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公積金貸款成“雞肋”
隨著銀行貸款利率再次上漲，利息負擔變得更加沉重，于是很多人想到了住房公積金。現(xiàn)在，公積金貸款利率是4.77%，商業(yè)貸款利率已經(jīng)到了7.11%，相差2.34個百分點。它們之間的這點差別給一個貸款人的壓力卻大不相同，如果在銀行辦理40萬元的等額本息商業(yè)貸款，15年下來要付近21萬元利息，而選擇住房公積金貸款只用付16萬元利息，少了近5萬。對一個工薪階層來說，不是個小數(shù)目。但現(xiàn)實中卻有很多人對公積金貸款望而卻步。
公積金貸款使申請者勞心勞力
武先生是一家公司的技術(shù)部經(jīng)理，2004年從日本留學回國，落戶在北京以后，買房成了他最頭疼的事。居高不下的房價，讓他想到了貸款?？墒琴J款種類分為商業(yè)貸款和公積金貸款，究竟用哪一種呢？他最先選擇的是公積金貸款。
武先生：“就是覺得利息要低一些，就想貸上。”
但是，武先生的許多同事在買房的時候，竟然都避開了低利息的公積金貸款，選擇了商業(yè)貸款，對此武先生感到很納悶。同事告訴他，“您還是先上網(wǎng)看看公積金貸款的流程圖吧！”看過之后武先生心里發(fā)毛了。
武先生：“第一次看到公積金那個圖的時候覺得特別嚇人，一看流程圖那么復雜，又得自己去辦房產(chǎn)的評估，又得公積金證明，又得到公司里來開收入證明，相當耗時間。”
看來，不專門請幾天假，公積金貸款是跑不下來的?？擅鎸Ψ泵Φ墓ぷ鳎埣賰蓚€字，武先生跟領導怎么也張不開嘴。
武先生：“尤其是在公司里面請假也不是那么容易的，你得有一個合適的理由。而且項目比較多的時候，那我們老總肯定不批的。作為工薪階層來說，時間是非?？粗械?。”
可是用商業(yè)貸款，武先生又心有不甘，利息漲高之后，買一套房畢竟要比公積金貸款多還不少錢。山重水復之際，武先生得知有一家代辦公司，可以幫自己跑公積金貸款的手續(xù)。
武先生：“我當時我一聽說有代辦公司，我毫不猶豫的說，這肯定得請代辦。太麻煩了，這可能比我來北京，從國外落戶的時候還難了。”
但是市場上的代辦公司可不是白幫忙的，是要收費的。
武先生：“我付了幾百塊錢費用，但這相比于我請假扣的錢，我覺得還是值的。”
本以為破財買了個省心，沒想到更麻煩的事情還在后面。武先生沒想到，公積金貸款還有限額，最高只能貸40萬?？晌湎壬?30平米的新房總價是97萬，還差57萬。思來想去，武先生準備兩條腿走路，商業(yè)貸款、公積金貸款一起上，來個混合貸款。
武先生：“當時我那開發(fā)商就說了，不能混合貸，我就向親戚朋友借的，就很困難的。還有幾個朋友收入比較高，還能借到這個錢。”
經(jīng)歷了兩個月的折騰，房錢終于是借到了。武先生感嘆，用公積金貸款買房，可真是個勞心勞力的活。
房地產(chǎn)開發(fā)商將公積金貸款拒之門外
武先生跑貸款，勞心勞力，難怪不少人會對公積金敬而遠之。
不過，和很多貸款人相比，武先生還算幸運的，至少，他最后終于還貸到了40萬公積金貸款，省了好幾萬的利息。北京很多房地產(chǎn)開發(fā)商直接就把公積金貸款拒之門外，購房者只能去找利率更高的商業(yè)銀行。
在東三環(huán)的一家售樓處，記者了解到，他們出售的最小的戶型面積是64平米，每平米一萬八，總價為117萬左右，卻只能用商業(yè)貸款購買。
售樓員：“只能商貸，公積金可以用住房合同提出來。”
售樓人員解釋說，由于目前北京市的公積金最高貸款額為40萬，對于總價100多萬的房子來說是顯然不夠的。那么總價較低的房子又是否能夠使用公積金貸款呢？記者在另一家主打項目是小戶型并且總價位并不高的售樓處了解情況。
