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廣州"萬元房價"時代已經(jīng)到來
北京：漲價仍將是主流趨勢
在近日結(jié)束的北京國貿(mào)春季房展會上發(fā)現(xiàn)，北京五環(huán)內(nèi)已經(jīng)難覓每平方米8000元以內(nèi)的樓盤，大部分項目都已跨越了萬元大關(guān)。而與房價猛漲相對應(yīng)的卻是銷售量下降，居民購房意向回落。
大部分房價過萬元
據(jù)國貿(mào)房展組委會介紹，此次前來參展的城區(qū)商品房現(xiàn)售和預(yù)售項目多分布在市區(qū)東部，以朝陽區(qū)居多，而交通便利的地鐵沿線成為此次房展的熱點區(qū)域，價位多分布在每平方米8000元至1.5萬元之間，而相對成熟的商圈和市區(qū)附近樓盤多數(shù)超過每平方米一萬元。
在房價猛漲的情況下，銷售量卻呈現(xiàn)大幅下降的趨勢。據(jù)國貿(mào)房展組委會統(tǒng)計，展會第一天意向成交套數(shù)僅為167套，其中北京項目為111套，外埠為56套，四天共計意向成交896套，每日成交均價都在每平方米8000元以上，最高的一天甚至達(dá)到每平方米11530元。
大部分購房人認(rèn)為能夠接受的房價在每平方米8000元左右，那么是哪些人在購買單價在萬元以上的房產(chǎn)呢？北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松(金育松博客,金育松新聞,金育松說吧)告訴記者，根據(jù)對成交客戶的調(diào)查統(tǒng)計顯示，2007年第一季度，購買單價在萬元以上房產(chǎn)的客戶，主要包括企業(yè)中高層管理人員、個體經(jīng)營人員、政府公務(wù)員以及律師、醫(yī)生、會計師等專業(yè)群體；年齡層次主要以31至40歲的中青年為主，占比為34%，而41至50歲的占25%；家庭年收入在15萬元至20萬元以上的，占比達(dá)到37%。
小戶型受追捧
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前京城在售的中高檔小戶型商品房銷售十分火爆，有的甚至出現(xiàn)通宵達(dá)旦排號現(xiàn)象。在國貿(mào)春季房展會上，中小戶型項目共有28個，比去年冬季房展增加了16個，增量明顯。此外，據(jù)北京中原地產(chǎn)三級市場部研究中心統(tǒng)計顯示，3月12日至4月12日這一個月的時間中，小戶型二手房的銷售量占其總銷售量的40.2%，比上月提高了3.1個百分點，比1月份更是提高了4.1個百分點。
記者從鏈家地產(chǎn)、中大恒基、中原地產(chǎn)等房產(chǎn)中介了解到，目前小戶型二手房成交均價比整體高出3%至6%左右。據(jù)金育松介紹，去年5月份九部委出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》后，其中關(guān)于“新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定，促使房產(chǎn)需求者對小戶型二手房心里價位較低，造成小戶型二手房房價“滯漲”，但是由于其需求仍然旺盛，未來幾個月，二手小戶型房價會出現(xiàn)“追漲”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，北京11個區(qū)縣小戶型二手房的成交均價有望在本月底突破每平方米9000元。
未來房價看漲
從2004年開始，北京出現(xiàn)了房價暴漲的現(xiàn)象，特別是2006年房價更是飛速上漲。根據(jù)對北京一些樓盤的抽樣調(diào)查，2006年北京市內(nèi)房價的漲幅基本在30%到50%左右，漲幅驚人。針對房價的不斷上漲，政府也出臺了一系列對房價的調(diào)控政策，但效果并不是很明顯。面對撲朔迷離的市場前景，未來房價走勢如何，無疑是購房者最為關(guān)心的問題，對此，記者也采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。
