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　　當(dāng)資本進(jìn)入中國快速崛起的、粗放發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，本土的房地產(chǎn)商面對(duì)專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，面對(duì)龐大的金融資本，突然舉足無措。

　　與此同時(shí)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介顧問機(jī)構(gòu)面對(duì)突如其來的金融資本，和棘手的金融問題，以及復(fù)雜變化的金融市場，也感到無力應(yīng)對(duì)。綜觀發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場歷程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，衍生出眾多的細(xì)分服務(wù)行業(yè)，而專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務(wù)商則是其中不可或缺的重要力量，這從美國當(dāng)前最大的三家房地產(chǎn)金融運(yùn)營機(jī)構(gòu)便可看出。

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)走到2006年的節(jié)骨眼上，面對(duì)新的金融資本的挑戰(zhàn)，市場對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)出臺(tái)的呼聲越漲越高。

　　那么，面對(duì)巨大的需求反差，和行業(yè)語言的差異，我們的房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)該如何把握？

　　兩類思維模式的轉(zhuǎn)變

　　我們認(rèn)為，新的房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)必須精通兩類專業(yè)“語言”：一是房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)語言；二是金融行業(yè)的語言。這里所謂的“語言”，從其內(nèi)涵來說，更準(zhǔn)確的說法應(yīng)是思維方式。好的房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備有效切換兩類專業(yè)問題的能力，即房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)運(yùn)營管理的問題處理能力和金融投資問題的處理能力。

　　說到底，房地產(chǎn)金融所關(guān)注的主要問題即是房地產(chǎn)商的投融資問題。

　　從投融資本身來說，涉及到房地產(chǎn)的投融資問題主要集中于兩類，一類是公司類的融資決策，一類是項(xiàng)目類的融資決策。兩類問題有著迥異的操作手法。公司類的投融資決策涉及到公司財(cái)務(wù)及企業(yè)并購的財(cái)務(wù)處理，主要解決的問題包括財(cái)務(wù)處理、股權(quán)設(shè)置、公司估值、市場分析等諸多方面；而項(xiàng)目類的投融資決策則相對(duì)簡單，主要集中于項(xiàng)目本身的市場分析的判斷。

　　專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)精神

　　專業(yè)的服務(wù)要體現(xiàn)專業(yè)的水平和專業(yè)的精神。其中，對(duì)各種金融工具的熟悉和掌握以及對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)法律問題的理解和認(rèn)識(shí)，是一個(gè)基本條件。綜合來看，我們認(rèn)為四大知識(shí)體系和經(jīng)驗(yàn)的具備是有效操作房地產(chǎn)金融類業(yè)務(wù)的必備素質(zhì)，即：一是金融市場；二是公司財(cái)務(wù)；三是房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)；四是法律問題。每類知識(shí)體系都有著不同的框架內(nèi)容。

　　簡而言之，金融市場的知識(shí)體系包括各種金融工具和對(duì)資本市場的了解，不同資本市場的資金特性及操作方式，融資的操作流程；公司財(cái)務(wù)的知識(shí)體系則涵蓋對(duì)企業(yè)融資方式的把握和制訂投融資策略；房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)則涉及到方方面面的問題，包括對(duì)市場價(jià)格體系的理解，消費(fèi)者需求偏好的掌握，政策影響的分析以及微觀市場競爭狀況的調(diào)研；最后，法律問題是任何項(xiàng)目成功操作的基礎(chǔ)。對(duì)市場法律環(huán)境的理解，對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)的安排，對(duì)法律障礙的逾越，這些都需要專業(yè)的法律知識(shí)做支撐。

　　那么，為何說這四類知識(shí)體系是需要掌握的？我們認(rèn)為，從商業(yè)服務(wù)流程的角度來看，其中涵蓋著一個(gè)內(nèi)在的邏輯，即：從投資風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，服務(wù)機(jī)構(gòu)及研究機(jī)構(gòu)必須化解兩類風(fēng)險(xiǎn)，一類是市場風(fēng)險(xiǎn)，一類是運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。處理兩類不同的風(fēng)險(xiǎn)，就需要這四類不同的知識(shí)體系。簡單的說，我們對(duì)市場的研究判斷，需要專業(yè)的房地產(chǎn)市場知識(shí)；對(duì)項(xiàng)目及公司的審查，需要公司財(cái)務(wù)和運(yùn)營方面的知識(shí)；對(duì)具體投融資操作流程和技術(shù)問題的處理，需要專門的金融知識(shí)；而這一系列工作都必須在合法、合規(guī)、合理的前提下進(jìn)行，因此法律知識(shí)起到了一個(gè)疏通和保障的作用。

