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陸家嘴甲級辦公樓是上海國際金融中心的戰(zhàn)略資源
隨著我國經(jīng)濟的強勁發(fā)展和奧運會、世博會的日益逼近，上海建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的步伐正在加快。作為上海四個中心最主要的承載地--浦東新區(qū)，正面臨著核心區(qū)東擴、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)能級提升、城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化的機遇和挑戰(zhàn)。
浦東經(jīng)過十七年的開發(fā)開放，已經(jīng)集聚了中國一流的金融貿(mào)易、出口加工、高科技和物流保稅企業(yè)產(chǎn)業(yè)群，成為振興上海、服務(wù)全國的策源地和重要引擎。但同時作為浦東產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略資源--土地空間卻日益狹小。如果我們應(yīng)對失當，就有可能喪失浦東的產(chǎn)業(yè)集聚能力和核心競爭能力，浦東的國有資產(chǎn)和國有企業(yè)將被迫轉(zhuǎn)型，處于國際資本、國內(nèi)金融資本、民營資本的附屬者和服務(wù)商的地位。
考慮到上述背景，本項研究提出陸家嘴甲級辦公樓是上海國際金融中心的戰(zhàn)略資源的觀點。建議浦東新區(qū)和浦東國有資產(chǎn)進行戰(zhàn)略資源的再審視，實施戰(zhàn)略資產(chǎn)的重大調(diào)整：從主要招商先進制造業(yè)轉(zhuǎn)向重點招商現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，從低端資產(chǎn)轉(zhuǎn)向高端資產(chǎn)，從短期策略資產(chǎn)轉(zhuǎn)向長期戰(zhàn)略資產(chǎn)，從掌控土地資源轉(zhuǎn)向掌控甲級寫字樓，從而牢牢把握浦東未來發(fā)展的調(diào)控力和影響力。
一、國際上幾個重要金融城市都在辦金融城
倫敦金融城有5.1平方公里，這里聚集了500多家銀行，180多家外國證券交易公司，20多家全球頂尖保險公司，375家名列世界500強企業(yè)的分公司或辦事處，4500名分析師。它每天外匯交易額6000多億美元，管理著全球4萬多億美元的資產(chǎn)，是具有四百年歷史的國際金融界老牌明星。
“911”事件以后，紐約的金融中心地位有被倫敦取代的危險，比如公開招股集資總額和私人資本交易已遠低于倫敦。今年一季度歐洲股市總市值又首次超過美國。盡管如此，紐約從事金融的商務(wù)人員比例和股票交易市場資本化兩個方面仍雄踞榜首。紐約華爾街一點不敢怠慢，力圖穩(wěn)住頭把交椅的地位。
日本東京的金融街位于市中心中央?yún)^(qū)日本橋至兜町一帶。今年5月日本金融擔當大臣首次表明日本要打造一個能與美國華爾街媲美的“金融城”。它將集中日本國內(nèi)外的金融機構(gòu)以及法律、會計事務(wù)所，提供多種多樣的金融服務(wù)。目前東京市中心的商住條件尚不能滿足在日外資金融機構(gòu)的需求，比如缺少具有高耐震性和安全性的高規(guī)格寫字樓、24小時營業(yè)的餐廳和健身俱樂部、使用英語的醫(yī)院和國際學校等。
阿聯(lián)酋的迪拜最近十年成為中東地區(qū)發(fā)展最為迅速的明星城市。大規(guī)模的城市建設(shè)資金依托于阿拉伯人和東西方人的海外資產(chǎn)。它用英國金融監(jiān)管體系來規(guī)范金融的運作，在地理空間上填補了新加坡和法蘭克福兩個金融中心之間的“金融真空地帶”，成為國際金融市場和資本鏈上的重要一環(huán)。
二、國際上看好上海商務(wù)中心地位
萬事達卡國際組織《2007年全球商務(wù)中心TM報告》指出，上海已成為亞洲和世界的新興經(jīng)濟中樞，上海憑借在金融市場和商務(wù)中心兩個范疇中的強勁表現(xiàn)，顯示了強大的實力。上海領(lǐng)先于香港的經(jīng)濟指標中有總債券交易量和總商品合同交易量、金融市場指標(排位全球第十一位)、機場旅客量和分機起降數(shù)量。
