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　　“東外灘”又稱黃浦江岸線楊浦段。開發(fā)“東外灘”是上海今后幾年實(shí)現(xiàn)新一輪騰飛的重要舉措之一，是上海市重點(diǎn)開發(fā)黃浦江“4＋1”地區(qū)中的一部分。外灘源、北外灘和東外灘將連成一片，構(gòu)

　　成一條立體的浦江風(fēng)景線。當(dāng)北外灘已成為高檔住宅代名詞時(shí)，東外灘價(jià)值卻與之相差較遠(yuǎn)。隨著大連路隧道、楊浦大橋的南北通塹以及在建的軍工路隧道的緊密施工和4、8、12號(hào)軌道交通的開通和建設(shè)、復(fù)興島的開發(fā)，一幅濱江高檔住宅區(qū)域的藍(lán)圖初顯端倪。作為2010世博會(huì)的配套區(qū)域之一，東外灘板塊的價(jià)值正日益受到人們的關(guān)注和重視。

　　東外灘板塊開始發(fā)力

　　東外灘板塊西起大連路，東至復(fù)興島，北抵周家嘴路，南達(dá)黃浦江邊，緊鄰北外灘地區(qū)。黃浦區(qū)外灘源、南外灘、虹口區(qū)北外灘項(xiàng)目啟動(dòng)之后，“東外灘”板塊成為黃浦江沿線開發(fā)的又一重點(diǎn)。

　　追根溯源，早在清朝末東外灘板塊已設(shè)立道路、興建工廠，由此人口激增，極大的推動(dòng)了住宅建設(shè)。

　　建國(guó)后板塊內(nèi)工廠云集，同時(shí)還新建、改造了大量的工人新村，隨著上海各區(qū)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，也有一些開發(fā)商在板塊內(nèi)興建商品住宅，但與整個(gè)上海樓市發(fā)展相比，該板塊屬于起步較晚的區(qū)域，由于與舊廠老房為鄰，房產(chǎn)交易也是隨市場(chǎng)發(fā)展而波動(dòng)，但明顯低于中內(nèi)環(huán)間的其他板塊。

　　“從目前上海的房地產(chǎn)發(fā)展行情來看，東外灘板塊的價(jià)值確實(shí)被低估了。”某資深地產(chǎn)觀察員表示。該人士認(rèn)為有以下原因可以作為佐證：首先，黃浦江沿岸的開發(fā)是有限資源，開發(fā)一點(diǎn)少一點(diǎn)，尤其江景房將越來越少；其次，盡管東外灘板塊目前還有很多老廠房和棚戶建筑，但是，隨著動(dòng)遷速度的加快，這一狀況將會(huì)迅速改變；第三，軌道交通、過江隧道等一系列交通設(shè)施的完善，將進(jìn)一步提升該地塊的價(jià)值；第四，作為2010世博會(huì)的配套設(shè)施之一———復(fù)興島開發(fā)，將會(huì)成為本區(qū)域的一個(gè)亮點(diǎn)，另外沿黃浦江的濱江發(fā)展帶將成為知識(shí)創(chuàng)新為主的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，并成為上海世博會(huì)配套的重要景觀區(qū)。

　　綜合設(shè)施日益完善

　　配套設(shè)施的成熟與否關(guān)乎到一個(gè)區(qū)域的核心價(jià)值和未來價(jià)值，和其他新興居住區(qū)域不同的是，作為上海開埠以來就有的居住地，東外灘板塊的配套其實(shí)是比較成熟的。除了楊浦區(qū)政府之外，另有楊浦區(qū)中心醫(yī)院、平?jīng)龅囟吾t(yī)院，歐尚、華聯(lián)、好美家等大型超市，以及長(zhǎng)陽路小學(xué)、控江中學(xué)、遼陽中學(xué)和平?jīng)雎酚變簣@等，江浦公園、惠民公園、平?jīng)龉珗@以及復(fù)興島公園為居民提供了休閑的好去處。

