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一.商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析

1.供應(yīng)量進(jìn)入恢復(fù)階段

　　注：2006年為陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其余年份為房管局發(fā)布數(shù)據(jù)

　　據(jù)陽光家緣網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年天河區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為121.42萬平方米，雖然仍遠(yuǎn)少于2003和2004年170萬平方米以上的水平，但比2005年增長了9.1%，天河區(qū)商品住宅的供應(yīng)量與全市的情況一樣，在經(jīng)歷連續(xù)幾年的下滑后開始進(jìn)入恢復(fù)階段。

2.推盤量再創(chuàng)新低

　　2006年天河區(qū)有廣告見報(bào)的樓盤數(shù)量僅為57個(gè)，同比減少了12.3%，再創(chuàng)了近年來的新低。推盤量的下跌，也從另一側(cè)面印證了市場(chǎng)供應(yīng)量的缺乏。然而，由于廣州各區(qū)推盤量都分別有不同程度的下降，天河區(qū)仍然是廣州十區(qū)中推盤量最多的區(qū)域。

3.天河區(qū)中小戶型比例高于中心城區(qū)

　　在2006年天河區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅當(dāng)中，戶均建筑面積為108平方米，其中90平方米以下的住宅套數(shù)比例約為45%。中小戶型供應(yīng)比重高于中心城區(qū)42%的比重，更高于全市十區(qū)40%以下的比例水平。

4.下半年中小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)大增

　　新政出臺(tái)使天河區(qū)中小戶型供應(yīng)大幅增加，90平方米以下新建商品住宅套數(shù)比例從上半年的42%上升至下半年的48%，下半年的預(yù)售住宅套數(shù)比上半年增多1022套，其中中小戶型占了近80%。天河區(qū)的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在不斷向"90/70"的政策目標(biāo)邁進(jìn)。

5.珠江新城占供應(yīng)量1/3強(qiáng)

　　2006年天河區(qū)供應(yīng)主要集中在珠江新城板塊，在天河區(qū)34個(gè)有新增住宅預(yù)售的樓盤當(dāng)中，屬于珠江新城板塊的有12個(gè)，而實(shí)際預(yù)售面積也超過了整個(gè)天河區(qū)的1/3。在珠江新城的供應(yīng)量之中有56%是90平方米以下的中小戶型，其中包括鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光、MBA國際公寓和蘭亭上東等幾個(gè)公寓樓盤是其中的供應(yīng)大戶。

二.天河區(qū)成交分析

1.成交量同比有所下降

　　2006年天河區(qū)一手住宅成交面積為183.48萬平方米，同比下降21.83萬平方米，降幅為10.63%。這是自2001年以來，首次出現(xiàn)成交量明顯下降的情況。

　　從06年上半年來看，成交情況比較理想，達(dá)到了100.45萬平方米，樓市逐漸走出05年調(diào)控的陰影，被壓積的需求開始釋放。然而從06年下半年開始，新一輪的調(diào)控政策開始出臺(tái)，市場(chǎng)觀望氛圍再次形成。從下半年開始，成交量逐漸走低，從而導(dǎo)致了全年的總成交量只有183.48萬平方米。

　　在供應(yīng)量增加的情況下，成交量反而有所減少，這說明:06年的新政在一定程度上促成了觀望的產(chǎn)生，使得正常需求被壓制，從而導(dǎo)致成交量受到影響；此外，價(jià)格高企對(duì)需求的抑制作用也開始顯現(xiàn)。

2.供求關(guān)系依然緊張

　　雖然06年全年的成交量同比有所下降，但是這并不意味著供大于求。06年的吸納率為1.52，說明市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的局面。

　　此外，市場(chǎng)吸納率從05年的高位開始回歸(05年由于海珠城廣場(chǎng)事件的影響，預(yù)售量受到影響，而需求緊張，導(dǎo)致了市場(chǎng)吸納率非規(guī)律性走高)，接駁以往的運(yùn)行軌跡，呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的發(fā)展態(tài)勢(shì)，更進(jìn)一步地凸顯了供求緊張的局面。而供不應(yīng)求，最直接的就是推動(dòng)了價(jià)格的高企，是06年天河樓價(jià)飛漲的主要原因之一。

3.成交均價(jià)飛速上漲

　　在供求緊張的情況下，價(jià)格自然也一路攀升，達(dá)到了8415元/平方米的高度，比05年上漲了1991元/平方米，漲幅高達(dá)31%，居歷年之首，同時(shí)也大大超過了2006年全市的漲幅(全市漲幅為23.4%)。