金育松認(rèn)為，在連續(xù)兩輪的宏觀調(diào)控下，調(diào)控的效果將會逐漸顯現(xiàn)，2007年房價上漲的幅度將會趨于平緩，并且不同區(qū)域的房價漲幅將會呈現(xiàn)更加明顯的差異，對于當(dāng)前北京一些交易價格已經(jīng)處于明顯高位的區(qū)域，其價格漲幅在2007年將會回落，房價漲幅將會控制在10%左右，而2007年新興熱點區(qū)域和軌道周邊區(qū)域房價上漲幅度會較大。
對于支撐房價上漲的因素，金育松認(rèn)為，一方面，2006年北京的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁，2007年將繼續(xù)保持較快的經(jīng)濟(jì)增長，在此良好基本面的支持下，消費(fèi)者的住房需求依然旺盛，這對于房價的上漲是有利的支撐；另一方面，2007年北京的住宅供應(yīng)在2000萬平方米左右，與2006年的供應(yīng)基本持平甚至?xí)杂邢陆?，而住房的剛性需求和潛在需求依然旺盛，供不?yīng)求的緊張局面并不可能根本扭轉(zhuǎn)，這樣，房價必然會繼續(xù)上漲。
此外，奧運(yùn)效應(yīng)在2007年更加顯現(xiàn)。借助奧運(yùn)概念所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)在2007年必然會得到最為有效的體現(xiàn)，也是許多人進(jìn)入北京，尋求更好奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效益的最后一年，這樣就會派生出大量的住房需求，而這對于房產(chǎn)價格的提升又具有極大地推動作用。
上海：外環(huán)內(nèi)房價已過萬元
在最近上海舉辦的一系列房展會上，記者了解到，交通、配套設(shè)施等相對便利和完善的外環(huán)線以內(nèi)新房價格幾乎都在萬元以上，并且還在上漲。
房價上漲勢頭明顯
盡管3月份上海展覽中心剛剛舉辦過“上海之春房展會”，但在4月13日開幕的2007浦東春季房展會上，由于推出了浦東地區(qū)外環(huán)線區(qū)域及各大功能區(qū)的多處樓盤，還是有大批購房者專程趕來參觀咨詢。很多開發(fā)商的看房班車等候區(qū)內(nèi)一直排著長龍。
來自西安的程女士告訴記者，由于兒子和兒媳在上海工作，一家人打算購買中環(huán)線內(nèi)新房，又因一家兩代人居住，所以要求房子相對寬敞，最好在100平方米以上。可是在房展會上轉(zhuǎn)了好幾圈，還是沒有發(fā)現(xiàn)性價比合適的房源?？粗械姆吭疵科椒矫讍蝺r全都在1.5萬元左右，如此計算，一套100平方米以上的房子總價就要150多萬元。相對于每平方米8000元至9000元的心理預(yù)期，程女士一家覺得難以承受。
正在為程女士介紹房子的上海金豐易居一位工作人員表示，按照程女士的要求，每平方米萬元以下的新房很難找到，“最近外環(huán)線內(nèi)的房價都在上漲”。
抱著小孫女參觀房展會的胡女士家住浦東新區(qū)，她對記者說：“我們一家三代想改善條件買個三房兩廳，最好每平方米七八千元，可是房子不是太遠(yuǎn)交通不方便，就是太貴實在買不起。”
在一家國有企業(yè)工作的彭先生正打算購買一套位于浦東中環(huán)線內(nèi)的80平方米左右的小戶型，他對自己即將成為“房奴”一族表示了憂慮。彭先生說，90多萬元的總價，雖然已經(jīng)準(zhǔn)備好了20多萬元的首付款，但貸款后每月3000多元的月供還是讓他覺得“很辛苦”。
外環(huán)線區(qū)域成熱點
經(jīng)過一系列宏觀調(diào)控，上海投資購房的比例已大為縮減，目前購房者主要集中在自住型和改善型，但不少購房者對中心城區(qū)每平方米兩萬元以上的房價仍“望而卻步”。
