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　　林立人桌面上放著一尺多厚的申請表，這些表格來自近600名“擁躉”，在順利拿到位于寶安區(qū)沙井的兩棟公寓式單身宿舍后，林立人等人的個人合作建房運動受到熱捧，就在前天下午，他親自帶領(lǐng)400多名遞交申請集體購買位于布吉的兩棟爛尾樓的84套住房的成員到現(xiàn)場考察，此后，再有近200名市民遞交申請表。而林立人和他的組織還將目標(biāo)鎖定到另外一幢即將被拍賣的樓宇。而在上次競拍中，僅有81人遞交申請表，后來林立人不得不親自加入湊數(shù)。此前數(shù)日，廣東發(fā)展銀行深圳分行表示愿意為合作建房者設(shè)立監(jiān)管賬戶，從而突破了合作建房者資金安全的“瓶頸”。

　　林立人用“推倒了第一枚骨牌”來形容合作建房在深圳的未來。

　　首戰(zhàn)告捷，撿了一個便宜

　　上月26日上午10時，深圳沙井金橋工業(yè)區(qū)宿舍樓前熱鬧非凡，數(shù)十名參與深圳個人合作建房的人們首次競拍到的兩棟宿舍樓正式移交。84名合作建房者通過抓鬮分配84套房產(chǎn)，通過合作買房的方式圓了安居夢。盡管剛剛清空的宿舍尚未來得及刷上一層白灰，但是有些房主已經(jīng)忍不住將鋪蓋卷都搬進(jìn)了屬于自己的家。

　　林立人眼睛有些濕潤，他說，“這對于深圳乃至全國的個人合作建房的群體來講，都是一個值得紀(jì)念的日子”。

　　去年12月22日，經(jīng)過十幾輪競買，以林立人為首的81名集資建房者以601萬元的價格成功競得的這兩棟宿舍樓位于寶安區(qū)沙井街道。兩棟樓均為宿舍公寓樓，因為債務(wù)問題被法院強制委托拍賣。兩樓宇建筑面積3880平方米，內(nèi)含84套單身公寓，單身公寓面積約為45平方米，有獨立洗手間和廚房。項目規(guī)劃占地面積7086平方米，建筑占地700平方米，其余為空地，使用年限為50年，從1992年1月到2042年1月28日止。

　　據(jù)了解，將契稅手續(xù)費等成本攤進(jìn)購買成本后，每位購房者買入每套公寓的總價約7.5萬元，均價為1623元／平方米。而附近正在銷售中的商品房樓盤均價都在6000元／平方米以上。

　　合作建房者明顯撿了一個便宜。

　　但問題是，兩棟樓均為宿舍公寓樓，使用年限為50年，從目前其法定使用時間到2042年1月28日只有35年了。

　　“花7.5萬元買這個物業(yè)值得嗎？”記者在采訪中了解到，附近民宅中，公寓出租每平方米的價格在17元左右，以此計算，每間公寓的出租價格為750元左右，每年的房租收入為9000元左右，八年左右將收回所有投入，剩余的27年將“坐地收錢”，其能夠獲得的利潤是24.3萬元。

　　四次試水，總是失之交臂

　　有著“五星級”義工頭銜的林立人，他的初衷是想讓跟隨自己多年的公司員工用更低的價格拿到商品房，“但是多次碰壁之后我們想到了個人合作建房，隨后大伙召集各自的朋友，組成一個競拍中南大廈的團(tuán)隊。盡管我們的初衷是合作買地建房，但是后來我們發(fā)現(xiàn)買地的代價太大而購買爛尾樓的操作性更強，于是決定在中南大廈上試水”。

　　但三次競價的結(jié)果并不盡如人意。

　　林立人說，直到今天，中南大廈仍是他心中的痛。“目前該樓宇的價格已經(jīng)漲到每平方米9000元，與當(dāng)時的價格相比，幾乎漲了一倍。這件事讓我們覺得，在有幾百人合伙做一件事情的時候，僅僅有熱情是不夠的，更重要的是要有團(tuán)隊精神和團(tuán)隊的正確決策”。

　　隨后，林立人和他的團(tuán)隊將目光轉(zhuǎn)移到位于羅湖區(qū)蔡屋圍的兩棟樓宇，但由于前期的炒作較多，導(dǎo)致參與拍賣的買家多達(dá)23家，雖然林立人團(tuán)隊將價格喊到5800萬元，但對手以5900萬元將兩棟樓宇攬入囊中。

