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　　3月22日，建設(shè)部通報了各地落實住房建設(shè)規(guī)劃進展情況。與個別被發(fā)出“通牒令”的省市相反的是，福建省的住房建設(shè)規(guī)劃因為編制及時、完善而位居全國前列。

　　住房建設(shè)規(guī)劃，雖只是一紙規(guī)劃，卻是2007年房產(chǎn)調(diào)控政策能否順利執(zhí)行的關(guān)鍵性標志。據(jù)介紹，我省九個設(shè)區(qū)市的規(guī)劃對未來幾年住房數(shù)量、結(jié)構(gòu)比例進行了細化，針對性極強地落實到了每一個項目上。去年以來，福州的房價漲幅一直在全國高居不下，做出落實國家宏觀調(diào)控的規(guī)劃細則，無疑將會對福州未來房價起到平抑作用。有關(guān)專家預(yù)測，“去年下半年與股市一樣牛氣沖天的福州房價漲幅，并隨著今年規(guī)劃細則的出臺而回落，并保持穩(wěn)中有升的‘慢牛’行情”。

　　[動態(tài)]

　　福州住房結(jié)構(gòu)完善了

　　“從福州的執(zhí)行速度來看，足見政府規(guī)范市場的決心。”在看到福州已出臺的《住宅發(fā)展規(guī)劃》文本后，一位開發(fā)商這樣告訴記者，雖說只是一紙規(guī)劃，但涉及今后市場供需走勢，“許多城市遲遲未發(fā)布，就是企圖規(guī)避政策執(zhí)行困境。”

　　記者從省建設(shè)廳了解到，福州市的住房規(guī)劃嚴格按照國家調(diào)控政策的相關(guān)要求，控制福州年度住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例。“十一五”期間，福州新建住房總量為3070萬平方米。同時根據(jù)預(yù)測，福州在此期間的保障性住房需求約為770萬平方米，占住房需求總量的25%。今年福州市區(qū)的商品房供應(yīng)量預(yù)計維持在450萬平方米左右，其中住宅近400萬平方米，經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房等保障住房占住宅供給量的1/4，全年商品房供需將從以往的供小于求過渡到供需基本平衡。

　　據(jù)了解，按規(guī)劃，今后福州將優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和社會保障性住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。新增住房供地中25%以上作為保障性住房建設(shè)用地。此外，福州市還將全面啟動房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，加強對市場運行分析、預(yù)測和監(jiān)控，引導(dǎo)理性投資和理性消費。此舉目的在于保持房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，為政府相關(guān)政策的制定提供參考。

　　[反應(yīng)]

　　房產(chǎn)新政深化了

　　“作為‘國六條’政策的配套措施，建設(shè)部要求各地編制住宅發(fā)展規(guī)劃就是實行新政的一項具體的體現(xiàn)，‘國六條’如何落實到實處，關(guān)鍵還是在于具體指標能否落地。”省建設(shè)廳有關(guān)人士認為，按建設(shè)部的部署，各地均按要求將新建住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域，落實到具體項目，尤其是2006和2007年度新建住房項目的具體位置、用地面積、建筑面積、住房套型結(jié)構(gòu)比例等指標。

　　“編制、實施住房建設(shè)規(guī)劃是貫徹落實國務(wù)院和省政府關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格部署的一項重要工作。”他說。

　　對此，我省地產(chǎn)專家劉福泉認為，和國家出來的政策呼應(yīng)的，就是地方細則。而我省各地規(guī)劃的編制完成，標志著國家調(diào)控的進一步深化。“這次地方住房規(guī)劃將調(diào)控落實到具體數(shù)字，說明政府是認真的，開發(fā)商今后不會再像以前那么‘自由’了”。

　　“住房建設(shè)規(guī)劃在此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中意義重大。”省建設(shè)系統(tǒng)一知名地產(chǎn)專家告訴記者，“最主要的目的是透明市場供給，以穩(wěn)定市場心理預(yù)期。”據(jù)了解，目前我省九地市都對未來五年，尤其是2007年的住房供應(yīng)情況，包括對普通商品房及各類保障型住房供應(yīng)做出量化規(guī)劃，細化到今后新開發(fā)項目的分布情況，70%以上住宅開發(fā)面積建90平方米以下小戶型的結(jié)構(gòu)安排都進行了明確。

　　[影響]

