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　　-觀瀾的矛盾：關(guān)外最早房?jī)r(jià)破萬(wàn)、地價(jià)的洼地房?jī)r(jià)的高地

　　半求工作室監(jiān)測(cè)的資料表明，在2003年之前，觀瀾還沒(méi)有公開(kāi)的土地出讓?zhuān)暗耐恋亟灰?，最高的成交價(jià)沒(méi)有超過(guò)780元/平米樓面價(jià)的，成為寶安區(qū)內(nèi)地價(jià)最低的區(qū)域之一。

　　但是，這個(gè)地價(jià)最低的區(qū)域，卻集中了深圳關(guān)外80%的境外購(gòu)房者，同時(shí)，這里也是寶安乃至整個(gè)關(guān)外地區(qū)平均房?jī)r(jià)最高的，2003年，這里的平均房?jī)r(jià)為10020元/平米，是關(guān)外最早房?jī)r(jià)破萬(wàn)的區(qū)域。

　　這就是充滿了矛盾的觀瀾，這個(gè)矛盾，充分說(shuō)明了市場(chǎng)估價(jià)、政府估價(jià)、企業(yè)估價(jià)之間存在的巨大差距。這種情況到了2003年才得以改變。

　　-觀瀾的神話：3年增值153%

　　2003年9月5日，觀瀾首拍，觀瀾中心區(qū)A906-0104地塊公開(kāi)拍賣(mài)，中航地產(chǎn)1.84億元奪得，地塊位于觀瀾鎮(zhèn)中心區(qū)，地塊面積79396.54平方米，建筑面積118800平方米，樓面地價(jià)1548元／平方米。觀瀾地價(jià)跳高100%高開(kāi)。

　　此后，觀瀾地價(jià)一直處于快速的向上重估的過(guò)程之中。

　　2004年12月30日，中航地產(chǎn)以2.5億競(jìng)得A906-0288地塊(中航·格瀾郡2期)，樓面地價(jià)為1816元／平方米。地塊面積為76444.82平方米，建筑面積137600平方米。比第一塊地塊上漲17%。

　　2005年8月9日15時(shí)30分，城建集團(tuán)7.75億競(jìng)得位于觀瀾環(huán)觀南路北側(cè)、東臨富安路的A909-0082地塊。地塊面積194645.96平方米，建筑面積292835平方米。成交價(jià)為人民幣元，樓面地價(jià)為2646.54元／平方米。比第一塊地塊上漲71%。

　　2006年10月31日，招商地產(chǎn)以4.8億元競(jìng)得觀瀾大和路與竹園路交匯處A906-0312地塊，地面積為92820.78平方米，建筑面積222770 2.4平方米，樓面地價(jià)2154元／平方米容積率為2.4，要求90平米以下住宅占95%。同一天，招商又以7.4億競(jìng)得A909-0097地塊，占地147595.15平方米，建筑面積為222221平方米，容積率為1.5，樓面地價(jià)3330元／平方米，而由于15%需要無(wú)償提供給政府做廉租房，因此實(shí)際樓面地價(jià)為3918元/平米，比2002年的深圳地王拍賣(mài)價(jià)格還高出近1000元/平米。

　　在三年的時(shí)間里，區(qū)域內(nèi)樓面地價(jià)從1548元／平方米直線上升到3918元/平米，增值幅度153%，年均51%，這是深圳與東莞、惠州交界的行政疆域沿線各街道辦中，增值服務(wù)最大的，這就是矛盾觀瀾的神話表現(xiàn)。

　　-結(jié)束語(yǔ)

　　如果按照3918元/平米的樓面價(jià)，考慮各項(xiàng)成本，必須銷(xiāo)售7000元/平米才能保證微利。而中航城·格瀾郡1期售價(jià)在6500元/平米，購(gòu)買(mǎi)了一期的人其實(shí)獲得了非常大的安全性。即將開(kāi)盤(pán)的中航城·格瀾郡2期不提價(jià)已經(jīng)是不可能的了，7000元/平米以上是市民不得不面對(duì)的事實(shí)。

　　招商、中航、城建、駿豪三大巨頭狹路相逢，說(shuō)明片區(qū)的價(jià)值潛力開(kāi)始從矛盾狀況中走出。同時(shí)大家要注意到在觀瀾，原來(lái)只有別墅銷(xiāo)售，格瀾郡是第一個(gè)、也是迄今為止唯一在建的面對(duì)大眾的中高檔項(xiàng)目，具有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)窗效應(yīng)。