　　熱情陡增，瞄準(zhǔn)下一棟樓

　　前天中午1時，深圳合作建房者發(fā)起人林立人的辦公室內(nèi)人頭攢動，即使空調(diào)機高速運轉(zhuǎn)，但百余名市民仍然揮汗如雨，正向工作人員“搶”表，申請加入拍賣布吉兩棟爛尾樓的行列。

　　下午2時，林立人帶著擴(kuò)音器向合作建房者作出說明。“這兩棟爛尾樓位于龍崗區(qū)布吉街道辦布吉街蓮花山莊圍墻后面，產(chǎn)權(quán)從1992年到2042年，是住宅用地，一共84套房，其中28套房面積較大，有130多平方米，房產(chǎn)證是一棟樓一本的，兩棟樓房一直爛尾，玻璃窗等已經(jīng)被人偷走了，所以，即便拍賣下來，仍需再繳納一部分錢做裝修”。

　　林介紹說，兩棟爛尾樓還剩下35年產(chǎn)權(quán)，但是因為是住宅用地，有可能延期，此外，這兩棟樓沒有其它債務(wù)，僅欠有2萬多元土地使用費。待通過拍賣的方式取得這兩棟樓的產(chǎn)權(quán)后，可以試圖將一棟一本的房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粦粢槐镜姆慨a(chǎn)證。

　　但是968元一平方米的起拍價引爆了合作買房人的熱情。

　　在前往現(xiàn)場看樓前，林立人公布了一個好消息，廣發(fā)銀行深圳分行上步支行為合作建房者設(shè)立監(jiān)管賬戶。林立人說，作為召集人，合作建房者的錢都是打入他個人賬戶的，這樣風(fēng)險性大，而且不安全，此次廣發(fā)行解決了資金監(jiān)管的問題，合作購房者的資金安全問題得以解決，打通了合作建房、購房的障礙。

　　“欲參加此次合作購房的人必須先往監(jiān)管賬戶打入5萬元保證金”，林立人說，假若拍賣成功，將按照合作購房人繳納保證金的先后、交納余款先后、個人期待購房價的標(biāo)底等因素綜合評價，再定出選房的優(yōu)先權(quán)。

　　最后，林立人透露了下一步的計劃，在籌謀拍賣布吉兩棟爛尾樓的產(chǎn)權(quán)后，位于華強北賽格工業(yè)園104棟的32套房進(jìn)入視野。林立人稱，深圳的合作建房組織更大程度上與溫州模式不同，“深圳個人合作建房聯(lián)盟這兩次省略了拿地、建筑等一系列困難環(huán)節(jié)。確切地講就是團(tuán)購。但宗旨就是一樣的，就是一起買便宜的房子。”

　　溫州人林立人1992年來到深圳開了一家電子公司。

　　上世紀(jì)90年代中期，深圳樓市退潮，大量爛尾樓出現(xiàn)，每個生意人都在說房地產(chǎn)的事情。“我和幾個朋友聯(lián)手買過幾次法院拍賣的負(fù)債資產(chǎn)，對相關(guān)的法規(guī)政策都比較了解，買爛尾樓的想法是我以前做生意時萌生出來的。”

　　在幾次小型房地產(chǎn)拍賣成功后，林立人熟悉了爛尾樓和負(fù)債資產(chǎn)的操作流程。2004年深圳樓價開始猛漲，林想到聚集朋友、員工和很多買房者的力量，把買房的成本降低。

　　“和購買拍賣的房產(chǎn)相比，拿地的程序更加復(fù)雜，而建設(shè)過程更是有著不少環(huán)節(jié)是我們無法控制的，向大家交代起來也更辛苦，因此當(dāng)時操作起來還有難度，于是就走了合作買房的捷徑”。林告訴記者說，但是隨著銀行愿意提供資金監(jiān)管，合作建房將邁出實質(zhì)性步伐。