售樓員：“主力戶型是在35平米之間，均價一萬一，精裝修的，然后總價30萬到40萬都有。”
30萬到40萬的價位對于公積金貸款來說原本是非常適合的，然而售樓人員的回答卻恰恰相反。
售樓員：“公積金現(xiàn)在辦理不了，商業(yè)貸款現(xiàn)在可以做。”
對于記者購買總價高的房子，增加首付，減少貸款額然后使用公積金貸款的要求，售樓人員也同樣拒絕了。
售樓員：“它跟首付沒關(guān)系，開發(fā)商就是不做公積金貸款。”
幾經(jīng)周折，售樓人員終于說出了拒絕辦理公積金貸款的原因。
記者：“為什么呢？”
售樓員：“沒有為什么，開發(fā)商就是不愿意做公積金貸款，公積金回款太慢了。
據(jù)售樓人員透露，公積金貸款比商業(yè)貸款回款要慢兩三個月，而北京的房價卻又在不斷飆升，對于開發(fā)商來說，兩三個月的損失不是個小數(shù)目。所以開發(fā)商根本不愿意白白等待。
售樓員：“我們大概15天到20天左右會調(diào)一次價，調(diào)價幅度都在一千塊錢左右，我們8月份結(jié)盤，漲到兩萬五沒問題，一點問題都沒有。”
售樓員：“這房子一壓兩三個月，兩三個月怎么也要漲三四千塊錢，開發(fā)商不可能給你壓那么長時間。”
公積金貸款程序繁瑣成為“雞肋”
辦理公積金貸款，不僅購房者跑著累，房地產(chǎn)開發(fā)商也耗不起辦理公積金貸款的時間和成本。
本來，住房公積金應當給老百姓買房提供方便，有個更實惠的貸款渠道，可現(xiàn)在，它卻變成了一根雞肋，在風起云涌的房地產(chǎn)市場上，公積金貸款和現(xiàn)實需求的差距越來越遠。
北京的沈先生在買房前了解到了辦公積金貸款手續(xù)會麻煩一些，但是一想到比商業(yè)貸款低1%左右的平均利率，沈先生家還是決定用妻子的住房公積金貸款買房。為此兩個人分工行動，交替請假。
沈先生：“如果是她本人必須要去，就她去跑，可以代辦的就我去跑，我們都抽出了一定時間去辦，就是請假。002320心態(tài)上你別起急，要起急的話，非常困難，讓你怎么辦你就怎么辦。”
盡管做好了充足的思想準備，沈先生還是覺得整個過程比想象中的長。
沈先生：“因為你要去好多地方，比如說銀行，建行，公積金管理中心，開發(fā)商這邊，另外你還要找自己的工作單位，這樣幾個單位下來也耗時挺長的，還有等待的時間。反正每個地，你都得去個三四趟，三趟左右。”
沈先生每次都盡心盡力的準備材料，因為一次公積金貸款，涉及到四個機構(gòu)，分別是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、貸款擔保服務機構(gòu)、個人信用評估機構(gòu)、還有貸款代辦服務機構(gòu)。僅在貸款擔保服務機構(gòu)，也就是北京住房公積金貸款服務中心，就要經(jīng)過借款申請、咨詢、初審、信用評估、初審取件、等待電話通知、面簽、轉(zhuǎn)銀行等八個必經(jīng)程序。
沈先生：“跟做完裝修的感覺差不多。”
對于二手房項目來說，公積金貸款使用起來似乎更加困難。孫先生在國家機關(guān)工作，享受住房公積金，但他買房的時候卻沒有使用住房公積金貸款。
孫先生：“因為我買二手房，賣家說他想要早點拿到錢。”
記者了解到，二手房中介機構(gòu)對于客戶選擇用商業(yè)貸款還是公積金貸款買房都是接受的態(tài)度，但真正辦理起來，公積金貸款買房的成交率相對來說還是很低的。
我愛我家控股公司總裁胡景暉：“如果一個人賣二手房，他碰到的客戶是要做公積金貸款的客戶，很多業(yè)主就會拒絕，因為嚴重的影響他拿錢的時間。”