日本森大廈株式會社在調(diào)查了上海、香港、臺北、新加坡、東京超高層甲級寫字樓內(nèi)524名商務(wù)人士后，完成了《2006年亞洲商務(wù)人士問答調(diào)查》。該報告認為現(xiàn)在香港是亞太地區(qū)商務(wù)中心(占總調(diào)查人數(shù)的32%認同)，其次是上海、東京、新加坡。未來5～10上海將成為亞太地區(qū)商務(wù)中心城市和最具魅力城市(總調(diào)查人數(shù)的55%認同)。
世界著名財經(jīng)雜志《福布斯》2007年公布了“未來城市評估報告”，預(yù)言2010年世界十大超級城市，其排位順序是東京、孟買、墨西哥城、圣保羅城、紐約、德里、上海、加爾各答、達卡和雅加達。報告認為，上海一直是中國的大都會。隨著中國的改革開放，處于長江入?？诘纳虾?，坐擁地理優(yōu)勢，已經(jīng)成為中國的經(jīng)濟中心，吸引大批外商投資。
英國倫敦金融城在2006年公布的一份調(diào)查報告中顯示，400名金融專業(yè)人士一致認為，除了倫敦和紐約之外，如果出現(xiàn)第三個全球金融中心，極有可能是中國上海。英國倫敦金融城市長白樂威指出，上海有許多和倫敦相似的地方，如多國語言匯聚、集中的金融區(qū)域、健全的交通、較完善的法律環(huán)境、股票市場、人才集聚地等。目前上海已成為中國外資金融機構(gòu)集聚程度最高的城市，因此上海成為倫敦金融城的首選合作伙伴。
三、上海市高度重視國際金融中心建設(shè)
十五期間上海奠定了以市場中心為主要特征的國內(nèi)金融中心地位。
2006年上海市推出了《上海國際金融中心建設(shè)“十一五”規(guī)劃》，成為上海建設(shè)國際金融中心的首個行動指南。規(guī)劃要求2010年上?；拘纬蛇m合國內(nèi)外投資者共同參與的、有國際影響力的金融市場體系；基本形成以具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力和國際競爭力的金融機構(gòu)為骨干、中外資金融機構(gòu)共同發(fā)展的多元化的金融機構(gòu)體系；基本形成與我國經(jīng)濟發(fā)展需要相適應(yīng)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新和交易中心；基本形成符合國際通行慣例、規(guī)范有序的交易制度和法律體系的金融發(fā)展環(huán)境。
2007年浦東新區(qū)也推出了《上海浦東金融核心功能區(qū)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》。規(guī)劃要求浦東配合上海國際金融中心的建設(shè)，發(fā)揮金融核心功能區(qū)優(yōu)勢，打造全國乃至世界級金融資產(chǎn)管理中心。加強浦東作為金融核心功能區(qū)金融機構(gòu)的集聚、資金的集聚和金融人才的集聚，將浦東建設(shè)成為金融創(chuàng)新、金融標準制定、金融生態(tài)環(huán)境的先行地區(qū)。浦東將力爭集聚600家以上的金融機構(gòu)(目前為405家)，金融從業(yè)人員超過20萬(目前為7萬人)，金融業(yè)占新區(qū)總產(chǎn)值的比重超過18%(目前為13%)。未來幾年浦東將更傾向于引進三類機構(gòu)，一類是基金管理公司，包括公募和私募的證券投資基金管理公司、私募股權(quán)投資基金管理公司等；一類是注重風險控制和長期投資的保險資金和養(yǎng)老金管理機構(gòu)等；一類是具有專業(yè)特色的私人銀行等。
國務(wù)院和上海正在努力將“完善上海國際金融中心建設(shè)的推進機制，形成建設(shè)合力”作為主要任務(wù)之一。擬成立上海國際金融中心建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，充分發(fā)揮央行上?？偛康淖饔?，支持在上海建立全國性金融行業(yè)協(xié)會等。領(lǐng)導(dǎo)小組的成員將來自國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會。
