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　　一直固守東莞本土的本地開發(fā)商正悄然開始了新一輪的異地?cái)U(kuò)張。從去年起，聯(lián)華國際、世紀(jì)城、中信地產(chǎn)東莞分公司在外地的項(xiàng)目都已啟動。與此同時，一批實(shí)力較強(qiáng)的東莞本土地產(chǎn)企業(yè)如中惠地產(chǎn)、富盈地產(chǎn)等，正在緊鑼密鼓準(zhǔn)備進(jìn)入資本市場，做著上市的準(zhǔn)備工作。

　　這一切都表明，本土開發(fā)商正在悄然改變發(fā)展策略：告別保守，走向擴(kuò)張之路。但是業(yè)內(nèi)人士提醒，上市融資，規(guī)模擴(kuò)張，雖然可以暫時使本土開發(fā)商擺脫困境，但同樣都是“雙刃劍”，如果處理不好，很可能導(dǎo)致整體潰敗，必須量力而行。

　　轉(zhuǎn)型現(xiàn)象一：本土開發(fā)商“走出去”步伐加快

　　近日，從東莞本土開發(fā)商處不斷傳出到異地拿地開發(fā)項(xiàng)目的消息。據(jù)了解，從去年起，聯(lián)華國際、世紀(jì)城、中信地產(chǎn)東莞分公司在外地的項(xiàng)目已經(jīng)啟動。其中，聯(lián)華國際目前已經(jīng)在省外開發(fā)了相當(dāng)多的項(xiàng)目，成為本土地產(chǎn)企業(yè)省外拓展最快、開發(fā)量最多的企業(yè)，三亞、海口、長春、黃山都有該公司的開發(fā)身影；而世紀(jì)城地產(chǎn)也在去年先后在杭州、南京、上海圈地，目前其南京、杭州的三個項(xiàng)目都已進(jìn)入銷售階段，未來該公司鎖定的擴(kuò)張目標(biāo)還包括天津、青島等環(huán)渤海區(qū)域。

　　另外，中信華南集團(tuán)東莞分公司的異地?cái)U(kuò)張步伐也頗為順利，目前其在長春的3000畝高尚住宅項(xiàng)目中信城首批別墅產(chǎn)品將在下半年推出市場，另一位于中山的項(xiàng)目英倫花園也已推出市場，資金、品牌都極具優(yōu)勢的中信東莞公司下一步還將在更多二線城市駐兵屯地。

　　成功開發(fā)東駿豪苑的本土開發(fā)商篁城地產(chǎn)早在2年前就開始了異地?cái)U(kuò)張計(jì)劃，今年的舉措更大，目前成都是該公司第一個異地項(xiàng)目所在地。

　　種種跡象顯示，一批已經(jīng)成長并成熟起來的東莞開發(fā)商已不甘心只在本土市場開發(fā)項(xiàng)目，正加速了外地市場的開發(fā)步伐。

　　擴(kuò)張理由：開發(fā)成本提高本土爭奪激烈

　　在本土樓市中，從上個世紀(jì)90年代初，素有四大家族之稱的光大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、新世紀(jì)地產(chǎn)、宏遠(yuǎn)地產(chǎn)在東莞樓市中一直占據(jù)主導(dǎo)地位，但這種占據(jù)絕對優(yōu)勢的開發(fā)競爭局面從2000年以后逐漸被打破。

　　2003年開始，隨著廣深等地的知名品牌地產(chǎn)商逐漸滲入本土市場，更多本土新晉開發(fā)商的崛起，開發(fā)競爭局面更為激烈，東莞地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展時期。

　　在此階段，東莞土地市場原來不規(guī)范的拿地規(guī)則逐漸被打破，土地買賣市場化、透明化令土地成本節(jié)節(jié)攀升。

　　更為重要的是，在爭搶優(yōu)質(zhì)土地資源的過程中，本土開發(fā)商漸漸失去拿地優(yōu)勢，廣深開發(fā)商在土地拍賣進(jìn)程中獲勝率很高，常以高價迫使本土開發(fā)商放棄爭奪。土地成本的攀升勢必令整個市場的開發(fā)成本大幅提高，令本土開發(fā)商的銷售壓力增大、利潤空間減少。

　　合富輝煌東莞市場研究部經(jīng)理林毓群認(rèn)為，本土開發(fā)商舍近求遠(yuǎn)的做法十分自然，因?yàn)樵谕鈬袌龌蛘呖梢杂酶俚腻X拿下項(xiàng)目，獲取更大的利潤空間。

