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　　在廣州，由于十多年前的地產(chǎn)泡沫，遺留了多個(gè)市中心的爛尾地塊，拆遷戶的遺留問(wèn)題重重。而在樓價(jià)上漲迅速，建設(shè)規(guī)模更勝昔日的今天，廣州又是如何解決歷史遺留問(wèn)題，同時(shí)防止新的拆遷問(wèn)題發(fā)生呢？而浙江省近期出臺(tái)的“評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)交易價(jià)從高原則”的新設(shè)想，又對(duì)廣州有何借鑒？

　　拆遷物業(yè)值多少市場(chǎng)說(shuō)了算

　　在解決歷史遺留問(wèn)題的同時(shí)，廣州也出臺(tái)了種種方法避免新的拆遷矛盾發(fā)生以及產(chǎn)生新的爛尾地。

　　在歷來(lái)爭(zhēng)議最多的拆遷價(jià)格方面，廣州市從2004年9月開(kāi)始實(shí)行新規(guī)定，要求實(shí)施拆遷的最低補(bǔ)償規(guī)定。市中心如越秀區(qū)、荔灣區(qū)(不含芳村區(qū))、海珠區(qū)、天河區(qū)范圍內(nèi)的被拆遷住宅房屋，其房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格(本市歷史舊城區(qū)范圍內(nèi)的被拆遷住宅房屋按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增加20%確定)低于3000元/平方米的，按3000元/平方米確定。其他區(qū)的評(píng)估價(jià)格從1600~2000元不等。

　　在評(píng)估時(shí)采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)廣州市拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范這一文件顯示，評(píng)估房屋時(shí)，必須在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過(guò)1年的市場(chǎng)交易案例，確定與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位，建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個(gè)以上可比實(shí)例。同時(shí)，還要根據(jù)樓層、朝向以及裝修等個(gè)別因素修正評(píng)估系數(shù)。而且裝修裝飾部分的價(jià)格為單獨(dú)評(píng)估。

　　其評(píng)估公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=某類房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×(1+樓層修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+其他因素修正系數(shù))+房屋裝修部分價(jià)格。

　　被拆遷人對(duì)拆遷評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核申請(qǐng)5日內(nèi)向申請(qǐng)人出具書面復(fù)核報(bào)告。如復(fù)核后對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有異議，可以由市房地產(chǎn)行政主管部門采用搖珠隨機(jī)抽取的方式確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果作為補(bǔ)償安置的依據(jù)；另外，也可以向市房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員協(xié)會(huì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估糾紛案件進(jìn)行技術(shù)鑒定。

　　拆遷3萬(wàn)平方米以上要聽(tīng)證

　　在拆遷方式方面，廣州從2004年開(kāi)始設(shè)立拆遷監(jiān)控資金賬戶，通過(guò)搖珠方式確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，無(wú)證機(jī)構(gòu)不得單方面評(píng)估拆遷房屋，而且隨時(shí)對(duì)有拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行抽查審核，如2006年底市拆遷辦就對(duì)全市101個(gè)具有拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行了重新審核，有40個(gè)因各種原因被清除出拆遷隊(duì)伍。

　　在對(duì)爛尾地拆遷戶以及市民的教育方面，廣州市房管局也不時(shí)通過(guò)宣傳日或在公眾媒體上刊登相關(guān)知識(shí)等普及拆遷知識(shí)，最近的一次拆遷知識(shí)普及是在今年的1月。

　　而在今年2月，廣州市房管局則出臺(tái)了征求意見(jiàn)稿《廣州市城市房屋拆遷許可聽(tīng)證規(guī)定》、《關(guān)于拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋補(bǔ)償安置方案審核若干規(guī)定》及《尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓核準(zhǔn)》這三個(gè)規(guī)范性文件。其中，《廣州市城市房屋拆遷許可聽(tīng)證規(guī)定》確定，拆遷面積在3萬(wàn)平方米以上或拆遷戶300戶以上的拆遷許可申請(qǐng)，應(yīng)組織聽(tīng)證?！渡形赐瓿刹疬w補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓核準(zhǔn)》規(guī)定，需要監(jiān)控的臨遷費(fèi)核算辦法計(jì)算公式為：臨遷費(fèi)監(jiān)控金額＝該項(xiàng)目拖欠的臨遷費(fèi)＋建設(shè)期間應(yīng)發(fā)放的臨遷費(fèi)＋不可預(yù)見(jiàn)的延期期間的臨遷費(fèi)。尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓核準(zhǔn)按流程進(jìn)行。