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　　在寶山樓市成為上海強勢的居住勢力之后，對于該區(qū)域的居住分析都不斷，但多集中于寶山西區(qū)部分，或者以大華板塊為中心輻射的其他居住區(qū)域。其中，充滿探究意味的是，作為寶山傳統(tǒng)居住區(qū)的高境淞南卻因為銷售強勁，鮮少成為此類潛力分析的報告對象。

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，隨著3號線的全面開通，該板塊銷售價格已上揚約10%，更有部分樓盤價格早早突破萬元大關。高境淞南，這個尚未形成城市副中心、環(huán)境并不算上佳的居住型板塊，僅憑借獨特的區(qū)域地勢，就受到世人追捧，屢屢上演缺乏宣傳的熱銷盛況。

　　但僅僅依靠地段，實現(xiàn)居民的遷入不是該區(qū)域長期發(fā)展的主要動力。因為環(huán)境的制約，在引入一批高消費人群后，所凸現(xiàn)的環(huán)境同人居的矛盾也越發(fā)明顯。高境淞南正面對著集約化和優(yōu)質(zhì)化的轉(zhuǎn)型。

　　其實，這個環(huán)境困局也早被洞悉。政府已經(jīng)因地制宜進行了規(guī)劃和疏導，推出合理性發(fā)展步驟，力圖摘掉該區(qū)域居住惡瘤。其主要表現(xiàn)就是：物流區(qū)域的遷出，以及政府所規(guī)劃的30萬平方米大型商業(yè)商辦區(qū)域，殷高西路商業(yè)街。據(jù)了解，經(jīng)過多年規(guī)劃、建設，這條聚合了多種物業(yè)類型的大型商業(yè)聚合體將于今年年底漸現(xiàn)全型。目前，部分區(qū)域已開始實際招商階段。

　　高境淞南，發(fā)展勢力正在潛藏中龍嘯虎吟。

　　寶山東大門的榮耀

　　對寶山歷史略有了解的人，幾乎都知道高境鎮(zhèn)以及淞南鎮(zhèn)的地位。它們被稱為寶山東大門，與閘北、虹口、楊浦三大區(qū)域相鄰，以尖錐之勢將寶山融合在城區(qū)之中，是寶山距離市中心最相近的板塊。近期，更因為地鐵三號線(明珠線)北延伸段的開通，再度成為居住熱點，是寶山區(qū)未來重點發(fā)展的居住區(qū)之一。

　　“我們樓盤銷售情況一向很好，主要客源是周圍居民，而且虹口、楊浦地段的比較多”美岸希庭的銷售經(jīng)理對筆者這樣闡述，“最大的優(yōu)勢還是在于軌道交通的便利性以及規(guī)劃中的商業(yè)配套，都是我們區(qū)域樓盤的吸引處。”隨著軌道交通以及中環(huán)線交通效應的影響，該區(qū)域已經(jīng)成為大規(guī)模的城市居住區(qū)。

　　情況確實也是如此。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，該區(qū)域樓盤銷售一直保持平穩(wěn)的銷售速度，價格呈現(xiàn)了逐步上揚的趨勢。由于，該區(qū)域是上海上世紀90年代的動拆遷基地，居住類型以老公房為主，區(qū)域生活氛圍較為濃厚，所以也吸引了相當數(shù)量的外地移民到此安居。他們普遍認為，該區(qū)域居住性價比較大，8000~9000元左右的均價在虹口、楊浦具有較強競爭力，并且由于距離江灣鎮(zhèn)較近，區(qū)域性的差別感也不是太強烈。

　　尤其是教育，是該板塊居住的亮點。高境鎮(zhèn)靠近楊浦大學城，有復旦大學、上海財經(jīng)大學等知名院校，還有市重點中學如復興高級中學、同濟試驗學校以及上交附中等，可謂是強者嶙峋。

　　尷尬，房源較少銷售有心無力

　　2007年的上海市場是激進前行的。在一系列的觀望和等待之后，上海樓市在近幾個月爆發(fā)了強大的消費力，出現(xiàn)各樓盤去化速度加快等境況。但就房地網(wǎng)提供的銷售數(shù)據(jù)看，高境淞南板塊銷售并不喜人，較之去年同期，各樓盤均出現(xiàn)了銷售較少的情況。

　　“出現(xiàn)這樣的情況主要是因為缺少房源進行銷售”。四季綠城的售樓員如此解釋道，“雖然現(xiàn)在我們樓盤并未因為市場因素而漲價，但對于新一輪開盤的銷售情況，我們都十分看好。”

　　據(jù)寶山業(yè)內(nèi)人士分析，這是區(qū)域發(fā)展的要求所致。雖然高境淞南人口數(shù)量已經(jīng)達到一定階段(該區(qū)域樓盤將實現(xiàn)200萬人口的入住)，但缺乏與之相配的商業(yè)配套，如果繼續(xù)增加人口，只能是盲目和冒進。同時他也提到了另一個問題，就是價格同環(huán)境的比較。

　　“在價格達到了一定高度之后，配套和生活就必須跟上。該區(qū)域長久以地段和教育作為賣點，但始終因為鋼鐵運輸通道的存在成為環(huán)境的硬傷。所以就要房價過萬的產(chǎn)品擁有更多的附加值，而這就成為高境淞南居住評判的重要標準。”

　　但在現(xiàn)場采訪了幾位購房者之后，也可發(fā)現(xiàn)不同的聲音。“我一直都關注高境這邊的房子，比較感嘆的是，它的房價波動性并不太大。如果說是因為三號線的開通而小幅度上漲的話，這是可以接受的。”買房者孫先生說道。“但是我們應該還會觀望一段時間，希望房價能夠下調(diào)。”

　　四季綠城方面則說道：“現(xiàn)在本區(qū)域的房源確實存在不足的情況，所以在數(shù)據(jù)上不能顯示熱銷。但商場的建立、沃爾瑪?shù)囊?，已?jīng)規(guī)劃中的污染型行業(yè)遷出，都是該地居住價值攀升的重要依據(jù)。”

　　商業(yè)發(fā)展，填補區(qū)域空白