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　　巴曙松：謝謝觀點機(jī)構(gòu)的邀請，使我有這個機(jī)會與大家一同交流房地產(chǎn)的趨勢和看法。首先聲明這只是我的個人看法，不代表其他。

　　最近房地產(chǎn)市場在資本市場的運作，讓人眼花繚亂，所以我們開始關(guān)注人們不相關(guān)的市場。我看到最近美國的資本市場上流行的一本書，討論惠普、IBM的成長過程。得到的結(jié)論是：成為一個好的公司，既可以通過快速的增長，可以通過好的效率，也可以通過有效的資本的運作這三個不同的渠道來實現(xiàn)。

　　但是，一個偉大的公司，一個經(jīng)得起周期洗禮的公司，必須在這一個方面有良好的表現(xiàn)，所以，一個經(jīng)得起周期波動的公司，必然有良好的成長，有很好的成本管理，同時也能夠熟練的運用金融市場資本市場的工具。

　　前幾年資本市場與房地產(chǎn)市場看起來有不同的差異。今年我們的房地產(chǎn)公司，大家經(jīng)常說，房地產(chǎn)行業(yè)，常識性的問題，前三位最重要的問題是位置、位置、位置。今年我們聽到越來越多的房地產(chǎn)商說前三位最重要的問題是資金、資金、資金。

　　我們看到，今年在很多公司處于面臨緊縮調(diào)整的時期。誰在擴(kuò)展？大概，我看要么就是有錢的大企業(yè)，資金充沛，要么就是很充分準(zhǔn)備資金市場，國內(nèi)外資金市場的融資渠道，在其他公司收縮的時候，用自己的資金優(yōu)勢，金融優(yōu)勢在擴(kuò)展，所以我們說，這本身就是一個逐步恢復(fù)的關(guān)系，因為房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個資金密集型的行業(yè)，在某種程度上，可以說是一個準(zhǔn)金融的行業(yè)。

　　房地產(chǎn)很多融資的部門，很多國家的統(tǒng)計中歸為金融服務(wù)業(yè)。很多金融行業(yè)的融合創(chuàng)新，是由房地產(chǎn)企業(yè)來推動，不是金融機(jī)構(gòu)推動。所以我來講的第一個是目前房地產(chǎn)和金融市場的整合和序幕剛剛拉開。可能是一個排行榜，可能是滿足不同房地產(chǎn)之間的并購整合。

　　所以根據(jù)這個大題目，我想就股票市場，資本市場，也不止股票市場，房地產(chǎn)市場，做幾個簡單的比較。中國我們講了一個笑話。說在這一輪的股市行情里面，有很多的類似的笑話。

　　一個老大爺老大媽，一看工商銀行的股票5元多，比豬肉還便宜，應(yīng)該買，如果從投資的角度說，實際上，工行的價格比應(yīng)該是不如豬肉的。工商銀行比較低。我舉出的例子是實物資產(chǎn)和金融之間的逃離，互動，都有機(jī)會，就好象大家說買房子，還是買房地產(chǎn)股，都需要一個同樣的眼光和評估框架來分析和把握。比如說故事和房地產(chǎn)市場，他們都是資產(chǎn)市場。都具有投資的功能。房地產(chǎn)還有使用的自主，實際取舍的功能，他們面臨的共同的大背景，是人民幣的升值，現(xiàn)在的升值幅度是7.66。在香港市場上，人民幣越來越受歡迎。那么升值的大背景下，資產(chǎn)界人有沖突的壓力。同樣的一棟房子，隨著人民幣的升值比原來更值錢，股票也寫一種資產(chǎn)。第二從各個國家包括日本美國，特定的資產(chǎn)價格快速增長的比較來看，也就是說，可能從過去的幾年到比如說2015年左右的一段時間，是中國在崗工作的人口，占總?cè)丝诒戎氐淖罡邥r刻，這些人在工作時期賺的錢要買資產(chǎn)，要買房子，要買股票，為未來做準(zhǔn)備。也就是說，日本的泡沫資金的破滅，也不一定是那么悲慘壯烈，正好也是人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入老齡化之后，到了第三代小孩，一下有了四套房子給他，那不是一個擴(kuò)張而是搜索的社會。

　　這是我們面臨的共同的大的背景。幾個不同的比較我想講三點。

　　第一，都是快速成長的行業(yè)和市場，股市和房地產(chǎn)市場。都是有敵殺傾向。

　　我們在股市里都認(rèn)可的詞匯，結(jié)構(gòu)性的泡沫，今年以來，STPT的漲幅超過140%，但是，大盤不到140%。

　　有很多笑話，在座也有討論股票的說現(xiàn)在以每天30萬戶的速度上漲，新開戶的470多萬戶，大家可以買70元60元的買不了幾股，所以就買垃圾股。有一個故事說，有一個股民告訴剛開戶的新股民說買什么股票，說要不買帶S，是重點提示要買的，兩個SS是好中又好，帶*好的呢，那就是重點的。