　　平抑房價有望了

　　“福州、廈門兩大中心城市的房價，2005年10月以后上漲較快，2006年6月‘國六條’出臺后漲幅有所減緩，進入9月又呈較快上漲之勢”。昨日，記者從省建設(shè)廳了解到，據(jù)國家發(fā)改委、統(tǒng)計局發(fā)布70個重點城市房價監(jiān)測報告，2006年廈門市新建商品房價格指數(shù)同比上漲8.6%，在70個監(jiān)測城市中列第五位；福州市上漲8.3%，列第八位。其中福州、廈門兩市2006年下半年新建商品住房價格連續(xù)幾個月漲幅位居全國前列。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年福州市商品房預(yù)售許可項目199個，預(yù)售許可面積448.59萬平方米，全市商品房銷售總量共計75380套，相比2005年同期上漲23.08%；合同銷售面積870.02平方米，相比2005年同期增長26.21%；銷售金額359.61億元，相比2005年同期增長47.54%，基本沒有出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象。省建設(shè)廳有關(guān)負責人表示，我省主要城市房價上漲偏快主要有三大因素。

　　首先是市場需求旺盛，這也是推動房價上揚的主要因素。市場需求強勁有幾個方面的因素：中心城市市區(qū)戶籍以外人口住房消費增長明顯，福州、廈門市區(qū)戶籍以外人口購房比重分別占65.7%、58.6%；居民收入水平提高，居民購買力增強；拆遷帶來的被動性需求增加。

　　其次是市場供應(yīng)不足。2006年商品房供應(yīng)量(批準商品房預(yù)售量)，除廈門市有所增加外，福州市區(qū)同比下降23.3%，廈門市批準預(yù)售量雖增長24.2%，但市場仍供不應(yīng)求。福州2006年商品房供應(yīng)量減少，主要是2005年土地供應(yīng)減少以及房產(chǎn)新政出臺后，因套型結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，兩三個月內(nèi)新開工項目驟減，市場供應(yīng)減少。

　　再者是開發(fā)成本增加推動房價上漲。比如地價上漲明顯，特別是新拍地塊價格上漲后，往往周邊樓盤價格隨即提高；住房品質(zhì)提升，環(huán)境配套完善，建設(shè)成本也隨之增加。

　　住房規(guī)劃出臺后將對市場造成何種影響？

　　“規(guī)劃的影響將達到預(yù)期效果，平抑房價的作用不容置疑。”業(yè)內(nèi)人士王劍超告訴記者。

　　據(jù)介紹，隨著今年土地增值稅政策、房貸利率上調(diào)、公積金使用方向調(diào)整等一系列政策的出臺，今年我省房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出加強宏觀調(diào)控、保持市場健康穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。“從規(guī)劃上，就可以看到今后整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，對房價肯定是會起到一定積極的影響。”王劍超說。

　　“商品房供給量和去年相仿，但供給結(jié)構(gòu)進一步合理”，一業(yè)內(nèi)人士向記者分析了今年福州市住房規(guī)劃的有關(guān)數(shù)據(jù)。今年福州市區(qū)商品房供給量預(yù)計在450萬平方米左右，其中住宅近400萬平方米，經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房將占住宅供給量的1/4。由于大量的保障房項目將于今年下半年陸續(xù)上市，今年商品房供需形勢將從以往的供小于求過渡到供需基本平衡。另外，受股市牛市吸引以及貸款成本上升、房價高價位運行等因素影響，2007年投資和投機購房的數(shù)量趨于減少，市場需求更加理性，預(yù)計全年商品房需求量約500萬平方米，與供給量基本平衡。

　　該人士認為，考慮到受房價上漲慣性影響，上半年房價仍將上漲，但漲幅回落，下半年則趨于平穩(wěn)，因為今年房價走勢已缺乏繼續(xù)大幅上漲的理由。首先本地需求中有相當一部分將等待下半年開始的政策性保障住房供給；其次土地增值稅清算政策、貸款利息提高以及多渠道投資吸引，需求量下降；最后能夠承受目前市場高價位商品房的人越來越少，需求決定了房價難以繼續(xù)大幅上漲。

　　王劍超也表示，新規(guī)劃具有較強的可執(zhí)行性，會使市場的觀望情緒更加濃厚，對房價的影響會在今明兩年內(nèi)逐漸顯現(xiàn)。“近段時間以來，確實交易量放緩，二手房市場甚至存在著‘有價無市’的局面，但這不會對市場造成太影響，市場需求將在短期觀望后釋放。”他說。