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　　北京：“有價無市”局面凸顯

　　北京市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示：2007年1-2月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，達(dá)145.8億元，比2006年同期增長21%。與此同時，房價指數(shù)仍在小幅上漲，房屋銷售面積大幅減少，“有價無市”局面突顯。北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊對此分析認(rèn)為，市場供求矛盾未得到解決，房價指數(shù)依然高位運行。

　　今年1至2月，北京商品房市場“縮量空漲”的現(xiàn)象突顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅現(xiàn)房和期房的銷售面積雙雙大幅下降；與此同時，房價指數(shù)依然高位運行。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年以來，北京商品房供應(yīng)指標(biāo)下滑，以及在調(diào)控政策影響下購房人較為普遍的觀望心態(tài)，是出現(xiàn)交易量萎縮但房價依然高企的主要原因。

　　北京市建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共計249萬平方米，比去年同期的372萬平方米，下降了33%；住宅商品房預(yù)售項目共計141萬平方米，比去年同期的243萬平方米，下降了42%。

　　其他供應(yīng)指標(biāo)也在下滑。前兩個月，新開工面積233.2萬平方米，下降40.7%。其中住宅新開工面積為129.3萬平方米，下降45.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積41.7萬平方米，下降45.8%。

　　在增量減少的同時，存量住房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面積為971.5萬平方米，同比減少183.5萬平方米。其中，住宅空置面積為444.8萬平方米，同比減少239.8萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，普通老百姓關(guān)注的住房問題主要集中在每平方米8000元以下的住房，目前北京市場商品房供應(yīng)量相對不足，主要是結(jié)構(gòu)不盡合理，不過隨著政府著力逐步解決中低價位住房的供應(yīng)，這類住房的漲幅將趨緩。

　　今后調(diào)控的方向是增加住房的有效供給，北京市計劃在今后三年內(nèi)，興建1000萬平方米的限價房和1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房；因此北京中低價位的住房漲幅會越來越小。

　　上海：房價下跌供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“藥效”正在上海迅速發(fā)揮。一份由建設(shè)部立項、由上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會歷時4年多完成的報告顯示，經(jīng)過兩年宏觀調(diào)控，整個上海房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的改變，各項數(shù)據(jù)正趨于正常。報告顯示，上海住宅的價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為-0.5%，這一數(shù)據(jù)成為2000年以來的首次負(fù)值。上海已成為全國新建商品住房價格下降最為明顯的城市。這一數(shù)據(jù)與過去一年間國家統(tǒng)計局公布的情況一致。在過去12個月中，上海新建商品住房銷售價格漲幅幾乎一直處于跌勢，其中5次領(lǐng)跌全國。與此相對應(yīng)的是，上海商品住宅供應(yīng)持續(xù)增長。近一周(3月26日-4月1日)，上海共22個樓盤有新增供應(yīng)上市，其中有3個項目成交量過半，占新增供應(yīng)量的7.6%。上海易居房地產(chǎn)研究院的市場數(shù)據(jù)情況顯示，未來階段商品住宅的供應(yīng)仍維持在高峰期。

　　根據(jù)對全市重點區(qū)域監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，上海市商品房新增供應(yīng)量33.89萬平方米，商品住宅新增供應(yīng)量為21.2萬平方米；全市商品房共成交56.6萬平方米，商品住宅成交42.8萬平方米；商品房成交均價為9139元／平方米，商品住宅成交均價9664元／平方米。

　　就實際市場狀況而言，供應(yīng)量仍遠(yuǎn)大于實際需求。同時，由于辦公商業(yè)類物業(yè)的新增供應(yīng)量僅為0.3萬平方米，也是導(dǎo)致商品房整體供應(yīng)回落的主要因素。商品房和商品住宅成交量持續(xù)平穩(wěn)上升，但相對增幅已經(jīng)有所回落，從往年3-4月份的實際情況顯示，近期單周成交情況預(yù)計會表現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢。上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心日前完成最新研究報告稱，未來幾年上海商品住宅將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)“硬著陸”的風(fēng)險。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘表示，這是因為當(dāng)投資、投機(jī)資金分散后，對住房市場起到真正支撐作用的唯有自住需求，但高企的房價會令潛在購房人心有余而力不足。在樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、自住購買力有限、投資需求又大幅減少的背景下，如果不對供求關(guān)系進(jìn)行宏觀調(diào)控、房價不能盡快平抑，房地產(chǎn)市場未來幾年的成交量將大幅下滑。

　　廣州：強(qiáng)力調(diào)控拐點將現(xiàn)

　　廣州經(jīng)緯地產(chǎn)4月2日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年第一季度廣州市共出讓國有土地25.77萬平方米，同比去年減少15.8%；出讓總金額接近19.86億元，同比增幅達(dá)35.1%。

　　根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》內(nèi)容，政府計劃在今年拿出501萬平方米的住房用地進(jìn)入市場。日前出爐的調(diào)控樓市的“廣七條”首條更是明確提出，將從今年開始連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里，其中2007年供應(yīng)5.07平方公里，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬平方米。