　　還有一個經(jīng)理說今年丟人的是什么，今天家里的保姆推薦的比他精心調(diào)演的漲的還要好。

　　市場的總體估值，大盤藍(lán)籌股市場的主題是可以接受的，主體部分的上漲同時，實際是在下降，按照05年的公布可能是48倍，06年是40倍，但是07年是31倍。大盤的主題是健康的，是企業(yè)應(yīng)進(jìn)改善的結(jié)構(gòu)，再比如。還有一個一次性的計算，06年的所有上市公司盈利3600多億，但是在股票市場到4000點的時候，現(xiàn)在已經(jīng)漲到4100了。上市公司持有的股權(quán)原來是非流通股，轉(zhuǎn)為流動股是議價和增值，超過4000億。

　　市場的主體部分是健康的，但是，這些今年以來的垃圾股的行情，泥沙俱下的行情，面臨了很多的風(fēng)險，這部分市場部調(diào)整，市場的發(fā)展總是有隱憂，很難發(fā)揮市場的資源配置作用。局部市場的垃圾股市場的行情，就是我們的風(fēng)險。

　　有很多類似的指標(biāo)，比如說，我們現(xiàn)在大概管收率迅速上升到60天40天降到30天20天，買進(jìn)買出非常熱鬧，大量是散戶。香港的股市最近很紅火，在各種信息的推動下，交易非常頻繁。在穩(wěn)定的市場里是300億港幣，我們跟他差不多的市場，我們?nèi)ツ暌患径鹊慕灰琢?00億，到了今年的一季度1200億，二季度我看查不多到了2000億，大量的還手，特別是風(fēng)險我們作為研究金融學(xué)多年的，不敢輕易買的權(quán)證來自中小散戶。

　　所以市場的另一部分泡沫，如果沒有調(diào)整，他會是一個隱憂，沒有經(jīng)過周期的洗禮下一步的市場，即使比較空間也是有限，房地產(chǎn)市場也是一樣，在這一輪房地產(chǎn)上升空間里，我們的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，1萬家，2萬家，3萬家，基本都是上升的勢頭進(jìn)入。生存下來的是少數(shù)中的少數(shù)。對于周期的波動，沒有記憶，擴(kuò)張再擴(kuò)張。

　　那么，這樣的就使得整個房地產(chǎn)投資和開發(fā)里面，有自知和沒自知，做得或，做得不好的，都能賺錢，有可能做得不好的，利用不規(guī)范的管理，拉到一個行長貸款，這種操作模式也能生存，成為我們房地產(chǎn)市場大發(fā)展大背景下的一個局部的泡沫，這需要調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)我反復(fù)講，他本身就是一個資金和土地密集型的有相當(dāng)高門檻的行業(yè)，而原來的整個市場結(jié)構(gòu)，把他的本來應(yīng)該比較高的門檻認(rèn)為降低了。銀行貸款的控制比較寬松，使得原來本質(zhì)資金成本高的融資可能被低估，房地產(chǎn)的調(diào)控，我的理解，只是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸成他本來的行業(yè)，不是誰都能做得來，讓我們的土地有優(yōu)勢，要么資金有優(yōu)勢，要么善于運作。這也是一個需要健康調(diào)整的良性調(diào)整的方面。

　　經(jīng)過幾年的流逝，經(jīng)濟(jì)整合，調(diào)整，一部分市場退出，有了更大的發(fā)展空間。再包括我們的泥沙俱下還包括我們的觀點雜志，廢液部分講，某城市一年放假連續(xù)兩個月下跌，用的標(biāo)題是假的連上帝都哭了。我們現(xiàn)在的資本市場也有一些數(shù)據(jù)，假的連上帝都哭了，說有一個上市公司，簽的合同，能夠占一個非常國家的GDP的20%—30%，外匯儲備的絕大部分，有有大部分假的連上帝都哭的現(xiàn)象。

　　第二點我想講的是，房地產(chǎn)市場也好，股市市場也好，面臨一個分化，我利用在香港考察的便利，傾角了一個香港的開發(fā)商，大家都知道房地產(chǎn)價格的調(diào)整，美國是代表，美國其他的房地產(chǎn)市場價格下條痕利用，是為什么五美國經(jīng)濟(jì)不是很厲害的一個原因。因為他在美洲北美的大量住房貸款不斷的上升，但是，紐約，倫敦，舊金山這幾個中心城市，放假在明顯的快速上漲。明顯的很差異化的現(xiàn)象。所以我請教了一個大的地產(chǎn)公司，他講的一句話：他說我也經(jīng)常講，房地產(chǎn)市場，用這個詞匯，“市場”，房地產(chǎn)市場要用復(fù)數(shù)，因為，高端的別墅的市場，和中低端的經(jīng)濟(jì)適用房市場，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，不同地區(qū)的低產(chǎn)，基本上可以侍從兩種不同的商品，他的投資對象，資金運作的規(guī)律，價格的走勢，就像差不多是兩種不同的商品的走勢，不要當(dāng)做一個房地產(chǎn)市場來看。這也就是說，房地產(chǎn)市場競爭的激烈的調(diào)控，促使我們的房地產(chǎn)企業(yè)照準(zhǔn)自己的定位，你的優(yōu)勢在什么地方？在不同的商品市場里面，找一個自己能夠把握有競爭優(yōu)勢的行業(yè)。