　　東外灘板塊的交通狀況，近年來發(fā)展非常迅速，軌道交通4號(hào)線的開通直接銜接該板塊，另外8號(hào)線、12號(hào)線和規(guī)劃中的10、17號(hào)線均穿越楊浦區(qū)從而對(duì)本板塊進(jìn)行輻射，大連路隧道、軍工路隧道以及楊浦大橋則使東外灘直接與浦東相連，以上交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)為居民出行提供了便利的交通環(huán)境。

　　根據(jù)政府意圖，東外灘的總體開發(fā)思路是：建設(shè)以高檔居住休閑區(qū)為主，融旅游、辦公、科教、博覽、知識(shí)創(chuàng)新為一體的親水型、生態(tài)型、高品位的“綠色家園”和現(xiàn)代辦公場(chǎng)所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。

　　“楊浦區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃是按照“兩片、一線、一帶”的思路來展開的。”楊浦區(qū)規(guī)劃局的孫先生介紹道，其中的“一帶”就是指東外灘的濱江一帶。根據(jù)黃浦江岸線核心區(qū)中心段的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，則具體分為五個(gè)功能區(qū)：漁人碼頭博覽旅游觀光區(qū)；楊浦大橋特色濱江商務(wù)社區(qū)；復(fù)興島度假休閑會(huì)展區(qū)；濱江科教區(qū)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。

　　隨著世博會(huì)的臨近，這些設(shè)施的建設(shè)正在緊鑼密鼓的實(shí)施中。從楊樹浦路、平?jīng)雎?、長(zhǎng)陽路三條交通干道周邊可見看出，一些棚戶房和老廠房或面臨拆除或面臨搬遷，留下部分有特色的廠房則作為創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)的聚集地。

　　濱江高檔居住區(qū)輪廓初顯

　　由于同屬較晚開發(fā)區(qū)域，人們習(xí)慣用東外灘與北外灘來做比較。東外灘樓盤均價(jià)從3年前5000元/平方米左右增長(zhǎng)到如今近12000/平方米，但兩板塊之間的差距依然比較明顯，北外灘已經(jīng)成為濱江高檔住宅的代名詞，如知名樓盤“白金府邸”均價(jià)早已達(dá)25000元/平方米。

　　東外灘與北外灘同屬內(nèi)環(huán)內(nèi)，之所以有這么大的差距，其中一個(gè)重要原因就是濱江概念的差異。據(jù)了解，北外灘的景觀房可以直觀陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，江景房概念大大提升了樓盤的價(jià)值。

　　如果說這是唯一因素，那則是比較片面的，黃浦江在各個(gè)角度都有它獨(dú)特的景觀，東外灘板塊的景觀房處于江口的彎道上，除了遙望陸家嘴外還可以轉(zhuǎn)望更加開闊的視野。

　　另外，沿黃浦江邊的走廊一帶，將來大多為比較低矮的建筑，從而保證了視覺的流暢性，自身的特點(diǎn)也毫不遜色，但并不是每個(gè)樓盤甚至每個(gè)樓層都是景觀房，除在江景上做文章外，更多的還是要依靠區(qū)域規(guī)劃、生活配套、樓盤品質(zhì)等綜合因素的提升，就目前來看，東外灘板塊尚還有一定差距，有更多的潛力去挖掘，不過，可以肯定的是一幅濱江高檔居住區(qū)的輪廓已經(jīng)初顯，正逐漸挑起“外灘源”的大梁。

　　從市場(chǎng)面來看，東外灘板塊新推出和可售樓盤并不是特別多，剛性住房需求比較穩(wěn)定，多為拆遷回搬和二次置業(yè)為主，另外虹口區(qū)、浦東新區(qū)等區(qū)域內(nèi)也有不少打算置業(yè)東外灘板塊的人群，據(jù)了解，購(gòu)房者一般選擇兩房或三房戶型較多，隨著國(guó)家“70/90”政策的實(shí)施，本板塊的中小戶型選擇余地將較充足，總價(jià)會(huì)控制在相對(duì)合理范圍之內(nèi)，但新房的大戶型將會(huì)緊俏。