上海市委書記習近平在5月份的上海九次黨代會報告中，要求上海“重點發(fā)展金融業(yè)，進一步發(fā)揮資本市場的核心作用，完善金融市場，集聚金融機構(gòu)，優(yōu)化金融環(huán)境，加快形成金融市場中心、金融產(chǎn)品創(chuàng)新中心、金融服務(wù)中心和人才集聚中心。”
今年6月上海市委書記習近平在聽取中國人民銀行副行長兼上?？偛恐魅雾椏〔?ldquo;關(guān)于上海國際金融中心建設(shè)有關(guān)問題”的專題報告時指出，“建設(shè)上海國際金融中心是事關(guān)全局的國家戰(zhàn)略，是中央交給上海的歷史重任。上海建設(shè)國際金融中心面臨難得的機遇和嚴峻的挑戰(zhàn)。今后五年是上海建設(shè)國際金融中心的關(guān)鍵時期，必須突出重點、加快推進。”
四、甲級寫字樓目前還不能滿足上海市場的要求
上海甲級寫字樓一般意義上是指能夠滿足境外企業(yè)從事經(jīng)營活動的辦公場所，其主要分布在浦東陸家嘴、環(huán)人民廣場、南京西路、徐家匯、虹橋開發(fā)區(qū)等五大板塊。而其中的最高端寫字樓又主要分布在陸家嘴和南京西路兩個區(qū)域，形成東西分庭抗禮的格局。目前全市甲級寫字樓供應(yīng)總量接近300萬平方米。
最近上海辦公樓市場又提出超甲級寫字樓的新概念(超甲約占甲級寫字樓總量的1/3)，將甲級寫字樓的標準又進一步提高，具體可從硬件和軟件兩個方面體現(xiàn)出來。
從硬件方面來說，位于成熟的中央商務(wù)區(qū)核心地段，靠近軌道交通進出口；總建筑面積不低于5萬平方米，每層建筑面積不低于2000平方米，得房率在75%以上；樓層凈高不低于3米；電梯配置不大于4500平方米(或2.5層)/臺；平均等候時間不超過35秒；停車位不少于100平方米/個；配備高效、節(jié)能、靈活的中央空調(diào)系統(tǒng)，先進高速的通訊布線系統(tǒng)，充足的后備發(fā)電設(shè)備；具有節(jié)能環(huán)保性能的建筑品質(zhì)。
從軟件方面來說，靈活的空間布局；國際水準的人性化的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理；國內(nèi)外著名品牌大公司構(gòu)成租戶主流群體；擁有國際物業(yè)規(guī)劃設(shè)計標準；具有持續(xù)增值的能力，比一般甲級寫字樓租金高出20%以上(香港在市道旺盛時期，超甲寫字樓相比一般甲級寫字樓租金溢價最高達65%)；趨向多功能綜合體，將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文化娛樂等共享資源功能進行組合。
上海寫字樓的市場已形成超甲寫字樓、甲級寫字樓、一般寫字樓、郊區(qū)總部寫字樓等四種等級。雖然供應(yīng)量充足，但由于有相當一部分樓宇是企業(yè)自建自用的，而面向公開市場并由第三方物業(yè)實行管理的，又符合國際大公司要求的甲級寫字樓還是供不應(yīng)求。這些樓宇往往在預(yù)租期就獲得來自500強企業(yè)的大宗交易需求青睞，早于大廈半年甚至一年就開始排隊等位。以上海超甲級寫字樓租金為例，平均每天每平方米的租金已由2003年底的0.78美元上升到2006底的1.12美元；空置率已從2003年底的16%降到目前的2%，等同于滿租。靜安區(qū)越洋廣場辦公樓首批租戶簽約價格是1.4美元(天/平方米，下同)，最高租金可達2美元，創(chuàng)滬上預(yù)租租金的新高。預(yù)計2008年投入使用的浦東環(huán)球金融中心目前正在以3.3美元的價格招租。浦東金茂大廈目前成交的最高租賃價格是2美元，匯豐大廈目前成交的最高租賃價格是3美元。浦東即將上市的中融碧玉藍天預(yù)計售價可能超過6萬元/平方米。
從上海辦公樓市場的現(xiàn)狀看，直到2010年上海甲級辦公樓的供應(yīng)量都將比較緊缺，其租金和售價也都處在上升的過程中。
五、陸家嘴甲級寫字樓正成為境外資本、國內(nèi)資本和浦東國有資本競爭角逐的主戰(zhàn)場
陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海市辦公樓特別是甲級辦公樓的集聚區(qū)。根據(jù)規(guī)劃主要分布在小陸家嘴、上海船廠舊址、CBD東擴區(qū)、新上海商業(yè)城、竹園商務(wù)區(qū)、浦東行政辦公區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)等區(qū)域。