　　中信地產(chǎn)的楊懿則表示，本土企業(yè)的綜合開發(fā)水平與其他城市開發(fā)商相比并不弱，目前已有一大批本土企業(yè)獲得了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，人才儲備也達(dá)到了一定的量，在資金、管理到位的情況下，本土品牌企業(yè)已經(jīng)有了足夠的競爭力外擴(kuò)，走出去是一個必然的趨勢。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：量力而行忌盲目擴(kuò)張

　　擴(kuò)張的背后，本土企業(yè)一樣面臨著異地開發(fā)的種種風(fēng)險(xiǎn)和問題，應(yīng)該如何擴(kuò)張才能使企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)健和健康呢？

　　楊懿表示，實(shí)施異地開發(fā)策略一定要謹(jǐn)慎和穩(wěn)健。中信華南東莞公司走出去完全是因?yàn)闀r機(jī)成熟所致。

　　合富輝煌東莞市場研究部經(jīng)理林毓群認(rèn)為，“要同時跨地域操作項(xiàng)目，除了要有充足的資金運(yùn)作，最重要的還是企業(yè)的綜合開發(fā)實(shí)力。另外豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、充足的人才儲備及綜合管理運(yùn)作能力缺一不可。哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都容易導(dǎo)致擴(kuò)張出現(xiàn)問題，加大項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)。”林毓群說，企業(yè)外擴(kuò)最忌盲目擴(kuò)張，一定要懂得量力而行。

　　人才儲備不足阻礙擴(kuò)張

　　記者從采訪中了解到，外擴(kuò)的地產(chǎn)企業(yè)目前感受最深的就是人才儲備不足。不少企業(yè)都面臨過這樣的難處，項(xiàng)目很好，但就是沒有合適的人來操作。

　　對此，楊懿表示，要解決人才的問題首先是企業(yè)在外擴(kuò)之時就要對此有充分的考慮和準(zhǔn)備。

　　中信華南東莞公司經(jīng)過十多年的開發(fā)歷程，已經(jīng)擁有一個穩(wěn)定的人才隊(duì)伍，目前幾個外地項(xiàng)目的骨干都是從東莞公司抽調(diào)過去的精英，在骨干的帶領(lǐng)下，外地項(xiàng)目的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)主要還是以本土化為主，在當(dāng)?shù)卣衅钢械蛯訂T工一樣可以把項(xiàng)目操作得很好。

　　主攻二線城市較有優(yōu)勢

　　目前，多數(shù)異地?cái)U(kuò)張的企業(yè)選取的目標(biāo)都是國內(nèi)二線城市。

　　林毓群認(rèn)為這樣的選擇比較明智：“選擇一個市場成熟度沒有東莞那么高的二線城市發(fā)展，可以突顯企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢，同時降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而這類發(fā)展中城市的土地儲備多、同行開發(fā)實(shí)力較弱、進(jìn)入開發(fā)成本相對低。

　　轉(zhuǎn)型現(xiàn)象二：本土開發(fā)企業(yè)圖謀上市

　　記者近期從東莞本土地產(chǎn)企業(yè)中惠地產(chǎn)、富盈地產(chǎn)公司了解到，作為東莞本土地產(chǎn)企業(yè)，目前兩家公司正在緊鑼密鼓準(zhǔn)備進(jìn)入資本市場，正在為上市做準(zhǔn)備。

　　對此，業(yè)界人士認(rèn)為此舉意味著東莞地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到利用資本市場的融資渠道能快速讓企業(yè)壯大起來，而東莞企業(yè)，特別是民營企業(yè)正在試圖通過透明化、公開化的管理建立起現(xiàn)代企業(yè)制度。

　　除了本土的中惠地產(chǎn)、富盈地產(chǎn)，近期醞釀上市的還有名氣更大的中信地產(chǎn)。據(jù)了解，富盈計(jì)劃將以廣東富盈集團(tuán)有限公司身份，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)上市，預(yù)計(jì)2008年將在香港上市，中惠地產(chǎn)也將以集團(tuán)身份上市，但仍然是以地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)，計(jì)劃上市時間也是定在了明年。而中信的上市日期初步定在明年，據(jù)悉目前三家公司的上市工作仍處于籌備階段。

　　上市理由：能解決開發(fā)商的資金瓶頸

　　東莞市商業(yè)中心發(fā)展公司雷非非認(rèn)為，開發(fā)商意圖上市融資，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資大、周期長，需要龐大的資金，而對于正處發(fā)展時期，特別是已進(jìn)入規(guī)模開發(fā)的開發(fā)商，融資渠道不甚如意是制約其急劇擴(kuò)張的“軟肋”。