　　市場面臨的一個分化和多元化，在股市上也是一樣，我們現(xiàn)在的股市，老百姓的投資非常少，又是1400多家上市公司，老百姓全民炒股，現(xiàn)在這兩天報道，有一個哪個市的和尚買股票。現(xiàn)在也有很多正面的評價，大家用術(shù)語說話越來越理性了，真正參與股票投資的大概2000—3000萬人。還是一個在中國少數(shù)人的股市。真正炒股也得炒作，有一個需要肯定的是，目前為止渠道很優(yōu)秀，我們要提供多樣化的公司標(biāo)準(zhǔn)，比如說，我們在住房的房地產(chǎn)化，公墓資金，私募資金，宮內(nèi)市場，國外市場，沒有西畫，這個市場一定大起大落，行情好，大家都來，行情不好大家都走，沒有中間的緩沖帶，不是不可以的。

　　這是無論是股市還是房地產(chǎn)市場，都面臨一個高圓滑的分層分化。

　　第三點市場的發(fā)展，正在逐步拉金股票市場和房地產(chǎn)市場，對一個成功的企業(yè)來說，不熟悉股市，不僅包括自己的身價價值的實現(xiàn)渠道，也包括整合的渠道，目前我們看到，我們的房地產(chǎn)企業(yè)，探索者也好，敏感者也好，已經(jīng)在現(xiàn)行，私募，怎么進(jìn)行私募？怎么進(jìn)行股權(quán)褥子，怎么上市，怎么并購？怎么利用國內(nèi)國外市場進(jìn)行炒作？有一些春江水暖鴨先知，在快速增長的同時，就讓我們經(jīng)常想起來的，讓我們投資界的天才，如果僅僅按照06、07年的故事來看，大家都是投資天才。今年我們和去年很多投資者都超過了27%，遍地股神，這個日子肯定不正常。特別是一個更開放的資本市場，國內(nèi)國外，一個全球通的資本市場，他為我們的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個什么樣的可能？比如說，我作為一個起來，創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在，我自己的個人價值的參加，通過什么參加，通過資本市場。資本市場可以把你的價值很準(zhǔn)備的變化出來，甚至是多少。把你過去的十年二十年的變化出來。投資者把未來360年的盈利折線給現(xiàn)在，交給擺渡來進(jìn)行業(yè)務(wù)開拓。這就是業(yè)務(wù)市場的杠桿神氣所在。資本市場，我想跟大家說的是，因為在座的是房地產(chǎn)企業(yè)的人，他需要沉積，今年的盈利增長五毛錢，可以放大10倍，五塊錢，十塊錢。這就是資本市場的魅力。我們很多的企業(yè)，經(jīng)過艱難的創(chuàng)業(yè)，到底身家多少？我們從前不知道九龍職業(yè)，隨著我們房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的越來越熟練的運用，我們會看到越來越多的名字。

　　讓你用股權(quán)的方式分享，也分享未來的成果。大家都知道萬科，能夠定向于120億。他是一個整合的平臺，在全球通的條件下，公司的并購，全世界的并購很少用先進(jìn)，絕大部分的并購是股份作為支付工具，或者股份加先進(jìn)，我可以定向的增發(fā)多少股份，來進(jìn)行企業(yè)的整合。所以我們從發(fā)展趨勢來講，股票市場和房地產(chǎn)市場會越走越近。從去年到今年，兩個市場的發(fā)展，現(xiàn)在越來越是翹翹板效益。放假和估價都在上增，沒有大家希望的促進(jìn)效益，股價上漲大家有錢了就可以買房子，隨著兩者之間的緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)和股市之間的聯(lián)系會增強，因為市場的主體部分是房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司的業(yè)績直接影響股價的漲落，因為投資者已經(jīng)完成了資源配置的多樣化，我們現(xiàn)在到一些，在目前的變化多端的市場是一個很危險的，有一些基金公司的投資人員判斷，說當(dāng)我剛才說股市應(yīng)該通過調(diào)整，來把結(jié)構(gòu)性的泡沫擠壓，一旦調(diào)整起動，故事調(diào)整值又是中高端的房地產(chǎn)市場價格上升，在過去到今年一波的流逝方面，一個稍微心態(tài)健康平穩(wěn)的投資者，如果你比如說有10完政權(quán)5塊錢買的，到現(xiàn)在是600萬，已經(jīng)可以買得起一個中高端的市場，另一面的人就成了潛在的投資者。中高端的方面投資者是否正確，我們拭目以待，股市和方面市場，隨著我們不斷的增進(jìn)聯(lián)系，我們會月來與增進(jìn)了解。謝謝大家。