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　　大家好，非常高興有機(jī)會(huì)來(lái)到美麗的大連，也很高興在這兒見(jiàn)到親朋故友，我對(duì)房地產(chǎn)的論述不會(huì)太多，因?yàn)槲覍?duì)這個(gè)行業(yè)不了解。所以今天跟大家討論業(yè)務(wù)擴(kuò)張和融資安排這個(gè)問(wèn)題，也是從金融角度給大家一些有用的參考吧。

　　我們看三個(gè)演講大概三個(gè)內(nèi)容：一、房地產(chǎn)行業(yè)的基本趨勢(shì)，二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，決定企業(yè)擴(kuò)張能力，三、股權(quán)融資的方式和適用企業(yè)。除了自籌資金，銀行信貸和銷售匯款之外，那么，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，能夠選擇的第四種途徑就是上市。怎么上市？對(duì)企業(yè)有什么影響？我們會(huì)介紹一下。

　　第一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是什么？房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)主要看一下最關(guān)鍵的問(wèn)題是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不足，供給有限，需求膨脹。在這種情況之下，房?jī)r(jià)是很難調(diào)控的，或者說(shuō)兩個(gè)因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲：一是地價(jià)的急速上升；二是非理性的需求和理性需求導(dǎo)致房地產(chǎn)需求旺盛，應(yīng)該說(shuō)房?jī)r(jià)是主要消費(fèi)者買上去的，其次是炒出來(lái)的。

　　那么，從06年的10月份到現(xiàn)在，房地產(chǎn)的景氣指數(shù)垂直下滑，就是說(shuō)差不多半年的時(shí)間，包括上海、北京等等城市，價(jià)格仍然在上漲。但是，一手房的供應(yīng)量、銷售量都在急劇的萎縮，因此市場(chǎng)更小了。如果誰(shuí)說(shuō)地價(jià)和房?jī)r(jià)沒(méi)關(guān)系，請(qǐng)看圖，從圖中可看出這是有關(guān)系的，如果沒(méi)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商就不用擔(dān)心資金了。這是漲價(jià)的趨勢(shì)，05、06兩年的銷售金額都大于開(kāi)發(fā)投資金額，既然是這樣，有兩個(gè)因素可以解釋：開(kāi)發(fā)商更不樂(lè)意開(kāi)發(fā)新樓盤；第二是開(kāi)發(fā)建成的新盤在銷售價(jià)格超出開(kāi)發(fā)商自己的預(yù)想，獲得了他們意想不到的價(jià)格，超過(guò)了他們預(yù)定的水平。

　　趨勢(shì)1：行業(yè)集中和項(xiàng)目公司

　　行業(yè)溫度的急劇上升，我們可以看一下日本、美國(guó)、英國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中，我們可以看一下中國(guó)和美國(guó)對(duì)比的集中度。中國(guó)海外、合身創(chuàng)展等大企業(yè)，其實(shí)他們?cè)趪?guó)內(nèi)的市場(chǎng)份額是非常小，因此第一個(gè)趨勢(shì)是行業(yè)的集中度上升。我認(rèn)為林總的講話可以改動(dòng)一下，項(xiàng)目公司在獲得土地資源的靈活性非常大，所以小公司也有生存空間。

　　美國(guó)和中國(guó)房地產(chǎn)集中度比較

　　在城市化的過(guò)程當(dāng)中，當(dāng)你覺(jué)得住還不夠，還要吃喝玩樂(lè)帶來(lái)的就是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始興盛和繁榮，那么，這是三個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，我們可以看到，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快。因此，由于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快，住宅也罷，空間也罷，普通住宅仍然有很大的空間。是因?yàn)檗r(nóng)村人口加速成為城市人口，所以就決定了他們只能支付普通住宅。

　　趨勢(shì)2：大規(guī)模住宅到商業(yè)地產(chǎn)

