-
經(jīng)濟學(xué)家徐滇慶:深圳房價上漲理由充分
“民營銀行之父”徐滇慶
7月13日報道半年上漲50%和均價突破2萬，兩個小小的數(shù)字讓深圳樓市成為全國關(guān)注的風(fēng)暴眼！在引起國土資源部等數(shù)個國家部委關(guān)注的同時，全國媒體的焦點也瞄準(zhǔn)了深圳。
“中國股市和深圳房地產(chǎn)市場向何處去？”前晚，在深圳會展中心舉行的全球通VIP俱樂部名家講堂上，知名經(jīng)濟學(xué)家徐滇慶的演講吸引了近千名深圳聽眾，他們當(dāng)中的很多人此前從未聽說過“徐滇慶”這個名字，不過“股市”和“房地產(chǎn)市場”這兩個在2007年深圳最敏感的詞匯，已經(jīng)足夠讓可以容納700人的會堂爆滿。
“深圳房價上漲理由充分”
盡管談?wù)摰亩际顷P(guān)乎每個人切身利益的敏感問題，前晚，徐滇慶呼吁聽眾應(yīng)該拋棄主觀情緒，用“經(jīng)濟學(xué)的科學(xué)邏輯和分析”，來看待高漲的深圳房地產(chǎn)市場與中國股市。
徐滇慶認為，購房者，擁有住房的人，房地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府和新聞媒體是推動房價上升的力量，“這些力量都很強大，所以沒有不漲的理由。”徐滇慶認為。“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟蕭條，利率和匯率上升，土地政策放松，政府干預(yù)和金融危機，是房價下跌的幾個主要原因。”徐滇慶認為，目前看來，房價下跌的因素都不具備，而最可能導(dǎo)致房價大幅度下跌的是金融危機，現(xiàn)在更是沒有數(shù)據(jù)可以顯示會到來。
此外，徐滇慶堅持認為，人們在關(guān)注房價近期上漲的同時，忽視了改革開放近30年來，收入水平是在持續(xù)不斷增長。“不能只看最近一兩年房子漲價，30年收入漲了多少？很多人漲了100倍、200倍。”徐滇慶說。
“炒房無罪，是稅法沒跟上”
今年5月，深圳市中心區(qū)福田區(qū)的一手商品住宅成交均價突破每平方米2萬元。
“深圳房價2萬元(每平方米，下同)一點都不高，一手房均價2萬不是一個可怕的數(shù)字，根本用不著慌張，沒有必要人云亦云驚慌失措。”目前深圳房價上漲，“好不好？應(yīng)該是好事！2萬元不是一個可怕的數(shù)字，要看人民的幸福指數(shù)。”徐滇慶說。
徐滇慶認為，任何一個市場都是由真實需求和投機需求共同組成的，“炒房無罪，炒房也就是一種普通的商業(yè)行為和投資行為。”徐滇慶說，關(guān)鍵在于目前我國的稅法沒有跟上，富人擁有住房的成本非常低。
“絕不能補貼中等家庭買房”
“現(xiàn)在很多政策制定者經(jīng)濟學(xué)沒畢業(yè)！”徐滇慶認為，目前房地產(chǎn)市場秩序混亂的根本原因，是政策出發(fā)點不清晰，“有些政府部門該管的沒管好，又去管了不該管的”“要幫助解決中低收入家庭住房問題”，這一政策是目前幾乎所有關(guān)于住房政策的文件所強調(diào)的。徐滇慶認為，政府決不能夠去補貼幫助中等家庭買房，“住房秩序混亂的根源，追根究底，很可能就在這里。”徐滇慶說。
徐滇慶認為，從政策角度來講，只有兩大類住房：社會保障性質(zhì)的住房和商品房。前者是需要政府來管，來照顧窮人和社會上的弱勢群體。“中等家庭應(yīng)當(dāng)鼓勵競爭，積累財富購買商品房，自己逐步解決自己的問題。有限的資源，只能照顧5%最窮的窮人”。
“我們到底需要什么樣的住房供應(yīng)體系？首先要建立起有效的市場區(qū)隔。”徐滇慶說，市場的歸市場，政府做好提供住房保障的事情，目前國家批給經(jīng)濟適用房的土地，只有1／3建成經(jīng)濟適用房推向市場，2／3被各級政府以團購的名義分下去了，“嚴(yán)重不合法”。
“說4000點是泡沫沒根據(jù)”