　　統(tǒng)計顯示，今年1-3月份廣州共進(jìn)行了3次國有土地使用權(quán)的公開出讓，出讓地塊共計6宗，可建住宅建筑面積為65.99萬平方米，這一數(shù)據(jù)僅為全年住宅供應(yīng)計劃的5%，遠(yuǎn)低于業(yè)界預(yù)期。而即便在土地供應(yīng)相對短缺的2006年，前三月出讓土地的建筑面積總量也已經(jīng)超過90萬平方米。

　　據(jù)了解，荔灣、海珠等老城區(qū)是今年土地招拍掛的主要區(qū)域，受板塊發(fā)展限制，每幅成交地塊的面積都在1萬平方米以內(nèi)。“土地供應(yīng)的大幅‘縮水’，導(dǎo)致了地價不斷向上攀升。”

　　今年第一季度廣州的土地樓面均價為3009元／平方米，同比增幅達(dá)到86.7%。其中3月13日的江灣爛尾地塊經(jīng)過91輪競拍，最終以樓面地價高達(dá)7082元／平方米出讓，創(chuàng)造了廣州商住用地拍賣的單價新紀(jì)錄。廣州日前出臺的調(diào)控樓市的7條措施在業(yè)界和廣大市民中引起了廣泛關(guān)注。地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，調(diào)控措施對第一季度的樓市影響甚小，主要將在今后三個季度中陸續(xù)顯現(xiàn)，今年廣州將不會再出現(xiàn)類似2006年暴漲23%的情況，而明、后年隨著大量中小戶型住宅、限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的推出，房價的漲幅有望維持在一位數(shù)的理想水平。

　　深圳：理性消費漸成主流

　　樓價快速上漲

　　從上世紀(jì)90年代末到2004年，深圳房地產(chǎn)市場處于一個穩(wěn)步發(fā)展、理性浮動的階段。深圳樓市被譽(yù)為“全國樓市的樣板房”，也是公認(rèn)的全國地產(chǎn)發(fā)展最為健康和規(guī)范的城市。從2004年底、2005年初開始，深圳樓市迎來拐點，連續(xù)3年保持高速度發(fā)展，房價也是水漲船高，持續(xù)上揚(yáng)。深圳六區(qū)的住宅均價從2005年的6000多元／平方米，漲到了2006年近萬元／平方米。

　　深圳樓價上升的原因是多方面的。一方面，國家收緊了地根，銀行收緊了銀根，一定程度上提高了開發(fā)商入市的門檻。另一方面，決定樓價的最終因素還是供求關(guān)系。深圳城市化進(jìn)程加快發(fā)展，產(chǎn)生了強(qiáng)勁的需求，而基于土地資源的有限，使得樓市一度處于供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致了樓價的上漲。統(tǒng)計數(shù)字顯示，自2000年至今的7年多來，深圳市一手住宅需求量都大于供應(yīng)量，但同時住宅的空置率也跌至近年來的最低點。樓市動態(tài)各方關(guān)注房地產(chǎn)價格過快的增長，將直接影響到老百姓的切身利益，特別是一些低收入家庭和普通老百姓。總體而言，房地產(chǎn)價格是由市場供求關(guān)系決定的，但在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，市場監(jiān)管、政策引導(dǎo)、積極調(diào)控也是至關(guān)重要。深圳市政府表示將在以下三個方面采取進(jìn)一步措施：第一，加大土地供給力度。增加土地供應(yīng)量，盤活現(xiàn)有存量土地，打擊囤積土地行為，確保市場供求平衡。全年動工建筑面積2000萬平方米左右，全年提供給市場的建筑面積800-900萬平方米，而市場平衡點就在800萬平方米左右。第二，要優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。從政府角度來說，調(diào)控保障措施的基本立足點，就是要保證普通老百姓、低收入家庭和困難家庭的住房問題，這直接關(guān)系到社會穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會建設(shè)。深圳市政府今年將增加政策性住房用地60萬平方米，開工、在建經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房2.5萬套，年底可用于出售和租賃的不少于6000套，切實解決低收入家庭、普通老百姓以及困難家庭的住房問題。第三，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管。實行房地產(chǎn)信息透明化，商品房售價、建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積實行公開明碼標(biāo)價。

　　回歸理性眾望所歸

　　深圳土地面積只有1953平方公里，為了保證城市、人和自然和諧發(fā)展，深圳劃出了49.8%的土地作為生態(tài)保護(hù)線，而剩下一半土地中，2／3的要用產(chǎn)業(yè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如何有序保障房地產(chǎn)供給，解決因經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口急劇膨脹、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大而帶來巨大需求，是需要政府和全社會都要面對的問題。卓越集團(tuán)董事長李曉平接受采訪時表示，2007年，憑借政府的理性調(diào)控，政策的落實得力，整個市場會平穩(wěn)增長。置業(yè)國際董事長姜樹榮認(rèn)為，現(xiàn)今深圳房價已經(jīng)與大眾消費力有所脫節(jié)，今年的樓市是對前兩年高漲不退的一個消化期，應(yīng)該通過這一年將市場調(diào)整到更健康更理想的狀態(tài)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測最早在2008年底，或者2009年初，深圳房價將出現(xiàn)拐點，到時房價自然會應(yīng)聲而落。