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　　在杭州未來的CBD錢江新城，活躍著這樣一批購房者。他們大多身價不菲，是某些知名企業(yè)的負(fù)責(zé)人。他們看好錢江新城未來的發(fā)展前景，準(zhǔn)備把事業(yè)的重心放在這里，或者在這里本來就有開發(fā)的項(xiàng)目，或者準(zhǔn)備在此置辦自己的辦公樓，有些則干脆把新家也安在這里。

　　這樣的兩棲買家，可以被稱做是錢江新城的忠實(shí)擁躉者。而最近，錢江新城一塊土地的拍賣，更是增強(qiáng)了他們的信心。同時也讓許多人把目光再次聚焦到這里。

　　新聞回放

　　2007年5月30日，錢江新城絕版住宅用地以34.9億元落錘成交，可以說在三年內(nèi)終結(jié)了該區(qū)域的住宅用地開發(fā)。同時，該地塊11759元/平方米的樓面地價也創(chuàng)下了區(qū)域歷史新高，從而成為新一代“地王”。

　　一個購房者的故事

　　辦公居住兩相宜

　　葉先生，上個星期一剛剛買了一套錢江新城樓盤東方潤園的房子，總價700萬元，從而成為該樓盤的又一名業(yè)主。

　　葉先生的另一個身份是浙江某集團(tuán)公司的董事長，公司總部在麗水，是一個房地產(chǎn)投資公司。這個公司在麗水的房產(chǎn)總開發(fā)面積已經(jīng)超過45萬平方米，在建德、寧夏、西安等城市也都有自己的項(xiàng)目。而尤其值得一提的是，公司在錢江新城也拿了一塊地，并且這個項(xiàng)目即將舉行開工典禮。項(xiàng)目離葉先生的新家東方潤園僅咫尺相隔。

　　葉先生說，對于錢江新城的區(qū)塊發(fā)展前景，他在2005年就已經(jīng)看到了。當(dāng)年，他跟公司的一位副總一起來到錢江新城，看到這塊地，馬上就說看到了“20年前的浦東”。當(dāng)時搜集了很多信息，進(jìn)展非常順利，1月份看地，7月份就把它拿下了。

　　至于最近在東方潤園買的這套房子，葉先生表示，相對于商業(yè)項(xiàng)目，錢江新城的住宅更為稀缺，特別是核心區(qū)的住宅，它們在規(guī)劃上基本上只是錢江新城的一種配套。他分析說，錢江新城將建86幢高檔商務(wù)寫字樓、高星級賓館，加上眾多錢江新城的開發(fā)商都將把總部遷到錢江新城，這些企業(yè)中有多少個老總會在錢江新城有買房需求，不可小覷。

　　“近段時間以來錢江新城出讓的地價都不好說，很多人知道甚至樓面地價已經(jīng)超過了11000元/平方米”，所以他認(rèn)為，錢江新城的住宅樓盤保值增值性是很不錯的，而同時他認(rèn)為，東方潤園在地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、智能化、物業(yè)管理等各個方面都相當(dāng)不錯，是一個各方面都非常優(yōu)秀的樓盤，買進(jìn)是非常放心的。

　　葉先生說，等到公司在錢江新城的項(xiàng)目完工，自己的公司總部也會搬到這里來，而他們?nèi)胰艘矔岬綎|方潤園來住。在杭州未來的CBD里辦公居住，肯定會是很愜意的生活。

　　一份客戶數(shù)據(jù)分析

　　雙棲買家著實(shí)不少

　　而在錢江新城住宅樓盤的客戶里，像葉先生這樣的業(yè)主還真不在少數(shù)。

　　欣盛房產(chǎn)副總經(jīng)理李曉桃告訴記者，東方潤園之前曾經(jīng)對現(xiàn)有客戶作過一次調(diào)查。調(diào)查報告顯示，調(diào)查客戶中，65%的客戶是董事長或總經(jīng)理；20%是副總裁、副總或高層管理者等；15%為其他職務(wù)，如公務(wù)員、相關(guān)單位或部門負(fù)責(zé)人(行長或部門經(jīng)理等)、個體經(jīng)營者等。

　　此外，這些客戶中68%的家庭都擁有寶馬、奔馳車系；20%的家庭擁有本田、奧迪車系；39%的家庭擁有兩輛車；15%的家庭擁有兩輛車以上。很顯然，大多數(shù)客戶都身價不菲，來頭不小。

　　這些客戶還有相同的特征：比如他們或許本來就在錢江新城有開發(fā)項(xiàng)目，順便也在邊上買套住宅，以實(shí)現(xiàn)在“家門口辦公”的生活；有些是浙江各個地市的資本殷實(shí)的企業(yè)家，事業(yè)不斷發(fā)展壯大，想把公司搬到錢江新城以實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展，在預(yù)定好寫字樓的同時，也在住宅樓盤里下了單，或者自住，或者也可以作為往來客戶的臨時住所。

