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陳洪志供《觀點(diǎn)》獨(dú)家專欄文章

　　宏觀調(diào)控看樣子是一場(chǎng)持久戰(zhàn)了，極有可能將持續(xù)到明年和后年，甚至就是一項(xiàng)基本國(guó)策。

　　沒有人會(huì)否定房地產(chǎn)業(yè)的明天會(huì)很美好。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)內(nèi)需、刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、加快城市建設(shè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，將之比喻為“房地產(chǎn)動(dòng)力引擎”并不為過。國(guó)家始終強(qiáng)調(diào)的也是如何保障房地產(chǎn)行業(yè)健康良性的發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)業(yè)。更何況，社會(huì)要進(jìn)步、城市要發(fā)展、經(jīng)濟(jì)要增長(zhǎng)、居民需要好房子、人民群眾要享受更好的城市文明，這些基本趨勢(shì)和進(jìn)程是不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控而改變的。

　　但從2005年5月開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，看樣子是一場(chǎng)持久戰(zhàn)了，極有可能將持續(xù)到明年和后年，甚至就是一項(xiàng)基本國(guó)策，只要房?jī)r(jià)一天不穩(wěn)定下來，只要住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理優(yōu)化調(diào)整到位，只要房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不軟著陸，宏觀調(diào)控就不可能停止。

　　每一次的宏觀調(diào)控措施，實(shí)際上都是在一次一次提高房地產(chǎn)業(yè)的門檻，所謂“門檻”，你過去了它就是門，你過不去它就是檻。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展了很多年了，但這并不意味著這種發(fā)展會(huì)自動(dòng)持續(xù)下去。更何況宏觀環(huán)境的變化，使地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生危機(jī)的幾率空前增加，因?yàn)橐l(fā)企業(yè)發(fā)生危機(jī)的誘因?qū)嵲谔嗔?，尤其是在宏觀調(diào)控和市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)期。偏偏開發(fā)商們自身多年積累下來的問題又太多，屋漏偏逢連夜雨，千瘡百孔，一時(shí)真不知從何處著手，比如應(yīng)注意產(chǎn)品創(chuàng)新、加強(qiáng)成本控制、高度重視企業(yè)現(xiàn)金流等等，但更關(guān)鍵的是要及時(shí)改變兩個(gè)觀念。

　　一是要始終樹立客戶服務(wù)的觀念，著手提高客戶服務(wù)水平。過去兩三年，供小于求，房?jī)r(jià)飛漲，店大欺客，開發(fā)商客戶服務(wù)的主動(dòng)性下降了，創(chuàng)新服務(wù)少了，物管服務(wù)水平停滯不前了，就連銷售人員也都牛皮哄哄、愛理不理的了，整個(gè)“皇帝女不愁嫁”的態(tài)勢(shì)，其客戶服務(wù)水平充其量是在緩慢提升，遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)那樣飛速提升。

　　其實(shí)我們應(yīng)當(dāng)看到，目前的前所未有的“大好”環(huán)境，只是因?yàn)樵趪?guó)家鼓勵(lì)、金融支持、居民需要的強(qiáng)有力支撐之下的爆發(fā)性增長(zhǎng)引致的，不是市場(chǎng)的正常狀況，市場(chǎng)遲早要回歸理性和優(yōu)勝劣汰的，現(xiàn)在的“短視”實(shí)則是竭澤而漁，將來一定會(huì)為此“買單”的。任何時(shí)候，尤其是市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，別人疏忽的時(shí)候，一定要一如既往地扎實(shí)做好客戶服務(wù)工作，否則就如同一個(gè)普通農(nóng)夫，風(fēng)調(diào)雨順時(shí)尚可以有不錯(cuò)的收成，稍有天災(zāi)歉收就可能會(huì)“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”了。

　　二是思維方式由“外”轉(zhuǎn)“內(nèi)”，高度關(guān)注“內(nèi)功修煉”。地產(chǎn)企業(yè)的“進(jìn)化論”最早期是“機(jī)會(huì)主導(dǎo)型”，敢沖敢鬧敢投資敢拼搏敢拿地就可以了，再之后的就是“資源主導(dǎo)型”，關(guān)心的是怎么充分利用中國(guó)特色的“關(guān)系”去最大限度地獲取資源(土地和貸款)，也即決定企業(yè)成敗的都是外部因素(機(jī)遇或資源)。

　　而走到今天就必須要回過頭將目光轉(zhuǎn)向企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)了，為什么每一次宏觀調(diào)控都會(huì)有大批的企業(yè)舉步維艱？為什么房地產(chǎn)行業(yè)的門檻僅僅是稍稍提高一點(diǎn)就會(huì)有大量的開發(fā)商跨不過去？實(shí)則內(nèi)功不足，近幾年的高速發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)貌似強(qiáng)大，實(shí)則“大”都只是“紙老虎”，不堪一“調(diào)”，不少地方企業(yè)沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，沒有標(biāo)準(zhǔn)化，沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，資產(chǎn)負(fù)債率高企，短期流動(dòng)資金作長(zhǎng)期投資使用，資金鏈脆弱，品牌在乎知名度卻不關(guān)注美譽(yù)度不關(guān)注忠誠(chéng)度……等等，都是企業(yè)自身內(nèi)力不足的表現(xiàn)。

　　“舒適的環(huán)境不會(huì)進(jìn)化出生命力強(qiáng)的物種，品牌和競(jìng)爭(zhēng)力絕對(duì)是嚴(yán)酷環(huán)境的產(chǎn)物”。從這個(gè)角度看，宏觀調(diào)控是在迫使這個(gè)行業(yè)的企業(yè)們苦練內(nèi)功，加強(qiáng)“內(nèi)力修煉”，從而讓這個(gè)行業(yè)今后可以在一個(gè)更高的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)上去競(jìng)爭(zhēng)。

　　如此說來，宏觀調(diào)控至少可以讓開發(fā)商們冷靜下來了，我們有100個(gè)理由相信房地產(chǎn)業(yè)的明天會(huì)很美好，但卻沒有一個(gè)理由不謹(jǐn)慎從事了，作出改變是必須的，除非你退出這個(gè)行業(yè)，今后不玩了。

　　這是一個(gè)真實(shí)而苦澀的結(jié)果，不管你愿不愿意，但它已如利劍——懸于你的頭頂上了。

　　作者簡(jiǎn)介

　　陳洪志，高級(jí)工程師、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，在業(yè)內(nèi)以敢言著稱，2003年年初進(jìn)入光大地產(chǎn)，進(jìn)入光大地產(chǎn)之前以前一直

　　做的是工程管理、工程施工等，然后開始參與管理開發(fā)和營(yíng)銷。