浦東金融城建設(shè)的重點區(qū)域
注：統(tǒng)計截止時間為2007年一季度末
在浦東小陸家嘴1.7平方公里的上海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，從已建成的甲級辦公樓看，無論在數(shù)量上還是在建筑面積上，國有資本投資的都占大多數(shù)。但從在建的甲級辦公樓看，則其他資本投資已占大多數(shù)。從規(guī)劃總量上看，其他資本投資的甲級辦公樓建筑面積占總量的58%，反映了國有資本在小陸家嘴地區(qū)投資的甲級辦公樓在前期占有優(yōu)勢，在后期則退居次位。
小陸家嘴地區(qū)甲級辦公樓國有資本和其他資本投資情況(萬平方米)
注：統(tǒng)計時點為2007年5月
而浦東國有資產(chǎn)投資擁有的甲級辦公樓樓盤僅有陸家嘴開發(fā)大廈和陸家嘴金融中心大廈兩座，而且還都是在建項目。
陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)國有土地資源正逐步轉(zhuǎn)化成高端房產(chǎn)資源，而其中甲級辦公樓已成為投資者企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點和企業(yè)戰(zhàn)略資產(chǎn)的長期持有重點。
六、陸家嘴甲級辦公樓已成為上海國際金融中心的戰(zhàn)略資源
1、陸家嘴甲級辦公樓是上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)特別是金融業(yè)的重要載體
據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告披露，浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓主要客源來自于金融業(yè)，從1999年到今天，已新增需求量近50萬平方米。該地區(qū)匯聚的銀行、證券和保險等相關(guān)企業(yè)，明顯高于其它行業(yè)對此地區(qū)的寫字樓要求。金融服務(wù)類企業(yè)的平均租賃面積大大超出了上海平均水平，其租用的辦公面積占到所有租賃面積的50%(制造業(yè)15%，專業(yè)服務(wù)11%，IT產(chǎn)業(yè)9%，其它15%)。這與浦東金融業(yè)從業(yè)人數(shù)的增長密不可分，已從1999年的2.5萬人擴展到目前已超過10萬人。
中國遵循自己對WTO的承諾，今天已全面放開外資銀行經(jīng)營人民幣的業(yè)務(wù)。隨著我國金融體制的改革和金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，未來若干年，國內(nèi)外金融機構(gòu)集聚浦東的情況仍將延續(xù)。
浦東金融機構(gòu)入駐情況
2、陸家嘴甲級辦公樓是浦東新區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)出的重要平臺
浦東新區(qū)發(fā)改委三年前的一份調(diào)查報告指出：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)的辦公樓宇有130幢，占全區(qū)辦公樓宇總數(shù)的61%，總建筑面積606萬平方米，投資總額597億元，平均每幢樓造價4.6億元；浦東辦公樓總數(shù)的九成以上的入住客戶為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是浦東現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要載體；浦東商辦樓宇入住單位的資產(chǎn)總量近2萬億元，樓均資產(chǎn)達92億元，占浦東新區(qū)全部資產(chǎn)總量的57%；浦東辦公樓樓均營業(yè)收入17億元，單位面積營業(yè)收入產(chǎn)出6萬元；陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)樓宇人均營業(yè)收入152萬元，人均稅金3.7萬元，其中陸家嘴CBD地區(qū)樓宇人均營業(yè)收入187萬元，人均稅金6.8萬元。由此可以推測，2007年陸家嘴甲級辦公樓經(jīng)濟產(chǎn)出將會更高，其理由是與當時相比，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)甲級辦公樓的規(guī)模更大，入駐甲級辦公樓的企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量更高。
