頭時代的擔心并非多余和多慮。其實，平心而論，樓市進入寡頭時代也并不是一無是處，而是有弊也有利。因為這些地產寡頭大都是有實力、有品牌的發(fā)展商，他們在獲取高額利潤的同時，也確確實實地為社會提供了優(yōu)質的住房產品；但如果對這些地產寡頭不加以一定程度的制約，任其肆意妄為，也必然會出現(xiàn)壟斷市場、操縱價格、獲取壟斷暴利的現(xiàn)象和局面。
目前，我國還未有反壟斷法，對企業(yè)的壟斷行為并沒有有效的工具和手段來防范。而且房地產企業(yè)的規(guī)模、行業(yè)地位、市場份額還不是很大很高，但還是應當防患于未然。
政府也應當在土地和資金這兩方面為中小的房地產企業(yè)也創(chuàng)造一定的條件，適當控制上市房企利用土地拍賣價高者得的模式任意抬高地價，因為地價的高企不僅可以使企業(yè)原有的土地大幅增值，還可以構筑起高地價的進入門檻，阻擋中小企業(yè)和新的潛在競爭者進入。
我覺得廣州市最近以捆綁的方式出讓土地并不好，因為這樣會把房地產開發(fā)的門檻提得更高，使土地資源更加向一些大的品牌開發(fā)商傾斜。應當讓更多的中小房地產企業(yè)進入，形成大中小樓盤和開發(fā)企業(yè)并存的多元化格局。因為，不同地塊應有不同的價格和每個開發(fā)商的戰(zhàn)略、需求也不一樣，所擅長開發(fā)的項目也不一樣，所以不應該用捆綁的方式將中小發(fā)展商阻隔在外。
另外，我認為目前的土地出讓模式還需改善。因為，一方面目前進土地拍賣市場的門檻太低，連一個自然人都可以參與拍賣，而沒有考慮其開發(fā)能力，在這方面應該有開發(fā)資質的限制；而另一方面，土地捆綁和“價高者得”的拍賣方式，又限制了有資質但資金實力有限的發(fā)展商進入。
建議嘗試采用投標的“價中者得”，這樣會迫使開發(fā)商不敢亂出價，既能在一定程度上防止出現(xiàn)土地壟斷現(xiàn)象，也能有效抑制地價不斷攀升的問題。因為，價高者得競拍的弊端主要在于，由于發(fā)展商對地價存在認知上的差異，往往會出少數(shù)高估者控制拍賣場面的結果，而被扭曲的土地價值標桿又對市場起到強烈的誤導作用。
只有改變這種拍地模式才能有效阻止任意抬高地價的行為，也可以在一定程度上防止出現(xiàn)土地壟斷和地產寡頭。
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