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變幻莫測的樓市，刺激了眾多“炒家”

“炒房”比“炒股”更火

　　深圳三成多住房，得到產(chǎn)權證半年就轉手；近三成住房，三年以上轉手

　　炒房的收益能超過股市嗎？它是否比股市更具有“高強抗風險性”？深圳一“炒房”客的想法顯然頗具代表性：“雖說樓市也有政策風險，但畢竟房產(chǎn)是實物資產(chǎn)，即使樓價跌了總還是有個房子在。而股市的

　　政策風險太可怕了，你可以一夜暴富，更可以一夜成為窮光蛋……”在為期兩周的采訪中，記者了解到，有不少股票市場的投資者都萌生了重回樓市的想法。

　　三成新房半年易主

　　按照官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，深圳前五個月的平均房價上漲了近20%，那么理論上投資性購房的平均收益率應在15%至20%左右，況且這只是不到半年的時間。如果下半年深圳房價依然漲幅可觀，那么房產(chǎn)投資的賬面收益應在30%以上。事實是，理論數(shù)據(jù)遠比不上真實情況，以景田片區(qū)一棟獨立大廈的100平方米住房為例，2007年1月份單價在1萬元左右，6月份已漲為1.4萬元，收益可達40%！

　　據(jù)深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，深圳市發(fā)放產(chǎn)權證后半年內(nèi)就轉手的住房，占住房總套數(shù)的30.31%；得到產(chǎn)權證后3年及3年以上轉手的住房，占住房總套數(shù)的28.11%。這表明，深圳住房轉手速度很快。房市的高“換手率”，反映了“炒房一族”的狂熱。

　　轉手越快賺錢越多

　　記者上周以“買家”身份，接觸到一位炒樓“高手”。當時，地產(chǎn)中介答應讓記者看一套位于景田片區(qū)的105平方米的房子，售價僅1.3萬元/平方米，比市場1.4萬元的均價低了不少。記者表現(xiàn)出心動，但是中介一會說“業(yè)主出差”，一會說“租戶不在家”，一會說“業(yè)主從外地回來送鑰匙”……總之，以各種理由，讓記者看不了房。一個星期后，中介終于說實情，原來，這套房子的業(yè)主是個職業(yè)“炒家”，他的尾款還未付清，房產(chǎn)證與上個業(yè)主還沒過戶。等過戶之后，才能讓記者看房。也就是說，這位“業(yè)主”還未成為真正的業(yè)主，就急著尋找“下家”了！

　　據(jù)中介介紹，買賣二手房從交易到過戶完成、到銀行放款，總過程需要45天到50天。如果一手業(yè)主紅本(房產(chǎn)證)在手，完成交易更快，只需30天左右。買家交完定金(房款的10%)后，按揭的首期款在10天內(nèi)要交付(三成按揭首付，除去定金后買方要付的就是中介所稱尾款)。這片住宅在一個月前均價是1.2萬/平方米。以此推算，這套房一個月前售價最多不過126萬元。“高手”要先付定金12.6萬元，加上傭金、契稅、印花稅大概要付57000元。之后，從銀行貸款7成，首期款37.8萬元，10天之后就要付尾款25.6萬元。前后相加，“高手”共付43.5萬元。待轉手一賣，這套房子升價到136.5萬元。再等45天至50天后，銀行放款，該“高手”就賺了10.5萬元，利潤率達到25%。

　　雖然從價格上來說，該套房子漲得并不多。但據(jù)地產(chǎn)中介介紹，這類職業(yè)“炒家”和普通賣房者不同，他們要的是時間。因為政策和市場的不確定性，轉手越快越好，利用時間賺取最大利潤，最怕的就是房子被“捂”在了手里。

　　三部分人組成炒家

　　這么多的“炒房”者，究竟是從哪兒冒出來的？深圳資深地產(chǎn)人士袁照沛告訴記者，從深圳炒房者的構成看，大致由三部分人組成：一是深圳本地人，尤其是從股民轉為“炒家”的這部分人，深圳樓市這幾年上漲速度很快，深圳本地人對此感同身受。“買樓肯定升值”，成為大部分深圳人的共識；

　　二是長三角“房地產(chǎn)熱”過后南下轉戰(zhàn)的江浙人。這些人有“炒樓”的經(jīng)驗，并且資金雄厚，有人出手極其豪綽；上海近兩年大力調控房價，已讓“炒樓團”無錢可賺，遂南下廣東新開戰(zhàn)場。

　　三是香港的“過江龍”。這類資金比較隱蔽，一般不以自己名義買樓。大多是以親屬的名義甚至“二奶”的名義買樓；而一些香港機構則通過內(nèi)地分公司，大手筆購樓。