　　趨勢(shì)3：快速開(kāi)發(fā)到部分持有

　　趨勢(shì)4：?jiǎn)我蝗谫Y到多元融資

　　現(xiàn)在有一部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)從快速開(kāi)發(fā)到自己也愿意持有一部分核心地段的物業(yè)，從這個(gè)角度來(lái)看，畢竟地塊的決定是非常關(guān)鍵的，有一些地塊不可以再生。開(kāi)發(fā)商有的資金實(shí)力雄厚，會(huì)愿意有持有性物業(yè)，第四是依賴銀行貸款支撐企業(yè)運(yùn)作的模式，便成了多元化的公司。這是我們根據(jù)央行的房地產(chǎn)金融報(bào)告畫(huà)出來(lái)的圖，資金一塊主要是銷售匯款，資金的33%也是因?yàn)槿嗣胥y行規(guī)定項(xiàng)目投資應(yīng)該是35%以上的資金，國(guó)內(nèi)貸款18%，我們考慮銷售匯款的大部分，大約65%—66%，其實(shí)就是銀行的貸款，又考慮到自籌資金的開(kāi)發(fā)商之間相互拆借，分一分類大約是這樣的整個(gè)的項(xiàng)目操作當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商自有資金是10%，剩余的就是貸款，從民意看，杠桿是3倍，從實(shí)際看，開(kāi)發(fā)企業(yè)的杠桿是10倍，怎么解決融資問(wèn)題？那是有一定的渠道。股權(quán)和債權(quán)的融資，再就是做信托，信托的資金一般都是項(xiàng)目的，同業(yè)私募的形式。最后是大客戶的自募，在中國(guó)沒(méi)有發(fā)展但很有希望。

　　選擇一個(gè)設(shè)計(jì)公司的專業(yè)設(shè)計(jì)，他可能負(fù)責(zé)銷售，但是，要求一個(gè)開(kāi)發(fā)商具有從有資金有土地能看懂規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成銷售的產(chǎn)業(yè)鏈條的開(kāi)發(fā)商，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求過(guò)高，投資商與銷售商分離，在銷售環(huán)境，物業(yè)管理環(huán)境，全部撤離，這樣的話導(dǎo)致行業(yè)的內(nèi)分工更細(xì)。這是我想講第一部分的內(nèi)容。

　　第二是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況，決定了他的開(kāi)發(fā)能力。這是我的同學(xué)在清華研究的，他的資金來(lái)源，無(wú)非是自籌，銷售，貸款，還有就是上市融資，那么，在05年06年非常熱門的話題就是上市的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的投資基金，它在我們國(guó)內(nèi)的生存空間是有限的，討論了半天也沒(méi)有看到效果。什么決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力，從財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，有四個(gè)指標(biāo)。四個(gè)指標(biāo)決定了開(kāi)發(fā)商的生存還是被淘汰。

　　權(quán)益比例的杠桿被鎖定，不能用。其他三個(gè)可以用。

　　總的資產(chǎn)周全率一年不到0.4次，就完全不一樣的了，同樣的資金投入，萬(wàn)科的每一塊錢都能掙錢，行業(yè)利潤(rùn)率是一樣的，僅僅由于資金周轉(zhuǎn)率不一樣，萬(wàn)科的盈利率就會(huì)強(qiáng)于其他公司。

　　目前上市公司的資本結(jié)構(gòu)是怎么樣的呢？40%是股東權(quán)益，30%是游戲負(fù)債，我們把應(yīng)付這塊扣掉，然后30%是其他的物系負(fù)債，行業(yè)的平均負(fù)債是0.3倍，這是一個(gè)很糟糕的。在這樣一個(gè)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)被鎖定為資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就是0.3，利潤(rùn)率17%，游戲負(fù)債率30%，那么，我們計(jì)算出來(lái)的按照現(xiàn)金流量表可以平衡的，按照權(quán)益負(fù)債比是可以就是說(shuō)，一家企業(yè)權(quán)益是大于負(fù)債的比率來(lái)看，實(shí)際上，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，他在先進(jìn)方面不發(fā)生困難，業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)極限大概在20%，非常低的一個(gè)數(shù)字，否則的話，這個(gè)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)就惡化了。那么，在現(xiàn)在的年均20%的增長(zhǎng)情況下，大多數(shù)企業(yè)，在5年之后就玩完，因?yàn)?年后負(fù)債比就降得非常低，這樣這個(gè)企業(yè)的所有權(quán)益都不足以償還凈負(fù)債肯定要出去，在30%業(yè)務(wù)的責(zé)任下，三年大企業(yè)都要完，在50%之內(nèi)兩年這家企業(yè)就會(huì)破產(chǎn)。

　　我們可以看一下下面分別的情況，如果我們假定業(yè)務(wù)增長(zhǎng)是20、30、50，就算是利潤(rùn)率還是平均利潤(rùn)率17，在這種情況下，資本結(jié)構(gòu)在5年內(nèi)一定會(huì)惡化，在30%的增長(zhǎng)情況下，到第三年，這家企業(yè)已經(jīng)是零資產(chǎn)，那么，這是一個(gè)，在50%資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)增長(zhǎng)下，兩年之內(nèi)就降到1，三年就降到0.4%，所以很少有企業(yè)能支撐50%的三年以上的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，如果我假定有一個(gè)額外的融資，股權(quán)融資可以是私募，也可以是公募。

