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　　“交易成本越來越高，而且看樣子今后只會(huì)更高，我準(zhǔn)備將這套房盡快贏利套現(xiàn)。”近期盛傳的深圳即將在全市范圍內(nèi)啟動(dòng)個(gè)稅強(qiáng)制征收的風(fēng)聲，使得本來還想再捂捂的職業(yè)投資客老程在一周前就把位于香蜜湖的一套豪宅掛在樓下一家地鋪的門前。

　　彌漫于部分業(yè)內(nèi)人士中比較悲觀的看法是，這可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)引發(fā)投資客集體拋盤風(fēng)潮。雖然深圳市地稅部門未透露會(huì)否在全市范圍內(nèi)推行以及推行時(shí)間表，但該局相關(guān)負(fù)責(zé)人已明確表示，今年房地產(chǎn)稅收征管工作已被列為全年的工作重點(diǎn)，“今后房地產(chǎn)稅收管理只會(huì)越來越嚴(yán)格”。

　　深欲強(qiáng)征個(gè)稅擠壓樓市泡沫

　　房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)或?qū)⒈粡?qiáng)征個(gè)稅，業(yè)內(nèi)人士看空，市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)恐慌性拋售

　　房地產(chǎn)稅收管理更趨嚴(yán)格

　　令老程做出拋盤的決定，乃是基于近來業(yè)界風(fēng)傳的深圳即將在全市范圍內(nèi)啟動(dòng)的強(qiáng)征個(gè)稅政策。一位在業(yè)界人脈關(guān)系極廣的職業(yè)經(jīng)理人私下向記者透露，他是在和國土部門一些官員聊天時(shí)獲知的，但他沒有透露大致的推行時(shí)間表。

　　所謂的“個(gè)稅強(qiáng)征”，乃是相對(duì)應(yīng)于當(dāng)前市場(chǎng)上風(fēng)行的“陰陽合同”而言，作為長期以來深圳樓市二手樓交易所奉行的潛規(guī)則，“陰陽合同”成功地為賣方規(guī)避了本應(yīng)依法繳納的個(gè)稅，但結(jié)果也使得深圳房地產(chǎn)個(gè)稅征收幾乎變成一紙空文。

　　在2006年7月國稅總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》后，深圳有關(guān)個(gè)稅征收的議題也重新進(jìn)入公眾視野。

　　事實(shí)上，據(jù)記者調(diào)查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已經(jīng)以龍崗為試點(diǎn)，率先啟動(dòng)個(gè)稅的強(qiáng)制征收工作了。由專業(yè)評(píng)估人員擬定出分區(qū)商品房的市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)，作為核定個(gè)稅征收的參考依據(jù)，如果房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，賣方將有可能被地稅部門按照市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)征收個(gè)稅。

　　而對(duì)于本次業(yè)界盛傳的深圳將在全市范圍內(nèi)推廣龍崗個(gè)稅政策，深圳市地稅局辦公室一位負(fù)責(zé)人表示，地稅局對(duì)龍崗區(qū)的嘗試密切關(guān)注，但目前尚無詳細(xì)的在全市范圍內(nèi)鋪開的計(jì)劃以及時(shí)間表。

　　“加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管工作已經(jīng)成為今年地稅局的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，我們已經(jīng)向市里打了報(bào)告，今年將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作。”上述負(fù)責(zé)人表示，“可以肯定，今后有關(guān)房地產(chǎn)稅收管理將會(huì)越來越嚴(yán)格。”

　　力逼投資客退場(chǎng)止步

　　“如果個(gè)稅征收在全深圳鋪開，短期內(nèi)肯定會(huì)對(duì)二手樓造成不小的沖擊，悲觀點(diǎn)講，甚至?xí)l(fā)市場(chǎng)的恐慌性拋售。”業(yè)內(nèi)一位不愿具名的職業(yè)經(jīng)理人稱。據(jù)記者調(diào)查，目前深圳樓市在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)項(xiàng)目已經(jīng)超過10個(gè)(見表格)，以一套不滿5年轉(zhuǎn)讓的非普通住宅為例，所發(fā)生的稅費(fèi)至少會(huì)占現(xiàn)行房?jī)r(jià)總額的11%以上，這尚不算買方所支付的其它成本，而在2005年之前，這個(gè)稅費(fèi)可能僅為房?jī)r(jià)總額的不足5%。以龍崗一套107平方米的多層3房為例，售價(jià)85萬元，涉及的賬面稅費(fèi)就可能在9萬元以上。

　　“或許持有房產(chǎn)的投資客不一定會(huì)恐慌性拋售，但是可以肯定的是，市場(chǎng)下方接盤的置業(yè)者將會(huì)少很多。”上述人士分析認(rèn)為，基于目前房地產(chǎn)大勢(shì)短期看空，投資預(yù)期利潤率又被削薄得如此厲害，加之遠(yuǎn)期來看，利息成本及稅費(fèi)成本仍將持續(xù)向上，投資客未必再會(huì)選擇進(jìn)入樓市，而對(duì)于投資比例居高不下的深圳樓市，市場(chǎng)上少了投資客，等于間接釋放了部分房源，有利于緩解當(dāng)前供求失衡的狀態(tài)。

　　而對(duì)于自住者而言，他表示，由于稅費(fèi)成本高昂，如果賣家執(zhí)意將成本轉(zhuǎn)嫁，勢(shì)必將引起買家的猶豫，在某種程度上講，也會(huì)在短期內(nèi)抑制需求規(guī)模。

