男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　近幾年來(lái)，經(jīng)歷了住宅市場(chǎng)的井噴式發(fā)展后，銷售類房地產(chǎn)產(chǎn)品(如住宅、商鋪等)的市場(chǎng)飽和度不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間逐漸縮小；另一方面，城市中心土地資源的短缺，也使開(kāi)發(fā)商的發(fā)展空間受到限制。因此，許多發(fā)展商在資金、技術(shù)、管理上有了一定的積累后，紛紛把目光投向商業(yè)、寫字樓、公寓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，期望獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的優(yōu)厚投資回報(bào)。

        但是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)前期投入資金量大，投資回收期長(zhǎng)，而且面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素更多，對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理能力和資金運(yùn)作能力要求更高。

       因此，如何判斷經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資收益，和對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。

      經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的收益評(píng)估

      案例：

     假設(shè)一處經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其當(dāng)前市場(chǎng)銷售價(jià)格為100萬(wàn)元，計(jì)算該物業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)，針對(duì)不同年投資回報(bào)率時(shí)的實(shí)際收益。計(jì)算方法：把各年經(jīng)營(yíng)凈收入按一定折現(xiàn)率折現(xiàn)累計(jì)到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，與當(dāng)前銷售價(jià)格對(duì)比。(折現(xiàn)率按社會(huì)平均利潤(rùn)率約為10%)表1不同年投資回報(bào)率情況下每年平均收益計(jì)算：

      備注：凈收入為扣除各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)利息后的純收入，即物業(yè)本身的投資收入。

      由上面的案例，可以看到，當(dāng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的年投資回報(bào)率大于10%時(shí)，其投資效益高于即時(shí)銷售。當(dāng)年投資回報(bào)率達(dá)到15%以上時(shí)，其投資收益高于即時(shí)銷售收益的50%以上。而且這些收益還未包括土地增值、價(jià)格自然增長(zhǎng)等溢價(jià)因素。

      以上案例說(shuō)明：

     1、從財(cái)務(wù)的角度考慮，物業(yè)作經(jīng)營(yíng)用途和銷售比較，一般要求年投資回報(bào)率應(yīng)不低于10%，或投資回收期少于10年。

     2、在經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)良好的情況下(目前經(jīng)營(yíng)狀況好的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如珠江新城的甲級(jí)寫字樓，其投資回報(bào)率普遍達(dá)到15%或以上)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的實(shí)際投資回報(bào)遠(yuǎn)大于銷售性物業(yè)，而且可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)企業(yè)的發(fā)展是有利的。

     3、與銷售性產(chǎn)品相比，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的升值潛力更大。

      經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)：

　   政策風(fēng)險(xiǎn)：由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)屬于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)行為，會(huì)受到各種國(guó)家政策的影響。最直接的例如國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策等。

       經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：指經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響。但從目前情況看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，據(jù)專家預(yù)測(cè)中國(guó)仍會(huì)在10年內(nèi)保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。因此在近幾年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較小。

      市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指市場(chǎng)供需關(guān)系，以及區(qū)位因素對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響。在當(dāng)前大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況下，隨著供給的上升，競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)有所提高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與區(qū)位因素的關(guān)聯(lián)度較大，尤其是商業(yè)，因此，選擇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)，應(yīng)充分考慮其區(qū)位因素，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

     行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：目前業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論較大，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的泡沫。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等則認(rèn)為目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正常，甚至價(jià)格還有有上漲空間。對(duì)于廣東地區(qū)，大部分的分析家認(rèn)為，廣東地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較上海等地區(qū)健康，政府也將出臺(tái)措施嚴(yán)控炒作等。

      因此從整個(gè)行業(yè)來(lái)講中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，但從廣州地區(qū)來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)較小。

       經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)作為長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)存在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)階段，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況。其中未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

       因此，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)具備很強(qiáng)前瞻性，在前期市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品研發(fā)中對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素加以考慮，后期切實(shí)執(zhí)行各種管理措施，提高管理水平和服務(wù)品質(zhì)，控制經(jīng)營(yíng)成本，并根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銷售性物業(yè)的后期風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，其經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

      財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)是資金風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)一般投資較大，而且資金需要先期投入，逐步回收，對(duì)企業(yè)運(yùn)作能力要求較高。否則在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，其后果不堪設(shè)想。因此，合理規(guī)劃租售比例，或者借助金融工具，保證企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定和安全的負(fù)債率水平，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)而言是十分重要的。

      另一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是利率風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)貸款利率的調(diào)整，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益產(chǎn)生影響。目前市場(chǎng)存在一定加息風(fēng)險(xiǎn)，需要密切關(guān)注。

     小結(jié)：在以上各種風(fēng)險(xiǎn)因素中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，需要在項(xiàng)目前期研究中充分加以考慮。

     結(jié)論：銷售類物業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期短，資金回籠速度快的特點(diǎn)，在土地資源充足、市場(chǎng)需求膨脹的情況下，可以快速實(shí)現(xiàn)資金的滾動(dòng)增值。但在土地資源緊缺，市場(chǎng)發(fā)展空間有限的情況下，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有更廣闊的市場(chǎng)前景。

      從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度看，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的實(shí)際投資效益普遍高于銷售性物業(yè)，而且企業(yè)可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有更高的升值潛力。但由于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，存在多種不確定風(fēng)險(xiǎn)，也體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益高，風(fēng)險(xiǎn)也大的基本原則。

     因此，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身情況，對(duì)資金運(yùn)作情況進(jìn)行規(guī)劃，并在前期研究中對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)予以充分考慮，以實(shí)現(xiàn)正確的企業(yè)決策，找到真正的現(xiàn)金牛。