3、陸家嘴甲級辦公樓是投資者長期持有的戰(zhàn)略資產(chǎn)
陸家嘴甲級辦公樓大都具有市一級、新區(qū)一級或區(qū)域性地標性建筑的特征，既是投資者財富地位的標志，也是投資企業(yè)品牌廣告效應(yīng)的代表，更能通過對入駐客戶的廣泛結(jié)交形成事業(yè)發(fā)展的新資源。
陸家嘴甲級辦公樓的客戶基本上都是高端客戶。他們對高租金和高物業(yè)管理收費承受力強，交付及時信譽好，對樓內(nèi)設(shè)備的使用比較細致，對物業(yè)服務(wù)能夠提出恰如其分的針對性要求。一般而言，投資者反倒能在較短時間里獲得豐厚而穩(wěn)定的投資回報。
七、鼓勵國有企業(yè)投資、國有資產(chǎn)持有陸家嘴甲級辦公樓
當年，浦東新區(qū)成立陸家嘴集團公司，主導(dǎo)對陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)進行土地和甲級辦公樓的招商引資開發(fā)，對浦東和上海的發(fā)展是具有經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略作用的。今天，上海和浦東新區(qū)政府鼓勵國有開發(fā)企業(yè)繼續(xù)參予陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)甲級辦公樓的開發(fā)并持有其資產(chǎn)，應(yīng)該講同樣具有深遠的戰(zhàn)略意義。
能夠擔當國家級乃至世界級金融城建設(shè)的地方，本身就具有稀缺性和極端的重要性。偏偏在上海“四個中心”的建設(shè)處于攻堅階段之時，上海甲級寫字樓當前市場供給恰恰是不足的。上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)成為海內(nèi)外房地產(chǎn)當前投資的必爭和鏖戰(zhàn)之地，都希望獲得城市形態(tài)的地標和超穩(wěn)定高附加值的投資回報，是特殊機遇時期的必然性。放開浦東國有開發(fā)企業(yè)的手腳，讓他們從原先的地產(chǎn)開發(fā)商角色中走出來，同時承擔起房產(chǎn)經(jīng)營商的角色，是浦東國有開發(fā)企業(yè)的一次命運轉(zhuǎn)機和事業(yè)創(chuàng)新。
在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)土地資源走向金貴稀缺的今天，從掌握土地資源走向掌握甲級辦公樓的房產(chǎn)資源，是浦東新區(qū)政府及其國有企業(yè)的明智選擇。掌握了陸家嘴甲級辦公樓，便是掌握了該區(qū)域產(chǎn)業(yè)調(diào)控和政策導(dǎo)向的主動能力，便是掌握了金融等高端服務(wù)業(yè)企業(yè)和人才集聚的基本條件，便是掌握了國有企業(yè)和國有資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實潛力。
將陸家嘴甲級辦公樓視作上海國際金融中心的戰(zhàn)略資源，還是這種戰(zhàn)略資源已經(jīng)成為國有開發(fā)公司和國有資產(chǎn)的戰(zhàn)略資源，完全是不同階段的兩回事情。在這一問題上，上海市和浦東新區(qū)應(yīng)該加強領(lǐng)導(dǎo)、提高決策層次、拿出發(fā)展規(guī)劃、提升戰(zhàn)略資源的配置效應(yīng)、落實掌控戰(zhàn)略資源的具體措施，提高國有資產(chǎn)的持有質(zhì)量。
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