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　　盡管美中兩國(guó)的政治體制不同，文化背景有很大差異，但美中兩國(guó)也有很多共同點(diǎn)：幅員遼闊，發(fā)展不平衡，并且都存在著中央和地方的多級(jí)管理。因此，它的一些做法值得我們借鑒

　　當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于政府強(qiáng)有力的調(diào)控之中。這種干預(yù)和調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期的效果，取決于政府能否處理好兩個(gè)重要關(guān)系：政府與市場(chǎng)、中央與地方。我在美國(guó)生活長(zhǎng)達(dá)十五年，目睹了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。美國(guó)政府在它長(zhǎng)期的管制中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，使它能夠恰當(dāng)?shù)靥幚碚c市場(chǎng)、中央與地方的關(guān)系，建立了一整套有效地約束政府決策的制衡機(jī)制。盡管美中兩國(guó)的政治體制不同，文化背景有很大差異，但美中兩國(guó)也有很多共同點(diǎn)：幅員遼闊，發(fā)展不平衡，并且都存在著中央和地方的多級(jí)管理。因此，它的一些做法值得我們借鑒。

　　二元二級(jí)住房模式

　　美國(guó)的住房模式可以簡(jiǎn)單地概括為一個(gè)“大市場(chǎng)，小政府”的二元二級(jí)住房體系。“大市場(chǎng)”指的是住房市場(chǎng)大約占全美家庭住房的95%以上。目前，美國(guó)大約1.06億個(gè)家庭中，有約7100萬(wàn)的家庭擁有自己的住房，自住房比率達(dá)到67.7%。另外大約有30%左右的家庭通過(guò)市場(chǎng)租房。

　　“小政府”是指政府只限于幫助那些無(wú)能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問(wèn)題。政府資助的公共住宅或廉租房中的家庭大約為130萬(wàn)戶，占全部家庭的不到2%。“小政府”的另一含義是，真正參與住房市場(chǎng)管理的是市和縣一級(jí)的政府，而不是州和聯(lián)邦政府。

　　“二元”是指政府公共住房系統(tǒng)和商品房市場(chǎng)并存的體系。政府的公共住宅管理系統(tǒng)分為聯(lián)邦和縣、市兩級(jí)。聯(lián)邦一級(jí)的是“住宅和城鎮(zhèn)發(fā)展部(Department of Housing and Urban Development)”。它于1965年成立，使命是提高自有房家庭的比率和支持社區(qū)的發(fā)展。2005年它的預(yù)算支出達(dá)到313億美元。

　　地方一級(jí)是遍布全國(guó)各縣市的、大約3，300個(gè)地方公共住宅辦公室(Public Housing Authorities)。地方公共住宅辦公室全權(quán)負(fù)責(zé)本地區(qū)的公共住宅項(xiàng)目的開發(fā)、建造和管理。它的主要任務(wù)是用聯(lián)邦政府資金幫助那些無(wú)能力支付私人租金的低收入家庭。這些公共住宅辦公室是在本地注冊(cè)成立的聯(lián)邦政府代理機(jī)構(gòu)，它們預(yù)算的85%以上來(lái)自于聯(lián)邦政府，但與聯(lián)邦政府的住宅和城鎮(zhèn)發(fā)展部并沒(méi)有行政上的隸屬關(guān)系，也不受州政府的住宅和社區(qū)發(fā)展局領(lǐng)導(dǎo)。它是一個(gè)松散的、分權(quán)管理系統(tǒng)。聯(lián)邦政府的作用是制定政策和對(duì)項(xiàng)目提出指導(dǎo)，并在財(cái)力和技術(shù)上支持和幫助地方公共住宅辦公室的工作。

　　商品房市場(chǎng)遵循公平競(jìng)爭(zhēng)，由供求關(guān)系來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的原則。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是一個(gè)成熟和競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，又是一個(gè)分散和區(qū)域性的市場(chǎng)。它信息披露透明，住房交易操作規(guī)范，執(zhí)法分明。