“我最頭疼的是，明明沒有根據(jù)的話，也有人敢出來說，語不驚人死不休。”談到中國股市，徐滇慶認為，有人說中國股市是個大泡沫，有人說股指4000點太高了，“我看不出這樣的說法有什么理論根據(jù)”。
徐滇慶分析，從中國經(jīng)濟的基本面來說，股市還有很大的發(fā)展空間，今后股指達到6000點，8000點都是可能的。“但是應(yīng)該好好診斷一下股市的增長速度是不是正常的”。
“有些人巴不得股市每天都漲幾百個點，別老惦記自己手里的那幾只股票，要想想為什么國家要發(fā)展股票市場。”徐滇慶說，國家發(fā)展證券市場目的有兩個，一是給企業(yè)籌資，再就是為資產(chǎn)定價改善資源分配的效率，“瘋漲的市場根本起不到資源優(yōu)化配置，投資風(fēng)實在太熱了”。
“股指暴漲，國家得不到任何好處，可是孕育的風(fēng)險卻越來越大。”徐滇慶分析，暴漲之后必然暴跌，也會讓中小股民成為受害者，“政府的態(tài)度很明確，放任自流死路一條，行政打壓和推倒重來也不合適，穩(wěn)步發(fā)展證券市場是國家的國策，”徐滇慶說，這樣我們就沒有理由對中國股市過于悲觀。
對話
“深圳房價肯定是向香港看齊”
記者：伴隨著深圳房價的上漲，企業(yè)外遷和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢明顯，也在影響對人才的吸引力，如何看待房價上漲對城市整體經(jīng)濟的影響？
徐滇慶：房價上漲帶來企業(yè)經(jīng)營成本上升，員工對工資的要求越來越高，幸福指數(shù)也在下降，企業(yè)外遷和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是正常的，也是我們由窮變富必須走過的過程，亞洲四小龍無一不是這樣，這是符合歷史發(fā)展規(guī)律的好事。
“限制港人買房，太笨了”
記者：近期出現(xiàn)一種分析，認為炒高深圳房價的原因之一就是香港人北上買房炒房，應(yīng)該限制港人買房炒房，你怎么看？
徐滇慶：深圳和香港僅一河之隔，在深港一體化的背景下，深圳房價肯定是向香港看齊，要阻止這個趨勢，只有一條路可走：關(guān)閉深港間所有通道！有些政策的制定者沒腦子，太笨了，根本行不通。
深圳房地產(chǎn)價格的天花板就是香港房價?，F(xiàn)在提倡粵港一體化，勞動力和消費自由流通越來越明顯，不僅是深圳和香港，整個粵港的房價，都有看齊的趨勢。
年輕人要從租小房間開始
記者：我是上世紀(jì)80年代的人，現(xiàn)在在深圳買房的話，近20年內(nèi)就將背負很大壓力，我肯定會選擇去其它地方買房，深圳房地產(chǎn)還會有剛性需求嗎？
徐滇慶：我跟你說，買不起房子是很普遍的，商品房的消費者本來就不應(yīng)該是剛剛畢業(yè)的(上世紀(jì))80年代的年輕人，年輕人應(yīng)該多培養(yǎng)艱苦奮斗的精神，不要幻想一步登天，要從租小房間，甚至是租地下室開始，逐步改善。
到明年，肉價估計也不會降
記者：最近豬肉雞蛋等都在漲價，牛肉面都在限價，是不是通貨膨脹和泡沫？
徐滇慶：這個問題根本不用慌張，現(xiàn)在全社會600多種產(chǎn)品，570多種都是供過于求。豬肉價格上漲，是在通過市場機制為農(nóng)民提高收入，通過價格機制來調(diào)配資源，這正是市場經(jīng)濟的優(yōu)勢所在，最遲到明年，豬肉肯定供求平衡，但是肉價估計也不會降。
深圳房價暴漲背后有何秘密
18個月以來，深圳經(jīng)歷了一次沒有前例的房價狂飆：平均房價從2005年的7000元／平方米上漲到接近16000元／平方米，僅今年頭6個月，房價就上漲了50%。
利潤高得讓開發(fā)商不好意思
“現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了。”6月29日，一名開發(fā)商私下如是對南方周末記者坦承。
“如果說，2006年深圳樓市是瘋狂，那么，今年則是癲狂。