售樓人員：“公積金貸款要一個月才能下來，就看房主能不能等了。因為商貸就一個禮拜，最長10天就下來了。房主一等七天，公積金必須是先過戶后作公積金，后拿錢，房主怕?lián)L險。”
胡景暉：“那很多賣房的人是對錢有非常著急的要求，可能比如說孩子留學啊，買股票，買基金啊，他需要趕快套現(xiàn)，所以一般二手房的一些業(yè)主會拒絕使用公積金貸款”
辦理住房公積金貸款的各種限制以及相對繁瑣的流程，讓很多人在買房時不得不放棄了公積金，轉(zhuǎn)而選擇商業(yè)貸款。
市民1：“左蓋章右蓋章的，也是挺麻煩。”
市民2：“本來把大家的錢存了就是給大家用的，現(xiàn)在給你設置那么多障礙，我覺得沒必要，太復雜了。”
公積金貸款程序繁瑣成為“雞肋”
辦理公積金貸款，不僅購房者跑著累，房地產(chǎn)開發(fā)商也耗不起辦理公積金貸款的時間和成本。
本來，住房公積金應當給老百姓買房提供方便，有個更實惠的貸款渠道，可現(xiàn)在，它卻變成了一根雞肋，在風起云涌的房地產(chǎn)市場上，公積金貸款和現(xiàn)實需求的差距越來越遠。
北京的沈先生在買房前了解到了辦公積金貸款手續(xù)會麻煩一些，但是一想到比商業(yè)貸款低1%左右的平均利率，沈先生家還是決定用妻子的住房公積金貸款買房。為此兩個人分工行動，交替請假。
沈先生：“如果是她本人必須要去，就她去跑，可以代辦的就我去跑，我們都抽出了一定時間去辦，就是請假。002320心態(tài)上你別起急，要起急的話，非常困難，讓你怎么辦你就怎么辦。”
盡管做好了充足的思想準備，沈先生還是覺得整個過程比想象中的長。
沈先生：“因為你要去好多地方，比如說銀行，建行，公積金管理中心，開發(fā)商這邊，另外你還要找自己的工作單位，這樣幾個單位下來也耗時挺長的，還有等待的時間。反正每個地，你都得去個三四趟，三趟左右。”
沈先生每次都盡心盡力的準備材料，因為一次公積金貸款，涉及到四個機構(gòu)，分別是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、貸款擔保服務機構(gòu)、個人信用評估機構(gòu)、還有貸款代辦服務機構(gòu)。僅在貸款擔保服務機構(gòu)，也就是北京住房公積金貸款服務中心，就要經(jīng)過借款申請、咨詢、初審、信用評估、初審取件、等待電話通知、面簽、轉(zhuǎn)銀行等八個必經(jīng)程序。
沈先生：“跟做完裝修的感覺差不多。”
對于二手房項目來說，公積金貸款使用起來似乎更加困難。孫先生在國家機關(guān)工作，享受住房公積金，但他買房的時候卻沒有使用住房公積金貸款。
孫先生：“因為我買二手房，賣家說他想要早點拿到錢。”
記者了解到，二手房中介機構(gòu)對于客戶選擇用商業(yè)貸款還是公積金貸款買房都是接受的態(tài)度，但真正辦理起來，公積金貸款買房的成交率相對來說還是很低的。
我愛我家控股公司總裁胡景暉：“如果一個人賣二手房，他碰到的客戶是要做公積金貸款的客戶，很多業(yè)主就會拒絕，因為嚴重的影響他拿錢的時間。”
售樓人員：“公積金貸款要一個月才能下來，就看房主能不能等了。因為商貸就一個禮拜，最長10天就下來了。房主一等七天，公積金必須是先過戶后作公積金，后拿錢，房主怕?lián)L險。”
胡景暉：“那很多賣房的人是對錢有非常著急的要求，可能比如說孩子留學啊，買股票，買基金啊，他需要趕快套現(xiàn)，所以一般二手房的一些業(yè)主會拒絕使用公積金貸款”