從上證房產(chǎn)工作室獲得的數(shù)據(jù)顯示，上海近一周樓市在各個環(huán)線區(qū)域的成交情況如下：內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域周成交265套，內(nèi)外環(huán)間區(qū)域周成交895套，外環(huán)以外區(qū)域周成交1226套，由于配套交通、總價要求皆十分契合自住需求的新房樓盤稀缺，住宅成交仍然集中在外環(huán)以外區(qū)域。
記者在剛剛結(jié)束的春季房展會上也看到，成交情況火爆的往往是位置稍偏、房價較低且處于功能區(qū)內(nèi)的房源。位于浦東張江地區(qū)的陽光花城緊鄰?fù)猸h(huán)線，距離市中心大概要一小時車程，但開發(fā)商打出了每平方米7800元的均價，該地段又依附著張江高科技園和未來地鐵二號線延伸線，一時間吸引了大量購房者。該樓盤開發(fā)商對記者說，一期396套房源在一個月內(nèi)銷售一空，二期房源依然受到眾多購房者尤其是在張江高科技園工作人士的熱烈追捧，平均房價每平方米已上漲2000多元，也超過了萬元門檻。
此外，展會中推出的小戶型和二手房源也受到廣泛歡迎，成為不少工薪階層追捧的熱點。“本來買房子為了自住，到底還是希望寬敞些，”參觀房展會的吉女士表示，“但如果價格持續(xù)偏高，那么也只好多考慮小戶型。”
房價趨勢依然走強(qiáng)
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“成交區(qū)域”已成為決定市場價格的關(guān)鍵詞。比如今年1月，徐匯區(qū)房源成交的主力區(qū)域在徐家匯，樓盤價格基本上都在2.5萬元/平方米以上，因此整個區(qū)的成交均價也被拉高；而在2月，房源成交的主力區(qū)域在長橋、華涇等板塊，房價基本上在1.5萬元/平方米以內(nèi)，所以整個區(qū)的成交均價有明顯回落。同樣，外環(huán)線以外的成交量增多，反映在統(tǒng)計數(shù)字上就會拉低整個房市的價格。記者從多家房地產(chǎn)公司了解到，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)、中環(huán)至內(nèi)環(huán)區(qū)域內(nèi)的房價近一段時間來不僅沒有下降，反而小幅上漲，核心商圈更是如此。
事實上，業(yè)內(nèi)對上海房價的底氣普遍看好。浩坤地產(chǎn)的研究員宋照夕表示：“強(qiáng)勁的‘世博板塊’是上海房價最有效果的‘發(fā)動機(jī)’，世博紅線區(qū)房價在近兩年還會居高不下；同時，磁懸浮、京滬高鐵等大工程也將拉升上海房價。目前，上海多條軌道交通線路正在建設(shè)，從市區(qū)到嘉定、松江、南匯、金山等郊區(qū)呈東南西北‘放射性’鋪開，使房地產(chǎn)的‘梯度效應(yīng)’削弱，上海房價整體盤面后勁十足。”
廣州：萬元房時代已經(jīng)到來
盡管不像深圳那樣，商品房價格直接過萬，但面臨7000元/平方米的高位，廣州的購房者還是不得不接受“萬元房時代”的到來。與此前的情形不同，持續(xù)上漲的高房價不僅沒有嚇走購房者，今年以來廣州樓市的成交量反而出現(xiàn)了回升。
來自廣州市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)3月份成交的房價為10667元/平方米，鉑林國際公寓、MBA國際公寓、尚德大廈等以小戶型為主打、均價超過一萬元/平方米的樓盤仍然受到市場的追捧，而譽(yù)峰、傾城時代、尚東美御和尚東宏御等價格超過1.2萬元/平方米的樓盤成交量也不錯。
越秀區(qū)3月份住宅均價也在高位運(yùn)行，達(dá)到8958元/平方米。越秀區(qū)3月份在售的樓盤仍以原有的樓盤為主，大東門華庭、東山紫園、淘金家園、錦城南苑等是該區(qū)成交最活躍的樓盤，售價均超過一萬元/平方米。
