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　　近期深圳一新開樓盤，某買家一出手就買下整整一層樓！業(yè)內(nèi)人士認為，深圳因鄰近香港、特區(qū)面積狹小及年輕人和流動人口多等特殊情況，使得房產(chǎn)投資和炒作有著得天獨厚的條件。深圳房價的高漲與投資、投機資金的涌入應有某種內(nèi)在聯(lián)系。

　　深圳房產(chǎn)投資趨熱

　　據(jù)深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，深圳市領到產(chǎn)權證后半年內(nèi)就轉手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。這表明，深圳住房市場的轉手速度很快。市場的高“換手率”意味著什么呢？

　　五月末的一天，臨近深圳標志性建筑——地王大廈旁的一個以小戶型為主的樓盤開盤，430余套房在三小時內(nèi)銷售一空。銷售現(xiàn)場到了約700余人，如果剔除陪同人員，基本可以保證人均一套房。而實際上抽簽到140人時，房子就賣光了，人均購買3套房，更是有人一出手就買了一層樓的20套房。

　　買不到房子的人在后面大聲抱怨為什么不控制個人的購房數(shù)量，銷售人員稱，“市場經(jīng)濟下，人家要多買，我們也不能不賣??！”買多套房者者則默不作聲，盡快辦理著各項手續(xù)抓緊時間離開。在購房者的現(xiàn)場，既有二十多歲的小兩口，也有六十多歲的老人。記者向二十多人詢問了買房目的，令人頗感意外的是，無一例外均回答用于投資！

　　幾天后，深圳臨近口岸的另一樓盤開盤，購房現(xiàn)場也傳出有人買下一層樓的消息。深圳的天氣熱，房產(chǎn)投資的氣氛更熱。

　　在深圳，關注房產(chǎn)的人著實不少。周末出去看看樓盤、研究一下城市的規(guī)劃，對一些人而言，投資房產(chǎn)儼然成為了一種生活狀態(tài)。深圳炒房者中，既有大手筆購買整層樓、別墅的富人，也有工作不固定、資金很少的窮人。大資金有大資金的打法，如上文提及的有人購買一層樓的樓盤，屬于商住兩用，可以注冊公司，屆時整層出租商用不失一種策略。小資金有小資金的思路，10余萬元專注于交通便利的小戶型。進，可享升值之利，退，可以租代養(yǎng)。投資房產(chǎn)的方式不同，但看好深圳樓市，從中賺取差價、獲得利潤、改善生活則是共同的目的。

　　深圳資深地產(chǎn)人士袁照沛告訴記者，從深圳炒房者的構成看，大致由三部分人組成：一是深圳本地人。深圳樓市這幾年上漲速度很快，深圳本地人對此感同身受。買樓肯定升值成為大部分深圳人的共識；

　　二是長三角房地產(chǎn)熱炒后轉戰(zhàn)而來的江浙人。這些人有炒樓的經(jīng)驗，并且資金雄厚，有人出手極其豪綽；

　　三是香港的“過江龍”。這些資金比較隱蔽，一般不以自己的名義買樓。散戶大多是以親屬的名義甚至“二奶”的名義買樓，而機構則通過內(nèi)地分公司大手筆購樓。由于，近期人民幣升值較快，深圳開發(fā)商一般不愿意接受外幣購房，以避免匯兌損失

　　因此一些香港機構資金就選擇了一條比較迂回的路徑。

　　另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)董事梁興安介紹，根據(jù)942套樣本統(tǒng)計表明，在普通住宅市場，購房單純居住的占比為47%，完全投資為26%，居住同時考慮投資的是25%。而對于596套豪宅的樣本統(tǒng)計的結果是，自住型和完全投資型的比例是9：1。低價房比高價房更受到投資者的青睞。

　　事實上，深圳樓市的“高換手”率，既有普通百姓置業(yè)升級的因素，更有炒房者頻繁進出，博取價差的情況存在。

　　深圳炒房收益幾何？

　　就住房本身的特性而言，住房既可以是投資，也可以是消費。其投資的屬性，在不動產(chǎn)價格預期看漲的市況下，資金的涌入必然會拉升房價。

　　梁先生從事房產(chǎn)個人投資多年，說起房產(chǎn)投資之道頗有心得。他將自己能在房產(chǎn)上賺到錢歸因于充分的準備。他說，大到城市規(guī)劃、地鐵建設、西部通道、新口岸設立，小到開發(fā)商品牌、戶型、朝向、物業(yè)管理、周邊環(huán)境及公交站點、停車位、建筑材料，他都會關注和記錄。做功課做到如此之細，賺錢也就是順利成章的事情了。

　　是因為房子漲價才去投資？還是因為投資使得房價才漲？梁先生認為，“房價上漲是眾多合力的結果，別總拿炒房說事兒。”顯然，房產(chǎn)投資客的低調(diào)心態(tài)，是不希望政府過份關注此事。

　　梁先生說，“深圳的房子的自住和投資的區(qū)別，就像你們炒股中的投機和投資一樣，真的有很明顯界限嗎？”深圳人口流動性大，年輕人居多，工作地域的轉換、住房升級換代、價格變化的驅使，都很可能導致自住變成了投資。所以，房產(chǎn)投資中有相當一部分很難界定，究竟是投資還是消費。