辦理住房公積金貸款的各種限制以及相對繁瑣的流程，讓很多人在買房時不得不放棄了公積金，轉(zhuǎn)而選擇商業(yè)貸款。
市民1：“左蓋章右蓋章的，也是挺麻煩。”
市民2：“本來把大家的錢存了就是給大家用的，現(xiàn)在給你設置那么多障礙，我覺得沒必要，太復雜了。”
提高公積金貸款使用效率把賬面上實惠落到實處
公積金貸款變成雞肋，可能每個人都會心疼。
公積金貸款里的每一分錢，除了來自每個月的工資，單位還要按月繳納一筆，可真到了買房的當口，公積金卻白白躺在賬戶里，想用用不上。使用效率低下，已經(jīng)成了制約住房公積金發(fā)展的一大障礙，的確是對社會財富的巨大浪費。
一位在銀行工作工作的先生，專門負責公積金貸款。然而，他買房的時候，卻選擇了商業(yè)貸款。
銀行職員：“我現(xiàn)在想買個兩居3居的，怎么也得100多萬，他那點錢怎么都不夠。那我還得去商貸，現(xiàn)在組合貸款的話，也非常麻煩。就覺得算了。我覺得還是商貸比較簡單。”
令他無奈的原因是是：目前北京市公積金貸款的最高限額只有40萬元。而對于40萬這個額度的制定，許多人也都心存疑問。
市民：“為什么是40萬，不是30萬或者50萬？”
中央財經(jīng)大學的李德峰授解釋，北京市住房公積金貸款的最高數(shù)額并不是一成不變的。
李德峰：“原來是我記得曾經(jīng)前些年是40萬，后來又降到30萬，后來又提到，現(xiàn)在又提到40萬，這個是什么呢，這個額度一個是根據(jù)住房消費貸款的需求情況，再一個是根據(jù)什么呢，住房公積金它的使用率的使用情況。”
李教授解釋，當住房公積金的資金充裕而住房消費貸款需求又比較高的時候，就可能會上調(diào)一定的貸款額度，這種上調(diào)體現(xiàn)了政府鼓勵百姓進行正常的住房消費。但是就目前來看，40萬的最高貸款額顯然不能滿足買房人的需求。
市民1：“只能貸40萬？那現(xiàn)在肯定少了，現(xiàn)在買房那么貴。”
市民2：“40萬哪夠啊？40萬夠什么？現(xiàn)在買一套起碼也得100萬，比如首付30萬，那你再加一倍也不夠啊。我們兩代人也還不了。”
公積金貸款的最低額度應該是多少才能滿足實際需求呢？北京住房公積金管理中心總經(jīng)濟師李持纓給記者作了一個簡單的計算。
李持纓：“現(xiàn)在北京的均價可能是八千左右，那么八千左右來講呢，他90平米的話就需要70多萬元錢。那么貸款一般是八成最高，所以說七八就是五十六萬，就是50萬到60萬之間。”
看來，目前40萬的最高貸款額顯然不夠，那么其余的十多萬又該去哪里籌集呢？中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為公積金與商業(yè)銀行搞組合貸款就能夠解決這一問題。但李持纓認為汪利娜所說得解決方案不太可行。
李持纓：“這種做法坦率地講，我已經(jīng)盡力了，就是程序很復雜，因為他既要滿足商貸的條件，又要滿足公積金的條件，然后呢還要兩個部門都要去跑，最后還有一個抵押物，就是這個抵押到底是歸銀行啊，還是歸資金中心，這方面的問題確實是，就是比較困難，組合貸款比較困難。”
公積金貸款，設立它時就不是為了賺錢，而是給大家買房提供個保障?？涩F(xiàn)在陳舊的程序，繁瑣的手續(xù)，把急需貸款的購房人擋在了門外。今年，國家進一步擴大了住房公積金的覆蓋范圍，城市里有固定工作的農(nóng)民工也可以加入，但如果不消除公積金貸款的障礙，公積金貸款的實惠仍然只會停留在賬面上。
張成文是一家房地產(chǎn)公司的銷售員，他干這行已經(jīng)6年了。去年公司的一個新項目開盤時，張成文發(fā)現(xiàn)售樓處的工作人員里多了一些從幾家銀行派駐來的新面孔，她們專門負責商業(yè)貸款的咨詢和辦理的，而且效率很高。