　　股權(quán)融資在負(fù)債率，以及在行業(yè)平均利潤(rùn)率沒(méi)有平均上升的情況下，假定企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資，權(quán)益比率，有一個(gè)很大的提升，那么，在50%的業(yè)務(wù)增速之下，實(shí)際上，我們最終的結(jié)論是什么，維持30%的增長(zhǎng)五率，大多數(shù)的企業(yè)，在大規(guī)模的股權(quán)融資上，這次融資能夠制成5、6年，他又會(huì)陷入財(cái)政危機(jī)，企業(yè)的權(quán)益負(fù)債已經(jīng)降到2.5%，就非常危險(xiǎn)了。到了最后，我們說(shuō)了，如果一個(gè)企業(yè)的權(quán)益比率是基本被鎖定的，利潤(rùn)率，這個(gè)負(fù)債率，基本也是被鎖定的，差不多是30—40%，不會(huì)超過(guò)40%，那么能夠做文章的就是，兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，一個(gè)是利潤(rùn)率，應(yīng)該說(shuō)靠這兩個(gè)指標(biāo)領(lǐng)先才會(huì)獲得，那么我們看如何來(lái)衡量這個(gè)對(duì)企業(yè)的影響，一個(gè)安全指標(biāo)是我們所講的帕爾第比利，這是負(fù)債率不超過(guò)40%的企業(yè)結(jié)構(gòu)，一個(gè)是資本結(jié)構(gòu)不變的業(yè)務(wù)擴(kuò)張安全性。

　　我們看到，如果你資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.1%，40%的負(fù)債率你的業(yè)務(wù)就不能擴(kuò)張，如果你的要實(shí)現(xiàn)50%的高速擴(kuò)張，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)在0.7倍左右，現(xiàn)在還沒(méi)有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這是一個(gè)示意圖，大家有興趣可以看一下，我們算出來(lái)的實(shí)際增長(zhǎng)和理論增長(zhǎng)是這樣的。

　　這是我們對(duì)國(guó)內(nèi)六家企業(yè)算的結(jié)果，另外一個(gè)就是，我們計(jì)算了銷售總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等等情況然后出了一個(gè)圖，大家可能看不清，其中比較好的企業(yè)。

　　國(guó)際水準(zhǔn)不是這樣，比如優(yōu)秀的房地產(chǎn)在1.1—1.2倍，在同樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)跟同行接近的情況下，這些外國(guó)企業(yè)是中國(guó)境內(nèi)企業(yè)的4倍，那么怎么去改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并且提高收益呢？我們來(lái)看一下，一，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)率，我想無(wú)非兩點(diǎn)，一是安排銷售節(jié)奏，設(shè)計(jì)好你的產(chǎn)品。因此品牌是拼不過(guò)人家，資金實(shí)力也可能拼不過(guò)人家，你怎么立足，唯一能夠迅速趕上銷售的就是產(chǎn)品，好的產(chǎn)品和優(yōu)秀的銷售策劃，能夠提高一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，提高總資產(chǎn)方面最有效的是土地齊全制，開(kāi)發(fā)商不用把地價(jià)沉淀，今后若干的開(kāi)發(fā)權(quán)利，如果在三年五年不行使權(quán)利將會(huì)作廢，土地行使五權(quán)利最有效率提高企業(yè)資產(chǎn)率，但是政府不采用，而采用不公平不公正的土地開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)難以收拾。