”6月22日，世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小平對南方周末記者說。在她的記憶中，瘋狂源自2005年下半年。
推力更多地來自深圳之外。2005年前后，“流動性過剩”成為描述中國宏觀經(jīng)濟時出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢太多了。這意味著，“留什么在手上都比留人民幣好。”一名前地產(chǎn)中介說，從2005年開始，她替自己和幾位無暇親力親為的朋友投資深圳房產(chǎn)，至今，獲利數(shù)倍。
2005年7月，另一個大事件更將深圳人推向了投資一途——
人民幣開始匯率改革。“人民幣一升值，我們就意識到，深圳將接過上海、北京的接力棒，成為房產(chǎn)投資的又一個資金洼地。房價上漲無可避免。”一名房地產(chǎn)策劃師回憶道。
炒家控制近30%二手豪宅？
今年4月，深圳市社科院公布《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，去年置業(yè)者中有超過30%在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手。
“炒家讓一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到這么高！”深圳規(guī)劃局的一名官員直言。
而在中介圈內(nèi)，一則傳言廣為流傳：8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。
目前的深圳樓市，租金已不足以支付利息，推動房價的原動力已主要是投機和轉(zhuǎn)手。
“售租比(售價／月租)、房價與家庭年收入比兩項指標(biāo)都已經(jīng)到達警戒線?？偟膩碚f，不樂觀，有蠻大風(fēng)險。”深圳發(fā)展銀行住房與消費信貸部總經(jīng)理柳博說。他們已經(jīng)開始上調(diào)風(fēng)險控制的尺度。
柳博問道：“有誰能保證，房價在未來沒有20%的可能下跌三成？”到那時，房貸就已經(jīng)不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮時才能看得出誰在裸泳，“我希望那時我們都穿著衣服。”
地產(chǎn)商：明年年底前出清存貨
許多人在準(zhǔn)備衣服。一些炒房客也認為房價太高，數(shù)十人甚至上百人的深圳看房團一批一批地擁向惠州、東莞、桂林、長沙、武漢等地，繼續(xù)著淘金神話。
地產(chǎn)商們依舊在享受著樓盤的高價和搶購，依舊在以天價競拍土地。但有的大地產(chǎn)公司已決定，在明年年底前出清存貨，不論什么價格。
“下跌是一定的，也許就在明年，也許不那么快。”一名地產(chǎn)商私下坦言，他現(xiàn)在做的所有事情，都是在為將要到來的寒冷期準(zhǔn)備。
“如果那個日子來了，很難有人逃得過”，他喃喃自語。
-
觀點網(wǎng)關(guān)于本網(wǎng)站版權(quán)事宜的聲明:
觀點網(wǎng)刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為客觀提供更多信息用。凡本網(wǎng)注明“來源：觀點網(wǎng)”字樣的所有文字、圖片等稿件，版權(quán)均屬觀點網(wǎng)所有，本網(wǎng)站有部分文章是由網(wǎng)友自由上傳，對于此類文章本站僅提供交流平臺，不為其版權(quán)負責(zé)。如對稿件內(nèi)容有疑議，或您發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)站上有侵犯您的知識產(chǎn)權(quán)的文章，請您速來電020-87326901或來函guandian#126.com（發(fā)送郵件時請將“#”改為“@”）與觀點網(wǎng)聯(lián)系。