張成文：“如果您的證件也是非常齊全的話，20分鐘就可以做完。”
目前在北京，商業(yè)銀行入駐售樓處現(xiàn)場服務的情況十分普遍，銀行與開發(fā)商的合作使銀行爭取到了更多的個人貸款項目，樓盤的成交率也提高了很多，銀行與開發(fā)商互惠互利。但對于商業(yè)貸款的便捷，公積金貸款卻并沒有什么舉措。
張成文：“我們給他提供住房公積金的電話，公積金要自己跑，相對麻煩些。”
由此看來，使用商業(yè)貸款買房，基本是銀行追著客戶走，而相反，公積金貸款則要求客戶追著貸款中心走。而且就目前來看還很難改變。
李持纓：“全國的公積金管理機構(gòu)它的人員規(guī)模都是比較小的，而且它作為一個市場上，唯一的一個產(chǎn)品，都是由一家來操辦，就是面向全市的樓盤，所以說不可能做到像商業(yè)銀行那樣，他把他的貸款申請前臺、受理前臺延伸到售樓現(xiàn)場，公積金中心沒有辦法做到，我只可以坐在我的辦公地點等著你來找我，而不可能我去找你。”
由于客觀條件的限制，公積金貸款的服務顯然比不過商業(yè)貸款。而公積金貸款較低的利率，使商業(yè)貸款從一開始就把它當作了競爭對手。
記者了解到，許多開發(fā)商之所以不做公積金貸款，除了回款慢之外，還有另外一層原因，那就是有些銀行與開發(fā)商之間會有某種強制性協(xié)議。
李持纓：“開發(fā)貸款我們是不可以介入的，這時候他(開發(fā)商)可能跟銀行有一個合作關(guān)系，說我給你開發(fā)貸款，那么你把你的這個商貸也給我，那么他們可能就有一個合作吧，咱不叫不正當競爭是較合作的關(guān)系，所以這是存在的但是這么做的話，應該坦率地講，實際上剝奪了買房人的一種選擇，”
看似是競爭對手，事實上，公積金管理中心與銀行本身應該是一種合作關(guān)系，
李持纓：“是這樣的，就是這個錢是用我們的錢，包括風險也是我們承擔，但是呢我們不是金融機構(gòu)，所以說發(fā)放的手續(xù)以及從你賬戶上扣錢、劃錢這些工作都要委托銀行去操縱，是這么一個關(guān)系。”
據(jù)了解，公積金存在銀行的利息，以及個人還款利息均為公積金管理中心所有，中心只是拿出利息的5%給托管銀行作為手續(xù)費，而相比之下，銀行用自有資金做出的每筆商業(yè)貸款都可以獲得100%的利息回報?；貓笕绱藨沂猓y行當然會把商業(yè)貸款做為首選。
中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜：“這是商家的必爭之地，那我為什么要把這個好的業(yè)務讓給你公積金啊？你除了有一個比我低一個百分點的利率優(yōu)惠之外，其他的優(yōu)惠都沒有，對不對？那這個業(yè)務我為什么要讓給你?。?rdquo;
同時，《住房公積金管理條例》將公積金管理中心定位于“不以贏利為目的的事業(yè)單位”，隸屬于地方政府部門。但實際上，許多地方的公積金管理中心正扮演著一個“金融機構(gòu)”的角色。汪利娜認為角色與職能的不相符是導致當前公積金問題的根源所在。
汪利娜：“就是說你現(xiàn)在在銀行不斷地競爭的情況下，你公積金在這個市場上到底怎么定位，你跟商業(yè)銀行的區(qū)別是什么？如果你這些都不清楚的話，你再不改善你的金融服務，那你肯定在這個競爭中，你是沒法跟現(xiàn)有的這些商業(yè)銀行競爭的。”
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