　　美國(guó)是一個(gè)土地私有化的國(guó)家。住房市場(chǎng)的開工量和銷售量完全由市場(chǎng)決定。開發(fā)商根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的分析和預(yù)測(cè)，來(lái)決定開發(fā)的進(jìn)度和數(shù)量。對(duì)于大多數(shù)美國(guó)人而言，購(gòu)買住房是他們一生中最重要的決定之一。政府在房地產(chǎn)交易中的每個(gè)環(huán)節(jié)都有詳細(xì)的規(guī)則，以確保消費(fèi)者的利益。例如，售房廣告通常登在每周六報(bào)紙的廣告版中，除了簡(jiǎn)要的事實(shí)描述外，絕沒(méi)有像國(guó)內(nèi)廣告那樣的夸張和形容。因?yàn)橐坏┌l(fā)現(xiàn)廣告與事實(shí)不符，銷售商將受到嚴(yán)厲的懲罰。

　　政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管分為聯(lián)邦、州和縣、市地方政府多個(gè)層次。

　　聯(lián)邦政府聯(lián)邦政府對(duì)私人住房市場(chǎng)的基本原則是“不干預(yù)”。政府的功能只在于創(chuàng)造一個(gè)有利于公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，維持信息披露的透明度，讓市場(chǎng)充分發(fā)揮其房屋資源配置的功能。但市場(chǎng)并非萬(wàn)能的，也不總是有效的。為了使住房市場(chǎng)的發(fā)展與政府的“勞者有其屋”的目標(biāo)協(xié)調(diào)起來(lái)，聯(lián)邦政府一方面利用經(jīng)濟(jì)杠桿(所得稅和利率)鼓勵(lì)自住房，限制投資房的需求；另一方面，它又采取各種優(yōu)惠補(bǔ)助措施，提高窮人的購(gòu)房能力。

　　這些具體的經(jīng)濟(jì)手段包括：區(qū)別性的自住房與投資房的貸款利率；區(qū)別性的普通住房貸款利率和大額貸款利率。自住房住滿兩年以上出售時(shí)享有高達(dá)50萬(wàn)美元的增值稅減免。例如，我兩年前購(gòu)房的價(jià)格是30萬(wàn)美元，現(xiàn)在的市價(jià)是80萬(wàn)，如果我在出售此房時(shí)，將增值的50萬(wàn)元轉(zhuǎn)入購(gòu)買另一住房的房?jī)r(jià)中，便無(wú)需繳納增值稅。聯(lián)邦政府的另一主要優(yōu)惠措施是，自住房的貸款利息可抵消個(gè)人所得稅。我的個(gè)人所得稅稅率大約為25%，這樣我每支付100元的貸款利息，便可減免25元的個(gè)人所得稅。由于這一措施，很多富人為了減免個(gè)人所得稅，寧愿借錢買房。對(duì)于低收入家庭首次購(gòu)房，政府更提供許多優(yōu)惠貸款條件，包括降低(甚至為零)首期支付額、住房抵押保險(xiǎn)、減免購(gòu)房時(shí)的交易費(fèi)用等等。

　　聯(lián)邦政府從未直接干預(yù)住房?jī)r(jià)格。即便是住房市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，房?jī)r(jià)高企不下，以致出現(xiàn)住房危機(jī)時(shí)，政府所做得也只限于向市場(chǎng)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，增強(qiáng)市場(chǎng)參與者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。市場(chǎng)是否接受這些信號(hào)，最終還是由它自己決定。

　　州政府州政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控僅限于房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是州和縣、市政府財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。房產(chǎn)稅率由各州自行決定，大部分州的稅率為房產(chǎn)價(jià)值的1.2%-1.8%。一個(gè)價(jià)值30萬(wàn)美元的房屋每年的房產(chǎn)稅大約為4，500元。房?jī)r(jià)越高，賦稅越重。房產(chǎn)稅是州政府調(diào)控土地資源配置的主要手段，也是一項(xiàng)阻止亂占地、占好地、占大地的有效措施。在美國(guó)紐約、芝加哥等許多大城市，常可見(jiàn)一些被拋棄的破房屋。其原因是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅太重，業(yè)主無(wú)力支付而不得不放棄產(chǎn)權(quán)。也有一些人繼承了祖輩留下的大片土地，但由于地稅太重，維持成本太高，不得不主動(dòng)將其捐獻(xiàn)給政府或慈善機(jī)構(gòu)。