　　擅自的修改容積率，拖欠加寬，

　　三，提高的總資產(chǎn)率是什么，銷售的節(jié)奏太慢，因此如果有機(jī)構(gòu)介入，這是一個(gè)比較好的方式。

　　盡量不給方面企業(yè)的股東分任何一分錢，把錢投入到下一輪開(kāi)發(fā)，持有型物業(yè)有助于你的海外上市。還有做一些分拆，國(guó)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)，沒(méi)有對(duì)他的事業(yè)進(jìn)行仔細(xì)的測(cè)算，有個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有規(guī)劃設(shè)計(jì)部門，有社市場(chǎng)的建立部門，策劃部門，銷售公司，物業(yè)管理公司，你把每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的事業(yè)部單獨(dú)拉出來(lái)看一看，你的不同事業(yè)部的競(jìng)爭(zhēng)能力是不一樣的，有的是可能帶來(lái)虧損的，比如說(shuō)萬(wàn)科物業(yè)是受大家肯定的，他真的能給萬(wàn)科帶來(lái)提高嗎？他只是一個(gè)其他的物業(yè)部門對(duì)自身部門的交叉補(bǔ)貼。不同事業(yè)部的利潤(rùn)偏激功能，小的事業(yè)單位也需要交叉補(bǔ)貼。我整個(gè)的自己來(lái)搞建筑事業(yè)，那么額就應(yīng)該把他的工程看光，全部實(shí)體的外包，如果有自己來(lái)做銷售，那么房地產(chǎn)銷售的代理部門也應(yīng)該撤銷，哪些行業(yè)是編輯在我這個(gè)后面的編輯部，應(yīng)該僅僅保留幾個(gè)有最大貢獻(xiàn)的核心部門就可以了，這樣對(duì)房地產(chǎn)組織架構(gòu)有一個(gè)很大的要求，我們講完了這些，我們來(lái)看一看，現(xiàn)在，股權(quán)融資。第三部分BBI模式，境外模式公司收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)，境外最終實(shí)現(xiàn)境外上市，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)基本不受影響是他的好處。因?yàn)闆](méi)有股改和上市的考慮。在新加坡上市，你只要滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中任何一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就可以去新加坡上市，近一年貨兩年，稅前利潤(rùn)超過(guò)1千萬(wàn)，如果從標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我們國(guó)內(nèi)的大多數(shù)的企業(yè)都可以去新加坡上市。香港上市的要求，也是達(dá)到一個(gè)就可以，我們可以稍微看一下，主要是對(duì)盈利和市值的要求。香港上市的難度不大，只要符合了一個(gè)就可以。第四問(wèn)題買殼上市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這個(gè)買殼上市在現(xiàn)在的A股H股市場(chǎng)也不貴，尤其是ST的股票，買他們的殼也非常便宜。你從被收購(gòu)對(duì)象，談到最后定下來(lái)就完成了，對(duì)于上市本身經(jīng)過(guò)的一系列審批的環(huán)節(jié)很簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)企業(yè)在海外上市有一系列不同的要求，比如會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)折不一樣。新加坡的銀行信貸是不需要抵押的。什么類似可以做股權(quán)融資？如果你不是自然企業(yè)，你的企業(yè)郵國(guó)有股國(guó)有股比較低，也是BBI上市，但是，上市的資產(chǎn)不包括境內(nèi)上市的國(guó)有股，第三，如果公司是國(guó)有企業(yè)—那就糟糕了，最好采取香港或者新加坡上市，如果你是集體所有制企業(yè)，一定要先把家產(chǎn)分光才可以上市，要不然上不了市。很多人認(rèn)為，我上市之后就可以取得業(yè)務(wù)發(fā)展的良機(jī)，事實(shí)上不是這樣的，因?yàn)樯鲜薪o他帶來(lái)資金，也帶來(lái)了外部壓力。房地產(chǎn)企業(yè)上市一定要顯得自己資產(chǎn)很好，盈利能力很強(qiáng)，多次增殖控股，然后再拿IPO。公司治理當(dāng)中，你發(fā)現(xiàn)不是一個(gè)人說(shuō)了算了，董事會(huì)開(kāi)會(huì)要投票，還要開(kāi)決議，挺麻煩的事兒，你發(fā)展當(dāng)家作主的主人不再自由。財(cái)務(wù)透明度，你的財(cái)務(wù)透明度會(huì)受到持續(xù)的監(jiān)管，因?yàn)槟愕呢?cái)務(wù)報(bào)名要審計(jì)。法律管轄成本，你要服從當(dāng)?shù)氐姆伞＿@都是對(duì)高官和股東的壓力。紅利政策也會(huì)對(duì)你有壓力，如果你不上市，估價(jià)的漲跌跟你沒(méi)有關(guān)系，但是上市就和你大有關(guān)系了。怎么分配當(dāng)年的利潤(rùn)也是你說(shuō)了算，但是，上市之后就不同了，他有一定的特殊要求。所有的要求都是上市是能獲得資金，但是資金的獲得成本是比較高昂的，他不是單純的經(jīng)濟(jì)成本，而是公司的管理，監(jiān)管方面的法律成本，

　　最后總結(jié)一下，第一，房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)趨勢(shì)，現(xiàn)在處于調(diào)整，這是由于一系列的政策事物造成的，第二，如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重自認(rèn)的財(cái)務(wù)能力，他的業(yè)務(wù)擴(kuò)張就會(huì)受到嚴(yán)重的損害，三，股權(quán)融資除了自籌資金銷售匯款，以及銀行貸款之外的非常現(xiàn)實(shí)的或者說(shuō)唯一能夠選擇的第四條途徑，如何使自己的企業(yè)，成為上市公司，有多種途徑，但是，只有優(yōu)秀的上市公司，解決了自身的財(cái)務(wù)問(wèn)題，解決自身發(fā)展問(wèn)題的，什么都不缺只缺欠的公私財(cái)可以上市，什么都缺就算是。