　　從02年開始，價(jià)格便逐年穩(wěn)步上漲，漲幅基本都在4%-12%之間。然而到了06年，漲幅卻突然走高，這其中自然有需求強(qiáng)勁的因素，但是成交結(jié)構(gòu)變化的影響也不容忽視。2006年隨著政府加快CBD建設(shè)，珠江新城住宅樓盤如雨后春筍般涌現(xiàn)，大大增加了天河樓市高檔樓盤的推售比例，進(jìn)一步拉高了全區(qū)的成交均價(jià)。此外，價(jià)格的高企還與樓盤的質(zhì)素提高、附加值增加等因素有關(guān)。

三.天河區(qū)熱點(diǎn)板塊概況

　　2006年廣州樓價(jià)漲勢(shì)未減，天河區(qū)的產(chǎn)品供應(yīng)和成交起到了不少推波助瀾的作用。而天河區(qū)表現(xiàn)較為突出的主要有云集眾多高檔樓盤的珠江新城板塊以及以自然環(huán)境賣座的龍洞板塊和價(jià)格稍低的東莞莊板塊這兩大"新丁"。

1.CBD頭銜貴甲全城

　　2006年天河區(qū)迎來了珠江新城大熱，"大戶型、公寓、豪宅"一個(gè)個(gè)與高價(jià)相關(guān)的名詞在珠江新城里從未間斷過。珠江新城內(nèi)成熟大盤紛紛推出升級(jí)版新貨的同時(shí)，投資型小戶型項(xiàng)目也不斷涌現(xiàn)，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，該板塊去年全新開盤的項(xiàng)目有近10個(gè)，公寓類型樓盤就占了全市供應(yīng)的1/3，加上舊盤推新貨，整個(gè)區(qū)域從大戶型到小戶型的可供選擇貨量充足，因此也促進(jìn)了整個(gè)銷售。"高價(jià)大戶"成珠江新城板塊的主要特征，譽(yù)峰、富力愛丁堡、鉑林國際公寓、中海觀園國際等從住宅到公寓價(jià)格均達(dá)15000元/平方米左右，居各大板塊首位。

2.龍洞板塊步入樓市貴族

　　火爐山森林公園和華南植物園兩大園景成為了龍洞板塊的重要支撐點(diǎn)，2006年只有保利林海山莊、君林天下近逾千的新貨推售，但其均有不俗的成交業(yè)績，兩大樓盤已售單位占供應(yīng)量的85%以上。龍洞的樓盤主力戶型是90平方米以上的三房、四房單位，依賴得天獨(dú)厚的生態(tài)自然環(huán)境，部分樓盤的單價(jià)已沖破1萬元/㎡。隨著大型項(xiàng)目的不斷啟動(dòng)，該區(qū)域的居住氛圍將日漸成熟，龍洞板塊確實(shí)具備成為廣州又一個(gè)高端居住板塊的條件。

3.東莞莊板塊逐漸成型

　　早年幾乎處于缺貨階段的東莞莊在06年成為了天河區(qū)推貨的熱點(diǎn)之一。得力于富力、偉騰、珠實(shí)等多個(gè)實(shí)力發(fā)展商的進(jìn)駐，區(qū)域樓盤的素質(zhì)不斷地提高。50-80平方米的中小戶型成為東莞莊板塊的供應(yīng)主流，承襲"后天河北"的貫名，加之價(jià)格在6800-8000元/平方米，性價(jià)比相對(duì)較高。富力院士庭、寬派、僑英花園等樓盤的閃亮登場(chǎng)受到了首次置業(yè)者的爭(zhēng)相追捧，東莞莊板塊的一手住宅價(jià)格上漲了35%以上，加上地理位置優(yōu)越、租賃市場(chǎng)活躍，已經(jīng)吸引到不少投資者的關(guān)注。

四.天河住宅市場(chǎng)07年展望

　　展望2007年的天河區(qū)商品住宅市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)天河區(qū)作為一個(gè)高檔樓盤集中區(qū)域的特征越發(fā)明顯，高價(jià)盤的比例仍會(huì)持續(xù)增加。商品住宅的供應(yīng)量先減后增，總體供應(yīng)量與2006年約有20%左右的增長，接近150萬平方米，但與往年相比仍顯不足。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，中小戶型主要集中在廣州大道北、東莞莊、東圃、員村等板塊，而珠江新城、天河公園則依然"盛產(chǎn)"大戶型，全年的中小戶型比例有所上升。

　　珠江新城作為"富人居住區(qū)"的概念日益深入人心，象征身份、地位的符號(hào)意義將凸顯，將吸引更多的二次及多次置業(yè)者入住。有鑒于此，2007年天河區(qū)的成交均價(jià)有望躍升到10000元/平方米以上，漲勢(shì)難擋。由于供應(yīng)量增加有限，價(jià)格高企，預(yù)計(jì)2007年天河區(qū)的成交面積將與去年持平或略減。