　　投資銀行的操作模式

　　如何運(yùn)做房地產(chǎn)投融資類的投資銀行類業(yè)務(wù)，首先需要解決的問題是建立一個(gè)有效的平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)的功能是能夠在資本和項(xiàng)目雙方實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接。與此同時(shí)，成功運(yùn)做項(xiàng)目的另一個(gè)前提條件是，一個(gè)成規(guī)模的資本池和項(xiàng)目池。因此，背靠一個(gè)發(fā)達(dá)的資本市場，同時(shí)掌握資本市場中的最新動(dòng)態(tài)，包括金融工具的創(chuàng)新、包括重大經(jīng)濟(jì)事件、包括對(duì)金融動(dòng)態(tài)的及時(shí)掌握與反饋，這些都成為專業(yè)房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常工作。

　　另一個(gè)問題是渠道流程問題。一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品在金融機(jī)構(gòu)來看，實(shí)際上是一個(gè)金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)產(chǎn)品面對(duì)的市場是購房者，而金融產(chǎn)品面對(duì)的市場則是投資者，兩類不同的客戶，對(duì)房地產(chǎn)這一同一類事物的觀察角度也不同。如何將一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品包裝成一個(gè)金融產(chǎn)品，符合金融市場投資操作的慣例，獲得市場的對(duì)該類產(chǎn)品的投資青睞，這種商業(yè)化的操作流程也是處理這類業(yè)務(wù)的主要工作所在。

　　強(qiáng)大的研究平臺(tái)和專業(yè)的人員素質(zhì)

　　一個(gè)好的金融專業(yè)服務(wù)公司，研究平臺(tái)的建立是成功的根本。面對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)融合了建筑工程、設(shè)計(jì)、消費(fèi)市場、金融等諸多子行業(yè)的綜合性的新興產(chǎn)業(yè)，透徹的研究和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鍪侵卮箜?xiàng)目投資決策的關(guān)鍵所在。因此，一個(gè)強(qiáng)大的研究平臺(tái)的建立涉及到對(duì)知識(shí)管理能力的高標(biāo)準(zhǔn)要求。如何有效的管理專業(yè)知識(shí)，恰當(dāng)?shù)氖褂脤I(yè)知識(shí)解決專業(yè)問題，這些是一個(gè)高效研究平臺(tái)的主要功能所在。

　　另外，在專業(yè)人員的招聘和培養(yǎng)上，需要選用有金融背景的、頭腦靈活、思路敏捷、心態(tài)開放的專業(yè)研究人員和項(xiàng)目操作人員。因此，此類專業(yè)人員的知識(shí)背景結(jié)構(gòu)和以往的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有著較大的不同點(diǎn)。并且，從專業(yè)尊重的角度來說，公司的運(yùn)做需要多類專業(yè)背景的人員，包括房地產(chǎn)、建筑設(shè)計(jì)、金融、企業(yè)管理等綜合類人員，構(gòu)造一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)去處理相關(guān)項(xiàng)目問題。

　　度身定做的個(gè)性化服務(wù)與開放的心態(tài)

　　面對(duì)市場，各類客戶的需求不同，企業(yè)本身的狀況也迥異，因此，深入到客戶企業(yè)內(nèi)部去分析和了解企業(yè)的實(shí)際情況和需求狀況，提出切實(shí)可行的融資策略和操作流程，為客戶進(jìn)行度身定做的個(gè)性化服務(wù)，是專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作原則和重點(diǎn)。與此同時(shí)，面對(duì)資本市場的開放心態(tài)，融通各類資金市場的專業(yè)能力，把各個(gè)資金資源和渠道有效的整合，為恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目找到合適的資金組合做匹配，這些都是專業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該掌握的資源和渠道。其中的有效整合需要敏銳的金融信息和專業(yè)的方案制作能力是關(guān)鍵所在。

　　另外，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)與投資方的對(duì)接也是個(gè)性化服務(wù)的另一個(gè)方面。如何根據(jù)各個(gè)投資方對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同和流動(dòng)性的要求，幫助大資金制訂投資策略、篩選投資項(xiàng)目、評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)、開拓市場渠道，這也是專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)必備的素質(zhì)。

　　未來的兩年，隨著中國金融業(yè)對(duì)外開放步伐的日趨加快，中國產(chǎn)業(yè)界最大的資金需求方--房地產(chǎn)業(yè)，將面臨最大的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。因此，成熟的、專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務(wù)商的出現(xiàn)將是未來不可缺少的趨勢(shì)。成熟的市場呼喚成熟的機(jī)構(gòu)，在此我們衷心希望伴隨著產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程的加快，中國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中將發(fā)揮更加重要的作用。