　　聯(lián)合銀行，保證資金監(jiān)管

　　“按照深圳市土地房地產(chǎn)交易中心的起價428萬元，競拍者要交齊10%的保證金，湊起這40萬元不難，難的是向每個人確認(rèn)錢的安全。我那兩天心怦怦跳。我在土地房地產(chǎn)交易中心旁邊的建設(shè)銀行里等著，每個人來銀行，把錢存進(jìn)我賬戶，或者轉(zhuǎn)賬給我，我現(xiàn)場趴在地上給他們寫個收據(jù)，旁邊還有一個律師簽上名字，然后我們一起去確認(rèn)他的錢是否已經(jīng)進(jìn)入銀行指定的保證金賬戶”。林立人試圖用13年義工的身份來解釋購房者和他建立起來的信任，但是購房者仍然心存疑慮。“有一個我完全不認(rèn)識的人跑到我這里交房款，我說我要等一下才去銀行，他執(zhí)意把錢放下，拿著收據(jù)就走了。但一會兒又折身回來，說還是和我一起去銀行，然后在走廊里看書等我”。

　　資金監(jiān)管的瓶頸隨著在上月29日與廣東發(fā)展銀行簽訂聯(lián)合競拍樓房的資金監(jiān)管協(xié)議而得以突破。

　　林立人告訴記者，《資金委托監(jiān)管協(xié)議》由甲乙丙三方聯(lián)合簽訂，“甲方是聯(lián)合競拍代表林立人；乙方是聯(lián)合競拍參與人；丙方是廣東發(fā)展銀行股份有限公司深圳分行上步路支行。每位參與聯(lián)合競拍樓房的個人均須作為乙方簽訂該協(xié)議。丙方設(shè)立了一個專門的聯(lián)合競拍資金監(jiān)管賬戶，乙方將競拍款存入該賬戶之日起，丙方自動對資金進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管賬戶款項用于定向支付給深圳市土地房產(chǎn)交易中心的相關(guān)賬戶”。

　　“競拍成功，銀行將款項劃轉(zhuǎn)到深圳市土地房產(chǎn)交易中心的賬戶；競拍未成功，銀行將監(jiān)管賬戶資金劃回乙方賬戶”。

　　廣東發(fā)展銀行深圳分行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，提供資金監(jiān)管是銀行份內(nèi)之事，雖然相關(guān)方面對個人集資買房雖然還沒有明確說法，但該負(fù)責(zé)人認(rèn)為銀行監(jiān)管資金是安全的，“因為資金不會到組織者個人賬上，所以大家不用擔(dān)心出現(xiàn)非法集資那樣抽逃資金的情況”。

　　手續(xù)環(huán)節(jié)，讓他心驚肉跳

　　“我們的做法確實存在問題。”林立人毫不隱晦合作建房的尷尬。“非盈利性的組織其實比公司復(fù)雜得多。個人合作建房是存在利潤空間的。溫州提出了30%的概念。我們現(xiàn)在每戶只收7.5萬元的購房款，但這個過程中的費工費時跑腿應(yīng)不應(yīng)該支付報酬？這個組織不是公司，卻要做到專業(yè)化，有一定困難。我們曾經(jīng)對買房者有一定資質(zhì)的要求，比如是否初次購房，但是無法考察。而且我認(rèn)為，合理的利潤也應(yīng)該讓買房者獲取。但要避免炒房，團(tuán)購的模式肯定做不到。”

　　“如何保證分配的公平？特別是舊樓中存在的大量改動問題由誰來埋單？更多的問題還在買房以后。”不滿意房地產(chǎn)商可以打官司退房，而合作購房之后的問題顯然沒有對應(yīng)的權(quán)利實體。“深圳個人合作建房的原則是少數(shù)服從多數(shù)，但具體到每個人，利益都是100%的”，“個人合作建房聯(lián)盟既非公司，又不是社團(tuán)，松散流動的人員結(jié)構(gòu)，不僅給組織管理帶來麻煩，責(zé)任歸屬也無法明確。”

　　盡管林立人還顧不上這些問題的如何解決，但是他仍樂觀認(rèn)為“我們在房地產(chǎn)商之外創(chuàng)造了一種新方法”。他希望個人合作建房被納入體制內(nèi)。有明確的監(jiān)管方式和行事規(guī)范。“因為深圳個人合作買房者的成功，承擔(dān)著政策和操作雙重風(fēng)險。到現(xiàn)在，手續(xù)的每一個環(huán)節(jié)都讓我心驚肉跳。”