　　【采訪隨筆】

　　相對(duì)于已經(jīng)被炒熱的其他外灘概念，同樣屬于“外灘源”的楊浦段東外灘看來似乎依舊處在波瀾不驚之中。不過，這也許僅僅只是表象，在東外灘的概念之下，眾多開發(fā)商在該板塊已經(jīng)完成或正在圈地，這一信號(hào)表明其紛紛看好后市。

　　目前“東外灘”內(nèi)新建樓盤較為集中的區(qū)域便是東起軍工路，南臨黃浦江，西至周家嘴路，北靠大連路的區(qū)塊。將與黃浦區(qū)外灘源、虹口區(qū)北外灘連成一片。最新數(shù)據(jù)表明，內(nèi)環(huán)樓盤均價(jià)為19000元/平方米左右，一些江景房更是被炒到了天價(jià)，而同屬內(nèi)環(huán)板塊的東外灘樓盤均價(jià)卻只有12000元/平方米，這有客觀和主觀兩方面原因。

　　首先，是該區(qū)域確實(shí)開發(fā)較晚，歷史遺留痕跡太濃，新盤大盤不夠多，概念上也炒作不起來，人氣不夠旺；其次，在較長(zhǎng)一段時(shí)間，市政規(guī)劃都和該板塊不搭界，缺乏亮點(diǎn)，自然人們也就不對(duì)其給予關(guān)注和重視。

　　然而，通過筆者實(shí)地考察和采訪后，發(fā)現(xiàn)隨著2010世博會(huì)的臨近，作為配套區(qū)域之一的東外灘板塊正在悄然而迅速的發(fā)生著變化，除合生創(chuàng)展稍早開發(fā)的珠江香樟園外，另外一些品牌開發(fā)商正蠢蠢欲動(dòng)，劍指東外灘，不少地塊已經(jīng)被吞下，沿江一線土地已所剩無幾，可以預(yù)期，在未來2-3年該板塊將會(huì)有一定放量，打破目前新盤、大盤相對(duì)匱乏的局面，升值潛力比較樂觀。

　　【項(xiàng)目鏈接】

　　保利•香檳花園

　　該項(xiàng)目南向黃浦江，正對(duì)陸家嘴，可以看見金貿(mào)大廈和東方明珠。距四號(hào)線楊樹浦站步行約600米，通過大連路隧道和楊浦大橋可以快捷的到達(dá)浦東；通過公平路碼頭的輪渡，亦可領(lǐng)略穿越黃浦江的風(fēng)景。

　　香檳花園的戶型方正實(shí)用，面積較經(jīng)濟(jì)，小兩房85-93平方米、小三房108平方米、小四房144平方米；均價(jià)12000/平方米，大部分房源總價(jià)控制在100萬左右，加上保利集團(tuán)的品牌價(jià)值，性價(jià)比較高。

　　圣驪河濱苑

　　該項(xiàng)目由11棟22至33層的高層組成，總建面11萬多平方米，房型以88平方米、113平方米的兩房和134平方米的三房為主，高層可遠(yuǎn)觀黃浦江景。主要交通有37路(終點(diǎn)站)和軌道交通4號(hào)線，該盤將于近期推出。

　　圣驪苑房產(chǎn)公司曾先后獲得過“市中心商品房住宅銷售十強(qiáng)”、“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎(jiǎng)”等獎(jiǎng)項(xiàng)，成功開發(fā)了五洲大廈、圣驪家園、圣驪澳門苑等一系列知名樓盤項(xiàng)目。

　　申潤(rùn)江濤苑

　　該項(xiàng)目是近5萬平方米的小型社區(qū)，由5棟多層、小高層以及高層組成，其中一房72平方米，兩房99-112平方米，三房115-147平方米，總套數(shù)358套。其中多層房源得房率逾90%，高區(qū)房源可看黃浦江、東方明珠，均價(jià)10000元/平方米。

　　周邊配套有捷強(qiáng)連鎖,鼎旺面包店,豪享來西餐廳，社保中心，附近酒家，國(guó)大藥房，楊浦區(qū)婦幼保健院，楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院等配套設(shè)施。