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　　要染指中國(guó)房地產(chǎn)龍頭老大的地位，富力集團(tuán)還欠火候。但富力的特色在于，凡所到城市，它一定是強(qiáng)手。這就是富力慣用的堡壘式戰(zhàn)法。

　　廣州富力地產(chǎn)股份2006年年報(bào)展示了富力的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。其銷售額達(dá)101.87億元，相比2005年的67.82億元，年增長(zhǎng)高達(dá)49%。不過(guò)，富力一舉跨入百億豪門依賴的不是千軍萬(wàn)馬而是精兵強(qiáng)將，這101.87億元銷售額幾乎全部來(lái)自廣州和北京。其中，北京銷售額41.57億元，廣州銷售額51.15億。兩城市銷售額加起來(lái)占到了總銷售額的91.7%。其中僅北京富力城的銷售額就達(dá)到21.53億，占北京總銷售額的一半以上。

　　除了北京、廣州之外，惟一給富力帶來(lái)進(jìn)賬的城市是天津。天津富力城項(xiàng)目2006年度的銷售額為8.37億。富力年報(bào)稱“這是天津業(yè)務(wù)第一次為營(yíng)業(yè)額做出貢獻(xiàn)”。

　　以此計(jì)算，富力在全國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入來(lái)源只有三個(gè)城市。盡管銷售總額比萬(wàn)科小一倍，但與萬(wàn)科進(jìn)入16個(gè)城市、超百個(gè)項(xiàng)目的架勢(shì)比起來(lái)，富力算是小而精。進(jìn)入的城市少，但集中度很高。事實(shí)上，富力在廣州大本營(yíng)里的市場(chǎng)份額超過(guò)10%，已經(jīng)超越了合生創(chuàng)展，名列第一。在廣州，盡管房地產(chǎn)大戶保利、萬(wàn)科、中海的市場(chǎng)份額均在3%以上，但仍屬第二集團(tuán)。

　　富力以較少城市、較少項(xiàng)目維持百億銷售額的關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目地段好，價(jià)格高。2006年為富力帶來(lái)主要收入的項(xiàng)目都是大盤，且處于繁華地段。支撐101.87億銷售額的銷售面積只有102萬(wàn)平方米，平均價(jià)格9865元/平方米，較2005年平均銷售價(jià)格的7843元/平方米上升25.3%。

　　事實(shí)上，富力開(kāi)發(fā)的主力項(xiàng)目多為位于城市繁華地段的大盤高檔住宅和商業(yè)項(xiàng)目，這樣不僅開(kāi)發(fā)成本較低，更能帶來(lái)較高的毛利率。這已經(jīng)在2005年度的報(bào)告上展現(xiàn)無(wú)遺——當(dāng)年，富力以60億的銷售規(guī)模獲得13億的凈利潤(rùn)。而萬(wàn)科的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)則是100億銷售總額收獲13.5億凈利潤(rùn)。

　　富力“站穩(wěn)腳跟就要做大”的剽悍作風(fēng)反映在各個(gè)細(xì)節(jié)——在分工越來(lái)越細(xì)的大環(huán)境里，富力是少見(jiàn)的設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、廣告全部自我完成的地產(chǎn)企業(yè)。這主要得益于富力項(xiàng)目較為集中，規(guī)模較大的特點(diǎn)，如果項(xiàng)目分散在全國(guó)各地，那么外包就會(huì)成為必然的選擇。

　　現(xiàn)在看來(lái)，富力將會(huì)繼續(xù)維持這種堡壘式推進(jìn)的打法。富力董事長(zhǎng)李思廉曾表示，進(jìn)入新城市時(shí)，集團(tuán)會(huì)首先考慮人口超過(guò)500萬(wàn)的城市；決定進(jìn)軍新城市的前提，是能購(gòu)入土地用以發(fā)展“旗艦項(xiàng)目”即總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的大型發(fā)展項(xiàng)目。從其在西安、重慶等地的新儲(chǔ)備來(lái)看，仍舊維持這種思路。

　　不過(guò)，現(xiàn)在的事實(shí)是一線城市土地資源均告緊張，獲得好地段的成本也在提高。二線城市雖有機(jī)會(huì)，但是銷售價(jià)格較低。要想維持不斷增長(zhǎng)的銷售規(guī)模，富力可能需要擴(kuò)充項(xiàng)目和城市覆蓋面，這將為富力未來(lái)發(fā)展帶來(lái)新的管理和布局上的困難。

　　富力與保利地產(chǎn)模式較為接近，有“香港模式”基因，擅長(zhǎng)于項(xiàng)目定位和選擇，因此在規(guī)模、速度和利潤(rùn)率上表現(xiàn)不錯(cuò)。這在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于初級(jí)階段的背景之下，有一定的可取之處。但論專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，其與萬(wàn)科仍有距離。富力若要開(kāi)工更多的項(xiàng)目，覆蓋更廣的地域，將面對(duì)隨之而來(lái)的龐雜的管理難度。

　　當(dāng)然，富力和保利也有別的辦法應(yīng)對(duì)未來(lái)的困難，那就是調(diào)整物業(yè)組合。富力地產(chǎn)在年報(bào)中表示，一個(gè)平衡的物業(yè)組合對(duì)公司的發(fā)展非常重要，集團(tuán)現(xiàn)正在發(fā)展一些商業(yè)物業(yè)，如購(gòu)物中心、酒店和寫字樓。2006年商業(yè)物業(yè)銷售約占集團(tuán)已售在建面積及銷售額的16.8%和26.4%。這是不同于萬(wàn)科的選擇，因?yàn)槿f(wàn)科只專注于住宅建造，靠專業(yè)化復(fù)制和龐大的規(guī)模來(lái)維持發(fā)展。