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　　2006年，是國(guó)家進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的一年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)控是從2005年的"國(guó)八條"的發(fā)布開(kāi)始，而2006年市場(chǎng)調(diào)控的力度之大則是前所未有。

　　在國(guó)家加大調(diào)控力度的背景下，2006年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也受到一定程度的影響，但是由于實(shí)施細(xì)則以及各地市場(chǎng)狀況的差異，因此最終對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)、銷售等的影響是有限的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　2006年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為366.15億元，同比增長(zhǎng)22.9%，增幅比2005年回落了4.8個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住宅開(kāi)發(fā)投資為271.8億元，同比增長(zhǎng)25.3%，增幅比2005年回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的74.2%。

　　從圖1中可見(jiàn)，武漢市近幾年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在2006年國(guó)家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后，年度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度比上年均有了一定的回落，但仍然保持著較高的增長(zhǎng)水平，發(fā)展商對(duì)未來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好。

二、整體住宅市場(chǎng)

　　2006年全年商品房銷售備案面積為960.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%；其中商品住宅銷售備案套數(shù)為85597套，銷售備案面積908.92萬(wàn)平方米。2006年商品住宅銷售備案面積占到全年商品房備案面積94.6%，同比增長(zhǎng)9%。全年商品住宅成交均價(jià)3622元/平方米，商品住宅成交總金額達(dá)到329億元。

1、各面積段銷售備案數(shù)據(jù)分析

　　2006年120平方米面積段以下的戶型銷售量占全年銷售量的56.65%，其中尤以90-120平方米面積段的戶型占多。一方面主要是受房?jī)r(jià)上漲的影響，大面積戶型總價(jià)較高，超出普通購(gòu)房者所能承受的水平，在有限的經(jīng)濟(jì)條件下也只能選擇面積稍小的戶型；另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各住宅項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品打造上下足功夫，小面積戶型的功能性和實(shí)用性比以往得到較大的增強(qiáng)。

2、各價(jià)格檔次商品住宅銷售備案狀況

　　從圖3中可見(jiàn)，2006年銷售的商品住宅中，5500元/平方米以下的檔次的住宅占絕大比重，占到總體的93.06%，這也體現(xiàn)出普通購(gòu)房者所能承受的房?jī)r(jià)的價(jià)格區(qū)間。

　　2006年，眾多的高端項(xiàng)目上市，這些項(xiàng)目的推出推動(dòng)了項(xiàng)目周邊以及整體區(qū)域的房?jī)r(jià)的上漲，但是其針對(duì)的目標(biāo)客戶群體以及最終購(gòu)買的客戶群體的經(jīng)濟(jì)條件超出普通購(gòu)房者眾多，并不能改變普通購(gòu)房者的心理價(jià)格區(qū)間。

　　未來(lái)1-2年內(nèi)，3500元/平方米以下的項(xiàng)目將會(huì)減少，市場(chǎng)供應(yīng)主體將會(huì)是3500-5500元/平方米的中高價(jià)格檔次的項(xiàng)目，而5500元/平方米的高價(jià)項(xiàng)目的供應(yīng)量也將會(huì)有一定程度的增加。

3、2006年度各戶型銷售備案狀況

　　2006年銷售備案商品住宅中，三室兩廳戶型和兩室兩廳戶型仍然占據(jù)著絕大部分比重，兩種戶型的銷售面積占銷售總量的73.11%。由于2006年度銷售的商品住宅是以往年施工的項(xiàng)目和06年開(kāi)始施工的項(xiàng)目為主，國(guó)家對(duì)項(xiàng)目面積套型并沒(méi)有采取嚴(yán)格的限制措施，導(dǎo)致大面積戶型較多。而隨著06年"90"和"70%"的兩個(gè)限制性的要求的實(shí)施，在今后的市場(chǎng)中，新增量將更多的向類似于一室、兩室等面積稍小的戶型傾斜，大面積戶型會(huì)有一定程度的減少，而房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)間接促進(jìn)小面積戶型的銷售。

4、各物業(yè)類型銷售備案狀況

　　高層住宅項(xiàng)目在2006年銷售的各物業(yè)類型中占比最大，占到銷售總量的43.22%，其次是小高層和多層，別墅最少，不足1%。從往年各物業(yè)類型在銷售總量中的占比狀況來(lái)看，高層住宅建筑近年來(lái)保持著較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　隨著主城區(qū)可供開(kāi)發(fā)用地的稀缺性的體現(xiàn)，獲取土地的成本也越來(lái)越高，尤其是中心城區(qū)內(nèi)需要拆遷的土地，拆遷成本在其項(xiàng)目成本中占了很大一部分比重。就利潤(rùn)成本來(lái)說(shuō)，高層住宅建筑面積大，能夠充分的體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，項(xiàng)目利潤(rùn)也能夠達(dá)到最大。同時(shí)，建造高層項(xiàng)目也能夠充分的利用土地，這點(diǎn)對(duì)于中心城區(qū)有限的開(kāi)發(fā)土地來(lái)說(shuō)是有積極作用的。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的廣州、深圳、北京、上海等城市，高層住宅建筑在新建項(xiàng)目中占比重更大，向空間要面積的特征體現(xiàn)的尤為明顯。綜合2006年武漢市各物業(yè)類型的銷售占比來(lái)看，可以說(shuō)高層住宅將會(huì)是今后市場(chǎng)上發(fā)展的主要方向，高層住宅時(shí)代已經(jīng)顯現(xiàn)跡象。

三、區(qū)域住宅市場(chǎng)

　　從2006年武漢市各區(qū)域的銷售表現(xiàn)來(lái)看，和往年一樣并沒(méi)有太大的變化，重點(diǎn)區(qū)域如武昌、江岸、洪山等在全市房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有較大的份量，這幾個(gè)區(qū)域商品住宅銷售備案面積和銷售備案套數(shù)均超過(guò)其他區(qū)域。

　　從價(jià)格水平來(lái)看，江漢區(qū)由于其濃厚的商業(yè)氛圍和成熟的生活配套，使得區(qū)域住宅價(jià)格為全市最高；而武昌區(qū)在眾多高端樓盤的帶動(dòng)之下，價(jià)格上漲較快。2007年在價(jià)格方面值得關(guān)注的區(qū)域首推漢陽(yáng)區(qū)，2006年漢陽(yáng)區(qū)在新區(qū)建設(shè)提速和世茂錦繡長(zhǎng)江的影響力之下，區(qū)域形象已經(jīng)有了很大的提升，2007年區(qū)域價(jià)格起點(diǎn)已經(jīng)處于較高的水平，其價(jià)格走勢(shì)值得關(guān)注。

四、總結(jié)

　　2006年武漢住宅市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，面積適中、價(jià)位中等的普通住宅仍是購(gòu)房者的首2007年武漢住宅價(jià)格仍會(huì)保持上漲，但是漲幅會(huì)下跌，總體市場(chǎng)將會(huì)朝著更加健康有序的方向發(fā)展。