　　據(jù)了解，受利好不斷刺激，錢江新城樓盤銷售情況都非常好。比如主打高端物業(yè)的東方潤園，已推4幢樓銷售率就已超過90%，可售余房僅20余套；上期推出的3號樓更是在開盤當(dāng)天創(chuàng)下2.2個億元的銷售佳績。針對這樣的銷售狀況，開發(fā)商決定在本月底加推另一幢位于中心景觀區(qū)的5號樓，該樓位于項(xiàng)目的景觀主軸上，遠(yuǎn)眺江景，近看園景，來詢問的客戶已經(jīng)非常多。

　　對此，李曉桃認(rèn)為，最近東方潤園進(jìn)入更高一輪的熱銷，跟錢江新城住宅土地供應(yīng)狀況受到關(guān)注不無關(guān)系，沿江最后一塊住宅用地的天價出售，讓高端客戶的眼球再一次落到錢江新城的沿江稀缺樓盤上來。東方潤園是2004年的樓市標(biāo)王地塊，在錢江新城的住宅用地規(guī)劃中，是惟一緊鄰錢江新城CBD核心區(qū)一線沿江的純住宅地塊。而公司對項(xiàng)目一直堅(jiān)持高端定位，高品質(zhì)開發(fā)，從而讓東方潤園在高端市場受到了客戶的熱烈追捧。

　　一份地價分析報告

　　地價如何影響房價

　　那么，是什么原因使得發(fā)展商們不惜重金爭相入駐錢江新城板塊？又為何有那么多的購房者看中了錢江新城的樓盤？

　　早報聯(lián)合攻略機(jī)構(gòu)關(guān)于錢江新城歷年地價走勢，以及對于房價影響的分析，也許比較能說明問題。

2003-2007年錢江新城出讓建筑面積匯總

　　近年土地出讓情況

　　關(guān)鍵詞：用地稀缺

　　從2003—2007年錢江新城土地公開出讓宗數(shù)分析，平均每年公開出讓量為1至2宗。可見該區(qū)域可開發(fā)用地資源稀缺，一直沒有大幅度的出讓情況發(fā)生，同時應(yīng)驗(yàn)物以稀為貴的道理，由于開發(fā)用地控制，造成區(qū)域房價提升。

　　從出讓面積及規(guī)劃建筑面積分析，2003年開始由于板塊大力發(fā)展建設(shè)，出讓面積總體量達(dá)到451畝，規(guī)劃建筑面積為84.93萬平方米，是近幾年出讓規(guī)模最大的一年。今年雖有149畝用地，但建筑面積僅有48.8萬平方米。規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)逐年遞減之勢，再次驗(yàn)證土地資源的緩步推出，對房價有一定的抬升作用。

2003-2007年錢江新城部分土地樓面地價

　　樓面地價走勢

　　關(guān)鍵詞：漲勢兇猛

　　從2003年成交的3宗地塊樓面地價分析，分別為3980元/平方米、3850元/平方米、3866元/平方米，平均樓面價為3875元/平方米。在房產(chǎn)商們的一致看好，區(qū)域樓盤的開發(fā)成熟度與配套預(yù)期逐步實(shí)現(xiàn)的共同作用下，樓面價逐步攀升至今年11759元/平方米的高峰。短短4年增長203%。

　　房產(chǎn)價格走勢

　　關(guān)鍵詞：穩(wěn)步上揚(yáng)

　　由于錢江新城開發(fā)樓盤較少，從工期推算2003年拿地的項(xiàng)目在2005年左右發(fā)售，2005年拿地項(xiàng)目在2006至2007年發(fā)售，以2005年至2007年銷售均價作為結(jié)點(diǎn)對比分析。

　　2005年在售項(xiàng)目主要有水岸帝景公寓、林風(fēng)花園等，區(qū)域價位在11176元/平方米左右。而2006年開始樓盤入市量增大，并開始出現(xiàn)金色海岸、東方潤園等高端住宅拉動區(qū)域銷售均價，同時區(qū)域內(nèi)開始呈現(xiàn)中端、高端產(chǎn)品定位相對分化的格局。2006年相對于2005年價格激增45%左右，達(dá)到16287元/平方米。2007年延續(xù)2006年的順勢提價，并非主要由于外部刺激導(dǎo)致提升，上漲幅度為8%左右。

　　總結(jié)

　　由于土地對房價的影響并不會在短期內(nèi)產(chǎn)生明顯效應(yīng)，但由于直接關(guān)系到開發(fā)成本的提升，地價的提升對房價底線產(chǎn)生抬高作用。以2年為跨度的時間段分析，從歷年房價與土地的走勢交叉對比分析，2003年取地的項(xiàng)目由于樓面地價相對低廉，入市價格與2005—2006年拿的項(xiàng)目入市價相差約5000元/平方米左右，可見排除區(qū)域成長、市場預(yù)期提升等外部因素，土地的區(qū)位價值和供應(yīng)量控制與房價的走勢關(guān)聯(lián)度非常高。