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　　十年一輪回。1997年東南亞金融危機爆發(fā)，香港房地產商在內地的第一輪“圈地潮”結束，距今正好十年。最近一段時間以來，以“四大天王”(長和系、新鴻基地產、恒基地產、九龍倉)為代表的港資地產商卷土重來，在內地掀起第二波“圈地潮”。

　　種種跡象表明，港資地產商正在內地掀起第二波“圈地潮”。業(yè)內人士認為，1992年到1997年間是港資在內地的第一輪“圈地潮”。恒隆廣場、新世界大廈等香港地產商在上海投資的一些知名物業(yè)，大多是在這個時段購入土地的，和黃目前在上海的在售項目，基本使用的也是這一時期儲備的土地。1997年東南亞金融危機爆發(fā)，香港房地產商在內地的第一輪“圈地潮”結束。

　　從時間上看，香港開發(fā)商的新一輪“圈地”與中央宏觀調控的時段相吻合。“宏觀政策趨緊導致土地資源供應日益緊張，成為大的地產公司融資圈地的根本動因，”中金港股地產分析師白宏煒分析，“得土地者得天下”，土地儲備維持在充足的水平是地產商成功的關鍵。2006年以來，人民幣持續(xù)升值，加速了抱定“資產性價格將上漲”決心的港資北上投資物業(yè)；密集出臺的宏觀調控政策讓內地中小地產商資金吃緊，使得資本實力雄厚的香港地產商大規(guī)模圈地成為可能。

　　國際注冊房地產投資師陳詠東則認為，香港開發(fā)商在內地這一輪大規(guī)模“圈地”，背后其實是其投資策略的改變。香港的房地產市場已面臨下調的壓力，而內地二、三線城市將為香港開發(fā)商創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的空間與機會。許多香港開發(fā)商為了尋求公司未來發(fā)展的新方向，加大對內地的投資，并開始對內地市場進行策略性考慮。中信泰富董事會的觀點很有代表性：公司未來的增長將來自于內地，因此新物業(yè)投資也主要在內地，將集中于上海及鄰近的浙江、江蘇兩省的一些城市。因此，把香港開發(fā)商這段時間的作為，看成是其策略安排與國家宏觀調控的一次時間上的巧合更合適，“宏觀調控只不過加快了他們的決定，以更合適的價格獲得土地。”

　　事實上，一些香港開發(fā)商并不諱言趁低買進的想法。恒基地產方面曾表示，央行收緊銀根的現況對于資金充足的香港及海外大型房地產商來說，反而是一個趁低入市、增加土地儲備、提高市場占有率的大好時機。

　　對于樓市調控本身，港資開發(fā)商鮮有擔心。恒基地產在年報中表示，調控旨在抑制投機活動、穩(wěn)定物業(yè)價格以及完善市場運作，這其實更有利于集團在內地作長遠投資和發(fā)展。因此，它不斷擴大在內地的土地儲備量。嘉里建設則認為，調控措施主要針對住宅項目，而集團用作銷售的住宅項目占整個物業(yè)發(fā)展項目比例不高，所以對他們的影響有限。

　　業(yè)內人士認為，由于調控政策只作用于內地開發(fā)商，對香港開發(fā)商幾無影響，這促使香港房地產企業(yè)近來在內地不斷拿地，為其在內地的全力拓展做準備。未來幾年，將是香港開發(fā)商在內地快速發(fā)展階段，在這一階段，香港開發(fā)商在內地的市場占有率、投資額和利潤占公司的比重均會大幅提高。

　　“四大天王”加速內地“圈地”

　　3月下旬，香港多家地產上市公司的年報出現驚人的“內容趨同”：內地項目營收、利潤占整個公司的比重顯著提高，加速在內地的土地收購儲備成了上市公司的必然選擇。資金相對雄厚的香港地產商正在揮師北上“圈地”。

　　在北上“圈地”擴張的香港地產商中，李嘉誠旗下的“長和系”一馬當先。3月22日，“長和系”兩家地產公司同時發(fā)布2006年業(yè)績公告：長江實業(yè)(0001.HK)凈利潤同比增長29%，達180.75億港元；和記黃埔(0013.HK)大增40%，至200.3億港元。兩家公司的利潤相當一部分來自內地。

　　長實(集團)網站顯示，眼下長和系正在上海開發(fā)的項目還有3個：世紀大道項目，位于浦東新區(qū)陸家嘴金融中心區(qū)和花木行政文化區(qū)之間，地塊總占地面積逾5.47萬平方米，規(guī)劃總建筑面積23.25萬平方米，計劃發(fā)展成高檔購物中心、豪華酒店及甲級辦公樓于一體的大型物業(yè)。除現有項目外，“長和系”還頻頻加速在內地的土地儲備。最近兩年來，“長和系”在內地的土地儲備量已達到2000萬平方米。

　　新鴻基地產在內地的發(fā)展策略是“貴精不貴多”，現已儲備稀缺性高附加值土地逾200萬平方米，集中于上海等一線城市的珍貴地段。以地價連建筑費計算，該集團于內地項目價值達220億元，占集團總資產約10%。其中位于上海的項目投資達167億元。目前，新鴻基地產在內地的大型在建項目有4個，其中兩個位于上海，杭州和無錫各一個。

　　同時，新鴻基在上海還持有兩處位于繁華街區(qū)的大型物業(yè)：位處盧灣區(qū)淮海中路的中環(huán)廣場和位于徐匯區(qū)廣元西路的上海名仕苑。

　　恒基地產在內地“圈地”的大手筆引人注目。除在北京、上海及廣州等一線城市儲地外，恒基地產在二線城市的地價投資累計已達41億元人民幣，土地面積近300萬平方米。此外還有多幅已協議買入土地，正待落實程序，涉及地價共75億元。3月22日，恒基地產發(fā)布截至2006年底的業(yè)績公告稱，若有關地塊能于2007年6月底前完成購入程序，公司在內地的土地儲備將進一步擴大，將有可建樓面面積約1500萬平方米。在這些土地儲備中，近八成為住宅用地。恒基地產現在北京、上海、廣州有多處物業(yè)用于出租。

　　九龍倉在內地土地儲備還要增加。3月21日，香港地產上市公司九龍倉發(fā)布2006年業(yè)績年報顯示，九龍倉于2006年底、2007年初，在成都、蘇州和無錫購入多塊位置上佳地塊。目前在內地的土地儲備及投資物業(yè)也由2006年初的約158萬平方米上升至464.5萬平方米，分布在北京、上海等8個城市。九龍倉副主席兼常務董事吳天海表示，集團未來還會在內地增加土地儲備。九龍倉在上海的項目儲備現有4個。九龍倉在內地已經落成的商用物業(yè)還包括：北京首都時代廣場、大上海時代廣場和重慶時代廣場，用于出租。