廣州國土資源和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管3月份廣州的房價和成交量都出現(xiàn)了比較大的下降，但總體來看，今年以來廣州市的住宅成交量還是呈現(xiàn)了快速增長勢頭。1月至3月，廣州市十區(qū)房屋交易登記49360宗，交易登記面積510.94萬平方米，交易登記金額299.16億元，同比分別增長4.2%、-3.9%和16.2%。
有專家表示，廣州出現(xiàn)的這種“高房價、高成交”現(xiàn)象，表明消費(fèi)者已經(jīng)在某種程度默默接受了房價高位運(yùn)行的格局。一些急于買房自住的購房者開始行動，而期待在此領(lǐng)域作“深度投資”的購房者則更加活躍。
與深圳等地不同，廣州的戶籍人口占有相當(dāng)比例，樓市也主要以自住需求為主，投資客的比例比較小。在1996年至2006年間，廣州的房價保持了穩(wěn)定，因此當(dāng)時廣州樓市有“炒不動”之說。1999年，廣州房價甚至降到5601元/平方米的水平，一些樓盤為了吸引顧客，推還出了送車庫等一系列措施。
2004年廣州樓市止跌回暖以后，開發(fā)商為了攏聚人氣，不斷地人為造市，連續(xù)拋出“地荒說”、“房荒論”……然而此時國家不斷出臺新的調(diào)控措施，數(shù)量之多、動作之大，前所未有，一部分購房者仍然在觀望中等待，希望房價下降后再出手。
兩年過去了，廣州樓市均價上漲了3000多元/平方米，嚴(yán)酷的現(xiàn)實讓很多人的想法發(fā)生了改變。2003年工作的丁小姐去年要結(jié)婚，她就以10020元/平方米的價格在珠江新城買了一套二居室的房子。她告訴記者，以前要是這個價格她連考慮都不會考慮，現(xiàn)在倒覺得萬元的均價已經(jīng)可以接受，“畢竟均價已經(jīng)到了8000多元了，再不買，可能會更貴。”
另一方面，萬元房的大量出現(xiàn)讓更多的投資者在進(jìn)入樓市時義無反顧。楊先生說，他在2005年以一萬元/平方米的價格，買下了一套180平方米的房子用以自住。還沒有住進(jìn)去，就有人不斷打電話要求購買，按照對方開的價，轉(zhuǎn)手就可以賺40多萬元。今年他又買進(jìn)了兩套房子，對他而言，房價越高，可以獲利的空間就越大。
深圳市社會科學(xué)院城市營運(yùn)中心主任高海燕表示，購房者心態(tài)的微妙變化說明樓市的消費(fèi)模式已經(jīng)發(fā)生了改變。“萬元房時代”之前，廣州市民主要是買房自住，房子是追著人跑的，現(xiàn)在購房動機(jī)卻逐漸往投資乃至投機(jī)的方向傾斜，是人追著房子趕。每個人惟恐沒有房子住，惟恐在新一輪的擊鼓傳花游戲中沒有分享到“經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果”。
說到底，這是人們常說的“買漲不買跌”的心理在作祟。一段時間來房價的持續(xù)上漲，讓很多人誤以為房價是“穩(wěn)漲不跌”的，萬元房的大量出現(xiàn)更讓人迷信房價的堅挺。事實上，房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的周期性。按照有關(guān)專家的說法，中國的房地產(chǎn)周期頻率，大約是五年發(fā)展，兩年低落，七到八年為一個周期。而目前中國房地產(chǎn)臨近周期性低潮，“當(dāng)所有人都相信萬元房合理的時候，危險就降臨了。”高海燕說。
廣州：萬元房時代已經(jīng)到來
盡管不像深圳那樣，商品房價格直接過萬，但面臨7000元/平方米的高位，廣州的購房者還是不得不接受“萬元房時代”的到來。與此前的情形不同，持續(xù)上漲的高房價不僅沒有嚇走購房者，今年以來廣州樓市的成交量反而出現(xiàn)了回升。
來自廣州市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)3月份成交的房價為10667元/平方米，鉑林國際公寓、MBA國際公寓、尚德大廈等以小戶型為主打、均價超過一萬元/平方米的樓盤仍然受到市場的追捧，而譽(yù)峰、傾城時代、尚東美御和尚東宏御等價格超過1.2萬元/平方米的樓盤成交量也不錯。