　　那么，深圳房產(chǎn)投資或投機的收益有多少呢？深圳資深地產(chǎn)人士袁照沛告訴記者，如果純粹以收取租金收益的長線投資，其租金收益率大致是這樣；商鋪投資年收益率在10%左右，住宅投資的年收益率在3%至5%之間。但如果從房地產(chǎn)升值的角度來測算，帳面收益則相當可觀。按照媒體披露的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，深圳前五個月的平均房價上漲了近20%，那么理論上投資性購房的平均收益率應在15%至20%左右，況且這只是不到半年的時間。如果下半年深圳房價依然漲幅可觀，那么房產(chǎn)投資的帳面收益應在30%以上。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，深圳小戶型公寓是投資者的最愛。這類產(chǎn)品投資性購買能占到小戶型住宅市場份額的50%。深圳的小戶型與其它城市有所不同，每套的建筑面積大約在28平方米至45平方米之間，盡管市場單價(每建筑平米的價格)較高，但總價相對來說并不是很高。這就使得這種小戶型住宅的市場流通性很好。因此，深圳社科院統(tǒng)計出的深圳房地產(chǎn)市場的高“換手率”數(shù)據(jù)并非是空穴來風。

　　從地域上看，深圳老城區(qū)的投資性購房比例較高，像寶安中心區(qū)、龍崗等地，有的樓盤投資性購房占比可高達50%。

　　炒房緣于投資渠道窄

　　國內(nèi)投資渠道狹窄，也是房產(chǎn)投資受青睞原因。前一段時間股市火爆，有相當一部分炒樓資金流入股市。盡管房產(chǎn)投資內(nèi)含升值因素以及租金收益，但相對于渴望股市賺“快錢”的人來說，顯然股市更有魅力。然而，經(jīng)過前幾天股市大跌的洗禮，一些想賺“快錢”的仿佛醒過味來，覺得還是投資房產(chǎn)更牢靠些。

　　深圳一投資客的想法顯然頗具代表性，“雖說樓市也有政策風險，但畢竟房產(chǎn)投資的是實物資產(chǎn)，即使樓價跌了總還是有個房子在那，而股市的政策風險太可怕了，你可以一夜暴富更可以一夜成為窮光蛋。問題的關鍵是，你永遠也不可能知道人家下一手出的是什么牌！”記者在采訪中了解到，有不少投資者都萌生了重回樓市的想法。

　　逐利是資本的特性，既不愿承擔股票投資的高風險，也不甘于債券投資的低收益，投資房產(chǎn)就成為了一個不錯的選擇。民營企業(yè)老板黃女士的投資點就落到了房產(chǎn)上。深圳關外的萬科城開盤伊始，黃女士就以團購的低價格一次性購入10余套房。不僅閑置的資金有了去處，還坐享了升值的高回報。

　　收益永遠是和風險伴隨在一起的。個人投資者認為，房產(chǎn)投資最壞的結果不過是“炒房炒成了房東”，即使賺不到錢，也能換來居住的質(zhì)量的提高。經(jīng)營企業(yè)的老板，看重房屋投資兼具安全性和升值潛力的特點。“買房子能賺到錢最好，賺不到錢也能給職工當宿舍用。”一民營老板這樣解釋房產(chǎn)投資的動機。

　　黃女士的分析更多是從實體經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)鏈考慮，她認為，“房地產(chǎn)以前是一種流動性相對差但保值性較強的投資，但現(xiàn)在深圳成熟的房屋市場上，地產(chǎn)中介、擔保公司和銀行等機構，通過轉按揭、循環(huán)貸和抵押貸款等方式，把流動性差的問題也解決了。”她說，“如果房價大跌，意味著建材、水泥、鋼鐵、電解鋁、家具、裝潢、家電等上下游的行業(yè)都會受到影響，銀行更是首當其沖。那樣的話，影響面太大了。”據(jù)此判斷，房價下跌的可能性很小，房產(chǎn)投資的風險也相應降低。

　　價格預期永遠是市場中的主角，房價的起落牽動了太多人的心。經(jīng)濟學家對房價下跌的預言和鄒濤發(fā)起的“不買房運動”，在高房價面前顯得那么蒼白和無力。炒房群體自有其存在的合理性，也會在一定程度上助推房價上漲，但也不能把房價上漲全部歸咎于炒房者。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松用對“炒”字的理解詮釋其中的風險，炒=火+少，即火中取粟，外加愈來愈少。

　　經(jīng)濟學家趙曉在經(jīng)濟道德層面對股市和樓市作了比較。他說，“寧選股市泡沫，也不選擇房地產(chǎn)泡沫”，理由是房地產(chǎn)泡沫的特點是“收益只能為少數(shù)人所獲得，大多數(shù)人則淪于被搶奪的地步”，是“掠奪型”收益分配；而股市泡沫產(chǎn)生的收益為大多數(shù)人所分享，是“分享型”收益分配。