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　　城市化進(jìn)程是中國(guó)先階段發(fā)展過程中的重要問題，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)過程中都經(jīng)歷了那些主要階段的呢？

　　(1)理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978年至1991年)

　　1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

　　(2)非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992年至1995年)

　　1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。

　　(3)相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1995年至2002年)

　　隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　(4)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來)

　　2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。

　　由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在新城市化進(jìn)程中扮演著中流砥柱的角色，并發(fā)揮著時(shí)刻推動(dòng)新城市化發(fā)展的原動(dòng)力作用。

　　現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)和發(fā)展在一定程度上代表著城市化進(jìn)程的水平。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社區(qū)開發(fā)實(shí)踐，積累并發(fā)展了城市社區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、組織和管理等方面統(tǒng)籌整合的解決方案，并最大程度地協(xié)調(diào)和平衡由原住民、新居民和政府形成的公共關(guān)系，其意義已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的界定。

　　這種通過房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新城市化開發(fā)實(shí)踐，將有限的土地資源整理源頭與城市進(jìn)化結(jié)果有機(jī)合理地加以思考和應(yīng)用；將人口規(guī)劃和城市配套規(guī)劃同期加以模型化考量分析，為中國(guó)國(guó)情下新城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了具有現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義的參考。這種實(shí)踐，要解決的不僅是復(fù)雜的土地整理和城市規(guī)劃問題，更有特有的東西方文化的碰撞交融和走向國(guó)際化的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商面臨的時(shí)代挑戰(zhàn)。

　　近幾年，全國(guó)各地上千畝“大盤”不斷涌現(xiàn)，大盤開發(fā)愈演愈烈，不僅是樓市競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果之一，這是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的必然，也是市場(chǎng)行為與城市化進(jìn)程的合拍，在一定程度上也受到政府的“推波助瀾”，地產(chǎn)挺進(jìn)“大盤時(shí)代”，掀起了造城風(fēng)暴。大盤往往占據(jù)未來的城市中心位置，具有城市地標(biāo)價(jià)值，代表新城市形象，能發(fā)揮城市聚合功能。大盤促進(jìn)城市化進(jìn)程、提升區(qū)域價(jià)值、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改變生活觀念。

　　然而，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)負(fù)的角色責(zé)任，有學(xué)者認(rèn)為：一是共榮共贏的區(qū)域價(jià)值再造；二是以企業(yè)的行為促動(dòng)政府的決策。由此而論，房地產(chǎn)企業(yè)的角色就已經(jīng)超越了房地產(chǎn)的傳統(tǒng)范疇，無論是對(duì)于行業(yè)走勢(shì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，還是對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)都具有較大的影響，承擔(dān)著社會(huì)和城市的雙重責(zé)任。

　　總之，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在新一輪的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)了城市運(yùn)營(yíng)商的責(zé)任，更擔(dān)負(fù)著更多的社會(huì)物權(quán)、人權(quán)責(zé)任。