越秀區(qū)3月份住宅均價也在高位運(yùn)行，達(dá)到8958元/平方米。越秀區(qū)3月份在售的樓盤仍以原有的樓盤為主，大東門華庭、東山紫園、淘金家園、錦城南苑等是該區(qū)成交最活躍的樓盤，售價均超過一萬元/平方米。
廣州國土資源和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管3月份廣州的房價和成交量都出現(xiàn)了比較大的下降，但總體來看，今年以來廣州市的住宅成交量還是呈現(xiàn)了快速增長勢頭。1月至3月，廣州市十區(qū)房屋交易登記49360宗，交易登記面積510.94萬平方米，交易登記金額299.16億元，同比分別增長4.2%、-3.9%和16.2%。
有專家表示，廣州出現(xiàn)的這種“高房價、高成交”現(xiàn)象，表明消費(fèi)者已經(jīng)在某種程度默默接受了房價高位運(yùn)行的格局。一些急于買房自住的購房者開始行動，而期待在此領(lǐng)域作“深度投資”的購房者則更加活躍。
與深圳等地不同，廣州的戶籍人口占有相當(dāng)比例，樓市也主要以自住需求為主，投資客的比例比較小。在1996年至2006年間，廣州的房價保持了穩(wěn)定，因此當(dāng)時廣州樓市有“炒不動”之說。1999年，廣州房價甚至降到5601元/平方米的水平，一些樓盤為了吸引顧客，推還出了送車庫等一系列措施。
2004年廣州樓市止跌回暖以后，開發(fā)商為了攏聚人氣，不斷地人為造市，連續(xù)拋出“地荒說”、“房荒論”……然而此時國家不斷出臺新的調(diào)控措施，數(shù)量之多、動作之大，前所未有，一部分購房者仍然在觀望中等待，希望房價下降后再出手。
兩年過去了，廣州樓市均價上漲了3000多元/平方米，嚴(yán)酷的現(xiàn)實讓很多人的想法發(fā)生了改變。2003年工作的丁小姐去年要結(jié)婚，她就以10020元/平方米的價格在珠江新城買了一套二居室的房子。她告訴記者，以前要是這個價格她連考慮都不會考慮，現(xiàn)在倒覺得萬元的均價已經(jīng)可以接受，“畢竟均價已經(jīng)到了8000多元了，再不買，可能會更貴。”
另一方面，萬元房的大量出現(xiàn)讓更多的投資者在進(jìn)入樓市時義無反顧。楊先生說，他在2005年以一萬元/平方米的價格，買下了一套180平方米的房子用以自住。還沒有住進(jìn)去，就有人不斷打電話要求購買，按照對方開的價，轉(zhuǎn)手就可以賺40多萬元。今年他又買進(jìn)了兩套房子，對他而言，房價越高，可以獲利的空間就越大。
深圳市社會科學(xué)院城市營運(yùn)中心主任高海燕表示，購房者心態(tài)的微妙變化說明樓市的消費(fèi)模式已經(jīng)發(fā)生了改變。“萬元房時代”之前，廣州市民主要是買房自住，房子是追著人跑的，現(xiàn)在購房動機(jī)卻逐漸往投資乃至投機(jī)的方向傾斜，是人追著房子趕。每個人惟恐沒有房子住，惟恐在新一輪的擊鼓傳花游戲中沒有分享到“經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果”。
說到底，這是人們常說的“買漲不買跌”的心理在作祟。一段時間來房價的持續(xù)上漲，讓很多人誤以為房價是“穩(wěn)漲不跌”的，萬元房的大量出現(xiàn)更讓人迷信房價的堅挺。事實上，房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的周期性。按照有關(guān)專家的說法，中國的房地產(chǎn)周期頻率，大約是五年發(fā)展，兩年低落，七到八年為一個周期。而目前中國房地產(chǎn)臨近周期性低潮，“當(dāng)所有人都相信萬元房合理的時候，危險就降臨了。”高海燕說。
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