　　縣和市政府如果說(shuō)聯(lián)邦政府和州政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段僅限于宏觀的和間接的經(jīng)濟(jì)杠桿的話，縣、市政府則是采用微觀的和直接的調(diào)控手段。此外，聯(lián)邦和州政府的調(diào)節(jié)重心是在對(duì)住房市場(chǎng)的需求，而縣、市一級(jí)的調(diào)控則是在對(duì)住房市場(chǎng)的供給。房地產(chǎn)業(yè)是政府管制最嚴(yán)的行業(yè)之一。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)權(quán)力最大的是縣、市級(jí)的地方政府。從住房的開發(fā)申請(qǐng)、開工，到最后的驗(yàn)收、出售，每個(gè)環(huán)節(jié)都在政府管制之中。上至住房面積、結(jié)構(gòu)，下到實(shí)住面積與綠化面積的比率、住房在小區(qū)內(nèi)的密度、環(huán)保等，都要經(jīng)過(guò)縣市政府的審查、批準(zhǔn)。

　　政府決策的制衡機(jī)制

　　在現(xiàn)行的美國(guó)聯(lián)邦制的體制下，聯(lián)邦政府和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理可謂是“鐵路警察，各管一段”，不存在中央和地方政府的權(quán)力交叉和博弈。另一方面，各級(jí)政府的每一項(xiàng)政策和管制措施的出臺(tái)，都會(huì)受到來(lái)自相關(guān)各個(gè)利益集團(tuán)的制約，經(jīng)過(guò)議會(huì)的辯論和投票，常常是一個(gè)難產(chǎn)的過(guò)程。一般說(shuō)來(lái)，聯(lián)邦政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的作用是被動(dòng)和有限的。雖然前面提到利率和稅收政策，但實(shí)際上利率歸聯(lián)儲(chǔ)控制，稅率的任何變動(dòng)都要由國(guó)會(huì)批準(zhǔn)，并非政府可以“輕舉妄動(dòng)的”。聯(lián)邦政府手中并沒(méi)有土地資源，加上在分權(quán)體制下，它也無(wú)權(quán)干涉地方政府的行為。

　　同樣，州政府雖然控制不動(dòng)產(chǎn)稅，但任何稅率的微小調(diào)整都需要經(jīng)過(guò)州公民的投票?？h、市級(jí)政府看起來(lái)手中大權(quán)在握，但實(shí)際上任何項(xiàng)目上馬和規(guī)劃的制定，都需要經(jīng)過(guò)議會(huì)的充分討論，最終的決定權(quán)往往是在社區(qū)的公眾手中。有時(shí)候你會(huì)覺(jué)得這種制衡機(jī)制效率太低，做得過(guò)分。例如，縱穿洛杉磯地區(qū)的一條南北主要干線710公路，中間被一個(gè)叫南帕薩迪那的城市攔腰切斷。原因就是該市的居民認(rèn)為高速公路的穿越會(huì)使他們房屋貶值而強(qiáng)烈反對(duì)，并得到聯(lián)邦法官的支持。州政府至今也無(wú)可奈何。

　　美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的啟示

　　第一，明確中央和地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位和功能。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的主要問(wèn)題是中央與地方政府之間的博弈。中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“統(tǒng)得過(guò)死”會(huì)傷害地方的積極性，“完全放開”又會(huì)失去控制。我們需要權(quán)衡利弊，找出一條適合我國(guó)國(guó)情的政府管理體制。

　　第二，地方政府的市場(chǎng)參與最小化。與美國(guó)地方政府的職能相比，我國(guó)地方政府實(shí)際上擁有土地，并通過(guò)賣地成為市場(chǎng)的參與者。它的這種雙重身份有可能在決策上向房地產(chǎn)商的利益傾斜。這就有必要建立一個(gè)有效的監(jiān)督和制約地方政府的決策機(jī)制。

　　第三，政府直接運(yùn)用其土地資源、財(cái)力和行政手段，幫助沒(méi)有能力租住私人住房的低收入家庭。