　　房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，只有規(guī)模大，才利于企業(yè)融資。隨著目前市場不斷規(guī)范，銀行放貸條件趨于剛性，進(jìn)入資本市場成了一心想做大做強(qiáng)的開發(fā)商的強(qiáng)烈愿望，除了尋求合作伙伴，上市是一種比較理想的融資方式，這些準(zhǔn)備上市的開發(fā)企業(yè)正朝著公眾公司轉(zhuǎn)變，通過透明化、公開化的管理意圖建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，這也是東莞本土公司走出去、做大做強(qiáng)的一個信號。

　　從各地的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)上市是其擴(kuò)張和發(fā)展的最快捷方式。

　　篁城地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的人士告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)上市也說明了，開發(fā)商在看好未來的地產(chǎn)發(fā)展，只是由于國家的宏觀調(diào)控，資金渠道不暢，才積極地采取上市這樣一種資金的籌措方式。

　　因?yàn)樵瓉硪揽空?、依靠銀行的發(fā)展方式已經(jīng)行不通了，要取得新的發(fā)展，加快企業(yè)的發(fā)展速度，必須要有更多的資金來源。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：上市是一把雙刃劍須衡量利弊

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)主要認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)企業(yè)上市可以獲得更多的資金支持，加快擴(kuò)張速度，但房地產(chǎn)這個行業(yè)受政策影響更大，企業(yè)上市之后經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)加大，如果政策出現(xiàn)波動，對其影響更加劇烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)上市必須謹(jǐn)慎而為。

　　據(jù)了解，目前東莞本土房地產(chǎn)企業(yè)僅廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)上市，對于公司上市之后的發(fā)展預(yù)期，有專業(yè)人士指出，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)來說，是否考慮上市，是要衡量利弊的，上市的話，可以打通股權(quán)融資渠道，擴(kuò)大企業(yè)知名度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)行，改善企業(yè)經(jīng)營機(jī)制。

　　但同時也有不少弊端，比如說上市以后也要把利潤共享，稀釋股權(quán)，嚴(yán)格信息披露，規(guī)范運(yùn)作。而這也是東莞本土諸多知名地產(chǎn)企業(yè)有上市實(shí)力，卻一直沒有考慮上市的主要原因。

　　記者手記

　　轉(zhuǎn)型:風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

　　東莞本土地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張與紛紛謀求上市，這兩種現(xiàn)象同時出現(xiàn)不是偶然的。

　　由于東莞近兩年來房價飛速上漲，開發(fā)商利潤雖然豐厚，但成本，尤其是土地成本，也上漲了數(shù)倍，在現(xiàn)行的“招拍掛”土地供應(yīng)模式下，深圳以及其他地方的開發(fā)商都紛紛進(jìn)入東莞拿地，這些地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力都非常雄厚，無疑也抬高了東莞的土地價格。

　　異地?cái)U(kuò)張，到莞外去拿地、開發(fā)項(xiàng)目，一方面可以突破目前東莞土地供應(yīng)瓶頸，獲得更多的土地儲備；另外一方面這也是本土開發(fā)商抗衡外地入莞發(fā)展商的有效手段。

　　在規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展過程中，資金的問題是關(guān)鍵，如果沒有強(qiáng)大的資金支持，規(guī)模擴(kuò)張的后果可能是“規(guī)模死亡”。但是，在目前國家不斷出臺政策規(guī)范地產(chǎn)市場、銀行收緊銀根的狀況下，傳統(tǒng)的融資渠道運(yùn)行不暢，擴(kuò)張成為本土開發(fā)商第一選擇。

　　但異地?cái)U(kuò)張也會令企業(yè)的經(jīng)營管理難度加大，沒有異地開發(fā)經(jīng)營更是許多東莞本土發(fā)展商的致命缺陷，同時，上市融資也需要一定的過程，如果這兩方面協(xié)調(diào)不好，很可能導(dǎo)致整體的潰敗。

　　總的來說，這樣一個發(fā)展階段是本土地產(chǎn)企業(yè)所必須面對的，即使面臨著更大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變和企業(yè)的轉(zhuǎn)型也是必需的。

　　異地?cái)U(kuò)張一覽：

　　聯(lián)華國際：   三亞、海口、長春、黃山本土地產(chǎn)省外擴(kuò)張最快、開發(fā)量最多的企業(yè)

　　世紀(jì)城 ：杭州、南京、上海未來擴(kuò)張目標(biāo)天津、青島

　　中信地產(chǎn)：長春、中山未來將在更多二線城市駐兵屯地

　　篁城地產(chǎn)：成都2年前開始異地?cái)U(kuò)張計(jì)劃