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　　意想不到的資金投入，使光明廣場未開業(yè)就顯得先天不足。為此，開發(fā)商求助于出售商鋪。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2003年光明廣場開始招商，到2005年春節(jié)試營業(yè)時，該廣場已有三分之一的鋪面出售。按當時4.5萬元/平方米的銷售均價計算，光明廣場套現(xiàn)約有6個億。與總投資相比，中間還有3億元差額

　　不管以什么代價，沉疴纏身的光明廣場還是看到了希望的曙光。

　　6月初，埋藏于光明廣場購物中心負一層的南越水閘遺址正式對外開放，這預(yù)示著拖累光明廣場七年之久的文物保護與商業(yè)開發(fā)的沖突終于找到了兩全之策。不過，光明廣場物業(yè)經(jīng)營管理公司董事總經(jīng)理黃文杰向《第一財經(jīng)日報》記者證實，為支持購物中心盡快走出困局，光明廣場已將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京控股的母公司京泰實業(yè)集團。

　　控股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　“購物中心除了準確的定位、良好的經(jīng)營團隊外，還要有資金、有足夠的錢來玩。”黃文杰向記者表示，為保證購物中心后續(xù)運營資金到位，光明廣場的實際投資人——新加坡的吳老板已將超過50%的股份悄悄轉(zhuǎn)讓北京國資委旗下的京泰實業(yè)集團，股權(quán)變更于去年9月完成。以光明廣場已投入的資金來看，轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)該不低于5億元左右。

　　光明廣場與中華百貨的委托經(jīng)營管理合同去年底已經(jīng)到期，上述高層透露，該購物中心目前已與廣州惠潤轉(zhuǎn)簽委托經(jīng)營管理合同，今年1月1日生效。行內(nèi)人士預(yù)測，按照購物周期推算，合同期限在5年左右。

　　南越水閘遺址

　　這樣的局面對光明廣場來說可能是扭轉(zhuǎn)困境的開始。成立于1994年8月的廣州光明房產(chǎn)建設(shè)有限公司原計劃在北京路步行街商圈將一處舊城改造項目建造成一棟商住樓：較低的幾層裙樓作商業(yè)用途，較高的兩座塔樓作住宅用途。由于該物業(yè)處于廣州核心商圈，因此位于群樓位置的光明廣場與周邊廣百廣場、名盛廣場、五月花廣場同被譽為廣州北京路步行街四大購物中心。

　　然而，2000年光明廣場樁基開挖施工過程中，卻在項目地下5米處發(fā)現(xiàn)了一個龐大的木結(jié)構(gòu)建筑，經(jīng)考古專家鑒定，這是西漢時期的南越國水閘遺址，是我國城市考古發(fā)現(xiàn)時代最早、規(guī)模最大、保存最好的一處木構(gòu)水閘。“當時有兩種爭議：一是參照南越王墓的陳列和保護條件，讓發(fā)展商離場，建個博物館；另一種意見認為，建博物館與北京路商業(yè)街的規(guī)劃格格不入。”一位了解內(nèi)情的人士表示，為商定考古保護方案，光明廣場整整停工了3年時間。最終的協(xié)商結(jié)果是在文物原址保護、原址展示，在購物中心里建一個小型的博物館。；；；；

　　在這三年里，光明廣場的損失保守估計高達3億元。光明廣場不愿透露姓名的高層表示，由于改變規(guī)劃，群樓商場的建筑面積也從原來的8萬平方米減少到6萬平方米，改為9層商業(yè)廣場，并取消塔樓，未來可售可租賃面積減少。還有停工三年的利息費用，臨遷、永遷、回遷成本的增加，其中僅臨拆遷租戶費用就有4000萬元。再計入文物保護改造費用、施工隊待付費用等，光明廣場的總投資額約有9億~10億元。就每平方米的投資造價來說，高于1.5萬元，這一水準超過天河城、正佳廣場，可以算是廣東造價最昂貴的購物中心了。

　　沉疴纏身

　　意想不到的資金投入，使光明廣場未開業(yè)就顯得先天不足。為此，開發(fā)商求助于出售商鋪。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2003年光明廣場開始招商，到2005年春節(jié)試營業(yè)時，該廣場已有三分之一的鋪面出售。按當時4.5萬元/平方米的銷售均價計算，光明廣場套現(xiàn)約有6個億。與總投資相比，中間還有3億元差額。

　　由于資金后繼乏力，試業(yè)不到半年，光明廣場一半租戶就要求解約。黃文杰清楚地記得他出任光明廣場物業(yè)經(jīng)營管理公司董事總經(jīng)理之初的慘狀。主力店光明百貨撤場，小商鋪撤場，70~80個小業(yè)主參與的訴訟，出租率跌到最低點。“我們是頂著負面謠言、訴訟的壓力，在廢墟上重建一個商場。”

　　2005年8月，光明廣場一年時間都在調(diào)整。“我們解決了近80宗訴訟問題，消除了小業(yè)主的負面?zhèn)髀?，把散鋪重新納入統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)中；推動股權(quán)轉(zhuǎn)讓，讓資金狀況良性運轉(zhuǎn)；還有盡最大可能做好主力商店的配置。”黃文杰說，他們重新定位，以打造適合年輕人的歡樂天地來吸引人氣，先后引入了肯德基、綠茵閣西餐、也酷真冰溜冰場、動漫界、太糊餐飲，接下來，仙蹤林在廣州投資最大的旗艦店、廣東最大體育賣場“廣弘體育城”也將先后開業(yè)。“我們主要是加強娛樂、餐飲元素。新絲路模特大賽，以及即將舉行的奧運擊劍選拔賽也都在光明廣場舉行。”

　　光明轉(zhuǎn)機

　　“博物館的展示方案和投資費用已經(jīng)確定，由企業(yè)和政府雙方投資。由于財政撥款到位需要時間，而光明廣場股東變更或投資到位需要董事會批準，因此經(jīng)雙方協(xié)商后，本月初南越水閘遺址才正式對外開放。”黃文杰表示，初步估算這促使光明廣場的客流增加了15%。

　　不過，南越水閘遺址開放不收門票，光明廣場每月要承擔10萬~12萬元南越水閘遺址的管理、保安、解說以及設(shè)備維護的費用。據(jù)了解，根據(jù)當初規(guī)劃，光明廣場負一層旁邊有一間咖啡廳，但考慮到水氣、氣味對文物的影響已經(jīng)取消。“因為是全國首例，沒有可參考的標準。”但黃文杰認為，南越水閘遺址帶給光明廣場的影響力是其他同業(yè)無法比擬的。

　　內(nèi)部進入良性運行后，外部環(huán)境也在積極推動。據(jù)了解，光明廣場負一層之前規(guī)劃將于公園前地鐵口連通。目前該地下隧道正研究投資方案，雖然尚未排出時間表，但一旦連通，位于一、二號線地鐵交匯處的人流可直達廣場。比鄰光明廣場的大佛寺拆遷改造已經(jīng)啟動，它將大大改善光明廣場的外部硬件交通。

　　“整棟商場的出租率已超過70%，我們希望年底可以達到85%~90%。”黃文杰表示。