　　案例：龍崗已率先試水個(gè)稅強(qiáng)征

　　龍崗早已試水個(gè)稅強(qiáng)征，巧合的是龍崗的二手房交易與深圳其他區(qū)域相比冷淡不少，一、二手房?jī)r(jià)的差距較大，自然也令人產(chǎn)生個(gè)稅強(qiáng)征對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的聯(lián)想。

　　據(jù)深圳市龍崗區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，龍崗區(qū)早在2002年左右就已經(jīng)開始進(jìn)行個(gè)稅征收的探索了，而中介公司向記者普遍反映的是，龍崗區(qū)試點(diǎn)個(gè)稅強(qiáng)征工作是在去年下半年開始大規(guī)模鋪開的。

　　據(jù)了解，此前，龍崗區(qū)地稅部門與國土部門協(xié)作，委托有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研，參照片區(qū)歷史成交價(jià)和當(dāng)前市場(chǎng)交易價(jià)，對(duì)各片區(qū)得出一個(gè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，并以此作為核定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收的參考依據(jù)。如果買賣雙方的登記價(jià)格明顯低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，地稅部門會(huì)對(duì)該交易進(jìn)行重新核定。在此情況下，賣方可以選擇自行調(diào)整，按照地稅部門的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繳納個(gè)稅；也可以向地稅部門申訴，由后者委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)單獨(dú)核定；賣方還可以選擇專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，也可以由地稅部門為其提供專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行免費(fèi)評(píng)估。

　　據(jù)一些中介公司職員反映，目前，他們所成交的房屋，一般都需要進(jìn)行評(píng)估，尤其是一些單套面積在144平方米以上或者單價(jià)在7000元/平方米的非普通住宅。“我們是在嘗試，不敢說現(xiàn)在有多么規(guī)范，但至少在個(gè)稅方面為國家保住了應(yīng)該繳納的稅源。”該區(qū)地稅局征管科一位負(fù)責(zé)人稱。

　　據(jù)悉，龍崗區(qū)地稅部門希望這項(xiàng)嘗試能盡早在全市范圍內(nèi)鋪開，深圳市地稅局并未給記者一個(gè)明確答復(fù)，但表示正在密切關(guān)注，時(shí)時(shí)跟進(jìn)。該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年地稅局的重點(diǎn)工作將是推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，具體來說，則是地稅部門將會(huì)與國土部門等房地產(chǎn)相關(guān)管理部門通力合作，資源共享，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易環(huán)節(jié)，通過“契稅管理”和“先稅(契稅)后證(房產(chǎn)證)”的手段，及時(shí)掌握并歸集房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)信息，并分解到有關(guān)管理部門或崗位，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)在開發(fā)、交易、保有各環(huán)節(jié)所涉及的各項(xiàng)稅種，強(qiáng)化稅源監(jiān)控。

　　求證：坂田二手房交易稅費(fèi)占房?jī)r(jià)1成多

　　位于坂田的中海月朗苑預(yù)計(jì)會(huì)在今年4-6月份取得房產(chǎn)證，所以，最近一段時(shí)間，一些中介公司也開始帶著客戶去看房了——不過，根據(jù)深圳市主管部門的規(guī)定，無證房產(chǎn)尚無法交易，所以，中介公司目前也只是確定雙方意向，做一些前期工作。近日，記者以客戶身份分別調(diào)查了該樓盤兩套房屋，其中，一套3房?jī)蓮d的毛坯房，面積90平方米，業(yè)主去年買進(jìn)價(jià)為65萬元，單價(jià)為7222元/平方米，如今開價(jià)實(shí)收80萬元。如果該價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)，按照非普通住宅征收標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，該房屋在普通住宅需繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上還將加上土地增值稅，粗略預(yù)計(jì)，其涉及各項(xiàng)稅費(fèi)總額可能會(huì)達(dá)到11萬元，占房屋總價(jià)款的近14%。不過，按照評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)格，該項(xiàng)目合理的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約為70萬元，即便如此，其計(jì)算下來的各項(xiàng)稅費(fèi)總額也超過了8.5萬元，約占房屋總價(jià)款的11%。也就是說，如果該房屋成交，買家將至少需要支付88.5萬元的價(jià)格，折合單價(jià)已經(jīng)接近1萬元/平方米。

　　“對(duì)于這套非普通住宅，其實(shí)再經(jīng)過一輪的討價(jià)還價(jià)，業(yè)主并沒有賺多少錢。”中介相關(guān)職員介紹稱，如果價(jià)格能談到75萬元成交，即便不繳納任何稅費(fèi)，考慮到其它的前期成本支出，該業(yè)主從這次交易中的贏利可能也不足9萬元，與買家所支出的稅費(fèi)大致持平。

　　“很明顯，主要原因就在于稅費(fèi)過高，從而大大攤薄了業(yè)主的投資回報(bào)。”龍華一名職業(yè)經(jīng)理人表示，“而從當(dāng)前的房地產(chǎn)的課稅取向看，今后所有再產(chǎn)生的房地產(chǎn)稅費(fèi)，其對(duì)非普通住宅不利的可能性都將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)普通住宅不利的可能性?；谶@兩點(diǎn)考慮，至少可以肯定一點(diǎn)，今后的投資客再進(jìn)入非普通住宅投資的欲望可能會(huì)大大降低。過熱的房地產(chǎn)投資乃至投機(jī)被冷卻，這正是政府和公眾希望看到的。”